Р
Е Ш Е
Н И Е
Номер 281 Година 2019, 17.07 Град Бургас
В ИМЕТО НА
НАРОДА
Бургаски окръжен съд …………………….. граждански състав………………………..
На деветнадесети юни ………………………. Година две хиляди и деветнадесета
В публично заседание в следния състав:
Председател: Радостина Калиманова
Членове: …..………………………….
Съдебни заседатели: ….…………………………..
Секретар ……………..………………… Жана Кметска ………………………………..
Прокурор ……………………………………………..……………………………………….
като разгледа докладваното от ……………….. Р. Калиманова ……………………..
търговско дело номер …….. 214 ……. по описа за …… 2018 …. година.
Производството по делото е с правно основание чл. 55, ал. 1, предл. 3-то, чл. 92,
ал. 1 и чл. 86 от ЗЗД.
Образувано е по повод исковите претенции на В.А.М., ЕГН **********,***, ж. к.
„Лазур“, бл. *, вх. *, ет. * чрез процесуалния му пълномощник със съдебен адрес град Бургас, ул. „Цар
Асен“ № 7, ет. 2 против „Дом билдинг” ООД, ЕИК *********, със седалище град
Бургас и адрес на управление ул. „Фердинандова” № 2а и К.С.П., ЕГН **********,***
за осъждане на ответниците да му заплатят солидарно сумата от 14000 евро,
предявена частично като сбор от следните суми: 13900 евро като част от 35000
евро - главница, представляваща стойността на предадена гаранция при условията
на чл. 22.1 от предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от
03.07.2017 година, с която същите неоснователно са се обогатили поради отпадане
на основанието за нейното получаване и 100 евро като част от 20000 евро - неустойка,
дължима на основание чл. 28, ал. 2 от предварителния договор, а при условията на евентуалност да
бъдат осъдени ответниците да заплатят на ищеца мораторна лихва, начислена върху сумата на частично предявения иск по
главницата за периода от датата на депозиране на исковата
молба до нейното окончателно изплащане. Претендира и направените
съдебно-деловодни разноски. В подкрепа на отправените искания представя и
ангажира доказателства.
В исковата молба, по повод на която е образувано настоящото производство,
ищецът твърди, че на 03.07.2017 година между него и ответниците - „Дом билдинг”
ООД като продавач и К.С.П. като солидарен длъжник бил подписан предварителен
договор, по силата на който търговското дружество се задължило да проектира,
изгради и прехвърли собствеността върху обекти в сграда, която към момента на
подписване на договора била в етап на предварително проектиране и проекта за
която следвало да бъде съгласуван и одобрен съгласно предвиденото в КЗСП, ЗРП
след влизането в сила на ПУП-а за поземления имот, а именно:
1) етаж от сграда - целия 5-ти жилищен етаж на кота ± 14,90 м., с площ от
около 296.41 кв. м., който следвало да бъде проектиран и обособен по желание на
ищеца в качеството му на купувач в един брой апартамент с шест тераси,
стълбищна клетка и асансьор /част от общите части на сградата/ и след
ценообразуване/площообразуване следвало да се посочат като идеални части от
общите части на сградата, както и плоски покриви с площ от общо около 22.80 кв.
м. съгласно ескиз/разпределение, неразделна част от договора, при граници:
изток, запад, север - външен зид, юг - калкан и външен зид, отдолу - етаж
четвърти, отгоре - шести етаж, който апартамент се предвиждал да бъде част от
жилищна сграда, която следвало да се изгради в УПИ X-2337, в кв. 19 по
регулационния/кадастралния план на ЦГЧ на град Бургас, ул. „Славянска“ № 7,
ведно със съответния процент идеални части от общите части на сградата и от
правото на строеж върху поземлен имот с идентификатор №07079.618.66 по кадастралната
карта и кадастралните регистри на град Бургас, с площ на целия имот от 523 кв. м.,
с трайно предназначение на територията: урбанизирана и начин на трайно
ползване: ниско застрояване (до 10 метра), при граници на имота: поземлени
имоти с идентификатори №№ 07079.618.9, 07079.618.65, 07079.618.67,
07079.618.69, 07079.618.70 и 07079.618.75;
2) паркомясто № 1 в сутерена на сградата с площ от 13.10 кв. м., на кота
-3.50 м., при граници: север - външен зид; юг - маневрено хале, изток -
автомобилен подемник, запад - паркомясто № 2, отгоре - партер;
3) гараж № 2 на партера кота ± 0.00 м., с площ от 23.52 кв. м., при
граници: север - улица, юг - апартамент № 20, изток - автомобилен подемник,
запад - вход и стълбище, отгоре - апартамент № 5Б, отдолу - паркоместа №№ 1 и 2
в сутерена.
За придобиването на гореописаните обекти ищецът се задължил да заплати цена
при условията и в сроковете, определени в предварителния договор. Съгласно чл.
22.1 от същия, той предал на К.П. в качеството му на управител на „Дом билдинг”
ООД сумата от 35000 евро, представляваща депозит, която в случай, че
дружеството-продавач било изпълнило задължението си по чл. 1.4 от договора,
следвало да бъде преведена като първо плащане по банковата му сметка. Съобразно
постигнатите договорености и по-специално чл. 1.4 от договора, продавачът имал
задължение в срок до 01.11.2017 година да представи за съгласуване окончателен
одобрен работен проект за сградата и обектите в нея. Такъв, обаче не бил
предоставен на ищеца в посочения срок, поради което последният прекратил
действието на предварителния договор, като на 21.03.2018 година отправил до
ответното дружество нотариална покана с искане за връщане на дадените от него
до този момент суми.
В отговор на същата с нотариална покана от 23.03.2018 година, съдържаща
според ищеца признание от страна на ответното дружество чрез управителя му на
факта на неизпълнение на поетите с договора задължения, същото изразило своето
несъгласие по доводи, че сроковете по чл. 1.4 и чл. 9.1 от договора били недостатъчни,
поради което не следвало ищецът да се позовава на тях. Това го смутило, тъй
като представителите на дружеството неведнъж му били заявявали, че одобряването
на проектната документация за сградата било на финален стадий и се очаквало да
приключи преди изтичане на посочените в договора срокове. Същевременно,
неговият управител му заявил, че част от платеното капаро щяло бъде задържано с
оглед покриване на претърпени от дружеството щети. Всичко това формирало у него
убеждението, че ответниците били създали изкривена представа за начина, по
който смятали да изпълнят поетите от тях задължения и липсата на готовност да
спазят постигнатите между тях уговорки. Поради това счита, че към момента на
прекратяване на договора за него били налице и предпоставките, предвидени в
клаузата на чл. 28, ал. 2 от договора, което му давало право да претендира
освен връщане на дадената гаранция от 35000 евро, също така и изплащането на
предвидената в посочената разпоредба наказателна неустойка в размер на 20000
евро.
Ответниците “Дом билдинг” ООД и К.П., на които съдът е изпратил преписи от
исковата молба и доказателствата към нея в указания от него и закона срок са
депозирали по делото общ писмен отговор. Сочи се от тях в същия, че предявените
искове са неоснователни по следните доводи и съображения:
Според тях, ищецът не бил изправна страна по процесния договор, поради
което и нямал право да го развали. Към датата на подписване на същия имало
изготвен идеен проект с конструктивна схема на колоните, съгласно който
застроената площ на пети етаж била разпределена в три апартамента.
Впоследствие, по желание на ищеца бил изготвен ескиз на разпределението на един
апартамент, проектиран на мястото на съществуващите към момента на подписване
на договора три апартамента. Ищецът многократно искал извършване на промени,
чието съгласуване продължило до края на 2017 година. Промяната на
разпределението на пети жилищен етаж наложила промяна в конструктивната схема
на колоните и вертикалните вътрешни сградни комуникации, което от своя страна
обусловило промяна в разпределението на другите етажи. Всичко това довело до
повторно съгласуване на всички части на проекта, съответно имало за закономерна
последица забава в одобрението на окончателния технически проект. Сочи се, че
действителната воля на страните била на 01.11.2017 година на ищеца да бъде
представен за съгласуване окончателен вариант на проекта съобразно неговите
желания, за да може впоследствие същият да бъде представен на Община Бургас за
одобрение и получаване на разрешение за строеж. В този смисъл проектът му бил
предоставен нееднократно, като той лично и чрез лица, на които бил възложил
проектирането на разпределението му контактувал с архитекта.
Според ответниците, упражняването на правото за разваляне на договора по
чл. 87, ал. 1 от ЗЗД се предпоставяло от предупреждение, свързано с искане за
изпълнение в подходящ срок с оглед даване допълнителна възможност на длъжника
за изпълнение. В случая тази възможност била използвана единствено и само за
недобросъвестно прекратяване на сключения между страните договор с цел
освобождаване от заплащане на предвидените в него суми. Ищецът бил развалил
договора непосредствено преди да бъде одобрен техническия проект от Община
Бургас на 02.04.2018 година, което обстоятелство в голяма степен зависело от
неговите желания.
Твърди се в отговора, че ищецът бил неизправна страна към датата на
разваляне на договора, поради което и нямал право да го развали. На първо място
се сочи в тази насока, че развалянето на договорите било крайна мярка при
наличие на сериозни причини, в който смисъл била разпоредбата на чл. 87, ал. 1
от ЗЗД, предвиждаща преди развалянето на длъжника да бъде даден подходящ срок
за изпълнение. Такова изявление ищецът не бил отправил до ответното дружество,
тъй като бил наясно с факта, че сроковете по завършване на строителството щели
бъдат спазени и забавата била обусловена от неговото поведение. На следващо
място се изтъква, че към датата на разваляне на договора не била налице която и
да е от хипотезите на чл. 87, ал. 2 от ЗЗД. Към същата изпълнението на договора
от страна на ответното дружество „да проектира, построи и продаде на купувача
обекти в сграда“ било изцяло възможно. Забавата в одобряването на техническия
проект не правело безполезно изпълнението по сключения между страните
предварителен договор, тъй като етапите по проектиране и строителство не
създавали самостоятелни права и възможности на купувача. Сочи се също така, че
не била постигната договорка в смисъл, че трябвало да се изпълни непременно в
договореното време. Не били уговорени етапи на проектиране, а и подобна
уговорка била лишена от смисъл доколкото единствения срок, забавата в който би
увредил интереса на кредитора, бил този за въвеждането на сградата в
експлоатация. Като се позовават на разпоредбата на чл. 87, ал. 4 от ЗЗД,
ответниците отбелязват, че забавата в предоставянето на одобрен технически
проект, напълно отговарящ на изискванията на ищеца-купувач досежно неговия
жилищен обект не само не се била отразила по никакъв начин на строителството, но
и се дължала основно на поведението на ищеца.
Освен това при условията на евентуалност е релевирано възражение за
прихващане със сумата от 20000 лева, представляваща претърпени от дружеството
вреди във връзка с прекратяване на договора, изразяващи се в платената цена за
извършване на промяна в проекта съобразно желанието на ищеца и съответно
преработката му за обособяването отново на самостоятелни обекти на етажа.
На последно място се излагат аргументи относно неоснователността на
ищцовата претенция за неустойка. В тази връзка се твърди, че ответното
дружество било изправна страна като забавата в изпълнение на задължението се
дължала единствено на поведението на ищеца. При тълкуване на договора се
установявало, че действителната воля на страните била продавачът да не заплаща
неустойка в случай на забава в изпълнението на задължението си да представи
одобрен технически проект. Отправя се възражение за прекомерност на
претендираната неустойка.
На ищцовата страна е бил изпратен препис от постъпилия отговор, като в
указания от закона и съда срок същата е депозирала допълнителна искова молба.
Оспорва се в нея на първо място твърдението за наличие на „неизправност“ на
същата в качеството и на купувач по предварителния договор, което я поставяло в
невъзможност да иска разваляне на договора. В тази връзка се сочи, че не
отговаря на действителността твърдението, че препроектирането на етаж пети от
сградата било довело до забавяне изпълнението по договора, тъй като към момента
на подписване на същия ответниците били наясно относно това, обекти с какви
характеристики искал да придобие в собственост ищеца и го уверявали, че били в
състояние да проектират, изградят и прехвърлят в собственост тези обекти в
указаните в договора срокове. Посочва се още, че ответното дружество било
действало като предприемач, носещ не само съответния стопански риск, но и в
съответствие с предвиденото в чл. 302 от ТЗ, дължащ една по-завишена грижа при
изпълнението на търговска за него сделка.
Също като неотговарящо на истината е счетено твърдението на ответната
страна, че извършването на промени във вътрешното разпределение на обектите
било довело до забавяне в изпълнението на договорните задължения от страна на „Дом
билдинг ” ООД. Разговори в тази насока никога не били провеждани, нито
ответното дружество било поемало подобен ангажимент спрямо ищеца. Сочи се, че
такива договорки можели да имат правно значение и съответно обвързали страните
само в случай, че са били направени в писмен вид и под формата на анекс към
процесния договор.
Несъстоятелно е, според ищеца, схващането на ответната страна относно
тълкуването на текста на чл. 1.4 от договора във връзка със задължението на
продавача да представи на купувача за съгласуване одобрен работен проект не
по-късно от 01.11.2017 година. Посочва, че в случая били уговорени условия и
срокове по „фикс сделка“, съчетани с възможността на един ранен етап, с оглед
запазване интереса и на двете страни, купувачът да се откаже/развали договора
при наличието на посочените причини без да търси неустойка или обезщетение за
неизпълнение от продавача, като това право на купувача не изключвало правото
му, съобразно предвиденото в чл. 28, ал. 2 от договора, при забавяне в
одобрението на проекта с повече от 90 дни /считано от 01.11.2017 година/ да
търси неустойка като обезщетение за неизпълнен договор.
Ищецът излага становище във връзка с твърденията на ответната страна, че
процесният договор не бил развален при спазване изискванията на чл. 87, ал. 1
от ЗЗД. Според него, нормата имала диспозитивен характер. Позовава се на
съдебна практика, според която от значение за допустимостта на преценката по
чл. 87, ал. 4 от ЗЗД била дали страните са включили клаузи за допустимост на
развалянето при неизпълнение на което и да е договорно задължение и независимо
от степента на изпълнението. Твърди, че не били представени каквито и да било
доказателства за твърдяната от ответниците готовност да изпълнят договорните си
задължения.
Отново се изтъква, че ответното дружество е неизправна страна по подписания
предварителен договор, което било довело до неговото разваляне и въпреки, че
развалянето било осъществено на основание предвиденото в клаузата на чл. 4.1 от
договора, това не дерогирало правото на ищеца да претендира неустойка за
неизпълнение, съобразно чл. 28, ал. 2 на същия договор.
Ищецът е оспорил направеното в писмения отговор при условията на
евентуалност възражение за прихващане както по основание, така и по размер.
Посочва, че ответното дружество не можело да претендира каквито и да било
обезщетения за претърпени от него вреди от прекратяване на договора поради
обстоятелството, че последното не било изправна страна. Твърдението за
претърпени вреди не било подкрепено от никакви доказателства.
Преписи от допълнителната искова молба са били изпратени на ответниците, на
които е указано, че в срока по чл. 373, ал. 1 от ГПК могат да предприемат действията,
посочени в същата. Ответникът К.П. е депозирал допълнителен отговор лично и
като управител на „Дом билдинг ” ООД. Изтъква се в него, че в подкрепа на твърдението, че
ищецът бил станал причина за забава в одобрението на окончателния проект, се
представя кореспонденция между купувача и проектанта на част „Архитектура“, от
която било видно, че на 12.01.2018 година купувачът бил посочил лицето, което
по негово настояване трябвало да изготви част „Електрическа“ на проекта, без
която част било невъзможно одобрението на окончателния проект. Според
ответниците, кореспонденцията доказвала не само, че купувачът бил наясно със
забавата, но и се бил съгласил да приеме изпълнение въпреки това след
01.11.2017 година.
За несъстоятелно е счетено твърдението на ищеца, че процесният договор
представлявал „фикс-сделка“, тъй като страните не били му придали характер на
такъв като са посочили, че след изтичане на срока за сключване на окончателен
договор всяка от тях може да иска обявяването му за окончателен. Определянето
на срок за изпълнение на конкретните фази от строителството, които сами по себе
си не представлявали целения с подписване на договора краен резултат, не можели
да определят договора като фикс-сделка, като изправната страна можела да
реализира свързаните с неизпълнението последици единствено след предоставяне на
срок за изпълнение. Оспорва се и твърдението, че в конкретния случай следвало
да се приложи чл. 87, ал. 2 от ЗЗД, като отново се изтъква отсъствието на
предпоставките на тази разпоредба. Сочи се, че използваната формулировка „дава
право“ означавало, че страните не били целели автоматично прекратяване на
договора при непредставяне на проекта в срок до 01.11.2017 година, а били
поставили това право в дискреция на купувача, осъществено обаче по реда на чл.
87, ал. 1 от ЗЗД, поради липса на уговорки в обратния смисъл.
Подчертава се на следващо място, че разрешението за строеж било издадено на
02.04.2018 година, което било 12 дни след отправената покана за разваляне на
договора, т. е. дружеството било изпълнило в съвсем разумен срок след отправяне
на поканата поетото задължение. В последното била удостоверена както степента
на завършеност на сградата, така се съдържало и
становище, че същата може да бъде завършена съобразно предвидените
срокове при спазване на темповете, с които се извършва строителството.
Изтъква се също така, че ответното дружество било положило цялата дължима
грижа за одобрение на проектната документация, като са изброени действията и
процедурите, извършени от последното в тази насока. Сочи се, че освен
упоменатите от ответниците предпоставки за забавяне в одобрението на
окончателния проект от страна на купувача, същото се дължало и на дългите
процедури по одобряване на изменения на ПУП в зони с културно-историческо
наследство.
Твърди се в допълнителния отговор от ответниците, че изтичането на срока не
било абсолютна предпоставка за разваляне на договора и доказателство в тази
насока било представеното с отговора уведомление от купувача с електронно писмо
за лицето, което ще изпълни част „Електрическа“.
Относно неустойката по чл. 28, ал. 2 от договора се заявява, че такава не
била предвидена в разпоредбата на чл. 1.4, на която се позова ищецът в
нотариалната покана, както и че същата се явява специална по отношение на
горепосочената клауза.
Бургаският окръжен съд, след като прецени събраните по делото доказателства
поотделно и в тяхната съвкупност, доводите на страните и съобрази разпоредбите
на закона, намира за установено от фактическа и правна страна следното:
Едната от п
редявените искови претенции е с правно основание чл. 55, ал. 1 ЗЗД, тъй като липсата на основание е централният елемент във фактическия
състав, от който произтича иска за неоснователно обогатяване, чиято функция е
да доведе до отстраняване на обогатяването. В конкретния случай се касае за
даване на отпаднало основание и от значение за изхода на настоящия спор е
съществува ли основание за ответника да не върне, като задържи процесната сума.
По делото е установено, а и не се спори, че на 03.07.2017
година между страните в настоящото производство е бил сключен предварителен договор
за покупко-продажба на недвижим имот, по силата на който търговското дружество
като продавач се е задължило да проектира, построи и продаде на ищеца-купувач
посочените в чл. 1 от договора обекти в сграда в поземлен имот, за който се
процедира ПУП, която сграда към момента на подписването му е в етап на
предварително проектиране и проекта за която подлежи на съгласуване и
одобряване, съгласно предвиденото в КЗСП, ЗРП след влизането в сила на ПУП-а за
поземления имот, а именно етаж от сграда - целия 5-ти жилищен етаж, с площ от
около 296.41 кв. м., който ще е проектиран и обособен по желание на купувача в
един апартамент с шест тераси, стълбищна клетка и асансьор, както и плоски
покриви с обща площ около 22.80 кв. м., съгласно ескиз-разпределение, неразделна
част от същия; паркомясто №1 в сутерена на сградата с площ от 13.1 кв. м. и
гараж №2 на партера с площ от 23.52 кв. м. Съобразно разпоредбата на чл. 1.4,
обектите, които купувачът желае да закупи, подписвайки договора, следва да
съответстват по площ, разпределение, граници и местоположение в сградата на
тези, описани подробно в план-схемите - неразделна част от договора. Продавачът
се е задължил в срок до 7 работни от окончателното одобряване на работния
проект за изграждане на сградата, в която ще се намират обектите, да представи
същия на купувача, който при констатирано несъответствие с повече от 5% на
предварително договорените площи и на разпределенията на помещенията има право
да развали този договор и да получи платения по него депозит без продавачът да
дължи неустойка. Продавачът се е задължил да представи на купувача окончателно
одобрен работен проект за съгласуване не по-късно от 01.11.2017 година. Неизпълнението
на това задължение дава право на купувача да развали договора и да иска връщане
на платеното от него до момента. Задължението да изработи проект за сградата и
да получи одобрението му след ПУП за имота е визирано отново и в чл. 9.1, като
в същия отново е посочена като срок за изпълнение датата 01.11.2017 година.
Страните са постигнали съгласие, инкорпорирано в чл. 21 за общата покупна цена
на обектите, като в чл. 22 е регламентиран начина на нейното изплащане. В чл.
22.1 е посочено, че депозит в размер на 35000 евро без ДДС е бил предаден при
подписването на договора срещу разписка. Тази сума има обезпечителен характер и
няма качеството на плащане. В случай на добросъвестно изпълнение на поетите от
продавача ангажименти до даването на строителна линия за сградата и започване
строителството - сумата се използва за осъществяване плащане на първа вноска по
договора. Постигната е била договореност в чл. 28, ал. 2, че при неизпълнение
от страна на продавача на задълженията му по чл. 5, чл. 9, чл. 11, и чл. 13,
включително при забава с повече от 90 дни на одобрението на архитуктурния
проект за сградата, купувачът има право едностранно да развали договора по вина
на продавача, като изпрати на последния уведомление за това. В този случай
продавачът се задължава не само да върне на купувача всичко, което е получил от
него с оглед сключването на същия, но и да му изплати неустойка в размер на
20000 евро по банкова сметка, ***.
Установява се от доказателствения материал, че
21.03.2018 година на ответното дружество е била връчена нотариална покана от
ищеца, в която е записано, че до този момент на същия не е бил представен
одобрен работен проект за съгласуване, а срока за това е изтекъл преди повече
от 140 дни. Поради това и в съответствие с чл. 1.4 от процесния договор ищецът
прекратява неговото действие занапред, като претендира връщането в седмодневен
срок от нейното получаване на всички платени от него във връзка със същия суми.
По делото с оглед отправените в
тази насока искания е допусната и извършена съдебно-техническа експертиза,
вещото лице по която в приетото по делото заключение е посочило, че
инвестиционния проект за строеж „Жилищна сграда със сградни ВиК отклонения“ в
поземлен имот с идентификатор № 07079.618.66 по кадастралната карта на град
Бургас, УПИ Х-2332, кв. 19 по плана на ЦГЧ на град Бургас, с административен
адрес град Бургас, ул. „Славянска“ №7 е одобрен на 02.04.2018 година от
началника на отдел „Устройствено планиране“ при Община Бургас. Разрешението за
строеж е издадено на 02.04.2018 година и е влязло в сила на 18.04.2018 година.
Констатирано е от него също така, че между ескиза/разпределение - приложение
към договора и одобрените проекти за сградата няма разлики във функционалното
предназначение на самостоятелния обект на пети етаж в сградата - апартамент и
отделните помещения в него, като едната тераса на дневната е предвидена в одобрения
проект като зимна градина. Няма разлики в изложенията на помещенията, с
изключение на една от спалните - затваря се предвидения прозорец на юг. Има
разлики в площите на отделните помещения и терасите. В ескиза/разпределение не са
описани площите на всички помещения. На експерта
не е бил предоставен първоначално одобрен идеен проект за процесната сграда.
Одобреният проект за сградата е съобразно одобрения ПУП-ПЗ за имота от месец
декември 2017 година. Като се вземе предвид, че в действащия ПУП преди
одобрения ПУП-ПЗ от месец декември 2017 година са налични различия в
показателите на застрояване, логично е да има промяна на започнатото
проектиране при действащия ПУП и сега одобрения както в застрояването,
конструкцията на сградата, така и в разпределението на отделните помещения в
самостоятелните обекти в сградата и фасадите. В допълнителното си заключение
вещото лице е посочило, че от ескиза към предварителния договор не става ясно
дали се предвиждат отстъпи на петия жилищен етаж спрямо четвъртия жилищен етаж
в сградата. Отстъпи, които са подробно и изчерпателно посочени в отговора на
въпрос №2 са предвидени по одобрения проект на 02.04.2018 година, като
функционалното предназначение на същите е покривни тераси. С тези отстъпи се е
намалила полезната площ на жилището на петия етаж по ескиз, която без терасите
е 209.75 кв. м., докато същата и без зимната градина по одобрен проект е 191.66
кв .м. Покривните тераси по одобрен проект са общо 101.80 кв. м.; зимната
градина е с площ от 12.64 кв. м. По ескиз площта, отредена за тераси е 6.70 кв.
м., 24.04 кв. м., 2.30 кв. м., 13.50 кв. м. и 4 кв. м.; площта на терасата на
спалнята със северозападно изложение не е посочена. Пак по ескиз покривните
тераси са с обща площ от 22.69 кв. м.
При съобразяване на всичко така изложено се налага
извода, че по делото се
установява надлежното, добро и съобразно постигнатите договорености изпълнение от
страна на ищеца на поетите от него задължения по договора. По-специално към
правнорелевантния момент същият е имал задължението да плати депозита в размер
на 35000 евро, което направено плащане от него се установява при съобразяване
формулировката на чл. 22.1 от процесния договор, а и същото не е оспорено от
ответната страна. Това сочи, че същият има качеството на изправна страна и
разполага поради това с възможността като такава при допуснато виновно
неизпълнение на задълженията на насрещната страна по облигационната връзка да
прекрати същата с едностранно предизвестие, отправено и достигало до нея.
Развалянето е крайно
средство за ликвидиране на възникналото между страните правоотношение. Формата
на разваляне на договора е в зависимост от формата на сключения такъв. Когато с
договора се прехвърлят, учредяват, признават или прекратяват вещни права върху
недвижими имоти, развалянето му става по съдебен ред - чл. 87, ал. 3 от ЗЗД.
Договорите, извън посочените в разпоредбата на чл. 87, ал. 3 от ЗЗД подлежат на
извънсъдебно разваляне. Нормалното развитие на правоотношението и целеният с
договора резултат е в интерес на гражданския, респективно търговския оборот,
поради което нормата на чл. 87, ал. 1 от ЗЗД предвижда, че развалянето е
допустимо, ако длъжникът не изпълни задължението си след предоставения от
изправната страна срок. Когато договорът е сключен в писмена форма, какъвто е и
настоящият случай, предупреждението трябва да се направи също в писмена форма.
Едностранното разваляне
на договора е изявление на изправната страна по него, отправено до неизправния
съконтрагент, че счита договора за развален или че разваля договора. По своята
правна същност развалянето на договора чрез едностранно волеизявление
съставлява субективно потестативно право и за да настъпят правните последици в
резултат на упражняването му е необходимо изявлението за разваляне да достигне до
неизправния длъжник. За да бъде успешно упражнено потестативното преобразуващо
право на извънсъдебно разваляне на договора от кредитора, изправна страна,
трябва да е налице виновно длъжниково неизпълнение, за което може да бъде
ангажирана договорната му отговорност. Развалянето без кредиторът с
едностранното си волеизявление да даде подходящ
срок за изпълнение на длъжника е възможно единствено при условията на чл.
87, ал. 2 ЗЗД - когато е настъпила невъзможност за изпълнение, за която
длъжникът отговаря, при безполезност на изпълнението за кредитора, породена от
забавата на длъжника или когато е уговорено, че ще се изпълни в точно
определено време /фикс сделките/. За да възникне право на вземане от даденото
на отпаднало основание - разваляне на договора, поради неизпълнение, в тежест
на ищеца е да установи с допустимите от ГПК доказателствени
средства, надлежно упражнено право на разваляне. Това означава, че ищецът
трябва да установи в процеса, при условията на пълно и главно доказване,
настъпване на предпоставките на чл.
87, ал. 2 ЗЗД, пораждащи в негова полза право на разваляне без даване на подходящ срок за изпълнение.
В конкретния случай не е
спорно, че до визираната в договора от страните дата, а именно 01.11.2017
година инвестиционния проект какъвто смисъл следва да се вложи в употребените
от страните в договора изрази „одобрен работен проект“ - чл. 1.4, проект за
сградата - чл. 9.1, архитектурен проект за сградата - чл. 28.2 не е бил
одобрен, съответно не е бил представен в такъв вид на ищеца за „съгласуване“,
съобразно възприетия в договора израз. Същият следва да се тълкува в смисъл, че
от страна на продавача трябва да бъде осигурена възможност на ищеца да се
запознае с него, включително с цел преценка дали е налице предвиденото в
договора съответствие между процесните обекти по ескиз/разпределение и тези по
него. Одобрението е получено на 02.4.2018 година, след получаването на
нотариалната покана от страна на ищеца, съдържаща негово изявление, че
прекратява занапред облигационната връзка между тях. С оглед на това именно
виновно неизпълнение, ищецът твърди да се е породило правото му да развали
договора с едностранно предизвестие. Ответникът е оспорил както факта, че същият
е изправна страна, което оспорване е недоказано по горните доводи, така и
настъпването на последиците на развалянето на договора предвид липсата на даден
му подходящ срок за изпълнение. Ищецът в отговор на това твърдение е въвел в
процеса довода, че процесната сделка е от категорията на фикс сделките, поради
което и такова предизвестие с даване на срок за изпълнение не се следва.
Съдът намира, че в
конкретния случай следва да бъде споделена тезата на ответника. Това е така,
тъй като въпреки допуснатото от него неизпълнение на коментираното задължение,
ищецът е имал задължението да му даде подходящ срок същото да бъде изпълнено, с
предупреждение, че ако това не бъде сторено след изтичане на срока ще счита
договора за развален. Това негово задължение отпада само в хипотезите на чл.
87, ал. 2 ЗЗД. В случая, обаче не е налице нито една от хипотезите на чл.
87, ал. 2 ЗЗД - невъзможност за изпълнение, за която длъжникът носи
отговорност, безполезност на изпълнението или уговорка за изпълнение непременно
в определено време. Не е налице невъзможност за изпълнение поради това, че
одобрение не само е възможно, но малко след получаване на нотариалната покана е
получено, а предоставянето на одобрения проект на ищеца очевидно съставлява
действие, което може да се изпълни във всеки един момент. В процеса не се
твърди и доказва безполезност на изпълнението и процесната сделка безспорно няма
фиксиран характер. Последното е така, тъй като установения от страните срок
цели единствено определяне на момента, от който длъжникът изпада в забава. В
тази насока следва да се разглежда и поведението на ищеца, който няколко месеца
след изтичане на уговорения срок очевидно не е считал договора прекратен, след
като е продължил кореспонденцията си с ответната страна по повод и във връзка с
него, посочвайки изрично лице, което да извърши проектирането на ел. частта за
целия пети етаж. Това свидетелства и за това, че той самият не е влагал в
разпоредбата на чл. 1.4 такъв смисъл и съдържание, какъвто се изтъква и влага
от него в процеса с допълнителната искова молба. Не може да бъде споделено и
изтъкнатото от него относно характера на нормата на чл. 87 от ЗЗД и
по-специално направеното негово тълкувание в тази насока. Действително, тази
норма има диспозитивен характер и се прилага доколкото страните не са уговорили
конкретен начин и параметри за прекратяване на съществуваща между тях
облигационна връзка. В случая такова конкретно договаряне липсва, т. е. няма такива
индивидуални уговорки, които да заместят установените от закона правила.
Следователно, искът по
чл. 55, ал. 1 от ЗЗД следва да бъде отхвърлен поради наличие на правно
основание за ответника да не върне процесната сума - предприетото от
купувача-ищеца по делото прекратяване на сключения между него и продавача - ответник
предварителен договор не е породило присъщите му правни последици по горните
доводи и с оглед на това съответно и твърдяното
от ищеца задължение на ответната страна да му върне платената по предварителния
договор сума, търсена от него в настоящото производство.
По отношение на
предявените претенции с правно основание чл. 92 от ЗЗД за неустойка:
Същата се претендира от
ищцовата страна на основание разпоредбата на чл. 28, ал. 2 от процесния сключен
между страните договор. Преценката на същата дава основание да се заключи,
обаче, че тя е уговорена не за допуснато забавено изпълнение като една от
проявните форми на неизпълнението, а за прекратяването на облигационните
отношения между страните. С тази неустойка страните са предвидили да се
обезщетят вредите от неизпълнението поради разваляне. За това свидетелстват
всички употребени изрази, начина на конструирането и и възприетата поредност при
осъществяване на действията, при осъществяването на които ще възникне правото
да се търси неустойката. В изречение първо са дадени хипотезите, при които
договорната връзка може да се прекрати и по-специално да се развали с отправяне
на едностранно предизвестие. Следващото изречение, предвид употребената в
единствено, а не и в множествено число дума „случай“, така че да се имат
предвид няколкото хипотези, следва да се отнесе към развалянето, т. е. когато
договора е развален по причина виновно неизпълнение на някое от визираните в
същата задължения от страна на продавача, то купувачът за обезвреда на
претърпените от него вреди вследствие развалянето има правото да търси
неустойката в конкретен размер, без да доказва действително претърпени такива. Процесният
договор в конкретния случай, по горните доводи, не е развален, поради което и
исковете за неустойка, предвид това за какво същата е уговорена са неоснователни
и като такива следва да бъдат отхвърлени.
Предвид
неоснователността на главната претенция, неоснователна се явява и предявената и
поддържана такава при условията на евентуалност за присъждане на лихва върху
нея от датата на депозиране на исковата молба до нейното окончателно изплащане.
Направеното при условията на евентуалност от ответната страна възражение за
прихващане с оглед изхода по исковете на ищеца не следва да бъде разглеждано по
същество.
На ответната страна страна във връзка с направеното от нея в тази насока с отговора
на исковата молба искане, изхода на делото и разпоредбата на чл. 78, ал. 3 от ГПК следва да бъдат присъдени сторените от нея разноски. По делото има налични убедителни
доказателства за реално извършени разноски в размер на 1710 лева, в която сума се
включват възнаграждението на ангажирания по делото един адвокат, както и възложеното
в нейна тежест възнаграждение на вещото лице по допуснатата и извършена
съдебно-техническа експертиза.
Мотивиран от горното и на основание чл. 55, ал. 1, предл. 3-то, чл. 92,
ал. 1 и чл. 86 от ЗЗД, Бургаският окръжен съд
ОТХВЪРЛЯ исковите претенции на В.А.М., ЕГН **********,***, ж. к.
„Лазур“, бл. *, вх. *, ет. * чрез процесуалния му пълномощник със съдебен адрес град Бургас, ул. „Цар
Асен“ № 7, ет. 2
против „Дом билдинг” ООД, ЕИК *********, със седалище
град Бургас и адрес на управление ул. „Фердинандова” № 2а и К.С.П., ЕГН **********,***
за осъждане на ответниците да му заплатят солидарно сумата от 14000 евро,
предявена частично като сбор от следните суми: 13900 евро като част от 35000
евро - главница, представляваща стойността на предадена гаранция при условията
на чл. 22.1 от предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от
03.07.2017 година, с която същите неоснователно са се обогатили поради отпадане
на основанието за нейното получаване и 100 евро като част от 20000 евро -
неустойка, дължима на основание чл. 28, ал. 2 от предварителния договор, както
и предявените при условията на евентуалност такива да бъдат осъдени ответниците
да заплатят на ищеца мораторна лихва, начислена върху
сумата на частично предявения иск по главницата за периода от датата на депозиране на исковата молба до нейното окончателно изплащане.
ОСЪЖДА В.А.М., ЕГН **********,***, ж. к. „Лазур“, бл. 143, вх.
1, ет. 2 чрез процесуалния му пълномощник със съдебен адрес град Бургас, ж. к.
„Лазур“, бл. 143, вх. 1, ет. 2 да заплати на „Дом билдинг” ООД, ЕИК *********,
със седалище град Бургас и адрес на управление ул. „Фердинандова” № 2а и К.С.П.,
ЕГН **********,*** сумата от 1710 /хиляда
седемстотин и десет лева/ лв., представляваща направени от тях съдебно-деловодни
разноски.
Настоящото решение подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването му
на страните с въззивна жалба пред Бургаския апелативен съд.