№ 468
гр. София, 04.04.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 8-МИ ГРАЖДАНСКИ, в публично
заседание на двадесет и шести октомври през две хиляди двадесет и първа
година в следния състав:
Председател:Иванка Ангелова
Членове:Красимир Машев
Златина Рубиева
при участието на секретаря Ива Андр. Иванова
като разгледа докладваното от Златина Рубиева Въззивно гражданско дело №
20211000501192 по описа за 2021 година
Производството е по реда на чл. 258 – чл.273 от ГПК.
С решение №260100 от 07.01.2021г., постановено по гр. д. №
15061/2019г., СГС, I ГО, 30 състав е отхвърлил предявените от ищците Л. Х.
М. и И. А. М. срещу „Кредитекс“ ООД искове, както следва: 1.иск с правно
основание чл.26, ал.1 от ЗЗД, вр. с чл.152, вр. с. чл.209 от ЗЗД за прогласяване
нищожността на договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен с
нот. акт №99, том VI, peг. № 35370, нот. дело № 958/2009г. на нотариус И. Д.,
peг. № *** на НК, 2.иск с правно основание чл. 108 ЗС за осъждане на
„Кредитекс“ ООД да предаде на ищците владението върху собствения им
недвижим имот: поземлен имот с идентификатор: 68134.513.340, находящ се
в град ***, община Столична, обл. София /столица/, по кадастралната карта и
кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-18-53/23.11.2011 г. на
Изпълнителен директор на АГКК; адрес на поземления имот: гр.***, район
Сердика, ул. „***” №8; площ: 261 кв.м.; трайно предназначение на
територията: урбанизирана; начин на трайно ползване: ниско застрояване до
/10 м/, номер по предходен план: 5, кв.: 24а, парцел III; съседи: поземлени
имоти с идентификатори: 68134.513.339, 68134.513.333, 68134.513.332,
68134.513.341, 68134.513.345 и сграда с идентификатор 68134.513.340.2,
находяща се в гр. ***, общ. Столична, обл. София /столица/, по кадастралната
карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-18-53/23.11.2011г.
на изпълнителен директор на АГКК, адрес на сградата: гр. София, район
Сердика, ул. „***“ №8, сградата е разположена в поземлен имот с
1
идентификатор 68134.513.340; застроена площ 67 кв.м., брой надземни етажи
2.
Срещу решението е подадена въззивна жалба от ищците, чрез
процесуалния им представител с релевирани възражения за неправилност,
като постановено в нарушение на материалния закон, съществено нарушение
на съдопроизводствените правила и необоснованост. В жалбата се сочи, че
при постановяване на съдебния акт първостепенният съд е процедирал в
нарушение на чл. 12 ГПК и чл. 235 ГПК, като не е преценил в логическа
взаимовръзка и времева последователност всички доказателства по делото в
тяхната съвкупност. Поддържа се оплакване, че решаващият съд не е обсъдил
и не е установил връзката между представения протокол от 02.11.2009 от ОС
на съдружниците на ”Кредитекс” ООД. Изразява се становище, че
едновременното определяне на покупна и продажна цена, съдържат индиция
за действителните намерения на ответното дружество да придобие
фидуциарно имота, както и веднага да поеме задължение за обратно
прехвърляне на собствеността върху имота до определената дата - 30.04.2010
г. В жалбата се сочи, че съдът не е обсъдил предварителния договор за
покупко-продажба на недвижим имот от 17.11.2009 г., тъй като страните са
сключили този договор за обратно прехвърляне на собствеността, преди
ответното дружество да е придобило собствеността чрез сключване на сделка
в нотариална форма и преди вписването й в Агенция по вписване. Релевира се
възражение, че първоинстанционният съд е обсъдил молба-нареждане от
17.11.2009 г. с идентични ръкописно попълнени данни, както в
предварителния договор, но същата е била ценена напълно изолирано от
останалите писмени доказателства и без връзка със заключенията на двете
експертизи. В жалбата се поддържа възражение, че неправилно са приети за
недостоверни и неправилно са интерпретирани свидетелските показания на
св. А., дадени в с.з. от 18.09.2020 г., като се сочи, че показанията установяват
начин на процедиране, практиката на „Кредитекс” ООД за временно
предоставяне на парични средства за рефинансиране на клиенти на
дружеството и начина на обезпечаване на вземанията си, както и практиката
заемателите да останат да владеят имотите си до евентуалното обратно
прехвърляне на собствеността. В жалбата се прави оплакване за неправилност
на извода на съда по въпроса, свързан с доказването на заемно
правоотношение между страните, като се сочи, че сумата, срока и условията
за връщане са обективирани в необсъдени и взаимосвързани доказателства -
Решенията на ОС на съдружниците и в съдържанието на предварителния
договор за покупко-продажба. Изразява се несъгласие с направения от съда
извод, че при недоказаност на първата предпоставка за уважаване на иска, то
е безпредметно изследването на въпроса дали съгласието по предварителния
договор, имащ значението на съглашение, с което предварително се цели
удовлетворяване на кредитора по начин, различен от предвидените в закона
по смисъла на чл.152 от ЗЗД или на уговорка за обратно изкупуване по см. на
чл.209 от ЗЗД, е постигнато преди или едновременно с възникването на
2
вземането на кредитора. В жалбата се поддържа, че това процесуално
поведение на съда сочи на недопустим отказ да се произнесе по втория
съществен за делото материалноправен въпрос, свързан с изхода на правния
спор. Релевира се оплакване, че съдът не е подложил на тълкуване
предварителния договор за покупко-продажба и договора за покупко-
продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт №99/2009 г.,
съгласно законоустановените критерии по чл.20 ЗЗД, както и не е установил
връзката между двата договора. Прави се искане въззивният съд да постанови
решение, с което да отмени обжалваното решение и да постанови ново, с
което да уважи предявените искове.
В срока по чл. 263, ал.1 ГПК е постъпил отговор от насрещната страна –
„Кредитекс“ ООД, чрез процесуалния си представител, с възражения за
неоснователност на жалбата. В отговора се излагат подробни съображения, с
които се обосновава крайния извод за правилност и обоснованост на
обжалваното решение. Прави се искане същото да бъде потвърдено.
В открито съдебно заседание пред въззивния състав въззивниците, чрез
пълномощника си, поддържат жалбата. Претендират присъждане на разноски,
съгласно списък. Въззиваемото дружество, чрез пълномощника си, изразява
становище, с което оспорва жалбата.
Софийски апелативен съд, като прецени събраните по делото
доказателства, както и становищата на страните, съобразно разпоредбата на
чл. 235 от ГПК намира за установено следното:
Депозираната въззивна жалба е допустима – подадена е в
законоустановения срок, предвиден в чл. 259, ал. 1 ГПК, от страна в процеса,
имащи право и интерес от обжалване и срещу подлежащ на обжалване
съдебен акт.
Предявени са искове с правно основание чл.26, ал.1 от ЗЗД, вр. с чл.152,
вр. с. чл.209 от ЗЗД и чл.108 от ЗС.
В исковата молба ищците твърдят, че в периода 2008 - 2009г. са имали
установени трайни облигационни отношения с ответника „Кредитекс“ ООД.
Поддържат, че на 06.08.2008г. са сключили договор за заем с трето за спора
лице - „Хипокредит“ АД, а ответникът по силата на договор за гаранция е
поел задължението да гарантира изпълнението им. Поясняват, че
сключването на договора за гаранция било условие за отпускането на
посочения заем, наред с други обезпечения. Поради свързаността на двете
дружества - заемодател и гарант - задълженията на ищците към тях били
оформени в общ погасителен план. Ищците твърдят, че на 24.06.2009г. между
страните по спора бил сключен втори договор за гаранция, като обезпечение
на друг договор за заем, сключен от тях с „Хипокредит“ АД. Излагат, че през
2009г. изпаднали във финансови затруднения и невъзможност да погасяват
задълженията си по така посочените договори в цялост и навреме. Поддържат,
че, за да се избегне обявяването на заемите за предсрочно изискуеми,
ответникът им предложил да им предостави сумата от 122 000 лева, с която да
3
покрият задълженията си към него и към заемодателя „Хипокредит“ АД с
настъпил падеж. Твърдят, че ответникът им поставил условия, за да бъде
обезпечено връщането на сумата от 122 000 лева, те временно - за период от 6
м., да прехвърлят с договор за покупко-продажба собствеността върху
описаните по-горе дворно място и сграда в гр. ***. Твърдят, че на
17.11.2009г. за обезпечаване на вземането на ответника била сключена сделка
за покупко-продажба на процесния недвижим имот с нотариален акт №99,
том VI, peг. № 35370, н. д. №958/2009г. на нотариус И. Д., по силата на която
те прехвърлили собствеността върху процесния недвижим имот срещу сумата
от 122 000 лева. Едновременно с нотариалния акт, по искане на ответника,
подписали молба-нареждане до „Кредитекс“ ООД с конкретно съдържание за
начин на плащане на цената по сделката директно по сметка на „Хипокредит“
АД. На същата дата подписали и предварителен договор за покупко-продажба
на имота, с който ответникът поел задължението да прехвърли собствеността
обратно на ищците за сумата от 65 000 евро, със срок 30.04.2010г. С оглед на
тези факти, твърдят, че договорът за покупко-продажба не е отразявал
действителната воля на страните и е бил сключен единствено с цел да уговори
предварително начин за удовлетворяване на кредитора - ответник, различен
от предвидения в закона. Поради това считат, че сделката е нищожна на
основание чл. 26, ал.1 от ЗЗД, вр. с чл.152 от ЗЗД. Сочат, че след като не били
в състояние да погасяват вноските си към ответника и свързаното с него лице
„Хипокредит“ АД, след април 2010г. владението на процесния имот било
предадено на „Кредитекс“ ООД. Правят искане съдът да прогласи
нищожността на покупко-продажбата от 17.11.2009г., да ги признае за
собственици на процесния недвижим имот и да осъди ответника да им
предаде владението върху същия.
Ответникът релевира възражения, с които оспорва основателността на
исковете - оспорва твърдението, че сделката за покупко-продажба на
процесния имот е сключена с друга цел, освен типичната - да се придобие
собствеността върху процесният имот. Твърди, че фактът, че дружеството е
имало намерение да препродаде същия впоследствие с цел печалба не се
отразява на действителността на сделката. Оспорва твърдението, че
владението на имота е било предадено след април 2010г. и сочи, че това се е
случило в деня на изповядване на сделката, а именно - 17.11.2009г., каквато
уговорка се съдържа и в самия нотариален акт. Поддържа, че липсват
предпоставките на чл.152 от ЗЗД. При условията на евентуалност, прави
възражение за придобивна давност по отношение на 1/4 ид. части от
поземления имот, както и за построената в имота сграда. Счита, че следва да
се приложи кратката петгодишна придобивна давност, т.к. е придобил имота
на основание, годно да го направи собственик и е владял същия
добросъвестно от 17.11.2009г. Заявява, че дори и съдът да приеме, че
владението му е недобросъвестно, то към датата на предявяване на исковата
молба е изтекъл 10-годишния срок на придобивната давност, като през целия
период е владял имота необезпокоявано и е заплащал всички дължими за
4
същия данъци и такси.
С обжалваното решение, СГС, І ГО, 30 състав е посочил, че доколкото
ревандикационният иск се явява обусловен от изхода на делото по
облигационния иск, то първо следва да се произнесе по иска с правно
основание чл.26, ал.1 от ЗЗД, вр. с чл.152, вр. с. чл.209 от ЗЗД. Приел е, че в
случая ищцовата страна не е представила категорични доказателства за
осъществяването на нито една от кумулативно изискуемите, съгласно
цитираните правни норми, предпоставки. Посочил е, че не се установява
еднозначно, от събраните по делото доказателства, възникването между
страните на облигационно правоотношение по договор за заем на парична
сума. Допълнил е, че са останали недоказани съществените елементи от
неговото съдържание - сума, срок и условия за връщане. Направил е
заключение, че не се установява предаване на сумата от 122 000 лв. именно в
заем по смисъла на чл. 240, ал. 1 ЗЗД. Посочил е, че доколкото не се приема за
доказано съществуването на главното правоотношение по договор за заем, а
именно - не е доказано качеството на ответника на кредитор по заемен
договор, то безпредметно се оказва изследването на въпроса дали съгласието
по предварителния договор за покупко-продажба, имащ значението на
съглашение, с което предварително се цели удовлетворяване на кредитора по
начин, различен от предвидените в закона по смисъла на чл. 152 от ЗЗД или
на уговорка за обратно изкупуване по см. на чл.209 от ЗЗД, е постигнато
преди или едновременно с възникването на вземането на кредитора. По
отношение на иска с правно основание чл. 108 ЗС е посочил, че ищецът по
този иск следва да установи по делото фактите, на които основава правото си
на собственост върху претендирания недвижим имот, както и това, че
ответникът владее същия. Посочил е, че доколкото е приел, че
прехвърлителната сделка, сключена между страните, не е нищожна и
следователно е произвела действие, то правото на собственост, в какъвто и
обем да е съществувало, е напуснало патримониума на ищцовата страна,
което е достатъчно основание за отхвърляне на иска. Допълнил е, че
обстоятелството дали с процесната сделка е било прехвърлено правото на
собственост върху целия недвижим имот, както е посочено в нотариалния акт
или само на 1/4 ид.ч. от него, както твърди ответникът, е въпрос, който не
следва да се обсъжда, предвид извода за неоснователност на иска за
ревандикация. По същата причина е посочил, че не следва да обсъжда и
направените от ответника възражения за придобивна давност, заявени при
условията на евентуалност.
Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК, въззивният съд се произнася
служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната
му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата.
Настоящият съдебен състав намира, че първоинстанционното решение е
валидно и допустимо. Същото е и правилно. Въззивният състав изцяло
възприема изводите на първоинстанционния съд и препраща, на основание
чл.272 от ГПК към тях, като по доводите във въззивната жалба приема
5
следното:
Видно от представените два договора за финансова услуга от
06.08.2008г. и от 24.06.2009г., едно трето за спора лице „Хипокредит“ АД е
отпуснало парични заеми в евро на заемателите: „Амадеус Къмпани“ ООД,
„Амадеус Принт“ ЕООД, И. А. М. и Л. Х. М., както следва: по първия договор
395 000 евро и по втория договор 74 000 евро. Не се спори, а и това се
установява от приложените договори, че отпуснатите заеми са били
обезпечени с ипотеки върху недвижими имоти и с два тристранни договора за
гаранции от същите дати, на които са били сключени договорите за заем,
между заемодателя, заемателите и ответника в настоящото производство
„Кредитекс“ ООД. В тристранните договори за гаранция е уговорено, че в
случай, че заемателите изпаднат във финансови затруднения и не извършват
дължимите и изискуеми плащания по договорите за заем в пълния им размер
в продължение на шест поредни месеца, „Кредитекс“ ООД се задължава
спрямо „Хипокредит“ АД да отговаря за изплащането на задълженията по
уговорения погасителен план, а заемодателят се задължава да предяви иска си
първо срещу заемателите и поръчителите и ако не бъде удовлетворен, да
изиска плащане от „Кредитекс“ ООД.
От представения нотариален акт № 99, том VI, рег. №35370 нот. дело
№ 958/2009г. на Нотариус И. Д., рег. № 039 към НК, се установява, че на
17.11.2009г. продавачите И. А. М. и Л. Х. М. са продали на купувача
„Кредитекс“ ООД следния недвижим имот: поземлен имот с идентификатор:
68134.513.340, находящ се в град ***, община Столична, обл. София
/столица/, по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със
Заповед РД-18-53/23.11.2011 г. на Изпълнителен директор на АГКК; адрес на
поземления имот: гр.***, район Сердика, ул. „***” №8; площ: 261 кв.м.;
трайно предназначение на територията: урбанизирана; начин на трайно
ползване: ниско застрояване до /10 м/, номер по предходен план: 5, кв.: 24а,
парцел III; съседи: поземлени имоти с идентификатори: 68134.513.339,
68134.513.333, 68134.513.332, 68134.513.341, 68134.513.345 и сграда с
идентификатор 68134.513.340.2, находяща се в гр. ***, общ. Столична, обл.
София /столица/, по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени
със Заповед РД-18-53/23.11.2011г. на изпълнителен директор на АГКК, адрес
на сградата: гр. ***, район Сердика, ул. „***“ №8, сградата е разположена в
поземлен имот с идентификатор 68134.513.340; застроена площ 67 кв.м., брой
надземни етажи 2 срещу заплащане на продажна цена в размер на 122 000лв.
Съгласно уговорката по т. 2 от договора за продажба, страните се съгласили,
че „Кредитекс“ ООД ще преведе по банков път продажната цена от 122 000
лева, от името и за сметка на продавача, на „Хипокредит“ АД, с основание –
„за погасяване на настоящи и бъдещи задължения на И. А. М. и Л. Х. М. към
„Хопокредит“ АД по двата договора за заем и за финансова гаранция. В т. 6
от нотариалния акт продавачите И. А. М. и Л. Х. М. са декларирали, че
продаденият имот не е обременен с други тежести освен с вписаната ипотека
в полза на „Хипокредит“ АД.
6
С молба-нареждане от същата дата, изходяща от ищците и адресирана
до ответника, се установява, че ищците са посочили, че искат сумата от 122
000 лева, представляваща цената на продажбата на собствения им имот, да
бъде преведена по банков път от „Кредитекс“ ООД на „Хипокредит“ АД от
тяхно име и за тяхна сметка с основание: за погасяване на настоящи и бъдещи
техни задължения към „Хипокредит“ АД по договора от 06.08.2008г. и от
25.06.2009г. и към „Кредитекс“ ООД по сключените договори за гаранция от
06.08.2008г. и 25.06.2009г.
Видно от предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот от 17.11.2009г. „Кредитекс“ ООД, в качеството на продавач, и И. А. М. и
Л. Х. М., в качеството на купувачи, са се задължили да сключат окончателен
договор за покупко-продажба на процесния недвижим имот за прехвърляне
собствеността върху същия имот за сумата 65 000 евро, платима в деня на
окончателната сделка. За краен срок за сключване на окончателния договор е
посочена датата 30.04.2010 г., като срокът ще се удължава с всеки месец, в
който заемателят заплаща пълния размер на вноските по договорите за заем и
гаранция. Страните са договорили, че при непогасяване на вноските по
договорите в срок и размер през някой месец, предварителният договор
прекратява действието си. Видно от т.2 от предварителния договор,
продавачът се легитимира като собственик на имота с нотариален акт №99,
том VI, рег. №35370, нот. дело № 958/2009г. на Нотариус И. Д., рег. № 039
към НК.
Пред първата инстанция е изслушано заключение на съдебно-
счетоводна експертиза, неоспорено от страните, което съдът кредитира в
цялост. От същото се установява, че сумата от 122 000 лв. е платена от
ответника на трето неучастващо по делото лице - „Хипокредит“ АД с
платежно нареждане от 25.11.2009г. По счетоводни данни на ответника
„Хипокредит“ АД му е превел обратно сумата от 23 340,13лв. за гаранционни
вноски /премии/, от които 4 115,83 лв. по договор за кредит от 25.06.2009г. и
19 224,30 лв. по договор за кредит от 06.08.200г. Разликата в размер на 98
659,87 лв. е останала в „Хипокредит“ АД за погасяване на задължения към
дружеството.
От представен по делото протокол от извънредно заседание на Общото
събрание на съдружниците на „Кредитекс“ ООД, проведено на 02.11.2009г.,
се установява, че събранието е взело решение дружеството да закупи
процесния имот на ул. „***“ №8 при цена на закупуване не по-висока от 122
000 лв., както и да го продаде за цена не по-ниска от 65 000 евро без ДДС,
като за целта сключи в качеството си на продавач предварителен договор за
продажба на имота със срок за нотариално изповядване на сделката не по-
късно от 14 часа на 30.04.2010г.
По делото е изслушано заключение на съдебно-оценителна експертиза,
от която се установява, че пазарната стойност на процесния недвижим имот
към 17.11.2009г. е 310 714 лв., а към 26.10.2020г. е 536 683лв. Съдът намира
7
заключението за компетентно изготвено и го кредитира в цялост.
От проведения пред първата инстанция разпит на свидетелката Р. А. се
установява, че тя познава ищците от 2010г. Свидетелката обяснява, че
попаднала на статия, описваща отношенията им с „Кредитекс“ и чрез
журналиста, изготвил статията, се свързала с И. и Л. М.. В разговор от тях
разбрала за отношенията им с ответника, а именно, че през 2008-2009г. в
страната имало финансова криза, работата на семейството намаляла, те
изпитвали затруднения да се справят с вноските, които дължали към
дружество „Хипокредит“ АД. Тогава получили предложение от ответника да
им предостави сума, с която да погасят задълженията си срещу прехвърлянето
на имот. В същите отношения с ответника се намирала и свидетелката. Сочи,
че като гаранция, че след връщането на заема ще получат имота си обратно,
бил сключен предварителен договор за продажба на имота. Знае от М., че
включително и след продажбата те са продължили да ползват имота. Не знае
каква е била уговорката по отношение на плащането на цената в договора за
покупко-продажба на ищците. За своите отношения с ответника излага, че
предварителният договор за покупко-продажба и покупко-продажбата се
сключили в един и същи ден. Обяснява, че страните се явили пред нотариус,
първо подписали предварителния договор, в който оставели празно място за
попълване на данните от нотариалния акт, с който продавачът се легитимира
като собственик, после подписали молба за превеждане на продажната цена
по сметка на „Хипокредит“ АД и накрая изповядали самата покупко-
продажба. След като нотариусът впишел акта в книгите си, този номер се
дописал на ръка в предварителния договор. Във връзка с предварителния
договор заявява, че е водила дело с „Кредитекс“, което е приключило в полза
на дружеството.
По същество на спора по предявения иск с правно основание чл.26, ал.1
от ЗЗД, вр. с чл.152, вр. с. чл.209 от ЗЗД.
Съгласно чл. 152 ЗЗД съглашение, с което се уговаря предварително, че
ако задължението не бъде изпълнено, кредиторът ще стане собственик на
вещта, както и всяко друго съглашение, с което се уговаря предварително
начин за удовлетворение на кредитора, различен от този, който е предвиден в
закона, е недействително. В практиката на ВКС се приема, че когато при
сключване на договор за заем страните предварително са уговорили различен
начин за обезпечаване на заема, освен чрез учредяване на залог или ипотека -
прехвърлили са имот с уговорка за обратното му изкупуване, то това
съглашение е недействително; страната, която твърди, че сделката за
прехвърляне на имот е сключена в нарушение на чл. 152 ЗЗД за обезпечение
на заем, следва да установи съществуването на заемно правоотношение /реш.
№ 109/8.06.11 по г.д. №.1896/10, ІV ГО и др./. Следва да се посочи, че при
фидуциарната сделка, с която се прехвърля собственост, за да се създаде
обезпечение на кредитора, страните не желаят прехвърлянето, а преследват
друга юридическа цел - заобикаляне на забраната за предварително уговаряне
на начин на удовлетворение на кредитора, различен от предвидения в закона;
8
този порок на сделката води до нейната нищожност поради противоречие със
забраната по чл. 152 ЗЗД; за установяване на заобикалянето на закона са
допустими всички доказателствени средства, предвид което ограничението по
чл. 164, ал. 1 т. 6 ГПК за симулативните сделки не може да намери
приложение /реш. № 461/16.01.12 по г.д. №.1206/10, ІV ГО/. Цитираните
принципни постановки съотнесени към настоящия правен спор налагат
установяване на следните предпоставки, които съгласно правилата за
разпределение на доказателствената тежест следва да бъдат установени от
ищците: 1. да установят твърдяното главно правоотношение, а именно
договор за заем за сумата от 122 000 лева със страни: ищците /длъжници/ и
ответника /кредитор/ и обезпечаването му с прехвърления имот, както и 2. че
твърдяното съглашение за обратно изкупуване, представляващо частен
случай на забраната по чл. 152 от ЗЗД, е постигнато преди или едновременно
със сделката, от която е възникнало главното вземане. Въпреки поисканите и
допуснати на страната на ищците доказателства, те не доказаха изобщо да е
налице заемно правоотношение между страните, чието изпълнение да е
обезпечено посредством договора за продажба.
Ищците-жалбоподатели в настоящото производство претендират
обявяване нищожността на процесния нотариален акт № 99 от 17.11.2009 г.,
като сочат, че договорът за покупко-продажба на недвижим имот,
обективиран в нотариален акт № 99, том VI, рег. № 35370, нот. дело №
958/2009 г. на Нотариус И. Д. с рег. № 039 на НК не отразява действителната
воля на страните. Поддържат, че същият не е сключен, за да прехвърли
собствеността върху имотите, а да обезпечи връщането на предложен и даден
от „Кредитекс“ - ООД на ищците заем от 122 000 лева с конкретно
предназначение за използването му след финансово стабилизиране на
ищците.
Не се установява предаване на сумата от 122 000 лв. именно в заем по
смисъла на чл. 240, ал. 1 ЗЗД. Видно от описаното по-горе съдържание на т. 2
от договора, обективиран в нотариалния акт, по изрично съгласие на ищците
страните са уговорили сумата от извършената продажба да бъде наредена по
сметка на трето за спора лице. Това съгласие /нареждане/ не може да
обоснове извод за наличие на договор за заем. Въпрос на свобода на
договарянето между страните е уреждането на въпроса за начина на плащане
на продажната цена. В настоящия случай ищците-кредитори са посочили, че
желаят продажната цена да бъде платена от купувача /длъжник/ на трето за
делото лице. Т.е. налице е хипотезата на чл. 75, ал.2 ЗЗД - плащане с
погасителен ефект в полза на овластено от кредитора лице- чл. 75, ал.2 ЗЗД.
На следващо място, не е доказано качеството на ответника на кредитор
по заемен договор. По силата на сключените през 2008 г. и 2009 г. договори
за гаранция между „Кредитекс“ ООД и И.М. и Л.М., имайки предвид техния
предмет, въззивният състав намира, че отношенията между дружеството и
ищците не са основани на заемно правоотношение. Отношенията по
процесния нотариален акт № 99 от 17.11.2009 г. също не насочват на заемни
9
правоотношения между страните. Видно от съдържанието на този документ,
отношенията са такива по продажба, с която се прехвърля правото на
собственост от патримониума на ищците М. като продавачи в този на
„Кредитекс“ ООД като купувач. От друга страна, по делото, от приложените
и обсъдени по-горе доказателства, се установи, че е налице заемно
правоотношение, но между ищците и трето за спора лице - „Хипокредит“ АД,
както и че този договор е обезпечен с поръчителство и ипотека - все
обезпечения, предвидени в закона.
Неоснователно е възражението на ищците-въззивници, че
действителната воля на страните по договора за продажба не е била тази,
която е отразена в договора. От доказателствата по делото, съдът приема за
безспорно установено, че договорът за покупко-продажбата отразява
действителната воля на страните, а именно - ищците да отчуждят, а
„Кредитекс“ ООД да придобие правото на собственост върху описания в него
недвижим имот, за което да бъде платена уговорената продажна цена. В този
смисъл процесният имот е придобит от „Кредитекс“ ООД въз основа на годно
правно основание да го направи собственик - договор за покупко-продажба.
При сключването на последния са спазени всички, предвидени в закона,
императивни изисквания за действителността му: договорът е надлежно
сключен в изискуемата, съгласно чл. 18 от ЗЗД форма - нотариален акт;
страните са постигнали съгласие по всички негови клаузи; а купувачът
„Кредитекс“ ООД, в изпълнение на поетите си задължения, е изплатило
договорената в т. 1 от нотариалния акт цена в точно съответствие с изрично
уговорения в т. 2 начин за нейното заплащане. В хода на
първоинстанционното производство, категорично се доказа от изслушаната и
приета по делото съдебно-счетоводна експертиза, че сумата от продажната
цена е била преведена изцяло съгласно уговореното между страните и по
начина, изрично посочен от продавачите в подписания от тях пред нотариус
нотариален акт. Следва да се посочи, че ищците не оспорват, че продажната
цена е била заплатена, поради което договорът за покупко-продажба е
породил вещноправното си действие и купувачът „Кредитекс“ ООД е станал
собственик на процесния имот на 17.11.2009 г. и съответно - на правото да го
владее и ползва. В този смисъл следва да се посочи, че както правно, така и
житейски нелогично е искането на ищците съдът да обяви
недействителността на договора за покупко-продажба и те да бъдат признати
за собственици на недвижимия имот, но едновременно с това цената,
получена от продажбата, да остане за погасяване на получения от тях заем. В
подкрепа на извода, че с подписването на договора за покупко-продажба
страните са имали намерение собствеността върху имота да бъде прехвърлена
е и посоченото в т. 5 от същия, където е уговорено, че продавачите предават
владението върху имота на купувача в деня на сключване на договора.
Неоснователно е възражението на ищците-жалбоподатели, че
владението не е било предадено в деня на сключването на договора за
покупко-продажба. Следва да се посочи, че по делото нито са налице
10
твърдения, нито доказателства, че ищците-именно, в качеството им на
физически лица, са останали да ползват имота след сключване на договора.
Техните твърдения са свързани с юридическо лице, което обаче няма нищо
общо с настоящия спор. От това може да се направи извод, че както
собствеността, така и владението върху процесния имот са били прехвърлени
от страна на ищците - физическите лица И.М. и Л. М. на „Кредитекс“ ЕООД.
Неоснователно и недоказано е възражението на жалбоподателите-ищци,
че в протокола от 02.11.2009г. от ОС на съдружницете на „Кредитекс“ ООД
се съдържа индиция за действителните намерения на ответното дружество да
придобие фидуциарно имота, както и веднага да поеме задължение за обратно
прехвърляне на собствеността върху имота до определената дата - 30.04.2010
г. От съдържанието на този протокол се установява, че действителната воля
на дружеството е била да придобие описания в нотариален акт № 99 от
17.11.2009г. недвижим имот, който впоследствие да продаде с цел
реализиране на търговска печалба. Следва да се посочи, че в обсъждания
протокол не е взето решение закупеният от дружеството имот на кого точно
да бъде продаден, за да се приеме за основателно твърдението на ищците.
Неоснователно е възражението на жалбоподателите, че
първостепенният съд не е обсъдил съществено по делото доказателство
каквото е предварителният договор, за който въззивниците твърдят, че е
начало на писмено доказателство. Не е налице допуснато от първата
инстанция процесуално нарушение, тъй като съдът е обсъдил предварителния
договор, като е допуснал и разпит на свидетел за обстоятелствата с каква цел
е била сключена атакуваната сделка и момента на постигане на съгласието
относно уговорката за обратно изкупуване. Въззивният съд намира, че от
свидетелските показания на св. Р. А. тези обстоятелства не са били
установени. В тази връзка следва да се посочи, че показанията на
свидетелката следва да бъдат ценени критично, поради следните
съображения: Свидетелката е заявила, че има сключен с „Кредитекс“ ЕООД
договор за гаранция, както и това, че е водила дело с абсолютно същия
предмет, което по думите й е загубила, защото била без адвокат, сочат на
нейната предубеденост към една от страните по делото. На следващо място,
свидетелката познава ищците от 2010г. - т.е. след сключване на процесните
сделки и в този смисъл тя не е била очевидец на събитията, за които говори, а
е научила за тях в разговор с ищците. За необективността на показанията на
тази свидетелка свидетелства и заявеното от нея – от една страна сочи, че е
запозната, виждала е документите на ищците, касаещи процесната сделка и те
„си приличат по всичко“ с тези, с които тя разполага във връзка с личните си
отношения с „Кредитекс“ ООД. От друга страна, не може да каже дали
уговорката за заплащане на продажната цена в двата случая е една и съща.
Предвид изложените съображения, въззивният съд намира, че свидетелката
сочи факти, на които непосредствено е била очевидец само що се отнася до
личните си взаимоотношения с ответника, а по отношение на отношенията
между ответното дружество и ищците показанията й не пресъздават преки
11
впечатления, а представляват неин извод, базиран на личен опит и
разказаното от ищците в разговор. Ето защо, въззивният съд не дава вяра на
нейните показания и приема, че същите не са годни да установят
правнорелевнтните факти, за установяване на които са били допуснати.
Не може да бъде споделено възражението на жалбоподателите, че по
делото по безспорен начин е установено наличието на заемно
правоотношение между ищците и ответниците, като в тази връзка сочат, че
сумата, срока и условията за връщането й били обективирани както в
решението на ОС на съдружниците, така и в предварителния договор за
покупко-продажба. От преценката на съдържанието на тези доказателства,
въззивният състав приема, че в тях не се съдържат уговорки за предоставяне
на заем в размер на 122 000лв. от ответното дружество в полза на ищците,
нито срок на връщане на тази сума.
С оглед на изложеното, въззивният състав приема, че по делото не се
доказа да е изпълнено нито едно от двете условия за недействителност.
Купувач на недвижимия имот е „Кредитекс“ ООД, което дружество няма
качеството на кредитор на ищците, сделката за покупко-продажбата е
сключена на 17.11.2009 г., т.е. повече от година след подписване на
договорите за финансова услуга № СТХ-02-0718-0/06.08.2008 г. и СТХ-02-
0820- 5/24.06.2009 г. По делото, от обсъдените по-горе доказателства, съдът
прие за установено, че между „Кредитекс“ ООД, от една страна, и И.М. и
Л.М., от друга, не е имало никакви други (в т. ч. „предварителни“) уговорки,
освен съдържащите се в предмета и останалите договорни клаузи на
сключените два договора за гаранция. „Кредитекс“ ООД няма качеството
кредитор по смисъла на чл. 152 ЗЗД по отношение на ищците, поради което
между тях отнапред е ясно, че няма как да е било постигнато противоречащо
на посочената разпоредба съглашение, което да бъде обявено за
недействително.
Хронологично договорите за заем, сключени с „Хипокредит“ АД, и
съпътстващите ги договори за гаранция, сключени с „Кредитекс“ ООД,
уреждащи начина и условията на предоставяне на финансова гаранция за
заемодателя „Хипокредит“ АД по договорите за заем с ищците са съответно
от 06.08.2008 г. и от 25.06.2009 г., докато процесният предварителен договор
и нотариален акт за продажбата на имота са сключени повече от една година
след сключването на договорите за заем и то не с кредитора-заемодател. В
заключение: Видно от датите на сключване на процесния нотариален акт за
продажбата на имота, предварителния договор и на договора за гаранция
/единственото друго правоотношение между „Кредитекс“ ООД и ищците –М./
въззивният съд намира, че не може да става въпрос за предварителна
уговорка, установена с процесния нотариален акт за продажбата на имота,
нито пък с предварителния договор. В този смисъл не може да бъде
аргументирано наличието на предварителност, необходим елемент от
фактическия състав на чл. 152 от ЗЗД.
12
Независимо от горното, дори и хипотетично да бъде прието, че между
ищците и ответното дружество е съществувало заемно правоотношение, то
практиката на ВКС приема, че ако прехвърлянето на недвижим имот,
ипотекиран в полза на заемодателя като обезпечение на задължението на
заемополучателя по договор за заем, от длъжника на кредитора, е извършено
след сключване на договора за заем и договора за ипотека и след настъпване
на падежа на задължението и неизпълнението му, то прехвърлителната сделка
е валидна и не прикрива съглашение по чл. 152 ЗЗД, тъй като съгласието за
продажба на имота не предхожда, нито съвпада по време със сключване на
договора за заем и на договора за ипотека, а е постигнато след сключване на
тези договори и след настъпване падежа на задължението и неизпълнението.
Настоящият случай е точно такъв - процесният имот е бил ипотекиран в полза
на заемодателя още при сключването на договорите за заем, респ. на
договорите за гаранции, а самите ищци са посочили, че настъпилите
финансови затруднения по обслужването на кредитите /с настъпил падеж на
отделните погасителни вноски/ е било причина да се пристъпи към
продажбата му. Т.е. тази прехвърлителна сделка е след настъпване на падежа
на задължението и неизпълнението му и представлява уговорка за даване
вместо изпълнение, каквато уговорка е валидна предвид възможността на
страните да уговорят изпълнение на нещо различно от първоначално
договореното /в този см. вж. определение № 285 от 10.04.2020 г. по гр.д. №
3889/2019 г., Г. К., ІІІ Г. О. НА ВКС и цитираните в същото решение на ВКС/.
На следващо място, не може да бъде споделено възражението на
ищците, че тъй като от заключението на съдебно-оценителната експертиза
относно пазарната стойност на процесния имот се установява, че към
момента на сключване на атакуваната сделка пазарната стойност значително
е надвишавала продажната цена по сделката, то този факт доказва
симулативността й. Сам по себе си този факт не доказва твърдяната
симулация, а и следва да се посочи, че процесният недвижим имот е бил
ипотекиран в полза на третото лице „Хипокредит“ АД за обезпечаване на
задължения на заемателите по договори за заем на стойност 395 000 евро и 74
000 евро, който факт безспорно намалява себестойността на имота.
Затова не може да се приеме, че процесният договор за покупко-
продажба е сключен единствено с цел да гарантира по недопустим начин
вземане на ответника-кредитор по договора за заем при съглашение, сходно с
уговорката за изкупуване. По тези съображения съдът намира, че предявеният
иск с правно основание чл.26, ал.1 от ЗЗД, вр. с чл.152, вр. с. чл.209 от ЗЗД е
неоснователен и следва да бъде отхвърлен. Предвид обстоятелството, че иска
по чл. чл.26, ал.1 от ЗЗД, вр. с чл.152, вр. с. чл.209 от ЗЗД се явява обуславящ
изхода на делото по предявения ревандикационен иск, последният също
следва да бъде отхвърлен. Това е така, защото ищецът по иск с правно
основание чл.108 от ЗС следва да установи по делото фактите, на които
основава правото си на собственост върху съответния недвижим имот, както
и това, че ответникът владее същия. Доколкото съдът прие, че
13
прехвърлителната сделка, сключена между страните, не е нищожна и
следователно е произвела своя транслативен ефект, то правото на собственост
е излязло от патримониума на ищците и същите не са активно материално
правно легитимирани по предявения от тях иск, поради което същият
подлежи на отхвърляне. Ето защо, е безпредметно съдът да обсъжда
останалите събрани пред първата инстанция писмени и гласни доказателства,
свързани с този иск.
В заключение: Въззивният състав приема, че обжалваното решение е
правилно. Не са налице релевираните в жалбата на ищците оплаквания за
неговата незаконосъобразност.
С оглед изложеното, крайният извод на въззивния съд съвпада с този на
първоинстанционния съд, поради което решението следва да бъде
потвърдено.
По отношение на разноските пред САС, с оглед неоснователността на
жалбата, то въззивниците следва да бъдат осъдени да заплатят на въззиваемия
разноски, но по делото няма искане за присъждане на такива.
Мотивиран от горното, Софийски апелативен съд, ГО, 8 състав
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 260100 от 07.01.2021г., постановено по
гр. д. № 15061/2019г. от СГС, I ГО, 30 състав.
Решението може да бъде обжалвано пред ВКС в едномесечен срок от
връчването му на страните при условията на чл. 280, ал.1 и 2 от ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
14