Р Е Ш Е Н И Е
№…………….
гр. София, 15.07.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД, VІ-то ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ, 13 състав, в публичното заседание на тридесети
юни през две хиляди двадесет и първа година в състав:
СЪДИЯ: Владимир Вълков
при
секретаря Весела Станчева
като
разгледа докладваното от съдията т.д. № 2180
по описа за 2020 г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Предмет на разглеждане е иск с правно основание чл. 92
от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД).
Ищецът „И.” ЕООД твърди, че на 15.05.2018 г. е сключил
с ответника договор за наем на недвижим имот – две търговски помещения, с
предназначение за ресторант и кафе с продължен срок до 31.07.2023 г. На
21.05.2020 г. страните договорили намаление на наема за срок от 3 месеца след
отмяна на извънредното помещение или отпадане на забраната за работа на
заведенията за хранене в пълния им възможен капацитет като първият дължим наем в
размера по основния договор е едва за четвъртия поред месец след отпадане на
ограниченията. Ответникът заплатил намаления наем за месец юни 2020 г. като
поискал заплатен наем за месец март 2020 г. да бъде отнесен в погашение на
задължението му за месец юли 2020 г. Ищецът не приел това искане като смята, че
споразумението от 21.05.2020 г. има действие занапред. Към 20.07.2020 г.
ответникът имал и непогасени разходи съответно за консумация на електроенергия
за м. май и юни, данък гради и ТБО.
Ответникът не заплатил и дължимия наем за месец юли 2020 г. Ищецът поискал
заплащане на тези суми в срок до 24.08.2020 г. с указание, че при неизпълнение
следва да освободи имота и да го върне ведно с предаденото оборудване. Тъй като
ответникът не заплатил сумите ищецът смята договора за прекратен на 24.08.2020
г. Освен това, в нарушение на поето от него задължение (чл. 10.11) не е
осигурил достъп до имотите на представители на ищеца след продължителен пороен
дъжд въпреки предходно констатирани проблеми с предходно случило се наводнение
при аналогични условия и връщане на отпадни води и нарочна уговорка. Твърди се,
че нарушение на чл. 10.15 от договора ответникът затворил наетата площ без да
уведоми предварително наемодателя и да
получи съгласието му. При влизане в помещенията с помощта на ключар
представители на ищеца установили липса на част от кухненското и ресторантското
оборудване, разбиване и изнасяне на кухненски мивки и плотове, на всички маси и
столове в ресторанта, документирано в рамките на предприета ревизия. Част от
тези вещи били върнати, но ищецът заплатил разходите за транспорта. Смята да са
налице и други основания за прекратяване на договора за наем, на които се
позовава, а именно – неизпълнение на задължение за отстраняване на допуснато
нарушение/неизпълнение – чл. 14.1. т. 2 б. „г“, невъзстановени и/или
незаплатени по пазарна стойност установени при направена инвентаризация липси
и/или вреди на обзавеждането и/или оборудването в срок от 10 дни от
установяването им – б. „д“. Твърди се страните да са договорили, че при
прекратяване на договора за наем поради неизпълнение на задълженията на наемателя
той дължи неустойка в размер на всички месечни наеми, които биха били дължими
от наемателя, ако договорът не е бил прекратен от датата на прекратяване на
договора до края на срока му, заедно с дължимата лихва за забава. – чл. 14.2 от
договора. При тези обстоятелства ищецът поддържа да е възникнало вземане в
размер на 472035,66 лв., равностойно на 241348 евро. Иска се ответникът да
заплати част от твърдяното вземане в размер на 40 000 лв. При условията на
чл. 214 ал. 2 ГПК се претендира и законна лихва върху тази сума. Претендират се
и разноските по делото.
В отговор по исковата молба ответното дружество,
представлявано от адв. Е. признава, че договорът за наем е сключен, както и че
срокът му е продължен до 30.07.2023 г. при изключване на обекта – кафе. Твърди
се, че наемната цена за месец март 2020 г. е предплатена, но със заповед №
РД-01-124 са наложени противоепидемични мерки, включващи и преустановяване на
посещенията в заведенията за обществено хранене и питейни заведения като е
забранена и консумацията в такива помещения. Навежда се довод, че наложената
забрана сочи на обективно настъпила невъзможност за наемодателя да осигури
ползването на обекта за договореното предназначение – „за ресторант“ по смисъла
на чл. 89 ал. 2 ЗЗД. Сочи, че с цел уреждане на последиците от настъпилата
частична обективна невъзможност за ищеца било подписано допълнителното
споразумение от 21.05.2020 г. като е договорено, че за периода на извънредното
положение наем не се дължи, а за следващия период да се дължи редуциран размер
на наема. При тези условия твърди да е извършено прихващане на задължението за
наем за месец юли 2020 г. с предплатения пълен размер на наема за м. март 2020
г., а на 01.07.2020 г. да е заплатена и договорената намалена наемна цена макар,
че и през периода – юни-24.08.2020 г. действали ограничения в работата на
заведенията за обществено хранене (ограничен капацитет), определено от чл. 1 на
допълнителното споразумение от 21.05.2020 г. като освобождаващо наемателя от
задължение да заплаща наем. Наемодателят обаче настоял да си получи наема за м.
юли 2020 г. и то в пълен размер с указание, че ако не постъпи сума в общ размер
от 11364 лв. по банковата му сметка в 3-дневен срок, писмото следва да се счита
за предизвестие за прекратяване на договора на основание чл. 14.1./2 като
наемателят следва да освободи и върне държаните на наетите площи. Твърди се, че
отправеното предупреждение за разваляне на договора при отсъствие на основание
за това породило притеснения у ответника за реална опасност от фактически
нарушения и прекъсвания в работата на обекта. Създадените притеснения
възпрепятствали наемателя да планува с обичайна степен на сигурност и
предвидимост нормалното осъществяване на търговската си дейност в отдадените
под наем помещения, предполагащи регулярно постъпване и съхранение на
необходимите продукти за осъществяване на ресторантьорската дейност и
свързаните с това разходи към доставчици, за заплати и осигуровки на персонала,
маркетинг. Заплахата въздействала и върху репутацията на заведението. При тези
обстоятелства се твърди да е възпрепятствано ползването на имота, довело до изпратена
на 20.07.2020 г. покана в тридневен срок наемодателят да преустанови действия,
които възпрепятстват свободното ползване на помещенията като в противен случай
да смята писмото за едномесечно писмено предизвестие по смисъла на чл. 14 ал. 1
т. 3 вр. чл. 14.3 от договора за наем. Застъпва теза, че при тези обстоятелства
договорът бил прекратен на 24.08.2020 г., но междувременно – на 28.07.2020 г.
наемодателят отнел наетите площи като сменил всички ключалки в имота и изключил
възможността за ползването му, включително за изнасяне на останали в обекта
движими вещи, собственост на наемателя. Оспорва да са причинени липси с довод,
че не е доказано оборудването в обекта да е било негова собственост, а и с
оглед самоволното връщане на имота – без присъствието на представител на
ответника, смята и за невъзможно да бъде установено състоянието на обекта. Сочи
и че част от полученото оборудване е амортизирано, довело до изключването му от
описа със съгласието на ищеца. Претендират се разноски.
В допълнителната искова молба процесуалният
представител на ищеца – адв. Т., смята за безспорно, че наемната цена за месец
юли 2020 г. не е заплатена по договорения ред. Застъпва довод, че
споразумението от 21.05.2020 г. касае следващия се наем за месеците април и май
2020 г. тъй като при сключването му ответникът не повдигнал въпрос за
заплатения вече наем за месец март, а и при разменената кореспонденция
предходния управител изрично е поискал преразглеждане само на дължимия наем за
месеците април и май. Признава, че за месец юни е заплатена коригираната наемна
цена. Твърди, че задължението за електрическа енергия за месец май 2020 г. е
заплатено едва на 20.07.2020 г. при отправено предупреждение за спиране,
считано от 23.07.2020 г., а ТБО и данък сгради за месец април и май изобщо не
били заплатени. Ищецът направил и допълнителни разходи по заявка за спиране,
които поискал от ответника, но не получил. Поддържа теза, че пречка за
използване на помещенията по предназначение е изнасянето на кухненското и
ресторантско оборудване, причинените вреди, освободените работници и затворения
ресторант, което свързва с датата 13.07.2020 г.
В съдебно заседание процесуалният представител на ищеца
– адв. Т., поддържа иска. Навежда доводи в писмени бележки. Представя списък на
претендираните разноски.
Процесуалният представител на ответника – адв. Е.
оспорва иска. Застъпва теза, че клаузата за неустойка е нищожна. Евентуално
оспорва ищецът да е изправна по договора страна, за да се възползва от
договорената неустойка. Поддържа тезата си, че при пренебрегнатата договорка в
споразумението, регламентираща наема за периода на извънредното положение,
непризнатото прихващане и отправената заплаха за разваляне на договора при
неплащане на сумите, ищецът фактически е смутил ползването на имота и то преди сломяването
му. Навежда доводи в писмени бележки.
Като обсъди наведените в процеса доводи с оглед
събраните по делото доказателства, преценени по реда и при условията на чл. 235 ГПК, съдът намира за установено от фактическа страна следното:
Страните не спорят, а и представеният договор сочи на изразено
съгласие, че ищецът, наричан впоследствие наемодател отдава под наем на
ответника, наричан наемател, търговски помещения, находящи се на партерен етаж
в сграда с адрес: гр. София, ул. „*********и търговски обект – кафе, изграден в
УПИ № I от кв. 485 по плана на гр. София, заедно с всички
подобрения и съоръжения, трайно или временно прикрепени към лицевата страна на
търговския обект – кафе, откъм улица „Аксаков“. Съгласно чл. 14.2. в случай, че
наемодателят прекрати предсрочно и едностранно договора поради неизпълнение на
договорни задължения от страна на наемателя, то наемателят дължи неустойка в
размер на всички месечни наеми, които биха били дължими от наемателя, ако
договорът не е бил прекратен, от датата на прекратяване на договора до края на
срока му, заедно с дължимата лихва за забава.
С допълнително споразумение от 03.06.2019 г. е
договорено удължаване на срока по отношение на търговските помещения , прекратяване на отношенията
досежно търговско помещение – кафе и корекция в начина на определяне на
наемната цена.
С допълнително споразумение от 21.05.2021 г. писмено е
изразено съгласие, че за по-дългия от двата периода: времето на извънредното
положение в страната и/или действаща официална забрана за работа на
ресторантите в пълния им възможен капацитет (вкл. в открити площи и на закрито)
наемателят няма да плаща на наемодателя наема по договора. Посочено е, че ако
ресторантите могат да работят на открито и до 21.06.2020 г. не бъде разрешено
да работят и на закрито, страните ще обсъдят актуалното положение с оглед преценка
на условията, при които да продължи ползването на наетия обект като, ако
ресторантът продължава да работи само на открито, страните следва да уговорят
дължим наем в тази ситуация в кратки срокове. Съгласно чл. 3 след отпадане на
ограниченията, посочени в чл. 1 от споразумението в период от 3 месеца след
отпадането, наемателят се задължава да заплаща на наемодателя наема по договора
в намален размер – през първия и втория месец – 50 % от базовия месечен наем по
договора, през третия месец – 65 % , а пълният пълен размер на договорения наем
се дължи за четвъртия поред месец, считано от отпадане на забраните по чл. 1.
При възприетата фактическа обстановка от правна страна
настоящият състав намира следното:
Законът признава възможност за страните по договор да
определят отнапред обезщетение при неизпълнение на договорно задължение,
освобождавайки кредитора от необходимостта да доказва конкретно претърпяна
вреда и съответно нейния обем. Правилото на чл. 92 ЗЗД утвърждава изключение от
принципа, че в основата на разместване на имуществени блага стои конкретна,
възприета от правния ред причина – даденото без основание подлежи на връщане
без оглед на обстоятелството, че разместването на блага е станало по волята на
далия го (чл. 55 ал. 1 предл. първо ЗЗД). Оправданието на това изключение се
явява стимула за точно изпълнение – друг възприет от правния ред основополагащ
принцип. Доколкото източник на отговорността в случая се явява договор, то и
приложението на този регулаторен механизъм предполага еднозначно възприето от
страните дължимо поведение, липсата на което да обуславя определено или
определяемо обезщетение. Същевременно обаче придадената на договора сила на
закон произтича от съобразяване на страните с установения в страната
правопорядък, на който именно се опира и възможността договорна клауза да
обуслови основание за ангажиране на отговорност. Затова и пренебрегването на очертаните
граници на договорната свобода от чл. 9 ЗЗД лишава постигнатото съгласие от
регулаторен потенциал, за което, както е посочено и в доклада по делото, съдът
следи служебно.
Нормата на чл. 309 ТЗ изключва принципно признатото от
нормата на чл. 92 ал. 2 ЗЗД правомощие за редуциране размера на неустойката при
прекомерност, когато е договорена между търговци и касае търговска сделка. Както
е имал повод да посочи и Върховният касационен съд в Тълкувателно
решение № 1 от 15.06.2010 г. по тълк. д. № 1/2009 г. на ОСТК на ВКС обаче клаузата за
неустойка обвързва страните само ако не противоречи на добрите нрави.
Следователно, правилото на чл. 309 ТЗ, отричащо съотношението между размера на неустойката
и реално претърпяната вреда от неизпълнението, намира приложение само ако
формулираното от страните правило безусловно съвместява трите функции на
неустойката – обезщетителна, обезпечителна и санкционираща, а взаимовръзката
намира оправдание в основополагащия регулаторен принцип на справедливостта, разбиран като необходим баланс на интересите на
страните в правоотношението. Затова и преценката за
валидността на неустоечната клауза се прави към момента на дефиниране на
правилото.
Опасността при неизпълнение длъжникът да плати повече
– дори и да не е била причинена вреда, е стимул за желаното от правния ред
точно изпълнение на поетото задължение. В това се изразява обезпечителната
функция на неустойката. При точно изпълнение на обещаното размерът на
неустойката остава без значение. Поради постигнатия желан резултат
отговорността е изключена. Неизпълнение въпреки възможността за това сочи на
нереализирана обезпечителна функция и обосновава проявление на санкционната
функция – длъжникът дължи да плати договореното обезщетение без да е необходимо
кредиторът да доказва реално настъпили вреди, а длъжникът заплаща повече от
дължимото – дори и вреди да не са настъпили, съответно да не възлизат на такъв
размер. При все, че законът държи длъжника отговорен за накърнения кредиторов
интерес, той е реално оценяем. От тази гледна точка именно необходимият баланс в
отношението между кредитор и длъжник се осигурява при отчитане и на принципно
утвърдения от закона ангажимент за длъжника, произтичащ неизпълнението. На тази
основа се проявява обезщетителната функция на неустойката. Понеже освен
възмездие за кредитора неустойката води и до погасяване на отговорността за
обезвреда за длъжника, необходимият баланс се осигурява от отчитане на
обективно възможната и предвидима вреда към момента на сключване на договора,
която би била пряка и непосредствена последица от неизпълнението, изрично
указан в ТР 1/2009 г. като един от подлежащите на изследване въпроси.
Единствено разумно обоснованото предположение в тази насока обосновава
санкционната функция.
При преценката за
съответствие на клаузата за неустойка следва да се държи сметка и за естеството
на правоотношението. В рамките на наемното правоотношение задължението за заплащане
на наем произтича от ограничението за наемодателя да се ползва от имота. С прекратяване
на правната връзка включително и поради неизпълнение на задълженията от страна
на наемателя, ограничението за наемодателя отпада. Естеството на имота
предполага възможност за последващото му отдаване под наем. Реализацията на
тази възможност изключва наличието на вреда. Както бе посочено вече преценката
за регулативния потенциал следва да се прави към момента на сключване на
договора, поради което без правно значение остава доколко обективно
съществувалата възможност е била реализирана.
Клаузата на чл. 14.2. от договора не държи сметка за
момента на предсрочното едностранно прекратяване на договора, а определя
размера на неустойката като равностойност на неоползотворения наемен период.
Понеже преценката за съобразяване следва да бъде направена към момента на
постигане на съгласието налага се извод, че наемателят дължи да осигури сума,
равностойна на наема за имота за 3 години напред. Лишено от житейска логика е
да се приеме, че наемодателят, който, видно и от клаузите по договора ползва
имота за отдаването му под наем, не би могъл да отдаде имота под наем.
Същевременно показателно е и
обстоятелството, че основание за компенсаторната неустойка е упражнена от ищеца
възможност да развали договора. Кредиторът в правоотношението е свободен да
прецени дали ще запази правоотношението и ще усвои произтичащите от това блага
или ще се освободи. Макар и принципно да е мислима вреда, произтичаща от
преждевременно прекратената връзка, договореният в случая механизъм за
формиране размера на неустойката ангажира ответника да заплати и то наведнъж
сума, съразмерна с възнаграждението за ползване на имота без реално да извлича
облага от него. Същевременно с оглед възможността имотът да бъде отдаден под
наем отново, предпоставя възможност за ищеца от своя страна да извлече обективно
невъзможна облага. Дори и да се приеме, че по една или друга причина ищецът би
бил възпрепятстван да събере гражданския плод от имота до края на договорения
срок, няма разумна причина ответникът да бъде държан отговорен за
предпочетеното от ищеца прекратяване на правната връзка с произтичащата от това
загуба на вземане в договорения размер. С оглед принципа, че всеки отговаря за
последиците от поведението си, подобен риск е в тежест на ищеца.
По изложените съображения
настоящият състав приема, че клаузата, на която ищецът основава вземането си в
процеса игнорира обезщетителната функция на неустойката, водещо до фаворизиране
на санкционната й функция в противоречие на добрите нрави. Това лишава от
регулаторен потенциал клаузата на чл. 14.2. от договора, поради което
безпредметно остава обследването на твърдяното неизпълнение.
Съдът е ограничен да даде
защита на заявеното искане като ищецът определя неговия обем (чл. 6 ал. 2 ГПК).
В случая искането е ограничено до утвърждаване на заявеното вземане за
неустойка. Извън тези рамки остават твърдяните вреди, поради което и
безпредметно остава и тяхното обсъждане.
По искането, предявено при условията на чл. 214 ал. 2 ГПК
Процесуалният закон утвърждава облекчен ред за
установяване на акцесорно вземане за лихва, формирано за период след
предявяване на исковата молба, освобождавайки съда от задължение да го определи
по размер. Тази претенция няма характер на самостоятелен иск, а се явява
последица на утвърдено лихвоносно вземане. Тъй като такова липсва. няма
основание за произнасяне по това искане в диспозитива на настоящия акт.
По разноските
Законът ангажира страната в съдебен процес, необосновано
от правна гледна точка станала причина да бъдат направени разноски, да възмезди
правоимащата. При установения изход от спора сторените от ищеца разноски следва
да бъдат възложени в негова тежест, което, с оглед правилото на чл. 236 ал. 1
т. 6 ГПК, предполага огласяване на така формираната воля в диспозитива.
Ответникът е заявил искане по разноските с отговора
и доколкото липсва изявление за оттеглянето му съдът дължи да се произнесе. По
делото не се установява предоставената адвокатска защита да е ангажирала
ресурси за ответника, поради което искането следва да бъде оставено без
уважение.
Така мотивиран съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявения от „И.“ ЕООД, ЕИК ********* срещу „К.Ф.”
ЕООД, ЕИК*********иск с правно основание чл. 92 ЗЗД за сумата
40 000 лв. като част от вземане в размер от 472035,66 лв. – неустойка по
чл. 14.2 от договор за наем от 15.05.2018 г.
ВЪЗЛАГА
на основание чл. 236 ал. 1 т. 6 ГПК направените от „И.“ ЕООД разноски в негова
тежест.
ОСТАВЯ
БЕЗ УВАЖЕНИЕ заявеното от „К.Ф.” ЕООД
искане по чл. 78 ал. 3 ГПК.
Решението може да бъде обжалвано с въззивна жалба пред
Апелативен съд – София в двуседмичен срок от връчване на препис от настоящото,
а в частта за разноските пред този съд по реда и при условията на чл. 248 ГПК.
СЪДИЯ: