Р Е Ш Е Н И Е
№___
гр. Луковит, 29 юни 2020 г.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
ЛУКОВИТСКИЯТ
РАЙОНЕН СЪД, в публично съдебно заседание на двадесет и девети май две
хиляди и двадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ВЛАДИСЛАВА ЦАРИГРАДСКА
при секретаря М.Д.,
като разгледа докладваното от съдия Цариградска гр.д. № 334/2018 г.
по описа на съда и за да се произнесе, съобрази следното:
Предмет на делото е иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД
Предявена
е искова молба с Вх.№2375/13.06.2018 г. от ищцата Г.Г.Г., която твърди, че с
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 04.09.2017 г.
ответниците М.А.Б. и А.С.Б. се задължили до 02.10.2017 г. да сключат пред
нотариус окончателен договор за продажба на недвижим имот, представляващ ПОЗЕМЛЕН
ИМОТ с кадастрален № 623, кв. 81 по плана на с. Карлуково, с площ около 905
кв.м., ведно с построените в него паянтова жилищна сграда и двуетажна паянтова
постройка, както и всички подобрения, при граници и съседи: улица от три страни
и ПИ II-624 на Х.Х., включен за урегулиране в УПИ I-623 в кв. 81 по плана на
селото с площ от около 945 кв.м. Ищцата заплатила изцяло уговорената цена за
имота от 9 800 лева към датата на подписването на договора. С допълнително
споразумение от 12.09.2017 г. първоначално уговорения краен срок за прехвърляне
на имота бил удължен до 11.06.2018 г., когато в кантората на нотариус Б.М.се
явила само ищцата, за което бил съставен протокол от нотариуса. Затова се иска
да бъде постановено решение, с което предварителният договор между страните да
бъде обявен за окончателен. Представя писмени доказателства.
Ответникът
М.Б. с отговора на исковата молба признава основателността на иска, както и
фактите, на които същият се основава. Единственото му възражение е, че не се
явил на посочената в исковата молба дата при нотариуса, защото уговорката с
ищцата била тя да го уведоми за точния ден и час, след като се снабди със скица
и данъчна оценка за имота.
Ответницата
А.С.Б. (с променено фамилно име в хода на процеса от Б. на С.) оспорва
предявения иск, като въвежда редица правоизключващи/правопогасяващи възражения:
1. Възражение с правно основание чл. 40 ЗЗД срещу предварителния договор,
основаващо се на твърдение, че представителят М.Б. и лицето, с което е
договарял – ищцата Г.Г., са се споразумели в нейна вреда с единствената цел да бъде лишена от полагащия
й се дял от съпружеската имуществена общност. Подробно описва обстоятелствата,
при които е настъпил разрив в
отношенията между съпрузите, провокиран от извънбрачната връзка на първия
ответник и ищцата. Твърди, че реалната стойност и състояние на имота са в пълно
несъответствие със заявеното от ищцата. 2. Възражението с правно основание чл.
42 ал.2 ЗЗД срещу допълнителното споразумение, за което се твърди да е сключено
от нейно име, без действащият от нейно име М.Б. да е разполагал с представителна
власт, след като на 11.09.2017 г. в общия нотариален регистър било вписано
оттеглянето на пълномощното от ответницата в полза на ответника, като изрично
се противопоставя на извършеното действие без представителна власт. 3.
Възражение с правно основание чл. 26 ал.1 ЗЗД вр. чл. 28 СК с твърдение, че със
сключения предварителен договор се цели заобикаляне на закона. 4. Възражение за
невъзможен предмет с правно основание чл. 26 ал.2, предл. 1-во ЗЗД с твърдение,
че към момента на сключване на договора описаните в него постройки не
съществуват, а наречените „подобрения“ не отговарят на изискванията на ЗУТ,
същите представляват незаконни строежи. 5. Възражение по чл. 26 ал. 2 предл.
4-то ЗЗД за липса на основание на предварителния договор. 6. Възражение за
нищожност с правно основание чл. 26 ал. 2 предл. последно ЗЗД с твърдение, че
предварителният договор е привиден – абсолютна симулация. 7. Възражение за
разваляне на предварителният договор с правно основание чл. 87 ал.1 ЗЗД при даден
подходящ срок с отговора на исковата молба и при условията на евентуалност с
правно основание чл. 87 ал.2 ЗЗД, поради безполезност в резултата на забавата.
В съдебно
заседание ищцата Г.Г. се представлява от адв. К.Ч., който поддържа исковата
молба и оспорва твърденията на ответницата А.С., а защитните й възражения
приема за неоснователни. Относно
твърдението за оттеглено пълномощно, противопоставя аргументи, че същото
поражда действие от момента на достигане на изявлението до пълномощника. Оспорва
твърдението на ответницата, че сега съществуващите сгради в имота са били
налични и към момента на сключване на предварителния договор. Без да твърди, че
Г.Г. ги е построила, изтъква, че тя разполага с документи за това. В хода по
същество пледира за уважаване на иска предвид доказване на всички елементи,
съобразно разпределената доказателствена тежест от съда. Претендира разноски по
представен списък.
Ответникът М.Б.
се явява лично и с адв. В.А. и поддържа становището си, заявено в отговора на
исковата молба за основателност на предявения иск. Счита, че всички твърдения
относно личността на ответника и взаимоотношенията му със страните са извън
предмета на делото и не следва да се допускат доказателства за установяване на
същите. Изтъква, че в бракоразводното дело между ответниците са решени всички
въпроси, включително и този, че спорният имот няма качеството на „семейно
жилище“. В хода по същество на делото ответникът М.Б. се представлява от адв.
Стойновски, който счита, че искът е
основателен и следва да бъде уважен. Оспорва да е доказано увреждане на
ответницата, след като тя е упълномощила М.Б. да продаде имота без да се
посочва конкретна цена. Пълномощникът е уговорил цена, съответна на пазарните,
като всички възражения за нищожност счита, че са неоснователни.
Ответницата
А.С. се явява лично в съдебно заседание и с пълномощника си адв. Т., като
уточнява всички фактически основания за въведените с отговора на исковата й молба
възражения и поддържа всички свои твърдения и доказателствени искания.
Становище по същество на делото изразява в писмена защита, в която излага
подробни съображения за доказаност на възражението за нищожност на
предварителния договор по чл. 40 ЗЗД с неговите обективни и субективни
елементи, указани в Тълкувателно решение №5/2015 г. Счита за доказани и другите
основания за нищожност – заобикаляне на закона, липса на основание и привидност
на процесния договор. Счита, че искът следва да бъде отхвърлен и защото в
правния мир не съществуват сградите, които са описани в предварителния договор,
съответно с обявяването за окончателен не може да настъпи прехвърляне на
собственост върху тях, след като предмет на прехвърлителна сделка могат да
бъдат само законно построени сгради след завършването им в груб строеж. Ето
затова иска предявеният иск да бъде отхвърлен и да й бъдат присъдени разноските
по делото, съобразно представения списък.
Съдът, след като
обсъди събраните писмени и гласни доказателства, експертни заключения,
извършения оглед на имота и становищата на страните, намира за установена
следата ФАКТИЧЕСКА ОБСТАНОВКА:
Ответниците М.А.Б. и А.С.С.
са родители на детето М.М.Б., родена на *** г. Впоследствие сключили граждански
брак на 01.09.2013 г.
През време на брака си
придобили по силата на Нотариален акт за покупко-продажба №45, Том I, рег.
№206, дело № 14 от 19.01.2015 г. на нотариус Б.М.следния недвижим имот, находящ
се в с. Карлуково, общ. Луковит: ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с кадастрален № 623,
кв. 81 по плана на с. Карлуково, с площ около 905 кв.м., ведно с построените в него паянтова жилищна сграда и двуетажна
паянтова постройка, както и всички подобрения и приращения, при граници и
съседи: улица от три страни и ПИ II-624 на Х.Х., включен за урегулиране в УПИ
I-623 в кв. 81 по плана на селото с площ от около 945 кв.м., на стойност
9 800.00 лева.
След закупуване на гореописания имот
в него били извършени съществени промени без за това в Община Луковит да са
налични одобрени проекти и да са издадени строителни разрешения. Имотът бил
ограден с масивна каменна ограда с височина 1.5 м. – 2.00 м., покрита с керемиди,
и били изградени 4 нови постройки, представляващи:
1.еднофамилна
2-етажна жилищна сграда с площ 65 кв.м., разположена в средата на имота с
местоположение, приблизително съвпадащо с това на предишната паянтова постройка.
Сградата е масивна, двуетажна, с 4-скатен покрив с дървена конструкция и
керемиди „Брамак“. Фасадите са с топлоизолация и ПВЦ дограма. Цокълът е
облицован с нови каменни плочи. Сградата се състои от един полуподземен етаж и
два надземни етажа. Полуподземният етаж е с отделен вход и в него има коридор,
мокро помещение оборудвано с джакузи и склад;
2.беседка
с площ около 15 кв.м. с нова дървена конструкция, с дървен покрив, покрит с
керемиди „Брамак“;
3.навес
с площ около 41 кв.м., долепен до каменната ограда от севен, с дървена покривна
конструкция, която стъпва върху шест масивни колони, облицовани с естествени
каменни плочи. Вътрешната страна на покривната конструкция и на оградата са
обшити с декоративна дървена ламперия;
4.малка
масивна сграда с площ около 13 кв. м. с тухлени ограждащи стени с дебелина 25
см и дървен покрив, покрит с керемиди „Брамак“, с ПВЦ дограма. Състои се от
едно помещение за електрически агрегат.
Изпълнението
на жилищната сграда и другите постройки от допълващото застрояване е луксозно.
Строителството
на оградата, жилищната сграда, навеса и агрегатното помещение били завършени
преди 28.11.2015 г.
Строителните
работи били извършени от хора от гр. Луковит и с. Карлуково по възлагане от
ответника М.Б..
Дворното
място било терасирано и озеленено, сградите свързани с алеи от каменни плочи,
под беседката – настилка с каменни плочи, а под навеса – бетонни павета.
През 2017 г. съпружеските
отношения между двамата ответници били влошени, а през м. юли конфликтите
ескалирали и те се разделили, като отв. А.С. напуснала съвместното им жилище в
София заедно с детето М.Б..
В този период на
фактическа раздяла на съпрузите ищцата Г.Г. и ответникът М.Б. установили
интимни отношения, от които впоследствие в хода на настоящия процес на
21.09.2019 г. е родено и детето им М.М.Б.. Ответницата А.С. заживяла със
свидетеля Е.С., който й помогнал в битовото устройване след раздялата.
На 01.09.2017 г.
ответницата А.С. упълномощила съпруга си – ответника М.Б. да продаде, замени,
дари или извърши апорт на лице и при цена и всички условия, каквито намери за
добре, притежаваните в семейна имуществена общност три недвижими имота -
спорния имот, описан съгласно индивидуализацията в нотариалния акт, друг
урегулиран поземлен имот в с. Карлуково и студио в гр. Свети Влас. Датата и
съдържанието на пълномощното са удостоверени от нотариус Л.Ч.с район на
действие РС Н..
Причината да го
упълномощи била устната им уговорка с половината пари от продажбата да се
закупи гарсониера в центъра на София за съпругата, в която да остане да живее с
детето им М.Б..
На 04.09.2017 г. ищцата Г.Г.,
като купувач, и ответникът М.Б., с посочване, че действа както в лично качество,
така и като пълномощник на съпругата си А.Б. съгласно подробно описаното
по-горе пълномощно, като продавачи, подписали процесния предварителен договор с предмет
ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с кадастрален № 623, кв. 81 по плана на с. Карлуково, с площ
около 905 кв.м., ведно с построените в него паянтова жилищна сграда и двуетажна
паянтова постройка, както и всички подобрения и приращения, при граници и
съседи: улица от три страни и ПИ II-624 на Х.Х., включен за урегулиране в УПИ
I-623 в кв. 81 по плана на селото с площ от около 945 кв.м., подробно описан в
нотариален акт №45, том I, рег. №206, дело № 14 от 2015 г. на нотариус Б.М..
Уговорили
в чл. 2, че купувачът се задължава да заплати на продавачите срещу прехвърляне
на негово име и в нотариална форма правото на собственост върху имота, цена от 9 800.00
лева, която ще бъде платена в деня на подписване на договора.
В
чл. 3 уговорили срок за сключване на договора – 02.10.2017 г., пред нотариус Б.М.,
както и възможност за промяна на срока с писмено споразумение между страните. В
ал. 3 било уговорено, че ако не се сключи окончателен договор, въз основа на
констативен протокол от нотариуса с отбелязване на причините за това, всяка от
страните може да предяви иск за обявяване на предварителния договор за
окончателен.
Предвидени
са раздели относно правата и задълженията на всяка от страните, неустойки и
други допълнителни условия.
Договорът
носи подписите на ищцата Г.Г. и на ответника М.Б..
С
допълнително споразумение от 12.09.2017 г., подписано от същите, крайният срок за
сключване на окончателен договор бил променен от 02.10.2017 г. на 11.06.2018 г.
Към
04.09.2017 г. пазарната оценка на имота, съобразена с действителното му
състояние, е 121 368.00 (сто двадесет и една хиляди триста шестдесет и
осем) лева.
На
08.09.2017 г. ответницата А.С. представила на нотариус С.С.документ за
оттегляне на пълномощията от ответника М.Б., дадени по силата на пълномощно от
01.09.2017 г.
На
11.09.2017 г. поискала от нотариус Д.да връчи на пълномощника нотариална
покана, с която го уведомява за оттегленото пълномощно. Поканата била връчена
на отв. М.Б. на
На
11.06.2018 г., 10.00 часа в кантората на нотариус Б.М.се явила само ищцата, но
не и ответниците.
На
21.01.2019 г. с Решение №16973 по гр.дело №71753/2017 г. на СРС е прекратен
брака между ответниците с развод по взаимна вина, като наред с другите
последици от това е постановено след прекратяване на брака ответницата А.С.Б.
да носи предбрачното си фамилно име – „С.“.
Към
м. февруари 2019 г. в Община Луковит данните за процесния имот, налични в отдел
„Развитие и устройство на територията“ са обективирани в скица, според която ПИ
кад №623, кв. 81 е с площ около 905 кв.м., като в скицата са отразени 2 сгради
– ПЖ 48 кв.м., и 2 ПС – 60 кв.м. За нуждите на данъчното облагане същите са
описани като „жилище – 1 ет.“ – 56 кв.м., и второстепенна постройка – ет. 2,
130 кв. Общата данъчна оценка на земята и сградите е 5539.60 лева.
Действителното
застрояване в имота е извършено без строителни книжа – без одобрени проекти и
разрешения за строеж.
В хода на процеса е
настъпила промяна в административния статут на спорния имот и същият е нанесен
в кадастралната карта на с. Карлуково като поземлен имот с идентификатор
36511.700.623 с площ 949 кв.м., заедно с две сгради с идентификатори
36511.700.623.1 – двуетажната жилищна сграда с площ 65 кв.м. и 36511.700.623.2
– навеса, отразен като едноетажна стопанска сграда с площ 41 кв.м.
По доказателствата
Основните документи, от
които ищцата черпи права – предварителния договор и споразумението към него, са
автентични и след откритото производство за оспорването им по реда на чл. 193 ГПК, се установи с категоричност, че подписите за купувач са положени от ищцата
Г.Г., който извод се базира на заключението по графическата експертиза (л.
227), изготвена от вещото лице О.В..
Обстоятелството, че на
11.06.2018 г. в 10.00 часа пред нотариус Б.М.се е явила само ищцата, се
установява от нарочния протокол за това, съставен от помощник-нотариуса (л.
18).
Семейните връзки между
страните се установяват от представените за това нарочни удостоверения, а
именно – за раждане на детето М.Б. (л. 49), за сключен граждански брак между
ответниците (л. 62)
Основанията, на които
отв. М.Б. е поискал развод се установяват от приложените като доказателства
изявления до брачния съд – искова молба и отговор на насрещна искова молба (л.
57 – 60 и л. 68-71)
Пълномощното от отв. А.С.
в полза на отв. М.Б. е представено с исковата молба (л. 15).
Оттеглянето на
пълномощното и връчването му с нотариална покана на отв. М.Б. се установява от
извлечението от нотариалния регистър, представено от отв. А.С. с отговора на
исковата молба (л. 50 – 56).
Установената връзка между
Г.Г. и М.Б. към лятото на 2017 г., преди сключване на предварителния договор,
се установяват от съдебното решение по брачното дело между ответниците (л.86 –
92 – стр. ) и удостоверението за раждане на детето им (л. 237).
Съдът прие, че сега
съществуващите в имота сгради са изградени преди подписване на предварителния
договор – 04.09.2017 г., който извод се базира на следните доказателства, които
съдът кредитира. На първо място, вещото лице инж. К.К. - геодезист, констатира,
че в сателитните изображения на Google Earth към 02.04.2017 г. покривът на жилищната
сграда и навесът са идентични със сегашното им състояние. Заключението на
вещото лице е компетентно и обосновано и почива на обективна информация –
съхранявана и достъпна независимо от страните по делото, която лесно може да
възприета и без специални знания в приложения материал към заключението (л.
296).
Съдът се довери и на
веществени доказателства – снимки в електронен формати, които бяха представени
по делото от отв. А.С. разпечатани на хартия, както и на цифрови носители. От
експертното изследване на същите, възложено на вещото лице Ц.В. – Разузнавач
„Експертно криминалистична дейност“ при РУ – Луковит, се установява, че част от
кадрите, на които се вижда оградата на имота, жилищната сграда, навеса и
агрегатното помещение са заснети на 28.11.2015 г. (л. 203 – 207, ф.к. № 10 –
15).
Заключението на
техническата експертиза се базира на мета-данните, съдържащи се към всеки файл.
Оспорването от ищцовата страна и от страна на ответника М.Б. наложи съдът да
изиска допълнително заключение, което да съобрази освен веществените
доказателства, но така също и данните в устройството, с което са заснети
кадрите. С допълнителното заключение вещото лице Ц.В. посочва, че датата на
горепосочените кадри е същата – 28.11.2015 г. (л. 276 – 278, ф.к.№ 1 - 4).
При разпита на вещото
лице В. разяснява, че няма данни за манипулация на датите, но предвид
софтуерния продукт, който използва, не може с пълна категоричност да изключи
такава. Затова съдът продължи с анализа и съпоставката на посочените дати с
другите доказателства.
Като контролни
доказателства съдът отчете снимките, на които се вижда детето на ответниците в
обстановка, за която при огледа съдът констатира, че е идентична с интериора на
жилищната сграда. Видимата календарна възраст на детето, родено на *** г.,
съответства на датите на създаване на снимките – ф.к. №16 (л. 208), ф.к. (№ 17
(л. 209), създадени на 19.12.2015 г., и ф.к.№19 (л. 210), създадена на
20.12.2015 г.
Снимката, изобразяваща
беседката в двора (л. 216) е публикувана в социалната мрежа „Фейсбук“ от профил
на неучастващо по делото лице на 08.05.2016 г., т.е. значителен период преди
подписване на предварителния договор, което също е доказателство, че
състоянието на имота и сградите в него, каквото бе възприето по време на
огледа, е идентично със състоянието към датата на предварителния договор –
04.09.2017 г.
Съдът не възприе
възраженията от пълномощниците на ищцата и на отв. М.Б., че представените на
цифров и хартиен носител снимки не могат да бъдат приобщени към
доказателствения материал по делото. Всеки източник на данни, съдържащ
информация или следи за фактите, интересуващи процеса, чрез подходящия способ
следва да бъде възприет от съда и страните по делото, което бе сторено и в
настоящия процес. В този смисъл може да бъде посочено изричното произнасяне на
ВКС с Решение № 136/11.04.2011 г. по гр.д. №602/2010 г. на IV г.о., в което по
реда на чл. 290 ГПК е прието, че „установяването на спорните обстоятелства в
процеса се извършва с помощта на описаните в закона доказателствени средства, а
именно писмени и гласни доказателства, обяснения на страните, оглед и
освидетелстване, експертизи. Доказателствата следва да бъдат представени по
начин, по който или да се възприемат непосредствено от съда и страните, или във
вид, в който да могат да бъдат разтълкувани чрез средствата на специалните
знания и при явно наличие на логическа връзка и взаимосвързаност между
твърдяното обстоятелство, отразената картина и сторения коментар.Законът не
урежда нарочно и отделно веществените доказателства, но по аргумент на чл. 204,
ал. 1 ГПК следва да се приеме, че те са необходими и допустими доказателства в
определени случаи. Вещественото доказателство е предмет, който възпроизвежда
факт от значение за делото или от който могат да се направят доказателствени
изводи за този факт. Всеки предмет може съобразно връзката, в която се намира
със значимия за спора факт, да носи спрямо него ролята на веществено
доказателство. Независимо от липсата на изрично посочване на видеоносителите
като веществено доказателство, след като съдържащите се в тях данни могат да
бъдат интерпретирани по съответния ред, дори с използването на специални
знания, то може да се приеме, че видеозаписът може да бъде използван за целите
на доказването в гражданския процес“
Изхождайки от това
принципно разбиране, съдът допусна като доказателства представените на
електронен носител снимки и видеозапис, след което анализира част от
съдържащата се в тях информация експертно, включително с цел визуализиране на
хартиен носител на цифровата информация в тях.
С цел изясняване на
връзката на част от изображенията на снимките с предмета на делото, в хода на
съдебния оглед съдът в присъствието и с участието на страните извърши
констатации за идентичност в интериорната обстановка.
Освен тези допустими и
относими доказателства, съдът съобрази, че всички снимки, представени от
ответницата А.С., няма как да са направени от нея вътре в имота след сключване
на предварителния договор, от който момент няма спор, че тя не е допускана от
ищцата да влиза вътре. Това води по косвен път до същия извод, че сегашното
състояние на имота е такова от преди датата на предварителния договор.
Съдът изгради фактически
изводи относно силно влошените отношения между двамата ответници от показанията
на св. А.П.(приятелка на отв. А.С., л. 241-242) и Е.С. (сега съжителстващ на
семейни начала с ответницата, л. 242-243). Показанията на свидетелите относно
тези обстоятелства съответстват на основанията въведени в исковата молба от
отв. М.Б., въз основа на които е поискал от СРС да бъде прекратена брачната им
връзка, както и на обясненията на А.С. в хода на уточненията по реда на чл. 145 ГПК в първото съдебно заседание (л. 165).
От нейните изявления се
установяват и условията на устната договорка между ответниците преди
упълномощаването на Б.. Съдът се довери на обясненията на ответницата, като
съпостави същите с всички останали доказателства по делото и ги оцени като добросъвестни. На първо място
изявленията на С. се подкрепят от коментираните вече веществени доказателства,
показанията на част от свидетелите, както и намират логическа връзка с
обстоятелството, че в хода на едни безспорно влошени отношения на 01.09.2017 г.
тя е упълномощила Б. с неограничени права за разпореждане с три имота – СИО. В
подкрепа на твърдението й, че скоро след това научила, че Б. няма намерение да
продаде имота в с. Карлуково, а възнамерява да прехвърли същия на ищцата, е
направеното изявление за оттегляне на пълномощното пред нотариус още на
08.09.2017 г. Тук е без значение кога това оттегляне е породило действие, а
единствено свидетелства, че в период от 1 седмица се е случило нещо в
отношенията между ответниците, което е довело до загуба на доверие за
разпореждане с имущество, което подкрепя извода за достоверност на обяснението
от С..
Познанството на отв. М.Б.
с ищцата Г.Г. в период, значително предхождащ сключването на предварителния
договор, се установява както от показанията на горните свидетели, но така също
и от показанията на доведения от ищцата свидетел Б.А. (служител на ответника,
л. 243-244). Последният свидетелства, че ищцата е работила като управител на
заведение, което е било собственост на фирмата на отв. Б. и отношенията им били
като между „началник“ и „работник“.
Съдът извърши съдебен
оглед на основание чл. 204 ГПК поради съмнение за това какво е действителното
фактическо състояние на имота и построените в него сгради. В хода на огледа
бяха констатирани 4 обекта – жилищна
сграда, агрегатно помещение, навес за автомобили и масивна беседка, както и
ограждението на имота с висока каменна ограда, покрита с керемиди. И без
специални знания е очевидно, че нито една от постройките не може да бъде
определена като паянтова, каквото е описанието в предварителния договор и в
нотариалния акт.
Подробната
индивидуализация на тези обекти съответства на описанието, съдържащо се в
заключението на първата комплексна съдебно-техническата експертиза, възложена
на арх. Ц.К. и инж. Ж.Й. – геодезист. Съдът се довери на тази експертиза, след
като доби непосредствени впечатления от имота, относно заключението за
сегашното състояние, както и относно липсата на книжа и документи в Община Луковит,
удостоверяващи и разрешаващи извършените строителни работи. Експертизата е
категорична, че описанието на имота и сградите по искова молба съответства на
предварителния договор, нотариалния акт, скицата и данъчната оценка, но
действително съществуващите сгради в имота са напълно различни – съществуващата
в имота жилищна сграда е масивна двуетажна, а не каквато е описана в горните
документи – паянтова сграда, а описаната двуетажна паянтова стопанска постройка
е съборена.
Съдът не възприе
заключението на вещите лица арх. К. и инж. Й. в частта за пазарната оценка на
имота, посочена като 15 300 лева към м. септември 2017 г. Невярното
заключение на експертите е резултат от използването на видеозапис, който е бил предоставен
на вещите лица от ищцата и отв. Б., без знанието и становището на другата
страна – отв. А.С., и без същият да е допуснат като доказателство по делото.
Именно за това, че вещите лиза не са спазили указанията на съда (л. 118) – да
извършат оглед на имота, да се запознаят със строителната документация в Община
Луковит и с писмените материали по делото, и да отговорят на поставените
въпроси, а са позволили част от страните да им „укажат“ въз основа на какви
материали да оценят имота, съдът намали първоначално определеното им
възнаграждение и не се довери на предложената оценка.
След приобщаване на този
видеозапис, използван от експертите, и след експертното му изследване, се
установи, че същият няма дата на създаване и по никакъв начин не може да се
свърже с твърдението на ищцата и на отв. Б., че на същия е записано състоянието
на имота към/след сключване на предварителния договор.
В хода на съдебния оглед
присъства друго вещо лице – инж. К.К., чието първоначално заключение, е че към
04.09.2017 г., ако състоянието на имота е било иденетично с това, установено
при огледа, пазарната му оценка е 202 428.00 лева.
По повод възражения от процесуалния
представител на ищцата – адв. К.Ч., съдът допусна допълнително заключение в
разширен експертен състав, с участието на инж. К. и Д. Н., двамата оценители на
недвижими имоти, които дават заключение, че пазарната цена на имота, ако към
датата на предварителния договор е бил в същото състояние като сега, е
121 368.00 лева (сто двадесет и една хиляди триста шестдесет и осем лева).
Съдът възприе последното
заключение, като отразяващо най-правилно всички фактори, влияещи върху
действителната цена на имота. Експертите са използвали комбинирано два метода
за оценка – сравнителен методи и метод на вещната стойност за сградите. За
сравнителни аналози вещите лица са използвали три подробно описани имота в с.
Карлуково, обявени за продажба, вариращи от 4,48 лева/кв.м. до 20,83 лева/кв.м,
чиято осреднена стойност е 13,19 лева/кв.м. Тази средна стойност е редуцирана с
два коригиращи коефициента – 10 % редукция за предлагане и 5 % за приравняване
към 2017 г. При тези допускания крайната оценка на земята от 949 кв.м. е по
11,28 лева/кв.м., или общо 10 705.00 лева.
Сградите и постройките в
имота са оценени чрез метода на вещната стойност при използвани стандартизирани
еталони за съответния вид сграда, издавани от строителното списание
„Стройексперт“ за м. юли 2017 г., а именно: еталон №2 категория лукс за
жилищната сграда – 674 лева/кв.м., еталон № 11 категория стандарт за навеса и
беседката – 128 лева/кв.м. и еталон №10 категория подобрена за агрегатното
помещение – 330 лева/кв.м. Общата стойност на сградите по вещния метод е
142 888.00 лева.
Инж. К. обяснява разликата с предходната
еднолична негова оценка с това, че не е приспадал стойността на земята при
оценка на сградата. Заключението е обективно и отразява действителните цени на
пазара, като експертите убедително защитиха избора си да ползват като пазарни
показатели обявените цени в оферти, а не цените, посочени в изповяданите
нотариални сделки. Разясниха, че практиката е да се обявява официално в
нотариалния акт по-ниска от действителната цени и затова изключват тези
аналози, които биха изкривили действителната оценка на имота. Използван е и
сравнителния метод на пазарните свидетелства – офертите за три къщи с двор,
състояние за ремонт, в с. Карлуково, с цени вариращи от 57 800 лева до
68 454 лева, въз основа на които е изведена средна пазарна цена 288,31
лева/кв.м., която е намалена с 12,9 % с оглед данните от НСИ за цените към 2017
г., въз основа на което към интересуващия експертизата период е определена
средна пазарна цена 251,12 лева/кв.м. Тази цена експертите са увеличили с 40 %
за състояние и с 20 % за луксозно изпълнение на жилищната сграда. При тези
допускания жилищната сграда е остойностена при цена 401,79 лева/кв.м. (251,12 +
40%). Крайната оценка на целия имот – земя и сгради, по сравнителния метод е
113 312.00 лева. Крайната оценка, която е дадена в заключението като
пазарна цена, е 121 368,00 лева и същата е формирана от цените на двата
използвана метода, като на цената по вещната стойност е даден теглови
коефициент 0,2, а на стойността по сравнителния метод – 0,8.
Съдът прие, че
изключването на цени, по които са изповядвани сделки пред нотариус, не е
изкривило действителната пазарна оценка, защото, както е прието и в Решение №65/21.03.2017
г. по гр.д.№639/16 г. на ВКС, IV г.о., постановено по реда на чл. 290 ГПК, „цените по които се изповядат продажбите пред
нотариуса, особено когато са близки до данъчната оценка, може да са в пъти
по-ниски от действителните…При определянето на пазарната цена на един имот
според метода на пазарните аналози следва да се вземат предвид обявените цени,
но като се отчитат обичайните отклонения от тях (напр. надолу – в сравнение с
предлаганите цени и нагоре – при публична продан, предвид нейната
краткотрайност и невъзможността за кредитиране), но също и изкривяванията на
пазара на недвижими имоти (напр. поради често срещаното укриване на действителната
цена при изповядване на сделките в нотариална форма).“
Не бяха събрани
доказателства, които да установяват твърдяното от ответницата А.С. престъпно
минало на ответника М.Б., свързано с имотни измами и „схеми“. От изисканата в
тази връзка служебно справка за съдимост е видно, че Б. е осъждан веднъж за
квалифицирана кражба, извършена през 1993 г., за което включително е настъпила
реабилитация по право. В тази насока има твърдения от св. Е.С., на когото
относно тези обстоятелства съдът не се довери поради личната му заинтересованост
– живее с ответницата С. и е в конфликт с другите страни – ищцата Г.Г. и отв. М.Б..
Съдът не допусна събиране
на доказателства за извършвани „подобрения“ в имота, защото този въпрос е извън
предмета на делото. Процесуалният представител на ищцата – адв. Ч.,
неколкократно под условие заявява, че ако ответницата А.С. претендира тя да е
извършила подобрения, то той иска тя да представи фактури и други документи,
удостоверяващи доходите й в този период.
Същественият въпрос за
делото е не каква е стойността на разходите за строителство, нито кой ги е
сторил, още по-малко дали източникът на доход за тези разходи е официален, а
дали към датата на сключване на предварителния договор сегашните сгради са съществували
и каква е била тяхната пазарна цена.
Съществуването на
сградите бе установено с коментираните по – горе доказателства, като
ответницата А.С. не е претендирала тя да е извършвала строителството, напротив,
в обясненията си непосредствено пред съда в съдебно заседание тя заявява, че то
е извършено от М.Б. (л. 165) – „През 2015 г. след като закупихме имота той
започна ремонтна дейност, за което имам принос и аз..“.
Въз основа на така
установената обстановка, съдът достигна до следните ПРАВНИ ИЗВОДИ:
Предварителният договор е
вид договор, чрез който страните подготвят сключването на окончателен договор,
поради което законът изисква предварителният договор да съдържа всички уговорки
за съществените условия на окончателния договор. Когато предварителният договор
е за продажба, той трябва да съдържа уговорки за вещта и цената, което
произтича от основанието на предварителния договор, чрез който страната
придобива преобразуващо право да иска по съдебен ред сключването на
окончателния договор по чл.19, ал.3 ЗЗД.
Изхождайки от горните
съществени белези на предварителния договор, съдът при разпределяне на
доказателствената тежест указа на ищцата Г.Г., че за уважаване на предявения от
нея иск трябва да докаже:
1. Наличието на валиден предварителен
договор, който съдържа съществените елементи на договор за продажба –
индивидуализация на обектите, цена и задължение за сключване на окончателен
договор;
2. настъпил падеж на задължението за
сключване на окончателен договор;
3. своята изправност – плащане на
уговорената цена и
4. правото на собственост на
ответниците-продавачи.
С представения
предварителен договор от 04.09.2017 г. се
установява, че ищцата, е постигнала съгласие с първия ответник М.Б., действащ
от свое име и като пълномощник при условията на чл. 38 ЗЗД на съпругата си
– ответницата А.С., да й продадат
описания в исковата молба имот с кад.№623, в кв. 81 по плана на с. Карлуково, с
площ 905 кв.м., включен за урегулиране в УПИ I-623, заедно с построените в него
паянтова жилищна сграда и двуетажна паянтова постройка, както и всички
подобрения и приращения в имота, за сумата от 9800 лева, с първоначално
уговорен срок за прехвърляне – 02.10.2017 г.
Постигнатото съгласие
между страните по сделката разкрива белезите на предварителен договор по смисъла
на чл. 19 ЗЗД, но същият не може да послужи като основание за обявяването му за
окончателен поради недостатъци в индивидуализацията на предмета на договора.
Този порок сам по себе си и преди да бъдат обсъдени правоизключващите
възражения на ответницата А.С., е пречка да настъпи преобразуващото действие на
иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД.
Съдът установи, че предметът
на предварителния договор не е уточнен по начин, достатъчен като точност и
актуалност, което означава, че съдебното решение не може да замести
окончателния договор. В случая описанието на сградите по предварителния договор
като паянтова едноетажна жилищна и двуетажна паянтова стопанска сграда, се
различава съществото от установеното от съда при огледа и от експертизите
действително строителство в имота.
Различието в сградите е
съществено – както по вид и конструкция, така и по предназначение, площ и
етажност, което е обяснимо, доколкото описаните в предварителния договор сгради
не съществуват в имота.
При това положение няма
как да се достигне до извод, че между страните по договора е постигнато
съгласие негов предмет да са сградите, които към момента се намират в
поземления имот, т.е. няма постигнато съгласие за прехвърляне на правото на
собственост върху тях.
Ако в някой от
документите, въз основа на които е направено описанието в предварителния
договор, вкл. в пълномощното, имаше описание, което да навежда на непълнота в
описанието, а не на пълно несъответствие, то съдът би могъл да приеме, че е
била налице съгласуваност в насрещните волеизявления по отношение именно на
реалните сгради. В този случай не би се стигнало до извод за липса на предмет
на предварителния договор, както е посочено в Решение №47/29.04.2009 г. по
т.д.№645/08 г. на ВКС, I т.о., в което по реда на чл. 290 ГПК е допуснат
въпроса „представлява ли липса на
предмет, като съществено условие на сделката, непълнотата в описанието на
имотите, ако идентифицирането им е направено по начин, който доказва волята на
страните за прехвърляне на имотите“.
Чрез предварителния договор
се подготвя сключването на окончателен договор за придобиване право на
собственост върху недвижим имот. Изискването за начина на индивидуализация на
имота в предварителния договор се обуславя от причината, поради която страните
са решили да сключат предварителен договор, а не направо окончателен такъв. В
този смисъл в постановеното по реда на чл.290 ГПК Решение №49/29.03.2013 г. по
гр.д.№363/2012г., IV г.о. на ВКС е прието, че в предварителен договор е
достатъчно всяко описание, което прави възможна идентификацията на имота с
оглед отношенията между страните и обстоятелствата при извършването на
сделката.
В посоченото решение е
прието, че е допустимо и опростено описание на имота в предварителния договор,
стига да няма никакво съмнение относно идентичността на същия (например
„обещавам да продам вилата си на …“, ако обаче обещателят има само една вила).
И в този случай обаче в диспозитива на съдебното решение описанието следва да
бъде съобразно изискванията на чл. 6 от Правилника за вписванията, както е
посочено в горното решение на ВКС, след като се съберат доказателства,
включително чрез експертиза.
В настоящия случай този
резултат не може да се постигне, защото именно от събраните допълнително
доказателства за индивидуализация на имота, се установи, че съществуващите сгради
в имота са напълно различни от описаните в предварителния договор, които към
момента на сключването му вече не са съществували.
Това означава, че при
евентуално уважаване на иска диспозитивът на съдебното решение не би могъл да
удовлетвори изискванията на чл. 6 от Правилника за вписванията, който за
случаите с одобрена кадастрална карта препраща и към чл. 60 от Закона за
кадастъра и имотния регистър. Това означава, че съдът следва да опише както
поземления имот, така и сградите с техните идентификатори съобразно актуалното
състояние, според което обаче паянтовите сгради вече ги няма.
Настоящият случай е
проявление на обсъденото в Решение №354/30.04.2010 г. по гр.д.№689/2009 г. на
ВКС, IV г.о., че „неяснотата в описанието на предмета на
договора е толкова съществена, че не може да се направи обоснован извод за
волята на страните относно уговорената престация“
Описанието на предмета на
предварителния договор, което не съответства на действителното състояние на
сградите в имота, е достатъчно, за да се приеме, че е налице съдържателен
пропуск в основните елементи на договора, обуславящи липса на съгласие относно
неговия предмет, което обуславя и отхвърляне на предявения иск.
Порокът, засягащи част от
предмета на договора – несъществуващите сгради, надхвърля липсата на съгласие в
отношенията между страните по сделката, тай като несъществуващите сгради
представляват невъзможен предмет, обуславящ абсолютна нищожност поради фактическата
му невъзможност.
Фактическата невъзможност
на предмета означава, съгласно задължителните указания на Тълкувателно решение
№3/2014 г. ОСГК на ВКС, че той не съществува в реалната действителност при
сключване на сделката, какъвто е настоящия случай – към 04.09.2017 г.,
паянтовите сгради предмет на предварителния договор, не са съществували, което
обуславя и нищожност на предмета на сделката.
Горните пороци, свързани
с предмета на делото, обезсмислят обсъждането на въпросите с това, дали са били
налице другите елементи на предварителния договор, включително дали и кога е
настъпил падежа на задължението за окончателно прехвърляне на собствеността и
дали допълнителното споразумение за продължаване на срока е произвело действие
след оттегляне на пълномощното, но преди оттеглянето да е достигнало до
представителя.
За пълнота и при
евентуално несподеляне на тези изводи, съдът намира, че следва да обсъди и
правоизключващте възражения за недействителност на сделката, въведени от
ответницата А.С..
По делото е установено,
че първият ответник, в личното си качество и като пълномощник при условията на
чл. 38 ЗЗД на съпругата си – втория ответник, е поел задължение да сключи
окончателен договор за поземления имот и две несъществуващи в него паянтови
постройки за сумата от 9800.00 лева, като прехвърли собствеността върху
поземления имот и сградите в него на ищцата Г.Г..
Възражението на
представляваната, че с тази сделка са увредени интересите й, е основателно, тъй
като е осъществен фактическият състав, пораждащ недействителността по
чл. 40 ЗЗД с неговите
два елемента, изяснени със задължителното Тълкувателно решение №5/2014 г. по
тълк.дело №5/2014 г. на ОСГТК на ВКС, т. 3.
Обективният елемент –
договорът да уврежда
интересите на представлвяваната А.С., е проявен в очевидно неизгодната продажна
цена – 12 пъти по-ниска от справедливата пазарна оценка към момента на
сключване на предварителния договор.
Задължителното тълкуване,
дадено от ОСГТК на ВКС, изисква да е налице и субективен
елемент – „споразумяване“ между представителя и насрещната страна по договора за
увреждането на представлявания. Този елемент изисква да се установи поне недобросъвестност
на представителя и насрещната страна по договора, която се обективира чрез самия договор. Ищцата Г.,
купувач, и ответникът Б. са осъзнавали, че цената от 9800 лева ще увреди
представляваната, след като луксозното изпълнение на сградите и озеленяването
на имота е очевидно и не изисква специални знания за пазара на имотите, за да
се прецени, че уговореното е явно неизгодно.
В конкретния случай обаче
са налице достатъчно убедителни доказателства, за да се направи извод, че
споразумяването се е проявило при по-тежката от субективна страна форма –
умишлено.
Косвени, но категорични и
еднопосочни доказателства за този общ сговор са всички установени факти относно
усложнените междуличностни отношения между страните – ответниците са бивши
съпрузи и към момента на сключване на предварителния договор са били във
фактическа раздяла, при сериозни конфликти с взаимни обвинения в изневяра,
ищцата е била в близки взаимоотношения с ответника Б., включително в хода на
процеса е родено общото им дете. Чрез изключително занижената цена ищцата и
ответника са постигнали целта от имуществената сфера на отв. С. да бъде
извадено имущество в режим СИО, което иначе би се трансформирало съгласно
правилата на чл. 28 СК в равни права между съпрузите след прекратяване на
брака.
При наличието на
обеквивното увреждащо имуществената сфера на отв. С. действие на предварителния
договор, сключен от ищцата и отв. Б. – в качеството му на пълномощник, и
сговарянето на последните двама да постигнат тази цел, се налага извода, че
предварителният договор е недействителен.
Всичко гореизложено води
до крайния извод, че предявеният иск от Г.Г. срещу ответниците е неоснователен
и следва да бъде отхвърлен.
По разноските
Разноските по делото
следва да бъдат поставени в тежест на ищцата на основание чл. 78, ал. 3 ГПК,
като предвид отхвърляне на иска тя няма право на такива.
Ответникът М.Б. последно
е представляван от адв. С.срещу уговорено и платено възнаграждение от 800.00
лева, които следва да му бъдат присъдени. Не е представил списък на други
разноски.
Ответницата А.С.
представя списък на разноски (л. 305) в общ размер на 3 415.36 лева,
включващи адвокатско възнаграждение 1 660.00 лева, за което има разписка,
че е платено на адв. Т., а останалата част от сумата е за експертизите, за
които са внесени депозити.
При тези съображения
Съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от Г.Г.Г. с ЕГН ********** с адрес ***, представлявана от адв. К.Ч. със съдебен адрес:*** –
III част, бл. ***, вх. *, ет. *, ап. **, срещу ответниците М.А.Б. с ЕГН ********** с адрес ***,
представляван от адв. К. Стойновски, и А.С.С. (с предишна фамилия Б.) с ЕГН **********
с адрес ***, представлявана от адв. И.Т. със съдебен адрес ***,
офис 337 иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване за
окончателен на предварителен договор от 04.09.2017 г. за покупко-продажба на
недвижим имот, представляващ ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с кадастрален №623, в кв. 81 по
плана на с. Карлуково, обл. Ловеч, с площ около 905 кв.м., ведно с
построените в него паянтова жилищна сграда и двуетажна паянтова постройка,
както и всички подобрения и приращения, при граници и съседи: улица от три
страни и ПИ II-624 на Х.Х., включен за урегулиране в УПИ I-623 в кв. 81 по
плана на селото с площ от около 945 кв.м., който имот е подробно описан в
Нотариален акт №45, том I, рег.№206, дело №14/2015 г. на нотариус Б.М.с
рег.№591, вписан в СВ Луковит под Вх.№74/13.01.2015 г., Акт №16, том I, дело
№16/2015 г.
ОСЪЖДА на
основание чл. 78, ал. 3 ГПК ищцата Г.Г.Г. с горната самоличност ДА ЗАПЛАТИ на
ответника М.А.Б. с горната самоличност сумата от 800.00 лева (осемстотин
лева), представляващи разноски в производството за един адвокат
ОСЪЖДА на
основание чл. 78, ал. 3 ГПК ищцата Г.Г.Г. с горната самоличност ДА ЗАПЛАТИ на
ответницата А.С.С. с горната самоличност сумата от 3415,36 лева (три хиляди четиристотин и петнадесет
лева и 36 ст.), представляваща разноски в производството за един адвокат и
депозити за експертизи
РЕШЕНИЕТО може
да бъде обжалвано пред Ловешки окръжен съд в 2 – седмичен срок от връчването
му.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: …………………………………….