№ 8412
гр. С, 11.05.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 118 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и девети ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:ЛИЛИЯ ИВ. МИТЕВА
при участието на секретаря ДИАНА Й. Т.
като разгледа докладваното от ЛИЛИЯ ИВ. МИТЕВА Гражданско дело №
20231110157749 по описа за 2023 година
и за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявени са субективно съединени осъдителни искове с правна квалификация чл. 92,
ал. 1 ЗЗД, от „ХТЮБ“ АД с ЕИК ****** срещу Ю. Й. Л. и Д. Й. Н. за по 2125 евро срещу
всяка, която сума представлява ½ от неустойка в общ размер сумата 4250 евро, дължима
поради пълно неизпълнение на договор за посредничество при покупко-продажба на
недвижим имот от 29.01.2022 г. на основание чл. 7, ал. 1 от същия ведно със законна лихва
считано от 20.10.2023 г. /датата на депозиране на исковата молба/ до изплащане на
вземането.
Твърди се, че между ищцовото дружество и ответниците е сключен договор за
посредничество при покупко-продажба на недвижим имот от 29.01.2022 г., съгласно който
ищецът в качеството на посредник се задължил да посредничи за продажбата на недвижим
имот – самостоятелен обект с идентификатор 68134.4091.169.4.88, представляващ
апартамент № 88 с адрес: гр. С, район М, ж.к. М 2, блок 215, вх. 1 ет. 13. Твърди, че веднага
след сключване на договора започнал да изпълнява задълженията си като рекламирал имота,
предложил го на потенциални купувачи от базата данни на клиенти и предприел действия
по насрочване на огледи, в резултат на което потенциални купувачи проявили интерес към
имота. Ответниците не отговаряли на обажданията на представителите на ищеца и не
осигурили достъп до имота за извършване на огледи, с което препятствали работата на
ищеца и не изпълнили задълженията си по договора, уговорени в чл. 5.2. В срока на
договора ответниците се разпоредили с имота с договор за продажба, обективиран в
Нотариален акт № 59, том III, рег. № 5834, дело №396 от 11.03.2022 г. по описа на нотариус
ИД с рег. № на НК 039 , вписан в Служба по вписванията гр. С като Акт № 21, том XXXVI,
1
дело 11012 от 11.03.2022 г. В нотариалния акт била посочена продажна цена 35000 лева, а от
страна на ищцовото дружество били намерили купувачи за предвидената в договора за
посредничество цена от 85000 евро.
Претендира с посоченото ответниците били в пълно неизпълнение на уговорените
задължения по чл. 5.2 от договора, поради което в негова полза възникнало уговореното в
чл. 7, ал. 1 вземане за неустойка в размер на 5 % от посочената в раздел II цена.
В срока по чл. 131 ГПК по делото е постъпил писмен отговор от ответниците, с който
оспорват исковете. Поддържат, че имотът бил продаден на купувач, който не е предложен от
ищеца. Твърдят, че били въведени в заблуждение при подписване на договора, като преди да
го сключат уведомили брокерката на ищеца, че имотът се предлага и от друга агенция, но
им било обяснено, че няма проблем, тъй като договорът се сключвал единствено да
гарантира възнаграждението на дружеството при продажба чрез услугите му. Сочат, че не са
давали съгласие ищецът да рекламира имота и не са допускали да бъде сниман. Поддържат,
че една седмица след сключване на договора брокерката на ищеца ги уведомила, че следва
да преустановят предлагането на имота чрез другата агенция, тъй като само ищцовото
дружество съгласно договора има право да го предлага.
Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства и обсъди доводите на
страните, приема за установено от фактическа и правна страна следното:
Съгласно чл. 92 от ЗЗД неустойката обезпечава изпълнението на задължението и служи
като обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е необходимо те да се доказват.
Отговорността за заплащане на неустойка възниква при кумулативното осъществяване на
следните предпоставки: валидно сключен договор между страните, в който е налице валидна
неустоечна клауза, изпълнение на задълженията на ищеца по договора и настъпване на
уговорените в неустоечната клауза обстоятелства, водещи до дължимост на неустойката.
Не е спорно между страните, че помежду им е сключен договор за посредничество при
покупко-продажба на недвижим имот от 29.01.2022 г, съгласно който ищецът в качеството
на търговски посредник се е задължил да посредничи на ответниците като продавачи за
продажба на собствения им недвижим имот – самостоятелен обект с идентификатор
68134.4091.169.4.88, представляващ апартамент № 88 с адрес: гр. С, район М, ж.к. М 2, блок
215, вх. 1 ет. 13 на цена не по-ниска от 85000 евро /съгл. т. II/.
С т. 2 от договора, на ищцовото дружество са предоставени правомощия да извърши за
своя сметка оглед и заснемане на имота и да подготви за своя сметка материали за рекламата
му, вкл. да го рекламира със средства и по начини, каквито сам прецени за удачни
(включително, но не само, физически рекламни материали, по електронен път, в собствени
офиси и/или чрез партньорски агенции в страната и чужбина и по всякакви други начини,
които прецени за удачен) като вземе предвид най-добрия интерес на продавача, особеностите
на имота, района, в който се намира последния, и други относими за продажбата
предпоставки. Съгласно т. 4 от договора в деня на сключване на предварителен договор за
покупко-продажба на имота, респ. ако такъв не е сключен - в деня на сключване на
2
окончателен договор продавачите се задължават да заплатят на ищцовото дружество
еднократно възнаграждение в размер от 3% без ДДС от договорената с краен купувач
продажна цена на имота, но не по-малко от 1000 евро без ДДС. Срокът н договора съгласно
т. 6.1 е до 15.06.2022 г., като в случай че седем дни след изтичането му продавачът не
оттегли пълномощията на посредника, той да се счита продължен с конклудентни действия.
Съгласно т. 5.2 от договора ответниците се задължават да осигурят на ищеца при
поискване достъп до имота или по свой избор ключ от същия, както и да се въздържат от
всякакво действие, бездействие и/или поведение, което възпрепятства „ХТЮ“ да осъществи
целта на договора включително, но не само, рекламиране на имота самостоятелно или чрез
друг посредник, осъществяване на преки контакти с лица /брокери, агенти, собственици на
имоти, купувачи или наематели и/или други/, независимо дали са участвали в огледи или
преговори, организирани от „ХТЮ“, нарушаване на процедурата по т. 5.1.1. (относно
промяна на продажната цена на имота), както и необоснован отказ от действие
(включително, но не само, явяване пред нотариус, снабдяване с документи и др.),
необходимо за изпълняване целта на договора. Предвидено е, че всяко нарушаване на
задължение по тази точка се приравнява на пълно неизпълнение на договора.
Съгласно т. 7.1 от договора, в случай на пълно неизпълнение на договора, неизправната
страна се задължава незабавно да изплати на изправната неустойка в размер на 6% от цената
по т.II.
Не е спорно между страните и се установява от събраните доказателства /НА и
справки от Служба по вписванията/, че с Нотариален акт за покупко-продажба №59, том III,
рег. № 5834, дело № 396 от 2022 г. ответниците са продали имота, за който се сключен
договора за посредничество, на М Н. Е за сумата от 35000 лева.
Не се твърди и не се установява продажбата да е реализирана чрез посредничеството
на ищеца. Напротив – страните еднопосочно твърдят, че купувачът е намерен от трето лице
чрез посредничеството на друга посредник. Поради това и с влязло в сила решение № 10682
от 21.06.2023 г. по гр.д. № 29627/2022 г. на СРС е отхвърлен предявения от „ХТЮБ“ АД иск
с правно основание чл. 79 ЗЗД за сумата 1530 евро - претендирано възнаграждение по
договора за посредничество, като е прието, че не са реализирани предпоставките за
дължимостта му – не е налице изпълнение на главното задължение на ищеца по договора –
контакт на страните по конкретната сделка, който да е довел до настъпването на крайния
резултат.
В настоящото производство е предявен иск с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД като
ищецът претендира в негова полза да е възникнало вземане за неустойка, дължима на
основание т. 7.1. от договора поради неизпълнението му от ответниците.
За основателността на предявения иск с правно основание чл. 92 ЗЗД е необходимо да
бъде установено на първо място наличието на валидна уговорка между страните за
неустойка.
Както бе посочено съдът намира за установено в производството, че страните са
3
валидно обвързани от договор за посредничество. С доклада по делото по реда на чл. 146 ГП
съдът изрично е указал на ищеца, че в негова доказателствена тежест е да установи
наличието на валидна неустоечна клауза, както и че на основание чл. 7, ал. 3 ГПК следи
служебно за наличие на неравноправни клаузи.
Освен задължението, възложено с изричната норма на чл. 7, ал. 3 ГПК, съгласно
приетото с Тълкувателно решение № 1 от 27.04.2022 г. по т.д. 1/2020 г. на ВКС, ОСГТК
съдът е длъжен да се произнесе в мотивите на решението по нищожността на правни сделки
или на отделни клаузи от тях, които са от значение за решаване на правния спор, без да е
направено възражение от заинтересованата страна, само ако нищожността произтича пряко
от сделката или от събраните по делото доказателства. В мотивите на посоченото ТР е
изрично посочено, че императивните норми, уреждащи нищожността на сделките, не могат
да бъдат дерогирани по волята на страните, които са ги сключили. Договорната автономия
не е абсолютна, тя е ограничена от чл.9 ЗЗД, според който страните могат да свободно да
определят съдържанието на договора, доколкото той не противоречи на повелителни норми
на закона и на добрите нрави. Когато тази забрана не е спазена, при оценката на правното
действие на договора, съдът трябва да се ръководи от принципа на законността и да приложи
закона точно. Материалният закон няма да бъде приложен точно, ако съдът игнорира
установените от него при преценката на доказателствата факти, опорочаващи сделката. След
като страните по сделката имат задължение да спазват правопорядъка и да не договарят в
противоречие с императивните правни норми, когато ги нарушат, следва да понесат
последиците на нищожността, която при отнесен до съда спор, ще бъде констатирана
служебно. Конкретно когато нарушението на добрите нрави е обективирано в самия договор,
напр. клауза за неустойка, уговорена извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и
санкционна функции и съдът е длъжен да установи нищожността. /срв. ТР 1/2009г. на ВКС,
ОСТК т.3/
При съблюдаване насоките относно валидността на клаузите за неустойка, подробно
развити в Тълкувателно решение № 1 от 15.06.2010 г. на ВКС по тълк. д. № 1/2009 г., ОСTK
и след преценка на цитираната договорна разпоредба, съдът намира, че уговорената
неустойка излиза извън обезпечителната, обезщетителната и санкционната функции,
противоречи на добрите нрави и е нищожна на основание чл.26, ал.1, предл. 3 ЗЗД.
Преценката за нищожност се извършва в зависимост от специфичните за всеки конкретен
случаи факти и обстоятелства, при съобразяване на примерно посочени критерии, като
естеството и размер на обезпеченото с неустойката задължение, обезпечение на поетото
задължение с други, различни от неустойката правни способи, вида на самата уговорена
неустойка и на неизпълнението, за което е предвидена, съотношението между размера на
неустойката и очакваните за кредитора вреди от неизпълнението. При тази преценка следва
да се изходи преди всичко от характерните особености на договора и вида на насрещните
престации.
В случая сключения между страните договор е типов, тъй като е предварително
изготвен с типизирано съдържание и оставено празно място за попълване данните на
4
продавача. Не се твърди и не се установява съдържанието на договора да е индивидуално
обсъждано с ответниците и да е резултат от проведени преговори помежду им. От своя
страна продавачът, в случая – продавачите се явяват потребители по смисъла на пар. 13, т. 1
от ДР, ЗЗП, тъй като са физически лица, които ползват услуга, която не е установено да е
предназначена за извършване от тях на търговска или професионална дейност.
Уговорената неустойка за „пълно неизпълнение“ по смисъла, установен едностранно от
ищеца в договора, е в размер на 5 % от цената, посочена като минимална продажна цена на
имота – 85000 евро, т.е. 4250 евро. От друга страна уговореното възнаграждение при
реализирано посредничество е в размер на 3 % от договорената с краен купувач продажна
цена на имота, но не по – малко от 1000 евро. Следователно, освен ако не е налице намерен
купувач от посредника при продажна цена на имота, повече от два пъти по висока от цената
по т. II, за посредника е налице интерес не от изпълнение от договора, а от неговото пълно
неизпълнение. При това положение при неизпълнение от страна на потребителя на което и
да е от задълженията му по т. 5.2. за посредника, без значение дали е извършил каквито и да
било действия по изпълнение на неговите задължения, е предвидено право да получи сума,
надвишаваща повече от четири пъти минималното възнаграждение, уговорено по договора.
Следва да се посочи, че трайно в съдебната практика е възприето като противоречащо на
добрите нрави уговаряне на неустойка равна или по-голяма от насрещната престация по
договора при пълното му и точно изпълнение / в този смисъл Решение №110/21.07.2016 по
дело №1226/2015 г. на ВКС, ТК, I Т.О., Решение № 193/09.05.2016г. по т.д. № 2659/2014г. на
ВКС , I Т.О. и Решение № 219/09.05.2016г. по т.д. № 203/2015г. на ВКС , I Т.О., Решение №
107/25.06.2010 г. на ВКС по т. д. № 818/2009 г., II Т. О., Решение № 110 от 21.07.2016 г. на
ВКС по т. д. № 1226/2015 г., I т. о., ТК и др./.
В случая преценката на съотношението между уговорената неустойка и обезпечените с
нея задължения налага извод, че неустоечната клауза не цели да бъдат обезпечени вредите,
настъпили при евентуално неизпълнение на задължението за заплащане на посредническото
възнаграждение. Видно от текста на т. 5.2. на пълно неизпълнение е приравнено
неизпълнение на различни задължения на продавачите, без да е поставено изискване
неизпълнението на продавачите да е действително да е осуетило получаването на
възнаграждението от посредника въпреки изправността на последния. Изначално начинът ,
по който са формулирани разпоредбите на т. 5.2. , т. 7.1 и т. 3 водят до извод, че към момента
на уговаряне на неустойката, същата е предвидено да се дължи при неизпълнение на
задълженията по т. 5.2., дори и да е реализирано сключване на договора /доколкото въпреки
неизпълнението на някои от тези задължения е възможно да бъде реализирана продажба на
имота с лице, предложено от посредника и следователно на последния да се дължи
възнаграждение, респ. за него не биха настъпили вреди, а би получил и неустойка/.
Действително функцията на неустойката е не само да обезпечава изпълнението и да
обезщетява вредите от неизпълнението, но и да санкционира неизправната страна. В случая
обаче уговорената неустойка, дори и при превес на наказателната функция, е несъизмеримо
висока с очакваните за кредитора вреди от неизпълнение на визираните в т.5.2 задължения и
5
противоречи на принципите за справедливост в гражданските и търговските
правоотношения, тъй като обективно цели и е предвидено да доведе до неоснователно
обогатяване на кредитора.
По изложените съображения клаузата на т. 7.1 , с която е предвидена неустойка в
размер на 5 % от минималната продажна цена, е нищожна, поради противоречие с добрите
нрави на осн. чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД и не е породила претендираното от ищеца действие,
поради което в негова полза не е възникнало търсеното вземане.
В допълнение следва да се посочи, че клаузата е и неравноправна по смисъла на чл.
143, т. 5 от ЗЗП, т.к. задължава потребителя при неизпълнение на неговите задължения да
заплати необосновано високо обезщетение или неустойка, поради което и нищожна на
специалното основание по чл. 146, ал. 1 ЗЗП /частен случай на противоречие с добрите
нрави/, като не се установява включването й в договора да е резултат от предварително
обсъждане на нейното съдържание и размер на задължението. Напротив видно от
показанията на свидетеля В В Л представителят на ищцовото дружество е използвала
неосведомеността, неопитността и доверието на потребителите като устно ги е уверила, че
ще бъде търсено само възнаграждение при реализирана продажба с тяхно посредничество,
но е предоставила изначално подготвената типова бланка на договор, без внасяне на
корекции в него. Съдът кредитира показанията на свидетеля Л, тъй като същият, макар и в
близки родствени отношения със страните дава логични, непринудени и достоверни
показания.
Не са налице конкретни обстоятелства, които да обосноват предвидената неустойка в
размер, надвищаващ съществено възнаграждението по договора. По вече изложените
съображения несъответно на установените правила и принципи на справедливостта и
добросъвестността е изначалното предвиждане на вземане за неустойка, която очевидно
цели не обезщетяване, а обогатяване на търговеца чрез получаване на парична сума,
надвишаваща съществено облагата, която би получил при изпълнение на договора.
Уговарянето на неустойката в случая не кореспондира на установеното в практиката, част от
която са цитираните по-горе решения, разбиране, според което получаването на пълната
престация от едната страна, без същата да е изпълнила е в нарушение на принципа за
справедливост в гражданските и търговските правоотношения, закрепен в чл. 289, чл. 302 и
чл. 307 ТЗ, който е залегнал в основата на разбирането, че с оглед защита на обществените
отношения като цяло участниците в търговския оборот следва да упражняват правата си и
изпълняват задълженията си в съответствие с добрите нрави. /така - Решение № 110 от
21.07.2016 г. на ВКС по т. д. № 1226/2015 г., I т. о., ТК/. Поради това и настоящия състав
намира, че Решение № 115 от 3.12.2020 г. на ВКС по т. д. № 559/2020 г., II т. о., ТК, на което
се позовава ищеца, е изолирано и не кореспондира на трайно застъпеното и установено в
практиката разбиране за правилата относно добросъвестността, принципите за
справедливост в гражданските и търговските правоотношения и недопускане на
неоснователно обогатяване.
Не следва да бъде уважено искането на ищеца да бъде намалена поради прекомерност
6
неустойката, Съгласно решение № 112/02.12.2013 г. по т. д. № 426/2012 г. на ВКС, II т. о. и
цитираното в него решение № 88/22.06.2010 г. по т. д. № 911/2009 г. на ВКС, I т. о.,
невъзможността да се намали неустойката като прекомерна е само по отношение на
търговци. Когато е сключена абсолютна търговска сделка, по която страните или една от тях
не е търговец, само нетърговецът може да се позове на прекомерност и да иска намаляване
на неустойката по общия ред на ЗЗД. Когато сделката е търговска по критерия на чл. 286, ал.
2 ТЗ, дори и един от съконтрахентите да не е търговец, страната – търговец не може да се
позове на прекомерност и да иска намаляване на договорената неустойка по правилото на
чл. 92, ал. 2 ЗЗД, поради императивно установената с чл. 309 ТЗ забрана, правно важима по
отношение на него.
По отговорността на страните за разноски:
При този изход на спора ищецът на основание чл. 78, ал. 3 ГПК следва да понесе
разноските по делото. Ответниците не претендират и не доказват разноски, поради което
такива не следва да им се присъждат.
Воден от изложеното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените от „ХТЮБ“ АД с ЕИК ****** срещу Ю. Й. Л. с ЕГН
********** и Д. Й. Н. с ЕГН ********** осъдителни искове по чл. 92, ал. 1 ЗЗД, за по 2125
евро срещу всяка, която сума представлява ½ от претендирана неустойка в общ размер 4250
евро, дължима поради пълно неизпълнение на договор за посредничество при покупко-
продажба на недвижим имот от 29.01.2022 г. на основание чл. 7, ал. 1 от същия ведно със
законна лихва считано от 20.10.2023 г. /датата на депозиране на исковата молба/ до
изплащане на вземането.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в двуседмичен срок от
връчването му.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
7