№ 377
гр. Велико Търново, 06.03.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВЕЛИКО ТЪРНОВО, VI СЪСТАВ, в публично
заседание на шести февруари през две хиляди двадесет и трета година в
следния състав:
Председател:Г. Г.ЕВ
при участието на секретаря МИЛЕНА ИВ. РАДКОВА
като разгледа докладваното от Г. Г.ЕВ Гражданско дело № 20224110102396
по описа за 2022 година
Производството е образувано по искова молба на Б. Д. К. против „В.“ ЕООД, с
която се иска съдът да прогласи за недействителен, на основание чл. 40 ЗЗД, договор за
аренда от 21.9.2021 г., сключен между Д. Б.ов Б.ов и „В.“ ЕООД, а евентуално – да
прогласи договора за нищожен, поради липса на съгласие.
Ищецът твърди, че е наследник на Д. Б.ов Б.ов, починал на 8.6.2022 г., който на
21.9.2021 г. е упълномощил Г. П. С. да извършва действия на управление с всички
негови земи, находящи се в землището на с. М., включително с право да сключва
договори за наем или аренда със ЗП Г. С. П. и/или с „В.“ ЕООД, да определя условията
на договорите, вкл. срокове, арендно плащане или наемна цена. Заявява, че на
21.9.2021 г., упражнявайки дадените му права, Г. П. е сключил с „В.“ ЕООД договор за
аренда на земеделски земи, находящи се в землището на с. М., с обща площ от 97.320
дка за периода от 1.10.2022 г. до 1.10.2035 г. при цена от 40 лева на декар. Счита, че
при така уговорените плащане и срок на договора пълномощникът е упражнил
предоставените му права недобросъвестно и че договорът е сключен при явно
неизгодни за представлявания условия, като е предпочетен интересът на арендатора
пред този на арендодателя. Твърди, че при сключването на договора пълномощникът е
имал знанието каква е реалната пазарна наемна цена, тъй като по занятие се занимава с
отдаване под наем и аренда на земеделски земи, но въпреки това е договорил за
представляваното от него лице условия, които увреждат последното. Сочи, че в
подкрепа на твърдението, че пълномощникът не е действал с грижата на добър
стопанин и че с действията си е увредил интересите на представлявания е и
обстоятелството, че договорът е сключен за дълъг срок, без в същия да е предвидена
клауза за актуализация на наемната цена, без да са договорени клаузи за
прекратяването му от арендодателя, без да се уговорени адекватни обезщетения при
неизпълнение на задълженията за плащане на цената в срок и пр. Заявява, че
показателно е и поетото задължение при продажба на земите арендодателят да
1
предложи същите първо на арендатора. В условията на евентуалност твърди, че
договорът е нищожен поради липса на съгласие и на страна, тъй като действието на
последният е отложено със срок, а преди настъпването му арендодателят е починал.
Ответникът изразява становище за недопустимост и неоснователност на исковите
претенции. Заявява, че от ангажираните от ищеца доказателства не може да се направи
извод, че представляващият съзнателно е имал намерението да увреди представлявания
и че е постигнал споразумение с третото лице във вреда на последния. Твърди, че в
случая упълномощителят е предоставил широки права на упълномощения, което
свидетелства за наличието на доверие между двамата, които са били близки познати. В
тази връзка сочи, че Г. С. неведнъж е оказвал помощ на Д. Б.ов, включително че при
въпросното упълномощаване последният го е помолил да му даде в заем парична сума.
Заявява, че упълномощителят сам е пожелал при сключването на договора в същия да
се посочи по-ниска цена, тъй като е имал обострени отношения с жената, с която е
живеел на семейни начала и не е имал желание да разкрива действителните си доходи.
Сочи, че с оглед договореното между Г. С. и Д. Б.ов, на 17.9.2021 г. между тях е
сключен договор за заем, според който преди подписването му Г. С. предоставил на Д.
Б.ов в заем сумата от 8000 лева, която последният следва да върне до 1.10.2022 г.
Твърди, че въпросната сделка показва близките отношения между двамата и доверието,
което те са имали помежду си, именно поради което и след подписването на договора
за аренда ответното дружество е заплатило авансово рентата за стопанската година
2022/2023 г. в размер на общо 8000 лева, т.е. при цена от 82.20 лева на декар, както са
се договорили представителят и представляваното лице. Заявява, че е предложил на
ищеца да сключат анекс към договора за аренда, в който да посочат цена от 80 лева за
декар, но е получил отказ на това си предложение. Оспорва твърдението, че към датата
на сключване на договора за аренда наемната цена на земеделски земи в с. М. и
околните селища възлиза на 75-85 лева за декар, като в тази връзка сочи, че пазарните
условия през 2022 г. са много променени и представените от ищеца договори не следва
да се приемат като показател за актуалните пазарни цени към датата на сключване на
процесния договор. Твърди, че в т. 19 от договора е посочен начин за предсрочното му
прекратяване, който е валиден и за двете страни по сделката, както и че клаузи за
обезщетения при неизпълнение и начини за прекратяване не е следвало задължително
да се запишат при положение, че в договора изрично е посочено, че за неуредените
въпроси се прилагат разпоредбите на ЗЗД и гражданското законодателство. Не счита,
че дългият срок на договора уврежда арендодателя, тъй като е обичайна практика
арендните договори да се сключват за по-дълъг период от време с оглед
обстоятелството, че за обработването на земеделски земи и за отглеждането на някои
култури е нужно време и дългосрочни инвестиции. Отрича представителят да е
съзнавал нееквивалентността на престациите, а третото лице да е знаело, че
представителят действа недобросъвестно, като счита, че нееквивалентността на
престациите е необходимо условие, но само по себе си не е достатъчно за обявяването
на недействителността спрямо представлявания. Оспорва и евентуалния иск, като
излага подробни аргументи в тази насока.
В проведените открити заседания процесуалният представител на ищеца поддържа
исковата молба, като счита, че са налице предпоставките за нейното уважаване.
Процесуалният представител поддържа заявеното оспорва и моли за отхвърляне на
исковете.
Великотърновският районен съд, като взе предвид доводите на страните и
събраните доказателства, намира за установено следното от фактическа и правна
2
страна:
Предявени са обективно съединени (при условията на евентуалност)
установителни искове по чл. 40 и чл. 26, ал. 2, пр. 2 ЗЗД.
За установяване недействителността на процесния договор за аренда по делото
следваше да бъде установено кумулативното наличие на следните предпоставки:
сключване от договора от името на представлявания от лице с надлежна
представителна власт; възникналото правоотношение да е сключено във вреда на
представлявания – при неизгодни за него условия, водещи до обременяване на
имуществото му; „споразумяване“ между представителя и насрещната страна по
договора за увреждането на представлявания, т.е. недобросъвестност на представителя
и насрещната страна по договора (третото лице) относно увреждането на
представлявания, която се изразява в знание, че сключеният договор обективно
уврежда представлявания.
В случая от приложените по делото доказателства се установява, че на 21.9.2021 г.
между Д. Б.ов Б.ов – наследодател на ищеца и „В.“ ЕООД е сключен договор за аренда
на земеделски, като при сключването на сделката Д. Б.ов Б.ов е бил надлежно
представляван от Г. П. С. по силата на действителна упълномощителна сделка. Г. П. С.
в качеството си на упълномощен представител на арендодателя е имал право да
сключи договора както със себе си, така и с „В.“ ЕООД, чиито законен представител е
същия, доколкото това е изрично посочено в упълномощителната сделка.
Предмет на договора за аренда са земеделски земи с обща площ от 97.320 дка,
находящи се в землището на с. М., като в същия е посочено, че влиза в сила от
1.10.2022 г. и действа до 1.10.2035 г. при уговорено арендно плащане в размер на 40.00
лева на декар.
В показанията си св. Венцислав Спиридонов заявява, че по искане на Г. С. е дал на
последния телефонния номер на Д. Б.ов, тъй като С. е изявил желание да разговаря с
него по повод обработката на нивите му. Твърди, че впоследствие Д. Б.ов му е
споделил, че е прехвърлил нивите си на Г. С. и че последният му е заплатил рентата
предварително. Сочи, че според него наследодателят на ищеца не е имал финансови
затруднения.
В показанията си св. Д. И.а заявява, че е присъствала на среща между Д. Б.ов и Г.
С., на която вторият е предоставил на първия парична сума в заем, както и че Б.ов и
друг път е идвал в офиса на С., за да му иска услуги. Твърди, че отношенията между
двамата са изглеждали много близки, като Д. Б.ов е бил благодарен на Г. С. за
оказаното съдействието. Сочи, че след като са коментирали сумата по заема, Б.ов е
поискал договорът за земите му да бъде на по-ниска сума и обяснил на С., че не желае
доходът му да става достояние на човека, с който живее. Б.ов държал обаче парите да
се изплатят по банков път в техния реален размер.
В производството е прието заключение на съдебно-оценъчна експертиза, според
която всички земи по процесния договор за аренда са обработваеми, като четири от тях
са четвърта категория, две са трета категория и един е първа категория. Вещото лице
сочи, че е направило справка в Областна дирекция „Земеделие“, според която размерът
на средното арендно плащане за землището с. М. за стопанската 2020/2021 година е
45.00 лева за декар, както и справка в НСИ, според която средните цени на договори за
аренда/наем на ниви в Община Полски Тръмбеш е 64.00 лева за декар. Прави извод, че
от въпросните справки следва извод, че средната наемна цена за ниви в землището с.
М. за стопанската 2020/2021 година е 55.00 лева за декар.
3
Фактическият състав, пораждащ недействителността по чл. 40 ЗЗД, се състои от
два елемента – обективен и субективен, като в ТР № 5/12.12.2016 г. по тълк. д. №
5/2014 г. на ОСГТК на ВКС са разяснени предпоставките, при които се установяват
въпросните елементи. Прието е, че обективният елемент се изразява в наличието на
договор, сключен чрез представителя и насрещната страна във вреда на
представлявания, както и че увреждането на интересите на представлявания може да
има най-различни проявни форми – договор, сключен при неизгодни за него условия;
имуществото му е неоправдано обременено с уговорени тежести или договорът
поражда допълнителни бъдещи и/или условни задължения (под модалитет), нетипични
за конкретния тип договори; предоставените на пълномощника права са упражнени
превратно, макар и в рамките на представителната му власт, както и най-различни
други хипотези. Сочи се, че не е необходимо вредата да е настъпила, а е достатъчно да
е налице сигурност за нейното настъпване (особено при договори с продължително
изпълнение), но във всички случаи се има предвид обективно увреждане на интересите
на представлявания, което не е незначително. Приема се, че преценката за наличието
на увреждане, респ. за сигурното му настъпване, се извършва предвид конкретните
обстоятелства във всеки отделен случаи, но във всички случаи – към момента на
сключването на договора. Увреждането не може да се дължи, например на последващо
изменение на пазарните условия, поради което изменение продажната цена по
договора е станала неизгодна, макар да е била изгодна към момента на неговото
сключване. Според тълкувателното решение, субективният елемент се изразява в
„споразумяване“ между представителя и насрещната страна по договора за
увреждането на представляваното лице, т.е. в недобросъвестност на представителя и
насрещната страна по договора относно увреждането на представлявания. Сочи се, че
споразумяването не съставлява отделна правна сделка между представителя и
насрещната страна, която сделка да е различна от самия договор, т.е. – че не е
необходимо да е налице изричен „сговор“ между тях да увредят представлявания,
което би предполагало във всички случаи намерение за увреждане и умисъл за това, но
в голяма част от хипотезите такива не са налице или са практически недоказуеми от
страна на представлявания. Приема се, че това „споразумяване“ между представителя
и насрещната страна е обективирано в самия недействителен договор, увреждащ
представлявания, което е първият елемент от фактическия състав. Поради това,
вторият елемент от този фактически състав е субективен и се изразява не винаги в общ
сговор и общо намерение (цел) у представителя и насрещната страна да увредят
представлявания, а именно – в тяхната недобросъвестност, т.е. че и двамата знаят
(осъзнават), че сключеният договор обективно уврежда представляваното лице.
С оглед така разясненото от правна страна, съдът намира, че в случая с
уговарянето на арендно плащане, което е с 30 % по-ниско от средното пазарно плащане
към момента на сключване на сделката, пълномощникът е действал във вреда на
представлявания, доколкото последният е получил несъответна престация срещу
предоставеното ползване на собствените му земеделски земи. Действително, при
сключването на договора (а и по принцип) не е била налице пречка за уговаряне на
плащане, което не е равно на пазарното към датата на сключване на договора, но
когато това плащане е значително по-ниско от пазарното, се достига до липса на
еквивалентност между разменените блага, което пък води до увреждане правата на
представлявания. В тази връзка, съдът съобразява не само простата аритметична
разлика между средното пазарно плащане за стопанската 2020/2021 година (55.00
лева/декар) и уговореното плащане по договора (40.00 лева/декар), но и значителната
площ на арендованите земи (97.32 дка), както и срока на договора (13 години). Или
4
иначе казано, разликата в плащането от 15.00 лева за декар, отнесена към общата площ
на земите, формира сума в размер от 1 459.80 лева за срок от една стопанска година, а
така получената сума, отнесена към целия срок на договора, води до увреждане с
18 977.40 лева, което не може да се приеме за незначително.
В този смисъл, съдът намира за установен обективният елемент от фактическия
състав на недействителността по чл. 40 ЗЗД.
Съдът намира за недоказано твърдението на ответника, че упълномощителят сам е
пожелал при сключването на договора в същия да се запише по-ниска цена и че
действителната уговорка между страните е била за плащане от 82.20 лева на декар. По
този повод съдът не може цени показанията на св. Д. И.а в частта им, с която се излагат
твърдения за желанието на Д. Б.ов в договора да бъде посочена по-ниска сума, тъй
като със същите на практика се цели да бъде установено, че действителната воля на
страните по договора е била уговарянето на по-висока цена, а това би било в разрез с
чл. 164, ал. 1, т. 6 ГПК. Но и да се приеме, че свидетелските показания са допустими в
тази им част, то от същите не се установява да е налице еквивалентност на
престациите, тъй като свидетелката не посочва какво е било плащането, което
действително е договорено. И все пак, дори да бъде прието, че признанието на ищеца
за плащането на рентата за стопанската 2022/2023 година при цена от 82.20 лева на
декар и представеното платежно нареждане в подкрепа на това твърдение са
достатъчни, за да се приеме, че действителната уговорка между страните е била за
плащане от 82.20 лева за декар, това не променя извода на съда за наличие на
увреждане. Това е така, доколкото въпреки тази евентуална устна уговорка, договорът
все пак е сключен при два пъти по-ниско плащане, а преценката за наличие на
увреждане следва да се основава именно на писмено уговорената цена. На свой ред,
обстоятелството, че за първата стопанска година от действието на договора са
заплатени по 82.20 лева за декар съвсем на означава, че такава цена ще се заплаща и
занапред. В допълнение и по повод възражението на ответника относно средното
арендно плащане за 2021/2022 година следва да се отбележи, че с твърдението си, че
действителната уговорка между страните е била за плащане от по 82.20 лева за декар
ответникът на практика сам признава, че това е действителната пазарна арендна цена
към момента сключване на договора, което пък би означавало, че договорът е сключен
на цена, която е около два пъти по-ниска от пазарната. Оттук пък следва, че
увреждането на представляваното лице е още по-значително и допълнително
аргументира наличието на обективния елемент от състава на чл. 40 ЗЗД.
Налице е и субективният елемент от фактическия състав на недействителността
по чл. 40, ал. 1 ЗЗД.
Принципното изискване пълномощникът да действа в интерес на
представляваното лице намира проявление и при договаряне със себе си, като
нарушението на принципа влече същите правни последици и в този случай, при който
е достатъчно пълномощникът да знае, че с действията си уврежда интересите на
упълномощителя. От значение за иска по чл. 40 ЗЗД е не толкова обемът на
пълномощията, които договорящият представител е получил, а как същият е
реализирал представителната си власт и с каква цел.
В закона е посочено, че следва да е налице „споразумяване“ между представителя
и третото лице във вреда на представлявания, което се изразява в знание за
увреждането от страна на третото лице. Доколкото в случая пълномощникът е
договарял сам със себе си, тъй като е действал и като управител и представляващ „В.“
ЕООД, за което изрично е бил овластен, не следва да се доказва споразумяване между
5
пълномощника и третото лице във вреда на представлявания, тъй като в случая
основателността на иска е обусловена от намерението за увреждане у пълномощника.
Наличието на такова намерение към момента на сключването на договора се
установява от факта, че именно пълномощникът, в качеството на управител,
представляващ и едноличен собственик на капитала на третото лице, на практика се
облагодетелства от разликата между действителното и уговореното арендно плащане.
Наличието на близки отношения между представляван и представител не следва да
бъде обсъждано допълнително, доколкото наличието на такива отношения, ако и да се
предполага от самото предоставяне на пълномощно с такъв широк обем права, по
никакъв начин не променя изводите за наличието на състава по чл. 40 ЗЗД.
С оглед на горното, съдът намира, че предявеният иск по чл. 40 ЗЗД е основателен
и следва да бъде уважен.
Предвид уважаването на главния иск не е налице вътрешно-процесуалното
условие за разглеждане на евентуалния иск.
По разноските:
С оглед изхода на делото ищецът има право на направените разноски в общ размер
от 1 055.71 лева.
Така мотивиран, Великотърновският районен съд
РЕШИ:
ПРОГЛАСЯВА, на основание чл. 40 ЗЗД, за недействителен по отношение на Б.
Д. К., ЕГН ********** по иска, предявен срещу „В.“ ЕООД, ЕИК ***, сключения на
21.9.2021 г. между Д. Б.ов Б.ов, ЕГН ********** и „В.“ ЕООД, ЕИК *** договор за
аренда на земеделски земи, по силата на който Д. Б.ов Б.ов, ЕГН **********, чрез
пълномощника си Г. С. П., ЕГН **********, е предоставил на „В.“ ЕООД, ЕИК *** за
временно и възмездно ползване земеделски земи, находящи се в землището на с. М.,
Община Полски Тръмбеш, поради сключването му във вреда на представлявания.
ОСЪЖДА „В.“ ЕООД, ЕИК *** да заплати на Б. Д. К., ЕГН ********** сумата от
1 055.71 лева – разноски за производството.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд - Велико Търново в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Велико Търново: _______________________
6