РЕШЕНИЕ
№ ………, 14 ноември 2017г., гр.С.
В ИМЕТО НА
НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, Търговско отделение, VI-10
състав, на двадесет и четвърти октомври през две хиляди и седемнадесета година,
в публичното заседание в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ
: НИКОЛАЙ ЕНЧЕВ
секретар
Мариана Ружина, като разгледа докладваното от съдия Енчев т.д. 6309 по описа за
2016г. и за да се произнесе, взе предвид
следното:
Предявени са обективно съединени искове
по чл.232, ал.2 от ЗЗД.
Ищецът К. „Е.“, с.Г.Б., твърди, че за
стопанската 2014 – 2015г. е отдал под наем на ответника с договор от
15.07.2014г. 3 653,14 дка земеделска земя, намираща се в землището на
селото при наемна цена от 36лв. на декар, или общо 131 513,04лв., която е
била дължима в срок до 15.09.2015г. Твърди, че ответникът е издължил частично
наемната цена чрез земеделска продукция на обща стойност 9 378,60лв.,
съгласно предвиденото в договора, но не е платил останалата част от цената в
размер 122 134,44лв. Ищецът поддържа също така, че по договор за наем от
2.05.2006г. е отдал под наем на ответника ремонтна работилница, складови
помещения, складове за зърно и движими вещи, като наемната цена след 2009г. е
била уговорена в размер 2 000лв. месечно.
Поддържа, че ответникът е спрял плащане на наемната цена след
м.септември 2015г. и до м.май 2016г., когато е освободил наетите движими и
недвижими вещи не е заплатил общо 8 месечни вноски. Предявява искове за
осъждане на ответника да заплати сумите 122 134,44лв. наемна цена по
договора за наем на земеделска земя и 16 000лв. наемна цена по втория
наемен договор, заедно със законните лихви върху всяка от тези суми и
разноските по делото.
Ответникът Т.Д.И., регистриран като едноличен
търговец с фирма ЕТ „Т.Д.И. – Т.**“, оспорва изцяло исковете и поддържа, че
договор от 15.07.2014г. не съществува и не е подписван от него, като на
представеното от ищеца като доказателство копие от такъв договор са подменени
първите три страници. Поддържа, че за стопанската 2014 – 2015г. е имало сключен
друг договор за наем с ищеца, но с друга
дата и друго съдържание. Относно втория договор за наем твърди, че не дължи
плащане на наемна цена по него, защото от септември 2015г. ищецът като
наемодател е ограничил достъпа му до
част от наетите движими и недвижими вещи и е оказвал натиск върху него
да ги върне. Тези отношения са продължили до м.май 2016г., когато достъпът до
вещите е бил напълно прекратен. По тази причина твърди, че ищецът е в
неизпълнение на задълженията си като наемодател и смята, че не се дължи плащане
на наемна цена. Претендира разноски.
Съдът, след като обсъди събраните
доказателства, намира за установено от фактическа страна следното:
С договор за наем на земеделска земя от
15.07.2014г. ищецът е предоставил на ответника под наем за срок от една
стопанска година 2014/2015г. земеделски земи в общ размер 3 653,14 дка при
наемна цена от 36 лв. на декар. Предвидено е, че наемната цена се плаща в
периода 1.09. – 15.10. на съответната година и че е възможно плащане и в
реколта. Договорът е подписан на последната страница от двете страни и носи
техните печати, а в изписаната на ръка дата на сключване личи поправка в
последната цифра на годината.
В Общинската служба по земеделие-П. се
съхранява друг екземпляр от договор за наем между същите страни за същата
стопанска година с дата на сключване 25.07.2014г. Клаузите на посочения договор са идентични с
договора, носещ дата 15.07.2014г., освен относно отдадената под наем площ на
земеделските земи и наемната цена. Съгласно този договор, ищецът отдава под
наем на ответника общо 4 219,944 дка, а наемната цена е в размер на не
по-малко от предходната, по договаряне след приключване на стопанската година.
Този договор също носи подписите и печатите на страните на последната страница.
И в двата договора предоставената под
наем площ и наемната цена са добавени на ръка. Съгласно клаузите на двата
договора, предоставените за ползване масиви се индивидуализират в опис,
приложен към договора. Към договора от 15.07.2012г. не е представен подобен
опис. Към договора от 25.07.2014г. има изготвен опис на земеделски земи с обща
площ 4 219,994 дка. Описът носи подписи и печати на двете страни и се
съхранява в Общинската
служба по земеделие-П..
С нотариална покана от 19.01.2016г.,
връчена чрез поставено на 21.01.2016г. уведомление по реда на чл.47 от ГПК,
ищецът е поканил ответника да заплати дължима сума от 121 468,70лв. за
изминалата стопанска година.
На 2.05.2006г. страните по делото са
сключили договор за наем, по силата на който ищецът е предоставил на ответника
за ползване ремонтна работилница,
складови помещения, складове за зърно и описаната в договора селскостопанска
техника при наемна цена от 1 500лв., платима до 15-то число на текущия
месец. За месеците октомври, ноември и декември 2015г. ищецът е издал на
ответника фактури за по 2 000лв. за месечен наем на база.
Със заповед Директора на Областна
дирекция Земеделие – С. град от 30.10.2014г. е одобрено споразумение на
основание чл.37в от ЗСПЗЗ за ползване на земеделски земи в землището на с.Г.Б.
и за разпределяне на обработваеми земи за ползване. Със същата заповед е
одобрено разпределянето на масивите в землището на селото за ползване между
няколко ползвателя. Сред ползвателите е и ответника, за когото са определени за
ползване на правно основание 3 429,815дка и за ползване на основание
чл.37в, ал.3, т.2 от ЗСПЗЗ още
390,359дка. Същите площи са отредени за ползване от ответника и съгласно
споразумение между ползвателите, сключено на 30.10.2014г. и съгласно приложен
към него списък.
Според заключението на
съдебно-счетоводната експертиза, изготвено на базата на проверка в
счетоводството на ищеца, по договора за наем на движими и недвижими вещи от
2006г. наемната цена след м.януари 2010г. е била в размер 2 000лв. Експертизата
е установила начислявания и плащания на наемната цена, като за целия период на
действие на договора е била начислена цена от 208 900лв., а е заплатено
189 900лв. Разликата от 19 000лв. остава незаплатена. Относно наема
на земеделска земя експертизата е установила договорени отдадени под наем площи
и наемна цена за предходните стопански години 2012/2013 и 2013/2014. За стопанската година 2014/2015 наемната цена от
36лв. за декар при дадени под наем 3 653,14 дка възлиза на
131 513,04лв., а след приспадане на изплатени в продукция или внесени пари
на обща стойност 9 378,60лв. остават неплатени 122 134,44лв.
Свидетелят Г.С.дава показания, че е
собственик на земеделски земи, които са били към К.та и които ответникът е
ползвал. Свидетелят знае, че през 2015 – 2016г. ответникът не е плащал рента от
по 36 лв. на декар. За предходните години ответникът се е издължавал, но за
стопанската 2015г. не е платил наема.
Свидетелят С.С.дава показания, че
ищецът и ответникът са имали договор за наем за стопанисване на базата на К.та
и че договорът е бил индексиран. Свидетелят знае, че наемателят е ползвал
складовата база с ремонта работилница, с навеси за машините и три броя
трактори.
Свидетелката Л.Й.дава показания, че с
ответника е бил сключен наемен договор за земеделска земя за 2014-2015г. Свидетелката не помни точния размер на
декарите, според нея около 3 600, но помни наемна цена от 36лв. на декар.
Свидетелката е счетоводител на К.та и знае, че е бил подписан и протокол,
уточняващ масивите, които се дават под наем. От наемната цена ответникът е
издължил малка част чрез плащане в брой и чрез предоставяне на земеделска
продукция. При предявяване на екземпляра от договора от 15.04.2014г.
свидетелката разпознава като написан от нея
ръкописния текст относно общата площ на наетата земеделска земя, както и
относно наемната цена, но не знае кой е направил поправката в последната цифра
на годината на подписване. Договорът е бил изготвен, след като първо е била
уточнена отдаваната под наем земя и масивите, където тя се намира.
Свидетелят М.С.дава показания, че е
работил при ответника, като до 2016г. работното му място е било в К.та в Г.Б.,
в стопанския двор. На това място е работил до 27.05.2016г., когато охранители
са затворили портала и са казали на свидетеля и на други лица, че нямат място
там и че офисът им е затворен. Преди тази дата свидетелят и негови колеги са
работили свободно на това място и са имали достъп до него, но от м.август –
септември 2015г. им е било намекнато, че
ще бъдат лишени от достъп до мястото и до инвентара, защото те са било
обещано на други. Свидетелят не знае кои хора са отправяли такива намеци и кой
ги е пращал. След напускане на мястото там е останало оборудване, вещи и
превозни средства на ответника, които впоследствие представители на ответника
са взели.
Останалите писмени доказателства,
представени от страните, са неотносими към спора, защото засягат период след
исковите претенции.
При тези обстоятелства Съдът намира от
правна страна следното:
Искът за заплащане на наемна цена за
отдадените под наем земеделски земи е частично основателен. Страните не спорят
относно наличието на наемно правоотношение за исковия период, обхващащ
стопанската 2014/2015г., нито относно обстоятелствата, че ответникът е ползвал
отдадени му под наем от ищеца земи и че, с изключение на заплатените общо 9
378,60лв. в земеделска продукция и внесени пари, останалата част от наемната цена е останала
неплатена. Наличието на такова правоотношение следва да се приеме за установено
и от обстоятелството, че ответникът е бил включен сред ползвателите на
земеделски земи на правно основание по реда на чл.37в от ЗСПЗЗ, което не би
било възможно без съществуването на такъв договор със собствениците на земите. Спорът
е относно наемната цена за ползване на земите.
С оглед твърденията на ответника, че в
представения от ищеца наемен договор е извършена подмяна на първите страници,
отнасящи се до датата на сключване на договора и преди всичко до договорената
наемна цена, в негова тежест е да докаже тези възражения, предвид
обстоятелството, че договорът носи негов подпис. Съдът намира, че това
възражение е доказано от представените писмени доказателства, съхранявани в
Общинската служба по земеделие - П.. Основание за посочения извод дават
следните обстоятелства: Наемните договори, съхранявани в общинската служба по
земеделие, са основанието за създаването на масиви за ползване и за разпределяне
на ползването на земеделските земи по реда на чл.37в от ЗСПЗЗ. Тези договори са
предпоставка за заявяване от страна на ползвателите на желание да участват в
споразумението за разпределяне на
ползването на земите, съгласно чл.70 от ППЗСПЗЗ. Цитираната разпоредба, в ал.1,
изр.2, пояснява, че към заявлението за ползване на земеделски земи следва да
има индивидуализация на имотите, които се ползват на правно основание,
представляващо регистрираните в съответната общинска служба по земеделие
договори. Именно такъв договор, представляващ правното основание за ответника
да ползва земеделски земи през стопанската 2014/2015г. е съхраняваният Общинската
служба по земеделие – П. договор от 25.07.2014г. Този договор носи подписите и
печатите на двете страни, а към него е приложен и описът на имотите, които се отдават под наем. Въпросният опис е
споменат в текста на договора като неразделна негова част, съдържащ
индивидуализацията на отдаваните под наем имоти и също е подписан и подпечатан
от двете страни. При това положение следва да се приеме, че именно този вариант
на договора отразява постигнатото между страните съгласие относно отдадените
под наем имоти и наемната цена.
Такъв извод не може да се направи
относно представеното от ищеца копие от договор от 15.07.2014г. Към този
вариант на договора липсва приложен опис на имотите, което не дава основание да
се приеме, че с него е постигната индивидуализация на даваните под наем
земеделски земи. Свидетелските показания също не разколебават горния извод,
защото нито един от свидетелите не твърди да е присъствал при подписване на
окончателния вариант на договора. В допълнение, показанията на свидетелката Й.
относно това, че първо е бил подписан протокол, уточняващ отдаваните под наем
масиви, а едва след това е бил сключен и договорът за наем, също подкрепят
извода, че договорът от 25.07.2014г.,
който се съхранява в Общинска служба по земеделие – П., е този, който отразява
реалната воля на страните. Това е така, защото единственият такъв протокол е
приложен към договора от 25.07.2014г. и площта на индивидуализираните в
протокола земи съответства на посочената в този договор.
На базата на изложената преценка на
доказателствата следва да се приеме, че страните са постигнали съгласие на
ответника да бъдат отдадени под наем общо 4 219,944дка земеделски земи при
наемна цена, която следва да бъде уговорена допълнително от страните, но която
не може да бъде по-малка от наемната цена за предходната стопанска година.
Съдебно-счетоводната експертиза е установила, че за предходната стопанска
година 2013/2014 ищецът е начислил, а ответникът е заплатил, макар и със
закъснение, наемна цена от 34лв. на декар. Не се установява страните да са се
съгласили за друг, по-висок размер на наема за стопанската 2014/2015г. Свидетелските
показания за договорена наемна цена от 36лв. на декар следва да се оценяват
като отнасящи се до преговорите между страните, но не и до окончателния вариант
за постигнатото споразумение. Основание за такъв извод дава обстоятелството, че
свидетелите не установяват съгласието за такава цена да е било постигнато след
приключване на стопанската година, каквато е изричната клауза на договора от
25.07.2014г., напротив, от показанията им се създава впечатлението, че тази
цена е била договаряна преди подписването на наемния договор. Затова при съвкупната преценка на всички
събрани доказателства съдът достига до извода, че между страните е било налице
наемно правоотношение, по силата на което ответникът е ползвал през стопанската
2014/2015г. земеделски земи, предоставени му от ищеца, при наемна цена от 34лв.
за декар.
С исковата молба ищецът претендира
заплащане на наемна цена за 3 653,14дка.
Независимо от формираният извод за отдадена под наем по-голяма площ
земеделски земи, съдът не може да се произнася за нещо повече от поисканото.
Ето защо, предвид липсата на спор между страните, че ответникът е заплатил само
част от дължимата сума за ползването на посочената площ земеделски земи, съдът
следва да присъди дължимия наем само за тази площ. При наемна цена от 34лв. за
декар дължимият наем възлиза на 124 206,76лв. След приспадане на заплатените
9 378,60лв. ответникът остава да дължи наемна цена от 114 828,16лв.
до този размер предявеният иск е основателен и следва да бъде уважен, а в
останалата част следва да бъде отхвърлен.
Искът за заплащане на наемна цена за
ползване на недвижими и движими вещи е основателен. Относно обстоятелствата, на
които се основава този иск не съществува
спор относно наемното правоотношение и периода, за който се твърди, че то е
съществувало. Не се оспорва и размера на наемната цена, а твърденията на ищеца
се потвърждават и от счетоводните записвани и плащанията. Спорът е относно изпълнението
на задължението на ищеца като наемодател
да предостави необезпокоявано ползване на вещите. От събраните доказателства не
се установява ползването на наетите движими и недвижими вещи да е било
смущавано от ищеца по някакъв начин. Свидетелят С. дава показания, че
пълноценното ползване на имота е продължило до 27.05.2016г. Преди тази дата за
ответника не са били създавани пречки да ползва наетите вещи, защото
изявленията или намеците на неустановени лица, че служители на ответника ще
бъдат лишени от достъп до мястото не могат да бъдат окачествени по този начин.
Пречки за необезпокояваното ползване на наетите вещи биха били налице тогава,
когато фактически се препятства достъпа на наемателя до тях или му се отнема
или ограничава възможността да упражнява фактическа власт върху тях. Подобни
обстоятелства не се установяват, а изявленията на неустановени лица относно
бъдещо прекратяване на наемните правоотношения по никакъв начин не поставят
препятствия спрямо фактическото ползване на вещите. Затова следва да се приеме,
че ищецът не е нарушил основното си задължение на наемодател да осигури
спокойното ползване на наетите вещи, както и че ответникът реално е ползвал
наетите вещи в период октомври 2015г. – май 2016г. При това положение
ответникът дължи да заплати договорения наем за посочения период. Размерът на
наема възлиза на 2 000лв. месечно и за посочените 8 месеца ответникът
дължи сумата 16 000лв. Затова искът е основателен и следва да бъде уважен
в пълен размер.
При този изход на спора ответникът
следва да заплати на ищеца и законната лихва върху присъдените суми, считано от
27.07.2016г. до предявяване на иска. На основание чл.78, ал.1 от ГПК ответникът
следва също така да заплати на ищеца и направените разноски за водене на
делото, съобразно уважената част от исковете в размер 10 267,86лв. На основание чл.78, ал.3 от ГПК в полза на
ответника също следва да се присъдят разноски съобразно отхвърлената част от
исковете. Относно претендираното от ответника адвокатско възнаграждение ищецът
е направил възражение за прекомерност по чл.78, ал.5 от ГПК. Съдът намира, че
това възражение е неоснователно. При дължимо минимално възнаграждение съгласно
НМРАВ от 4 292,69лв. с оглед цената на предявените искове, ответникът е
заплатил възнаграждение в размер 5 525лв., като плащането е удостоверено
в договора за правна защита. Такова адвокатско възнаграждение не е прекомерно с
оглед предявените обективно съединени два иска, основаващи се на различни
правоотношения между страните. Ето защо реално заплатената от ответника сума
следва да се вземе предвид при определяне на разноските. В полза на ответника
следва да се присъдят 292,23лв. разноски.
Мотивиран от горното, Софийски градски
съд
Р Е Ш И :
ОСЪЖДА Т.Д.И., регистриран като
едноличен търговец с фирма ЕТ „Т.Д.И. – Т.**“, ЕИК ********, гр.С., ж.к. „********
да заплати на К. „Е.“, БУЛСТАТ ********, с.Г.Б., ул. „********, на основание
чл.232, ал.2 от ЗЗД сумите 114 828,16лв. (сто и четиринадесет хиляди осемстотин
двадесет и осем лева и 16ст.), представляваща неплатен наем за ползване на
земеделски земи за стопанската 2014/2015г., и 16 000лв.(шестнадесет хиляди
лева), представляваща наем за ползване на
недвижими и движими вещи за периода
октомври 2015г. – май 2016г. включително, заедно със законните лихви
върху тези суми, считано от 27.07.2016г. до окончателното им изплащане, както и
на основание чл.78, ал.1 от ГПК сумата 10 267,86лв. разноски по делото.
ОТХВЪРЛЯ иска по чл.232, ал.2 от ЗЗД,
предявен от К. „Е.“ срещу Т.Д.И.,
регистриран като едноличен търговец с фирма ЕТ „Т.Д.И. – Т.**“, за заплащане на
наем за ползване на земеделски земи за стопанската 2014/2015г. в останалата
част над сумата 114 828,16лв. до
пълния предявен размер от 122 134,44лв.
ОСЪЖДА К. „Е.“, БУЛСТАТ ********, с.Г.Б.,
ул. „********, да заплати на Т.Д.И., регистриран като едноличен търговец с
фирма ЕТ „Т.Д.И. – Т.**“, ЕИК ********, гр.С., ж.к. „********, на основание
чл.78, ал.3 от ГПК сумата 292,23лв. разноски.
Решението може да се обжалва с въззивна
жалба пред Софийски апелативен съд в 2-седмвичен срок от връчването му.
Съдия: