РЕШЕНИЕ
№ 96
гр. Варна, 29.10.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД – ВАРНА, I СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесети октомври през две хиляди двадесет и първа година в следния
състав:
Председател:Милен П. Славов
Членове:Петя Ив. Петрова
Мария Кр. Маринова
при участието на секретаря Виолета Т. Неделчева
като разгледа докладваното от Милен П. Славов Въззивно гражданско дело
№ 20213000500413 по описа за 2021 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Настоящото производство е образувано по въззивна жалба на ИВ. П.
ИВ. /неточно посочен в жалбата с бащино име „П.“/ от гр. Варна чрез адв. Н.
Б. от АК-Варна, срещу решение № 847/05.05.2021г., постановено по
гражданско дело № 294 по описа за 2021г. на Окръжен съд – Варна, с което е
отхвърлен иска му против А.И. М. от гр. Лозница за обявяване за окончателен
на предварителен договор от 02.04.15г. за покупко-продажба на недвижим
имот, представляващ гараж № 6 с идентификатор № 10135.1.528.4.23 по
КККР на гр. Варна, находящ се на първия етаж в жилищна сграда в гр. Варна,
ул. „Густав Вайганд“, № 10, целият с площ от 32.01 кв.м., на осн. чл. 19, ал. 3
от ЗЗД; и ищецът е осъден да заплати на ответника разноски за първата
инстанция. Счита се, че решението е неправилно, постановено при
неправилно приложение на материалния закон, съществени нарушения на
процесуалните правила, неизяснена фактическа обстановка и неправилна
интерпретация на събраните по делото доказателства. Поддържа се, че
1
неплащането на цената не е основание за отхвърляне на иска по чл. 19, ал. 3
от ЗЗД, тъй като и в този случай купувачът разполага с потестативното право
да иска обявяването на предварителния договор за окончателен. Аргумент за
това е нормата на чл. 362, ал. 1 от ГПК, която предвижда съдът да уважи иска
при условие, че купувачът изпълни задължението си в 2-седмичен срок от
влизане на решението в сила. Претендира се отмяна на обжалваното решение
и уважаване на иска при условието купувачът да изпълни задължението си да
плати остатъка от 6 500 евро от цената в 2-седмичен срок от влизане на
решението в сила, ведно с присъждане на разноските по делото.
В предвидения срок е депозиран отговор на въззивната жалба от
насрещната страна А.И. М. чрез адв. Цв. А. от АК-Варна, с който същата е
оспорена като неоснователна. Счита се, че след като ищецът не е изпълнил
посоченото условие в предварителния договор да плати предварително и
остатъка от покупната цена, то същият не може да претендира изпълнение на
този предварителен договор, респ. обявяването му за окончателен. Сочи се, че
уговорката за предварителното плащане на покупната цена е била обусловена
от необходимостта продавачът да е в състояние да покрие свои финансови
задължения. След като същият е бил принуден и е успял с други парични
средства да изпълни тези си задължения, то плащането от купувача по
предварителния договор след уговорения срок вече е станало безполезно.
Отделно от това се твърди, че въззивникът е бил уведомен за изтеклия срок на
предварителния договор и за предприетото от продавача негово разваляне.
Счита се, че нормата на чл. 362, ал. 1 от ГПК се отнася до друга хипотеза –
когато в предварителния договор е уговорено плащането на цената да стане
при сключването на окончателния договор, а не предварително, както е в
настоящия случай. Сочи се, че с въззивната жалба ищецът е изменил
петитума на своята претенция, претендирайки вече прилагането от съда на
нормата на чл. 362, ал. 1 от ГПК, което е недопустимо. Иска се от съда
обжалваното решение да бъде потвърдено, ведно с присъждане на разноските
за двете инстанции.
За да се произнесе настоящият състав на съда съобрази следното:
Предявеният от ищеца ИВ. П. ИВ. иск е с правна квалификация чл. 19,
ал. 3 от ЗЗД за обявяване за окончателен на сключения с ответника АЛ. ИБР.
2
АХМ. на 02.04.15г. предварителен договор за продажбата на гараж № 6 с
идентификатор № 10135.1.528.4.23 по КККР на гр. Варна, находящ се на
първия етаж в жилищна сграда в гр. Варна, ул. „Густав Вайганд“, № 10. В
исковата молба се поддържа, че ищецът в качеството си на купувач се
задължил да закупи, а ответникът се е задължил да продаде описания имот за
цена от 10 500 евро, платима по следния начин: предплата от 4 000 евро,
която да се плати в брой при подписване на предварителния договор, който
служи за разписка за платената сума; остатъкът от 6 500 евро да се плати до
02.06.15г. Уговорено било нотариалното прехвърляне на собствеността върху
имота да се извърши в срок до една седмица след изплащането на остатъка от
6 500 евро. Твърди, че в деня на подписване на предварителния договор
ищецът е заплатил сумата от 4 000 евро на продавача. Освен това е направил
опити да уведоми ответника за желанието си да сключат окончателен
договор, но продавачът се криел и отказвал да разговаря с ищеца. Последният
е установил, че през м. 08.2015г. върху процесния гараж е била наложена
възбрана като обезпечение на вземане на кредитор на ответника, което
съставлявало пречка за изповядване на сделката. Възбраната е била заличена
на 12.12.18г., след която дата ищецът е подновил опитите си да се свърже с
ответника, за да финализират сделката, но последният отново се криел.
Претендира се описания предварителен договор от 02.04.15г. да бъде обявен
за окончателен.
В депозирания отговор на исковата молба ответникът е оспорил
предявения иск като неоснователен. Признава се сключването на описания от
ищеца предварителен договор с посочения предмет. Сочи се, че купувачът не
е изпълнил задължението си да плати остатъка от цената в размер на 6 500
евро до 02.06.15г., което е обуславяло изпълнение на задължението на
продавача да прехвърли собствеността върху имота. Отрича се твърдението
на ищеца, че ответникът е бил търсен от него, но се е укривал. Навежда се
насрещното твърдение, че именно ответникът е търсил купувача, който да му
плати остатъка от цената, но последният не е плащал поради липсата на
средства. Поради изтичане на уговорения срок за плащането на цената,
купувачът е бил уведомен от продавача, че договорът е развален по вина на
купувача. Освен това поради забавата на длъжника да заплати пълния размер
на продажната цена, изпълнението на предварителния договор е станало
3
безполезно за продавача, тъй като през 2015г. с цената от продажбата
продавачът е щял да погаси задължение към свой кредитор, но понастоящем
такава необходимост вече не съществува. Счита се, че твърденията относно
вписана възбрана върху гаража са неотносими към предмета на делото, а
освен това представените доказателства касаят период след 01.09.15г.
Отделно от това вписана възбрана върху имота не съставлява пречка за
изповядване на окончателен договор, тъй като в този случай сделката би била
недействителна само по отношение на вписалия възбраната. Освен това
възбраната е била вписана още през 2014г. и ищецът е знаел за същата, а към
момента на подписване на предварителния договор възбраната е била
заличена. Признава се, че през 2017г. е вписана нова възбрана върху гаража.
Претендира се предявения конститутивен иск да бъде отхвърлен, ведно с
присъждане на разноските.
В първото по делото с.з. процесуалният представител на ищеца е
оспорил твърдението на ответника, че е било предприето разваляне на
предварителния договор, отричайки да е получавал такова уведомление.
От събраните по делото доказателства се установява следната
фактическа обстановка:
Видно от сключения на 02.04.15г. предварителен договор, че ответникът
А. се е задължил да прехвърли на ищеца И. собствеността върху подробно
описания по-горе гараж в гр. Варна срещу заплащането на цена от общо 10
500 евро. Последната е уговорено да бъде заплатена по следния начин:
предплата /капаро/ в размер на 4 000 евро – в деня на подписване на
предварителния договор, за което последният е уговорено да има характера
на разписка за получената от продавача сума; остатъкът от 6 500 евро е
уговорено да се плати до 02.06.15г. /чл. 2/. В чл. 3 от договора е уговорено, че
продавачът се задължава да прехвърли собствеността върху описания имот до
една седмица след изплащането на остатъка от 6 500 евро. В предварителния
договор са посочени и адреси за кореспонденция между страните, като този за
продавача е в гр. Варна, ул. „Густав Вайганд“, № 10, ап. 17. В чл. 12 от
договора е уговорено още, че всички уведомления по този договор следва да
бъдат направени в писмена форма на посочените адреси за съобщения на
страните. Подписите върху предварителния договор са нотариално заверени
4
от нотариус Св. Димова, рег. № 363 на НК, гр. Варна с рег. № 2837/02.04.15г.
От представеното на л. 10-11 заверено копие на НА № 25/09.06.14г. на
нотариус Св. Д., рег. № 363 на НК, гр. Варна се установява, че АЛ. ИБР.
АХМ. е придобил собствеността върху процесния гараж чрез договор за
покупко-продажба. Сделката е вписана в СВ-Варна на 10.06.14г.
На 27.08.14г. върху този гараж е била вписана възбрана в полза на
кредитора „ОТП Факторинг България“ ЕАД по изп.д. № 26/2009г. на ЧСИ с
рег. № 761 /л. 6 от делото на ВРС/. Тази възбрана е била заличена на
12.12.18г. /л. 8 от делото на ВРС/. Междувременно на 17.02.17г. е била
вписана нова възбрана върху собствеността на гараж № 6 по изп.д. № 563/10г.
на ЧСИ Г. С., гр. Разград за обезпечаване на вземане на същия кредитор
„ОТП Факторинг България“ ЕАД /л. 7 от делото на ВРС/. Заличаването на
възбраната от 27.08.14г., вписано на 12.12.18г., очевидно е станало в
изпълнение на представеното от ответника споразумение от 01.11.18г. и
извършените от същия плащания на задълженията към цесионера на
кредитора „ОТП Факторинг България“ ЕАД – „ЕОС МАТРИКС“ ЕООД /л.
23-27 от делото на ВОС/.
От съвкупния анализ на събраните по делото пред първата
инстанция доказателства, съдът достигна до следните правни изводи:
За да се уважи предявения конститутивен иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД
следва да се установи, че между страните по делото съществува
предварителен договор за сключване на окончателен договор за прехвърляне
собствеността върху описания недвижим имот; че предварителният договор е
действителен, не е прекратен /било поради настъпване на уговорен
прекратителен срок, било поради развалянето му от някоя от страните/, както
и че са настъпили фактите, с които страните са свързали отлагателни условия
за възникване на правото да се иска сключването на окончателния договор.
Съгласно разпоредбата на чл. 363 от ГПК, съдът в настоящото производство
следва да провери и дали са налице предпоставките за прехвърляне
собствеността върху недвижимия имот по нотариален ред, включително и
дали отчуждителят е собственик на вещта /т.е. изискванията на чл. 586, ал. 1
от ГПК/, както и дали са изпълнени особените изисквания, поставени от
закона.
5
Предварителният договор от 02.04.15г. е сключен в изискуемата от
закона писмена форма за действителност и съдържа уговорки относно
съществените условия на окончателния договор за покупко-продажба –
описание на продаваната вещ и на цената, която следва да се заплати от
купувача. Не се спори между страните, че е заплатена само част от
уговорената обща цена от 10 500 евро – предплатата в размер на 4 000 евро
при подписването на предварителния договор.
Към 02.04.15г. върху гаража е била вписана възбрана от 27.08.14г., но
това обстоятелство /установимо при справка в публичния регистър на СВ-
Варна/ не е било уговорено в предварителния договор като препятстващо
сключването на окончателния договор, а очевидно такова обстоятелство не
съставлява пречка за ищеца и понастоящем, който е предявил конститутивния
иск.
По делото няма доказателства нито за направени опити за заплащане
на остатъка от цената от 6 500 евро от купувача до 02.06.15г. или след тази
дата /заплащането е било възможно и без представена банкова сметка от
продавача, имайки предвид посочения му в договора точен адрес за
кореспонденция, на който длъжникът е могъл да изпрати пощенски запис/,
нито пък за предприемане на действия по разваляне на договора от страна на
продавача след 02.06.15г. поради неплащането на остатъка от цената
/развалянето е могло да стане чрез изявление в писмена форма и след даване
на подходящ срок за изпълнение на задължението/. При това положение
следва да се приеме, че страните са обвързани от действителен предварителен
договор, който не е бил прекратен или развален.
Единственото уговорено условие за сключването на окончателния
договор е било заплащането на остатъка от продажната цена от 6 500 евро в
срок до 02.06.15г. Характера на същото като отлагателно такова се извежда от
клаузата на чл. 3 от предварителния договор – задължението на продавача да
прехвърли собствеността е до една седмица след изплащането на остатъка от
6 500 евро.
В тази връзка настоящият съд споделя застъпваното в съдебната
практика становище, че когато в сключения между страните предварителен
договор е уговорено, че правото да се иска прехвърляне на имота ще се
6
породи след като ищецът заплати цената му и това условие не е изпълнено /и
то не по вина на продавача/, същият не може да иска прехвърлянето да се
извърши. В тази хипотеза разпоредбата на чл. 362 от ГПК не е приложима.
Същата е приложима, когато е уговорена едновременност на престациите –
тази на купувача за заплащане на цената и тази на продавача за прехвърляне
на правото на собственост /поради наличието на противоречива съдебна
практика по този въпрос е налице образувано и все още висящо т.д. №
4/2020г. на ОСГТК на ВКС/.
Воден от горните съображения, съдът намира, че предявеният
конститутивен иск е неоснователен, поради което първоинстанционното
решение, инкорпориращо идентичен краен правен извод, следва да се
потвърди.
Въпреки отправеното от въззиваемата страна искане в отговора на
въззивната жалба за присъждане на разноски, доказателства за извършването
на такива пред настоящата инстанция не са представени, поради което и
такива с настоящото решение не следва да се присъждат.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 847/05.05.2021г., постановено по
гражданско дело № 294 по описа за 2021г. на Окръжен съд – Варна.
Решението може да се обжалва с касационна жалба пред Върховния
касационен съд в едномесечен срок от връчването му на страните /чрез
процесуалните им представители/ при наличието на предпоставките за
допускане на касационното обжалване съобразно чл. 280, ал. 1 и ал. 2 от ГПК.
На осн. чл. 6а, ал. 4 от Закона за мерките и действията по време на
извънредното положение, обявено с решение на Народното събрание от 13
март 2020г., и за преодоляване на последиците, секретарят да установи
чрез телефонен разговор с процесуалните представители на страните дали
същите желаят настоящото решение да им бъде връчено по електронен
път на посочени от тях електронни адреси и при задължението да
потвърдят получаването му. При отказ, както и ако потвърждение не бъде
7
извършено в тридневен срок от изпращане на съобщението, връчването да
се извърши по общия ред.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
8