Р Е Ш Е Н И
Е
гр. София, 17.06.2021 г.
В ИМЕТО НА
НАРОДА
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД, ГО, II Б въззивен състав, в публичното съдебно заседание на двадесет
и пети януари две хиляди двадесет и първа година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЛЮБОМИР ВАСИЛЕВ
ЧЛЕНОВЕ: КАЛИНА АНАСТАСОВА
мл. с. ЕВЕЛИНА МАРИНОВА
при
участието на секретаря Донка Шулева, като разгледа докладваното от мл.съдия
Евелина Маринова в. гр. д. № 5349 по
описа за 2020 г., за да се
произнесе, взе предвид следното:
Производството
е по реда на чл.258 - чл.273 ГПК.
С решение №
138358 от 11.06.2019 г., постановено по гр.д. № 75339/2017 г. на СРС, ГО, 28
състав (с отстранена очевидна фактическа грешка с решение № 66014 от 11.03.2020
г.) „Е.“ ЕООД е осъдено, на основание чл.233. ал.1 ЗЗД, вр. чл.310, т.2 ГПК, да
предаде на К.С.Ч. държането на недвижим имот: жилище, представляващо ап. № 6, находящ се в гр. София, район „Витоша“, ул.
„Каменно здание“ № 1, ет. 5, със застроена площ по схема 145, 05 кв.м. и прилежащи
части: мазе № 12 с площ 4, 45 кв. м. и 5, 662 % (19, 95 кв.м.) идеални части от
общите части на сградата, състоящ се от: вход; малка кухня с достъп до балкон,
отворено пространство с достъп до тераса, две отделни студия/спални, баня,
отделна тоалетна, затворено и заключващо се мазе и две паркоместа в подземен
гараж и гараж с идентификатор 68134.1942.593.4.105, с площ по документи 20, 60
кв.м. и прилежащи части: склад с площ 4, 70 кв.м. и 6, 60 кв.м. (21, 10 кв.м.)
идеални части от подземна улица и платформа за коли, по договор за наем, развален от 06.10.2016 г. Ответникът е осъден
да заплати на ищцата, на основание чл.78, ал.1 ГПК, сумата от 3 342, 87
лв. разноски по делото.
Срещу така
постановеното решение е депозирана въззивна жалба от ответника „Е.“ ЕООД.
Счита, че обжалваното решение е недопустимо, както и неправилно, тъй като
постановено в нарушение на процесуалния закон и е необосновано. Излага доводи,
че спорът е следвало да бъде отнесен за решаване чрез медиация, което в случая
не е сторено, с оглед на което решението се явява недопустимо. Излага съображения, че наемодателят е
неизправна страна по договора, тъй като не е изпълнил задълженията си по чл.
4.1, б. „b“ – да осигури спокойно, сигурно и безпрепятствено ползване на имота
и общите части, б. „e“ – да предаде апартамента в добро състояние, б. „f“ –
цялото техническо оборудване на имота и по-специално отоплението, студената и
топлата вода, доставката на електричество, осветление и системи за видео
домофон да бъдат изцяло и правилно
работещи, и б. „g“ – да осигури асансьора в подходящо работно състояние, с
оглед на което в негова полза не е възникнало правото да развали договора,
предпоставка за което е изправността му по договора. С оглед изложеното, счита,
че не може да се обсъжда евентуално неизпълнение от страна на наемателя,
каквото излага съображения и че не е налице в случая. Поддържа, че процесният
имот е бил предаден с изключително тежки скрити недостатъци, които са наложили
неговото укрепване и възстановяване, така че да може да бъде използван от г-н Ф.Д.,
представител на ответника, и лице, ползващо фактически недвижимия имот –
проблеми с отоплителната и електрическата система, както и с водната
инсталация, изолацията на имота, а така също и за проблеми с общите части,
асансьора и гаража, като определящо за тези недостатъци е, че те не се дължат
на неправилна употреба от страна на лицето, обитаващо имота, а така също, че
същите са довели до значителни неудобства, възпрепятстващи обичайното му
ползване. Позовава се на показанията на св. К.Ф.и св. Б.Б.и оспорва изводите,
направени в заключението на вещото лице Б.,
че мощност от 2 киловата е достатъчна за отопляване на подобен апартамент, като
сочи, че е необходима поне 5-6 киловата мощност. Излага съображения, че вещото
лице В.Н.също е посочило редица недостатъци на недвижимия имот, но тези изводи
не са намерили отражение в решението. Оспорва извода на първоинстанционния съд,
че недостатъците не възпрепятстват ползването на имота. В тази връзка поддържа,
че наемодателят е бил своевременно уведомен за недостатъците в имота, за чието
отстраняване не е предприел действия, като извършеното от страна на наемателя
не са ремонти, изискващи съгласието на наемодателя, а необходими дейности по
предотвратяването на вреди, укрепване на имота и привеждането му в състояние,
годно за живеене, без да е лишавал наемодателя от достъп до имота. В случай че
се приеме, че е налице неизпълнение от страна на наемателя, поддържа, че същото
е несъществено, на основание чл.87, ал.4 ЗЗД при съпоставката му е допуснатото
от страна на наемодателя неизпълнение. Моли съда да отмени обжалваното решение
и вместо това да постанови друго, с което да отхвърли предявения иск.
Претендира разноски.
В срока по
чл.263 ал.1 ГПК е постъпил отговор на
въззивната жалба от ищцата К.С.Ч.. Излага доводи за неоснователност на
заявените с въззивната жалба оплаквания. Поддържа, че медиацията има
доброволен, а не задължителен характер, поради което решението е допустимо.
Поддържа, че обжалваното решение е правилно, постановено в съответствие с
материалния закон, при спазване на съдопроизводствените правила и е обосновано.
Счита, че е изправна страна по договора и оспорва доводите на жалбоподателя за изключително
тежки скрити недостатъци в имота, които счита, че не се подкрепят от събраните
по делото доказателства. Счита, че наемателят е неизправна страна по договора,
с оглед на което в полза на наемодателя е възникнало правото да развали
договора, което е било надлежно упражнено. Оспорват се твърденията на
жалбоподателя, че е бил изправна страна по договора. Моли съда да остави
въззивната жалба без уважение и да потвърди обжалваното решение. Претендира
разноски.
Съдът е
сезиран и с частна жалба от ищцата К.С.Ч. срещу определение № 230666/01.10.2019
г., постановено по реда на чл.248 ГПК, с което е оставено без уважение искането
за изменение на решението в частта за разноските.
В срока по
чл.276, ал.1 ГПК е постъпил отговор на частната жалба от ответника „Е.“ ЕООД.
В проведеното
пред СГС открито съдебно заседание ищцата чрез процесуалния си представител е
оттеглила частната жалба.
Съдът, след като прецени събраните по делото
доказателства и обсъди доводите на страните, с оглед разпоредбата на чл.12 ГПК
и чл.235, ал.2 ГПК, намира следното от фактическа страна:
Първоинстанционният
съд е сезиран с иск с правно основание чл. 233 ал. 1 изр. 1 ЗЗД.
Ищцата
твърди, че по силата на договор за наем от 14.04.2016 г. е предоставила на
ответното дружество за временно ползване необзаведен апартамент с идентификатор
68134.1942.593.4.14, намиращ се в сграда № 4, разположена в поземлен имот с
идентификатор 68134.1942.593, с предназначение: жилище, апартамент, находящ се
в гр. София, район „Витоша“, ул. „*************, със застроена площ по схема
145, 05 кв.м. и прилежащи части: мазе № 12
с площ 4, 45 кв.м. и 5, 662% (19, 95 кв.м.) ид.ч. от общите части на
сградата, състоящ се от: вход, малка кухня с достъп до балкон, отворено
пространство с достъп до тераса, 2 отделни студия/спални, баня, отделна
тоалетна, затворено и заключващо се мазе и две парко места в подземен гараж и
гараж с идентификатор 68134.1942.593.4.105, с площ по документи 20, 60 кв.м. и
прилежащи части: склад с площ 4, 70 кв.м. и 6, 60 кв.м. (21, 10 кв.м.) ид.ч. от
подз.улица и платформа за коли, срещу задължение на наемателя да заплаща
месечна наемна цена в размер на 525 евро, платима до 5-то число на същия месец,
а ако този ден е неработен – в първия работен ден след тази дата. В изпълнение
на договора за наем наемодателят е предал на наемателя процесния имот, за което
е бил съставен протокол-опис от 15.04.2016 г. Задължение на наемателя е да
заплаща уговорената наемна цена, което в случая наемателят е изпълнявал до
м.04.2017 г., след което от м.05.2017 г. заплащането на наема е преустановено.
Фактическият ползвател на имота – Ф.Д.е повдигнал пред наемодателя въпроса за
налични според него проблеми във връзка с апартамента. С нотариална покана, връчена
на 02.06.2017 г., наемателят е уведомен, че са били дадени изрични указания да
не бъдат извършвани никакви поправки в апартамента и е предложено съгласуване
на ден и час за осигуряване от страна на наемателя на достъп до имота на
строителна фирма, посочена от наемодателя, с цел извършване на оглед на
апартамента и при необходимост да бъдат оценени и евентуално започнати ремонтни
работи. Наемодателят изрично се е противопоставил на извършването на строителни
работи в имота и е указал на наемателя да се въздържа от такива, както и да
прекрати започнатите строителни дейности в апартамента. От страна на наемателя
не е бил осигурен достъп до имота. Поради неизпълнение на задължението за
заплащане на уговорената наемна цена, неосигуряването на достъп до имота и
липсата на отговор във връзка с преустановяване на СМР в апартамента, с
нотариална покана от 08.09.2017 г., връчена на 21.09.2017 г., на наемателя е
даден 2-седмичен срок за заплащане на наема, след изтичане на който
наемодателят ще счита договора за развален, в случай че в този срок не бъдат
преустановени всякакви ремонтни и други дейности, променящи състоянието на
имота, или не бъде осигурен достъп до имота. Посоченият срок е изтекъл на
05.10.2017 г., като с нотариалната покана на наемателя е даден и 2-седмичен
срок от разваляне на договора за опразване на имота, изтекъл на 19.10.2017 г.
Моли съда да постанови решение, с което да осъди ответника да опразни и върне
процесния имот. Претендира разноски.
Ответникът в
писмения си отговор оспорва предявения иск. Счита, че договорът не е развален,
доколкото ищецът е бил неизправна страна, като не е изпълнил задължението си да
предаде имота в годен за ползване вид. Освен това, ако се приеме, че е имало
неизпълнение от страна на ответника, счита, че същото е незначително, поради
което и не е възникнало право за разваляне на договора. Претендира разноски.
Не е спорно
между страните, а се потвърждава и от представения договор за наем от
14.04.2016 г., че на посочената дата помежду им е сключен договор за наем, по
силата на който К.С.Ч. в качеството на наемодател е предоставила на „Е.“ ЕООД в
качеството на наемател за временно ползване следния недвижим имот: необзаведен
апартамент с идентификатор 68134.1942.593.4.14, намиращ се в сграда № 4, разположена
в поземлен имот с идентификатор 68134.1942.593, с предназначение: жилище,
апартамент, находящ се в гр. София, район „Витоша“, ул. „Каменно ********, със
застроена площ по схема 145, 05 кв.м. и прилежащи части: мазе № 12 с площ 4, 45 кв.м. и 5, 662% (19, 95 кв.м.)
ид.ч. от общите части на сградата, състоящ се от: вход, малка кухня с достъп до
балкон, отворено пространство с достъп до тераса, 2 отделни студия/спални,
баня, отделна тоалетна, затворено и заключващо се мазе и две парко места в подземен
гараж и гараж с идентификатор 68134.1942.593.4.105, с площ по документи 20, 60
кв.м. и прилежащи части: склад с площ 4, 70 кв.м. и 6, 60 кв.м. (21, 10 кв.м.)
ид.ч. от подз.улица и платформа за коли, срещу задължение на наемателя да заплаща
месечна наемна цена в размер на 525 евро /р.II, т.2.1/, платима до 5-то число на
същия месец, а ако този ден е неработен – в първия работен ден след тази дата /р.II, т.2.2/.
Между страните е постигнато съгласие, че имотът може да се използва като имот със
смесено предназначение (като офис и/или жилище), съобразно с нуждите на
наемателя, които биха могли да възникнат /р.I, т.1.3/.
Договорът е
сключен за срок от 5 години, считано от влизането му в сила /р.III, т.3.2/,
съвпадащо с датата на подписването му /р.III, т.3.1/, и следователно – до
14.04.2021 г.
Не се спори,
че имотът е бил предаден от наемодателя на наемателя, което се потвърждава от
съставения протокол-опис от 15.04.2016 г., с който не са били констатирани
недостатъци към момента на предаване на имота. Съставен е и втори протокол-опис
от 01.07.2016 г., с който е констатиран дефект от вътрешната страна на прозорец
/дограма/ в спалнята и дефект на стъкло на парапета в хола, както и спукани
плочки в банята.
В р.V.5 „Права и
задължения на наемателя“, т.5.1, б. „f“ от договора е предвидено
задължение на наемателя да извършва каквито и да е строително-ремонтни работи,
които водят само до частични промени в имота, с изключение на тези, изрично
споменати в договора, които могат да бъдат извършени само с предварително
писмено съгласие на наемодателя, което не може да бъде неоснователно оттеглено. Същевременно, е
уговорено, че наемателят има право да прави промени в имота, като се съобразява
със закона, договора и инструкциите на наемодателя /т.5.2, б. „b“/, както и
че има право във всеки случай, да смени и/или инсталира за своя сметка: в
общите помещения/кухнята: фурна, готварска печка и/или камина (с дърва); на
терасата/балконите: газ/дърва/барбекю/грил на дървени въглища; в кухнята:
електрически или газови котлони и печка, хладилник и уред за готвене на пара с
водна връзка; кухненски абсорбатор; алармена система с видео контрол; климатик;
радио и телевизионни антени, както и сателитна чиния; фиксиран или подвижен
навес за балкона до кухнята за защита от дъжд и сняг; плочки в гаражните клетки
и в килерите, там, където все още не са инсталирани от наемодателя; доколкото е
необходимо, електрически и други кабели; да сложи по-голяма мивка в основната
баня (да бъде одобрено от наемодателя) и б. „с“ – да смени цялата кухня, в т.ч.
цялото кухненско оборудване, което следва да бъде инсталирано отново при
изрично искане на наемодателя в случайм че наемателят не остави новото
инсталирано оборудване, когато напуска апартамента /т.5.2, б. „c“/.
Между
страните е уговорено и че наемателят във всички случаи има право да прекрати
договора за наем след изтичането на не по-малко от 15 месеца от влизане в сила
на договора, следователно може да подаде предизвестие за прекратяване след
първоначалния период от една година с 3-месечно предизвестие, докато наемодателят
може да подаде предизвестие за прекратяване на договора по всяко време след
изтичане на първоначалния период от две години, чрез 6-месечно предварително
писмено предизвестие.
По делото е
представена нотариална покана от 31.05.2017, рег. № 5862, том I, № 3 по описа
на нотариус рег. № 536 на НК, връчена на 02.06.2017 г., от която се установява,
че представител на ищцата се е противопоставил на извършването на ремонтни
работи до установяване на състоянието на апартамента, оплакал се е от липсата
на достъп до апартамента, поискал е да му бъде предоставен достъп и е обявил,
че с поканата отправя предизвестие за прекратяване на договора съобразно чл.
3.5 от същия след изтичане на договорения 2-годишен срок. Предложена е среща за
дискутиране на възникналите проблеми на 15.06.2017 г. в 15:00 часа в кантората
на нотариус *********От приетия като доказателство по делото констативен
протокол № 59, том I, рег. № 6815/15.06.2017 г. по описа на нотариус Н.Л., се
установява, че на поисканата в нотариалната покана среща на 15.06.2017 г. не се
е явил представител на ответника.
Представена
е и последваща нотариална покана от 08.09.2017 г., рег. № 10504, том IV, № 69
по описа на нотариус Н.Л., връчена на 21.09.2017 г., с която се припомня
съдържанието на предходната покана, като на ответника е предоставен двуседмичен
срок за заплащане на дължимия наем /т.8 от поканата/. На ответника е указано,
че на основание чл.87, ал.1 ЗЗД след изтичане на двуседмичния срок от получаване
на поканата, договорът ще се счита развален, в случай че в този срок не бъдат
преустановени всякакви ремонтни и други дейности, променящи състоянието на
наетия имот, или не бъде осигурен достъп на наемодателя до имота за извършване
на оглед от специалисти с оглед извършване на евентуални ремонтни дейности, или
неплатените наеми не бъдат получени. Видно от т.10 на нотариалната покана, след
изтичане на двуседмичния срок по т.8 от поканата и след развалянето на
договора, на наемателя е определен двуседмичен срок за освобождаване на имота и
изнасяне на вещите от него.
По делото е
представена и нотариална покана от 29.05.2017 г. рег. № 1, том 1, № 96 по описа
на нотариус З.Т.от ответното дружество, връчена на 02.06.2017 г. на
представител на ищеца, в която е посочено, че със същата се довежда до знанието
му кореспонденция, разменена през 2016 г. и 2017 г. По делото е представена и
електронна кореспонденция между Ф.Д. и С.Ч., от която е видно, че състоянието
на имота е било предмет на обсъждане помежду им. Съгласно т.6.5 от договора,
всяка кореспонденция между страните ще се счита валидна, ако е изпратена на
посочените в договора адреси (имейл само с цел предварителна информация и без
да са правно обвързващи освен ако не са изпратени с електронен подпис и
доказателство за предаване и получаване), като за наемодателя е посочено лице
за контакт г-н С.Ч. с посочване на адрес и електронен адрес.
Не е спорно
между страните, че ответникът в качеството на наемател е заплащал наем до
м.04.2017 г. включително. По отношение на наема за м.05.2017 г. от страна на
ответника е представено извлечение от сметка на дружеството (л.181), от което е
видно, че извършен превод в размер на сумата от 886, 80 лв. е върнат по сметка
на дружеството на 02.06.2017 г., като в основанието за връщане е посочено:
„грешен получател“. Видно от това извлечение, преводът е бил извършен по
посочената в договора сметка, по която е уговорено заплащане на наема, в случай
че същото се извършва по банков път. Върнатата сума обаче не съответства по
размер на уговорения месечен наем от 525 евро, нито се установява основанието,
на което е бил извършен този превод, да е процесният договор за наем. От страна
на ответника не се оспорва, че след този момент не е заплащал уговорената
наемна цена.
По делото са
представтени договор за ремонт на ВиК инсталация, ремонт на отоплителна
инсталация, ремонт на баня, демонтаж на съществуващи кухненски шкафове и монтаж
на нови такива, монтаж на суха метална камина и всички належащи ремонти
дейности за въвеждането на апартамента в състояние за нормална експлоатация от
11.11.2016 г., сключен между ответника и „Хийт трансфер технолоджи“ ООД,
възлагателен протокол от 16.11.2016 г. за извършване на ремонтни дейности,
приемо-предавателен протокол от 26.11.2016 г. за приемане на ремонтните
дейности от наемателя, възлагателен протокол от 29.11.2016 г., и приемо-предавателен
протокол от 22.12.2016 г. за приемане от наемателя на възложената от него
работа, възлагателен протокол № 3 от 05.01.2017 г. и протоколи за приеман на
работа и констативни протоколи, подписани от наемателя и „Хийт трансфер
технолоджи“ ООД/л. 182-210 от делото на СРС/.
От
показанията на свидетелката Б. се установява, че същата е брокер на недвижими
имоти и е била в процесния апартамент през 2015-2016 г. по огледи в т.ч. и в
присъствието на С.Ч. и Ф.Д. преди наемането на имота. Свидетелката заявява, че
имотът е бил годен за ползване като жилище, а каквито и забележки да е имало,
те са били отстранени; че е имало теч в банята от лирата и е бил сменен
вентилът, като имотът е предаден след детайлно почистване. Заявява, че е имало
техническо лице - представител на наемателя при огледа и са тествани
електрическите уреди, инсталацията и отоплението на имота, които работели.
Заявява и че преди това в имота е имало друг наемател, който е живял в него
около две години, след което го е освободил, тъй като е заминал за чужбина,
като не може да заяви точен момент на напускането му и депозира показания, че е
имало няколко месеца луфт между двамата наематели.
Свидетелят Л.
заявява, че се занимава с монтаж на хладилно оборудване и домашна битова
техника; че е ходил в имота три пъти по
оплаквания на наемателя, че не работят съдомиялната, пералнята, бойлера и ел.
отопление, като всичко работело безупречно и впечатленията на свидетеля били,
че наемателят не е знаел как да ги включи. Л. е лицето, което е подменило
обезвъздушителя на лирата в банята. Заявява, че има огромно остъкляване в
апартамента, което води до загуба на топлина. Той предложил на г-н Д. да се
сложи климатик като допълнително отопление, но му било отказано.
Свидетелят Р.
заявява, че е шофьор на Ч. - баща на ищцата. Депозира показания, че в началото,
след като наемателят се настанил, свидетелят имал достъп до апартамента, но при
последните посещения по повод предупреждаване на обитаващото имота лице да
освободи последния, са стигнали до входната врата, но патронът е бил сменен
поради което достъп до имота не е бил осъществен, нито лицето е било намерено
на адреса. При последните посещения свидетелят забелязал ремонти и замазки –
дупки по стената, тръба, която излизала извън стената, и замазана с друг цвят
мазилка, което изненадало представителя на ищеца.
Свидетелят Б.,
съсед от блока, заявява, че е влизал само веднъж в наетия от ответника
апартамент през 2017 г., когато имало теч на терасата на апартамента, при което
се появило мокро петно в апартамента, като знае за спорове между наемодателя,
според когото в апартамента се извършва допълнителен ремонт, който не е
необходим и не трябва да се прави, и лицето, обитаващо имота, от което пък е
чувал да се оплаква от проблеми с парното и течове. Непосредствено свидетелят е
възприел единствено един теч на терасата на апартамента, по отношение на който
заявява, че улуците, които събират водата, са били за почистване, като след
почистването им, този проблем не е съществувал.
Свидетелят Ф.
заявява, че се занимава със строителство и че е бил в процесния апартамент. Депозира
показания, че в апартамента е имало проблем с отоплението, тъй като не е било
възможно да се затоплят всички стаи над 20 градуса, тъй като отоплителните тела
не са могли да достигнат температура по-висока от 40 градуса, което според
свидетеля се получава при недостатъчна мощност на котела, подаващ топлина.
Заявява, че е имало един електрокотел, който е бил само за апартамента, както и
че в апартамента е забелязал изводи за газ, които не са захранени, и че има
технологични възможности да се отопли и по друг начин – да се направи огнище,
камина, термопомпа, камина с водна риза, инфрачервено отопление, газов
конвертор, газов климатик, всяка от които е възможна за апартамента. Заявява,
че от бойлера е имало теч върху електрокотела, бойлерът бил монтиран по
недопустим начин, бил сменен с проточен бойлер, след това са наложило да се
подмени течаща душ-батерия, котелът не бил оразмерен за апартамента, наложило
се да се сменят отоплителни тела в двете бани, сменили цялата кухня, имало
проблем с електричеството, че бил инсталиран трифазен ток, имало проблеми с
асансьора за гаража, който не винаги се движил в указаната посока, имало теч в
стените.
Свидетелят Б.
заявява, че е технически сътрудник в „КБ Пропърти мениджмънт“- фирма,
занимаваща се с отстраняване на технически проблеми и поддръжка на имоти, като
той бил представен на ползвателя на имота Ф.Д.. Сочи, че е трябвало да се смени
душ кабината, да се монтират шкафове,
осветителни тела и картини. Свидетелят сочи, че имало проблеми с
електрическата инсталация, течове от радиаторите и загуба на налягане в
отоплителната система.
От
заключението на съдебно-техническата експертиза (СТЕ) по делото, изготвена от
вещото лице инж. В.Н.въз основа на материалите по делото и два огледа на място,
са установени следи от течове във всекидневната стая, следи от силен теч в
спалнята заради неизолирана тераса над нея, в кабинета - компрометирана дограма
и следи от течове, освен това счупен
радиатор, плъзгаща врата, която се движи трудно. Вещото лице е констатирало
налична паднала мазилка в кухнята и
смяна на душ кабина в банята. Вещото лице е установило тези дефекти, а като
причината за тях е посочило лошото проектиране и изпълнение на отводняването на
покрива на сградата, лошо изпълнени тръбни връзки, неправилно оразмерено
отопление. Констатирано е извършването на ремонтни дейности в апартамента: на
отоплението – монтаж на ново електро котле 12 кВт, разширителен съд, медни
тръби с дължима 8 м със съответните фитинги и фасонни части; на ВиК
инсталацията в банята – демонтаж на стария проточен бойлер „Сименс“ и монтаж на
нов такъв с електронен регулатор и защита от напрежение, пълен ремонт на душ
кабината, която на практика е изцяло подменена – нови плочки, нов стъклен
параван, ново поддушово корито, местене на извода за комин; на електрическата
инсталация – монтаж на допълнително външно ел. табло, нови, автоматични
прекъсвачи за БГВ и ел. котлето, кабели за ел. котлето 5Х 4 мм – 18 м, кабели
5Х 6 мм – 18 м, кабели за кухненско оборудване на 380 волта – 18 м;
предотвратяване на течове и други, свързани със съседен апартамент, станало
според заключението на СТЕ главно, като се е работило по терасата на съседния
апартамент, почистване на улуци и водосточни тръби, разбиване и възстановяване
на разделителни стени.
От
заключението на СТЕ по делото, изготвена от вещото лице инж. Е.Ц., се
установява, че няма проявени дефекти в резултат от строителството на сградата,
в т.ч. и в общите части. Според вещото лице обичайното ползване на имота не
оказва влияние върху скритите дефекти, а такива биха могли да бъдат напр.
пукнатини по сградата, отлепване на топлоизолация и др. подобни. Поради
неосигурен достъп до апартамента на датата на огледа вещото лице не е могло да
извърши оглед вътре в апартамента и да установи извършваните ремонтни дейности.
Констатирано е, че в стената вдясно горе над входната врата на апартамента е
пробит отвор с диаметър около 1 см, от който излиза ел. кабел, същият е
монтиран открито по стената, като върви хоризонтално на нивото на вратата около
2 метра и след това слиза вертикално по стената до около 30 см над пода на
стълбищната площадка, където е монтиран ел. контакт. Същото е направено и на
стената на междинната площадка до асансьора, като и двата контакта са под
напрежение /в тях има ел.енергия/. Според вещото лице с изпълнението на подобни
инсталации се нарушават техническите показатели на електрическата инсталация на
жилището.
Според
допълнителното заключение на СТЕ, изготвено от вещото лице инж. Е.Ц. след
осигуряване на достъп до имота, не са установени следи от течове, които да са
нанесли вреди и няма доказателства, че уплътняването на ПВЦ профила на
дограмата е некачествено. Констатирана е следа от теч на тавана, където е преходът
между столовата и дневната – мястото, откъдето започва стъкленият покрив на
столовата. Констатирано е жълто петно с размери около един метър на 20 см,
както и че течът се проявява по дължина на фугата, която се образува между
двата вида покрив – този на дневната, който е с керемиди, и стъкленият покрив
на столовата. Според заключението на СТЕ причината е в некачествено
обработената фуга на покрива. Констатирано е също, че в долния край до пода на
западната стена на столовата, която граничи с балкон със северозападно
изложение, има петно от влага с размери около 30-40 см. При оглед е установено,
че през голяма плъзгаща се врата от дневната се излиза на открит балкон, който
обхваща цялата източна фасадна стена на дневната, като вляво от балконската
врата на стената в дневната има петно от влага, каквото има и на стената от
дясната страна на плъзгащата се врата, като и двете петна започват от пода и са
с височина около 20-30 см и ширина 50 см. Според вещото лице, предвид
местоположението им, петната са се появили поради непочистване на балкона при
дъжд и сняг. Наред с посоченото, е констатирано, че на същата фасадна стена
вдясно от балконската врата са поставени мебели, като по този начин се ограничава
циркулацията на въздуха в това пространство и в резултат се появява конденз по
стената, който образува влагата. На външната стена е поставена и картина, която
по същия начин създава условия за появата на конденз. При огледа на вещото лице
в стаята до дневната е показан процеп на прозореца, който прозира, образувал се
във фугата между ПВЦ профилите на прозореца и на балконската врата с дължина
около 15-20 см, който се явява поради немонтирана преходна лайсна (ПВЦ лента)
от външната страна, която да покрива фугата между двата профила на дограмата. В
стаята наемателят е демонтирал корнизите на прозорците и в тавана стоят открити
(незапълнени) отворите, където са били монтирани дюбелите за корнизите. На
външни стени в стаята също са били констатирани поставени мебели. При
извършения оглед на банята вещото лице е констатирало, че на външен вид всички
фаянсови плочки и фугите между тях са еднакви; стената, на която е монтирана
душ батерията, от другата й страна е стълбищната площадка, като от страната на
площадката стената е разбивана с площ около 50/50 см и в участъка на
разбиването стената е измазана с теракол и не е боядисана, като при огледа не е
възможно да се установи дали е имало теч в тръбата. Констатирано е, че от
апартаментното ел.табло е изтеглен кабел в посока към кухненския бокс, който
бил за трифазен ток за захранване на отоплителния котел, като според вещото
лице с монтажа на подобен котел се променят техническите показатели на
електрическата инсталация на жилището, за което е необходимо становище и
предписание на проектант. На стената между столовата и кухненския бокс има
монтиран радиатор на отоплителната инсталация, на който има некачествено
изпълнена монтажна връзка между тръбата и радиатора и от нея сълзи вода, като
няма счупване на радиатора. Вещото лице е посочило, че двата ел.контакта, които
са били монтирани на стълбищните площадки и установени при предишните огледи,
са демонтирани, както и кабелите за тях. При оглед на гаража е установено, че
няма следи от влага и че в него са складирани вещи на наемателя. Заключението
на вещото лице е, че се установява един проявен дефект, който е в резултат на
строителството – теч от покрива на сградата, който се явява като жълто петно на
тавана, образувано в мястото на прехода между двата вида покрив – остъкления
покрив над столовата и скатния покрив с керемиди над дневната, като останалите
установени и описани дефекти са в резултат на обичайното ползване на имота, а
установеният процеп в дограмата е отстраним посредством монтиране на преходна
лайсна от външната й страна. Вещото лице е посочило, че в апартамента е
подменен отоплителният котел и е разбивана стената откъм стълбищната площадка,
която не е възстановена в първоначалния й вид, не е измазана с мазилка и не е
боядисана, а по информация на наемателя стената е разбивана за отстраняване на
теч от водопроводната тръба.
От
заключението на СТЕ, изготвено от вещото лице инж. m. Б. въз основа на
материалите по делото и оглед на място, се установява, че отоплителната система
е изчислявана за всичките ограничителни условия на климата за конкретното място в гр. София и след
проверка на оригиналния проект вещото лице е дало заключение, че са взети
предвид всички норми и за всяко помещение поотделно необходимата топлинна
мощност на отоплителните тела е била постигната чрез различния брой ребра и различните размери на отоплителните
тела. Предвиденото централно отопление с газово котле не е било налично при
огледа на мястото, където е предвидено, а показаното на вещото лице газово
котле не може да бъде идентифицирано. Според вещото лице при минусови
температури апартаментът би могъл да се отоплява по първоначалния проект не
само с радиатори, но и със заместващи ги електрически отоплителни тела. Констатира
се, че в отоплителната инсталация мрежата на тръбопроводите не е променяна, отоплителните
тела, предвидени по проект, са на място, функционално годни, свързани с
тръбната мрежа. На мястото на предвиденото газово котле е монтирано ново
съвременно електрическо котле с неизвестни параметри. Според вещото лице
проектът е извършен правилно и изпълнен правилно с изграждането на
апартаментното електрическо табло и не е била налице наложителна нужда, нито
аварийно събитие, които да налагат промени в така изпълнения електрически
проект. Установени са внесени промени, които съществено нарушават всички
електротехнически правила. На клон, в който сечението е било защитено с
относително слаб предпазител, е заменен само предпазителят, без да бъде сменен проводникът-сечението,
с което е създадена потенциална опасност за авария в този клон с непредвидими
рискови последици от пожар, освен това е извършена без документация и одобрение
от административен орган.
При така установената фактическа
обстановка, съдът приема от правна страна следното:
Въззивната
жалба е депозирана в срока по чл.259, ал.1 ГПК, от легитимирана страна, поради
което е процесуално допустима.
Съгласно
нормата на чл.269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на
решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите
въпроси той е ограничен от посоченото в жалбата.
При
извършената служебна проверка въззивният съд установи, че първоинстанционното
решение е валидно и процесуално допустимо.
Не могат да
бъдат споделени доводите на жалбоподателя за недопустимост на решението поради
неизчерпване на уговорения между страните способ за разрешаване на споровете
помежду им, а именно – чрез медиация.
Медиацията е
способ за доброволно уреждане на спора и към настоящия момент провеждането й не
е процесуална предпоставка за упражняване правото на иск, дори и да е
уговорено, че правни спорове по договор
ще бъдат уреждани чрез медиация. С определение № 305690 от 04.01.2018 г.
първоинстанционният съд е напътил
страните към медиация, като и двете страни, в т.ч. ответникът, не са се
възползвали, въпреки дадената им възможност да се обърнат към медиатор от СРС.
С оглед
изложеното следва да се пристъпи към обсъждане доводите относно правилността на
решението.
Предявен е
иск с правно основание чл. 233 ал. 1 изр. 1 от ЗЗД.
Основателността
на предявения иск се предпоставя от наличието на следните кумулативни предпоставки:
1/. валиден договор за наем, по който ищецът да е предоставил за временно
възмездно ползване на ответника процесната недвижима вещ срещу заплащане на
наемна цена; 2/. наемното правоотношение да е прекратено на някое от
правопрекратителните основания, респ. да е било развалено с едностранно
волеизявление от наемодателя поради виновно неизпълнение на поето от наемателя
договорно задължение; 3/. ответникът да държи без правно основание наетата вещ
и да не я предава на наемодателя.
В доказателствена
тежест на ищеца е да установи в условията на пълно и главно доказване наличието
на валидно възникнало правоотношение по договор за наем с насрещната страна и
прекратяване на действието на договора, а ответникът - чрез пълно и главно
доказване да установи релевираните правоизключващи и правопогасяващи възражения
– в конкретния случай, че е изпълнил задължението си да върне наетата вещ.
Не е спорно
между страните, че помежду им валидно е възникнало облигационно правоотношение
по договор за наем, по силата на което наемодателят е предоставил на наемателя
за временно възмездно ползване недвижим имот, срещу задължение на наемателя да
заплаща наемна цена.
С оглед
твърденията на ищцата, че договорната връзка е отпаднала с разваляне на
договора поради неизпълнение от страна на наемателя на негови задължения по
договора, в тежест на ищцата е да докаже, че валидно е развалила договора, а на
ответника – да докаже възражението си, че е изправна страна по същия.
В изпълнение
на задълженията си по договора наемодателят е предал на наемателя имота, за
което е съставен протокол, в който не са констатирани недостатъци, а в
последващ протокол са посочени такива дефект от вътрешната страна на прозореца в спалнята,
за хола-дефект на стъкло на парапета и за банята- спукани плочки. Твърденията
на ответника са за скрити недостатъци, открити при текущото ползване на имота,
които са в такава степен съществени, че всъщност водят до неизпълнение на
основното задължение на наемодателя да предаде годен за ползване жилищен имот,
което обуславя извод за неизправност на наемодателя по договора.
Съвкупната
преценка на ангажираните по делото писмени и гласни доказателства и
заключенията на приетите по делото СТЕ обуславят извод, че в процесния
апартамент са установени недостатъци в резултат на течове от покрива,
необходимост от допълнително отопление освен наличното, но не може да се приеме
състоянието на имота да е било такова, което да я правило негодна за обитаване.
Такъв извод не може да се обоснове въз основа на показанията на свидетелите Б.
и Ф., първият от които депозира показания, че е влизал в процесния апартамент
веднъж и непосредствено е възприел единствено теча на терасата на апартамента,
получен в резултат на запушените улуци, които са били почистени впоследствие, а
вторият – депозира показания относно състоянието на отоплителната система в
качеството на лице, което е било в имота и се занимава със строителство, но
показанията му не се подкрепят от заключението на вещото лице Б.. Същевременно,
в предходен момент имотът е бил ползван от друг наемател за период от около 2
години, в какъвто смисъл са показанията на свидетелката Б., което не би било
възможно при наличието на тежки недостатъци, изключващи възможността същият да
се ползва по предназначение.
С нотариалната
покана от 08.09.2017 г., връчена на 21.09.2017 г., е осъществено потестативното
право за разваляне на процесния договор поради предприемане от страна на
наемателя на ремонтни дейности без изрично съгласие на наемодателя;
неосигуряване на достъп на наемодателя до имота и неплащане на наемната цена за
месеците май, юни, юли, август и септември 2017 г.
Установи се
по делото, че в процесния имот са били предприети ремонтни дейности, в т.ч. промени в електрическата инсталация на
имота, без съгласието на собственика. Установи се, че на наемодателя не е бил
осигурен достъп до имота, въпреки предоставения с нотариалната покана срок,
т.ч. бяха ангажирани гласни доказателства за смяна на патрона на апартамента. От
страна на ответника не бяха ангажирани доказателства за заплащане на наема за
периода м.05-м.09.2017 г. Доколкото в тежест на ответника е да докаже, че е бил
изправна страна по договора, не може да се приеме, че с представеното
извлечение от сметка (л.181) се установява изпълнение на задължението му за
заплащане на дължимия наем за м.05.2017 г. Независимо, че преводът е бил извършен по посочената в
договора за наем сметка, по която е уговорено заплащане на наема, в случай че
същото се извършва по банков път, върнатата сума не съответства по размер на
уговорения месечен наем от 525 евро, нито се установява основанието, на което е
бил извършен този превод, да е процесният договор за наем. По отношение на
периода след м.05.2017 г. между страните не съществува спор, че наем не е бил
заплащан.
С оглед установеното
по делото неизпълнение на задължения на наемателя по договора, в полза на
наемодателя е възникнало потестативното право да развали договора, като ефектът
на развалянето е настъпил с изтичане на двуседмичния срок от получаване на нотариалната
покана от 08.09.2017 г., връчена на 21.09.2017 г., изтекъл на 05.10.2017 г.
Не се
установи в предоставения му двуседмичен срок, считано от разваляне на договора
– 06.10.2017 г., изтекъл на 20.10.2017 г., наемателят да е предал имота на
наемодателя.
С оглед
изложеното, предявеният иск се явява основателен, в какъвто смисъл са и
изводите на първоинстанционния съд.
Тъй като
крайните изводи на двете инстанции съвпадат, обжалваното решение следва да се
потвърди.
По разноските:
С оглед
неоснователността на въззивната жалба, на жалбоподателя не се дължат разноски.
На ответника
по жалбата следва да се присъди, на основание чл.78, ал.3 ГПК, сумата от 1800
лв., представляваща адвокатско възнаграждение за процесуално представителство
пред въззивната инстанция.
Съдът намира
за неоснователно възражението на жалбоподателя по чл.78, ал.5 ГПК за
прекомерност на претендираното адвокатско възнаграждение с оглед фактическата и
правна сложност на спора, обема на доказателствения материал по делото, обема
на осъществената правна защита, изрязваща се в депозиране на отговор на
въззивната жалба и процесуално представителство в проведеното пред въззивната
инстанция открито съдебно заседание.
По отношение
на депозираната от страна на ищцата частна жалба срещу определение № 230666 от 01.10.2019
г., постановено по гр.д. № 75339/2017 г. на СРС, ГО, 28 състав, по реда на
чл.248 ГПК, ищцата чрез процесуалния си представил е заявила, че оттегля същата
в проведеното открито съдебно заседание пред въззивния съд, с оглед на което и
на основание чл.264, ал.1 ГПК производството в посочената част следва да се
прекрати.
С
диспозитива на обжалваното решение е посочено, че се дължи връщане на имота,
предоставен по договор за наем, развален на 06.10.2016 г. Видно от мотивите на
решението, договорът е развален през 2017 г., с оглед на което след връщане на
делото на СРС следва да се развие производство за отстраняване на очевидна
фактическа грешка по реда на чл.247 ГПК.
Водим от
изложеното, съдът
Р Е Ш И:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 138358 от 11.06.2019 г.,
постановено по гр.д. № 75339/2017 г. на СРС, ГО, 28 състав.
ОСЪЖДА „Е.“ ООД, ЕИК ********, със
седалище и адрес на управление:***, р-н *********, да заплати на К.С.Ч., ЕГН **********,
с адрес: ***, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК, сумата от 1 800 лв. разноски за въззивната инстанция.
ПРЕКРАТЯВА, на основание чл.264, ал.1 ГПК,
производството в частта относно подадената от ищцата К.С.Ч. частна жалба срещу
определение № 230666/01.10.2019 г., постановено по гр.д. № 75339/2017 г. на
СРС, ГО, 28 състав, постановено по реда на чл.248 ГПК.
ВРЪЩА гр.д. № 75339/2017
г., по описа на СРС, I ГО, 28 състав, с оглед евентуално развитие на
производство по чл.247 ГПК съобразно мотивите на настоящото решение.
Решението не подлежи на касационно обжалване, на основание
чл.280, ал. 3, т.1 ГПК.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.