№ 11279
гр. София, 10.05.2023 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 143 СЪСТАВ, в публично заседание на
десети май през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:ДИАНА К. А.ОВА
при участието на секретаря ГЕРГАНА Н. ВЛАДИМИРОВА
Сложи за разглеждане докладваното от ДИАНА К. А.ОВА Гражданско дело
№ 20211110131349 по описа за 2021 година.
На именното повикване в 15:35 часа се явиха:
Ищецът – Р. С. К., редовно призован – не се явява лично, представлява
се от адв. Щ. и адв. К. – с пълномощно по делото.
За ответника – Е ЕАД, /Ч АД/, редовно призован –представлява от юрк.
З, с пълномощно по делото.
За ответника – ЕП ЕАД, /ЧЕ АД/, редовно призован – не се
представлява.
Вещото лице – О. Р. П., редовно призован, явява се лично.
Страните /поотделно/: Да се даде ход на делото.
СЪДЪТ, като съобрази разпоредбата на чл.142, ал.1 и ал.2 от ГПК,
счита, че не са налице процесуални пречки за разглеждане на делото в
днешно съдебно заседание, поради което
ОПРЕДЕЛИ:
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО
ДОКЛАД НА СЪДА
На 05.05.2023 г. по делото е постъпила молба с вх. № 126679 от
1
процесуалния представител на ЕП ЕАД, с която изразява становище по хода
на делото в тяхно отсъствие.
На 03.05.2023 г. по делото е постъпило с вх. № 122068 заключението по
допуснатата и назначена СОЕ от в.л. П..
СЪДЪТ ПРИСТЪПВА към изслушване на вещото лице.
СНЕМА СЕ САМОЛИЧНОСТТА НА ВЕЩИТЕ ЛИЦА
О. Р. П., 50 г., българин, български гражданин, гр. София, неосъждан,
висше образование, строителен инженер, специалност „Пътно строителство“,
оценител на недвижими имоти и земеделски земи, без дела и родство със
страните.
На вещите лица се разяснява отговорността по чл.291 НК и те обещаха
да дадат вярно и точно по съвест и разбиране заключение.
В.л. П.: Представила съм писмено заключение, което поддържам.
На въпроси на адв. Щ. в.л. П. отговори:
В.л. П.: Приложила съм и двата метода, на приходите и метода на
сравнителните аналози на пазарните стойности.
За определяне на размера на обезщетението трябва да се работи по
приходния подход.
Приходният метод касае приходите, които ще се генерират ако обекта
се отдава под наем за определен период от време, а сравнителният метод е за
стойността при продажба на обекта.
Работила съм с наемна стойност от наем за определения период, ако се
продадат тези 210 кв.м. от продажба.
Заключението е изведено на базата на приходния метод, който обаче
поради липса на аналози на обекти под наем в района съм извела наемната
стойност на базата на пазарната стойност на обекта получена на база на
метода на сравнителните аналози.
Съществува обвързаност между двата метода и съм се възползвала от
тази възможност.
Пазарната стойност, която получавам по сравнителните аналози,
аналитично съм го извела на стр. 4 в таблиците, и по обратен път следвайки
2
алгоритъма на приходния метод съм стигнала до месечния наем, като съм
декапитализирала чрез нормата на капитализация пазарната стойност за да
получа чистия паричен наем, приспаднала разходи за стопанисване и съм
стигнала до месечния наем, съответно за съответния период.
Дала съм, че годишния наем за 2016 г. е 531,88 лева за 210 кв.м.
сервитутна ивица, само за нея, не е за целият парцел, разходите за
стопанисване са разходи за данъци, за такса смет. Това увеличава брутния
годишен наем на 627,62 лева и от там разделям на 12 и получавам средно
месечния – 52,30 лева.
Сметнала съм само за сервитутната ивица от 210 кв.м., защото в зоната
на сервитута не могат да се извършват определени дейности, в останалата
част свободно може да се използват складови площи и да се позиционират
някакъв вид постройки.
Само зоната на сервитута не е позволено да се застроява и да се ползва
от собствениците за някакви цели, това пространство не може да се застроява,
трябва да е свободно с цел да може да се извършват ремонтни дейности.
Стълбовете са на зиг-заг.
По осевата линия на разположените проводници и стълбове от ляво и от
дясно се определя сервитут от 1,50 м., общо 3 м. ширина на сервитута, не за
всеки един от стълбовете, а по протежение на цялата въздушна мрежа и по
линията на този целия зиг–заг се чертае ивица сервитут, която е с ширина 3
метра.
Има свободни пространства, които може да се ползват за някакви цели,
за складови помещения.
Ако човек иска да си построи къща тя така ще бъде отредена да е застроена,
че да се спазят отстоянията и от сервитута и от регулационните линии, ако се
спазват тези отстояния в дъното има доста свободно пространство, където
спокойно може да се строи, отпред няма да се застроява, но достъпа за
преминаване е свободен.
Относно преминаването на техника през сервитута, тя е самоходна, за
нея няма да се изграждат някакви специални съоръжения, машината
преминава просто, нека не забравяме, че едни дейности могат да се
извършват и ръчно, примерно, принципно това не ми е било задача.
На стр. 4, тези 627,62 лева, като смятам 52,30 лева за 2016 г. е за един
месец за 210 кв.м., тази цена няма да е еднаква като цена на наема за целия
парцел.
Трябва да се раздели 52,30 на 210, ще се получи цената за един кв.м. за наем,
тази стойност ще се умножи по площта на целия имот и ще се получи
месечния наем за целия парцел, няма да се промени като цена спрямо
коефициентите.
Цена на кв.м. има на стр. 3, където получената стойност 93,81 лева съм
умножила по 210, това е пазарната стойност на един кв.м.
3
52,30:210=0,249 или 0,25 лева за 1 кв.м.
529+220+370 = 1119 кв.м. x 0.25 лева = 279,75
Съгласно скица 15/20.08.2019 г. на службата по Кадастъра на гр. София
поземлен имот е с площ 1377 кв.м., което е
1377 кв.м. x 0,25 лева = 344,25 лева би бил средния пазарен наем за
един месец за целия имот, което е 4131 лева е за 2016 г., по същия начин ще
изчисли месечния наем за останалите периоди за цялата площ.
Нормата на капитализация е определена на 6%, за предприятия е 10%,
на базата на натрупване на рисковете, като започваме от безрисковата ставка,
която е на държавните ценни книжа, взета е от сайта на БНБ, към нея добавям
различни рискове, в случая риск от инвестиция в подобен имот, като тези
рискове обичайно варират между 0 и 5%, добавям риск от отпадане от
отдаване под наем, защото един имот може да се отдаде под наем бързо, друг
по - бавно, нормата на капитализация описва процентно риск за имота,
обичайно рискът за земя е нисък, а за предприятия е по – висок, 8,9,10-15%.
За земята, която е с по - малко рискове, взимат се безрисковите и
другите два риска, които споменах.
При моите изчисления за мораторните лихви съм използвала законната
лихва, при условие, че няма никакви данни за това да има някаква договорка
за определена лихва между двете страни, без натрупване в край на годината, а
не е за дни просрочие, не ми е указано как точно да работя, а стойността,
която съм дала е възоснова на наемните, които съм изчислила.
Адв. Щ.: Размера на мораторната лихва дори и спрямо тази главница аз
го сметнах, че е 499,03 лева, без натрупване и не е същата сума, моля за
допълнителна задача, която да е с натрупване и да се изчисли пазарната
стойност на целия имот.
Моля за срок да конкретизирам в молба, ако бъде допусната
допълнителна задача.
В.л. П.: Ако конкретно се укаже как да се изчисли, няма проблем.
Адв. К.: Размера на капитализация, каква е конкретната ставка за
безрисковата форма на възвръщаемост, която е използвана на държавните
ценни книжа и към коя дата или кой месец?
В.л. П.: Трябва да се работи към датата към, която се определя
стойността, тоест към съответните години, приела съм една и съща стойност
за целия период, защото освен рисковете по държавните ценни книжа,
другите се определят от оценителя и се дава възможност да се работи по
4
преценка на оценителя, за това съм дала за всичките години една и съща
стойност, те са между 0 и 5%.
Към всичките периоди може да бъде различна, но тъй като съм
преценила, че характера на обекта е такъв, че мога да уеднаквя нормата на
капитализация и примерно ако е 5,7 за единия период, аз съм ги закръглила
на 6%, към днешна дата бих ги оставила същите, въпреки, че рискът по
държавните ценни книжа може малко да се е променил, ако ДКЦ-то е 4,21
към м.03.2023 г. към него добавям 1 % от риск за инвестиция в такъв вид
имот и 1 или 0,5 процент, който да е за риск за отдаване под наем.
Адв. К.: Вторият компонент премия за риск, той има два под
компонента, единият е систематичен риск, който е от 1 до 4% и не
систематичен риск, който е самите фактори на имота, примерно дали ако сме
сключили договор за наем, дали те се изплащат.
Адв. Щ: Смятам, че в общи линии нещата се изяснени, някои от
въпросите, които си бях набелязал се припокриват, ще желая да бъде
допусната допълнителна експертиза.
На въпроси на юрк. З и на съда в.л. П. отговори:
В.л. П.: Към датата на експертизата устройствения статут на имота съм
го взела предвид, тъй като се намира в жилищен квартал съм работила с
аналози, които са отредени за жилищно строителство.
Първият аналог се вижда, че за него има издадена виза за проектиране,
следователно той би трябвало да е урегулиран.
Вторият аналог също има някаква селкостопанска сграда, така, че и той
е в регулация и третия също, защото имаме указани плътност и Кинт за
застрояване, като два от аналозите са на самата ул. „Христо Ботев“.
По формулиране на задачата ако обърнете внимание от една страна се
иска да се определи обезщетението за правото за свободно преминаване и без
ограничения, а от друга се упоменава, че трябва да се съобразя с
нормативните документи Наредба № 16, която касае изчисляването на
сервитут, дължина на трасе и съответно, заради това съм определила само за
210 кв.м., за сервитут, защото се ограничавам от Наредба 16, но ако трябва да
изчисля средния пазарен наем ще е така както обясних преди малко, цена на
кв.м. по общата площ на трите имота.
Адв. Щ: Смятам че в.л. се е постарало, но не се е справило в пълнота
със задачата, смятам, че не би следвало да се приеме, по преценка на съда.
Моля да бъде допусната допълнителна задача:
5
Да бъде изчислен размера на дължимите обезщетения за пропуснати
ползи като се използва метода на пазарните аналози върху целия имот в
размер на 1377 кв.м. за процесния период, а именно 01.03.2016 – 01.03.2021 г.
Да се изчисли размера на мораторните лихви за периода от 01.01.2018 г.
до момента на подаване на исковата молба с натрупвания на законната лихва.
Обосновката ми е в чл. 65, ал. 1 и ал. 2 от ЗЕ, която изисква дължимите
обезщетения да се пресмятат върху целия парцел.
Съдът, доколкото приема, че искането за допълнителна експертиза
касае просто математическо изчисление приема, че искането следва да се
отхвърли, поради което
ОПРЕДЕЛИ
Отхвърля искането като не необходимо.
Страните /поотделно/: Нямам въпроси, да се приеме заключението.
СЪДЪТ, след като изслуша становището на страните и счита, че
вещото лице е отговорило пълно, точно и ясно на поставените задачи
ОПРЕДЕЛИ
ПРИЕМА заключението по изготвената СОЕ.
Определя окончателно възнаграждение на вещото лице П. по
допуснатата и назначена СОЕ в размер на 500 лева.
На вещото лице да се изплати от внесения по сметка на съда депозит
сумата от 500 лева, представляваща възнаграждение. Издадени 2 бр. РКО.
Страните /поотделно/: Нямаме други доказателствени искания.
СЪДЪТ намира делото за изяснено от фактическа и правна страна, с
оглед на което
ОПРЕДЕЛИ
6
ОБЯВЯВА СЪДЕБНОТО ДИРЕНЕ ЗА ПРИКЛЮЧЕНО.
ДАВА ХОД НА УСТНИТЕ СЪСТЕЗАНИЯ.
Адв. Щ.: Моля да уважите изцяло предявените искове, като
основателни и доказани, моля да ни присъдите направените по делото
разноски съгласно списък по чл. 80 ГПК.
Моля за срок за писмени бележки.
Юрк. З: Моля да отхвърлите предявените искове като неоснователни и
недоказани, моля да ни присъдите разноски, представям списък с разноски.
Съдът като изслуша страните,
ОПРЕДЕЛИ
ДАВА възможност на страните да представят писмени бележки в
двуседмичен срок от днес, като им указва, че след този срок съдът ще приеме
процесуалното действие за неизвършено по смисъла на чл. 65 ГПК.
СЪДЪТ ОБЯВЯВА УСТНИТЕ СЪСТЕЗАНИЯ ЗА ПРИКЛЮЧЕНИ
И ЧЕ ЩЕ СЕ ПРОИЗНЕСЕ С РЕШЕНИЕ В СРОК.
Съдебното заседание приключи в 16,31 часа.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
Секретар: _______________________
7