№ 43
гр. Благоевград, 24.01.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БЛАГОЕВГРАД, ВТОРИ ВЪЗЗИВЕН
ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесети декември
през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Надя Узунова
Членове:Миглена Йовкова
Гюлфие Яхова
при участието на секретаря Анастасия Фотева
като разгледа докладваното от Миглена Йовкова Въззивно гражданско дело
№ 20221200500934 по описа за 2022 година
Производството е по чл. 258 и следв. от ГПК.
Депозирана е въззивна жалба с вх.№4786/04.07.2022 г. от Г. И.
Ц. и В. И. Ц., от с. П., ОБЩ.С., чрез пълномощника си А., срещу
Решение №124 от 10.06.2022 г., постановено по гр.д.№1189/2021г. по
описа на РС С.. Сочи се в нея, че не са доказани предпоставките на
чл.31, ал.2 от ЗС в казуса и неправилно искът е бил уважен. Възразява
се, че обжалваното решение противоречи на ТР №7 от 02.11.2012г. на
ВКС по тълк.д.№7/2012г., ОСГК, тъй като искането за присъждане по
изключение на обезщетение, представляващо разликата между
действителната пазарна наемна цена и уговорената такава, следва да е
направено в ИМ. Жалбоподателите считат, че неоснователно са
отхвърлени възраженията им срещу титула за собственост на ищеца, с
оглед на което също претендират неправилност на решението. Ето
защо искат последното да бъде отменено и постановено ново, с което
искът да бъде отхвърлен изцяло
1
Заедно с обсъдената е постъпила и въззивна жалба с вх.
№5722/10.08.2022г. от Е. В. К., ЕГН **********, с адрес: ГР.С., ул.
„Х.С.“ ****, чрез адв. В. С., срещу Решение №124 от 10.06.2022г.,
постановено по гр.д.№1189/2021г. по описа на РС С.. В нея е
формулирано оплакване, че съдът неправилно е приложил
тълкувателните разрешения на ТР №7 от 02.11.2012г. на ВКС по
тълк.д.№7/2012г., ОСГК, поради което решението му е
незаконосъобразно. Така е дал неправилна правна квалификация на
иска и в противоречие с нормата на чл. 30, ал.3 от ЗС не го е уважил в
пълен размер. Поради изложеното е поискано да се отмени решението
в отхвърлителната му част и да се постанови ново по същество, с
което претенцията за обезщетение да бъде уважена изцяло.
Жалбоподателите претендират разноски за настоящата
инстанция.
Във въззивната инстанция не са приети нови доказателства по
реда на чл. 266 от ГПК.
След анализ на доказателствения материал, ангажиран пред
първоинстанционния съд, решаващият състав прие за установено от
фактическа страна следното :
Ответниците Г. Ц. и В. Ц., като съпрузи са придобили от Л.Б.И.,
чрез замяна на недвижими имоти, правото на собственост върху 1/6
ид.ч. от поземлен имот с идентификатор 65334.300.897 по КККР на
ГР.С., ½ ид.ч. от самостоятелен обект в сграда с предназначение за
обществено хранене с идентификатор 65334.300.897.1.1, със застроена
площ от 80кв.м., с административен адрес[1]ГР.С., ул.“Б.“, ****, и ½
ид.ч. от самостоятелен обект в сграда с предназначение-жилище,
апартамент с идентификатор 65334.300.897.1.2, със същата застроена
площ и в същата сграда, които факти се установяват от нотариален акт
за замяна на недвижими имоти № 5, т.І, рег.№109, д.№ 5 от 2017г. по
описа на нотариус Е.Д., вписана в регистъра на НК под № 512.
Ищецът Е. К. се легитимира като собственик от 30.06.2020г. на
2
1/36 ид.ч. от същия поземлен имот, както и на 1/12 ид.ч. от същите
самостоятелни обекти в сграда, на основание дарение от А.А.Я. с
нотариален акт за дарение на недвижим имот № 188, т.І, рег.№1973, д.
№177 от 2020г. по описа на нотариус Р.Б., вписана в регистъра на НК
под № 198. Видно е от нотариален акт № 189, т.І, рег. №1975, д.
№178/2020г. по описа на нотариус Р.Б., че същият ден А.Я. е продала
на ищеца 5/12 ид.ч. от поземления имот и от двата самостоятелни
обекта в сградата, построена в него.
Установява се от показанията на свид. В. К., че праводателката
А.Я. и преобретателят Е. К. са в близки приятелски отношения, като
последният се е съгласил да закупи част от притежавания от Я. имот в
ГР.С., след като е бил надарен от нея с друга час. Свидетелят твърди,
че А.Я. не е имала достъп до имота, с който се е разпоредила, нито
ключ от него, поради което не е предала такъв и на ищеца по делото.
Сочи, че знае, че партерният етаж от сградата е работил и работи като
ресторант и се ползва от трето лице-наемател, а етажът над партерния
етаж е използван от наемателя и бившия собственик за съхранение на
вещи.
На 23.04.2021г. между ответника Г. И. Ц., в качеството на
наемодател, и „С.“ с управител Л.И., в качеството на наемател, е
подписано „споразумение-протокол за прекратяване на наемно
правоотношение“, с който страните по него са се съгласили да
прекратят предсрочно и по взаимно съгласие действието на
сключения между тях на 01.01.2020г. договор за наем на недвижим
имот-ресторант, находящ се в ГР.С., ул.“Б.“, ***, и на негово място да
сключат нов договор за наем за срок от 10 години, при който следващ
договор част от стойността на направените от наемателя инвестиции и
подобрения ще бъде приспадната от наемната цена.
Последвало е подписване между тях на нотариално заверен
договор за наем от 23.04.2021г. за същия обект, а именно приземния
етаж-ресторант от сграда с идентификатор 65334.300.897.1.1, за който
3
е уговорена месечна наемна цена от 600лв., от които наемателят ще
заплаща 200лв., а разликата до пълния размер на наема ще бъде
приспадана за заплащане на трайните инвестиции и подобрения,
направени от него в имота преди сключване на този договор.
С нотариална покана рег.№ 740, т.1, № 60 от 24.06.2021г. по
описа на нотариус С.П. с рег.№ 197 на НК, връчена на 02.07.2021г., Е.
К. и праводателката му А.Я. са поканили ответниците да им заплатят
обезщетение за лишаване от ползване на собствеността си, както и за
затваряне на отдадения под наем съсобствен обект и спиране на
търговската дейност в него, поради необходимостта от извършване на
ремонт на сградата.
От заключението на вещото лице, изпълнило съдебно-
оценителната експертиза в делото е видно, че средната пазарна наемна
цена на процесния имот за периода от 30.06.2020г. до 01.10.2021г. е в
размер общо на 20 800лв., а обезщетението за ползите, от които
ищецът е лишен за собствената си ½ ид.ч. от процесния обект за
визирания период е 10 400лв.
Въз основа на изложените факти, Благоевградският окръжен съд
приема, следните правни изводи :
Предявеният иск е с правно основание чл. 31, ал.2 от ЗС. Тази
квалификация се извежда от фактическите твърдения в ИМ, че ищецът
е лишен от ползването на процесния имот, който се ползва единствено
от ответниците, които не са му осигурили достъп и възможност да
реализира правото си на собственост и след като са били изрично
поканени и уведомени от него, че желае да го ползва. Заедно с това
искането на ищеца е да получи обезщетение за ползването, от което е
лишен, и съответства на обстоятелствата, изложени в ИМ.
Основателност на претенцията за обезщетение е предпоставена
от отправяне на покана от неползващия съсобственик до ползващия
общата вещ такъв, като от получаването на поканата последният
дължи обезщетение. В казуса се установи, че неползващият
4
съсобственик е изпратил такава покана и тя е била получена от
ползващия съсобственик на 02.07.2021г., поради което от тази дата до
предявяване на ИМ му се дължи обезщетение от ответниците.
Размерът на същото е определен на база средна пазарна наемна цена
за исковия период за имот по вид, площ и местонахождение като
процесния. За периода, за който съдът счита, че искът е основателен,
средният пазарен наем е 4 378лв., една втора от който е 2 189лв.
Поради това искът е основателен за този размер.
Въззивният състав споделя извода на СРС, че възражението на
ответниците, за нищожност на договора за продажба, материализиран
в нотариален акт № 189, т.І, рег. №1975, д.№178/2020г. по описа на
нотариус Р.Б. е неоснователно. Със задължителна за съдилищата
съдебна практика на ВКС, а именно тълкувателно решение № 5 от
28.11.2012 г. на ВКС по тълк. д. № 5/2012 г., ОСГК, е прието, че
когато с договор за дарение се отчужди идеална част от частта на
дарителя в съсобствен имот в полза на трето за съсобствеността лице и
останалата идеална част е прехвърлена впоследствие с договор за
продажба на същото лице, без частта на дарителя да е предложена за
изкупуване на първоначалните съсобственици, съгласно чл.33, ал.1 от
ЗС, няма заобикаляне на закона по чл.26, ал.1, предл.второ от
ЗЗД.
Решаващият състав приема за неоснователно оплакването на
въззивниците Ц.и, че тъй като от твърденията в ИМ те са смятали, че
искът е неоснователен и не следва да бъде уважен, те не са оспори
заключението на вещото лице и не са направили доказателствени
искания. Съдът констатира, че страната е имала възможност, с оглед
редовното й призоваване да се яви лично или да бъде представлявана в
проведените открити с.з., поради което нейното бездействие е избор
на процесуално поведение, което тя е направила сама и последицитие
от което са в нейната правна сфера.
Според БлОС несъстоятелни са и възраженията на
5
жалбоподателите Ц.и, че предявеният иск е неоснователен, защото
съсобствения имот е отдаван под наем. Обстоятелства за отдаване на
имота под наем, т.е. за съществуване на конкретно наемно
правоотношение, не са наведени от ищеца и не са предмет на
производството. Неползващият собственик може да претендира
обезщетение и в случай на възмездно ползване, тъй като той не може
да знае съществували правоотношение между ползващия
съсобственик и трето лице и какви са параметрите на същото, ако от
твърденията му и от доказателства не е видно, че той е уведомен за
това отношение от страните в него. Ако същият знае за тези
отношения, той може да претендира директо съответната ид.ч. от
уговорения наем.
Заедно с това в казуса ищецът заявява, че договорът за наем не
може да му се противопостави, тъй като не е нотариално заверен.
Договорът за наем е частен документ и съгласно чл. 180 от ГПК
частните документи, подписани от лицата, които са ги издали,
съставляват доказателство, че изявленията които съдържат за
направени от тях, т.е. нямат материална доказателствена сила за
субекти, които не са ги подписали. Ето защо при оспорване от страна
на ищеца на обстоятелството, че ответниците и трето на делото лица
са обвързани от този договор и при липсата на доказателства за
обратното, ангажирани от ответниците, следва да се приеме, че
наемно правоотношение не съществува.
Ето защо искът е основателен и следва да се уважи на осн. чл.
32, ал.1 от ЗС за доказания период и размер.
Неподкрепено от доказателствата в първоинстанционното
производство е оплакването във въззивната жалба на ищеца, че
районният съд не му е дал възможност да представи доказателства
след изменението на доклада, десежно правно основание на иска.
Видно е от протокола на това открито с.з., че пълномощникът му
изрично е заявил, че няма други искания за доказателства, освен
6
направените до момента.
Въззивният състав счита, че правната квалификация на иска,
възприета от двете съдебни инстанции, съответства на
обстоятелствената част на ИМ и на заявеното искане в нея. Ето защо
възражението на ищеца, че не е дадена правилна такава е
неоснователно. Мотиви за това си становище БлОС изложи по – горе.
За пълнота на изложението следва да се посочи, че според
настоящия съд в казуса не следва да се прилага възприетото
изключение в тълкувателно решение № 7 от 02.11.2012 г. на ВКС по
тълк. д. № 7/2012 г., ОСГК, че обезщетение по чл.31, ал.2 от ЗС може
да се претендира по изключение в случаите, когато ползващият имота
съсобственик е сключил договор за наем, но само за разликата между
уговорената наемна цена в договора за наем и средната пазарна цена,
когато първата е по-ниска. Претенцията на ищеца и фактите, с които е
обоснована, не запълват предпоставките за прилагане на този начин на
определяне на размера на обезщетението.
С оглед изхода от въззивната проверка, на въззивника К. следва
да бъдат присъдени разноски, платими от ответниците по неговата
жалба, съразмерно за уважената част от нея, които възлизат на 15 лв.
Поради неоснователност на въззивната жалба на Г. И. Ц. и В. И.
Ц., искането им за разноски за настоящата инстанция е
неоснователно.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ Решение №124 от 10.06.2022 г., постановено по гр.д.
№1189/2021г. по описа на РС С., в частта в която е отхвърлен искът на
Е. В. К., с ЕГН-**********, с адрес в ГР.С., ул.“Х.С.“ **** против Г.
И. Ц., с ЕГН-********** и В. И. Ц., с ЕГН-**********, и двамата от
с.П., ул.“П.М.“, ***, община С., О.Б. да му заплатят обезщетение за
7
лишаването му от ползата през периода от 02.07.2021г. до 30.09.2021г.
от съсобствената вещ, представляваща търговски обект с
идентификатор 65334.300.897.1.1 по КККР на ГР.С., със застроена
площ от 80кв.м., с административен адрес-ГР.С., ул.“Б.“, ****, с
предназначение на обекта-за обществено хранене, който
самостоятелен обект се намира в сграда 1, разположена в поземлен
имот с идентификатор 65334.300.897, при съседни самостоятелни
обекти в сграда: на същия етаж-няма, под обекта-няма, над обекта-
65334.300.897.1.2, за сумата от 1289 лева до 2189лв. и вместо
отменената част ПОСТАНОВЯВА :
ОСЪЖДА Г. И. Ц., с ЕГН-********** и В. И. Ц., с ЕГН-
**********, и двамата от с.П., ул.“П.М.“, ***, община С., О.Б., да
заплатят на Е. В. К., с ЕГН-**********, с адрес-ГР.С., ул.“Х.С.“, ****,
сумата от 1289 лева (хиляда двеста осемдесет и девет лв.) до 2189лв.,
т.е. още 900лв. за лишаването му от ползата през периода от
02.07.2021г. до 30.09.2021г. от съсобствената вещ, представляваща
търговски обект с идентификатор 65334.300.897.1.1 по КККР на ГР.С.,
със застроена площ от 80кв.м., с административен адрес-ГР.С.,
ул.“Б.“, ****, с предназначение на обекта-за обществено хранене,
който самостоятелен обект се намира в сграда 1, разположена в
поземлен имот с идентификатор 65334.300.897, при съседни
самостоятелни обекти в сграда: на същия етаж-няма, под обекта-няма,
над обекта-65334.300.897.1.2, ведно със законната лихва от
30.09.2021г. до окончателното изплащане на сумата
ПОТВЪРЖДАВА решението в останала част.
ОСЪЖДА Г. И. Ц., с ЕГН-********** и В. И. Ц., с ЕГН-
**********, и двамата от с.П., ул.“П.М.“, ***, община С., О.Б., да
заплатят на Е. В. К., с ЕГН-**********, с адрес-ГР.С., ул.“Х.С.“, ****,
сумата от 15лв. за направени по делото разноски в настоящата
инстанция, съразмерно на уважената част от въззивната му жалба.
РЕШЕНИЕТО може да се обжалва с касационна жалба, в 1 –
8
месечен срок от връчването му на страните, пред ВКС.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
9