№ 347
гр. София, 20.10.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, I ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ
СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и първи септември през две
хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Дора Д. Михайлова
Членове:Росина Н. Дончева
Светослав Н. Николов
при участието на секретаря Цветанка П. Младенова Павлова
като разгледа докладваното от Светослав Н. Николов Въззивно гражданско
дело № 20221800500395 по описа за 2022 година
С решение №53 от 12.02.2022 г., постановено по гр. дело №948/2020 г. по
описа на Районен съд- Самоков, е признато за установено по предявен иск от
Н. Х. К., че клаузата в договор за наем от 09.10.2015 г. сключен между В. С.
П. и Н. Х. К., вписан под №2125 в Служба по вписванията- С., в частта за
срок на действие над три стопански години до уговорения срок от шест
стопански години е нищожна на основание чл. 26, ал. 1, пр. 1 ЗЗД, поради
противоречие със закона- чл. 229, ал. 2 ЗЗД
Със съдебния акт е признато за установено по отношение на В. С. Б. и В.
С. П., че Н. Х. К. е собственик на следните имоти:
- ПИ с идентификатор 61922.202.82 по КККР на с. Р., с предназначение-
земеделска земя нива с площ от 2000 кв. м., в м. „А.“, с номер по предходен
план №202082 на селото;
- ПИ с идентификатор 61922.202.48 по КККР на село Р., с предназначение
земеделска земя- нива, 7- ма категория, с площ от 11998 кв.м., както и на 2/3
идеални части от правото на собственост върху ПИ с идентификатор
61922.202.80 по КККР на село Р., с предназначение на територията-
земеделска земя-нива, 7-ма категория, с площ от 2000 кв. м., в м, „А.“, с
номер по предходен план на селото №202080.
В. Б. е осъден на основание чл.108 ЗС да предаде на Н. К. владението
върху процесните имоти.
С оглед изхода на делото, в тежест на В. С. Б. и В. С. П. са възложени
сторените от Н. К. разноски в размер на 1210 лева.
1
Решението е обжалвано от ответника в първоинстанционното
производство- В. С. Б. като неправилно и незаконосъобразно. Отправено е
искане за неговата отмяна и постановяване на друго, с което да бъде
отхвърлен предявеният иск за прогласяване на нищожност на процесния
договор.
Сочи се, че незаконосъобразно първоинстанционният съд се е произнесъл
по непредявен иск, като е признал за установено, че ищецът е собственик на
посочените в исковата молба имоти. Подобно нарушение е допуснато и по
отношение на предявения иск с правно основание чл. 26, ал. 1, пр. 1 ЗЗД, тъй
като е предявен иск, с който се иска да се признае за нищожен целият
договор, а не само клаузата от него, която е свързана със срока му.
На следващо място се прави оплакване, че първоинстанционното решение
е неправилно, тъй като не са били взети предвид доводите на ответника, които
са обективирани в отговора на исковата молба.
В срок е представен отговор на въззивната жалба от Н. Х. К., с който е
оспорена същата като неоснователна. Отправено е искане за потвърждаване
на първоинстанционното решение като правилно и законосъобразно.
Въз основа на събраните по делото доказателства СОС приема за
установено от фактическа страна следното:
С решение №РА от 21.02.2000 г., издадено от ОСЗГ- гр. С. за
възстановяване на правото на собственост с план за земеразделяне е била
възстановена собствеността на наследниците на С. Х. С. върху единадесет
поземлени имота, сред които е и ПИ с идентификатор 61922.202.80 по КККР
на село Р., с предназначение на територията- земеделска земя- нива, 7- ма
категория, с площ от 2000 кв. м., в м. „А.“, с номер по предходен план на
селото №202080
Видно от удостоверение за наследници изх. №63 от 15.06.2020 г.,
издадено от кметство с. Р., община С., С. Х. С. е починал на 19.08.1981 г., като
негови наследници по закон са били В. С. П./дъщеря/, Й. С. С./дъщеря/, Е. А.
Л./внучка и дъщеря на починалия А. С. С.- син на С. С./.
Видно от договор за отдаване на земеделска земя под наем, сключен на
09.10.2015 г., в гр. С., В. С. П. в качеството й на „наемодател“, е предоставила
на В. В.ов/впоследствие Б./, в качеството му на „наемател“, за срок от шест
стопански години, считано от 2016 г.- 2017 г., имот №202 048, с площ от 12
дка, представляващ нива, в м. „А.“, имот с №202048, с площ от 2, 000 дка,
представляващ нива, в м. „А.“ и имот №202082, с площ от 2,000 дка,
представляващ нива, в м. „А.“. Наемната цена е била опредЕ. в размер на 50
кг зърно или 2 лева на декар. Договорът за наем бил с нотариална заВ. на
подписите на страните и е бил вписан в Службата по вписвания.
От представеното удостоверение за идентичност на лице с различни
имена е видно, че имената на В. С. Б. и В. С. В.ов са имена на едно и също
лице.
Ищецът е станал собственик на поземлени имоти в землището на с. Р.,
2
общ С., а именно:
1. ПИ с идентификатор 61922.202.82 по КККР на с. Р., с предназначение
- земеделска земя нива с площ 2000 кв. м., в м. „А.“, с номер по
предходен план № 202082 на селото;
2. ПИ с идентификатор 61922.202.48 по КККР на с. Р., с
предназначение земеделска земя- нива, 7-ма категория, с площ 11998 кв.
м., в м. „А.“.
Посочените поземлени имоти е придобил по силата на дарение
обективирано в нотариален акт № 17, том 2, peг. 2122, дело № 208 от
20.06.2018 г. на нотариус Борислав Механджийски, с peг. № 411 в НК и на
договор за доброволна делба акт № 22, том 3, peг. № 5033/2020 г от
02.09.2020 г. на нотариус Магдалена Хаджиангелова.
От цитирания договор за доброволна делба е видно, че ответницата В. С. П.,
заедно с другите съсобственици на ПИ с идентификатор 61922.202.48 и ПИ с
идентификатор 61922.202.82 са възложили в дял своите идеални части на
ищеца по делото- Н. К.. Съсобствениците на посочените недвижими имоти са
се легитимирали като наследници на Х. С. С..
Ищецът е собственик и на 2/3 идеални части от поземлен имот с
идентификатор 61922.202.80 по КККР на с. Р., с предназначение на
територията - земеделска земя- нива, 7 ма категория, с площ 2000 кв. м., в м.
„А.“, землището на с. Р., с номер по предходен план № 202080 на селото,
които е придобил по силата на дарение обективирано в нотариален акт № 181,
том 1, peг. 1817, дело № 173 от 29.05.18 г на нотариус Борислав
Механджийски, с peг. № 411 в НК и договор за покупко- продажба
обективиран в нотариален акт № 21, том 3, peг. 5015, дело № 394 от 2020 г на
нотариус Магдалена Хаджиангелова, с peг. № 439 в НК. От посочените
актове е видно, че Й. С. С. и Е. А. Л. са се разпоредители със своите
собствени идеални части.
Видно от скица № 15-450810-02.06.20 г. на СГКК – Софийска област,
поземлен имот с идентификатор 61922.202.82 е с площ от 2001 кв. м.,
местност „А.“, в с. Р., с трайно предназначение: земеделска, начин на трайно
ползване: нива, категория на земята - седма, номер по предходния план –
202082.
Видно от скица № 15-450888-02.06.20 г. на СГКК – Софийска област,
поземлен имот с идентификатор 61922.202.48 е с площ от 11998 кв. м.,
местност „А.“, в с. Р., с трайно предназначение: земеделска, начин на трайно
ползване: нива, категория на земята - седма, номер по предходния план –
202048.
От скица № 15-450259-02.06.20 г. на СГКК – Софийска област е видно, че
поземлен имот с идентификатор 61922.202.80 е с площ от 2000 кв. м.,
местност „А.“, в с. Р., с трайно предназначение: земеделска, начин на трайно
ползване: нива, категория на земята - седма, номер по предходния план –
202080.
3
Посочените по-горе факти не се оспорват от страните по делото.
От изготвената по делото СГЕ се установява, че приложената от ищеца
покана от 12.03.2020 г., която е била адресирана до В. Б., не е подписана от
нейния автор, а именно ищеца Н. К.. Посочената експертиза не е била
оспорена в първоинстанционното производство, като същата се явява
достатъчно обоснована, за да се кредитира в нейната цялост от настоящата
инстанция.
По делото са приложени писмени разписки от които се установи, че В. П. е
получавала рентно плащане за стопанската 2017/2018 г., 2018/2019 г. и за
2019/2020 г.
В първоинстанционното производство е разпитана Е. В. К., явяваща се
майка на ищеца. От показанията на свидетелката се установява, че синът й е
придобил процесните поземлени имоти през 2018 г. и 2020 г., както и факта,
че ответникът по делото ги обработва и не заплаща дължимата рента за тях.
Според свидетелката, ответникът е бил уведомен от сина й, че е станал
собственик на имотите, както и факта, че желае да ги ползва.
По своята същност показанията на свидетелката се явяват логични и
последователни, като същите следва да се кредитират в тяхната цялост.
От делото е приложена покана от ответника по делото от 12. 03.20 г.,
съгласно съдържанието на която, същият е бил уведомен от ищеца по делото,
че е станал собственик на процесните имоти и желае да бъде прекратен
сключения по рано договор за наем, в три дневен срок от получаването на
поканата, тъй като ищеца желае да ги ползва.
При така установената фактическа обстановка, съдът намира от правна
страна следното.
Въззивната жалба е подадена в срока по чл. 259 ГПК, от легитимирано лице
- страна в процеса, срещу подлежащ на обжалване акт, като е заплатена
дължимата държавна такса, поради което е допустима.
Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася
служебно по валидността на решението, а по допустимостта - в обжалваната
му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата.
Обжалваното решение е валидно - постановено е от съд с правораздавателна
власт по спора, в законен състав, в необходимата форма и с определено
съдържание, от което може да се извлече смисъла му.
Решението е допустимо - съдът е разгледал предявените искове при
наличие на предпоставки за възникване и упражняване на правото на иск.
По отношение на предявения иск с правно основание чл. 26, ал. 1, пр. 1 ЗЗД,
вр. чл. 229, ал. 2 ЗЗД, настоящата съдебна инстанция намира за правилен
извода на първоинстанционния съд, за неговата основателност.
Ищецът се позовава на разпоредбата на чл. 229, ал. 2 ЗЗД, досежно
ограничението за действие на договора за наем за повече от три години,
когато е сключен от лица, които могат да вършат само действия по
4
обикновено управление, каквато е била ответницата- В. П., която е била
собственик на идеални части от процесните имоти, наред с останалите
наследници на С. Х. С. и Х. С. С..
Въззивният съд смята, че не следва да се сподели изводът на районния съд,
че разпоредбата на чл. 4а, ал. 2 ЗСПЗЗ е приложима към настоящия случай.
Посочената разпоредбата е била влязла в сила през 2018 г., поради което след
като договора за отдаване по наем на процесните имоти е сключен на
09.10.2015 г., същата няма как да бъде отнесена към предхождащ я период и
извършени действия. Ето защо се явява ирелавантно за делото дали В. П. е
притежавала повече 25 на сто идеални части от процесните имоти.
Въпреки това доколкото последната е била съсобственик на идеални части
от процесните имоти, то същата е могла да осъществява сделки на управление
с тях. В правната доктрина и в съдебната практика е възприето разбирането,
че макар да носи белезите на сделка на управление, сключеният за повече от
три години наемен договор наподобява сделка на разпореждане, тъй като
ограничава възможността на собственика да ползва отдадената под наем вещ
през продължителен период от време. В случая, със сключването на договор
за наем за срок повече от три години, от един от съсобствениците към
момента на сключване на договора е била нарушена разпоредбата на чл. 229,
ал. 2 ЗЗД, поради което съгласно чл. 229, ал. 3 ЗЗД, договорът има сила за три
години, т. е. до приключване на стопанската 2019/2020 г.
По отношение на отправеното възражение, че първоинстанционният съд се
е произнесъл по непредявен иск, тъй като е бил предявен иск, с който се иска
да се признае за нищожен целият договор, а не само клаузата от него свързана
със срока му, настоящата инстанция намира същото за неоснователно.
Съгл. чл. 26, ал. 4 ЗЗД „Нищожността на отделни части не влече нищожност
на договора, когато те са заместени по право от повелителни правила на
закона..“. В случая, със сключването на договор за наем за срок повече от три
години е нарушена разпоредбата на чл. 229, ал. 2 ЗЗД, като посочената клауза
от договора може да бъде заместена от повелителната норма на чл. 229, ал. 3
ЗЗД, поради което следва да се приеме, че нищожността на клаузата за срок
не влече нищожност на целия договор за наем.
По отношение на предявения иск по чл. 108 ЗС.
Съгласно чл. 108 от ЗС, собственикът може да иска своята вещ от всяко
лице, което я владее или държи без да има основание за това.
Искът за собственост по чл. 108 ЗС (ревандикационният иск) е иск на
невладеещия собственик срещу владеещия несобственик. В ТР № 4 от
14.03.2016 г. на ВКС, постановено по тълк. д. № 4/2014 г., ОСГК, в мотивите
по т. 2А, е казано, че предмет на делото по този иск е правото на собственост
на ищеца. Искът съдържа в себе си две искания за правна защита, отправени
до съда: искане да бъде установено, че ищецът притежава правото на
собственост върху процесния имот и искане да бъде осъден ответникът да му
предаде владението върху имота. Ако в хода на делото бъде установено, че
5
ищецът притежава правото на собственост върху процесния имот и
ответникът го владее без основание, противопоставимо на собственика, съдът
следва да уважи и двете искания: да се произнесе с установителен
диспозитив, признаващ правото на собственост на ищеца и с осъдителен
диспозитив, осъждащ ответника да му предаде владението върху спорния
имот.
По делото е установено, че ищецът е собственик на следните имоти:
- ПИ с идентификатор 61922.202.82 по КККР на с. Р., с предназначение-
земеделска земя нива с площ от 2000 кв. м., в м. „А.“, с номер по предходен
план №202082 на селото;
- ПИ с идентификатор 61922.202.48 по КККР на село Р., с предназначение
земеделска земя- нива, 7- ма категория, с площ от 11998 кв.м., както и на 2/3
идеални части от правото на собственост върху ПИ с идентификатор
61922.202.80 по КККР на село Р., с предназначение на територията-
земеделска земя-нива, 7-ма категория, с площ от 2000 кв. м., в м, „А.“, с
номер по предходен план на селото №202080.
Преди придобиването им от ищеца, ответницата- В. П. и другия ответник
по делото- В. Б. са сключили договор за отдаване на земеделска земя под
наем за процесните имоти, сключен на 09.10.2015 г., в гр. С., за срок от шест
стопански години, считано от 2016 г.- 2017 г. След като е нищожна клаузата в
договор за наем, в частта за срок на действие на същия за времето от три
стопански години до уговорения срок от шест стопански години, то
ответникът В. Б. държи и ползва процесните земеделски земи изцяло без
правно основание.
При така установените по делото факти, съдът намира, че ответникът- В.
Б. няма противопоставимо на ищеца право да ползва процесните имоти,
доколкото е изтекъл срокът за ползване им, била му е връчена покана от
страна на собственика, с която е уведомен за промяната на собствеността,
както и за желанието да същият да ползва имотите си, поради което
ревандикационния иск е основателен и в осъдителната си част.
Отправеното възражение с въззивната жалба, че първоинстанционния съд
се е произнесъл по непрядевен иск по чл.108 ЗС е неоснователно. Доколкото с
исковата молба по ясен и недвусмислен начин е изразено искането на ищеца
да му бъде предаде владението върху процесните имоти, които се явяват
негова собственост от ответника по делото- В. Б., то посоченото възражение
не намира доказателствена опора.
Предвид гореизложеното, първоинстанционното решение следва да бъде
потвърдено като правилно и законосъобразно, а подадената въззивна жалба да
бъде оставена без уважение.
При този изход на делото, на ответника по въззивна жалба- Н. К. следва да
се присъдят разноски в размер общо 800 лева, представляващи адвокатско
възнаграждение за въззивната инстанция.
По изложените съображения съдът,
6
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение №53 от 12.02.2022 г., постановено по гр. дело
№948/2020 г. по описа на Районен съд- Самоков.
ОСЪЖДА В. С. Б., ЕГН**********, да заплати на Н. Х. К.,
ЕГН**********, сумата от 800 лева, представляваща направени разноски по
делото във въззивната инстанция.
Решението подлежи на касационно обжалване пред ВКС в едномесечен
срок от връчването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
7