РЕШЕНИЕ
№444 дата 16 март 2020г. град Бургас
В ИМЕТО НА НАРОДА
АДМИНИСТРАТИВЕН СЪД – Бургас, ІХ-ти състав,
в публично заседание на 24 февруари
2020г., в следния състав:
Съдия: ПАВЛИНА СТОЙЧЕВА
Секретар: Кристина Линова
Прокурор: …………………….
разгледа адм. дело № 2957 по описа за 2019г.
и за да се произнесе взе предвид
следното:
Производството е по реда на чл.145 и
сл. от АПК, във вр. с чл.215, ал.1, във вр. с чл.210, ал.3 от ЗУТ.
Предмет
на оспорване е Решение на комисия по чл.210 от ЗУТ при Община Руен,
обективирано в Протокол № 1 от 06.02.2019г., с което е определена справедлива
пазарна оценка за еднократно обезщетение за сервитут за изграждането на обект
„Нова ВЛ 400kV от п/ст
„Варна“ до п/ст „Бургас“, засягащ част
от поземлен имот 044006, землище Доброван, собственост на „Ипар 2015“ ООД,
целият имот от 11дка, с площ на ограничението 2,312дка, за който е определено
обезщетение в размер на 1613лв.
Жалбоподателят
„Ипар 2015“ ООД оспорва размера на определеното обезщетение, като го счита за
силно занижен. Възразява, че не е ясно въз основа на какви данни е изготвена
оценката, ползваните за нея методи, пазарни аналози, послужили за съпоставяне,
както и не е било съобразено действителното състояние на имота, предвид
обстоятелството, че в него да налични трайни насаждения, които ще бъдат
засегнати от сервитутното право, което би причинило на дружеството вреди. Иска
се да бъде изменено оспореното решение, като се определи еднократно
обезщетение, отговарящо на действителната пазарна стойност на имота.
В
съдебно заседание жалбоподателят се представлява от пълномощник, който поддържа
жалбата на сочените в нея основания и ангажира съдебно-оценъчна експертиза,
чийто резултат моли да бъде съобразен при определяне на обезщетението.
Претендира разноски.
Ответникът
– Община Руен се представлява от пълномощник, който оспорва основателността на
жалбата, като посочва, че размерът на обезщетението е бил законосъобразно
определен, както и възразява по предложеното от съдебния експерт обезщетение,
като счита, че в него неправилно се включват и подобренията на имота.
Съдът,
след като прецени събраните по делото доказателства, обсъди доводите на
страните и съобрази разпоредбите на закона, установи следното:
Жалбата
е процесуално допустима за разглеждане, като подадена от надлежна страна,
засегната от действието на издадения административен акт и депозирана в
предвидения от закона срок.
Разгледана
по същество е неоснователна.
Предмет на административното
производство е определяне размера на обезщетението, дължимо за възникналия
сервитут за изграждането на обект „Нова ВЛ 400kV от п/ст „Варна“ до п/ст „Бургас“,
засягащ поземлен имот 044006, землище Доброван, община Руен, с площ на
ограничението от 2,312дка. Имотът е собственост на жалбоподателя “Ипар 2015“
ООД, видно от приложения титул за собственост.
Със Заповед № РД-08-631/12.11.2018г.
на кмета на Община Руен е назначена комисия по чл.210 от ЗУТ, която да извърши
определяне на размера на дължимите обезщетения по чл.210 от ЗУТ, във вр. с
чл.64 от ЗЕ за имотите на територията на Община Руен, включени в трасето на
подлежащия на изграждане обект.
На търговското дружество „Хемус
консулт” ЕООД е възложено изготвянето на пазарна оценка за определяне
стойността на сервитутите на засегнатите от изграждането на обекта имоти.
Представен е оценителски доклад, видно
от който, за процесния ПИ 044006, за неговата засегната площ от 2,312дка, е
намерена пазарна стойност от 1613лв.
Така предложената експертна оценка е
възприета от комисията по чл.210 от ЗУТ при Община Руен, като за нейното
одобряване е постановено и процесното Решение
по Протокол № 1 от 06.02.2019г..
Жалбоподателят оспорва размера на
обезщетението, поради което по делото беше назначена съдебно-оценъчна
експертиза, вещото лице по която изведе пазарна стойност на засегнатата част
посредством два метода – метод на пазарните аналози и метод на капитализиране
на бъдещите рентни приходи. Съобразно първия метод експертът е извел пазарна
стойност от 376,36лв./дка, а съобразно втория – 857лв./дка. Разпределил е
тежестите на двата метода в съотношение 20%/80%, в резултат на което е
постигната пазарна стойност от 760,88лв./дка., което, отнесено към засегнатата
част от 2,312дка, определя пазарна стойност на земята (цена на сервитута) от
1759,15лв.
Експертното мнение на вещото лице е,
че за да се постигне обективна пазарна цена на имота, следва да бъдат
съобразени и неговите подобрения. Такива са установени на място и представляват
лавандулови насаждения, чиито ресурсо-разходи за отглеждане на 1дка са оценени
на 1000лв.
При рекапитулацията експертът дава
тежест на пазарната стойност на земята от 50%, равняващи се на 879,58лв. (за
площта от 2,312дка), както и 50% тежест на стойността на насажденията,
равняващи се на 1156лв. (за площта от 2,312дка), или, намерена е пазарна
стойност на имота в размер на 2035,58лв. (за площта от 2,312дка), респ.
пазарната стойност на сервитутното право е 95% от тази стойност, в резултат на
което размерът на дължимото обезщетение е установен на 1933,80лв.
Съдът кредитира частично заключението
на вещото лице, поради което служебно ще извърши рекапитулацията въз основа
само на данните, които кредитира.
Кредитира заключението в тази негова
част, в която е намерена пазарна стойност въз основа на метода на пазарните
аналози. За разлика от оценката в административното производство, вещото лице
се позовава на реално извършени сделки, намерени в Службата по вписванията
Айтос и една офертна цена, което дава по-голяма достоверност и обективност на
изследването, в сравнение само с офертните цени, ползвани от оценителя в
административното производство.
Кредитира заключението и в тази негова
част, в която към стойността на имота включва и неговите подобрения,
представляващи лавандулови насаждения. Вярно е, че сервитутът сам по себе си
няма да засегне насажденията, но е вярно също така, че пазарната стойност
следва да отчете тези подобрения, защото в условията на свободно и независимо
договаряне подобренията неминуемо повлияват цената на имота, а пазарната
стойност е именно тази, която се постига при такова свободно и независимо
договаряне. В този смисъл, съдът ще вземе предвид оценката на подобренията.
Съдът не кредитира обаче тази част от
заключението, в което е намерена пазарна стойност на земята съобразно метода на
капитализиране на бъдещите рентни приходи, предвид обстоятелството, че в показателя
N вещото лице е заложило
неправилна стойност от 30лв., тъй като се е позовало на Заповед № РД
11-314/30.09.2019г. на главния секретар на ОС „Земеделие“ Бургас за определяне
на размера на средногодишното рентно плащане съгласно нормата на § 2е от ДР на
ЗСПЗЗ. Видно е, че тази заповед няма как да бъде приложима, предвид
обстоятелството, че оценката се извършва към 01.10.2018г., докато заповедта е
издадена през м.09.2019г. и важи за размера на средните рентни плащания за
последващ период - 2019/2020г. В този смисъл, заложената стойност от 30лв. е
неправилна и следва да бъде заменена на 17лв., както е установено в
административното производство, която стойност е приложима към изследвания
период м.10.2018г.
Съобразно изложеното, пазарната
стойност на земята за 1дка, съобразно този метод, след като във формулата С = N / (R-q), N замени със 17, получава
се пазарна стойност на земята за 1дка – 485,71лв. (17/0,06-0,025).
Предвид обстоятелството, че този метод
участва с 80% тежест, то цената за 1дка се равнява на 463,84лв. ( 20% от 376,36
по метода на пазарните аналози = 75,27 + 80% от 485,71 по метода на рентните
приходи = 388,57; 463,84 = 75,27+388,57).
Тази намерена пазарна цена на земята
участва в рекапитулацията с тежест от 50% = 231,92лв. Останалите 50% са за
подобренията = 500лв. Така, получава се пазарна стойност на имота за 1дка –
731,92лв. Съответно – за процесната площ от 2,312дка, пазарната стойност се
равнява на 1692,20лв. Умножено по процента на сервитутното право – 95% това
определя пазарна стойност на засегнатата част от имота – 1607,59лв. (неясно
остана за съда защо вещото лице е заложило коефициент от 95%, след като видно
от административната преписка коефициентът на безсрочния сервитут е 90%).
Така изчислената пазарна стойност на
сервитутното право от 1607,59лв. е по-ниска от определената от административния
орган стойност – 1613лв., поради което и жалбата се явява неоснователна и като
такава следва да се отхвърли.
На основание изложените мотиви и
чл.172, ал.2 от АПК, Административен съд Бургас, ІХ-ти състав,
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ жалбата на „Ипар 2015“ ООД,
с.Просеник, местност „Азмака“, база „Ипар 2015“ ООД против Решение на комисия
по чл.210 от ЗУТ при Община Руен, обективирано в Протокол № 1 от 06.02.2019г.,
с което е определена справедлива пазарна оценка за еднократно обезщетение за
сервитут за изграждането на обект „Нова ВЛ 400kV от п/ст „Варна“ до п/ст „Бургас“,
засягащ част от поземлен имот 044006,
землище Доброван, собственост на „Ипар 2015“ ООД, целият имот от 11дка, с площ
на ограничението 2,312дка, за който е определено обезщетение в размер на
1613лв., като НЕОСНОВАТЕЛНА.
Решението може да се обжалва пред
Върховния административен съд в 14-дневен срок от съобщаването м,у на страните.
СЪДИЯ: