Р
Е Ш Е Н И Е
№ ………………./……………07.2020 год., гр. Варна
В ИМЕТО НА НАРОДА
Варненският
окръжен съд, гражданско отделение, четвърти състав, в открито съдебно заседание
на двадесет и девети юни две хиляди и двадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
МАЯ НЕДКОВА
ЧЛЕНОВЕ:
КОНСТАНТИН ИВАНОВ
ИВАН СТОЙНОВ – Мл. съдия
при участието на секретаря ПЕТЯ
ПЕТРОВА, сложи за разглеждане в. гр. дело № 2383 по описа на съда за 2019
год., докладвано от съдията К. Иванов и за да се произнесе, съобрази
следното:
Производството е по реда на Глава
Двадесета от ГПК.
Образувано е по въззивна
жалба на Д.Ч.М. ***, подадена чрез процесуален представител, срещу Решение №
292/22.10.2019 год., постановено по гр. дело № 379/2019 год. по описа на
РС-Провадия, с което въззивницата е осъдена да
заплати на А.А.К. *** сумата от 4000 лева, получена
на неосъществено основание, ведно с обезщетение за забава в размер на законната
лихва върху присъдената сума, считано от подаването на исковата молба до
окончателното и́ изплащане.
В жалбата са наведени оплаквания, че
решението е неправилно и незаконосъобразно. Твърдят се допуснати нарушения на
процесуалните правила, изразяващи се в неправилно определяне на подлежащите на
доказване факти, неправилно разпределение на доказателствената
тежест между страните, както и в неправилна преценка и анализ на събраните по
делото доказателства.
Отправено е искане за отмяна на
решението и за постановяване на друго, с което искът да бъде отхвърлен, ведно с
присъждане на разноските за двете инстанции.
В писмен отговор насрещната страна А.А.К., чрез процесуален представител, оспорва жалбата, счита
първонистанционното решение за правилно и настоява да
бъде потвърдено. Претендира присъждане на разноски.
В съдебно заседание въззивничката чрез процесуален представител поддържа
жалбата си, настоява да бъде уважена, претендира и присъждане на сторените
разноски за двете инстанции.
В съдебно заседание въззиваемият чрез процесуален представител оспорва жалбата,
счита решението за правилно и настоява да бъде потвърдено, ведно с присъждане
на сторените разноски.
Съдът съобрази следното:
В исковата си молба ищецът
А.А.К. е навел следните
твърдения:
На
08.08.2016 год. сключил с ответницата Д.Ч.М. предварителен договор, с който последната се задължила
да прехвърли на ищеца собствеността върху собствените си 5 / 6 идеални
части от апартамент № 79 на първи етаж в блок 11, вх. Г в кв. „Север”, гр.
Провадия срещу сумата от 15 000 лева. При сключването на договора ищецът
заплатил на ответницата капаро от 4 000 лева. Съгласно договора, останалата част от продажната
цена ищецът следвало да заплати до 30.08.2018
г. – т. е., до датата на сключване на
окончателния договор. Твърди, че в периода между сключване на предварителния
договор и 30.08.2018 г. отношенията между страните се обтегнали. Ищецът установил, че имотът
е възбранен и независимо, че впоследствие възбраната
била заличена, напрежението между страните останало. Ответницата заявила, че първоначално
уговорената продажна цена е твърде ниска
и няма да прехвърли 5 / 6 ид. части от собствеността върху апартамента на ищеца, освен ако
той не
се съгласи да плати повече. До изтичането на крайния срок –
30.08.2018 г., страните са се дезинтересирали
от сключване на окончателен договор. Към настоящия
момент нито ищецът, нито ответницата имат намерение
да сключат окончателен договор, поради което и не са предприемали
никакви действия в тази насока.
Поради изложеното ищецът счита, че
на практика
е налице извънсъдебно разваляне на предварителния договор, при което и даденото от него капаро в размер на сумата от
4000 лева се явява дадено на отпаднало основание.
При тези твърдения е отправено
искане за осъждане на ответницата да заплати на ищеца сумата от 4000 лева,
ведно с обезщетение за забава в размер на законната лихва върху горната сума,
считано от подаването на исковата молба до окончателното и́
изплащане.
В писмен отговор, подаден в срока по
чл. 131 ГПК ответницата оспорва иска. Излага, че на 08.08.2016 год. между страните е сключен предварителен договор
за покупко-продажба на 5 / 6 ид. части от апартамент
№ 79, на първи етаж в жилищен блок 11, вх. Г, в кв. „Север” на гр. Провадия, по
който страните са договорили продажна цена в размер на 15 000 лева. Съгласно
чл. 2 от договора купувачът А.К. и́ е заплатил сумата от 4000 лева като
капаро и същевременно се е задължил да и́ заплати остатъка от сумата,
възлизащ на 11 000 лева, в срок до 30.08.2018 год., което задължение ищецът не
изпълнил. Ответницата оспорва правото на ищеца да развали договора, тъй като
същият е неизправна страна по този договор – не е изпълнил задължението си да
заплати в уговорения срок остатъка от продажната цена. Твърди още, че след сключването
на предварителния договор, ответницата е успяла само веднъж да се срещне с
ищеца, като при тази среща същият и́ благодарил за предоставената му
възможност да заплати остатъка от сумата в такъв дълъг период. През зимата на
2017 год., ответницата правила многократни опити да се свърже с ищеца на
предоставения и́ от него телефонен номер, както и чрез общи познати, за да
уговорят точна дата за финализиране на сделката, но същите са били неуспешни. През
пролетта и лятото на 2018 год., ответницата с оглед наближаващия краен срок по
предварителния договор отново предприела действия по осъществяване на връзка и
контакт с ищеца, но не е успяла да се свърже с него. Твърди, че през целия срок
на договора ищецът не е предприемал никакви действия по заплащане на остатъка
от договорената сума до крайния договорен срок, не е предприел и действия за
развалянето му. Оспорва твърдението на ищеца, че се е дезинтересирала
от сключване на окончателен договор. Твърди, че е искала сключването на
окончателен договор и именно поради тази причина многократно е правила опити да
се свърже с ищеца, а същевременно от негова страна не са предприемани никакви
действия по изпълнение на договорните му задължения. Оспорва, че е искала
заплащане на по-висока цена от договорената. Навежда, че от страна на ищеца е
налице неизпълнение на задължението му по чл. 2 от договора. Незаплащането на
остатъка от договорената сума по предварителния договор в размер на 11000 лева
в срок до 30.08.2018 г. представлява виновно неизпълнение на договорно
задължение от страна на ищеца. Налице е неизпълнение на чл. 7 от договора,
според който купувачът е длъжен да заплати уговорената цена в размер и срок
определен в предварителния договор. При неизпълнение на това задължение на
ищеца за ответницата е възникнало правото по чл. 8 от договора – да задържи
сумата от 4 000 лева, дадена като
капаро, тъй като според цитираната договорна клауза при неизпълнение на
договора от страна на купувача капарото остава за продавача.
По тези съображения счита, че искът
е неоснователен и настоява за отхвърлянето му.
Съдът като прецени
събраните по делото доказателства и взе предвид становищата и доводите на
страните, прие за установено следното от фактическа страна:
Не е
спорно между страните, а това се установява и от представения на л. 3 от първоинстанционното дело договор, че на 08.08.2016 год. страните са сключили предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот, според който ответницата Д.М. (продавач) се
е задължила да продаде на ищеца (купувач) собствения си имот – 5 / 6 ид. части от апартамент № 79 на първи етаж в жилищен блок, находящ се гр. Провадия, кв. Север, бл. 11, вх. Г, при
подробно описани в договора площ, помещения и граници, за сумата от 15 000
лева. Според чл. 2 от договора, купувачът се е задължил да заплати на продавача
уговорената цена от 15 000 лева, от която при сключване на договора
купувачът е заплатил капаро от 4000 лева, а остатъкът от сумата в размер на
11 000 лева купувачът се е задължил да плати в срок до 30.08.2018 год.
Съгласно раздел „Права и
задължения на продавача“ продавачът се е задължил да съдейства при подготовката
на документите, необходими за прехвърлянето на имота, описан в чл. 1; поел е
задължение да предаде на купувача владението на имота свободно от всякакви
тежести най-късно в деня на сключване на сделката в Нотариата.
В чл. 5 страните са предвидили, че при неизпълнение на условията от страна на
продавача, предвидени в настоящия договор, продавачът възстановява на купувача задатъка, както и
всички виновно причинени вреди и загуби, които са пряка и непосредствена
последица от [не]изпълнението на договора. Според чл. 6 продавачът е поел
задължение да прехвърли [собствеността] върху имота в срок до 30.08.2018 год.
Съгласно раздел „Права и
задължения на купувача“, купувачът се е задължил да заплати уговорената цена в
размер и срок, определен в настоящия договор, т. е., остатъка от 11 000
лева купувачът се е задължил да заплати на продавача до 30.08.2018 год. В чл. 8
от договора страните са предвидили, че при неизпълнение на договора от страна
на купувача, капарото остава за
продавача. В чл. 9 е уговорено задължението на купувача да извърши
прехвърлянето на имота за своя сметка в срок до 30.08.2018 год. В раздела
„Други разпоредби“ страните са предвидили, че разноските за държавни такси и
данъци се заплащат от купувача (чл. 10). Според чл. 11 договорът е
предварителен и всяка от страните може да иска обявяването му за окончателен по
реда на чл. 19, ал. 3 ЗЗД.
Не
е спорно, че в деня на сключване
на предварителния договор ищецът А.А.К. е заплатил
капаро (наречено в чл. 5 от договора „задатък“) в
размер на 4000 лева.
Не е спорно също, че към момента на
сключването на договора върху апартамента е имало наложена възбрана, която
според изявленията на ищеца в исковата му молба, окачествени от съда като
признания на неизгодни за него факти, е била заличена впоследствие, т. е., преди
30.08.2018 год.
Не е спорно също, че остатъка от
сумата в размер на 11 000 лева не е заплатена от ищеца, нито в срока, уговорен
в договора, нито по – късно.
В показанията си свидетелката Х.Т.А.
(роднина по сватовство на ищеца, майка на съпругата му) заявява, че знае за
сключения договор между страните. През месец август 2018 год., малко преди
крайния срок на договора, зет и́ се върнал от Германия, били събрали
парите и отишли при ответницата за да и́ кажат, че са готови да купят
апартамента. Знаели, че имотът бил възбранен за дълг
в размер на около 200 – 250 лева и предложили да го заплатят и да го приспаднат
от сумата. Като разбрала за това ответницата заявила, че няма да им продаде
апартамента, а щяла да го продаде на друг за много повече пари. Свидетелката заявява
още, че ответницата е търсила ищеца, когато последният бил на работа в
Германия, искала е пари, ищецът изпратил сума, която ответницата не дошла да
получи, тъй като трябвало да подпише разписка за сумата. Според свидетелката
сумата била в размер на около 200 лева.
В показанията си свидетелката З.Р.К.
(съпруга на ищеца) заявява, че знае за сключването на предварителния договор.
Седмица–две преди да свърши договора намерили парите и тримата заедно –
свидетелката, ищеца и майката на свидетелката – отишли в дома на ответницата,
знаели за възбраната и че сумата заради която бил възбранен
имота, е малка, предложили да я заплатят и да я приспаднат от дължимия остатък
от 11 000 лева. Ответницата като разбрала, че сумата била малка им заявила,
че няма да продаде апартамента, а ще го продаде на друг за повече пари. Заявява
още, че след сключването на договора ответницата искала пари, ищецът по това
време бил в Германия. Майката на свидетелката отишла да занесе парите на
ответницата, адвокатът им направил договор, че тази сума ще се дава за
апартамента, но ответницата не дошла да я получи.
В показанията си свидетелката Е.Г.С.
(живее на съпружески начала със сина на ответницата) заявява, че знае за
предварителния договор. Ответницата няколко пъти искала пари, а ищецът все
нямал. Описва случай, при който заедно с ответницата отишли в дома на ищеца, но
него го нямало, майката на съпругата му им обяснила, че бил в Германия и ги
изгонила. През м. август 2018 год. ответницата отново отишла в дома на ищеца да
иска пари, искала да се приключва вече, но роднините на ищеца и́ казали,
че А. не бил на работа и нямат пари.
В показанията си свидетелят Т.Р.Т.(син
на ответницата) заявява, че знае, че през м. август 2016 год. страните са сключили
договор за апартамент в гр. Провадия, договорът бил за две години за сумата от
15 000 лева. Ищецът първоначално платил 4000 лева и за две години нищо
повече не платил. През 2017 год. бащата на свидетеля (и съпруг на ответницата)
се разболял и имали нужда от пари, ищецът обещал да даде някаква сума, но после
се отметнал. През август 2018 год. ищецът пак обещал да плати, но не платил.
През месец декември 2018 год. ищецът си дошъл в България и се оплакал, че нямал работа,
положението било зле, нямал пари.
Съдът не обсъжда показанията на
свидетеля Т.А.Т., доколкото същият няма преки впечатления относно релевантните
за спора факти.
С оглед така установеното от
фактическа страна се налагат следните правни изводи:
Съгласно чл. 93 ЗЗД даденият задатък
служи като доказателство, че договорът е сключен, обезпечава неговото
изпълнение и при неизпълнение на договора служи за обезщетяване на изправната
страна по него. Каква ще бъде функцията на задатъка
решават страните при сключването на договора, като при липсата на специална
уговорка се прилагат правилата на чл. 93 ЗЗД, които са диспозитивни.
Страните по един двустранен договор могат да придадат функцията на задатък и на авансово платените суми по договора. В този случай
капарото (задатъка) представлява част от
възнаграждението или цената и ще подлежи на приспадане при изпълнението, като
при неизпълнение – ще се задържи или ще се върне в уговорения от страните
размер, а при липса на изрична уговорка – в
предвидения в чл. 93, ал. 2 ЗЗД двоен
размер.
Съгласно чл. 93, ал. 2 ЗЗД при
виновно неизпълнение на договорно задължение, за което е уговорен и е даден
задатък, изправната страна, дала задатъка, разполага с възможността да се
откаже от договора, т. е., да го развали и при липса на друга уговорка – да
иска връщане на задатъка в двоен размер. Правото на разваляне на двустранен договор по
реда на чл. 87, ал. 1 или ал. 2 ЗЗД принадлежи на изправната страна и е
обусловено от виновно неизпълнение на поето договорно задължение на насрещната
страна. Изправността се определя като
изпълнение или готовност за изпълнение. За
да настъпи правното действие на изявлението за разваляне на договора (с
изискване за писмена форма когато договорът е в писмена форма, включително и възможността
развалянето на договора да се реализира с исковата молба), е необходимо да се установи,
че са осъществени законовите предпоставки на чл. 87, ал. 1 ЗЗД – с предоставяне
от изправната страна по договора на подходящ срок за изпълнение, или чрез
безусловно изявление за разваляне при невъзможност за изпълнение, за която
длъжникът отговаря, при безполезност на изпълнението, или при уговорка за
изпълнение непременно в определено време. По своята правна същност задатъкът представлява един по-опростен от предвидения в 87,
ал. 1 ЗЗД способ за извънсъдебно, едностранно прекратяване на договора. Уговореният
задатък предоставя това право на изправната страна – чл.
93, ал. 2 ЗЗД.
Установено е по делото, че при
сключване на предварителния договор на дата 08.08.2016
год. ищецът – купувач е платил на ответницата
продавач капаро в размер на 4000 лева. На заплатената авансово сума страните
са придали функцията и на задатък (изрично в чл. 5 от
договора е предвидено, че при неизпълнение от страна на продавача, същият
възстановява на купувача задатъка,
а в чл. 8 от договора е предвидено, че при неизпълнение на договора от страна
на купувача, капарото остава за продавача).
Анализът на доказателствата не обосновава
извод, че ищецът-купувач е изправна страна по договора. По делото не е
установено, същият да е изпълнил задължението си по чл. 2 и чл. 7 от договора –
да заплати на продавача остатъка от договорената цена в срок до 30.08.2018 год.
или да е искал да плати, респ. да е канил ответницата да сключат окончателен
договор и да и́ плати, а тя да е отказала предложеното и́ изпълнение
и съответно, да е отказала да изпълни задължението си да му прехвърли
собствеността. В исковата молба подобни твърдения изобщо не са навеждани. Посочено
е само, че към момента на изтичането на уговорения срок – 30.08.2018 год.,
предвид напрежението помежду им и обтегнатите им отношения, и двете страни са
се дезинтерeсирали от сключването на окончателен
договор, което обстоятелство ответницата изрично е оспорила. Съдът не обсъжда показанията
на свидетелите Х.А.и З. К., в които същите заявяват, че през месец август 2018
год. (малко преди изтичане на предвидения в договора срок) ищецът разполагал с парите
(с остатъка от 11 000 лева) и предложил да плати, а ответницата отказала
да продава, поради забраната, установена в чл. 164, ал. 1, т. 4 ГПК.
Отделно от това, дори и
да се приеме, че готовността за изпълнение от страна на ищеца на задължението
му за плащане на сумата от 11 000 лева в срока, предвиден в предварителния
договор (което задължение е установено с писмен акт) е допустимо да бъде
доказвана в процеса със свидетелски показания, то съдът не кредитира показанията
на посочените двама свидетели по следните съображения: На първо място
показанията им в тази част са нелогични и вътрешно противоречиви. Липсва
всякаква житейска логика в изнесеното от двете свидетелки, че след като през
месец август 2018 год. ищецът предложил на ответницата да заплати размера на
дълга, за който дълг, върху апартамента имало наложена възбрана, и да
приспаднат тази сума (която сума била от порядъка на 200 – 250 лева), ответницата
като разбрала, че сумата била малка, заявила, че няма да му продаде
апартамента, а щяла да го продаде на друг за много повече пари. На следващо
място съдът отчита и родствената връзка на двете свидетелки с ищеца, което
поставя под съмнение достоверността на показанията им в тази част, а също и
липсата на други доказателства, вкл. и косвени, които да подкрепят показанията
им. Освен това показанията им са в противоречие и с наведените от самия ищец в
исковата му молба твърдения, според които „впоследствие (т. е., след като
ищецът установил, че има възбрана върху имота, но преди изтичане на установения
в договора срок за изпълнение) възбраната върху имота е била вдигната“, както и
с твърденията му, че към момента на изтичането на срока, предвиден в
предварителния договор (30.08.2018 год.) страните се били дезинтересирали
от сключването на окончателен. Т. е., липсват твърдения, че ищецът е предложил
изпълнение на задължението му по чл. 2 от предварителния договор, а ответницата
е отказала да го приеме. В нито един момент същият не е твърдял, че е бил готов
да плати остатъка от уговорената сума и е предложил плащането и́ на
ответницата. Показанията на сочените две свидетелки са в противоречие и с
твърденията на ищеца, според които ответницата отказала да продаде апартамента,
освен ако той не се съгласи да плати повече. Двете свидетелки не изнасят
подобно обстоятелство, а заявяват, че ответницата директно отказала да продаде на
ищеца апартамента, а щяла да го продаде на друг за по – висока цена.
По изложените съображения съдът не
кредитира показанията на свидетелките Х.А.и З. К. и не гради въз основа на тях
никакви фактически изводи.
Извън заявеното от двете свидетелки,
по никакъв начин не се установява, че ищецът изобщо е разполагал със средства
да заплати остатъка от сумата от 11 000 лева. Няма доказателства, няма и
твърдения, ищецът да е извършвал или предлагал плащане на каквато и да е сума
по договора, освен заплатения при сключването му задатък
от 4000 лева.
Както се посочи по – горе правото на
разваляне на двустранен договор по реда на чл. 87, ал. 1 или ал. 2 ЗЗД, вкл. и
в хипотезата на чл. 93, ал. 2 ЗЗД принадлежи на изправната страна и е
обусловено от виновно неизпълнение на поето договорно задължение на насрещната
страна.
В случая ищецът не установи да е
изправна страна по предварителния договор, поради което и за него не е
възникнало правото да го развали с последиците по чл. 93, ал. 2, изр. второ ЗЗД.
По тези съображения искът е
неоснователен и подлежи на отхвърляне.
Следва да се посочи още, че независимо,
че в процесния предварителен договор е определена
крайна дата за сключване на окончателен договор, предварителният договор за
продажба на имот не е от вида на т. нар. „фикс
сделки“ (сделки, по които задължението трябва да се
изпълни непременно в уговореното време), освен ако страните не са му придали
такъв характер. В случая страните не са придали такъв характер на сключения
договор. Нещо повече – в чл. 11 от същия изрично са предвидили, че всяка от
страните има право да иска обявяването му за окончателен по реда на чл. 19, ал.
3 ЗЗД. Поради изложеното и при липса на доказателства за развалянето му,
страните са обвързани от сключения предварителен договор и след 30.08.2018
год., при което в тежест на всяка от страните съществува задължението да сключи
в бъдеще окончателен договор, както и правото да изисква същото от другата
страна.
В обобщение обжалваното решение е
неправилно, същото следва да се отмени и да се постанови друго, с което
предявеният иск да бъде отхвърлен.
При този изход от делото разноски на ищеца не
се присъждат.
С оглед изхода от делото,
отправеното искане и представените доказателства, в полза на ответницата следва да се присъдят сторените в двете
инстанции разноски.
Възражението на ищеца, направено в
производството в първата инстанция, за прекомерност на заплатеното от
ответницата адвокатско възнаграждение за първата инстанция в размер на 900 лева
е основателно. Делото не се отличава с особена фактическа и/или правна
сложност, по поставените от страните въпроси съществува трайно установена
съдебна практика. Като съобрази горното и взе предвид извършената от
процесуалния представител на ответницата работа, настоящият състав намира, че
заплатеното адвокатско възнаграждение е прекомерно и същото следва да бъде
намалено до размера на сумата от 500 лева, която сума надвишава с около 1 / 4
минималния размер, установен в Наредба № 1/2004 год. на ВАдвС.
При това положение за производството пред първата инстанция в полза на
ответницата следва да се присъдят разноски в размер на 540 лева, от които: 40
лева – депозит за допуснатите до разпит свидетели и 500 лева, заплатено
адвокатско възнаграждение за един адвокат, намалено от съда при приложението на
чл.78, ал. 5 ГПК. За втората инстанция в полза на ответницата следва да се
присъдят разноски в размер на 581, 90 лева, от които: 81, 90 лева – внесена
държавна такса за въззивното производство и 500 лева
– заплатено адвокатско възнаграждение за един адвокат.
Водим от горното съдът
Р Е
Ш И:
ОТМЕНЯ Решение
№ 292/22.10.2019 год., постановено по гр. дело № 379/2019 год. по описа на
РС-Провадия, вкл. и в частта му за разноските и вместо това ПОСТАНОВЯВА:
ОТХВЪРЛЯ предявения от А.А.К. ЕГН ********** *** срещу Д.Ч.М.
ЕГН ********** *** иск с правно основание чл. 93, ал. 2 ЗЗД за осъждане на
ответницата да заплати на ищеца сумата от 4000 лева, съставляваща даден от
ищеца задатък по сключен между страните предварителен
договор от 08.08.2016 год. за покупко
- продажба на недвижим имот, представляващ 5 / 6 (пет шести) ид. части от апартамент № 79 на първи етаж в жилищен блок, находящ се гр. Провадия, кв. Север, бл. 11, вх. Г, ведно с обезщетение за забава в размер на законната лихва
върху претендираната сума, считано от подаването на
исковата молба (06.03.2019 год.) до окончателното и́ изплащане;
ОСЪЖДА А.А.К. ЕГН ********** *** да заплати на Д.Ч.М. ЕГН **********
***, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК, сумата от 1121, 90 лева (хиляда сто
двадесет и един лева и 90 ст.) разноски за двете инстанции.
Решението не подлежи на обжалване.
Председател:
Членове:1.
2.