Р
Е Ш Е
Н И Е №
260089
Град Несебър, 08.04.2021г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Несебърският районен съд, трети
състав, в открито съдебно заседание на четиринадесети август, през две хиляди и
двадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ПЕТЪР ПЕТРОВ
с
участието на секретаря Р.М., като разгледа докладваното от районния съдия
гр.д.№ 824/2019г. по описа на Несебърския районен съд, за да се произнесе взе
предвид следното:
Производството е образувано по
предявени искове с правно основание чл.26, ал.1 от Закона за задълженията и
договорите и по чл.40 от Закона за управление на етажната собственост.
Ищецът Ю.П.А., роден на ***г.,
гражданин на Руската Федерация, адрес: град Москва, улица **********, твърди в
исковата молба, че е собственик на Самостоятелен обект в сграда с идентификатор
**********.3.4, находящ се в поземлен имот **********, с адрес: град Свети
Влас, местност “Юрта”, образуващ комплекс от затворен тип “Златното Око Р.”,
наименован още “Г.А. Р.” и “Г.А.”, както и че комплексът представлява такъв от
затворен тип по смисъла на чл.2, във връзка с § 1, т.3 от ЗУЕС, тъй като
комплексът е обособен в отделен поземлен имот с идентификатор **********, в
него са построени три сгради в режим на етажната собственост с идентификатори
№№ **********(сграда А), **********.2 (сграда Б), **********.3 (сграда В) и
други обекти, обслужващи собствениците и обитателите – басейн, места за отдих и
почивка, при спазване на изискванията за контролиран достъп. Управлението на
общите части на сградите в режим на етажна собственост, разположени в
комплекса, се уреждат с писмени договори с нотариална заверка на подписите
между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти, вписани в Службата
по вписванията – Несебър по партидата на всеки самостоятелен обект в сграда
съгласно чл.2 от ЗУЕС. Такъв договор е сключил и ищецът с инвеститора “Г.П.”
ЕООД – Договор за управление и поддръжка на общите части в жилищния комплекс от
затворен тип “Златното Око Р.”, с нотариална заверка на подписите рег.№ 6992 от
27.06.2016г. на Стоян Ангелов – нотариус с рег.№ 208 на НК и район на действие
Несебърския районен съд, вписан в Службата по вписванията – Несебър – Акт №
219, том 2, вх. рег.№ 3799 от 28.06.2016г., сключен за срок от 5 години,
считано от датата на сключването му. Такива договори са сключили и другите собственици
на самостоятелните обекти в сградите. На 16.07.2019г. е проведено Общо събрание
на Етажната собственост в сгради с идентификатори №№ **********.1, вход А, **********.2,
вход Б и **********.2, вход В по кадастралната карта и кадастралните регистри на
град Свети Влас, община Несебър, местност Юрта, вход А, вход Б и вход В,
комплекс “Г.А.”, представлявана от управителя Т.И. П., а решенията от т.1 до
т.5, обективирани в протокола от ОСЕС, са нищожни, тъй като не са от компетентността
на Общото събрание, понеже няма правомощие по управление на общите части.
Отделно от това Етажната собственост се състои от една сграда или от една
сграда с няколко входа, но тя не може да обхваща в случая трите сгради, които
не са функционално свързани, защото за всяка от тях е налице отделна етажна
собственост. Изчисляването на притежаваните от всеки един от етажните
собственици идеални части в проценти са невярно изчислени и незаконосъобразно,
в нарушение на чл.17, ал.4, ал.5 и ал.6 от ЗУЕС, посочени както във всяка една
от сградите, така и по отношение на трите сгради, образуващи една етажна
собственост, а оттам не става ясно как е изчислен кворумът за вземане на
решенията на Общото събрание, което е самостоятелно основание за отмяната на
решенията. Като нарушени посочва и разпоредбите на чл.16, ал.3 и ал.5 от ЗУЕС с
оглед, че са взети решения по въпроси извън предварително обявения дневен ред,
и че протоколът от ОСЕС не отговаря на изискванията за съдържание. Излага
отделни доводи за незаконосъобразност на решенията от т.1 до т.5 включително,
взети на събранието. Ищецът претендира всички решения, взети на процесното
ОСЕС, да бъдат обявени за нищожни, а при условията на евентуалност, решенията
по т.1, т.2, т.3, т.4 и т.5 от дневния ред да бъдат отменени като
незаконосъобразни.
В отговора на исковата молба,
подаден от ответника – Етажната собственост, се твърди, че в поземления имот е
разположена Жилищна сграда – секция “А”, секция “Б” и секция “В”, а ищецът не
притежава самостоятелен обект в жилищен комплекс от затворен тип. Освен това “Г.п.” ЕООД не е инвеститор,
тъй като притежава единствено помещение за обществено хранене, представляващо
самостоятелен обект с идентификатор **********.3.16, находящ се в етажната
собственост. Инвеститор на строителството е “М.-**” ООД. Общото събрание на ЕС
е законосъобразно проведено и взетите на него решения са валидни, съобразени с
правилата на ЗУЕС. Ответникът отрича в поземления имот да са разположени три
самостоятелни сгради, а принадлежащите към всеки от самостоятелните обекти
идеални части от общите части в етажната собственост са правилно изчислени в
проценти. Отрича и на ОСЕС да са приемани решения по въпроси извън обявения с
поканата за свикването му дневен ред. Тези решения, които са от компетентността
на Общото събрание, са приети с изискуемия от закона кворум, а в протокола се
съдържат данните за явилите се лица и притежаваните от тях идеални части в
проценти, кой от участниците как е гласувал по отделните точки от дневния ред. Оспорва
доводите на ищеца за незаконосъобразност на решенията на ОСЕС от т.1 до т.5
включително. Моли искът да бъде отхвърлен и да му бъдат присъдени направените
по делото разноски.
Ищецът не се явява в съдебно
заседание, представлява се от упълномощен адвокат, който заявява, че поддържа
исковата молба, отбелязва, че приложените таблици представляват неподписани
документи, не е известно от кого и кога са съставени, в тях невярно са
изчислени идеалните части, защото не е възможно три самостоятелни сгради да
имат общи идеални части. Освен това посочените в тези таблици идеални части в
проценти не са одобрявани с решение на ОС на ЕС. Отрича договорите за
управление и поддръжка на общите части в комплекса, сключени с етажните
собственици, да са прекратили действието си, тъй като към момента на изпращане
на нотариалните покани не са били налице основанията за развалянето им. Моли за
уважаване на исковете. Прави възражение за прекомерност на заплатеното от
ответната страна адвокатско възнаграждение. Представя писмени бележки, в които
посочва, че комплексът представлява жилищен такъв от “затворен тип”, тъй като
отговаря на всички обективни критерии, предвидени в ЗУЕС. Освен това са
сключени и договори между инвеститора и останалите етажни собственици в изискуемата
форма – писмена с нотариална заверка на подписите, като договорите са вписани в
Агенцията по вписванията по партидата на съответния самостоятелен обект. Не е
налице неизпълнение на договорните задължения по тях от страна на инвеститора,
поради което и изявленията на отделни етажни собственици, че развалят
сключените от тях договори, не са породили целените правни последици.
Инвеститор на комплекса и “Г.П.” ЕООД, до когото нотариалните покани са
адресирани. Етажната собственост пък не е компетентна да взема решения, касаещи
комплекса, между които са и тези, взети на процесното ОС на ЕС, поради което
същите се явяват нищожни.
Ответната страна – Етажната
собственост, се представлява от двама процесуални представители, които на първо
място твърдят, че по-голямата част от договорите за поддръжка и управление за
развалени още през 2018г., а пък други собственици не са подписвали такива
договори, с който основен довод счита, че е оборено твърдението на ищеца, че
комплексът представлява жилищен такъв от “затворен тип”, а таблицата с
посочените в нея идеални части в проценти е гласувана и одобрена, което пък се
е наложило предвид, че в нито един от нотариалните актове на собствениците на
самостоятелни обекти не са посочени идеалните части от общите части в процентно
отношение. Изтъква, че първото Общо събрание на Етажната собственост, когато тя
е учредена, е проведено на 17 юли 2018г., откогато разходите, свързани с
управлението и поддръжката на общите части се извършват от името на Етажната
собственост, като взетите на това събрание решения са влезли в сила. Считат, че
от събраните по делото доказателства предявените искове са останали недоказани
и молят да бъдат отхвърлени. Представя писмени бележки, в които посочва, че от
тези събрани по делото доказателства следва да бъде прието за доказано, че от
17.08.2018г. поддръжката и управлението на общите части се извършва по
правилата на ЗУЕС, а решенията, взети на събранието, проведено на 16.07.2019г.,
са законосъобразни, като са спазени изискванията на закона за свикването и
провеждането на събранието, решенията на него са взети с изискуемото си
мнозинство. Намира за недоказано твърдението на ищеца, че комплексът е от
“затворен тип”, предвид, че част от сключените договори за поддръжка и управление
са развалени с нотариални покани, а по отношение на други обекти, собствениците
им не са сключвали договори. Не следва да се счита, че комплексът е от
“затворен тип” само защото в документа за собственост на ищеца той е посочен
като такъв и защото ищецът е подписал договор за управление и поддръжка на
общите части. Няколкото сключени такива договори за управление и поддръжка от
малък на брой собственици не е достатъчно да се приеме, че комплексът е
придобил характеристиката на такъв от “затворен тип”, като освен това “Г.П.”
ЕООД, който е посочен в тези договори като инвеститор, няма това качество, тъй
като не е участвал в строителството, а притежава в комплекса само помещение за
обществено хранене, представляващо самостоятелен обект. За инвеститор в
комплекса считат “М.-**” ООД, от когото ищецът е закупил имота си. След като
няма сключени и/или действащи такива договори от всички етажни собственици с
инвеститора, при отсъствие на такива договори, за да се регулират отношенията,
свързани с управлението и поддръжката на общите части, следва да се приложат
правилата на ЗУЕС. Наред с това счита, че комплексът не се състои от три
сгради, а от една сграда с три секции.
Въз основа на събраните по делото
писмени и гласни доказателства съдът прие за установено следното от фактическа страна:
На 14.06.2011г. е сключен договор
за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт № 48, том
ІІІ, рег.№ 2430, дело № 435/2011г. на нотариус Линка Чуткина с рег.№ 600 на НК
и район на действие Несебърския районен съд, по силата на който договор
продавачът “М.-**” ООД, ЕИК **********, със седалище и адрес на управление:***,
к.к. Слънчев бряг, квартал Камелия № 283, представлявано от управителя Панайот
Николаев Апостолов, е прехвърлил на купувача “Г.П.” ЕООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление:***, комплекс “Г.А. Р.”, вход Б, етаж Партер, ап.4, представлявано от Ирина
Зигфридовна Котлярова, правото на собственост върху следния недвижим имот, а
именно: Самостоятелен обект в сграда с идентификатор **********.3.16 по
кадастралната карта и кадастралните регистри на град Свети Влас, одобрени със
Заповед № РД-18-48/03.10.2005г. на Изпълнителния директор на АК, с последно
изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри, засягащо
самостоятелния обект в сграда със Заповед № КД-14-02-1679/29.10.2010г. на
Началника на СГКК-Бургас, Несебър с адрес на имота: град Свети Влас, местност
“Юрта”, вход В, етаж -1, с предназначение на самостоятелния обект: за
обществено хранене; брой нива на обекта: едно; с площ от 237,60 кв.м., ведно с
9,86% идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 45,34 кв.м.,
като площта на самостоятелния обект в сграда, ведно с идеалните части от общите
части на сградата възлиза общо в размер на 282,94 кв.м., и ведно със съответния
процент идеални части от правото на строеж върху поземления имот, който
самостоятелен обект е изграден на основание Разрешение за строеж № 42 от 21.12.2007г.
на Главния архитект на Община Несебър и одобрени инвестиционни проекти на
11.12.2007г. от Главния архитект на Община Несебър. С договора продавачът “М.-**”
ООД се е задължил: 1) да предаде владението на недвижимия имот на купувача в
срок до 01.09.2011г. и в следната степен на завършеност: търговска зала
изпълнени: под гранитогрес, осветление, ключове, контакти, окачен таван,
аспирация, климатик, кухненски помещения, изпълнени по инвестиционен проект;
мивки, батерии, ключове, контакти, аспирация, теракот, бойлер, осветление; бани
и тоалетни изпълнени: мивки, батерии, душ батерии, гранитогрес, фаянс, ключове,
контакти, осветление и бойлери по инвестиционен проект, като всички разходи за
довършителни работи и оборудване са за сметка на продавача и са включени в
продажната цена; 2) за своя сметка да изгради обекта, предмет на нотариалния
акт, в степен на завършеност годна за снабдяването му с удостоверение за
въвеждане в експлоатация (разрешение за ползване) и да въведе същия в
експлоатация, като всички разходи за това са включени в продажната цена; 3) за
своя сметка в срок до 01.12.2011г. да извърши промяна на предназначението на
самостоятелния обект в сграда, предмет на нотариалния акт, като
предназначението бъде променено от “бар-заведение” в “бистро” и да снабди същия
с удостоверение за експлоатация (разрешение за строеж), като всички произлезли
за продавача разходи по промяна на предназначението на самостоятелния обект в
сграда, предмет на нотариалния акт, са включени в продажната цена.
На 01.07.2011г. е сключен друг договор
за покупко-продажба на недвижим имот между същите страни, оформен в нотариален
акт № 177, том ІІІ, рег.№ 3260, дело № 550/2011г. на нотариус Линка Чуткина с
рег.№ 600 на НК и район на действие Несебърския районен съд, по силата на който
“М.-**” ООД е продал на “Г.П.” ЕООД правото на собственост върху 7/10
(седем десети) идеални части от следния недвижим имот, а именно : Поземлен имот
с идентификатор № ********** по кадастралната карта и кадастралните регистри на
град Свети Влас, одобрени със Заповед № РД-18-48/03.10.2005г. на Изпълнителния
директор на АК, с последно изменение на кадастралната карта и кадастралните
регистри със Заповед № КД-14-02-1679/29.10.2010г. на Началника на СГКК-Бургас,
с адрес на имота: град Свети Влас, местност “Юрта”, с площ от 1952 кв.м., с
трайно предназначение на територията: урбанизирана; начин на трайно ползване:
за друг курортно-рекреационен обект, при съседи: ПИ №№ 11538.2.67, 11538.2.38,
11538.2.107, 11538.2.25, 11538.2.73, ведно с правото на собственост върху
подобренията, изградени в поземления имот, без сградите.
На 28.09.2011г. е издадено
Удостоверение № 197 от Главния архитект на Община Несебър за въвеждане в
експлоатация на строеж: “Жилищна сграда – секция “А”, секция “Б” и секция “В”,
с идентификатори по кадастралната карта **********.1, **********.2 и **********.3,
находящ се в имот с идентификатор по кадастрална карта **********, местност
“Юрта”, град Свети Влас, община Несебър. В удостоверението като възложители са
посочени Г.А.Ч.(като собственик на 3/20 идеални части от поземления имот), Т.Г.К.(като
собственик на 3/20 идеални части от поземления имот), “М.-**” ООД, и “Г.П.”
ЕООД.
С пореден договор за
покупко-продажба, сключен на 14.12.2011г. между “М.-**” ООД, от една страна в качеството му
на продавач, и “Г.П.” ЕООД, от друга
страна в качеството му на купувач, продавачът е прехвърлил на купувача правото
на собственост върху следния недвижим имот, находящ се в град Свети Влас, в
жилищна сграда – комплекс “Златно око Р.”, с кадастрален идентификатор **********.2,
построена в поземлен имот с кадастрален идентификатор ********** по
кадастралната карта и кадастралните регистри на град Несебър, одобрени със
Заповед № РД-18-48/03.10.2005г. на Изпълнителния директор на АК, с последно
изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри със Заповед № КД
14-02-1679/29.10.2010г. на Началника на СГКК-Бургас, който комплекс се състои
от три броя жилищни сгради в режим на етажна собственост с
идентификатори **********.1, **********.2, **********.3, а именно Самостоятелен
обект в сграда с адрес: град Свети Влас, местност “Юрта”, вход Б, етаж 0, обект
А4, представляващ имот с кадастрален идентификатор **********.2.4, с
предназначение на самостоятелния обект: за офис, със застроена площ от 66,96
кв.м., ведно с 12,99 кв.м. идеални части от общите части на сградата, като
площта на обекта, ведно с общите части, възлиза на 79,95 кв.м., ведно с
припадащите се идеални части от правото на строеж върху поземления имот, върху
който е построена сградата.
Трима от инвеститорите – “М.-**”
ООД, Г.А.Ч.и Теодора Георгиева Кирилова, са предприели действия по отчуждаване
на притежаваните от тях самостоятелни обекти в трите сгради, като за повечето
продажби, извършени от тях, са представени договорите, сключени в нотариална
форма, и които договори представляват и документите за собственост на
приобретателите, които се явяват и етажни собственици в отделните сгради.
Между лицата, закупили имот в
една от сградите, е и ищецът Ю.П.А., като договорът му за покупко-продажба на
недвижим имот, сключен между него като купувач и продавача “М.-**” ООД на
27.06.2016г., е обективиран в нотариален акт № 37, том VІ, рег.№ 6990, нот.
дело № 960/2016г. на нотариус Стоян Ангелов с рег.№ 208 на НК и район на
действие Несебърския районен съд, по силата на който договор Юри П.А. е закупил
следния недвижим имот, находящ се в град Свети Влас, община Несебър, в жилищна
сграда – комплекс “Златно око Р.”, построена в поземлен имот с идентификатор **********
съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри на град Несебър, одобрени
със заповед № РД-18-48/03.10.2005г. на Изпълнителния директор на АК, с последно
изменение със Заповед № КД-14-02-1679/29.10.2010г. на Началника на СГКК-Бургас,
а именно: Апартамент № В1, представляващ Самостоятелен обект в сграда с
идентификатор **********.3.4, с адрес на имота: град Свети Влас, предназначение
на самостоятелния обект: Жилище, апартамент; брой нива на обекта: 1, със
застроена площ от 46,59 кв.м., ведно с 8,79 кв.м. идеални части от общите части
на сградата и от правото на строеж върху поземления имот, върху който е
построена сградата, като площта на апартамента ведно с общите части възлиза на
55,38 кв.м.
Всички тези етажни собственици
едновременно с придобиването на собствеността върху съответния самостоятелен
обект, са сключвали и договор за управление и поддръжка на общите части в жилищен комплекс от
затворен тип “Златно око Р.”. Насрещна страна по всички тези договори е “ГОЛДЪН
ПИК” ООД, в качеството му на управител, а в тях е посочен, че се сключва на
основание чл.2, ал.1 от Закона за управление на етажната собственост и всички
са с нотариална заверка на подписите и са вписани в Службата по вписванията –
Несебър. Договорите имат за предмет управление на общите части на жилищен
комплекс от затворен тип “Златното око Р.” в град Свети Влас, местност “Юрта”,
което управление обхваща осигуряване на контролиран достъп на трети лица в
комплекса; организация на вътрешния ред в сградите и общите съоръжения на
комплекса; оказване на всякакво съдействие и подпомагане на собствениците с цел
спокойно и необезпокоявано ползване от тяхна страна на жилищата им и комплекса
като цяло и упражняване правата им на собственост; техническа поддръжка на
басейна, зелените площи и дворното пространство; осигуряване на целогодишна охрана
на комплекса; извършване на санитарно-хигиенно обслужване на общите части на
жилищните сгради и околното пространство; изплащане на задълженията към
съответните експлоатационни дружества и фирми-доставчици за предоставените от
тях услуги по снабдяването с вода, електричество, телекомуникационни услуги,
охрана и други подобни, отнасящи се до общите части на Комплекса; организиране
и управление на платени обслужващи дейности в комплекса. Това управление е
възложено на управителя “Г.П.” ЕООД от съответния собственик, сключил договора
с него, и който собственик се е задължил да заплаща на управителя годишна такса
за покриване на разходите за управлението и обикновената поддръжка на комплекса
за всеки самостоятелен обект, която такса е определена на цена на квадратен
метър върху самостоятелната площ на самостоятелния обект ведно с припадащите му
се идеални части от общите части на сградата, която да се заплаща до 31-и март
на предходната година, за която се дължи (авансово). Наред с таксата е
предвидено съответният собственик да заплаща и пропорционално на притежаваните
от него идеални части от общите части на сградата и всички непредвидени
разходи, свързани с отстраняване на аварии и повреди на общите инсталации,
оборудване, уредби и други общи части на сградата и комплекса, както и всички
необходими разходи (неотложни разходи), във връзка с осигуряване на
техническата изправност на сградата и съоръженията и инсталациите в нея и
комплекса с оглед запазването на здравето и безопасността на обитателите и гражданите,
така и всички планирани разходи, необходими за капитален ремонт на сградите и
съоръженията в комплекса, които представляват общи части, както и всички
полезни разходи, с които се увеличава стойността на сградата при преустройства
и ремонт на общите части. Договорите са сключвани за срок от пет години, след
изтичането на който страните следва да подпишат предложен от управителя нов
договор за управление и поддръжка, а ако управителят не предложи нов договор в
двумесечен срок преди изтичане на първоначалния срок или ако в същия този
двумесечен срок никоя от страните не отправи до другата писмено предизвестие за
прекратяването на договора, същият се счита за автоматично продължен за нов
срок от 5 години.
Етажният собственик Т.И. П. е
заявила себе си на 17.08.2018г. за управител Етажната собственост на комплекс “Г.А.”,
в град Свети Влас, местност “Юрта” с подадено от нея Уведомление по чл.46б от ЗУЕС до Община Несебър.
През периода от 07 септември
2018г. до 04 април 2019г. от името на 15 етажни собственици са отправени
нотариални покани до “Г.П.” ЕООД, в които се твърди, че последният не изпълнява
задълженията си по сключените договори за управление и поддръжка, като в
комплекса не се осъществяват охранителни дейности, поради което достъпът до
сградите и до самостоятелните обекти в тях не е контролиран, асансьорните
съоръжения не работят, не се поддържа хигиена. Не се извършва и техническа
поддръжка на басейна, поради което не може да се ползва, изоставени са и
тревните площи. Направени са изявления, че договорите се развалят на това
основание. Нотариалните покани са изпратени от нотариуса за връчване чрез
призовкар, но при посещенията на адреса на управление на „Г.П.“ ЕООД на 11.9.2018г. и на 29.09.2018г. управителят
или представител не е открит, поради което са залепени уведомления.
На 08.07.2019г. Т.И. П., в
качеството й на управител на Етажната собственост, е изготвила и подписала
покана за свикване на Общо събрание на основание чл.12, ал.1, т.1 от ЗУЕС,
което да се проведе на 16.07.2019г. от 19:00 часа в двора на комплекс “Г.А.”, с
начало на регистрацията в 18:00 часа, при следния дневен ред: 1. Отчет за
дейността на управителя за периода от 17.07.2018г. до 15.07.2019г.; 2. За
поставяне на рекламни конструкции на сградата; 3. Приемане на промени в
Правилника за вътрешния ред на ЕС; 4. За поставяне на леки строителни
конструкции (навес) на тераса на апартамент ВА 12, вход **********; 5.
Упълномощаване на Управителя да предприеме съдебни действия срещу собствениците
на имоти, които пречат на другите собственици да ползват общите части на
сградата.
Поканата за свикване на
събранието е поставена на входните врати на сграда “Г.А.” на 08.07.2019г., за
което действие е съставен протокол, подписан от Т.И. П. – управителя, и от един
свидетел – етажния собственик Галина Михайловна Сечкова.
За провеждане на събранието е
съставен протокол, според който регистрацията на участниците е започнала в
18:00 часа на 16.07.2019г., а самото събрание е започнало в 19:00 часа, както е
било обявено и в поканата, и че към обявения час за провеждане на Общото
събрание са се регистрирали собственици и техни представители, които са представлявали
90,88 % идеални части от общите части на Етажната собственост, формирана от
идеалните части и на трите сгради. Този кворум на събранието е бил намален с
2,65%, тъй като са били анализирани пълномощните от етажните собственици А.В.Т.и
Т. Т.М.Х., с които са упълномощили съответно Н.Г.Т.и Е.М.М., да ги
представляват на събранието, и е преценено, че те не са заверени “вярно с оригинала” и не са били с придружен
превод от руски на български език. Освен това пълномощните не били представени
като заверени преписи и с превод в срока по чл.16, ал.6 от ЗУЕС – 7-дневния срок
за изготвяне на протокола от събранието.
В протокола е посочен и дневния ред, при който е проведено събранието според
обявения в поканата за свикването му. Не е посочено от кого са направени
предложенията за председател на събранието и за секретар-протоколист, но не е
изрично посочено, че секретар-протоколистът е предложен от председателя на
събранието съгласно изискването на чл.16, ал.4, изр.2-о от ЗУЕС. Следва да се приеме, че това не се
е случило след като в протокола е отбелязано, че секретар-протоколиста е
предложен преди да бъде избран председател на събранието. Така за председател
на събранието е избрана Т.И. П., който избор е бил излишен, предвид изискването
на чл.16, ал.2 от ЗУЕС, а за секретар-протоколист е избран адвокат Ц.П.М., като
изборът им е направен с единодушно гласуване. С обикновено мнозинство от
представените на събранието идеални части от общите части на ЕС с гласуването
по т.1 от дневния ред е приет и одобрен отчета за дейността на управителя за
периода от 17.07.2018г. до 15.07.2019г. С решението по т.2 от дневния ред,
прието с единодушие да се предприемат незабавни действия по демонтиране на
поставената върху фасадата на сградата рекламна табела с надпис “JAZZ CLUB”, за което
е упълномощен управителя да предприеме необходимите действия, включително да
сезира компетентната общинска администрация, а с решението по т.3 от дневния
ред с обикновено мнозинство етажните собственици са приели в Правилника за
вътрешния ред в Етажната собственост да се предвидят санкции по отношение на
лице/а – етажни собственици, които ограничават достъпа на останалите
собственици да ползват общи части в сградата и/или извършват преустройство на
общи части, като санкцията да бъде глоба в размер на 500 лева поотделно за
всеки случай и за всяко установено нарушение. Пак с обикновено мнозинство
(53,29% ид.ч. от общите части са гласували “за”, против – 34,94%, и 0%
“въздържал се”), са приети решенията по т.4 от дневния ред, според което ОС на
ЕС дава разрешение на собственика на апартамент ВА 12 да постави на терасата си
козирка или друг вид навес от лека и немонолитна конструкция, и по т.5 –
Упълномощаване на управителя да предприеме съдебни действия срещу собствениците
на имоти, които пречат на другите собственици да ползват общи части на
сградата. Събранието и приключило в 21:15 часа на 16.07.2019г. В протокола от
ОСЕС е посочено, че неразделна част от него са Протоколът за регистрация и
листите за гласуване, съответно не е изрично посочено, че пълномощните са неразделна
част от протокола.
Протоколът за регистрация
представлява списък на етажните собственици, номерът на самостоятелния обект,
който те притежават, площта на съответния обект и прилежащите към него идеални
части от общите части в квадратни метри от съответната сграда. Посочен е и притежаването
на идеалните части от общите части в проценти, но този процент не е съобразен
със съответния документ за собственост, в който тези прилежащи части са
посочени в квадратни метри (само в някои нотариални актове са посочени и в проценти),
като в протокола за регистрация идеалните части са посочени в проценти, но
върху общите части и на трите сгради, образуващи Етажната собственост, с което
се обяснява това разминаване. Протоколът за регистрация съдържа и подписите на
участниците.
Гласуването по отделните точки от
дневния ред се е извършвало по предварително раздадени на участниците листи за
гласуване, в които е посочено кой от етажните собственици е участвал лично и
кой е бил представляван от пълномощник, както и идеалните части в проценти от
общите части съгласно посоченото с протокола за регистрация, както и името на
конкретния пълномощник. Листите за гласуване са попълвани от съответния
участник на събранието, като е посочил в него как е гласувал при вземането на
решенията по отделните точки от дневния ред – “за”, “против” или “въздържал се”.
Листите за гласуване са подписани от съответния етажен собственик или негов
пълномощник и са били предадени в края на събранието и въз основа на които
листи е изчислен кворумът, с който са вземани решенията по отделните точки от
дневния ред въз основа на предложенията за гласуване.
На 23.07.2019г. Управителят на ЕС
Т. П. е изготвила съобщение, подписано от нея, с което уведомява етажните
собственици на самостоятелни обекти в трите сгради, че протоколът от
проведеното на 16.07.2019г. Общо събрание на Етажната собственост е изготвен и
всеки собственик, ползвател или обитател може да се запознае със съдържанието
му. Съобщението за изготвения протокол от събранието е било поставено на
входната врата на комплекс “Г.А.” в 11:30 часа на 23.07.2019г., за което действие
е съставен протокол, подписан от управителя на ЕС Т.И. П. и етажния собственик
Галина Михайловна Сечкова като свидетел.
Въз основа на така приетото за
установено от фактическа страна съдът направи следните правни изводи:
Съобразно разпоредбата на чл.40,
ал.1 и ал.2 от ЗУЕС, всеки собственик може да иска отмяна на незаконосъобразно
решение на общото събрание на етажната собственост, което следва да стори в
30-дневен срок от оповестяване на протокола по реда на чл.16, ал.7 от ЗУЕС. В
тази разпоредба е предвидено поставянето на видно и общодостъпно място на входа
на сградата съобщение за изготвения протокол от ОСЕС от Председателя на УС на
ЕС, като едновременно с това и копие от протокола от проведеното общо събрание
и приложенията към него да се предоставят на собствениците, ползвателите и
обитателите.
Формираната задължителна съдебна
практика приема, че срокът по чл.40 от ЗУЕС е преклузивен, поради което за
спазването му съдът следи служебно. Пропускането му води до извод за
недопустимост на исковата молба и оттам прекратяване на производството, респ.
оставяне на иска без разглеждане.
С оглед изложените по-горе
съображения и приетото от съда, че съобщението за изготвения протокол от ОСЕС,
проведено на 16.07.2019г., е поставено на 23.07.2019г., с предявяването на иска
за отмяна на решенията на това ОСЕС на 22.08.2019г. е спазен 30-дневния
преклузивен срок по чл.40, ал.2 от ЗУЕС, като предявяването на иска е станало в
последния 30-и ден от срока.
Съдът не споделя довода на
ищеца, че е недопустимо или незаконосъобразно събранието да бъде свикано общо
за трите сгради в комплекса, които са с отделни идентификационни номера според
кадастралната карта и че всяка сграда образува задължително отделна етажна
собственост.
Етажната собственост е
комбинация на регулирани с правни норми отношения между лица (физически и/или
юридически), които не са персонифицирана общност, но са носители на правото на
собственост върху повече от един архитектурно и функционално обособени
самостоятелни обекти (вж. § 5, т.39 от ДР на ЗУТ), намиращи се на един етаж
(част от сграда или постройка между две последователни подови конструкции - §
5, т.46 от ДР на ЗУТ), или са част от него, или се намират един над друг при
повече от един етаж, в сграда, завършена най-малко до фаза груб строеж по
смисъла на чл.181 от ЗУЕС които
отношения са по повод на упражняването на правото на собственост върху
отделните обекти в сградата, по повод управлението на съсобствените помежду им
общи части в сградата (чл.38, ал.1 от ЗС), разпоредителни промени с тях и
използването им, при което в тези отношения могат да бъдат намесени и лица,
които не са носители на правото на собственост, но са обитатели и/или
ползватели на самостоятелно правно основание чл.37 от ЗС, чл.1, чл.5, чл.8,
ал.1 от ЗУЕС. Етажната собственост като сложно съставно правоотношение възниква
без да е необходим нарочен административен акт или волеизявление, насочено към
този резултат на лицата, собственици на повече от един архитектурно и функционално
обособени самостоятелни обекти в една сграда, а веднага щом в сградата правото
на собственост върху обектите се придобие по всички допустими правомерни начини
(чл.77 от ЗС) от поне две различни лица, т.е. възникването е по силата на самия
закон, който определя дяловете им в общите части на сградата (чл.40 от ЗС).
Съгласно приетото с Решение №
440 от 12.03.1959г. по гр.д.№ 8461/58г. на ВС, II г.о.,
етажната собственост може да бъде създадена и когато етажите или части от
етажите се намират в отделни сгради. Това разбиране се споделя и от новата
практика на ВКС, например Решение № 335 от 12.01.2012г. по гр.д.№ 285/2011г. на
ВКС, II г.о. Налага се извод, че не съществува
пречка при построяването на две или повече отделни сгради общите части на
сградите да се намират в режим на етажна собственост, като това тяхно решение е
намерило отражение в публичния регистър при Община Несебър, където е вписана
етажната собственост на 17 август 2018г. По този начин собствениците на
самостоятелните обекти в сгради са изявили очевидната си воля етажната
собственост между трите сгради да бъде обща, която вола е намерила израз във
взетото решение в този смисъл, вписано по реда на ЗУЕС в публичния регистър към
Община Несебър.
В тази връзка, макар и на
процесното общо събрание да не е взето решение по чл.17, ал.6 от ГПК, респ. не
са представени доказателства, че на предходното такова събрание, проведено на
17.08.2018г., да е вземано решение за определяне на идеалните части за всеки
самостоятелен обект, след като съдържанието на протокола от ОС на ЕС,
неразделна част от който е протоколът за регистрация, в който са посочени
идеалните части от общите части в проценти за трите сгради, не е оспорено в
срока по чл.16, ал.9 от ЗУЕС, в частност не е възразено по начина на определяне
на идеалните части, същият се е стабилизирал, поради което неоснователно се
явява възражението на ищеца, че събранието е проведено при неизяснен кворум
(Решение № 692 от 30.07.2019г. по в.гр.д.№ 739/2019г. по описа на Окръжен съд –
Бургас).
Особеното при етажната
собственост е наличието на общи части, които принадлежат на всички собственици
и върху които те имат идеални части. Тези части трябва да се управляват и
затова законодателят въвежда правната уредба на управлението със Закона за
управление на етажната собственост. Управлението се осъществява от общото
събрание и управителен съвет/управител, т.е. от органи с компетентности,
предвидени в закона. А всеки собственик, съобразно дела си в общите части, е
длъжен да участва в разноските, необходими за поддържането или възстановяването
им и в полезните разноски, за извършването на които е взето решение от общото
събрание. Ако обаче обектите, притежавани от етажните собственици в
индивидуалната собственост, са придобити в затворен комплекс, управлението от
закона, предвидено за ЕС, се дерогира с договора по чл.2 от ЗУЕС – договор за
управление на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в
жилищен комплекс от затворен тип. Следователно смисълът на закона е
управлението на общите части на обекти, включени в затворен комплекс, да се
изземе от етажните собственици и да се предостави на възложителя, инвеститора,
търговеца, който е построил затворения комплекс. Влизайки в затворения
комплекс, купувайки жилище или друг обект в затворен комплекс, приобретателите
не са ограничени в своите вещни права – те придобиват право на лична
собственост и идеални части от общите части, но те доброволно, по силата на
договора по чл.2 от ЗУЕС, се отказват от управлението на общите части и го
предоставят на инвеститора. Чл.2 от ЗУЕС е специална разпоредба по отношение на
останалите норми на ЗУЕС, като се отнася единствено до комплекси от затворен
тип, както и само до управлението на общите части на същите.
Договорът се сключва при продажба
на имота от инвеститора на купувача и е неразделна част от нотариалния акт.
Нотариалният акт определя какви вещни права се прехвърлят на купувача, който
влиза в етажната собственост и придобива право на собственост върху обекта и
идеална част от общите части на сградата, която се намира в режим на етажна
собственост. В отличие от обикновената етажна собственост, тази в затворения
комплекс не се осъществява от органи – общо събрание, управител, а се регулира
в договора, който договор установява особен режим на управление, който дерогира
общите правила на ЗУЕС.
Инвеститор, който иска да
централизира управлението на общите части и да изключи управлението на общите
части от органите на етажната собственост, трябва да се възползва от
възможността, която му предоставя чл.2 от ЗУЕС – да сключи с всички собственици
договори в писмена форма с нотариална заверка на подписите и да ги впише в
имотния регистър в Агенцията по вписванията по партидата на всеки от самостоятелните
обекти. Договорите трябва да имат еднакво съдържание и в тях детайлно и
подробно да е уредено управлението на общите части на етажната собственост.
Законът обаче не е предвидил принуда за
сключване на такива договори. Правата и задълженията по тях не възникват по
силата на закона. Инвеститорът трябва да предвиди правните средства за
сключване на такива договори – той може или да свърже договора по чл.2 от ЗУЕС
с договора за продажба на имота, т.е. с нотариалния акт, или да съгласува с
купувача неговите клаузи. Не е изключено собственикът на самостоятелния обект
да не изпълнява договора и да се стигне до разваляне от страна на инвеститора.
Тогава той ще се изключи от договорния режим на управление на етажната
собственост. Така ще се стигне до заобикаляне на режима по чл.2 от ЗУЕС и
собствениците могат да тръгнат на плоскостта на режима по ЗУЕС, в който се
съдържа огромна празнота, понеже не регламентира правните средства за постоянно
действие на договора по чл.2, нито урежда последиците ако договорът не бъде
сключен или бъде прекратено действието му. Според съдебната практика в този
случай ще се прилага субсидиарно общия режим на управление на етажната
собственост чрез решения на общо събрание, отмяна на решенията и т.н. (Решение
№ 720 от 05.08.2019г. по в.гр.д.№ 818/2019г. на Окръжен съд – Бургас).
Ако обаче е сключен договор по
чл.2 от ЗУЕС между инвеститора и собственика на имота и този договор е сключен
в предвидената в закона форма и е вписан, той обвързва и частните правоприемници
на страните по него – приобретателя на инвеститора и приобретателя на
собственика на самостоятелния обект, ако той го продава. Приобретателят на
инвеститора придобива правата и задълженията по договора по чл.2 от ЗУЕС и
получава правното качество на инвеститор, а купувачът е обвързан от действието
на договора, сключен от неговия праводател. С Решение № 586 от 05.07.2019г. по
в.гр.д.№ 668/2019г. по описа на Окръжен съд – Бургас, е изразено обратното
становище, че отричането на едната страна качеството на инвеститор, означава
липса на затворен комплекс и трябва да се прилагат общите правила за
управлението на етажната собственост по ЗУЕС, като договорът по чл.2 се
определя като нищожен (Решение № 720 от 05.08.2019г. по гр.д.№ 818/2019г. по
описа на Окръжен съд – Бургас).
Съдът намира, че част от договорите
за управление и поддръжка на общите части в комплекса, за които са изпратени
нотариални покани за тяхното разваляне от името на етажните собственици –
страните по него, не са прекратили действието си поради развалянето им, като
съдът намира, че в случая не се налага изследване на въпроса дали задълженията
по тези договори за изпълнявани точно от страна на инвеститора по тях „Г.П.“
ЕООД, предвид заявеното с тези нотариални покани виновно неизпълнение на
договорните задължение като основание за едностранното им разваляне, както и
дали волеизявлението на съответната страна е имало за последица такова
разваляне и дали е била налице някоя от условията на чл.87 от ЗЗД, за което подробни
съображения е изложил процесуалният представител на ищеца в писмените си
бележки. Следва да се отбележи само, че тези нотариални покани са изпращани от
името на А.В.Д., който се е представял в тях за пълномощник на етажните
собственици, от чието име, изхождат нотариалните покани. Доказателства за
надлежно възникнала и съществуваща представителна власт в полза на това лице и
за извършването на това конкретно действие, по делото липсват. А.В.Д. е бил упълномощен
единствено от Т.И. П., в качеството й на управител на ЕС (пълномощното на лист
550-551 от делото), като делегираните права са свързани само за извършвани
плащания и да я представителства пред електроснабдителното дружество, пред търговеца,
извършващ дейности по поддръжката на асансьорната уредба и държавни органи. В
случая не се налага да се обсъжда нито въпросът дали следва да се счита, че
действията на мнимия представляван са потвърдени от съответния етажен
собственик, нито, че нотариалните покани не са връчени от нотариуса, тъй като
представител на „Г.П.“ ЕООД – инвеститора, до който тези нотариални покани са
адресирани, не е открит на адреса на управление. Достатъчно е да се направи
извод, че действия по прекратяване на тези договори поради развалянето им е
предприела единствено управителят Т. П., макар и чрез пълномощник, която не е
страна по тези договори, и то без знанието и съгласието на самите собственици,
или поне не на всички от тях, който извод следва да се направи от
обстоятелството, че един от етажните собственици, от чието име е изготвена и
изпратена нотариална покана – Елена Алексеевна Олейник, е подписала Анекс от
01.06.2020г. към сключения от нея преди това договор за управление и поддръжка
на общите части на комплекса с инвеститора (управител) „Г.П.“ ЕООД, като според
изявлението на този собственик в анекса, същата счита, че сключеният от нея
договор продължава действието си, което е обратния смисъл на изпратената преди
това от нейно име нотариална покана. От значение за това обстоятелство пък е
неоспорването истинността на този документ – Анекса към договора, за да се
приеме, че етажният собственик е направил такова изявление, като ирелевантно в
случая е дали формата, в която е подписан анекса е достатъчен за да произведе
действие.
Все пак, по делото не са
представени доказателства, че такива договори за управление и поддръжка с
нотариална заверка на подписите и вписани в Службата по вписванията – Несебър,
са сключени с всички етажни собственици в комплекса.
Жилищният комплекс от затворен
тип съществува обективно, когато са изпълнени изискванията на закона, когато
той притежава белезите, определени в § 1, т.3 от ДР на ЗУЕС: 1) наличие на
повече от една сгради в режим на етажна собственост, 2) наличие на други обекти
и обслужващи собствениците и обитателите, 3) всички обекти са изградени върху
комплекс, обособен в урегулиран поземлен имот, 4) спазени са изискванията на
контролиран достъп на външни лица, ограничен е достъпът на външни лица.
Комплексът от затворен тип е обективна даденост. Не може някакъв акт, в това
число и договорът по чл.2 от ЗУЕС, да определят дали това е комплекс от
затворен тип или не. Договорът не е иманентен белег на комплекса от затворен
тип. Договорът е последица – ако
е построен такъв комплекс, собствениците на самостоятелни обекти са длъжни да
сключат договор за управление с инвеститора, което следва от легалната
дефиниция по § 1, т.3 от ДР на ЗУЕС, който не визира като елемент наличието на
договор по чл.2. Понастоящем обаче все още се приема в практиката, че при
липса на договор по чл.2 от ЗУЕС, сключен в писмена форма с нотариална заверка
на подписите, няма комплекс от затворен тип, а обикновена етажна собственост и
в процеса етажните собственици като ищци се легитимират чрез управителя на ЕС
въз основа на решение, взето на проведено съобразно общите правила на ЗУЕС общо
събрание (Определение № 868 от 15.09.2015г. по гр.д.№ 2897/2015г. II г.о. на ВКС).
Затова още по-малко на етажните
собственици може да бъде позволено да решат в един момент, включително и с
решение, взето на свикано от тях Общо събрание по реда на ЗУЕС, че комплексът
вече престава да бъде такъв от затворен тип, и такова едно решение да бъде
признато, по който начин да се насърчават и признават решения на общото
събрание на етажната собственост да регулират начина и реда за ползване на
съоръженията, които са издигнати със средствата и труда на инвеститора. Нещо
повече, да им се позволи да ползват безвъзмездно незастроената част от
комплекса и изградените в него съоръжения, да считат вече същите за общи части
и да предвиждат и поемат те разноските да поддържат имущество, което не
притежават.
Очертаващата се в последно
време тенденция, която според настоящия състав ще се развива и задълбочава, за
беззаконие и хаос в управлението на отношенията между инвеститора и
индивидуалния собственик на обект, не би могла да бъде разрешена с предстоящата
съдебна практика с отделни съдебни решения (напр. Определение №
802/17.12.2020г. по гр.д.№ 1213/2020г. на ВКС, IV г.о.).
Управлението вече се изплъзва от ръцете на инвеститора, той дори загубва
контрол върху вещите, които са обект на неговата лична и изключителна
собственост. При липса на договор, управлението преминава в ръцете на етажните
собственици, а те, освен управлението на общите части, неоснователно си
присвояват и управлението на терена, зелените площи, басейна и други
съоръжения, изградени и намиращи се в собственост на инвеститора. Затова не
следва да се признават управителните правомощия на етажната собственост без да
се отчита, че те се разпространяват самоволно върху изключителната собственост
на инвеститора. Последният инвестира в поддръжката и създаването на съоръженията,
носи отговорността за тях, плаща данъци, а управлението им, тяхното ползване
неоснователно става с решения на общото събрание на етажните собственици, които
съдът приема за законосъобразни, защото били по реда, определен в ЗУЕС. При
това без етажната собственост да е персонифицирана и без да има правен статус
на търговец. На практика се елиминира договорът като основен регулаторен
механизъм и в противоречие със закона и елементарни правила на вещното право
етажната собственост чрез решения се домогва до ползване на чужда собственост,
извършва търговска дейност в противоречие със закона като сключва договори да
поддръжка с трети лица и излиза извън своята компетентност, което не бива да
бъде допускано и насърчавано.
Възражението на ответната
страна, че сградата не е изградена в жилищен комплекс от затворен тип по
смисъла на § 1, т.3 от ДР на ЗУЕС е неоснователно. От удостоверение № 197 от
28.09.2011г. на Главния архитект на Община Несебър е видно, че трите сгради, а
именно тези с идентификационни номера **********.1, **********.2 и **********.3,
са построени в един урегулиран поземлен имот, който е с кадастрален идентификатор
********** в местност „Юрта“, град Свети Влас. В поземления имот – дворното
пространство, има изграден басейн, обособени са зелени площи, които са
предоставени за общо ползване само от собствениците и обитателите и съставляват
други обслужващи обекти по смисъла на § 1, т.3 от ДР на ЗУЕС, които са предмет
на сключените договори за управление и поддръжка на общите части в комплекса,
но за които Етажната собственост твърди, че е поела разходите по тяхната
поддръжка от 2018-а година. С тези договори инвеститорът освен техническата
поддръжка на басейна, зелените площи и дворното пространство, организирането и
управлението на платени обслужващи дейности в комплекса, е поел и задължението
да осигурява целогодишна и денонощна охрана, което на практика означава
спазване изискванията за контролиран достъп на външни лица и ограничаване на
достъпа им до комплекса. Контролиран достъп означава да е ограничен или дори
забранен достъпът на лица, които не обитават обекти в комплекса, да ползват и
да се намират без разрешение на терена на комплекса. Както в терен, който е лична
собственост, не може да се влиза свободно, така не може да се посещава и да се
ползват съоръженията, които се намират на територията на затворения комплекс. И
за това се грижи инвеститорът, като контролира кои лица влизат и с каква цел.
Контролът може да се осъществява чрез лична охрана, прегради, камери, сигнали и
други охранителни средства.
Що се отнася до възражението, че
изпълнителят по договорите за управление и поддръжка – „Г.П.“ ЕООД, няма
качеството на инвеститор, то същото не се подкрепя от събраните по делото доказателства.
Напротив, това дружество е придобило собствеността върху по-голямата част от
поземления имот, въз основа на сделка, сключена с предишния инвеститор „М.-**“
ООД, като последният, макар и да е бил възложител на строежа, след като е
прехвърлил притежаваните от него идеални части от правото на собственост върху
поземления имот, и макар да притежава понастоящем самостоятелни обекти в
комплекса, е изгубил качеството си на инвеститор на комплекса, като сам е
прехвърлил това качество на своя съконтрахент. Последица от това е, че „Г.П.“
ЕООД е вписан като инвеститор в Удостоверението за въвеждане в експлоатация на
строеж, и в това качество именно той, а не друг от притежаващите идеални части
от поземления имот, е участвал при сключването на договорите със собствениците
за поддръжката и управлението на общите части в комплекса.
Законът предоставя възможност
на инвеститора да изгради сградата, обектите, в която ще бъдат в режим на
етажна собственост, като жилищен комплекс от затворен тип. Решението е било на
предишния инвеститор „М.-**“ ООД и принадлежността към такъв комплекс
представлява важна характеристика на всеки един от самостоятелните обекти в
сградата. Всяко лице, което желае да закупи имот в такава сграда, отнапред е
информирано, че освен собствеността върху съответния обект, ще получи от
инвеститора (независимо дали първоначален или последващ) и особен режим на
ползване и поддържане на общите части. Законът не предвижда решението на
инвеститора да бъде санкционирано от администрацията в процеса на проектиране,
изграждане и въвеждане на сградата в експлоатация. Достатъчно е инвеститорът да
договори с лицата, придобиващи собственост върху самостоятелните обекти, че
общите части на сградата и прилежащата земя ще се поддържат и управляват като
жилищен комплекс от затворен тип.
По отношение на провеждане на
самото събрание, следва да се отбележи, че наред с констатираното нарушения на
чл.16, ал.4, изр.2-о от ЗУЕС, в останалата част протоколът от проведеното на
16.07.2019г. ОСЕС отговаря на изискванията за съдържание по чл.16, ал.5, тъй
като съдържа изявленията и предложенията, подложени на гласуване, както и от
кого са направени (доколкото от ищците не се твърди на събранието да са водени
разисквания или да е имало изявления и предложения, които да не са обективирани
в протокола), както и взетите решения; от протокола за регистрация и листите за
гласуване се установява кой от етажните собственици, респ. техните
пълномощници, как е гласувал. Останалите изисквания на протокола също са
спазени – датата и мястото на провеждане на общото събрание, дневния ред и
приетите решения, имената на присъствалите лица, техните подписи, номерата на
притежаваните от всеки от тях самостоятелни обекти. Протоколът е подписан от
председателстващия събранието и от протоколчика.
Не е повдиган въпроса за това
кой от етажните собственици е представляван от пълномощник и дали това е
отразено в протокола от ОСЕС, респ. в протокола за регистрация и в листите за
гласуване, въобще не се твърдят нарушения по чл.14 от ЗУЕС, поради което съдът
не следва да обсъжда въпросите за представителната власт на събранието при
провеждането му и гласуванията. При предявен конститутивен иск по чл.40, ал.1
от ЗУЕС преценката за законосъобразност, която е длъжен да извърши съдът, е
ограничена само до изрично посочените в исковата молба нарушения,
представляващи самостоятелни основания за отмяна на атакуваните актове на
общото събрание. Това следва от характера на производството, което е исково и
съдът дължи произнасяне само по заявените в исковата молба основания (Решение №
58 от 25.03.2014г. по гр.д.№ 5704/2013г. на ВКС, I г.о.).
Недопустимо е след изтичане на преклузивния срок по чл.40, ал.2 от ЗУЕС да се
релевират нови основания за порочност на оспорените решения, взети на ОС на ЕС,
включително и чрез поясняване и допълване на исковата молба по реда на чл.143,
ал.1 от ГПК. По този ред, след разрешаване на предварителните въпроси, ищецът
може да допълни исковата си молба чрез релевиране на фактически твърдения, но
само в пределите на заявеното основание. Освен това нито нови основания, нито
обосноваване чрез конкретни фактически твърдения в рамките от заявения от ищеца
предмет на спора на заявени такива в исковата молба, не са правени в съдебно
заседание или след изготвяне на доклада по делото, от ищцовата страна.
Съдът не намира и че са вземани
решения извън предварително обявения с поканата дневен ред, а когато ищецът твърди
за нарушение по чл.16, ал.3 от ЗУЕС, по същество изисква в дневния ред да се
предвидят проекто-решения, което съдът не намира за уместно.
Налага се крайният извод, че след
като в случая редът на ЗУЕС за уреждане на отношенията в Етажната собственост,
свързани с управлението и поддръжката на общите части, е изключен от действието
на чл.2 от ЗУЕС, а решенията са взети извън компетентността по чл.11 и чл.33 от ЗУЕС, тези решения, взети на процесното общо събрание, са нищожни и следва да
бъдат прогласени за такива (Определение № 89 от 22.05.2017г. по ч.гр.д.№ 1464/2017г.,
I г.о. на ВКС и Определение № 339 от
18.07.2018г. по ч.гр.д.№ 2612/2018г., IV г.о. на ВКС).
В полза на ищеца следва да
бъдат присъдени направените от него съдебни и деловодни разноски по делото на
основание чл.78, ал.1 от ГПК, а именно сумата в размер на 80 лева за платена
държавна такса, съгласно представения списък на разноските, която сума
ответникът следва да бъде осъден да му заплати.
На ответника не му се следват
разноски съобразно чл.78, ал.3 от ГПК с оглед изхода на процеса, поради което
претенцията му за осъждане на ищеца да му заплати направените от него разноски
за платено адвокатско възнаграждение за един адвокат в размер на 600 лева,
следва да се отхвърли като неоснователна.
Предвид гореизложеното,
Несебърският районен съд
Р
Е Ш И :
ПРОГЛАСЯВА за нищожни ВСИЧКИ решения на Общото
събрание на Етажната собственост на сгради с идентификатори № **********(вход
А), № **********.2 (вход Б) и № **********.3 (вход В), с адрес: град Свети
Влас, местност „Юрта“, комплекс „Г.А. Р.“, представлявана от управителя Т.И. П.,
обективирани в протокол от Общо събрание на Етажната собственост, проведено на
16 юли 2019г.
ОСЪЖДА Етажната собственост на
сгради с идентификатори № **********(вход А), № **********.2 (вход Б) и № **********.3
(вход В), с адрес: град Свети Влас, местност „Юрта“, комплекс „Г.А. Р.“,
представлявана от управителя Т.И. П., ДА ЗАПЛАТИ на Ю.П.А., роден на ***г.,
гражданин на Руската Федерация, адрес: град Москва, улица **********, сумата в
размер на 80 лв. (осемдесет лева),
представляваща направени по делото разноски за платена държавна такса.
ОТХВЪРЛЯ претенцията на
Етажната собственост на сгради с идентификатори № **********(вход А), № **********.2
(вход Б) и № **********.3 (вход В), с адрес: град Свети Влас, местност „Юрта“,
комплекс „Г.А. Р.“, представлявана от управителя Т.И. П., за осъждането на Ю.П.А.,
роден на ***г., гражданин на Руската Федерация, адрес: град Москва, улица **********,
да му заплати сумата в размер на 600 лв. (шестстотин лева), представляваща
направените по делото разноски за платено адвокатско възнаграждение за един
адвокат, като неоснователна.
Решението подлежи на обжалване
пред Бургаския окръжен съд в двуседмичен срок от съобщаването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: