№ 6253
гр. София, 08.04.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 179 СЪСТАВ, в публично заседание на
десети март през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:ГЕРГАНА ИВ. КРАТУНКОВА
при участието на секретаря РАЛИЦА ЕМ. ДИМИТРОВА
като разгледа докладваното от ГЕРГАНА ИВ. КРАТУНКОВА Гражданско
дело № 20241110162748 по описа за 2024 година
Производството е по реда на чл. 124, ал. 1 ГПК, във вр. чл. 26, ал. 1, предл. 1 и предл.
3 ЗЗД.
Образувано е по предявени от “А.” АД, ЕИК ***, срещу “Л.И.” ООД, ЕИК ***,
обективно съединени искове, с които се иска съдът да обяви Правилник за вътрешния ред в
жилищен комплекс “В.Д.” за нищожен като противоречащ на закона, а в условията на
евентуалност - нищожен като накърняващ добрите нрави, а в случай, че правилникът не
бъде прогласен за нищожен, съдът да признае за установено, че същият е прекратил
действието си от момента на прекратяване Договор за управление на комплекс “В.Д.”.
Ищецът твърди, че на 19.11.2020 г. между страните е сключен предварителен договор
за покупко-продажба на право на собственост върху недвижим имот, а именно: * *,
находяща се в ***, с кад.ид. №6***, ведно с прилежащия към нея гараж * с кад.ид. ***,
разположени в поземлен имот с кад. ид. ***, заедно с 7,64 % идеални части от правото на
собственост върху поземления имот, в който е построена гореописаната жилищна сграда.
Поддържа, че наред с предварителния договор страните са подписали Договор за
управление и Правилник за вътрешния ред на комплекс “В.Д.”, като заявява, че последните
са влезли в сила на 06.10.2021 г. след сключване на окончателен договор за продажба на
горепосоченият имот. Ищецът твърди, че комплексът, в който се намира придобитият от
него имот, не е комплекс от затворен тип по смисъла на ЗУЕС, доколкото жилищните сгради
в него не са в режим на етажна собственост (една от кумулативните предпоставки за
наличието на “жилищен комплекс от затворен тип”). Ищецът посочва, че вследствие на
подписаните Правилник за вътрешния ред и Договор за управление на комплекс “В.Д.”
търпи негативни последици, изразяващи се в това, че ответникът му е изпращал
уведомления за налагане на санкции, с които кани ищеца да заплати обезщетение за
нарушаване на Правилника за вътрешния ред в комплекса. По отношение на нищожността
на правилника, ищецът твърди, че същият противоречи на императивните разпоредби на
ЗУЕС и Закона за собствеността, както и на нормата на чл. 44 ЗЗД, освен това е в
противоречие с разпоредбата на чл. 17, ал. 1 от КРБ, тъй като накърнява неприкосновеността
на частната собственост, въвеждайки множество ограничения на правото на собственост.
Ищецът твърди, че правилника за вътрешния ред противоречи на добрите нрави, като
1
отделните негови разпоредби въвеждат редица задължения за собствениците на недвижими
имоти в комплекса, които накърняват свободното упражняване правото на собственост,
както и твърди, че най-ярката индикация за несъвместимост на процесния правилник с
добрите нрави е клаузата, според която единствено Инвеститорът може да изменя
Правилника за вътрешния ред. Отделно от изложените твърдения за нищожност, ищецът
посочва, че Договорът за управление е бил прекратен, с което е прекратено и действието на
Правилника, тъй като същият е неразделна част от него. Във връзка с гореизложеното,
обосновава правен интерес да бъде установено със сила на присъдено нещо, че процесният
правилник е нищожен, а в условията на евентуалност, че няма действие между страните, тъй
като е прекратен с прекратяване на договора за управление. Претендира разноски.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК е подаден отговор на исковата молба от ответника, с
който се оспорват предявените искове като неоснователни. Ответникът възразява срещу
твърдението на ищеца, че Правилника за вътрешния ред е неразделна част от договора за
управление, а на свое място посочва, че същият има самостоятелно значение, доколкото в
договора е предвиден срок за действие, а в правилника - не. Посочва, че правилника
продължава да има действие между страните, доколкото собствениците на жилищни сгради
в комплекса не са приели нов такъв. Оспорва твърдението на ищеца, че не е налице
“жилищен комплекс от затворен тип” и счита, че такъв е налице, макар и “не по смисъла на
ЗУЕС”. Оспорва твърдението на ищеца, че са налице основания за обявяване нищожност на
правилника, като посочва, че с правилника за вътрешния ред страните са сключили договор
за запазване на безопасността, спокойствието и сигурността на обитателите в комплекса,
като собствениците на недвижими имоти поемат облигационно задължение за бездействие, а
въведените санкции са всъщност неустойки за неизпълнение на тези облигационни
задължения. Ответника излага съображения, че част от правилника се явява по същество
споразумение по чл. 32, ал. 1 ЗС и поради това не съставлява едностранно волеизявление по
смисъла на чл. 44 ЗЗД, а по-скоро счита, че правилника следва да се разглежда като
многостранен договор. Оспорва да са налице основания за нищожност поради противоречие
със закона или добрите нрави. Твърди, че правилника все още има действие между страните.
Иска отхвърляне на предявените искове и претендира разноски.
Съдът, като съобрази доводите на страните и събраните по делото относими
доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл. 235, ал. 2 ГПК и
чл. 12 ГПК, намира за установено следното от фактическа и правна страна:
Не е спорно между страните, а и от представените по делото доказателства се
установява, че на 19.11.2020 г. е сключен предварителен договор за покупко-продажба на
право на собственост върху недвижим имот, а именно: * *, находяща се в ***, с кад.ид.
№6***, ведно с прилежащия към нея гараж * с кад. ид. № ***, разположени в поземлен имот
с кад.ид. № ***, ведно със 7,64% идеални части от правото на собственост върху поземлен
имот, в който е построена жилищната група с идентификатор ***, както и че на същата дата
страните са подписали Правилник за вътрешния ред и Договор за управление на комплекс
“В.Д.”. Последните са влезли в сила на 6.10.2021 г., когато е подписан окончателен договор
за покупко-продажба, обективиран в нотариален акт *5, том II, рег. №15822, дело №259 от
2021г. на нотариус С.С., рег. № * в НК.
Не е спорно между страните, че Договора за управление на комплекс “В.Д.” е
прекратен.
Представена е с отговора на исковата молба таблица за площообразуване, от която е
видно, че в поземления имот са построени общо 13 жилищни сгради - къщи. Приложена е
схема на разпределение на имотите върху УПИ, от която е видно, че в имота освен
самостоятелните обекти е налице и вътрешна улица и техническа инфраструктура за общо
ползване по предназначение между всички собственици на самостоятелните обекти.
Изчислени са и идеалните части от поземления имот, които се придобиват от всеки закупил
къща в комплекса.
По делото са приети и неоспорени общо 6 правилника за вътрешния ред, подписани
между ответника и собствениците на къщи №4, 6, 9, 10, 11, 12, 13 в поземления имот.
2
Други допустими и относими доказателства не са събрани по делото.
Спорният по делото въпрос между страните е концентриран върху правната същност
на процесния Правилник за вътрешния ред и действието му между страните по делото.
За да се изследва характера на Правилника обаче, трябва преди това да се обсъди друг
преюдициален по своя характер въпрос, а именно дали е налице “жилищен комплекс от
затворен тип” и съответно кой е приложимия режим на управление в етажната собственост
по отношение на управлението на общите части на сградата/общите части от урегулирания
поземлен имот/ - по ЗС, по ЗУЕС или специалния по чл. 2 ЗУЕС.
Първите два режима се прилагат по силата на закона, ако са изпълнени предвидените
в него предпоставки, а третият режим може да възникне единствено при наличие на обща
воля в този смисъл, изразена при възникването на жилищния комплекс от затворен тип и за
прилагането му е необходимо сключването на специален договор между инвеститора и
собствениците на самостоятелни обекти. Смисълът на специалната уредба в чл. 2 ЗУЕС е
управлението на общите части на обекти, включени в затворен комплекс, да се изземе от
етажните собственици и да се предостави на възложителя, инвеститора, търговеца, който е
построил затворения комплекс. Влизайки в затворения комплекс, купувайки жилище или
друг обект в затворен комплекс, приобретателите не са ограничени в своите вещни права - те
придобиват право на лична собственост и идеални части от общите части, но те доброволно,
по силата на договора по чл. 2 от ЗУЕС, се отказват от управлението на общите части и го
предоставят на трето лице. Чл.2 от ЗУЕС е специална разпоредба по отношение на
останалите норми на ЗУЕС, като се отнася единствено до комплекси от затворен тип, както
и само до управлението на общите части на същите.
Договорът се сключва при продажба на имота от инвеститора на купувача и се вписва
по партидата на всеки един от самостоятелните обекти в комплекса, за да бъде
противопоставим на последващи приобретатели. В отличие от обикновената етажна
собственост, тази в затворения комплекс не се осъществява от органи - общо събрание,
управител, а се регулира в договора, който договор установява особен режим на управление,
който дерогира общите правила на ЗУЕС.
В настоящия случай, от събраните по делото доказателства и твърденията на
страните по делото, става ясно, че ищецът и ответникът са сключили договор за управление,
който урежда отношенията между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти, а
също и Правилник за вътрешния ред, в който детайлизират отношенията между
съсобствениците в комплекса по повод общите части от поземления имот. Освен това, става
ясно, че инвеститора-продавач задължава всеки купувач-собственик при последваща
продажба на собствения си недвижим имот, да обвърже и последващите приобретатели с
процесния Договор и Правилник за вътрешния ред в комплекса. Тълкувайки клаузите на
двата процесни документа, съдът стига до заключението, че страните са искали да уредят
отношенията си по специалния предвиден в чл. 2 от ЗУЕС режим на управление на
етажната собственост, който обаче е допустим само по отношение на жилищен комплекс от
затворен тип.
Между страните не се спори, че процесният комплекс не е такъв от затворен тип.
Същиаят е планиран като такъв от затворен тип, но без да е обособен в режим на етажна
собственост, тъй като застрояването е с жилищни еднофамилни сгради, притежавани от
отделни собственици, като съсобствени са единствено поземления имот и подобренията в
него не се управлява по реда на ЗУЕС. Управлението на съсобствения поземлен имот и
подобренията и ползването им е по ЗС. В такава хипотеза се приема, че няма пречка, по
общо съгласие, обикновените съсобственици да приемат правила за управление, които са
взаимствани от други закони, но промяна на наложеното от мнозинството решение за
ползване и управление на общите вещи може да се търси по реда на ЗС, не и по ЗУЕС и
привеждане в изпълнение на общите решение, също не може да се осъществява по реда на
ЗУЕС.
3
В настоящия случай в един урегулиран поземлен имот съществуват няколко сгради,
Налице е т.н. “хоризонтална етажна собственост", в която отношенията между
съсобствениците на общите части от поземления имот, следва да се уредят по общия ред,
предвиден в ЗС и ЗУЕС. Приложението на основния режим по ЗС (чл. 42-44) или по ЗУЕС
(чл. 1) зависи от броя на самостоятелните обекти и съответно броя на собствениците.
Според настоящия текст на законовата дефиниция жилищен комплекс от затворен тип не
може да възникне, когато в един урегулиран поземлен имот са построени няколко отделни и
самостоятелни постройки, притежавани в изключителна собственост или както
съсобственост от различни лица – случай, обозначаван като хоризонтална етажна
собственост.
Спорът между страните по отношение на процесния правилник е има ли той
самостоятелно действие както твърди ответникът или същият представлява неразделна част
от сключения между страните договор за управление.
По същността си Правилникът за вътрешния ред се отличава от обикновените
гражданскоправни сделки и облигационни договори. Правилникът се характеризира с
няколко особености, а именно: той представлява специфична многостранна сделка,
сключена с оглед възможността за едновременното упражняване правото на собственост
върху отделните обекти в сградата и уреждането на отношенията между съсобствениците
върху общите части на етажната собственост. Той се приема във формата на решение на
общото събрание на етажните собственици при спазване на предвидената в закона
процедура за това. Друга специфика на правилника за вътрешния ред е неговото
териториално действие по отношение на лицата, които не са обитатели на сградата по
смисъла на пар. 1, т.5 ДР ЗУЕС, но пребивават в общи части на сградата. Такива са гостите,
посетителите на етажните собственици, портиерът, чистачът и охранителят на общите части.
Във времето, през което се намират в сградата те са длъжни да се подчиняват на правилата,
които регламентира начина на ползване на общите части. Общото събрание обаче е длъжно
да приеме правилник за вътрешния ред в етажната собственост (чл. 11, ал. 3 ЗУЕС).
Съгласно чл. 11, ал. 1, т. 1 ЗУЕС - в изключителните правомощия на общото събрание
на собствениците е да приемат правилник за вътрешния ред.
В настоящия случай обаче Правилникът за вътрешния ред в комплекс “В.Д.” е приет
без да бъде спазен редът и формата, предписани от закона. Същият е приет под формата на
множество индивидуални договри с типизирано съдържание между инвеститора и всички
собственици на самостоятелни обекти в комплекса. Отразено е в него, че представлява
Приложение към сключения Предварителен договор от 19.11.2020г., като по този начин
инвеститорът се е опитал да обвърже купувачът на процесия недвжим имот с неговите
разпоредби, отнемайки им възможността да проведат общо събрание което да приеме
правилник за вътрешния ред, който да урежда отношенията им във вързка със
съсобствеността.
Посредстовм придобиването на недвижим имот в един общ поземлен имот, от който
придобиват идеални части, между тях възниква „хоризонтална етажна съсобственост“, като
не се установи по делото, че е учредено сдружение за управление, както и тя да се управлява
от общото събрание на етажните собственици, респективно - на етажните собственици и
обитателите, чрез взетите от него решения. Тези решения са особен вид многостранни
актове, взети от неперсонифицирана група лица и насочени към постигане на обща цел, а не
многостранна сделка; не се поемат насрещни права и задължения; субективните предели на
действие на решенията на общото събрание на етажната собственост са по-широки от тези
на многостранните сделки, тъй като са задължителни за всички етажни собственици -
включително за тези, които са гласували против и за тези, които не са участвали във
вземането им, както и за лицата, които по-късно ще станат етажни собственици или
обитатели, а задължителността им отпада за лицата, които вече не са етажни собственици
или обитатели, дори да са гласували за тях). Законът /ЗС, ЗУЕС/ урежда специална
процедура за вземането на тези решения, като регламентира начина на свикване, състав,
представителна власт, гласуване, предметна компетентност. Специфичен е и контролът за
4
спазването им.
С оглед горното и доколкото процесния комплекс не е такъв от затворен тип, съдът
приема, че е недопустимо посредством двустранни договори да се уреждат отношения
между етажен съсобственик и трето лице от компетентността на Общото събрание. В този
смисъл е и Решение *0/04.11.2021г. по гр.д. 1213/2020г. на ВКС, IV ГО.
По този начин се заобикаля реда и процедурата по приемане на правилник за
вътрешния ред така, както е уредена в ЗУЕС. Поради факта, че настоящия правилник е
сключен като приложение към Предварителен договор за продажба на недвижим имот, дава
основание по отношение на него да могат да се приложат разпоредбите относно
недействителостта по ЗЗД. Предвид гореизложеното, съдът счита, че следва да обяви за
нищожен Правилник за вътрешния ред на основание чл. 26, ал.1, предл. 1 ЗЗД, тъй като
противоречи на императивните разпоредби на ЗУЕС относно това кой орган е компетентен
да приеме процесния акт, какъв е законоустановения ред и свикване на събрание на
собствениците. Съгласно чл. 26, ал. 4 ЗЗД нищожността на отделни части на договора не
влече нищожност на целия договор, но само когато те са заместени по право от повелителни
правила на закона или когато може да се предположи, че сделката би била сключена и без
недействителните й части, но случаят не е такъв. По тези съображения в останалата си част
сключеният между страните Предварителен договор за покупко-продажба е действителен и е
породил своите правни последици. Доколкото сключеният Договор за управление е
самостоятелно приложение към сключения Предварителен договор обстоятелството, че
същия е прекратен не рефлектира върху настоящия правен спор.
По отношение на разноските:
С оглед изхода на спора и в съответствие с разпоредбата на чл.78,ал.1 ГПК право на
разноски има ищцовата страна. Ищецът е претендира разноски в общ размер от 5390лв. от
които 50лв. държавна такса и адвокатски хонорар в размер на 5340 лева, с включен ДДС,
съгласно списък на разноските по чл. 80 от ГПК. С оглед релевираното от ответната страна
възражение за прекомерност на адвокатския хонорар съдът намира сленото:
Разпоредбата на чл. 78, ал. 5 ГПК предвижда, че при прекомерност на заплатеното от
страната възнаграждение за адвокат, съдът може да присъди по-нисък размер на разноските
в тази им част, но не по-малко от минимално определения размер съобразно чл. 36 от Закона
за адвокатурата. Относно размера на възнаграждението следва да се има предвид, че
съгласно решение по дело С-438/22 на СЕС при определяне на адвокатското
възнаграждение съдът не е обвързан от размерите в Наредба № 1/2004 г. за възнаграждения
за адвокатска работа /заг. изм. - ДВ, бр. 14/2025 г./, защото такава обвързаност нарушава
забраната по чл. 101, § 1 ДФЕС в смисъла, разяснен от СЕС. Решението на СЕС е
задължително за всички национални съдилища. По тази причина настоящият състав на съда
следва да съобрази произнасянето си по възражението по чл. 78, ал. 5 от ГПК не с
действащата редакция на чл. 7 от Наредбата, а с оглед
действителната фактическа и правна сложност на спора, обема на извършената от
процесуалния представител работа и размера на защитения интерес. Прилагайки тези
критерии настоящият състав намира, че за защитата пред първа инстанция следва да се
присъди адвокатско възнаграждение в размер на сумата от 1500 лева с включен ДДС.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ПРОГЛАСЯВА ЗА НИЩОЖЕН на основание чл. 26, ал. 1, предл.1 ЗЗД, като
противоречащ на закона Правилник за вътрешния ред в комплекс “В.Д.” съставляващ
Приложение №5 към Предварителен договор за покупко-продажба на право на собственост
върху недвижим имот от 19.11.2020г. сключен между “А.” АД, ЕИК *** и “Л.И.” ООД,
ЕИК ***.
5
ОСЪЖДА “Л.И.” ООД, ЕИК ***, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, да заплати на,
сумата от 1550 лева - адвокатско възнаграждение за оказаното процесуално
представителство с включен ДДС; 50 лева държавна такса за исковото производство.
РЕШЕНИЕТО може да бъде обжалвано в двуседмичен срок от съобщението пред
Софийски градски съд с въззивна жалба.
Препис от решението да се връчи на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6