РЕШЕНИЕ
№ 826
гр. Пловдив, 15.03.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ПЛОВДИВ, II ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на двадесет и четвърти февруари през две хиляди
двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Диляна В. Славова
при участието на секретаря Десислава В. Кръстева
като разгледа докладваното от Диляна В. Славова Гражданско дело №
20215330107429 по описа за 2021 година
Предявени са обективно съединени искове с правна квалификация чл. 92 от ЗЗД, от
К. Д. У., с ЕГН **********, с адрес: гр. П., ул. „П. З.“ № *, действащ чрез **** К. А. против
„Пантема” ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Пловдив, ул.
„Братя Миладинови“ № 15, ет. 2, представлявано от **** И. Н. М..
В исковата молба се твърди, че между страните били подписани **** еднотипни
предварителни договора за покупко - продажба на недвижими имоти и договор за
строителство, всички от дата 06.04.2017г., с които ответното дружество се задължило да
изгради, продаде и въведе в експлоатация описаните в тях недвижими имоти. Ищецът
следвало да закупи от ответника и да заплати право на собственост върху следните обекти,
находящи се в жилищна сграда построена в УПИ № ***, кв.659 – нов по плана на ****
***** част на гр. П., с административен адрес – ул. „Х. П.“ **, именно: апартамент № *, на
**** етаж, с площ от 78,11 кв.м., ведно с ид.ч. от общите части от сградата и от правото на
строеж; апартамент № * , на **** етаж, с площ от 51,54 кв.м., ведно с ид.ч. от общите части
от сградата и от правото на строеж; апартамент № *, на **** етаж, с площ от 83,84 кв.м.,
ведно с ид.ч. от общите части от сградата и от правото на строеж; гараж № *, на *** етаж, с
площ от 19,28 кв.м., ведно с ид.ч. от общите части от сградата и от правото на строеж и
гараж № *, на **** етаж, с площ от 20,74 кв.м., ведно с ид.ч. от общите части от сградата и
от правото на строеж. Твърди се, че в чл.14 от сключените между страните предварителни
договори срокът за извършване на строителството на обектите в уговорения вид и внасянето
на всички необходими документи за въвеждането в експлоатация и издаването на
разрешение за ползване на сградата бил осемнадесет месеца, считано от дата на започване на
строителството. Протоколът за откриване на строителна площадка и определяне на
строителна линия и ниво бил подписан на 08.12.2017г., от която дата започвал да тече и
осемнадесет месечния срок. Същият изтекъл на 08.06.2019г., до която дата сградата
следвало да бъде завършена и въведена в експлоатация с разрешение за ползване. Съгласно
чл.18 от предварителните договори, в случай, че обектът не получи разрешение за ползване
1
до три месеца, то продавачът-изпълнител дължал неустойка в размер на 500 лева за всеки
просрочен месец. Предвиденият тримесечен срок изтекъл на 08.09.2019г., до който срок
разрешение за ползване на сградата не било издадено. Твърди се, че за периода от
09.09.2019г. до 09.04.2020г. ответното дружество дължало на ищеца неустойка по чл.18, ал.2
от предварителните договори, общо за всички обекти в размер на 14 000 лева – по 500 лева
на месец за всеки един от апартаментите и по 500 лева на месец за двата гаража.
С оглед изложеното от съда се иска да постанови решение, с което да осъди
ответника да заплати на ищеца сумата от 14 000 лева, представляваща неустойка за периода
от 09.09.2019г. до 09.04.2020г., дължима по силата на чл. 18, ал.2 от сключените между
страните четири предварителни договора за покупко-продажба на недвижими имоти и
строителство от 06.04.2017г., ведно със законната лихва от образуване на делото –
10.05.2021г. до окончателното плащане на главницата. Претендира присъждане на
направените разноски. Подробни съображения се излагат от процесуалния представител на
ищеца- адв. А. в писмена защита.
В срока по чл. 131 от ГПК от пълномощник на ответното дружество- „Пантема“
ЕООД е постъпил писмен отговор, с който се оспорва предявения иск, като неоснователен.
Сочи, че между страните са сключени предварителни договори за покупко-продажба на ****
недвижими имота. Изграждането на процесните обекти било част от изграждането на голям
брой обекти, които били обвързани с изграждането на цялостната постройка и извършването
на по-сложни строителни работи, зависещи от външните фактори и обстоятелствата, които
обективно затруднявали, спирали и прекъсвали СМР и съответно сроковете за изпълнението
им. В тази връзка и сроковете за плащане на възнаграждение /покупна цена/ от страна на
възложителите се уговаряли съгласно изпълнението на строителството като етапи. Твърди
се, че предвид съществуващата от началото на 2020г. извънредна обстановка и настъпилата
извънредна ситуация за цялата страна и във всички отрасли, както и забраните за работа, по
обективни причини се забавило и самото строителство на сградата, което се отразило на
сроковете за строителството на съответните обекти. Многократно били спирани СМР по
независещи от ответника причини. Трудно било и намирането на работна ръка. Преди
настъпването на извънредната ситуация по време на строителството били изготвени
екзекутиви към проектите, които по обективни причини удължавали срока на строителните
работи. Всички тези изменения и нови съгласувания на проектите били обстоятелства, които
удължавали своевременно сроковете без субективна вина и отговорност. Било нелогично от
икономическа страна дружеството да бездейства и да не реализира строителство, съответно
да не получава пари и по този начин да се лиши от основния резултат от дейността си –
печалбата.
Твърди си, че ищецът имал неизплатени задължения за заплащане на договорената
продажна обща цена, която включва вещно право на собственост, но и цена на
строителната услуга, които задължения били в размер на 30 000 лева. В този смисъл е
направено възражение за прихващане, което не е прието за разглеждане в настоящото
производство.Моли се за отхвърляне на претенциите.
Съдът, като обсъди събраните по делото доказателства заедно и поотделно и с
оглед наведените от страните доводи, намира за установено от фактическа страна
следното:
От приетите като писмени доказателства по делото *** бр. предварителни договори за
покупко-продажба на недвижим имот и строителство от 06.04.2017г. се установява, че по
силата на същите ответното дружество в качеството на продавач-изпълнител се е задължило
да изгради, продаде и въведе в експлоатация, а ищецът в качеството на купувач-възложител
да закупи от него и заплати правото на собственост на следните обекти, находящи се в
жилищна сграда построена в УПИ № ****, кв.659 – нов по плана на **** **** част на гр.
П., с административен адрес – ул. „Х. П.“ **, именно: апартамент № *, на четвърти етаж, с
2
площ от 78,11 кв.м., ведно с ид.ч. от общите части от сградата и от правото на строеж;
апартамент № * , на **** етаж, с площ от 51,54 кв.м., ведно с ид.ч. от общите части от
сградата и от правото на строеж; апартамент № *, на **** етаж, с площ от 83,84 кв.м., ведно
с ид.ч. от общите части от сградата и от правото на строеж; гараж № *, на **** етаж, с площ
от 19,28 кв.м., ведно с ид.ч. от общите части от сградата и от правото на строеж и гараж № *,
на първи етаж, с площ от 20,74 кв.м., ведно с ид.ч. от общите части от сградата и от правото
на строеж.
Съгласно разпоредбата на чл.14 от всеки от сключените между страните
предварителни договори срокът за извършване на строителството на обектите в уговорения
вид и внасянето на всички необходими документи за въвеждането в експлоатация и
издаването на разрешение за ползване на сградата е определен на осемнадесет месеца,
считано от дата на започване на строителството.
Ведно от приложения на л. 48 от делото Протокол, на 08.12.2017г. е открита
строителната площадка и е определена строителна линия и ниво на строежа, от която дата е
започнал да тече и осемнадесет месечния срок. Същият е изтекъл на 08.06.2019г., до която
дата сградата е следвало да бъде завършена и въведена в експлоатация с разрешение за
ползване съгласно договореностите между страните. Във всеки от предварителните
договори, в разпоредбата на чл. 18 е предвидено, че в случай, че обектът не получи
разрешение за ползване до три месеца, то продавачът-изпълнител дължи неустойка в размер
на 500 лева за всеки просрочен месец. Предвидения тримесечен срок е изтекъл на
08.09.2019г., до който срок разрешение за ползване на сградата не е издадено, който факт не
се оспорва от ответната страна.
Общият размер на месечната неустойка за всички 4 обекта възлиза на сумата от 2000
лева /по 500 лева за всеки обект съгласно всеки от предварителните договори/, като ищецът
претендира неустойка за периода от 09.09.2019г. до 09.04.2020г. в размер на общо 14 000
лева /за период от 7 месеца по 2000 лева на месец за четирите обекта общо/.
Като писмени доказателства по делото са приети още платежни нареждания и фактури,
от които се установява,че ищецът е изправна страна по договора, като е заплатил
продажната цена и тази за строителната услуга на обектите, предмет на предварителните
договори между страните.
Ответното дружество не оспорва факта,че в предвидения в договора 18 месечен срок
обектите, предмет на предварителните договори не са въведени в експлоатация, като
твърди, че предвид съществуващата от началото на 2020г. извънредна обстановка и
настъпилата извънредна ситуация за цялата страна и във всички отрасли, както и забраните
за работа, по обективни причини се забавило и самото строителство на сградата, което се
отразило на сроковете за строителството на съответните обекти. Твърди в тази връзка,
многократно били спирани СМР по независещи от ответника причини. Трудно било и
намирането на работна ръка. Преди настъпването на извънредната ситуация по време на
строителството били изготвени екзекутиви към проектите, които по обективни причини
удължавали срока на строителните работи, като счита, че всички тези обстоятелства
удължавали своевременно сроковете, поради което не следва да се ангажира отговорността
му за заплащане на предвидената договорна неустойка.
Съдът намира тези твърдения за защитна позиция на ответното дружество, в
подкрепа на която не се ангажираха каквито и да е доказателства от страната. От една
страна срокът за въвеждане на сградата, в това число и на процесните обекти в
експлоатация е изтекъл на 08.09.2019г. съгласно сключените между страните договори, а
ответникът не твърди и към днешна дата да е изпълнил това свое задължение.
Същевременно обявяването на извънредно положение в страната е последващ факт, а и по
време на същото законодателят не е преустановил работата в строителството. Отделно от
3
това във всеки от 4-те предварителни договори сключени между страните е предвидено в чл.
17, че срокът по чл. 14 за извършване на строителството и въвеждането на обектите в
експлоатация спира да тече при наличието на форсмажорни обстоятелства като
земетресение, наводнение и други природни бедствия, военни действия и др., като в ал.1 е
дефинирано понятието „форсмажорни обстоятелства“ за целите на договора и видно от
цитираната разпоредба, твърдяните от ответника обстоятелства не попадат в тази категория.
Дори да се приеме, че подобни обстоятелства са били налице, то ответникът не твърди, а и
не ангажира доказателства да е спазил предвидената в договорите процедура при
осъществяване на която следва да се приеме, че е налице основание за спиране или
прекъсване на сроковете за строителство. Същата е регламентирана в чл. 13, ал. 2-5 вкл. във
всеки от процесните договори, като наличието на форсмажорни обстоятелства, тяхното
настъпване и прекратяване изисква писмено уведомяване на другата страна, а при
прекъсване на строителството се изисква и съставяне на акт-образец 10 от Наредба № 3/2003
на МРРБ за съставяне на актове и протоколи по време на строителството.
При така установените, релевантни за спора факти и обстоятелства и въпреки
заявеното оспорване от страна на ответника, който обаче не проведе насрещно доказване,
съдът намира претенцията на ищеца за изцяло основателна, поради което същата ще се
уважи в пълен размер.
Претендираната от ищеца неустойка в размер на общо 14000 лева за периода от
09.09.2019г. 09.04.2020г. ще се присъди ведно със законната лихва върху главницата,
считано от подаване на исковата молба в съда- 10.05.2021г. до окончателното изплащане.
Предвид изхода на делото, на основание чл. 78 ал. 1 от ГПК на ищеца се дължат
направените разноски, които се констатираха от съда в размер на общо 1862,40 лева, от
които- заплатена държавна такса в размер на 562,40 лева и адвокатско възнаграждение в
размер на 1300 лева. Съдът намира, че не следва да се уважава направеното от ответника
възражение за намаляне на адвокатското възнаграждение заплатено от ищеца, тъй като не
намира същото за прекомерно с оглед цената на иска, фактическата и правна сложност на
делото и факта, че са проведени три на брой съдебни заседания.
Поради изложеното, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА „Пантема” ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр.
Пловдив, ул. „Братя Миладинови“ № 15, ет. 2, представлявано от **** И. Н. М. да заплати
на К. Д. У., с ЕГН **********, с адрес: гр. П., ул. „П. З.“ № * сумата от 14 000 лева
/четеринадесет хиляди лева/, представляваща неустойка за периода от 09.09.2019г. до
09.04.2020г., дължима по силата на чл. 18, ал. 2 от сключените между страните ***
предварителни договори за покупко-продажба на недвижими имоти и договори за
строителство от 06.04.2017г., ведно със законната лихва от образуване на делото –
10.05.2021г. до окончателното заплащане на главницата.
ОСЪЖДА „Пантема” ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление:
гр. Пловдив, ул. „Братя Миладинови“ № 15, ет. 2, представлявано от **** И. Н. М. да
заплати на К. Д. У., с ЕГН **********, с адрес: гр. П., ул. „П. З.“ № * сумата от 1862,40
лева /хиляда осемстотин шестдесет и два лева и четиридесет стотинки/, представляваща
направени по делото разноски, от които- заплатена държавна такса в размер на 562,40 лева и
адвокатско възнаграждение в размер на 1300 лева.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд- Пловдив в двуседмичен срок от
4
връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Пловдив: _______________________
5