Р Е Ш Е Н И Е № 437
гр. С., 21 август 2020 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
С. районен съд, гражданска колегия, в публично заседание на двадесет и седми юли 2020 г., в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: МАРИЯ ПЕТРОВА
При секретаря И. И. като разгледа докладваното от районния съдия гр.д. № 202 по описа на съда за 2020 г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Ищецът К.Г.К. твърди, че неговият наследодател П. К. П. и ответникът били обвързани с договор за аренда, вписан в СВ – С. на 13.10.2014 г. под № 183, т. 6, по силата на който наследодателят в качеството на арендодател предоставил за временно възмездно ползване на ответника в качеството на арендатор следните земеделски земи:
-ПИ с идентификатор 69804.29.6 по кадастралната карта и регистри на с. С., одобрени със заповед № РД-18-287 от 08.05.2019 г. на изпълнителния директор на АГКК, представляващ нива с площ от 22826 кв.м., находяща се в с. С., общ. Кайнарджа, м. „Коклювците 29“, трета категория;
-и ПИ с идентификатор 69804.36.16 по кадастралната карта и регистри на с. С., одобрени със заповед № РД-18-287 от 08.05.2019 г. на изпълнителния директор на АГКК, представляващ нива с площ от 46014 кв.м., находяща се в с. С., общ. К., м. „Бадолай 36“, трета категория;
за срок до края на стопанската 2020/2021 г. срещу уговорено арендно плащане в размер на 50 лв. на декар. Арендодателят починал на 23.05.2015 г., поради което в правата му по договора за аренда встъпил ищеца като негов наследник. Счита, че в периода след сключване на договора за аренда трайно се изменили условията, определящи размера на арендната вноска, като пазарната такава за землището на с. С. достигнала 80 – 90 лв. за декар. Правоприемникът направил опит да договори с насрещната страна изменение на договора за аренда, но ответникът отхвърлил предложението, поради което ищецът моли съда да постанови решение, чрез което да измени арендното плащане по договора, като го увеличи на 80 лв. за декар. Претендира направените по делото разноски.
Ответникът Р.Й.Г. изразява становище, че искът е неоснователен и моли съда да го остави без уважение. Твърди, че ищецът не го уведомил за встъпването си като страна по договора за аренда, сключил втори такъв договор с друг арендатор, който впоследствие бил развален, и не отправил към него искане за изменение на арендното плащане, а насочил искането си директно към съда. Счита, че искът е преждевременно предявен, тъй като до падежа на задължението за плащане на рента оставал период от около 6 месеца, който бил прекалено продължителен за да се направи прогноза за пазара през двете стопански години до края на срока на договора. Счита, че не са налице и предпоставките за търсеното изменение – трайна промяна на обстоятелствата, водеща до несъответствие между поетите от страните права и задължения. При отхвърляне на иска претендира направените по делото разноски и счита, че самият той не дължи такива, тъй като с поведението си не е дал повод за завеждане на делото.
След като прецени представените по делото доказателства, съдът прие за установено следното:
Предявеният иск е с правно основание чл. 16, ал.5 ЗАЗ.
От представен по делото договор за аренда, вписан в СВ – С. на 31.05.2017 г. под № 216, т. 6, се установява, че лицето П. К. П. в качеството си на арендодател предоставило за временно ползване на ответника в качеството на арендатор посочените в исковата молба земеделски имоти срещу уговорено арендно плащане в размер на 50 лв. на декар. Срокът на договорната обвързаност на страните бил определен на 6 стопански години, фиксирани в периода от 01.10.2015 г. до края на стопанската 2020/2021 г. От представено по делото удостоверение за наследници на арендодателя е видно, че той е починал през 2015 г. и е бил наследен от двамата си племенници, а именно ищеца и неговия брат А. Г.К.. Чрез договор за доброволна делба от 31.05.2017 г. наследниците прекратили съсобствеността по отношение на имотите на починалия си чичо, като ищецът придобил в еднолична собственост земеделските имоти, предмет на договора за аренда. Чл. 17, ал. 2 ЗАЗ гласи, че приобретателят на арендувания обект на договора замества арендодателя като страна в договора за аренда, ако същият е бил вписан, като по силата на тази разпоредба ищецът се явява обвързан със задълженията на своя праводател по процесния договор до изтичане на срока, в чиито рамки е уговорено неговото действие.
Чл. 16, ал. 1 ЗАЗ гласи, че ако след сключване на договора за аренда обстоятелствата, от които страните са се ръководили при уреждане на отношенията си, се изменят трайно и това доведе до очевидно несъответствие между поетите от тях задължения, всяка от страните може да поиска изменение на договора. Ал 4 на същата разпоредба урежда процедурата, по която следва да се пристъпи към изменението – отправяне на писмено предложение, на което насрещната страна е длъжна да отговори писмено в едномесечен срок от получаването му, освен ако с него не е определен друг срок. Съгласно чл. 16, ал. 5 от ЗАЗ ако страните не постигнат споразумение по иск на страната, която е направила предложението, решение взема районният съд. Установи се, че в конкретния случай тази процедура не е спазена, тъй като ищецът не е отправил писмено предложение за увеличаване на арендната вноска до своя съконтрахент, но този пропуск не е основание за отхвърляне на иска, а единствено за възлагане на разноските по делото върху ищеца, ако се окаже, че ответникът е съгласен с увеличението, т.е. че не е дал повод за провеждането на съдебно производство.
От назначената по делото експертиза става ясно, че пазарната рента за имоти, сходни с посочените в исковата молба през стопанската 2015/2016 г. е била 60 лв. на декар, както и че към настоящия момент (стопанските 2018/2019 г. и 2019/2020 г.) пазарната рента за същите имоти възлиза на сумата от 70 лв. на декар. Тези данни сочат, че е налице както несъответствие на първоначално съгласуваната рента с пазарната такава, така и последващо изменение на икономическите условия при арендуването на земеделските имоти, тъй като към настоящия момент уговорената рента се разминава с 20 лв. от пазарната такава, което приближава 50 % от първоначалния ѝ размер. Същественото нарастване на пазарната рента в течение на срока на договора нарушава икономическото равновесие в правата и задълженията на страните по него, възстановяването на което изисква уважаването на предявения иск в посочения от вещото лице размер. Съдът не споделя аргументите на ищеца за определяне на рента в по – висок размер на база печалбата на арендатора, тъй като съдът не е в състояние да изчисли тази печалба без експертиза, а единствено на база предположенията и информацията, с която се е снабдила тази страна, и тъй като пазарната поземлена рента, визирана в чл. 8, ал. 2, т. 1 ЗАЗ като основа за определяне на арендното плащане е тази, на която се сключват повечето договори за аренда в определен регион и време, а не тази, която независим орган, например съдебна институция, би определил като справедлив на база приноса на арендатора и собственика на земята в добива на земеделската продукция. Поради тези аргументи предявеният иск следва да се уважи частично, като се постанови увеличаване на арендната вноска по договора за аренда до сумата от 70 лв. на декар, а за горницата – да се отхвърли като неоснователен. Възражението на ответника, че искът е преждевременно предявен е неоснователно – чл. 16, ал. 3 ЗАЗ гласи, че срокът на действие на изменението на договора е най-малко до края на стопанската година, през която е направено искането, което означава, че това искане следва да се направи преди, а не след нейното изтичане.
Поради частичното уважаване на иска на основание чл. 78, ал. 1 ГПК в полза на ищцата следва да се присъдят направените по делото разноски по съразмерност в размер на 184 лв. за държавна такса, 100 лв. за експертиза и 453,33 лв. за адвокатски хонорар, като искането на ответника за присъждане на деловодни разноски следва да се остави без уважение, тъй като не са представени доказателства за извършени такива. Възражението му, че не дължи разноски, тъй като с поведението си не е дал повод за завеждане на делото, е неоснователно, тъй като той не признава иска съобразно изискването за освобождаването му от отговорност за разноски, въведено в чл. 78, ал. 2 ГПК. Воден от горното и на основание чл. 235 ГПК, С. районен съд
Р Е Ш И :
ИЗМЕНЯ на основание чл. 16, ал. 5 ЗАЗ договор за аренда вписан в СВ – С. на 13.10.2014 г. под № 183, т. 6, сключен между П. К. П. в качеството на арендодател, който се явява праводател на ищеца К.Г.К. с ЕГН ********** ***, и ответника Р.Й.Г. с ЕГН ********** *** в качеството на арендатор по отношение на
-ПИ с идентификатор 69804.29.6 по кадастралната карта и регистри на с. С., одобрени със заповед № РД-18-287 от 08.05.2019 г. на изпълнителния директор на АГКК, представляващ нива с площ от 22826 кв.м., находяща се в с. С., общ. Кайнарджа, м. „Коклювците 29“, трета категория;
-и ПИ с идентификатор 69804.36.16 по кадастралната карта и регистри на с. С., одобрени със заповед № РД-18-287 от 08.05.2019 г. на изпълнителния директор на АГКК, представляващ нива с площ от 46014 кв.м., находяща се в с. С., общ. Кайнарджа, м. „Бадолай 36“, трета категория;
като УВЕЛИЧАВА арендното плащане по договора на сумата от 70 лв. на декар, считано от стопанската 2019/2020 г., като ОТХВЪРЛЯ като неоснователен и недоказан иска за увеличаване на арендното плащане по посочения договор за аренда над този размер.
ОСЪЖДА Р.Й.Г. с ЕГН ********** *** за заплати на К.Г.К. с ЕГН ********** *** направените по делото разноски съразмерно на уважената част от иска в размер на 184 лв. (сто осемдесет и четири лв.) за държавна такса, 100 лв. (сто лв.) за експертиза и 453,33 лв. (четиристотин петдесет и три лв. и 33 ст.) за адвокатски хонорар, като ОТХВЪРЛЯ искането на ищеца за присъждане на разноски над така посочените суми.
ОТХВЪРЛЯ като искането на Р.Й.Г. с ЕГН ********** *** за присъждане на деловодни разноски.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред С. окръжен съд в двуседмичен срок от връчването.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: ……………...
/М. Петрова/