Р Е Ш Е Н И Е
№……../……….08.2020г.
гр. Варна
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
ВАРНЕНСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ, в открито съдебно заседание, проведено на петнадесети
юли две хиляди и двадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ДАНИЕЛА
ПИСАРОВА
ЧЛЕНОВЕ : СВЕТЛАНА
КИРЯКОВА
ЦВЕТЕЛИНА
ХЕКИМОВА
при
секретаря Нели Катрикова
като
разгледа докладваното от съдия Кирякова
въззивно
търговско дело № 603 по описа за 2020г.,
за да
се произнесе взе предвид следното :
Производството е образувано по реда на чл.258
и сл. от ГПК.
Образувано е по въззивна жалба на „КОРОНА
РЕЗИДЪНС – А21“ ЕООД ЕИК ********* със седалище и адрес на управление
гр.Варна ж.к. „Бриз-юг“, ул. „128-ма“ №6, ет.4, ап.21, чрез пълномощник адв. И.Д.
***, срещу Решение № 238 от
16.01.2020г., постановено по гр.д.№ 5915/2019г. по описа на ВРС, с което са
отхвърлени предявените от „КОРОНА
РЕЗИДЪНС – А21“ ЕООД ЕИК ********* срещу „БИЛДИНГ МАСТЪРС“ ЕООД ЕИК ********* със седалище и адрес на
управление гр.Варна, ж.к. „Бриз“, ул. „Д-р Стойчо Йорданов“ №6, ет.1, офис 1,
обективно и субективно съединени искове с правно основание чл.26, ал.2, пр.1 ЗЗД, чл.26, ал.1, пр.1 ЗЗД, чл.26, ал.1, пр.2 ЗЗЗД и чл.146, ал.1 ЗЗП за прогласяване
нищожността на сключен между страните Договор за управление и поддръжка на
общите части на сградата в режим на етажна собственост в комплекс „KORONA
LUXURY REZIDENCE” на 19.12.2009г., поради липса на предмет, в условията на
евентуалност като сключен в заобикаляне на закона, а условията на евентуалност
и като накърняващ добрите нрави, както и предявения в условията на евентуалност
иск за прогласяване нищожността на клаузите описани в чл.5, чл.7, чл.13, чл.31
и чл.32 от договора, като неравноправни клаузи.
Във въззивната жалба се излага, че решението на ВРС е немотивирано и
неправилно като постановено в противоречие с материалния закон. На първо място
се поддържа въведеното с исковата молба твърдение, че сградата, в която са
ситуирани имотите, собственост на ищеца, не притежава белезите на жилищен
комплекс от затворен тип. Сочи се, че съдът не е обсъдил факта, че комплекса не
е ограден изцяло и трети лице имат достъп до него. Оспорва се извода на съда,
който независимо, че е приел тезата, че сградата не отговаря на изискването на
ЗУЕС за жилищен комплекс от затворен тип, счита договора за действителен.
Сочи се, че предмет на процесния договор е осъществяване на дейности по
управление и поддръжка на общите части на сградата, както и на свободната
дворна площ, прилежаща към сградата. Поддържа се, че доколкото липсва жилищен
комплекс по смисъла на § 1, т.3 от ДР на ЗУЕС, а е налице само сграда, е налице
недействителност на процесния договор поради липса на предмет.
Настоява се, че при липса на нормативен документ, който да установява
наличието на затворен комплекс ответникът умишлено и целенасочено е заобиколил
закона, представяйки на собствениците, че имотът е обособен комплекс със
задължение на подписване на договор с правно основание чл.2 от ЗУЕС. Според въззивника
при сключване на договора страните по него са търсели постигането на цел, която
законът не позволява, а именно – при наличието на обикновена етажна собственост
собствениците да подписват договор по чл.2 от ЗУЕС, по които те нямат права, а
само задължения, без право на прекратяване, като единствената клауза е само „по
единодушно решение на собствениците“. Твърди се, че такова е трудно да се
постигне, доколкото ответникът също притежава собственост в имота.
Твърди се, че със сключването на договора са нарушени добрите нрави,
т.к. чужди граждани са манипулирани с цел реализиране на печалба и поставяне в
позиция, в която договорът да не може да бъде развален, както и да бъдат лишени
от възможността да изискват изпълнение на основната хипотеза в договора –
контролиран достъп до имота, паркоместата и ограничаването на трети лица до
тяхната собственост, което ограничава комплекса от статута на етажната
собственост. Въззивникът се позовава на съдебна практика, с която състави на
ВКС на РБ дават тълкуване на понятието „добри нрави“ и преценка на критериите
за нищожност на основание накърняване на добрите нрави.
На следващо място се поддържа възражението, че в частта относно срока,
възможностите за прекратяване, неустойки и санкции, клаузите на договора не
отговарят на изискванията за добросъвестност и водят до значителен дисбаланс в
правата на възложителя, в реалното му лишаване от право да прекрати договора , а неравноправните клаузи в договора са
нищожни и не пораждат ефект /арг. чл.146 от ЗЗП/. Поддържа се възражението за
неравноправна клауза по отношение на неустойката в размер на 0.2 % на ден.
Искането е за отмяна на първоинстанционното решение .
В срока по чл.263 ГПК въззиваемата страна „Билдинг Мастърс“ ЕООД гр.Варна, чрез пълномощник адв.Д.В. ВАК,
депозира писмен отговор, с който оспорва въззивната жалба с подробни мотиви,
обосноващи неоснователност на въведените възражения, и настоява за нейното
отхвърляне и присъждане на разноски.
Страните не са направили искания
по доказателствата.
ВАРНЕНСКИЯТ
ОКРЪЖЕН СЪД, като взема
предвид оплакванията по въззивната жалба, събраните по делото доказателства и
съобрази закона счита, че жалбата Е НЕОСНОВАТЕЛНА по следните съображения :
Правомощията на въззивният съд съобразно
разпоредбата на чл.269 от ГПК са да се произнесе служебно по валидността на
първоинстанционното решение и допустимостта в обжалваната му част, а по
останалите въпроси – ограничително от посоченото в жалбата по отношение на
пороците, водещи до неправилност на решението.
Постановеното решение е издадено от надлежен
съдебен състав, в рамките на предоставената му правораздавателна власт и
компетентност, поради което е валидно. Наличието
на всички положителни и липсата на отрицателните процесуални предпоставки във
връзка със съществуването и упражняването правото на иск при постановяване на
съдебното решение, обуславя неговата допустимост, поради което въззвивният съд
дължи произнасяне по съществото на спора.
Производството пред Варненски
Районен Съд е образувано по предявени от „КОРОНА РЕЗИДЪНС – А21“ ЕООД ЕИК ********* срещу „Билдинг мастърс" ЕООД, обективно
и субективно евентуално съединените искове за прогласяване нищожността на
Договор за управление и поддръжка на общите части на сградата в режим на етажна
собственост в комплекс „KORONA LUXURY REZIDENCE” от 19.12.2009 г., поради
невъзможен предмет, на осн. чл. 26, ал. 2, предл. 1 ЗЗД, евентуално като
сключен в заобикаляне на закона, на осн. чл. 26, ал. 1, предл. 2 ЗЗД,
евентуално поради накърняване на добрите нрави, на осн. чл. 26, ал. 1, предл. 3 ЗЗД и евентуално за прогласяване нищожността на клаузите на чл. 5, чл.
7, чл. 13, чл. 31 и чл. 32 от същия договор като неравноправни, на осн. чл. 146
ЗЗП.
От
приетите по делото писмени доказателства се установява, че на 22.12.2009г.
между страните е сключен Договор за управление и поддръжка на общите части на
сграда в режим на етажна собственост. По силата на този договор, ищцовото
дружество възлага на ответника да осъществява дейности по управление и
поддръжка на общите части на Жилищна сграда с офисна част, построена въз основа
на Разрешение за строеж № 579 от 03.10.2007г. и Заповед № 3 от 02.02.2009г. по
описа на община Варна, с административен адрес по кадастрална карта: Приморски
жилищен комплекс „Бриз-юг“, ул. „128“ №6, както и на свободната дворна площ
прилежаща към сградата.
В
договора е посочено, че възложителя е собственик на самостоятелни обекти в
сградата – Апартамент №21 с площ от 128,92 кв.м. и Паркомясто №17 с площ от
21,83 кв.м. Възнаграждението по договора е определено като годишна такса в
размер на 7 евро на кв.м. сумарна застроена площ от принадлежащите на
възложителя самостоятелни обекти в сградата или 1274.49 евро, без ДДС.
Дейностите по управление и поддръжка, които ответното дружество се задължило да
осъществява по договора, съгласно чл.3 от него включват: организиране и
осигуряване на охрана на обектите, осигуряване на реда за паркиране, техническа
поддръжка на асансьор, вентилационна система на общи части, ел. захранване и
осветление на общи части и свободна дворна площ прилежаща към сградата, води и
канализация (сградна и дворищна) средства за гасене на пожари, предоставяне за
ползване на необходимото оборудване, в това число, но не само: поливна система
за градината, помпи, декоративно осветление, оборудване за кътове за почивка
вътре и отвън сградата, оборудване на външно/вътрешно наблюдение и контрол на
достъпа, както и обзавеждане на общи части и декорирането им, организиране и
заплащане на разноски за електроенергия за общите части на сградата,
организиране и заплащане на разноските за вода за поддръжка на общите части на
сградата и за свободната дворна площ прилежаща към сградата, почистване и
поддръжка на общите части на сградата (стълби, коридори, портиерно помещение,
сан. възли – зареждане на консумативи; почистване и поддръжка на свободната
дворна площ прилежаща към сградата, поддръжка на тротоара пред сградата,
поддръжка фасада, почистване на лед и сняг на прилежащите към сградата площи.
Към
момента на сключване на договора едноличен собственик на ищцовото дружество е
бил „Билдинг мастърс“ ЕООД, а законен представител на двете дружества е бил
Коба Беридзе, гражданин на Грузия.
Съгласно
удостоверение изх. № АУ025271ПР от 23.03.2016г., изд. от Община Варна р-н
Приморски, към 23.03.2016г. в общината не е постъпвало уведомление по чл.46 „б“
за органите на управление на етажна собственост с адрес: гр.Варна, ж.к.
„Бриз-юг“, ул. „Д-р Стойчо Йорданов“ (стара „128-ма“) №6.
Представени
са становища от Главния архитект на Община Варна, че процесната жилищна сграда
не представлява жилищен комплекс от затворен тип.
Ответното
дружество е представило писмени доказателства за установяване на изпълнението
на задълженията си по договора.
От
заключението на вещото лице по назначената пред исковия съд СТЕ се установява,
че от север процесния имот не е ограден, както и част от западната граница от
северозападния ъгъл до края на подземните гаражи. В техническия проект на
сградата е обособено място за портиер. На място то е преградено с дебела
стъклена врата и плот със стъклена витрина. Портиерното помещение е оборудвано с
компютър, монитор за видеонаблюдение, бутон за бариерата, за гаражната врата, UPS
устройства за интернета, бариерата, гаражната врата и за видеонаблюдението,
оптична система за интернет, санитарен възел, табло с ключове за всички
апартаменти. В комплекса е налице домофонна уредба, която служи за
осъществяване на достъп през централния вход на сградата. Домофонната уредба
действала чрез набиране на код или с чип, индивидуални за всеки от
апартаментите. Подходът към подземния гараж се осъществява през бариера,
разположена на северозападния ъгъл на имота. Бариерата се контролирала
дистанционно от портиера в интервала от 08:00 до 20:00 часа, а през останалото
време от имащите право да ползват подземните гаражи. След преминаване през
бариерата може да се достигне до метална ролетна врата на подземните гаражи,
както и до вътрешността на съседния имот № 350. Около сградата има метална
ограда започваща от гаражната врата и завършваща с метален пешеходен портал до
границата с имот №351. Входа към подземните гаражи е ограничен с метална
ролетна врата, която може да се отвори или от портиера или от някой от
ползвателите му. Тъй като разстоянието от бордюрната линия до съседния имот
№350 била от 1.80 м. до 2.40 м., то при наличие на ограда по имотната граница няма
да е възможно да се влезе с автомобил в гаража. Достъпът до вътрешния двор на
сградата се осъществява от пешеходни портали, намиращи се от западната, южната
и източната граници, които се заключват. Налице били общо 11 броя камери за
видеонаблюдение, от които 2 вътрешни и 9 външни. Вътрешните са разположени в
подземния гараж и във фоайето. На североизточния ъгъл на сградата са разположени
3 броя камери, покриващи източната фасада, както и част от паркоместата,
намиращи се изток от главния вход на сградата и него самия. На северозападния
ъгъл на сградата има три камери, покриващи западната фасади, изхода/входа към
подземните гаражи на излизане от тях, паркоместата западно от главния вход,
както и самия него. Над входа за подземните гаражи има разположена 1 камера, която
покрива част от западната фасада и входа/изхода на подземния паркинг на
влизане. На южната фасада има разположени две камери, покриващи вътрешния двор.
Данните от видеонаблюдението се съхраняват на дисково устройство, позволяващо
при нужда записите от денонощното видеонаблюдение да се проследяват. Според
проекта на сградата били предвидени 9 броя външни паркоместа. Тъй като
поземления имот, в който е разположена сградата достигал на север до улична
регулация и паркоместа, не било възможно при поставяне на ограда на имота от
тази страна тези места да бъдат използвани.
По
делото са събрани гласни доказателства посредством разпита на водени по двама
свидетели на страните. От същите се установява, че достъпът до сградата се
контролира с видеонаблюдение и портиер. Показанията на свидетелите на двете
страни са взаимно противоречиви относно факта на отразяване посещенията в
сградата в тетрадката на портиера.
След
преценка на ангажираните от страните доказателства се установява следно от
правна страна :
Ищецът заявява за разглеждане
обективно и субективно евентуално
съединените искове за прогласяване нищожността на Договора за управление и
поддръжка на общите части на сградата в режим на етажна собственост в комплекс
„KORONA LUXURY REZIDENCE” от 19.12.2009 г., поради невъзможен предмет, на осн.
чл. 26, ал. 2, предл. 1 ЗЗД, евентуално като сключен в заобикаляне на закона,
на осн. чл. 26, ал. 1, предл. 2 ЗЗД, евентуално поради накърняване на добрите
нрави, на осн. чл. 26, ал. 1, предл. 3 ЗЗД и евентуално за прогласяване
нищожността на клаузите на чл. 5, чл. 7, чл. 13, чл. 31 и чл. 32 от същия
договор като неравноправни, на осн. чл. 146 ЗЗП. Счита, че процесният договор е
недействителен, доколкото недвижимият имот, чиято поддръжка и управление е
негов предмет, не представлява комплекс от затворен тип, респ. съответните
дейности не могат да бъдат регулирани с договор по чл.2 от ЗУЕС.
По
дефиниция комплексът от затворен тип се характеризира с няколко основни белега,
първият от които изисква съществуването на един урегулиран поземлен имот, който
да осигурява единственото на комплекса. Сградата е построена в пространствените
граници на един УПИ с идентификатор 10135.2563.700 с адм.адрес гр.Варна, жк
Бриз-юг, ул.128 №6.
Вторият
белег на жилищния комплекс от затворен тип е наличието на сгради, за които е
възникнал режим на етажна собственост. Прието за установено между страните е,
че в УПИ е построена една жилищна сграда и режим на ЕС, както и обслужващи я
обекти – водно огледало, помпено помещение, бетонна площадка и беседка, общи
кътове за отдих в градината и във фоайето на сградата, общи соларни системи и
т.н., като към датата на сключване на процесния договор – 07.12.2010г. етажната
собственост е вече възникнала.
Тълкуването
на нормата на §1, т.3 от ДР на ЗЕУС не налага извода, че жилищният комплекс от
затворен тип може да възникне само, ако в имота са построени няколко отделни и
самостоятелни постройки в режим на ЕС. Понятието „сгради“ в режим на ЕС е общо
и се отнася до всяка една сграда в ЕС, независимо колко са ситуирани в имота,
предвид и на което следва да се приеме, че хипотезата, при която сградата в
режим на ЕС е само една, също попада в дефиницията на коментираното понятие.
Наличието
на други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, е въведено като
кумулативно изискване за определянето на имот като комплекс от затворен тип.
Тези обекти имат особено предназначение и обслужват ползването на
самостоятелните обекти, разположение в сградата/сградите в режим на ЕС. В
конкретния случай това са изградените в ПИ водно огледало, помпено помещение,
бетонна площадка и беседка, общи кътове за отдих в градината и във фоайето на
сградата, общи соларни системи.
Един
от основните белези, отличаващи комплекса от затворен тип, определяйки го като
такъв, е изискването за контролиран достъп за външни лица. Същият намира израз
в използването на определени места за влизане и излизане от комплекса, спазване
на процедури по идентификация, представяне на пропуск и подобни. В случая,
достъпът в сградата през централния вход се осъществява след пропускане от
портиер-пазач или чрез набиране на код или с чип. Подходът към подземния гараж
е ограничен от бариера, контролирана дистанционно от портиер и метална ролетна
врата, контролирана също от него. Достъпът до вътрешния двор на сградата пък е
ограничен чрез три пешеходни портала, които също се заключват. Поставено е
видеонаблюдение, данните от които се съхраняват.
С оглед изложеното се налага извода, че
сградата „KORONA LUXURY REZIDENCE” притежава всички белези на комплекс от
затворен тип.
По иска за нищожност на договора поради
невъзможен предмет :
Невъзможен предмет на договора, по смисъла
на посочената разпоредба е налице, когато има начална невъзможност за неговото
изпълнение и то към момента на сключването му, т. е., когато предмет на
договора е обект, който не съществува или, който е изключен от гражданския
оборот и, който в нито един момент не би могъл да бъде предмет на
прехвърлителна сделка (когато
се касае за такава) като
този порок не може да бъде саниран.
Не се спори между страните, че ищецът е
собственик на обект в жилищната сграда и има качеството на етажен собственик.
Предметът на сключения между страните договор е управлението и поддръжката в
цялост на общите части на жилищната сграда в режим на етажна собственост и пространството
около нея, срещу определено от страните възнаграждение като не е предмет на
спор между тях и обстоятелството, че такъв договор е сключен с всеки един от
етажните собственици. След като това е така и видно от договора не се касае за
поддръжка и управление само на припадащия се на конкретния собственик, процент
от общите части, то не е налице нито една от хипотезите на невъзможност на
предмета – правно или фактическо ограничение за изпълнение на възложеното с
договора, а именно поддържане на общите части с цел осигуряване на луксозна и
сигурна среда на обитаване, извън гарантираното от Закона ползване на общите
части и терена, в който сградата е построена, от всеки етажен собственик.
Дължимата от ответника престация е напълно възможна.
Следва да бъде посочено, че предметът на
договора между страните е ясно и точно определен и той не се влияе от
обстоятелството налице ли е или не комплекс от затворен тип, както неправилно
счита ищецът. По изложените съображения предявения иск на посоченото основание
като неоснователен подлежи на отхвърляне.
По евентуалния иск с правно
основание чл. 26, ал. 1, предл. 2 ЗЗД:
Прилагането на този вид основание за нищожност на договора винаги предполага конкретна законова забрана, която се заобикаля.
Забраната, също както при противоречието със закона може да е установена чрез
разпоредба на всякакъв нормативен акт, независимо кой държавен орган го е издал
и какъв вид обществени отношения урежда. За да е налице заобикаляне на закона като основание за
нищожност следва да са налице няколко кумулативни предпоставки: - извършване на една или повече сделки, всяка от които сама по себе си не
противоречи на повелителните правила, съдържащи се в нормативните актове,
поради което тези сделки не са нищожни поради противоречие на закона; -
постигане на забранен или непозволен от закона правен резултат чрез извършените
сделки и - участниците в сделката (страните или техните представители) да съзнават,
че чрез извършената сделка(и) постигат цел, която законът им забранява като при
двустранните сделки – договорите и двете страни следва да са наясно с това
обстоятелство и да преследват постигането на забранената от закона цел. Страните трябва да имат обща цел за постигане на запретения или непозволен резултат.
В конкретния
случай, събраните и анализирани в хода на производството доказателства не водят
до извод за наличие у страните на обща воля, насочена към постигането на
забранен от закона резултат и постигането на такъв резултат чрез сключването на
процесния договор. Искът на посоченото основание е неоснователен и като такъв
подлежи на отхвърляне.
По евентуалния
иск с правно основание чл. 26,
ал. 1, предл. 3 ЗЗД:
Добрите нрави са
морални норми, на които законът е придал правно значение, защото правната
последица от тяхното нарушаване е приравнена с тази на противоречието на
договора със закона (чл.26, ал.1 ЗЗД). Добрите нрави не са писани,
систематизирани и конкретизирани в правни норми правила, а съществуват като
общи принципи или произтичат от тях. (така ТР № 1/15.06.2010 г., по т. д. № 1/2009 г., ОСTK на
ВКС). При извършване на тази преценка съдът не установи, сключения
между страните договор да противоречи на добрите нрави. По изложените
съображения предявения иск ще следва да бъде отхвърлен.
По евентуалния
иск за нищожност на клаузите на чл. 5, чл. 7, чл. 13, чл. 31 и чл. 32 от същия
договор като неравноправни, на осн. чл. 146 ЗЗП.
Съобразно разпоредбата на § 13, т. 1 от ДР
на ЗЗП потребител е всяко физическо лице, което придобива стоки или ползва
услуги, които не са предназначени за извършване на търговска дейност, както и
всяко физическо лице, което като страна по договор действа извън рамките на
своята търговска или професионална дейност. Така формулирана дефиницията на
понятието „потребител“ изначално изключва търговските дружества от кръга
субекти, чиито права могат да получат защита по този закон, каквото се явява и
ищецът. Поради което предявения иск подлежи на отхвърляне като неоснователен
без да бъдат изследвани останалите предпоставки.
Наличието на сключени договори по реда на
чл. 2, ал. 1 ЗУЕС, няма за последица създаването на нов орган за управление на
етажната собственост, извън посочените в ЗУЕС такива, нито пък лишава органите
на етажната собственост от определената им със Закона компетентност да вземат
решения при съблюдаване на разписаните за това процедура, въпроси и
мнозинство.
Релевираните твърдения за разваляне на
сключения между страните договор, поради неизпълнение на задълженията на
ответника по него, няма да бъдат обсъждани, доколкото иск, при който да подлежи
на изследване въпросът налице ли е или не неизпълнение на задълженията по
договора и упражнено ли е валидно право на разваляне, в настоящото производство
не е бил предявяван.
Доколкото крайните изводи на настоящата инстанция
съвпадат с тези на първоинстанционния съд, постановеното от последния решение
следва да се потвърди изцяло.
Предвид изхода от спора, на основание чл.
78, ал. 3 ГПК се дължат разноски на въззиваемото дружество в размер на 600 лева
– адв.възнаграждение.
Мотивиран от изложеното, съдът
Р Е
Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА изцяло Решение № 238 от 16.01.2020г.,
постановено по гр.д.№ 5915/2019г. по описа на ВРС.
ОСЪЖДА „КОРОНА
РЕЗИДЪНС – А21“ ЕООД ЕИК ********* със седалище и адрес на управление
гр.Варна ж.к. „Бриз-юг“, ул. „128-ма“ №6, ет.4, ап.21, да заплати на „БИЛДИНГ МАСТЪРС“ ЕООД ЕИК ********* със
седалище и адрес на управление гр.Варна, ж.к. „Бриз“, ул. „Д-р Стойчо Йорданов“
№6, ет.1, офис 1, разноски за въззивното производство в размер на 600 лева –
адв.възнаграждение.
Решението не подлежи на касационно
обжалване, по аргумент от чл. 280, ал. 3, т.1 от ГПК.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ:
1.
2.