РЕШЕНИЕ
№
гр.***, 28.12.2017 година
В
ИМЕТО НА НАРОДА
Червенобрежки районен съд, в публичното заседание на двадесет и трети
ноември през две хиляди и шестнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:ЙОХАН ДЖЕНОВ
при
секретаря Елеонора Йотова,
като
разгледа докладваното от съдията Дженов Гр.д.№
293 по описа за 2017 година на Червенобрежки Районен съд на
основание данните по делото и закона, за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по чл.26, ал.1 от ЗЗД
В РС – *** е постъпила искова
молба от Н.Й.Н., с ЕГН **********,*** срещу Г.Х.Х., с ЕГН ********** ***, М.Х.Ж.,
с ЕГН **********,*** и и ***, с ЕИК *** със седалище и адрес на управление: гр.
***обл. *** ул. ***, представляван от С.Б.И., с която се иска от съда да
постанови решение и прогласи нищожността на сключения между ответниците Договор
за аренда на земеделска земя от ***г., вписан в Служба по вписванията към Агенция по вписванията ***с вх. №
***/***г., ***дело ***г., поради противоречие с добрите нрави. В
исковата молба се твърди, че с Договора за аренда на земеделска земя – предмет
на делото, ответниците са се разпоредили със съсобствена с ищеца земеделска
земя, като са я отдали под аренда.
Твърди се още, че дела на ищеца е 1/6 ид. част от съсобствеността, като преди
сключване на договора той е получил по договор с МЗХ – ОДЗП, сключен на
основание чл.37в от ЗСПЗЗ за стопанската ***г. за имот в същото землище сума в
размер на 32 лв. на дка., а по договора за аренда сумата е 20 лв. на дка. Излага
подробни доводи за липсата на еквивалентност при насрещните престации и явното
накърняване на интересите му. Прилага писмени доказателства.
Съдът е изпратил исковата молба
на ответниците и е дал едномесечен срок за
отговор /чл.131 от ГПК/. В срока по чл.131 от ГПК е постъпил отговор от тримата
ответници, с който се оспорва изцяло
иска. Навеждат се подробни доводи за
неговата неоснователност. Прилагат писмени доказателства.
Ищеца редовно
призован в съдебно заседание се явява лично. Поддържат исковата претенция.
Позовава се на писмени и гласни доказателства.
Ответниците редовно
призовани се явява лично само първия ответник, като за него – адв. Ц.Ц. от ПлАК, втория ответник М.Х.Ж. – редовно призована, не се
явява, а за *** – адв. Н.И. от ПлАК. Оспорват иска изцяло, поддържат изложеното в дадените от
тях отговори на исковата молба, като излагат подробни доводи, че същия е неоснователен
и недоказан. Позовават се на писмени и гласни доказателства. Претендират
разноски.
Съдът като прецени
събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност и по
вътрешно убеждение съгласно чл.235, ал.2 от ГПК прие за установено следното:
ПО ДОПУСТИМОСТТА НА ИСКА:
Искът се води между
надлежни страни при наличие на правен интерес от воденето му. Това безспорно се
установява от представените по делото Договор за аренда на земеделска земя от ***г., вписан в
Служба по вписванията към Агенция по
вписванията ***с вх. № ***/***г., ***дело ***г., у-е за наследници на
общия наследодател; писмо от ОСЗГ – ***; платежни нареждания от Банка ДСК;
Решение № 10-Б/29.08.2002 г. на ПК – ***; Нотариален акт за дарение на недвижим
имот и нотариален акт за покупко- продажба на недвижим имот, от които се установява твърдяната облигационна връзка между
ответниците и за която се твърди, че е нищожна и правния интерес на ищеца, което
обуславя активната и пасивната легитимация на страните в процеса.
При така обсъдените по-горе обстоятелства съдът прие, че исковата
молба е допустима.
По основателността на иска:
По делото се
претендира, че Договор
за аренда на земеделска земя от ***г., вписан в Служба по вписванията към Агенция по вписванията ***с вх. №
***/***г., ***дело ***г. е нищожен поради
противоречието му с добрите нрави, аргумент от чл.26, ал.1, предл. трето от ЗЗД.
Видно от представените по делото писмени доказателства е, че
страните са съсобственици на земеделските земи предмет на процесния Договор за аренда на земеделска земя от ***г., като
квотата на ищеца в съсобствеността е 1/6 ид.част, а първите двама ответници 1/3
ид.част, която част са прехвърлили на третия ответник – страна по арендния
договор, предмет на иска.
При така установената
фактическа обстановка съдът приема следното от правна страна:
Безспорно по делото е, че с
Договор за аренда на земеделска земя от ***г. първите двама ответници, в
качеството им на съсобственици и арендодатели са сключили процесния договор за
срок от 30 години при арендна цена от 20 лв. на дка., а ищеца за стопанската ***г.
е имал сключен договор за имот в същото землище с МЗХ – ОДЗП, сключен на основание чл.37в от ЗСПЗЗ за стопанската ***г.
арендна цена в размер на 32 лв. на дка.
В конкретния случай Договорът за аренда е
подписан при условията на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ, според която разпоредба, когато
договорът е сключен само от някой от съсобствениците на земеделска земя,
отношенията помежду им се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 ЗС. Отдаването под
аренда е действие, което може да бъде извършено самостоятелно и без съгласието
на останалите участници в съсобствеността (по арг.
от чл. 3, ал. 4 ЗАЗ). В този случай възниква облигационно правоотношение само
между този съсобственик и арендатора, като в защита на интересите на останалите
съсобственици, които не са страни по договора, приложение намира разпоредбата
на чл. 30, ал. 3 ЗС (респ. защита по общия ред, ако се твърдят/докажат вреди
и/или пропуснати ползи). Ето защо съдът приема, че договорът за аренда не е
нищожен на поддържаното в исковата молба основание, тъй като е сключен в
съответствие с разпоредбата на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ, която изрично признава
възможността договорът за аренда на земеделска земя да бъде сключен само от
един или от няколко съсобственици, предвиждайки отношенията с останалите
съсобственици да се уреждат според правилото на чл. 30, ал. 3 ЗС. Специалният характер на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ, не предпоставя наличието на
решение на съсобствениците по чл. 32, ал. 1 ЗС, с неговото изискване за използване и управляване но
общата вещ по решение на съсобствениците, кза
взимането на което решение не се събраха никакви доказателства. Въпросната
разпоредба и ЗАЗ не поставят като условие за действителност на договора за аренда
знанието или съгласието на останалите съсобственици общият имот да бъде
предоставен на трето лице за временно ползване. В конкретния случай не е
необходимо да е налице пълномощно от всеки от съсобствениците, упълномощаващо
един от тях да отдава под аренда съсобствения имот, тъй като всеки съсобственик
може да сключва договор за аренда на съсобствена земеделска земя, по аргумент
от нормата на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ, която изрично предвижда такава възможност, като
в самия текст липсва изрично изискване за брой собственици, квоти, притежавани
от тях и пр., което обосновава и извода, че в случая тези обстоятелства са
ирелевантни. В този смисъл Определение № 102/25.02.2014 г. на ВКС по т. д. №
4108/2013 г., II т. о. както и посоченото от ищците Решение № 8/19.02.2014 г.
на ВКС по гр. д. № 5109/2013 г., II г. о.
Спорен по делото е въпроса,
налице ли са предпоставките на чл.26, ал.1, предл. трето от ЗЗД за прогласяване
нищожността на договора и по-конкретно, налице ли е противоречие с добрите
нрави поради липсата на еквивалентност
при насрещните престации.
По въпроса кога нееквивалентността на престациите води
до нищожност на договор за продажба поради противоречие с добрите нрави, Съдът се съобрази с правната доктрина и трайната и
непротиворечива практика на ВКС. „Добрите нрави“ са неписани общовалидни морални норми, които
съществуват като общи принципи или произтичат от тях и са критерии за оценка на
сделките. В съдебната практика, като критерий е възприета изключително
голямата разлика в престациите – така в Решение № 615 от 15.10.2010 г. на ВКС по гр.д.
№1208/2009 г. на ІІІ Г.О. на ВКС например е прието, че нищожност има поради дванадесет пъти по-ниската цена от пазарната,
а в решение 119 от 22.03.2011 г. по гр.д. № *** по описа за 2010 г. на І Г.О.
на ВКС – при двадесет и осем пъти
по-ниска цена. В решението е подчертана необходимостта от значителна липса на
еквивалентност в насрещните престации.
По абстрактен и принципен начин е
формулиран критерият за преценка на значителната нееквивалентност в
постановеното по реда на чл.290 от ГПК
Решение № *** от 25.06.2010 г. по гр.д. № ***по
описа за *** г. на І г.о. на ВКС. Според това решение съгласно чл.9 от ЗЗД страните
имат свобода на договарянето, която се рамкира от приложимите към
правоотношението законови разпоредби и от добрите нрави. Законодателят допуска,
че цената на недвижимия имот може да бъде по-ниска от данъчната оценка. В
същото време понятието добри нрави предполага известна еквивалентност на
насрещните престации и при тяхното явно несъответствие се прави извод за
нарушение, водещо до нищожност на сделката. ВКС счита, че тази неравностойност би следвало да е такава, че
практически да е сведена до липса на престация. Следователно значителна и
явна нееквивалентност на насрещните престации, която води до нищожност поради
противоречие с добрите нрави, е налице, когато насрещната престация е практически нулева. Когато престацията не е
толкова незначителна, съдът може само да
извършва преценка дали не е налице сделка при явно неизгодни условия, сключена
поради крайна нужда/унищожаемост по чл.33 от ЗЗД/,
ако такъв иск е предявен. В
обобщение – само наличието на нееквивалентност на насрещните престации според
представата на съда не е достатъчно, за да се стигне до извода, че сделката е
нищожна поради противоречие с добрите нрави. Известна обективна нееквивалентност е допустима, тъй като свободата на
договаряне предполага преценката за равностойността на престациите да се
извършва от страните с оглед техния интерес. Следващата степен на
нееквивалентност на престациите може да представлява сделка, сключена при явно
неизгодни условия и ако страната е в състояние на крайна нужда, порокът би бил унищожаемост по чл.33 от ЗЗД.
При най-високата степен на нееквивалентност на престациите съществува такова
съотношение, че едната от тях е незначителна и практически нулева. Тогава, ако
сделката не е симулативна като прикриваща дарение, тя е нищожна поради
противоречие с добрите нрави. От този
отговор на въпроса следва, че в настоящия случай Договора за аренда, сключен на цена от 20 лв. на дка., спрямо претендираната от ищеца
такава от 32 лв. на дка. не
води до нищожност на сделката поради накърняване на добрите нрави.
Само за пълнота настоящия съдебен
състав намира за необходимо да отбележи, че: според легалната дефиниция, дадена в чл.2 Закона за арендата в земеделието с договора за аренда арендодателят се
задължава да предостави на арендатора за временно ползване обекта на договора,
а арендаторът – да извърши определено арендно плащане. В чл.3, ал.4 ЗАЗ е
уредена хипотеза на договор за аренда, сключен само с някои от съсобствениците.
Двусмисленото тълкуване на тази разпоредба се основава на казаното в нея, че
отношенията между съсобствениците се уреждат съгласно чл.30, ал.3 ЗС. Всеки от съсобствениците (при редакцията на Закона към момента на сключване на договора за аренда)
може да сключи договор само от свое име. Но като получи арендно плащане по този
договор, той е длъжен по силата на чл.30, ал.3 ЗС да отстъпи на останалите
съсобственици съответни на дяловете им части от полученото арендно плащане. Основният аргумент, с който би могло да се
свърже разбирането за наличие на представителна власт между съсобствениците на
земеделска земя, е разпоредбата на ал.5 на чл.3 ЗАЗ. Според нея договор за
аренда, сключен само от някои от съсобствениците, не може да се противопостави
на арендатор по договор за аренда, сключен с друг съсобственик на същия имот,
който е бил вписан по-рано в службата по вписванията. Противопоставимостта
спрямо трети лица на по-рано вписания договор е създадена, за да се гарантира
сигурността в оборота, в защита на арендаторите, сключили договор само с някой
от съсобствениците. Реституираните земеделски земи най-често са в режим на
съсобственост между наследниците на собствениците, внесли земите си в ТКЗС. Не
всички наследници проявяват интерес да си възстановят собствеността. Затова и в
чл.14, ал.1 ППЗСПЗЗ е предвидено, че подаването на заявление за възстановяване
на собствеността ползва всички останали наследници. Съгласно чл.14, ал.1 ЗСПЗЗ,
когато с решението на общинската служба по земеделие се възстановява правото на
собственост върху земеделска земя на починал собственик, решението се издава
общо за неговите наследници. Дяловете на
наследниците се определят съгласно Закона за наследството, без да се посочват в
решението. При това положение изглежда нормално да се очаква, че не всички
наследници ще се грижат за управлението на върнатата им земя. Така немалка част
от обработваемата земя би останала неизползваема, вследствие на което с времето
плодородни земи биха се превърнали в пустеещи територии. Затова в чл.3, ал.4
ЗАЗ е дадена възможност на всеки от наследниците да сключи договор за аренда.
Всеки заинтересован наследник,
независимо от размера на своя дял, може да сключи валиден аренден договор за
цялата наследствена земя. При конкуренцията между множество сключени договори
от различните наследници с един и същ предмет законът дава защита на
арендатора, чийто договор е бил вписан по-рано в имотния регистър. Противопоставимостта на един договор
създава известно отклонение от принципа, че договорите действат между страните,
които са ги сключили (чл.21, ал.1 ЗЗД). Спрямо трети лица договорът може да има
действие (включително и да им бъде противопоставим) само в предвидените от
закона случаи. Страните по един договор не могат да създават с него
противопоставимост спрямо трети лица. Противопоставимостта не създава
абсолютност на правата и задълженията по договора. Кои са третите лица, за
които договорът става противопоставим, се посочва в закона. В случая това са
арендатори по договори, сключени с други наследници. Поради изключителния
характер на противопоставимостта следва да се приеме, че защитените лица са
само арендаторите, но не и арендодателите по другите договори, т.е. останалите
наследници. Напротив – ако противопоставимостта засягаше и тях, това не би било
в техен интерес.
Липсата на решение на съсобствениците по чл.32 от ЗС не е необходима предпоставка за
действителността на договора за аренда, тъй като Законодателя е уредил нещата
така, че да бъдат защитени интересите на действителния ползвател, обработващ
земеделската земя, каквото и е и придназначението й. Договорът не би могло да
се сключи само за определена идеална част (тя не може да бъде предоставена за
ползване).
Претендираните
права ищеца би могъл да реализира на друго основание, но не и по
избрания път.
По изложените съображения съдът намира, че предявеният иск е неоснователен и следва
да бъде отхвърлен.
По
разноските:
При този изход на делото и на основание чл.78, ал.3 от ГПК ищеца
следва да бъде осъден да заплати на ответниците направените от тях
съдебно-деловодни разноски в размер на 300 лв. за първия ответник и 1100 лв. за
третия ответник, съгласно представения списък с разноските.
Водим от горното съдът
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявения от Н.Й.Н., с ЕГН **********,*** срещу Г.Х.Х.,
с ЕГН ********** ***, М.Х.Ж., с ЕГН **********,*** и ***, с ЕИК *** със
седалище и адрес на управление: гр. ***обл. *** ул. ***, представляван от С.Б.И.
иск с правно основание чл.26, ал.1, предл. трето от ЗЗД за прогласяване
нищожността на сключения между ответниците Договор за аренда на земеделска земя
от ***г., вписан в Служба по вписванията към
Агенция по вписванията ***с вх. № ***/***г.,
***дело ***г., поради противоречие с добрите нрави, като НЕОСНОВАТЕЛЕН и НЕДОКАЗАН.
ОСЪЖДА на
основание чл.78, ал.3 от ГПК Н.Й.Н.,
с ЕГН **********,*** да заплати на Г.Х.Х., с
ЕГН ********** *** сумата от 300 лв. и на ***,
с ЕИК *** със седалище и адрес на управление: гр. ***обл. *** ул. ***,
представляван от С.Б.И., сумата от 1100 лв., представляващи направени от тях по делото съдебно-деловодни разноски.
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от съобщението
до страните, че е изготвено пред Плевенски окръжен съд.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: