№ 150
гр. Силистра, 25.05.2023 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – СИЛИСТРА в публично заседание на двадесет и
пети май през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:Люба Ст. Стоилкова
Членове:Кремена Ив. Краева
Десислава Г. Петрова
при участието на секретаря Данаила Т. Г.
Сложи за разглеждане докладваното от Люба Ст. Стоилкова Въззивно
гражданско дело № 20233400500019 по описа за 2023 година.
На именното повикване в 11:00 часа се явиха:
Жалбоподател: П. Н. Д. – редовно призован, явява се лично и с адв.П.
М. Н. – АК – СИЛИСТРА – надлежно упълномощена и приета от преди.
Жалбоподател: М. Т. Ж. – редовно призован, явява се лично и с адв.В.
Д. П. – АК – ВАРНА – надлежно упълномощен и приет от преди.
Жалбоподател: Р. Н. Ж. – редовно призована, явява се лично и с адв.В.
Д. П. – АК – ВАРНА – надлежно упълномощен и приет от преди.
Вещо лице: Х. Н. Г. – редовно призована, явява се лично.
Вещо лице: С. Г. П. – редовно призован, явява се лично.
Вещо лице: В. С. Й. – редовно призован, явява се лично.
СТАНОВИЩА ПО ДАВАНЕ ХОД НА ДЕЛОТО:
АДВ.Н.: Няма процесуални пречки. Моля да се даде ход на делото.
АДВ.П.: Няма процесуални пречки. Моля да се даде ход на делото.
СЪДЪТ счита, че не са налице процесуални пречки за даване ход на
делото, поради което
О П Р Е Д Е Л И:
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО.
1
СЪДЪТ пристъпва към изслушване на заключението по назначената и
изготвена тройна съдебно – техническа и ценова експертиза, с вх.№1667 от
17.05.2023г.
Снема самоличността на вещите лица:
Х. Н. Г. – 66г., разведена, неосъждана, без родство със страните.
С. Г. П. – 55г., висше икономическо образование, притежавам
сертификат за оценка на недвижими имоти, неосъждан, без родство със
страните.
В. С. Иванов – 70г., висше образование, семеен, неосъждан, без родство
със страните.
СЪДЪТ предупреждава вещите лица за наказателната отговорност по
чл.291 от НК.
ВЕЩО ЛИЦЕ Х. Г.: Поддържам заключението на изготвената
експертиза.
ВЕЩО ЛИЦЕ С. П.: Поддържам заключението на изготвената
експертиза.
ВЕЩО ЛИЦЕ В. ИВАНОВ: Поддържам заключението на изготвената
експертиза.
АДВ.П.: Огледахте ли имота на място и при огледа страните
присъстваха ли там?
ВЕЩО ЛИЦЕ Х. Г.: Огледахме, и трите вещи лица, имота на място
като присъстваха и представители на двете страни.
АДВ.П.: Направихте ли съпоставка, т.е. това, което сте дали в
експертизата, съпоставихте ли го с реални имоти в същия район с
приблизително същите характеристики, именно за с.Калипетрово по
възможност на близките улици?
ВЕЩО ЛИЦЕ Х. Г.: Аналозите, които сме ползвали са от имоти, които
са в същия район и сравнително в същото състояние. Става въпрос за къщи,
които са строени по – назад във времето, с каратаван, без стоманено – бетонна
конструкция. Колегата Иванов сега ми каза, че единият аналог, който сме
ползвали е от с.Айдемир и той е за същата къща, която е в аналогично
състояние, тъй като нямаше друг аналог от с.Калипетрово, който да е
подходящ.
АДВ.П.: Присъстваха ли страните на огледа?
ВЕЩО ЛИЦЕ Х. Г.: Да.
2
АДВ.Н.: Аз не разбрах, дали на място сте проверили какво е
състоянието на къщите, които сте посочили като пазарна стойност?
ВЕЩО ЛИЦЕ Х. Г.: Да, колегите са запознати. Те са с подобни
критерии.
АДВ.Н.: Погледнахте ги, така ли?
ВЕЩО ЛИЦЕ С. П.: Да.
АДВ.Н.: Ползвахте ли информация за обяви на сайта „Imot.bg“?
ВЕЩО ЛИЦЕ Х. Г.: Тези, които намерихме бяха от „alo.bg“ и от
„OLX.bg“. В „Imot.bg“ към момента на изготвяне на експертизата, нямаше
подходящи аналози. Като казвам подходящи, имам предвид с характеристики
близки до нашия имот.
АДВ.Н.: Посочили сте два имота, като аналози в с.Калипетрово, за
които в обявите пише, че има само ток и вода. Вижда се, от снимките, че
покривите са донякъде компрометирани, че нямат ПВЦ – дограма, че нямат
подобрения.
ВЕЩО ЛИЦЕ Х. Г.: Нашият имот също е с покритие на покриваната
конструкция, която е в недобро състояние. Освен това, на половината част от
къщите липсват сачаците отдолу, които отново трябва да се направят и на
част от къщата, в северната ѝ част, се налага припокриване.
АДВ.Н.: Известно ли Ви е, че е обявена за продан къща на същата
улица, която е без подобрения, за 53 000евро?
ВЕЩО ЛИЦЕ В. ИВАНОВ: В обявите не можахме да намерим такава.
Когато изготвяхме оценката не можахме да намерим такава къща. Възможно
е обявата да се е появила след това.
АДВ.Н.: На улица №5 до детската градина е обявена къща за продажба
за 130 000евро. Това е съвсем близо.
ВЕЩО ЛИЦЕ Х. Г.: Да, но всъщност тези аналози не са подходящи за
нашия обект. Става въпрос за жилищната сграда, която не е чак в толкова
добро състояние без значителни подобрения. От друга страна това, което е
като стопански сгради, които имат идентификатори в имота, те са в лошо
състояние.
АДВ.Н.: На ул.„Железарска“ №94 е обявена къща за продан 110 000лв.,
без подобрения, с площ 63 кв.м.
ВЕЩО ЛИЦЕ Х. Г.: „Нашата“ къща не може да се продаде за толкова.
3
Това е мнението ни и когато правихме оценката с колегите доста дълго
коментирахме и стигнахме до тази цена, че е реална за имота, който
оценявахме и, който е процесен.
ВЕЩО ЛИЦЕ В. ИВАНОВ: Стаите в къщата не отговарят на
височината, която е нормативно определена височина за стаи, който норматив
е 2,60м. На жилищната сграда височината на стаите е 2,35м. На лятната кухня
височината на стаите е 2,00м., което е потискащо, когато влезе човек. Нито
една от стаите не отговаря на стандартните височини. Същото се отнася и за
гаража.
СЪДЪТ: Разликата между вашата оценка и тази по единичната
експертиза е съществена – може ли да отговорите на какво се дължи и как я
обяснявате?
ВЕЩО ЛИЦЕ В. ИВАНОВ: Доколкото си спомням, колежката е взела
по – голяма годност на сградите. Тъй като сградите са полумасивни, тяхната
годност по норматив е 70г., а колежката е смятала годността 80г. Оттук
нататък имаме коефициент на овехтяване по – малко и стойността се качва.
Когато определя отстъпеното право на строеж колежката е взела 50% от
цялата площ на имота – от 1260кв.м., а ние сме го взели така, както е сега
действащото законодателство, съгласно застроената площ – на 210кв.м.
По другия метод, който е по пазарните аналози, колежката е взела
коефициентите за напасване на пазара и е сложила 5% разлика между
жилищната сграда и стопанските сгради, които са паянтови сгради. Нашият
коефициент там е много по – нисък и заради това се получава разлика в тези
стойности – по единия метод и по другия метод.
АДВ.П.: Нямам повече въпроси към вещите лица.
АДВ.Н.: Нямам повече въпроси към вещите лица.
СЪДЪТ счита, че изготвената експертизата е компетентно изготвена и
отговаря на поставените въпроси, поради което
О П Р Е Д Е Л И:
ПРИЕМА и ПРИЛАГА като надлежно доказателство по делото
изготвеното и представено заключение от вещите лица Х. Н. Г., С. Г. П. и В.
С. Иванов по назначената тройна съдебно – техническа и ценова експертиза, с
вх.№1667 от 17.05.2023г., която да се счита като неразделна част от
настоящия протокол.
4
На вещото лице Х. Н. Г. да се изплати възнаграждение, в размер на
300,00лв. (триста лева), съобразно внесения депозит.
На вещото лице С. Г. П. да се изплати възнаграждение, в размер на
300,00лв. (триста лева), съобразно внесения депозит.
На вещото лице В. С. Иванов да се изплати възнаграждение, в размер на
300,00лв. (триста лева), съобразно внесения депозит.
АДВ.Н.: Считам, че трудно би могло да се вземе решение, дори и от
специалисти в областта, в която бяха назначени двете експертизи, при такава
съществена разлика в пазарната цена на процесния имот – по първото и
второто заключение разликата е почти двойна.
Считам, че второто заключението е дало твърде занижени, нереални
цени и това може да се провери. Ако вещото лице се разходи в район, близък
до процесния, и се поинтересува на какви цени са обявени къщите, които се
продават или са продадени в период, който е близък до настоящия, ще стане
ясно, че цената, която дават вещите лица е почти два пъти по – ниска, ако не и
повече, от реалната цена.
Считаме, че следва да бъде назначена повторна експертиза, тъй като
считаме, че тази е необоснована. Взети са като пазарни аналози само две
къщи и аз се съмнявам дали е направен такъв оглед, за да се види какво точно
има в тези къщи, които служат като аналог, освен обявеното в обявите ток и
вода.
В процесния имот има много подобрения. Има баня, има сменна
дограма на врати и прозорци. Вижда се от снимките, които е направило
вещото лице по първата експертиза, за какъв имот става дума и като сравним
къщите, които са посочени като пазарни аналози в тройната експертиза, се
вижда, че са несъвместими двата имота, за да им бъде дадена сходна цена.
В първото заключение вещото лице е ползвало обявите на „Imot.bg“, на
„bazar.bg“ и на „alo.bg“ и така или иначе са дадени оценки от обявена
продажна цена на седем имота, а тук има само два. Вярно е, че къщите, които
са посочени като обявени за продажба в „Imot.bg“, са на стойност повече от
300 000лв. Даже едната е 400 000лв. Някои от тях имат значителни
подобрения, но не може да е толкова съществена разликата с нашия имот. Тук
виждам една къща, петата къща, която е посочена като пазарен аналог в
първото заключение, подобна на процесната, за 120 000лв. Тази обява е
ползвана към момента на изготвяне на заключението – 120 000лв. една –
единствена къща без гараж без нищо.
Поради това аз моля да назначите повторна експертиза, в която да
участва вещото лице В. Д. и да обясни това, което беше посочено в тройната
експертиза, че правилно е взела някои показатели за определяне на цената и
едно вещо лице, което да е посочено от страна на жалбоподателите, а трето
вещо лице съдът да назначи.
5
АДВ.П.: Считаме искането за повторна тройна експертиза за
необосновано, с оглед изискванията на ГПК, съгласно чл.200, ал.3, а именно:
при оспорване на заключението съдът може да назначи друго или повече
вещи лица, но да е необходимо повторна експертиза, трябва заключението да
е немотивирано достатъчно или да е неясна първата експертиза. В конкретния
случай изрично ни се каза, че са се съобразили с конкретната сграда, за
конкретните сгради е посочена цена. Обърнете внимание, че е посочена
година на построяване и в същото време колежката се мотивира с това, че
към момента на експертизата – първата, е имало имоти с по – висока
стойност. Обърнете внимание, че същите тези имоти към момента на
изпълнение на втората експертиза тях вече ги е нямало. Значи, от една страна
експертизата е обоснована, а от друга никой не оспорва и вещите лица са
били убедени, че така струва имотът дотолкова, доколкото са разглеждали на
живо конструкцията като ни казаха, че дори и покривът е компрометиран.
На трето място, стана ясно от самите експерти, че начинът на
определяне на стойността е свързан преди всичко с вида на конструкцията и
годината, без съобразяване с реалния имот – говорим за първата експертиза и
от друга страна, ще обърна внимание и на другото, че в първата експертиза
имаме оценка на правото на строеж в рамките на целите 1200кв.м. на
поземления имот, а те не са застроени, а тук изрично ни казаха, че оценката е
направена на базата на реално разгъната застроена площ на имота, в рамките
на 230кв.м..
С оглед изложеното, моля да не уважавате искането за повторна тройна
експертиза.
АДВ.Н.: Смятам, че достатъчно аргументирано посочих, че не е
обосновано това заключение. Моля да се вземе предвид и следното: първата
експертиза е изготвена през месец март. Цените растат всеки месец и няма
как цената да е по – малка от тази, която е дало вещото лице през месец март.
Къщата, обявена до детската градина, сега тази къща е обявена за 250 000лв.
Вярно е, че е 150 кв.м. разгъната площ, но пак виждаме една огромна разлика
с това, което ние сега получаваме от тройната експертиза.
СЪДЪТ, оставя без уважение искането за назначаване на повторна
експертиза като счита, че не са налице предпоставките за това, посочени в
чл.201 от ГПК.
Така или иначе, назначената единична експертиза също е приета по
делото като доказателство. Страната може да се позове на изводите на това
вещо лице на посочената цена, а съдът ще съобрази в своето решение и двете
заключения, като избере това, което смята че отговаря на действителното
състояние на имота.
6
Водим от гореизложеното, СЪДЪТ
О П Р Е Д Е Л И:
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ направеното искане за назначаване на
повторна тройна съдебно – техническа и ценова експертиза.
АДВ.П.: Нямаме доказателствени искания.
АДВ.Н.: Нямаме доказателствени искания.
СЪДЪТ счете делото за изяснено от фактическа страна и
ДАВА ХОД НА УСТНИТЕ СЪСТЕЗАНИЯ:
АДВ.П.: Уважаеми окръжни съдии, безспорно е, че настоящото
производство е след връщане на производство от ВКС. В тази връзка
обръщам внимание, че всъщност предмет на настоящото решение не са по –
голяма част от решенията на въззивния съд, разглеждал делото, а единствено
отменената част на решението да се изнесе на публична продан всички имоти
и съответно да се определи държавна такса, съобразно актуалната пазарна
цена на всички имоти, влизащи в делбената маса.
От събраните по делото доказателства безспорно се установява, че има
две самостоятелни сгради, а останалите са помощни. В тази връзка наложена
е практиката при извършване на делба на съсобствен недвижим имот, в
случай, че за всяка от страните по делото има възможност да се постави в дял
реална част от имота, в конкретния случай имаме двама съделители, макар че
едната е от двама души. Т.е., две групи съделители и имаме най – малко два
самостоятелни имота.
В тази връзка, аз моля съдът да извърши делбата, като постави в реален
дял на всеки от съделителите част от съсобствените имоти, а именно на моите
упълномощители да постави в дял жилищната сграда и всички помощни
постройки, като обръщам внимание, че към жилищната сграда, въпреки че се
води пристройка, сграда №2 всъщност е баня и тоалетна и сервизни
помещения и дотолкова, доколкото сградата е строена тогава, когато ЗУТ не е
изисквал към жилището да има такива, въпреки че допълнително са
пристроени, те безспорно са част от жилищната сграда.
В същото време искам да обърна внимание, че гаражът всъщност е
разположен със самостоятелен вход към друга улица, а не към улицата, към
която гледа жилищната постройка, обособен е и той има самостоятелен вход
и е реално самостоятелна сграда.
7
С оглед на гореизложеното считам, че делбата следва да се извърши
чрез поставяне в дял на моите упълномощители жилищната сграда с всички
останали постройки в имота, а за г – н П. Д. да се постави в дял гаража.
Безспорно е, че държавната такса следва да се определи за страните,
като 4% от стойността на получаваните части от делбената маса.
Единственото нещо, на което искам да обърна внимание е, че доколкото
производството се е движило от първа въззивна инстанция към ВКС и към
настоящия момент всъщност имаме втора, втора въззивна инстанция, моля да
обърнете внимание, че на моите упълномощители им се полага да им бъдат
присъдени разноски и по първата въззивна инстанция дотолкова, доколкото
обосновката на съда да не им присъди разноски по първата въззивна
инстанция са, че тяхната жалба е неоснователна. Фактът, че е била
основателна считам, че следва всички разноски извършени от
упълномощителите ми пред ВКС следва да бъдат платени от насрещната
страна, тъй като те са доказали твърденията си и са установили, че имотът
може да се подели по други начини.
В същото време искам да обърна внимание, че в настоящото
производство имахме две съдебно – технически експертизи. По силата и на
двете експертизи Вие ще вземете решение и съответно ще определите
дяловете и тяхната стойност, но ответната страна не е участвала в тези
разноски. Той следва да поеме най – малко дела си в първата експертиза,
съобразено делбената част която има и да плати цялата втора експертиза,
ведно с разноските по настоящото производство за адвокатско
възнаграждение.
Дотолкова, доколкото предметът на производството е твърде обширен,
както и казах, че включително и списъкът на разноските, който съм изготвил,
е свързан с трите инстанции, моля да ни дадете срок за писмени бележки, в
които да обоснова конкретно за кое плащане и за коя сграда искам да бъдат
поставени дял на моите упълномощители.
Моля да ни дадете срок за писмени бележки. Моля да приемете списък
на разноските по чл.80 от ГПК.
АДВ.Н.: Уважаеми окръжни съдии, считам за безспорно, че решението
на ВКС, в частта за разноските и за подобренията е влязло в сила. То е
необжалваемо. Разноски за първа въззивна инстанция сега да се присъждат,
след както ВКС е казал, че не са дължат такива, считам че е
незаконосъобразно.
По отношение на разноските за втората експертиза в сегашното
производство считам, че моят доверител не трябва да дължи такива, защото тя
е по искане на жалбоподателите.
Що се отнася до въпроса, който съдът следва да реши по същество, а
именно как да разпредели имотите, моля съдът да има предвид, че
8
отношенията между страните са крайно влошени. Те не могат да ползват
заедно тези имоти. Така че нито гаража, нито която и да е от постройките
моят доверител желае да получи.
При това положение ние също правим искане за възлагане на всички
имоти, защото при тази цена, ако съдът приеме втората цена, тя е изгодна.
Становището на моя доверител е, че той не иска дял.
АДВ.П.: Това не сме го обсъждали като вариант. Аз считам, че
указанията на ВКС са задължителни.
СЪДЪТ: Доверителите ви желаят ли целия имот, заедно и гаража да е
във ваш дял и да заплатите на другия жалбоподател?
ЖАЛБОПОДАТЕЛ М. Ж.: Съгласен съм веднага. Съгласен съм и
гаражът да бъде наш и ние да наплатим на П. Д. 6 200лв.
АДВ.Н.: Моля да се има предвид от съда и това, че освен влошените
отношения нито едната страна, нито другата ще ползват имота.
Жалбоподателите живеят в гр.Варна.
АДВ.П.: Дали ще се полза имотът това няма значение за този процес.
СЪДЪТ: Предвид изявлението, направено от страните, че желаят да
положат усилия за приключване на спора със спогодба, но тъй като не са
уточнение параметрите на тази спогодба, а именно разноските по делото и
сумата за заплащане
О П Р Е Д Е Л И:
ОТМЕНЯ ХОДА НА УСТНИТЕ СЪСТЕЗАНИЯ.
ПРЕДОСТАВЯ ВЪЗМОЖНОСТ НА СТРАНИТЕ ДА ПОСТИГНАТ
СПОРАЗУМЕНИЕ, поради което
ОТЛАГА и НАСРОЧВА делото за 08.06.2023г. от 10:30часа.
Заседанието приключи в 11:30часа.
Протоколът е воден в съдебно заседание и е изготвен на 26.05.2023г.
9
Председател: _______________________
Секретар: _______________________
10