Р Е Ш Е Н И
Е № 260583
гр. Пловдив, 25.09.2020 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД ПЛОВДИВ, Гражданско
отделение, XV-ти граждански състав, в
публично заседание на двадесет и шести август, две хиляди и двадесета година, в
състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
КАТЯ БОЕВА
при секретаря Катя Янева, като разгледа докладваното
от съдията гр.д. № 15173 по описа за 2019
г. на Районен съд Пловдив, за да се произнесе взе предвид следното:
Производството по делото е образувано
по предявен иск с правно основание чл. 40 ЗЗД от К.Д.А., ЕГН: **********, срещу
А.И.Г., ЕГН: **********, за признаване за установено в отношенията между
страните, че сключеният помежду им договор за покупко-продажба на недвижим имот
от ******* г., по силата на който ищецът чрез своя пълномощник – ответницата,
прехвърля на ответницата, собствения си недвижим имот: ******* по регулационния
план на с. *******, обл. П., ведно с псотроената в него двуетажна пасивна
жилищна сграда, ведно с всички подобрения и приращения на имота, е
недействителен поради сключване на договора във вреда на представлявания.
В исковата молба се излагат твърдения,
че през януари 2019 г. ищецът се запознал с лицето А.Г.. Двамата се сближили и
започнали да обмислят планове да се устроят в чужбина. Поради тази причина
следвало да си набавят парични средства, като ищецът споделил на лицето Г., че
притежава собствен апартамент и двуетажна къща в с. *******, обл. П.
Впоследствие Г. споделила на ищеца, че е намерила агенция, която може да
предостави парични средства, ако ищецът продаде или ипотекира своята къща в с. *******.
Поради тази причина Г. завела ищеца в гр. А., където го запознала с ответницата
и лице на име В.Я.. Последните двама уверили ищеца, че ще му предоставят
паричната сума срещу учредена ипотека на имота в с. *******, за което следвало
ищецът да подпише пълномощно. Същият се съгласил и на **** г. упълномощил с
нотариално заверено пълномощно ответницата да извърши разпоредителна сделка с
процесния имот. На ******* г. ответницата в качеството си на пълномощник на
ищеца прехвърлила чрез договор за покупко - продажба процесния имот на себе си
за сумата от 9700 лева, като в нотариалния акт било посочено, че сумата е изплатена
в брой преди подписване на договора. В исковата молба се излагат съображения,
че данъчната оценка на имота възлиза на 11 361.10 лева, както и че ищецът
не е получавал посочената в договора сума. След сключване на договора за
покупко-продажба, лицето А.Г. преустановило контактите си с ищеца. От правна
страна се излагат съображения, че посочената сделка е сключена във вреда на
представлявания – ищеца в настоящото производство.
Поради изложеното се предявява исковата
претенция. Претендират се разноските, извършени от ищеца в производството.
В срока по чл. 131 ГПК е депозиран
отговор на искова молба от А.Г., с който се оспорва предявяеният иск. Излагат
се съображения, че действително страните са се запознали през 2019 г., когато
ищецът споделил на ответницата, че желае да замине в А., поради което му
трябват парични средства. За тази цел ищецът бил решил да продаде своя имот,
находящ се в с. *******, обл. П. Ответницата посетила имота и решила, че
обявената цена от ищеца е добра, поради което между страните бил сключен
предварителен договор за покупко-продажба на процесния имот Ищецът поискал да
му бъде заплатена цялата договорена сума от ответницата, като и обещал след
това да упълномощи същата да прехвърли неговия имот на себе си. Ответницата
изплатила сума, която надвишавала посоченото в договора, и прехвърлила
процесния имот на себе си. Излагат се съображения, че не е нарушена
разпоредбата на чл. 40 ЗЗД.
Поради изложеното моли предявения иск
да бъде отхвърлен. Претендира разноски.
Съдът, като
съобрази доводите на страните и събраните по делото писмени доказателства и
доказателствени средства, поотделно и в тяхната съвкупност, счита за установено
следното от фактическа страна:
Видно от приложеното по делото
нотариално заверено пълномощно рег. № **** за заверка на подпис и рег. № ****
за заверка на съдътражние от ****** г. на н. с район на действие – Районен съд А.
/л.7/, ищецът е упълномощил ответницата да го представлява пред н., включително
и с правото да договаря сама със себе си, да дарява и продава на когото
прецени, включително и на себе си, при условията, които прецени, както и да
сключва договор за ипотека за процесния имот.
От представения Нотариален акт № ***************
г. на н. с район на действие – Районен съд Пловдив, вписан в Агенция по
вписванията, служба по вписванията гр. Пловдив по вх. рег. № *****/******* г., ************,
дело № ********* г. /л.5-6/, се установява, че на ******* г. ответницата в
качеството и на пълномощник на ищеца е сключила договор за покупко-продажба на
недвижим имот със себе си, по силата на който ищецът – чрез неговия
пълномощник, прехвърля на ответницата процесния имот за сумата от 9700 лева. По
делото е представен и предварителен договор за покупко – продажба на процесния
имот, сключен на ***** г. между страните /л.34-35/, по силата на който същите
договорят процесния имот да бъде прехвърлен за сумата от 10000 лева.
По делото е приложено Удостоверение за
данъчна оценка изх. № ********* г. от Община Р., обл. П. /л.9/, от която е
видно, че данъчната оценка на процесния имот възлиза на 8953,50 лева за
собственика – ищеца.
От
ответницата са предоставени обяснения за обстоятелства по делото на основание
чл. 176 ГПК. В същите ответницата посочва, че реалната цена на договора за
покупко-продажба на процесния имот е възлизала на 20 000 лева, а не както
е обективирано в договора 10 000 лева, които са били заплатени от същата с
нейни спестявания. Последните не са се намирали в банков влог, а са били
налични в нейния дом. Съдът възприема изложеното от ответницата не като
доказателствено средство, годно да установи фактите и обстоятелствата, за които
дава обяснения, а единствено като нейни твърдения, подлежащи на доказване в
процеса. Посоченото е с оглед обстоятелството, че обяснения на страните
представляват доказателствено средство в процеса, когато обективират неизгодни
за страната обстоятелства, а в противен случай представляват единствено
твърдения, подлежащи на доказване по общия ред.
По делото е постъпило писмо от ТД на
НАП Пловдив изх. № ******** г. /л.71/, от което се установява, че за периода
01.01.2015 г. – 28.02.2020 г., ответницата не е регистрирана като ЕТ, няма
регистрация като самоосигуряващо се лица, няма участие в търговски дружества.
Досежно същата не са подадени уведомления за регистрирани трудови договори и
няма депозирани годишни данъчни декларации.
В хода на настоящото производство е
приобщена и съдебнотехническа експертиза. Съобразно заключението на вещото
лице, след извършен оглед на място и извършени изчисления и проучвания,
пазарната стойност на процесния недвижим имот възлиза на 35 000 лева.
Съдът кредитира заключението по СТЕ като компетентно изготвено, с необходимите
знания и умения, и обосновано.
При
така изясненото от фактическа страна, съдът счита следното по правните аспекти
на спора:
Съдът
е сезиран с иск с правно основание чл. 40 ЗЗД.
Съобразно
разясненията, дадени в т.3 от Тълкувателно решение № 5 от 12.12.2016 г.
по тълк. д. № 5 / 2014 г. на ВКС, ОСГТК, фактическият състав, пораждащ
недействителността по чл. 40 ЗЗД се
състои от два елемента:
Обективен елемент – договорът, сключен
от чрез представителя и насрещната страна по него е във вреда на (уврежда)
представлявания. Увреждането на интересите на представлявания може да има
най-различни проявни форми, например: договор, сключен при неизгодни за него
условия; имуществото му е неоправдано обременено с уговорени тежести или
договорът поражда допълнителни бъдещи и/или условни задължения (под модалитет),
нетипични за конкретния тип договори; предоставените на пълномощника права са
упражнени превратно, макар и в рамките на представителната му власт, както и
най-различни други хипотези. Във всички случаи се има предвид обективно
увреждане на интересите на представлявания, което не е незначително. Преценката
за наличието на увреждането се извършва предвид конкретните обстоятелства във
всеки отделен случай, но във всички случаи – към момента на сключването на
договора.
Субективен елемент – „споразумяване“ между
представителя и насрещната страна по договора
за увреждането на представлявания. Този втори елемент от фактическия
състав на недействителността по чл. 40 ЗЗД,
на пръв поглед също има обективен характер, но се свежда до недобросъвестност
на представителя и насрещната страна по договора относно увреждането на
представлявания. Това
„споразумяване“ между представителя и насрещната страна е обективирано в самия
недействителен договор, увреждащ представлявания, което е първият елемент от
фактическия състав. Поради това, вторият елемент от този фактически състав е
субективен и се изразява, не винаги в общ сговор и общо намерение у
представителя и насрещната страна да увредят представлявания, а в тяхната
недобросъвестност – те, и двамата, знаят, че сключеният договор обективно
уврежда представлявания. Тази недобросъвестност също не се предполага, а
подлежи на доказване от страна на представлявания. Преценката за наличието
ѝ също се извършва предвид конкретните обстоятелства във всеки отделен
случай, но във всички случаи – към момента на сключването на договора.
В настоящия случай ищецът твърди, че договорът е сключен
в негова вреда, доколкото уговорената цена за закупуването на имота е
несъразмерно ниска с действителната пазарна цена на имота. Несъмнено по делото
се установи обективният елемент от фактическия състав на разпоредбата на чл. 40 ЗЗД, а именно увреждане на представлявания. Така от приобщената по делото
експертиза се установи, че действителната пазарна стойност на процесния имот е
три пъти и половина по - голяма от продажната цена по договора. Действително,
по делото е представен предварителен договор за покупко – продажба на
недвижимия имот, в който между страните е уговорена продажна цена в размер на
10 000 лева, но същият изцяло противоречи на учреденото нотариално
заверено пълномощно, в което е посочено, че ответницата следва да определи
условията по извършването на продажбата. В тази връзка следва да се има
предвид, че задължението на представителя да действа в интерес на
упълномощителя си е принцип в института на доброволното представителство.
Представляващият винаги трябва да действа в интерес на представлявания, както е
посочено в Решение №841/2010 г. по гр.д №3530/2008 4 ГО на ВКС, Решение
№21/2015г по гр.д №3529/2014 г. 1 ГО на ВКС, и ако е същият овластен да продаде
недвижимо имущество без други указания, да действа с грижа на добър стопанин
при договоране на цената /Решение №439/2012 г. по гр.д № 23/2011 г. на 1 ГО и Решение
№ 1/27.02.2018 г. по гр. д. № 1471/2017 г. на 3 ГО на ВКС/. Предоставената с
пълномощното свобода на договаряне не следва да се тълкува като възможност
представляваният да бъде ощетен, а като такава за гъвкаво и в негова полза
преценяване на пазарната ситуация /така Решение № 439/20.03.2012 г. по гр. д. №
23/2011 г. на Върховен касационен съд/. Поради изложеното, според съда,
несъмнено при договаряне на цена, която е драстично по-ниска от действителната
пазарна цена на имота, е налице увреждане интересите на представлявания.
Досежно субективния елемент при преценката за
наличието на предпоставките по чл. 40 ЗЗД, следва да се посочи, че се
разграничават две хипотези - когато представителят е продал имота по цена,
значително по-ниска от пазарната зависи и във вътрешните отношения
представителят е имал правомощието да определи продажната цена по своя преценка
и третото лице е добросъвестно – не се е споразумяло с него, сключеният договор
е действителен, но представителят отговаря пред доверителя за вредите от
неполагането на дължимата грижа при упражняването на предоставената му
представителна власт. Ако при същите условия третото лице е било
недобросъвестно – споразумяло се е във вреда на представлявания, договорът е
недействителен /така Решение № 65 от 21.03.2017г. по гр.д. 639/2017 на ВКС, 4
ГО/. В настоящия случай, доколкото е налице съвпадение между лицето, което се
явява пълномощник и третото лице по договора за продажба, респ. налице е
институтът на договаряне сам със себе си, не следва да се доказва споразумяване
между пълномощника и третото лице във вреда на представлявания. В случая
основателността на иска е обусловена от намерението за увреждане у
пълномощника. Наличието на такова намерение към момента на сключване на
договора се установява от факта, че именно пълномощникът, в качеството на
купувач, се облагодетелства от разликата между стойността на продаденото
имущество и уговорената за него цена /така Решение № 140/15.10.2015 г.,
постановено по т.д. № 2092/2014 г. на 1 ТО на ВКС/.
Поради всичко изложено настоящият съдебен състав
намира, че предявеният иск се явява основателен, доколкото ищецът установи и
двете кумулативно предвидени предпоставки по чл. 40 ЗЗД. Посоченото обуславя
неговото уважаване.
По разноските:
При този изход на спора, на основание чл. 78 ал.1 ГПК
правно на разноски има ищецът. Доказателства за такива са представени за
2313,61 лева, до който размер претенцията за тяхното заплащане следва да бъде
уважена.
Така мотивиран, съдът
Р Е Ш И:
ПРОГЛАСЯВА
за недействителен като сключен във вреда на представлявания на основание чл. 40 ЗЗД, договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в Нотариален акт
№ *************** г. на н. с район на действие – Районен съд Пловдив, вписан в
Агенция по вписванията, служба по вписванията гр. Пловдив по вх. рег. № **********
г., ************, дело № ********* г., сключен между ищецът К.Д.А., ЕГН: **********,
чрез неговия пълномощник – ответницата А.И.Г., ЕГН: **********, с ответницата -
А.И.Г., ЕГН: **********, по силата на който ищецът, чрез неговия пълномощник –
ответницата, последната договаряща сама със себе си, е прехвърлил на ответницата,
следния недвижим имот: ******* по регулационния план на с. *******, обл.
Пловдив, ведно с псотроената в него двуетажна пасивна жилищна сграда, ведно с
всички подобрения и приращения на имота, за сумата от 9700 лева.
ОСЪЖДА на
основание чл. 78 ал.1 ГПК А.И.Г.,
ЕГН: **********, ДА ЗАПЛАТИ на К.Д.А., ЕГН: **********, сумата в размер на
2313,61 лв. /две хиляди и тринадесет лева и шестдесет и една стотинки/,
представляваща разноски в настоящото производство.
ПРЕДОСТАВЯ 6-месечен срок от влизане в сила на решението на К.Д.А., ЕГН: **********, да извърши отбелязване на настоящото решение в Службата по вписвания -
Пловдив, съгласно чл. 115, ал. 2 ЗС.
Решението може да бъде обжалвано от страните
в двуседмичен срок от съобщаването му, с въззивна жалба пред Окръжен съд-
Пловдив.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: /п/ Катя
Боева
Вярно с оригинала!
КЯ