№ 3342
гр. София, 02.03.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 113 СЪСТАВ, в публично заседание на
четиринадесети февруари през две хиляди двадесет и трета година в следния
състав:
Председател:ИЛИНА В. ЗЛАТАРЕВА
МИТЕВА
при участието на секретаря ВЕНЕТА К. ВАСИЛЕВА
като разгледа докладваното от ИЛИНА В. ЗЛАТАРЕВА МИТЕВА
Гражданско дело № 20211110157002 по описа за 2021 година
Производството по делото е образувано по искова молба от „Голф Резорт
Мениджмънт“ ЕАД срещу „Провоук“ ЕООД, с която са предявени обективно кумулативно
съединени осъдителни искове с правно основание чл. 79, ал. 1 вр. с чл. 232, ал. 2 ЗЗД и чл.
86 ЗЗД.
Ищецът „Голф Резорт Мениджмънт“ ЕАД твърди, че между него, в качеството му на
наемодател, и ответника „Провоук“ ЕООД, в качеството му на наемател, са сключени два
договора за отдаване под наем на недвижим имот, съответно първият от дата 19.04.2018 г.
със срок до 31.10.2018 г., и вторият от дата 29.03.2019 г. със срок до 15.09.2019 г., по силата
на които ищецът предоставил под наем за временно и възмездно ползване на ответника
недвижим имот, находящ се в с. Божурец, общ. Каварна, обл. Добрич и представляващ
Жилищен комплекс „Трейшън клифс голф енд спа резорт“ - част „Марина“, а именно:
Магазин М 707, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор
05009.200.598.8.7, находящ се на първи етаж, кота + 0.00 в блок 7 - 2, с площ от 55.77 кв. м.,
заедно с 9.28 кв. м. идеални части от общите части на сградата и съответните идеални части
от правото на строеж върху поземления имот, в който е построена сградата, при граници на
самостоятелния обект: самостоятелни обекти с идентификатори 05009.200.598.8.8 и
05009.200.598.8.9. Като приложения към горепосочените два договора за наем, между ищеца
и ответника били сключени и два договора за управление и поддръжка, съответно първия от
дата 19.04.2018 г. и втория от дата 29.03.2019 г., във връзка с извършването на услуги по
управление и поддръжка на общите части на комплекса, по силата на които, на основание
чл. 3.1 от същите, наемателят дължи заплащане на наемодателя на такса в размер на 4.00
1
евро, без включен данък добавена стойност, на квадратен метър за общата площ на
предоставения за ползване недвижим имот. Ищецът твърди, че предаването на държането на
недвижимия имот по двата договора за наем е станало с двустранно подписани протоколи от
14.05.2018 г. и от 30.05.2019 г. В исковата молба се твърди, че между страните било
уговорено месечната наемна цена, дължима от ответника, да бъде 8 % от месечния нетен
оборот, реализиран от наемателя, с оглед на извършваните от него продажби в отдадения
под наем имот. Ищецът твърди, че неплатената годишна такса поддръжка, която ищцовото
дружество претендира, е в размер на 10,69 лева, с включен ДДС, по договора за наем от
29.03.2019 г., а неплатените консумативи са в размер на 407,04 лева, с ДДС, по договора за
наем от 19.04.2018 г. и 385,75 лева, с включен ДДС, по договора за наем от 29.03.2019 г.
Ищецът твърди, че е издал фактури за дължимите суми представляващи неплатена цена за
периода от 12.06.2018 г. до 27.11.2019 г., като също така твърди, че до момента на подаване
на исковата молба ответникът не е извършил плащане на същите. С оглед на изпадането на
ответника в забава поради изтичане на 10 дни от датата на получаване на фактурата, ищецът
заявява, че му се дължи сума в общ размер на 924,21 лева, представляваща мораторна лихва,
считано от 10 дни след датата на издаване на всяка неплатена фактура до 01.06.2021 г.
Претендира и направените по делото съдебно-деловодни разноски, както и
адвокатско/юрисконсултско възнаграждение.
В срока по чл. 131 ГПК ответникът „Провоук“ ЕООД е подал в срок отговор на
исковата молба, с който оспорва предявените искове като неоснователни. Твърди, че е
извършил подобрения в наетия имот, състоящ се в ремонт и обзавеждане със следната
мебилировка: 1 бр. антична маса от Швеция /стойност 1000 лева/, 2 бр. бели кожени
фотьойли /стойност 2000 лева/, 1 бр. настолна маса малка /стойност 500 лева/, 1 бр. килим
/стойност 500 лева/, 1 бр. телевизор /стойност 500 лева/, 1 бр. бюро за каса, ръчна изработка
/стойност 300 лева/, щендери за бельо, закачени за стената и стоящи на земята /стойност 500
лева/, музикална уредба /стойност 400 лева/ и алармени антени /стойност 300 евро/. Твърди,
че обзавеждането на магазина не му било върнато и е останало в имота и след
прекратяването на договора за наем. Ответникът твърди, че след като напуснал наетия
обект, представител на наемодателя се свързал по електронен път с управителя на
дружеството - наемател с цел заплащане на наемните вноски, като последния е направил
изявление за прихващане на дължимите суми по договора за наем и стойността на
обзавеждането, като твърди, че на това уведомление отговор или възражение, от страна на
ответника, не последвали. На основание гореизложеното, ответникът моли, в случай, че
извънсъдебното прихващане не бъде счетено за надлежно извършено, да бъде извършено
съдебно прихващане между стойността на мебелите и вещите, оставени в наетия обект след
прекратяване на договорите, и претендираните в настоящото дело парични суми от ищеца.
Съдът, като прецени събраните по делото релевантни доказателства и взе
предвид доводите на страните, намира от фактическа и правна страна следното:
С Определение № 25453/29.09.2022 г. съдът е констатирал, че едномесечният срок за
предявяване на установителен иск е започнал да тече на 31.08.2021г. и е изтекъл на
2
30.09.2021г., а видно от представените с молба с вх. № 69199/07.04.2022г. доказателства,
исковата молба е подадена по куриер на 01.10.2021г., т.е. след срока. С оглед на това
производството e прекратено като процесуално недопустимо в частта по предявените
установителни искове. Определението в прекратителната му част не е обжалвано в
едноседмичния срок от връчването му на ищеца, с оглед на което преграждащият акт на
съда е влязъл в законна сила.
Съгласно Тълкувателно решение № 4 от 18.06.2014 г. по тълк. д. № 4/2013 г. на ВКС,
ОСГТК, издадената заповед за изпълнение и изпълнителният лист подлежат на обезсилване
при прекратяване на производството по иска, предявен по реда на чл. 422, респ. чл. 415, ал.
1 ГПК, с изключение на случая на прекратяване на производството по делото при сключена
съдебна спогодба или ако исковият съд приеме, че заповедта за изпълнение е влязла в сила.
Поради изложеното, издадената по ч.гр.д. № 31725/2021 г. от СРС, 113 състав, Заповед за
изпълнение от 11.06.2021 г. следва да бъде обезсилена с настоящия съдебен акт по
същество.
По основателността на предявените осъдителни искове с правно основание чл. 79,
ал. 1 вр. с чл. 232, ал. 2 ЗЗД:
За основателността на предявените искове, в тежест на ищеца е да докаже при
условията на пълно и главно доказване наличието на облигационни правоотношения,
възникнали от договори за наем, управление и поддръжка с ответника, по които той е
изправна страна и е изпълнил произтичащите от договора задължения, както и размера на
дължимите наемна цена, такси за поддръжка и консумативи за процесните периода.
При установяване на горните обстоятелства в тежест на ответника е да докаже
точното изпълнение на задълженията си по договорите.
По възражението за прихващане с правно основание чл. 59 ЗЗД в тежест на ответника
е да докаже стойността на обзавеждането, а ищеца – предаването му във владение на
ответника след прекратяване на договорите.
По делото няма спор, а и от представените писмени доказателства се установява, че
на 19.04.2018 г. между „Голф Резорт Мениджмънт“ ЕАД, в качеството му на наемодател, и
„Провоук“ ЕООД, в качеството му на наемател, бил сключен Договор за наем на недвижим
имот, по силата на който ищецът предоставил на ответника за временно и възмездно
ползване свой собствен недвижим имот, находящ се в обл. Добрич, общ. Каварна, с.
Божурец, Жилищен комплекс „Трейшън клифс голф една спа резорт“ – част „Марина“, а
именно: Магазин М 707, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор
05009.200.598.8.7, находящ се на първи етаж, кота + 0.00 в блок 7 - 2, с площ от 55.77 кв. м.,
заедно с 9.28 кв. м. идеални части от общите части на сградата и съответните идеални части
от правото на строеж върху поземления имот, в който е построена сградата, при граници на
самостоятелния обект: самостоятелни обекти с идентификатори 05009.200.598.8.8 и
05009.200.598.8.9. Страните уговорили срок за ползването - до 31.10.2018 г., като имали
право да удължават или да прекратяват действието на този договор с двустранно
3
споразумение помежду си, а ако преди изтичането на срока по чл. 3, ал. 1 от договора не е
подписано такова споразумение, счита се, че договорът е прекратен. След изтичането на
срока на този договор, страните сключили нов Договор за наем на недвижим имот от
29.03.2019 г. / л. 11 по делото/, с предмет на отдаване под наем същият имот, но със срок от
15.05.2019 г. до 15.09.2019 г. Установява се от представените договори по делото, че
наемателят се е задължил да ползва предоставеният му под наем имот за осъществяване на
търговска дейност – като магазин за продажба на бански костюми и плажни аксесоари.
Видно от представените по делото писмени доказателства по отношение на двата
договора страните са договорили заплащане от страна на наемателя – ответникът в
настоящото производство, на месечна наемна цена в размер на 8 % от месечния нетен
оборот, реализиран от наемателя от продажби в процесния недвижим имот, в качеството му
на търговски обект. Тази цена се дължала всеки месец, като за същата се издава и
предоставя фактура до 7-мо число на месеца, следващ този, който е реализирал оборота.
От чл. 4 на процесните договори се установява, че страните по делото са уговорили,
че към месечната наемна цена следва да се заплаща от наемателя и годишна такса са
поддръжка на общите части на комплекса в размер на 4 евро, без ДДС, от общата
квадратура на имота, посочена в т. 1, а именно 260,20 евро, съгласно Договор за управление
и поддръжка от 19.04.2018 г. и от 29.03.2019 г. Съгласно разпоредбата на чл. 5 от
договорите сумата се дължала в срок до 10 дни след подписване на договорите и
получаването на фактурата за същата.
Видно от разпоредбата на чл. 6 от договорите, наемателят се е задължил да заплаща и
сумите за консумативи, отчетени съгласно показанията на индивидуалните електромери и
водомери в имота, като е посочено, че в срок до 31.10.2018 г. по отношение на договора от
19.04.2018 г. и в срок до 30.09.2019 г. по отношение на договора от 29.03.2019 г.,
наемодателят ще издаде една фактура за плащането на разходите за всяка година от срока на
договора, платима до 10 дни от издаването й.
Няма спор, а и от приобщените към доказателствения материал Приемо-
предавателни протоколи от 14.05.2018 г. и от 30.05.2019 г. / л. 36 и л. 37 по делото/ се
установява, че страните са се съгласили да ги подпишат в деня на предаване на държането на
процесния имот от наемодателя на наемателя, които подписи безспорно са положени от
страните. Последните са посочили, че с протоколите наемодателят предоставя на наемателя
държането върху процесния имот по повод сключването на всеки от договорите за наем,
като от своя страна наемателят се съгласява и приема държането върху имота, в деня на
подписването на протоколите.
По делото са представени като писмени доказателства Договор за управление и
поддръжка на „Трейшън клифс резорт“ от 19.04.2018 г. и Договор за управление и
поддръжка на „Трейшън клифс резорт“ от 29.03.2019 г. / л. 14 и л. 17 по делото/, видно от
които наемателят – ответник в настоящото производство е възложил на ищеца
извършването на услуги по поддръжка и управление, подробно описани под т. 2.4.1 – т. 2.4.8
4
от договорите. От страна на наемателя следва да бъде заплащано възнаграждение на ищеца
за тези услуги в размер на 4 евро, без включен данък добавена стойност, на квадратен метър
за общата площ на имота, като за процесния имот годишната такса поддръжка за първата
година се равнявала на 260 евро, без ДДС, дължима в срок до 10 дни от подписване на
договор за наем и получаване на фактурата за сумата.
Представени са Фактура № 12933/12.06.2018 г., Фактура № 16668/20.09.2018 г.,
№17051/05.10.2018 г., Фактура № 17348/22.10.2018 г., Фактура № 21234/18.07.2019 г.,
Фактура № 22299/13.08.2019 г., Фактура № 23737/13.09.2019 г. и Фактура №
25002/27.11.2019 г., от които се установява, че ищецът е в изпълнение на задълженията си
по договора да издаде на ответника документите за дължимите суми, по които следва да
бъде извършено плащането.
Между страните не е формиран спор, а и ответникът не е навел възражения, относно
обстоятелството, че не е заплатил процесните суми, претендирани от ищеца, за които са
издадени процесните фактури. Последните също не бяха оспорени от ответника в
преклузивния срок. Не е направено и оспорване по отношение на предоставените услуги по
поддръжка и управление от страна на ищеца.
Очертаният между страните спор е относно обстоятелството извършени ли са
подобренията, сочени от ответника, в процесния недвижим имот, с оглед на които е
направил с отговора на исковата молба възражение за съдебно прихващане на основание чл.
59 ЗЗД за сумата в размер на 6 500 лева.
Видно от Приемо-предавателен протокол от 14.09.2018 г., подписан от страните в
деня на предаване държането на имота от наемателя на наемодателя, последният е
потвърдил, че е прегледал старателно имота и че съдържанието на оборудването и
обзавеждането е такова, каквото е предадено при предаване на държането на имота от него
на наемателя. Добавено е ръкописно в мястото обозначено за това, че оборудването и
обзавеждането на наемодателя остава в магазина. Протоколът е подписан и от двете страни
по него, като същият не е оспорен от ответника. Съгласно чл. 180 ГПК частните документи,
подписани от лицата, които са ги издали, каквито са процесните протоколи, съставляват
доказателство, че изявленията, които се съдържат в тях, са направени от тези лица. В случая
те обективират неизгодни за ответника факти, с оглед на което се ползват с материална
доказателствена сила – в този смисъл Определение № 600 от 7.10.2002 г. на ВКС по ч. гр. д.
№ 545/2002 г., V г. о., докладчик съдията Никола Хитров.
По делото са изслушани свидетелски показания на свидетелката Г., които съдът
кредитира, доколкото изцяло си кореспондират с останалия доказателствен материал по
делото, от които се установява, че е работила като „продавач-консултант“ в магазина за
около 10-15 дни, считано от средата на м. май 2018 г. Заявява, че когато е започнала работа в
магазина обзавеждането вече е било там, имало е подредени мебели, част от стоката била
подредена, имало маса, фотьойли, щендери, манекени, маса, килим, телевизор, бюро за каса,
алармени антени, музикална уредба. Сочи, че последно посетила имота през месец декември
5
2018 г. като обзавеждането било същото.
Други доказателства по делото не бяха ангажирани.
С оглед гореизложеното, съдът приема за установено по делото, че между страните е
било налице валидно облигационно отношение по договори за наем на процесния недвижим
имот, по което ищецът е изпълнил задълженията си да предостави в полза на ответника за
временно и възмездно ползване процесния недвижим имот, услугите по поддръжка и
управление, както и да заплаща консумативните разходи, поради което за последния е
възникнало задължения за заплащане на уговорените суми.
Ответникът, от своя страна, не установи плащане на наемните цени, услугите и/или
разходите за консумативи, както и не установи извършените от него подобрения,
изрязяващи се в обзавеждане и оборудване, нито техният размер. Действително по делото са
приложени Договор за заем за послужване и временно ползване на вещи от 10.04.2019 г. и
Договор за заем за послужване и временно ползване на вещи от 23.04.2019 г., видно от чл. 1
на които заемодателят „BonBon Lingerie Munich”, е предоставил на „Провоук“ ЕООД, в
качеството му на заемател, безвъзмездно за временно ползване вещите, посочени в Списък
№ 1, представляващ Приложение № 1 към тези договори /л. 82 – л. 85 по делото/.
Договорите са сключени за срок от две години, но в съдържанието им не са
индивидуализирани вещите, които ответникът сочи за извършени подобрения,
представляващи обзавеждане и оборудване. По делото не бяха представени и списъците и
приложенията, в които страните са се договорили изрично да се изброят всички
предоставяни в заем вещи. На следващо място, ответникът не ангажира и доказателства за
размера на сторените от него подобрения. Нещо повече, от процесните договори за заем не
се установява, че предадените в заем вещи, колкото и каквито и да са те по вид и
количество, са именно предоставени за обзавеждане на процесния недвижим имот. В чл. 3
на двата договора е посочено единствено, че заемателят се задължава да ползва вещите за
търговска дейност, но от това не може да се направи извод, че се касае именно за дейността,
за която са сключени Договор за наем на недвижим имот от 19.04.2018 г. и Договор за наем
на недвижим имот от 29.03.2019 г.
От гореизложеното следва, че не се установиха по делото обстоятелства, въз основа
на които съдът да направи обоснован извод за извършени подобрения в имота на ищеца, в
какъвто смисъл е направеното възражение за прихващане. В този смисъл, същото се явява
неоснователно и следва да бъде отхвърлено.
С оглед на тези съображения, съдът счита, че исковите претенции с правно основание
чл. 79, ал. 1 вр. с чл. 232, ал. 2 ЗЗД са основателни и следва да бъдат изцяло уважени.
По исковете с правно основание чл. 86, ал. 1 от ЗЗД:
За основателността на предявените искове е необходимо да се установи наличие на
главни дългове и забава в погасяването им.
Съдът достигна до извод за наличие на главни дългове.
6
Ето защо, и като съобрази датите, на които ответникът е изпаднал в забава /съобразно
уговореното в договора/, съответно периодите на забава, съдът намира, че исковете се
явяват основателни в рамките на претендираните периоди и размери и следва да бъдат
изцяло уважени.
По разноските:
В съответствие със задължителните тълкувателни разяснения на Тълкувателно
решение № 4/2013 г. на ВКС, ОСГТК, т. 12, съдът следва да се произнесе и по
разпределението на отговорността за разноски в заповедното и исковото производство. В
настоящия случай обаче заповедта беше обезсилена, с оглед на процесуалната
недопустимост на предявените установителни искове, предявени извън срока по чл. 415, ал.
ал. 4 ГПК, поради което и разноските следва да останат за сметка на ищеца.
В исковото производство ищецът е направил разноски в общ размер на 309,23 лв. за
държавна такса за разглеждане на предявените искове, които следва да бъдат присъдени в
цялост на ищеца, с оглед пълното уважаване на предявените искове.
С оглед изхода на делото, ответникът няма право на разноски за исковото
производство.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА "ПРОВУК" ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр. София, бул. "Добруджа" № 4, ет. 2, ап. 4 да заплати на "ГОЛФ РЕЗОРТ
МЕНИДЖМЪНТ" ЕАД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Варна,
ул. "Тодор Икономов" № 13 на основание чл. 79, ал. 1 вр. с чл. 232, ал. 2 ЗЗД и чл. 86 ЗЗД
сумата от 4 167,87 лева, представляваща незаплатени задължения за наемна цена, такса
поддръжка и консумативи по фактури № 12933/12.06.2018г., фактури № 16668/20.09.2018г.,
фактури № 17051/05.10.2018г., фактури № 17348/22.10.2018г., фактури №
21234/18.07.2019г., фактури № 22299/13.08.2019г., фактури № 23737/13.09.2019г., фактури
№ 25002/27.11.2019г., ведно със законна лихва от 04.10.2021г. до изплащане на вземането,
както и сумата от 934,74 лева, представляваща обезщетение за забава в размер на законната
лихва за периода от 13.06.2018г. до 01.06.2021 г.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК "ПРОВУК" ЕООД, ЕИК *********,
със седалище и адрес на управление: гр. София, бул. "Добруджа" № 4, ет. 2, ап. 4, да
заплати на "ГОЛФ РЕЗОРТ МЕНИДЖМЪНТ" ЕАД, ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление: гр. Варна, ул. "Тодор Икономов" № 13, сумата от 309,23 лв. - разноски
в исковото производство.
ОБЕЗСИЛВА Заповед № 1625 за изпълнение на парично задължение по чл. 410 ГПК,
издадена на 11.06.2021г. по ч.гр.д. № 31725/2021г. по описа на СРС, 113 състав.
7
Решението може да бъде обжалвано с въззивна жалба пред Софийски градски съд в
двуседмичен срок от връчване на препис на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
8