№ 85
гр. Варна, 09.05.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД – ВАРНА, II СЪСТАВ, в публично заседание на
девети април през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Юлия Р. Бажлекова
Членове:Росица Сл. Станчева
Ирена Н. Петкова
при участието на секретаря Юлия П. Калчева
като разгледа докладваното от Ирена Н. Петкова Въззивно гражданско дело
№ 20243000500570 по описа за 2024 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.
Образувано е по въззивна жалба, подадена от „Калипсо ДВ“ ООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление: гр. София, ул. „Ген. Щерю
Атанасов“ № 5, офис 1, чрез процесуален представител – адв. Д. Н. от АК –
София, срещу Решение № 894/31.07.2024 г. по гр. д. № 2313/2023 г. на
Окръжен съд – Варна, с което е отхвърлен предявения положителен
установителен иск с правно основание чл. 124, ал. 1 ГПК за приемане на
установено по отношение на „СПА“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище гр.
Варна и адрес на управление гр. Варна, ул. „Иван Драсов“ №10, ет.4, ап.10,
чрез представляващ С.Д., че „Калипсо ДВ“ ООД е носител на правото на
строеж за погинала, поради разрушаване, промишлена едноетажна сграда със
застроена площ от 714 кв.м., която е била построена в имот с идентификатор
10135.4510.789 намиращ се в гр. Варна, ЗПЗ, бул. „Владислав Варненчик“
№281, както и са присъдени разноските по делото. Оплакванията са за
незаконосъобразност и неправилност, поради нарушение на закона,
съществени процесуални нарушения, и необоснованост, с молба за отмяна на
решението и за постановяване на друго такова, с което да бъде уважен
1
предявеният установителен иск. Изложено е, че първоинстанционният съд не
е обсъдил всички доводи на страните. Сочи се, че въззивникът е придобил
правото на собственост върху погиналата в ПИ с идентификатор №
10135.4510.789 сграда с договор за покупко-продажба, обективиран в
Нотариален акт № 177, том I, рег. № 2468, дело № 177/31.03.2010 г. на
нотариус О.Ш., рег. № 147 в НК. Поземленият имот, в който се намирала
сградата, бил възложен от ЧСИ с рег. № 711 в производството по изп. д. №
20137110400344 с Постановление за възлагане на недвижим имот от
13.04.2018 г на „СПА“ ЕООД за сумата от 437 610 лева, но върху сградата не
било провеждано принудително изпълнение. В подкрепа на довода си се
позовава на ТР № 5/18.05.2017 г. по тълк. д. № 5/2015 г., ОСГК на ВКС.
Изложено е, че именно с посоченото постановление за възлагане
въззиваемото дружество се легитимирало като собственик на сграда с
идентификатор № 10135.4510.789.1 като поискал вписване на това
обстоятелство от СГКК. Счита, че отправеното искане до СГКК следва да
бъде ценено като признание относно обстоятелството, че сградата в ПИ с
идентификатор № 10135.4510.789 действително съществува. Като индиция за
съществуването на сградата сочи и присвояването на идентификатор на
същата. Изложени са доводи за неправилно преценка на свидетелските
показания от първостепенния съд. Изразява резерви по отношение на извода
на съда, че липсата на учредена ипотека върху сградата е индиция за
несъществуването й. Искането е за отмяна на атакуваното решение и
постановяване на друго такова, с което установителният иск да бъде уважен.
Претендират се разноски.
В срока по чл.263, ал.1 ГПК е постъпил писмен отговор от насрещната
страна „СПА“ ЕООД, с който е изразено становище за допустимост, но
неоснователност на въззивната жалба. Счита, че наведеното оплакване за
допуснато нарушение на съдопроизводствените правила е бланкетно и
необосновано. Сочи, че доводите за неправилност на първоинстанционното
решение са несъстоятелни, съответно, че последното е постановено при
стриктно спазване на процесуалните правила, материалния закон и е напълно
обосновано. Изразява несъгласие с довода на въззивника, че присвояването на
идентификатор на сградата в ПИ с идентификатор № 10135.4510.789 е
индиция за нейното съществуване. Счита, че неспазването от въззивника на
възложената му от съда доказателствена тежест е обусловила правилен извод
2
за фактическа липса на спорната сграда до степен на завършеност „груб
строеж“. Намира за неотносими към спора разпоредбите на § 5, т. 39 от ДР на
ЗУТ вр. с § 1, т. 1 от ДР на ЗКИР, на които се позовава страната. Молбата на
въззиваемата страна е за постановяване на решение, с което да бъде
потвърдено решение № 894/31.07.2024 г. по гр. д. № 2313/2023 г. по описа на
ОС – Варна като правилно и законосъобразно и да бъдат присъдени
разноските пред въззивната инстанция.
За да се произнесе по спора, съобразно събраните по делото
доказателства и приложимия закон, съставът взе предвид следното:
В исковата молба ищецът твърди, че е придобил правото си на
собственост върху промишлена едноетажна сграда със застроена площ от 714
кв.м., която е била построена в имот с идентификатор 10135.4510.789
намиращ се в гр. Варна, ЗПЗ, бул. „Владислав Варненчик“ №281, по силата на
договор за покупко – продажба от 31.03.2010г., обективиран в нотариален акт
№ 117, том 1, рег. №2486, дело № 177/2010г. по описа на нотариус О.Ш. с
район на действие ВРС. Въз основа на посочения договор за покупко –
продажба ищецът е придобил от праводателите си „Одисейстрой“ ООД и
„Одисейтранс“ ООД правото на собственост върху недвижим имот /земя/ с
идентификатор 10135.4510.789, заедно със всички подобрения и приращения в
имота, поради което твърди, че на основание покупко-продажба е придобил и
правото на собственост върху промишлената сграда, по отношение на която
поддържа, че е представлявала самостоятелен обет на правото на собственост.
Правата на ответника по отношение на земята твърди, че произтичат от
постановление за възлагане на недвижим имот от 13.04.2018г., постановено по
изп. дело № 344/2013 на ЧСИ Д.Я., с което съдебният изпълнител е възложил
на ответника в качеството му на купувач по публичната продан единствено
поземлен имот с идентификатор 10135.4510.789, целия с площ от 5506 кв.м.
Промишлената сграда, която се е намирала в имота поддържа, че не е била
предмет на публичната продан, поради което не е била включена в
постановлението за възлагане, при което ответникът не се легитимира за
собственик на същата. С постановлението си за възлагане, издадено от
съдебния изпълнител по цитираното изпълнително производство, ответното
дружество релевирало искане до СГКК, като е било допуснато изменение на
КККР на гр. Варна, при което сградата е нанесена в кадастралната карта.
3
Ответникът предприел действия по събаряне на сградата, които реализирал
въз основа на заповед № 1854/22.06.2022г. на кмета на община Варна. Твърди,
че след събаряне на сградата, ищецът, който се е легитимирал като неин
собственик, е станал носител на правото на строеж по отношение на същата,
поради което желае да бъде установено в отношенията между страните по
спора, че притежава това право на строеж.
В срока по чл. 131 ГПК е депозиран писмен отговор от ответника „СПА“
ЕООД, с който предявеният иск се оспорва. Сочи, че въз основа на
постановление за възлагане на недвижим имот от 13.04.2018г. по
изпълнително дело №344/2013г. на ЧСИ Д.П. - Я. е придобил правото на
собственост върху имот с идентификатор 10135.4510.789q намиращ се в гр.
Варна, ЗПЗ, бул. „Владислав Варненчик“ №281, от който момент поддържа, че
осъществява владение за себе си върху имота ведно с всички подобрения и
приращения в него. По посоченото изпълнително дело на 06.11.2020г. е
издадено постановление за поправка на очевидна фактическа грешка на
постановление за възлагане на недвижим имот, като в диспозитива на същото
е посочено, че следва да се чете, че ответникът придобива недвижимия имот-
земя, „заедно с всички подобрения в имота“. Постановлението за поправка на
ОФГ е влязло в законна сила на 25.11.2020г., същото вписано в Службата по
вписванията. На ищцовото дружество постановлението за възлагане на имота
от 13.04.2018г. и постановлението за неговата поправка от 06.11.2020г. са
надлежно връчени. По изложените съображения посочва, че се легитимира за
собственик на имота ведно с всички подобрения и приращения в него. В
евентуалност оспорва материалните права на ищеца, които произтичат от
разпоредителна сделка оформена в нотариален акт №177/2010г. Намира този
договор, от който ищецът черпи права е нищожен, като противоречащ на
добрите нрави, на осн. чл. 26, ал.1, пр.3-то ЗЗД доколкото е налице
нееквивалентност на престациите предвид това, че уговорената и посочена в
договора пазарна цена е 10-пъти по-ниска от пазарната. Евентуално, в тези си
възражения посочва, че е налице и нищожност на посоченото основание
отново поради нееквивалентност предвид изповядване на сделката при цена -
149 000 с ДДС, която е под определената данъчна оценка на имота от
247859,20 лева. В условията на евентуалност излага възражения, че договорът
оформен в нотариален акт №177/2010г. е нищожен, като привиден поради
абсолютна симулация, на осн. чл. 26, ал.2, пр. последно ЗЗД. По отношение на
4
тези си възражения поддържа, че страните по сделката не са имали намерение
да бъде реализиран вещнопрехвърлителен ефект по сделката, а единствената
цел на същата е била да бъдат затруднение кредиторите на праводателите на
ищеца по договора „Одисейстрой“ ООД и „Одисейтранс“ ООД. В подкрепа на
тези си възражения посочва, че едноличният собственик на „Калипсо ДВ“
ЕООД към този момент е била Е. Н.а, която отново към този момент е била и
съдружник в „Одисейстрой“ ООД и „Одисейтранс“ ООД. В условията на
евентуалност оспорва твърденията на ищеца, че се е легитимирал за
собственик на сградата, като излага възражения, че в имот с идентификатор
10135.4510.789 никога не е съществувала сграда, която да е представлявала
самостоятелен обект на правото на собственост. Поддържа, че дори и да е
имало застрояване, то осъщественото е било незаконно, извършено без
надлежни строителни книжа и подлежащо на събаряне. В посочения имот не е
извършвано строителство на сграда, което са е достигнало на етап Акт обр.14,
за да позволи възникване на самостоятелен обект в имота. Строителство на
сграда като самостоятелен обект в имота не е извършвано от ищеца, нито от
неговото частни праводатели, респективно праводателите на последните,
поради което право на собственост върху сграда, като самостоятелен имот за
ищеца не е възниквало никога. В евентуалност посочва, че с постановлението
за възлагане на недвижим имот ответникът е придобил собствеността върху
всички подобрения и приращения в имота, включително и незаконното
незавършено строителство в този имот. Към момента на описа имота е описан
по изпълнителното производство в състояние, такова, в което се е намирал,
което е включвало и всички подобрения и приращения в него. В евентуалност
навежда възражения, че дори и да се приеме, че ищецът е носител на правото
на строеж на промишлена сграда в имота, то същото се е погасило по давност
поради не упражняването му от ищеца. В евентуалност твърди, че считано от
13.04.2018г. се намира във владение на имота ведно с всички приращения и
подобрения в него, като се позовава на кратката придобивна давност, която
намира, че същата е изтекла към момента на сезиране на съда с исковата
молба.
Пред настоящата инстанция не е налице спор досежно следната
фактическа обстановка:
С договор за покупко – продажба от 10.05.2007г., обективиран в
нотариален акт № 34, том 2, рег. № 7950, дело № 220/2007г. по описа на
5
нотариус Р.К. с район на действие ВРС, търговското дружество „Пасифик
Стар“ АД продава на „Одисейстрой“ ООД и „Одисейтранс“ ООД собствения
си недвижим имот представляващ УПИ № ХХХII – 1764, целия с площ от
5502 кв.м., намиращ се в кв.16, ЗПЗ на гр. Варна, район Владислав Варненчик,
заедно с всички подобрения и приращения в имота.
Приет по делото е нотариален акт № 24, том 8, рег. №7707, дело №
1231/27.12.2007г. за учредяване на договорна ипотека върху недвижим имот, с
който търговските дружества „Одисейстрой“ ООД и „Одисейтранс“ ООД
учредяват в полза на кредитора „Юробанк И Еф Джи България“ АД договорна
ипотека върху собствения си недвижим имот с идентификатор
10135.4510.789, намиращ се в гр. Варна, ЗПЗ, бул. Владислав Варненчик
№281, с площ от 5506 кв.м, във връзка с договор за банков кредит
№07097/21.12.2007г.
С договор за покупко – продажба от 31.03.2010г., обективиран в
нотариален акт № 177, том1, рег. №2486, дело № 177/2010г. по описа на
нотариус О.Ш. с район на действие ВРС, търговските дружества
„Одисейстрой“ ООД и „Одисейтранс“ ООД продават на ищцовото дружество
собствения си имот с идентификатор 10135.4510.789, намиращ се в гр. Варна,
ЗПЗ, бул. Владислав Варненчик №281, с площ от 5506 кв.м., заедно с всички
подобрения и приращения в имота.
Представен по делото е договор за наем на недвижим имот от
01.02.2011г., с нотариална заверка на подписите рег. № 4298, том 1, акт №199,
дело № 396 по описа на нотариус О.Ш. с район на действие ВРС, с който
ищцовото дружество в качеството му на наемодател отдава под наем на
наемателя „Кейрос“ ЕООД собствения си имот с идентификатор
10135.4510.789, намиращ се в гр. Варна, ЗПЗ, бул. Владислав Варненчик
№281, с площ от 5506 кв.м., заедно с всички подобрения и приращения в
имота. Приет е приемо-предавателен протокол от 01.02.2011г. във връзка с
договор за наем на недвижим имот от 01.02.2011г. по отношение на имот с
идентификатор 10135.4510.789, като при предаване на имота страните по
договора за констатирали, че в имота няма електричество доколкото същия не
е присъединен към електропреносната система, няма вода доколкото не е
присъединен към ВиК системата.
Приет по делото е счетоводен баланс на ищцовото търговско дружество
6
към 31.12.2016г., досежно наличните активи и пасиви на търговеца.
От приложения по делото протокол за опис на недвижими имущества от
15.01.2014г. се установява, че на посочената дата е извършен опис на
недвижим имот, представляващ имот с идентификатор 10135.4510.789,
намиращ се в гр. Варна, ЗПЗ, бул. Владислав Варненчик №281, с площ от 5506
кв.м. Посочено е, че към момента на описа имотът не е обезопасен с ограда. В
имота има полуразрушена постройка без документи за строеж. Посочено е, че
изп.д. №344/13г. по описа на ЧСИ Д.П. - Я. е образувано въз основа на
изпълнителен лист, издаден в полза на „Юробанк България“ АД против
длъжниците „Одисейстрой“ ООД, „Одисей 96“ ЕООД, и „Одисейтранс“ ООД-
ипотекарен длъжник, „Калипсо ДВ“ ООД- ипотекарен длъжник и
„Одисейстил“ ООД- ипотекарен длъжник. Описано е, че върху имота има
възбрани и ипотека.
Разпитан в хода на съдебното производство е свидетелят А.П.Г., който в
разпитът си пред съда посочва, че познава представляващия и управляващ
ответното дружество – С.Д., за който му е известно от 2018г., че се легитимира
за собственик на съседния имот, разположен до имота, в който свидетеля
работи. Към 2018г. имотът не бил ограден, при което служители на свидетелят
използвали същия за паркинг на автомобилите си. В имота имало стара сграда,
която след пороен дъжд частично се самосрутила. Сградата в последствие
била премахната, а свидетеля не е виждал в имота други лица, които да имот
претенции за собственост след придобиването на имота от ответника. След
придобиване от ответника, имотът бил ограден, като оградата била множество
пъти компрометирана и възстановяване по почин на представляващия и
управляващ ответното дружество.
Представено по делото е обявление от 02.10.2017г. по изп. дело №
344/2013г. по описа на ЧСИ Д.П. - Я. с район на действие ВОС, за насрочена
публична продан по отношение на недвижим имот с идентификатор
10135.4510.789, намиращ се в гр. Варна, ЗПЗ, бул. Владислав Варненчик
№281, с площ от 5506 кв.м., който имот е ипотекиран в полза на „Юробанк
България“ АД, който имот от своя страна е собственост на длъжниците по
изпълнителното дело търговските дружества „Одисейстрой“ ООД и
„Одисейтранс“ ООД.
С постановление за възлагане от 13.04.2018г. по изп. дело № 344/2013г.
7
по описа на ЧСИ Д.П. - Я. с район на действие ВОС имот с идентификатор
10135.4510.789, намиращ се в гр. Варна, ЗПЗ, бул. Владислав Варненчик
№281, с площ от 5506 кв.м е възложен на търговското дружество „СПА“
ЕООД.
С постановление от 06.11.2020г. за поправка на постановление за
възлагане на недвижим имот по изп. дело № 344/2013г. по описа на ЧСИ Д.П.
- Я. с район на действие ВОС, е дописната поправка на ОФГ в диспозитива на
постановление от 13.04.2018г., като след описание на имота е следва да се чете
„заедно с всички подобрения и приращения в имота“. Удостоверено е, че
постановлението е влязло в законна сила на 25.11.2020г.
Със заповед № 1854/22.06.2022г. на Кмета на община Варна е
разпоредено да бъде премахнат строеж с идентификатор 10135.4510.789.1 със
ЗП от 714 кв.м. намиращ се в имот с идентификатор 10135.4510.789, намиращ
се в гр. Варна, ЗПЗ, бул. Владислав Варненчик №281.В заповедта се посочено,
че сградата е в лошо техническо състояние, полусрутена с видими
деформации, като премахването е възложено на собственика – ответното
дружество „СПА“ ЕООД. С писмо АУ0501123ВН-001ВН/29.05.2024г. Община
Варна удостоверява, че след проверка в Дирекция АГУП се установява, че не е
издавано разрешение за строеж и е са одобрявано от Главен архитект при
Община Варна проект за строителство на промишлена сграда с площ от 714
кв.м., намираща се в имот с идентификатор 10135.4510.789.
С писмо № АУ050123 ВН-007ВЛ/12.06.2024г. район Владислав
Варненчик при Община Варна удостоверява, че след проверка в архива на
отдел ТСУ при районната администрация, не се установява да се съхранява
издадено разрешение за строеж от Главен архитект на Община Варна по
отношение на промишлена сграда с площ от 714 кв.м., намираща се в имот с
идентификатор 10135.4510.789.
По така приетата фактическа обстановка, като съобрази наведените
в жалбата възражения, съставът приема следното:
Ищецът основава правото на строеж за изграждане на посочената
постройка на основание покупко-продажба на недвижимия имот-земя, в който
постройката е била изградена, а впоследствие съборена. От ангажираните по
делото доказателства обаче не се установява въобще в имота да е била
изградена поне до етап „груб строеж“ описаната едноетажна постройка от 714
8
кв.м. към 2010г.- момента, в който ищецът е придобил земята. Постройката не
е описана и очевидно не е съществувала като самостоятелен обект към
10.05.2007г., когато земята е била прехвърлена от „Пасифик Стар“ АД на
праводателите на ищцовото дружество. Извод за това е, че в нотариалния акт
постройка като самостоятелен обект с идентификатор и предназначение и
площ, не е описана, а е посочено, че земята се прехвърля с всички приращения
и подобрения. Очевидно, макар и да е била издадена през 2006г. скица за
имота, в която е нанесена и сграда- пароцентрала, то тази постройка не е била
завършена до момента на продажбата. След придобиването на земята от
праводателите на ищеца- „Одисейстрой“ ООД и „Одисейтранс“ ООД до
прехвърляне на имота на ищеца през 2010г. също не са ангажирани надлежни
доказателства за построяването на процесната сграда. Строителна
документация за изграждане на постройката няма. Няма издавани надлежни
разрешение за строеж, а не се и установява фактически постройката да е била
изградена до груб строеж. Фактът, че в Заповед №1854/22.06.2022г.
постройката е описана с идентификатор, не променя горния извод. Още
повече като се има предвид, че няма доказателства по делото към кой момент
сградата е получила идентификатор. Че е нямало изградена постройка, която
да представлява самостоятелен обект на правото на собственост към 2011г. –
още по-малко, към 2010г.-момента на покупко-продажбата, която ищецът сочи
като основание за придобиване правото на собственост, сочат и представените
от ищеца доказателства- сключен договор за наем и приемо-предавателен
протокол с „Кейрос“ ЕООД. В договора за наем, сключен от ищеца с третото
лице на 01.02.2011г. не е описано наличието на постройка в имота, който се
отдава под наем, която постройка да бъде индивидуализирана с площ,
предназначение и граници. Описано е, че земята се предава ведно с всички
подобрения и приращения в нея. Изрично е описано в предавателния
протокол, че имотът не е свързан с електропреносната и водоснабдителната и
канализационна система, няма ток и вода. Че постройката не е била завършена
до етап „груб строеж“, извод може да бъде направен и от протокола за опис на
недвижими имущества от 15.01.2014г., изготвен по изп. дело, от който се
установява, че на посочената дата е извършен опис на недвижим имот,
представляващ имот с идентификатор 10135.4510.789, намиращ се в гр. Варна,
ЗПЗ, бул. „Владислав Варненчик“ №281, с площ от 5506 кв.м., в който имот
към момента на описа е имало полуразрушена постройка без документи за
9
строеж. Горните факти се установяват и от събраните по делото гласни
доказателства. Предвид изложеното и съставът приема, че към 31.03.2010г.
процесната постройка не е била изградена до степен, за да се квалифицира
същата като самостоятелен обект на правото на собственост. Респективно,
същата не е могла да бъде придобита от ищеца „Калипсо ДВ“ ЕООД на
соченото от него основание- покупко-продажба по силата на цитирания
нотариален акт №177, т.1, рег. №2486 на нотариус Шарабански.
Учредената на 27.12.2007г. с НА №24 по нот. дело №1231/2007г. на
нотариус Д. договорна ипотека по отношение на недвижимия имот е
прехвърлена ведно с имота, поради което и ищецът е придобил качеството на
ипотекарен длъжник по отношение на кредитора „Юробанк“ АД, като както
земята, така и подобренията и приращенията в нея са служели за обезпечаване
на вземането на кредитора. Ищецът е участвал в изпълнителното
производство, образувано от ипотекарния кредитор срещу праводателите на
ищцовото дружество, насочено именно срещу ипотекирания имот. Ищецът е
имал качеството на ипотекарен длъжник. С влизане в сила на постановлението
за възлагане от 13.04.2018г., с което недвижимият имот е възложен на
ответното дружество, ведно с постановлението за поправка на
Постановлението за възлагане на недвижим имот от 06.11.2020г., ответникът
се легитимира като собственик на недвижимия имот ведно с приращенията и
подобренията в него.
И доколкото в производството ищецът не установи, че по силата на НА
за покупко-продажба от 2010г. е придобил правото на собственост върху
самостоятелен обект на правото на собственост, представляващ едноетажна
сграда със застроена площ от 714 кв.м., то и същият не може на годно правно
основание да се легитимира като собственик на правото на строеж да изгради
отново посочената постройка, съборена понастоящем. Дори и в евентуалност
обаче да се легитимираше като такъв, с влезлите в сила възлагателни
постановления, ответното дружество противопоставя правата си на
собственост върху земята, както и върху правото на строеж върху нея, вкл.
правото на строеж върху процесната постройка.
Искът е неоснователен.
Решението на ОС-Варна с идентични правни изводи следва да бъде
потвърдено.
10
Водим от гореизложеното, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 894/31.07.2024г. по гр. д. № 2313/2023 г.
на Окръжен съд – Варна.
Решението подлежи на касационно обжалване при условията на чл. 280,
ал. 1 и ал. 2 от ГПК в едномесечен срок от връчването му на страните пред
Върховен касационен съд.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
11