Р Е
Ш Е Н
И Е
гр.Плевен, 31.03.2020 г.
В ИМЕТО НА
НАРОДА
ПЛЕВЕНСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, Търговско отделение, в публично съдебно
заседание на двадесет и шести февруари през
две хиляди и двадесета година, в състав:
Председател: ЕМИЛИЯ КУНЧЕВА
при секретаря Жени Стойчева, като разгледа докладваното от съдията
Кунчева т.д. № 238 по описа за
2018 година, на основание данните
по делото и закона, за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството по делото е
образувано, след като с определение от 02.10.2018 г., влязло в законна сила на
12.10.2018 г., е прекратено производството по гр.д. № 6636/2018 г. по описа на
Плевенски районен съд и делото е изпратено по подсъдност на Окръжен съд –
Плевен.
Постъпила е искова молба от „K*****–
М“ ООД, с ЕИК ***, представлявано от управителя П.П., чрез пълномощника адв. Г.Г.
***, срещу „С****“ ЕООД, със седалище гр. Плевен, ЕИК ****. В исковата молба са
наведени фактически твърдения, че с договор за покупко-продажба, обективиран в
нотариален акт № 138/03.10.2016 г. по нот.дело № 607/2016 г. на
нотариус С.И., ищцовото дружество е продало на ответника описаните в
нотариалния акт недвижими имоти, в т.ч. и процесните: поземлен имот с
идентификатор 56722.426 по кадастралната карта и кадастралните регистри, с
административен адрес в гр. Плевен, Източна индустриална зона, целия с площ от
2049 кв.м., ведно с построените в този имот сгради, и ½ ид.част от
поземлен имот с идентификатор 56722.661.334, с административен адрес: гр.
Плевен, ул. ***, с площ от 309 кв.м., заедно с построените в имота сгради. В
нотариалния акт е посочено, че общата данъчна оценка на продаваемите имоти
възлиза на 444 047,60 лв., както и че всичките описани имоти, в т.ч. и
процесните, се продават за сумата от общо 320 200 лв., без да е посочено каква
е продажната цена на всеки от имотите. Ищецът твърди, че към момента на сделката
продажната цена на процесните два имота е твърде занижена, а действителната
такава е в пъти по-голяма, като се имат предвид и направените от дружеството
подобрения и благоустройство. Счита че при продажбената сделка е налице
нееквивалентност на престациите до степен нищожност, поради което договорът се
явява нищожен по отношение на процесните имоти на основание чл. 26, ал. 1,
предл. 3 от ЗЗД – поради нарушаване на добрите нрави и като такъв не е породил
вещно транслативно действие. Ищецът твърди още, че посочената в нотариалния акт
сума не е била преведена на дружеството, респективно не е получена от продавача
„K*****– М“ ООД, поради което счита, че са налице условията за разваляне на
договора на основание чл. 87 от ЗЗД, ако не бъде установена неговата нищожност.
Ищецът претендира да бъде прието за установено по отношение на
ответното дружество, че договор за
покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт № 138, том 5,
рег. № 7703, дело 607/03.10.2016 г. на нотариус С.И., с който са продадени
поземлен имот с идентификатор 56722.651.426, находящ се в гр. Плевен, източна
индустриална зона, ведно с построените в същия сгради, и ½ идеална част
от поземлен имот с идентификатор 56722.661.334, находящ се в гр. Плевен, ул. ***,
ведно с построените в същия сгради, е нищожен на основание чл. 26, ал. 1,
предл. 3 от ЗЗД – поради накърняване на добрите нрави. При условията на
евентуалност се претендира да бъде развален договора за покупко-продажба на
недвижими имоти, обективиран в същия нотариален акт по отношение на поземлен
имот с идентификатор 56722.651.426 ведно с построените в същия сгради, и
½ идеална част от поземлен имот с идентификатор 56722.661.334, ведно с
построените в същия сгради, на основание чл. 87, ал. 3 от ЗЗД – поради
неплащане на продажната цена. Заявена е и претенция за предаване на владението
върху поземлен имот с идентификатор 56722.651.426. С определение от 14.11.2018
г. производството по делото е прекратено на основание чл. 129, ал. 3, вр. с чл.
377 от ГПК в частта по предявения ревандикационен иск с правно основание чл.
108 от ЗС. Определението не е обжалвано от ищеца и е влязло в законна сила.
Ответникът е оспорил основателността на предявените главни
искове за установяване нищожност на договора за покупко-продажба на недвижими
имоти в частите му, касаещи процесните два имота, като счита, че не
противоречи на добрите нрави уговарянето на цена, различаваща се от пазарната,
а неравностойността в хипотезата на чл.
26, ал. 1, предл. 3 от ЗЗД следва да е такава, че практически да е сведена до
липса на престация, какъвто не е процесният случай. Позовава се на съдебна
практика на ВКС. Оспорва също така основателността на предявените при условията
на евентуалност искове за разваляне на договора по отношение на процесните
имоти, като навежда твърдения, че продажната цена по нотариалния акт е
заплатена изцяло по банков път на 03.10.2016 г., за което представя платежен
документ /платежно нареждане/.
Съдът намира, че е сезиран
с обективно съединени установителни искове с правно основание чл. 26, ал. 1,
предл. 3 от ЗЗД за нищожност на договора за покупко-продажба на недвижими
имоти, обективиран в представения нотариален акт, в частите му, в които негов
предмет са описаните в исковата молба недвижими имоти, поради накърняване на
добрите нрави, с цена, съответно: 291
203,10 лв. на иска досежно поземлен имот с идентификатор 56722.651.426, ведно с
построените в него сгради, и 47 981,20 лв. на иска досежно ½ ид.част от
поземлен имот с идентификатор 56722.661.334, ведно с построените в същия
сгради, както и с предявени при
условията на евентуалност – ако не бъдат уважени главните искове по чл. 26, ал.
1, предл. 3, обективно съединени
конститутивни искове за разваляне на договора в частите му, касаещи
покупко-продажба на процесните имоти, на
основание чл. 87, ал. 3, които
искове са със същата цена.
По делото са приложени като писмени
доказателства представеният с исковата молба нотариален акт за покупко-продажба
на недвижими имоти № 138, том V, рег.№ 7703, дело № 607/03.10.2016 г. на нотариус С.И.,
рег. № *** на НК, вписан в Служба по вписванията гр. Плевен с вх.рег.№
14408/03.10.2016 г., акт. № 151, том 30, дело № 6491/2016 г., както и цялото
нотариално дело № 607/03.10.2016 г. по описа на нотариус С.И.. От същите е
видно, че в нотариалния акт е обективиран договор, по силата на който „K*****–
М“ ЕООД, със седалище гр. София, продава на „С****“ ЕООД, със седалище гр.
Плевен, пет недвижими имота, между които и процесните два имота, а именно: 1/.
Поземлен имот с идентификатор 56722.651.426 по кадастралната карта и
кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-18-56/18.09.2007 г. на
изпълнителния директор на АГКК, с адрес: гр. Плевен, Източна индустриална зона,
целият с площ от 2049 кв.м., трайно предназначение на територията:
урбанизирана, начин на трайно застрояване: за друг вид производствен складов
обект, стар идентификатор/56722.651.355, номер по предходен план: квартал 614,
парцел XVII, ведно с построените в
поземления имот: Сграда с идентификатор 56722.651.426.1 със застроена площ от
571 кв.м., брой етажи: 1, предназначение: Складова база, склад, която сграда е
образувана чрез преустройство и пристрояване на съществуваща сграда, съгласно
разрешение за строеж № 126/12.04.2010 г. на Община Плевен и удостоверение за
въвеждане в експлоатация № 56/19.05.2016 г. на Община Плевен, а именно: Сграда
с идентификатор 56722.651.426.1 със застроена площ от 409 кв.м., брой етажи: 1,
предназначение: промишлена сграда и Сграда с идентификатор 56722.651.426,1 със
застроена площ от 409 кв.м., брой етажи: 1, предназначение: промишлена сграда,
описани в предходен акт за собственост като столова със склад, представляващи
едноетажна масивна постройка с площ от 268 кв.м.; и 2/. ½ идеална част от
Поземлен имот с идентификатор 56722.661.334 по кадастралната карта и
кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-18-71/06.06.2008 г. на
изпълнителния директор на АГКК, с административен адрес: гр. Плевен, ул. ***,
целият с площ от 309 кв.м., трайно предназначение на територията: урбанизирана,
начин на трайно застрояване: ниско застрояване /до 10 м/, номер по предходен
план 8787, квартал 26, парцел VII, при
съседи: 56722.661.335, 56722.661.582, 56722.661.333, 56722.661.350,
56722.661.349, заедно с построените в имота сгради, а именно: Сграда с
идентификатор 56722.661.334.1 със застроена площ от 107 кв.м., брой етажи: 2,
предназначение: жилищна сграда – многофамилна; Сграда с идентификатор
56722.661.334.2 с площ от 49 кв.м., брой етажи: 1, с предназначение: постройка
за допълващо застрояване; Сграда с идентификатор 56722.661.334.3 с площ от 19
кв.м., брой етажи: 1, с предназначение: хангар, депо, гараж.
В нотариалния акт е
отразено, че описаните в него недвижими имоти се продават за общата сума от
320 200 лв., с включен ДДС, която е изплатена изцяло по банков път на
продавача преди подписването на договора. Посочено е също така в нотариалния акт, че данъчната
оценка на всичките имоти – предмет на договора за покупко-продажба, е в размер
на 444 047,60 лв. От съдържанието на нотариалния акт е видно още, че
търговското дружество-продавач – „K*****– М“ ЕООД е представлявано от неговия
управител М.А.М., който е управител и на дружеството-купувач – „С****“ ЕООД. От
справка в Търговския регистър по партидите на двете дружества се установява, че
към момента на сделката, обективирана в нотариалния акт, като едноличен
собственик на капитала на тези дружества е вписано едно и също лице – М.А.М.,
който е вписан и като управител и представляващ всяко едно от дружествата.
Като писмено доказателство по делото
са приети и представените от ответника платежно нареждане /в оригинал/ от
03.10.2016 г. за сумата от 320 200 лв. и фактура № **********/03.10.2016
г. за същата сума с включен ДДС, в която са отразени петте недвижими имота,
предмет на сделката по нотариалния акт.
По делото е приет също така и
приложеният към писмения отговор на ответното дружество доклад за определяне
пазарната стойност от 26.09.2016 г., изготвен от независимия оценител Е.Т.,
който документ се съдържа и в приложеното нотариално дело на нотариус С.И..
Съгласно доклада общата пазарна стойност на петте имота, предмет на
продажбената сделка, възлиза на 320 200 лв.
За изясняване на спорния въпрос
относно пазарната цена на недвижимите имоти, описани в нотариалния акт от
03.10.2016 г., по делото е допусната комплексна съдебно-икономическа експертиза
/оценителна и счетоводна/. От приетото заключение на вещите лица по същата – Т.Т.
и М.Ф., което съдът възприема като обективно и компетентно, става ясно, че
общата пазарна стойност на всичките имоти, предмет на обективирания в
нотариалния акт договор за покупко-продажба на недвижими имоти, към момента на
сделката е в размер на 636 701 лв.
Тъй като заключението е оспорено от
ищеца, съдът е допуснал нова комплексна съдебно-икономическа експертиза
/оценителна и счетоводна/ със същите задачи. Назначените вещи лица по същата – С.П.
и М.И. са представили заключение, което е прието по делото. Съгласно
заключението по тази експертиза, което съдът също възприема като напълно
обективно и компетентно, пазарната оценка на всичките недвижими имоти, описани
в нотариалния акт от 03.10.2016 г., към момента на сделката е определена в два
варианта. По първия вариант вещите лица са приели, че е налице техническо
съответствие на недвижимия имот по б. „Б“ от нотариалния акт, с административен
адрес: гр. Плевен, ул. ***, към датата на оценката с одобрения проект, но без
строителните документи до въвеждане в експлоатация на обекта, като по този
вариант общата пазарна стойност на всички имоти е определена в размер на
650 600 лв. По втория вариант на заключението вещите лица са приели, че
техническото съответствие за същия имот към датата на оценката отговаря на вида
на сградите, описани в нотариалния акт, при което са определили обща пазарна
стойност на имотите в размер на 578 340 лв.
От приетите заключения и по двете
експертизи се установява по безспорен начин, че сумата от 320 200 лв. е
постъпила по банковата сметка на „K*****– М“ ЕООД. Наредител на сумата е „С****“
ЕООД. Основанието за плащане, посочено в платежното нареждане от 03.10.2016 г.
е: покупка на недвижими имоти по фактура № **********/03.10.2016 г.
Съдът намира, че приетият по делото
протокол за приемане и предаване на счетоводни документи, представен с писмения
отговор на ответника, не способства за изясняването на правния спор, с оглед на
което не следва да обсъжда това писмено доказателство. В тази връзка не следва
да бъдат обсъждани и събраните по искане на ищеца гласни доказателства за
опровергаване съдържанието на този протокол.
При така установеното от
фактическа страна, съдът направи следните правни изводи:
Ищецът е заявил претенции за установяване
нищожност на сключения между страните договор за покупко-продажба на недвижими
имоти от 03.10.2016 г. в частите му с предмет описаните в исковата молба
недвижими имоти, защото в тези му части договорът противоречи на добрите нрави,
предвид неравностойността на насрещната престация, изразяваща се в заплащане на
цена, която е твърде занижена и това води до нееквивалентност на престациите.
Съдебната практика
приема, че значителна липса на еквивалентност в насрещните престации при
двустранните договори може да се приеме за противоречие с добрите нрави,
доколкото те са определени като граница на свободата на договаряне, предвидена
в чл. 9 от ЗЗД. Свободата на договаряне пък е рамкирана от императивните
разпоредби на закона. Така при преценка за действителността на двустранните
възмездни договори относно това дали са накърнени добрите нрави, следва да бъде
съобразена действителната воля на страните, защото нормата на чл. 20 от ЗЗД
изисква при тълкуване на договорите да се установи действителната обща воля на
страните, формирана от всичките им уговорки, да се отчита взаимната им връзка и
целта на договора. Също така и доколкото продажбата е каузална сделка,
преценката дали нееквивалентността на престациите е значителна следва да се извърши
при съобразяване на преследваната от страните цел, т.е. удовлетворяване на
значим, допустим от закона интерес.
В този смисъл, известна обективна
нееквивалентност е допустима, тъй като свободата на договаряне предполага
преценката за равностойността на престациите да се извършва от страните с оглед
техния интерес.
Установената съдебна практика
приема също така, че само наличието на нееквивалентност на насрещните престации
не е достатъчно, за да се стигне до извода, че сделката е нищожна поради
противоречие с добрите нрави. Неравностойността на престациите би следвало да е
такава, че практически да е сведена до липсата на престация, т.е. значителна и
явна нееквивалентност на насрещните престации, която води до нищожност поради противоречие
с добрите нрави, е налице, когато насрещната престация е практически нулева.
В процесния случай продажбената
сделка е сключена между две търговски дружества, чийто едноличен собственик на
капитала към момента на сделката е едно и също лице. Продажната цена на
всичките, описани в нотариалния акт недвижими имоти, в размер на 320 200
лв. е по-ниска от общата им данъчна стойност, също посочена в нотариалния акт,
но е съответна на извършена преди сделката оценка на пазарната стойност на имотите
от независим оценител.
Посочената в нотариалния акт от
03.10.2016 г. обща продажна цена на недвижимите имоти се явява приблизително
половината от тяхната действителна пазарна стойност към момента на сделката,
съгласно приетите по делото заключения на вещите лица. При това положение,
въпреки че е налице известна нееквивалентност на престациите, то същата не може
да се възприеме като значителна и обуславяща практически нулева насрещна
престация. Следва да се има предвид също така, че дори ако по различни житейски
или стопански причини едната страна по договора е приела обективно неизгодна за
нея насрещна престация, това не може да обоснове нищожност на сключения договор
поради противоречие с добрите нрави. Този извод в случая се налага и предвид
установеното по делото обстоятелство, че към момента на сделката собственик и
на двете дружества, страни по същата, е било едно и също лице. Независимо от
това, продажбата на имотите между двете дружества е осъществена не на
произволно избрана цена, а на такава, която е съразмерна с посочената от
експерта-оценител пазарна стойност на имотите.
Предвид гореизложените съображения, съдът
приема, че в случая е налице ответна парична престация по процесната сделка за
покупко-продажба на недвижими имоти, която макар и наполовина по-ниска от
действителната пазарна стойност на имотите, не представлява нарушение на
моралните норми, водещо до нищожност на самата сделка.
В този смисъл предявените
установителни искове по чл. 26, ал. 1, предл. 3 от ЗЗД са неоснователни и
подлежат на отхвърляне.
С оглед изхода на спора по главните
искове, съдът следва да се произнесе по предявените при условията на
евентуалност конститутивни искове за разваляне на договора в частите му, имащи
за предмет описаните в исковата молба недвижими имоти.
От събраните по делото писмени
доказателства и заключенията на вещите лица по двете експертизи се установява
по безспорен начин, че купувачът на недвижимите имоти „С****“ ЕООД е заплатил
изцяло цената, посочена в нотариалния акт, в размер на сумата от 320 200
лв., чрез банков превод на същата сума по сметката на продавача „K*****– М“
ЕООД.
При това положение не са налице
предпоставките на чл. 87 от ЗЗД за развалянето на договора по съдебен ред, с
оглед на което предявените при условията на евентуалност конститутивни искове
са неоснователни и следва да бъдат отхвърлени.
Ответникът е претендирал разноски и
при този изход на процеса следва да му бъдат присъдени сторените такива за
адвокатско възнаграждение в размер на 11 400 лв., за които е представен и
списък по чл. 80 от ГПК.
Така мотивиран, Плевенският окръжен
съд
Р Е
Ш И :
ОТХВЪРЛЯ като неоснователни
предявените от „K*****– М“ ООД, ЕИК ***, представлявано от управителя П.П.,
чрез пълномощника адв. Г.Г., против „С****“ ЕООД, със седалище гр. Плевен, ЕИК ****,
представлявано от управителя М.А.М., искове с правно основание чл. 26, ал.1,
предл. 3 от ЗЗД за нищожност поради накърняване на добрите нрави на договор за
покупко-продажба на недвижими имоти, обективиран в нотариален акт за
покупко-продажба на недвижими имоти № 138, том V, рег.№ 7703, дело № 607/03.10.2016 г. на нотариус С.И., рег. № ***
на НК, вписан в Служба по вписванията гр. Плевен с вх.рег.№ 14408/03.10.2016
г., акт. № 151, том 30, дело № 6491/2016 г., в частта му, в която негов предмет
е поземлен имот с идентификатор 56722.651.426, ведно с построените в него
сгради, и в частта му, в която негов предмет е ½ идеална част от имот с
идентификатор 56722.661.334, ведно с построените в него сгради.
ОТХВЪРЛЯ като неоснователни предявените
от „K*****– М“ ООД, ЕИК ***, представлявано от управителя П.П., чрез пълномощника
адв. Г.Г., против „С****“ ЕООД, със седалище гр. Плевен, ЕИК ****,
представлявано от управителя М.А.М., при условията на евентуалност искове с
правно основание чл. 87, ал. 3 от ЗЗД за разваляне на договора за покупко-продажба на недвижими имоти,
обективиран в нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти № 138, том
V, рег.№ 7703, дело № 607/03.10.2016 г.
на нотариус С.И., рег. № *** на НК, вписан в Служба по вписванията гр. Плевен с
вх.рег.№ 14408/03.10.2016 г., акт. № 151, том 30, дело № 6491/2016 г., в частта
му, в която негов предмет е поземлен имот с идентификатор 56722.651.426, ведно
с построените в него сгради, и в частта му, в която негов предмет е ½
идеална част от имот с идентификатор 56722.661.334, ведно с построените в него
сгради.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК „K*****– М“ ООД, с ЕИК ***, да заплати на „С****“ ЕООД, с ЕИК ****, сумата
от 11 400 лв. /единадесет хиляди и четиристотин лева/, представляваща
направени по делото разноски.
Решението подлежи на въззивно
обжалване пред Апелативен съд – Велико Търново в двуседмичен срок от връчването
му на страните.
СЪДИЯ В ОКРЪЖЕН СЪД: