№ 337
гр. София , 05.04.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 12-ТИ ГРАЖДАНСКИ в публично
заседание на двадесет и пети февруари, през две хиляди двадесет и първа
година в следния състав:
Председател:Атанас Кеманов
Членове:Джулиана Петкова
Надежда Махмудиева
като разгледа докладваното от Джулиана Петкова Въззивно гражданско дело
№ 20201000503369 по описа за 2020 година
и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 258 – 273 от ГПК.
Образувано е по въззивна жалба на „Грийнлайф Мениджмънт“ ЕАД, гр.София срещу
решението на СГС, І-25 състав от 02.06.2020г. по гр.д. № 16867/2017г., с което са
отхвърлени предявените в условията на евентуалност срещу М. М. Н. искове на
дружеството по чл. 79, ал.1 ЗЗД за заплащане на обезщетения за ползването на три
недвижими имота за периода 31.10.2014г.-28.12.2017г., дължими на основание приемо-
предавателни протоколи от 21.07.2014г. и по чл. 59 ЗЗД за заплащане на обезщетения за
лишаване от ползването на трите апартамента за периода 10.04.2015г. - 28.12.2017г.
Въззивникът иска отмяна на обжалваното решение и уважаване на исковете, като твърди
да е безспорно доказано, че за всеки от исковите периоди ответникът е ползвал имотите, а
уговорката в приемо –предавателните протоколи, на която се основава претенцията по чл.
79 ЗЗД, е постигната с представител на ответника с нотариално заверено пълномощно и
протоколите не са били оспорвани от ответника, като превишаващи представителната власт
на пълномощника му в предходните дела между страните. По отношение иска по чл. 59 ЗЗД
жалбоподателят твърди, че ответникът не може да се брани срещу този иск с възражение за
„право на задържане“ на имота, нито с такова по чл. 90 ЗЗД, тъй като последното предполага
насрещните задължения на страните да са от едно правно отношение, което в случая не било
така.
Въззиваемият М. М. Н. оспорва жалбата.
Софийският апелативен съд, в изпълнение на правомощията си по чл. 269 ГПК, намира
решението за валидно, допустимо и частично неправилно. Съображенията на въззивната
1
инстанция, формирани по оплакванията и доводите на страните, са следните:
Установено е от събраните по делото доказателства и е безспорно между страните, че
ищецът есобственик на процесните три апартамента за исковите периоди. Сключените с
ответника предварителни договори за продажбата им са развалени поради неизпълнение от
страна на продавача, считано от 31.10.2014г. ( така силата на пресъдено нещо на влязлото в
сила решение на САС, 7състав от 22.06.2017г. по в.гр.№ 1483/2017г.) и е ищецът е осъден,
на основание чл. 55, ал.1 ЗЗД да върне платената на 25.11.2013г. покупната цена в размер на
общо 90 000 евро. Същата е получена от купувача в хода на настоящото производство – на
12.09.2018г.
Безспорно е, че ответникът е получил фактическата власт върху трите имота на
21.07.2014г., когато неговият пълномощник В. С. е приела ключовете от имотите от
продавача, съгласно три броя приемо предавателни протоколи от 21.07.2014г. В същите
фигурира уговорка между страните по предварителните договори в следния смисъл :
Купувачът поема задължението да придобие правото на собственост върху съответния
апартамент чрез подписване на нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот в
срок до 30 дни от крайната дата, посочена в поканата на продавача до купувача за
нотариално изповядване на сделката. До прехвърляне на правото на собственост върху
имота купувачът не дължи заплащане на наем или друго обезщетение за ползване на имота.
В случай, че купувачът не изпълни своето задължение и не придобие собствеността върху
имота в срока, посочена в протокола, купувачът следва да възмезди продавача за всеки ден
престой „в съответен размер и по съответен ред“, считано от датата на въвода във владение
до придобиване правото на собственост. На последната клауза ищецът основава
претенцията си по чл. 79, ал.1 ЗЗД. Не излага обаче никакви обстоятелства, които могат да
бъдат отнесени към така уговореното основание за възникване на правото на обезщетение –
нито сочи да е поканил купувача да сключи окончателен договор на определена дата, нито
заявява дали и кога купувачът е изпаднал в забава за изпълнение на задължението за
сключване на окончателен договор. Само на това формално основание претенцията е
неоснователна.
Отделно, продавачът не е изправна страна по предварителните договори и те са
развалени едностранно от купувача на 31.10.2014г. ( така решението на САС). Това прави
неприложима договорката по протоколите за заплащане на обезщетение, тъй като тя
предполага виновно неизпълнение на задължението за сключване на окончателен договор от
купувача, каквото в случая не е налице.
Въззивната инстанция споделя мотивите на първоинстанционния съд за недействителност
на цитираните уговорки по приемо – предавателните протоколи на основание чл. 42 ЗЗД. Те
се подписани от пълномощник на купувача, който не е разполагал с представителна власт да
предоговаря правата и задълженията на представлявания по предварителните договори.
Съгласно текста на представеното нотариално заверено пълномощно за В. С. ( лист 192-193
от делото на СГС), същата е могла от името на ответника валидно да извършва единствено
действия по приемане изпълнението на задълженията на продавача по предварителните
договори да предаде фактическата власт върху имотите. Възражението за липса на
представителна власт е своевременно направено – с отговора на исковата молба и не е
преклудирано, в какъвто смисъл може да се интерпретират оплакванията по въззивната
жалба. В предходното дело между страните протоколите са представени като доказателства
за момента на установяване на владение върху имотите от страна на Н.. „Грийнлайф
Мениджмънт“ ЕАД, като ответник по това дело, не се е позовал на протоколите в защита на
оспорването си, че Н. е изправна страна по предварителните договори. Ето защо, Н. не е
следвало да се защитава чрез възражения за действителността на съответните уговорки в
протоколите, различни от тези за датата на предаване на ключовете на имотите и
състоянието им в този момент, а по тях спор не е имало.
2
В обобщение, въззивният съд достига до еднакви крайни изводи с първоинстанционния за
неоснователност на главните претенции по чл. 79 ал.1 ЗЗД. Това налага разглеждане на
евентуалните искове по чл. 59 ЗЗД. Същите са предявени от ищеца в качеството му на
собственик на трите имота и с твърдението, че след разваляне на предварителните договори
и считано от 10.04.2015г., купувачът по тях е продължил да ползва имотите – техен предмет,
владението върху които му било предадено на 21.07.2014г., поради което на ищеца се следва
обезщетение от по 89307, 86 лева за ползването от ответника на всеки един от трите имота (
така уточнителната молба от 26.09.2018г.)
За да отхвърли исковете по чл. 59 ЗЗД първоинстанционният съд е приел за доказано
осъществило се извъндоговорно разместване на имуществени блага между ищеца и
ответника, предвид ползването от последния на трите имота за исковия период, но е приел,
че за него е налице противопоставимо на ищеца основание, предвид стореното дилаторно
възражение по чл. 90 ЗЗД.
Настоящата инстанция споделя мотивите на първоинстанционния съд за доказаност
факта на ползване на имотите от страна на ответника за исковия период - 10.04.2015г. -
28.12.2017г. Възраженията на въззиваемия срещу обосноваността на този извод са
неоснователни. Проведеното доказване е пълно. Съвкупната преценка на гласните и
писмени доказателства по делото позволява категорично заключение, че в процесния период
ответникът е имал ключове от имотите. Това обстоятелство, съпоставено с безспорния
между страните факт, че ищецът не е разполагал с такива, предпоставя обоснован извод, че
ищецът е бил лишен от възможността да ползва имотите, а единствено ответникът ги е
ползвал. Дали последният фактически е престоявал в тях или е допускал трети лица –
възмездно или безвъзмездно, или просто ги е държал заключени е без значение. Начинът на
ползване, респ. неизползването на вещта не е от значение, достатъчно е, че вещта се
намира във фактическата власт на ответника, като когато това е без правно
основание, се създава реална възможност за спестяване на наема, който иначе той би
плащал.
Решението на САС,7ми състав по в.гр.№ 1483/2017г., с което наред с предявения от Н.
иск по чл. 55 , ал.1 ,предл. 3то ЗЗД е разгледано и възражението за прихващане на
„Грийнлайф Мениджмънт“ ЕАД с вземане от обезщетение за ползване на имотите за
периода до разваляне на предварителните договори и от тогава до 09.04.2014г., не е
формирало сила на пресъдено нещо по правопораждащите сега заявените вземания по чл. 59
ЗЗД факти. Настоящите искове по чл. 59 ЗЗД са за различен период ( след разваляне на
предварителните договори от 10.04.2015г.) и установеното по предпоставките на чл. 59 ЗЗД
за предходен такъв, включително че през него ответникът не е ползвал имотите, нито
обвързва настоящия съд, нито е релевантно за разглеждания от него спор. В случая не
намират приложение разрешения, аналогични на дадените за частичния иск, противно на
изтъкнатото от въззиваемия.
По въпроса за наличието на правно основание за осъществяваната в исковия период
фактическа власт от ответника, въззивният съд приема следното:
Ответникът е получил владението на трите имота по силата на сключени със собственика
им предварителни договори. Ето защо, макар и недобросъвестен владелец, като страна по
валиден предварителен договор, ответникът има признати от закона права на
добросъвестния владелец, сред които е и това по чл. 71 ЗС да ползва вещта без да заплаща
обезщетение на собственика й до предявяване на иск за връщането й. Когато такъв иск не е
предявен, но предварителният договор е развален, правото на безвъзмездно ползване се
прекратява от момента на разваляне на договора. Това е така, защото от този момент отпада
основанието (предварителния договор), с което законът свързва правата, които предоставя
на иначе недобросъвестния владелец. След като престава да е страна по предварителен
договор, защото същият е развален, ответникът, като недобросъвестен владелец, дължи за
3
периода след разваляне на предварителния договор обезщетение за ползите, от които е
лишил собственика, съгласно правилото на чл. 73, ал.1 ЗС.
За упражняваната след разваляне на договора фактическа власт върху имотите
ответникът няма правно основание, противопоставимо на ищеца. Ответникът е заявил, че
има право да държи имотите, докато не му бъде върната покупната им цена, която му е
присъдена с решението на САС, 7 ми състав по в.гр.№ 1483/2017г. Така заявеното е
неоснователно и не поражда действието на възражението по чл. 90 ЗЗД, както е приел
първостепенния съд. Възражението за неизпълнен договор е дилаторно възражение, което
предполага съществуването на насрещни изискуеми вземания, които представляват част от
съдържанието на едно правно отношение. Страната, която отказва изпълнението на
задължението си, позовавайки се на чл. 90 ЗЗД, всъщност признава съществуването му.
Приложено за случая, това означава, че ответникът признава, че дължи обезщетение, но
отказва да изпълни, докато не му бъде върната покупната цена. Когато и двете задължения
обаче са еднородни ( парични в случая), възражението по чл. 90 ЗЗД е недопустимо, поради
принципната възможност тези задължения да бъдат погасени чрез компенсация по реда на
чл. 103 ЗС.
По делото ответникът не признава, че дължи обезщетение по чл. 59 ЗЗД, а заявява, че
докато не му бъде върната покупната цена има правно основание за държането на вещите
т.е. не дължи обезщетение. Подобно твърдение е неоснователно. По реда на чл. 90 ЗЗД
ответникът може да противопостави на ищеца правото си да задържи имота само при
ликвидация на отношенията им във връзка с разваляне на предварителния договор.
Настоящите искове по чл. 59 ЗЗД не са свързани с нея. Ищецът претендира присъждане на
обезщетение в качеството си на собственик на имотите, а не легитимирайки се като
кредитор на породено от разваляне на предварителния договор вземане. Вещното му право
не следва от обратното действие, което има развалянето на предварителния договор. От
друга страна, вземането на ответника, което той изтъква като насрещно на процесните, е по
чл. 55, ал.1, предл. 3-то ЗЗД за връщане на продажната цена.То безспорно е във връзка с
ликвидацията на отношенията между страните, породени от разваляне на предварителния
договор. Или двете вземания – по чл. 59 ЗЗД и по чл. 55 ЗЗД не са част от едно правно
отношение, не са насрещни, поради което и на това основание не може да са предмет на
възражение по чл.90 ЗЗД.
В обобщение, уреждането на отношенията между страните се подчинява на правилата на
чл. 71 и 73 ЗС ; възражението по чл. 90 ЗЗД е неприложимо за казуса; упражняването му
(извънсъдебно или съдебно) не може да създаде за ответника противопоставимо на
собственика на имотите основание да ги владее след разваляне на предварителния договор
за продажбата им.
Предвид изложеното, настоящата инстанция достига до извод, че евентуалните искове по
чл. 59 ЗЗД са основателни.
По размера им:
Съгласно заключението на в.л. Т., прието от първата инстанция, за периода 10.04.2015г.-
28.12.2017г., чистата наемна стойност за всеки един от трите имота е 29 023, 23 лева или
общо 87 069, 69 лева. За да я определи, експертът е взел предвид, че всеки от имотите се
намира в затворен комплекс тип „апартхотел“, което означава, че в обявената от
управляващото комплекса дружество наемна цена се включват и разходи по експлоатация и
поддръжка на имота и комплекса ( консумативи,почистване, вкл. на общите части, охрана,
паркинг, др.). Вещото лице е определило на 50% стойността на тези разходи, на 5%
незаетите места в активния сезон и на 90 % незаетите места извън активния сезон. За да
определи чистата наемна стойност е приспаднало 50% от приходната наемна стойност и от
разликата, съобразно процента незаети места за съответния сезон, е определило чистата
наемна стойност. Приходната наемна стойност е определена съобразно данните по
4
удостоверение на „Орко“ ЕООД ( лист 34-35 от делото), което е дружеството, управляващо
комплекса за процесния период. Няма основание определените от в.л. 50% разходи да не
бъдат приспаднати от приходната наемна стойност, както твърди въззивникът. Тези разходи
са от задължения на собственика към управляващото комплекса дружество, поради което,
ако са калкулирани в брутната наемна цена ( обявена в удостоверението на лист 34-35 ),
която се заплащана от крайния потребител, следва да се приспаднат от нея. Ищецът, чиято е
доказателствената тежест, не е ангажирал доказателства за договореностите му с „Орко“
ЕООД, от които да следва различно от приетото от вещото лице, на база сравнителен метод,
за размера на процента разходи, подлежащи на приспадане. Ето защо, доколкото
оспорването на този извод на експерта остава произволно, следва да се кредитира
заключението му по т.2 на въпрос първи. Или исковете по чл. 59 ЗЗД се явяват основателни
и доказани до размер от по 29 023, 23 лева всеки.
Като достига до частично различни крайни изводи с първата инстанция, въззивната следва
да постанови решение, с което потвърди обжалваното в частите по исковете по чл. 79, ал.1
ЗЗД и отмени решението в частите, с които исковете по чл. 59 ЗЗД са отхвърлени до размери
от по 29 023, 23 лева и присъди тези суми на ищеца, и потвърди решението в частите, с
които исковете по чл. 59 ЗЗД са отхвърлени за разликите над 29 023,23 лева до пълните
предявени размери от по 89 307, 86 лева.
При този изход на спора следващите се на ищеца разноски, съразмерно на уважената част
от исковете, са в размер на 5873,74 лева общо за двете инстанции; присъдените на ответника
от първата инстанция разноски следва да бъдат редуцирани до 9021 лева, а дължимите му се
за въззивната инстанция са в размер на 6568, 66 лева.
Така мотивиран, Софийският апелативен съд,
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решението на СГС, І-25 състав от 02.06.2020г. по гр.д. № 16867/2017г.
в частите, с които са отхвърлени предявените като главни от „Грийнлайф Мениджмънт“
ЕАД срещу М. М. Н. искове по чл. 79, ал.1 ЗЗД за заплащане на обезщетения за ползването
на три недвижими имота за периода 31.10.2014г.-28.12.2017г., дължими на основание
приемо-предавателни протоколи от 21.07.2014г.
ОТМЕНЯ решението на СГС, І-25 състав от 02.06.2020г. по гр.д. № 16867/2017г. в
частите , с което са отхвърлени предявените като евентуални от „Грийнлайф Мениджмънт“
ЕАД срещу М. М. Н. искове по чл. 59 ЗЗД за заплащане на обезщетение за лишаване от
ползването на три апартамента за периода 10.04.2015г. - 28.12.2017г. до размери от по 29
023,23 лева, както и в частта, с която на Н. са присъдени, на основание чл. 78, ал.3 ГПК,
разноски над 9021 лева и ПОСТАНОВЯВА:
ОСЪЖДА М. М. Н., гражданин на Руската Федерация, роден на ***г., съдебен адрес адв.
М.Г., гр.***, ул. *** №22А да плати на „Грийнлайф Мениджмънт“ ЕАД, гр.София, съдебен
адрес адв. М.А., гр.София, ул.6-ти септември № 38, етаж 2, офис 4, на основание чл. 59 ЗЗД ,
сумите :
1/ 29 023,23 лева , като обезщетение за ползване на апартамент № L10-1, с площ от 32, 87
кв.м., на трети етаж в жилищна сграда LMN , находяща се в гр.***, ваканционно селище
Green Life Resort First Line, за периода 10.04.2015г.-28.12.2017г., ведно със законната лихва
от 28.12.2017г. до окончателното изплащане;
2/ 29 023,23 лева, като обезщетение за ползване на апартамент № X06-1, с площ от 30, 62
кв.м., на първи етаж в жилищна сграда XWZ , находяща се в гр.***, ваканционно селище
Green Life Resort First Line, за периода 10.04.2015г.-28.12.2017г., ведно със законната лихва
5
от 28.12.2017г. до окончателното изплащане и
3/ 29 023,23 лева, като обезщетение за ползване на апартамент № X12-1, с площ от 32, 88
кв.м., на първи етаж в жилищна сграда XWZ , находяща се в гр.***, ваканционно селище
Green Life Resort First Line, за периода 10.04.2015г.-28.12.2017г., ведно със законната лихва
от 28.12.2017г. до окончателното изплащане.
ПОТВЪРЖДАВА решението на СГС, І-25 състав от 02.06.2020г. по гр.д. № 16867/2017г.
в частите, с които исковете по чл. 59 ЗЗД са отхвърлени за разликите над 29 023,23 лева до
пълните предявени размери от по 89 307, 86 лева.
ОСЪЖДА М. М. Н., гражданин на Руската Федерация, роден на ***г., съдебен адрес адв.
М.Г., гр.***, ул. *** №22А да плати на „Грийнлайф Мениджмънт“ ЕАД, гр.София, съдебен
адрес адв. М.А., гр.София, ул.6-ти септември № 38, етаж 2, офис 4 , на основание чл. 78, ал.1
ГПК , сумата 5873,74 лева - разноски за двете инстанции, съразмерно на уважената част от
исковете.
ОСЪЖДА „Грийнлайф Мениджмънт“ ЕАД, гр.София, съдебен адрес адв. М.А., гр.София,
ул.6-ти септември № 38, етаж 2, офис 4 да плати на М. М. Н., гражданин на Руската
Федерация, роден на ***г., съдебен адрес адв. М.Г., гр.***, ул. *** №22А , на основание чл.
78, ал.3 ГПК, сумата 6568, 66 лева - разноски за въззивната инстанция, съразмерно на
отхвърлената част от исковете .
Решението подлежи на обжалване пред Върховния касационен съд при условията на чл.
280, ал. 1 ГПК в едномесечен срок от връчването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
6