№ 1845
гр. Варна, 08.12.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, III СЪСТАВ, в публично заседание на
шестнадесети ноември през две хиляди двадесет и първа година в следния
състав:
Председател:Юлия Р. Бажлекова
Членове:Даниела Св. Христова
мл.с. Александър В. Цветков
при участието на секретаря Елка Н. Иванова
като разгледа докладваното от Юлия Р. Бажлекова Въззивно гражданско
дело № 20213100502310 по описа за 2021 година
за да се произнесе взе пред вид следното:
Производството е по реда на чл.258 от ГПК.
Образувано е по въззивна жалба на ЯВ. Й. Ч. срещу решение № 262226/ 09.07.2021г.
постановено по гр. дело №7325/ 2020г. по описа на ВРС, 10 -ти състав, с което въззивникът е
осъден да заплати в полза на Етажна собственост на жилищна сграда в гр.Варна, ул.*****,
представлявана от управителя В. СТ. С. сумата от 1476,90лв., представляваща сбор от
дължимите месечни вноски за периода 01.07.2019г.-23.01.2010г., представляващи такси за
управление и поддържане на общите части на ЕС, ведно със законната лихва върху сумата,
считано от датата на подаване на исковата молба в съда – 02.07.2020г. до окончателното й
изплащане, сумата от 100,31лв., представляваща сбор от лихва за забава върху всяка главница от
формиращите задължението в размер на 1476,90лв. за периода от падежа на всяка главница за
съответния месец до 02.07.2020г., както и сумата от 574,08лв., представляваща съдебни
разноски.
В жалбата се излага, че решението на Районен съд -Варна е неправилно и необосновано,
постановено при неправилно приложение на материалния закон, съществено нарушение на
процесуалните правила и в противоречие със събраните по делото доказателства. Съдът
погрешно е възприел фактическата обстановка, като не е обсъди л доводите на въззивника и
всички доказателства по делото. Излага, че е недопустимо по волята на ОС на ЕС, да се
дерогира императивната разпоредба на чл.51, ал.1 ЗУЕС, поради което и взетото решение на ЕС е
нищожно. Твърди също, че ЕС не е сторила разноски за управление и поддръжка на общите части
и не взето решение на ОС за сключване н договор за управление и поддръжка на общите части на
ЕС с „Комплекс Хелиос 2009“ООД, поради което и договорът за управление от 03.01.2020г. е
нищожен на основание чл.26 ЗЗД, поради липса на съгласие. Освен това въззивникът не е
пребивавал повече от 30 дни в рамките на една календарна година, поради което и решенията на
ОС, като приети в противоречие на императивната норма на чл.51, ал.2 ЗУЕС не пораждат
действие за етажния собственик. По изложените подробно доводи и съображения, като не сочи
нови факти и доказателства, въззивникът моли първоинстанционното решение да бъде отменено
1
изцяло, като на негово място бъде постановено друго, с което предявените искове се отхвърлят.
Въззиваемата страна е депозирала писмен отговор, с който заявява становище за
допустимост, но неоснователност на въззивната жалба, поради което моли за оставянето й без
уважение. Претендира присъждане на разноските във въззивното производство.
Въззивната жалба е подадена в срока по чл.259 от ГПК, от лице, което има правен интерес от
обжалването, поради което е допустима.
За да се произнесе по спора, съдът съобрази следното:
Производството е образувано по повод предявена от Етажна собственост на жилищна
сграда в гр.Варна, ул.****, представлявана от управителя В. СТ. С. с искане да се осъди
ответникът ЯВ. Й. Ч. да заплати сумата от 1476,90лв., представляваща сбор от месечни вноски за
периода 01.07.2019г.-23.01.2020г., представляващи такси за управление и подръжка на общите
части и сумата от 100,33лв., представляваща сбор от лихви за забава върху всяка главница за
периода от падежа на всяка главница за съответния месец до датат ана исковата молба –
02.07.2020г., ведно със законната лихва върху задължениието от датат на подаване на исковата
молба в съда до окончателното му изплащане.
Съдът, след съвкупна преценка на представените по делото доказателства, както и предвид
становищата на страните пред въззивната инстанция приема за установено от фактическа и правна
страна следното:
Ищецът твърди, че ответникът е собственик на обект – кабинет №11, в сградата в режим на
ЕС, находяща се в гр.Варна, ул.***** От месец януари 2020г. в сградата е обособена отделна ЕС, с
отделен административен адрес и вход – Медицински център „Хелиос“. Ответникът е собственик
на отделен обект – кабинет №11, придобит от предишен собственик. С решение, по протокол от
27.01.2011г. ОС на собствениците на жилищната сграда е прието, че лекарските кабинети на 2,3 и4
етаж от сградата се обособяват със самостоятелен вход, като медицински център „Хелиос“ и само
техните собственици ще си поделят разходите за текуща поддръжка. С решение по протокол от
10.07.2017г. на ОС, собствениците на обекти в жилищната сграда се приели, че месечните вноски
за поддържане и управление на общите части на сградата, ще се изчисляват, съразмерно на
притежаваните от всеки съсобственик ид. части от общите части на сградата, съгласно чл.51, ал.1
ЗУЕС, като разходите се заплащат в срок от 14 дни от фактурирането им. Приет е Правилник, в
който са определени видовете разходи, които се извършват за поддръжка и експлоатация на
медицинския комплекс. Разходите за медицинския комплекс включват разходи за дейности, извън
обичайните за поддръжка и управление. Ответникът не изпълнявал задълженията си за заплащане
на разходите за поддръжка и експлоатация от момента, в който е придобил собствеността върху
процесния обект.
С писмен отговор в срока по чл.131 от ГПК, ответникът оспорва иска като недопустим и
неоснователен. Твърди, че искът е недопустим, като предявен от лице без представителна власт и
без право на иск. Излага, че правото на ползване на собствения на ответника имот е запазено за
друго леце – Й. Ч.. Релевира възражения, че решението на ОС на ЕС противоречи на императивна
правна норма, поради което е нищожно. Твърди също, че не пребивава в ЕС за повече от 30 дни
през една календарна година, както и, че ОС на ЕС не е приело конкретен размер на дължимата
месечна вноска. Липсва решение на ОС на ЕС за сключване на договор за управление и подръжка
на общите части на ЕС с «Комплекс Хелиос»2009.
По делото са представени следните доказателства:
НА № 104/2018г. за покупко-продажба на недвижим имот, справка от СВ Варна, от които е
видно, че имот – лекарски кабинет №11, в сграда 1, ПИ с идетификатор 10135.2557.94 е
собственост на ЯВ. Й. Ч., като титуляр на правото на ползване е Й. Я. Ч..
Видно от договор за управление на ЕС №1 от 01.01.2018г., ЕС, гр. Варан, район
„Приморски“, ул.**** е възложила на В.С., като изпълнител да извършва дейност по управление
на ЕС в сградата за срок от две години. Към протокола е приложен списък на присъствалите и
гласувалите на посоченото ОС.
Представено е копие от протокол №3/10.07.2017г. от ОС на ЕС, на което са взети
решения, в случай на нужда от капиталови разходи за неотложни нужди, ремонти, касаещи цялата
сграда, необходимата сума да се изчислява по идеалните части от общите части на всеки имот, на
всеки собственик, като „Комплекс Хелиос 2009“ издава фактура за съответната сума, както и
2
решение за изчисляване на месечните вноски по идеалните части на всеки обект от общите части
на входа.
Представен е протокол от ОС на собствениците на обекти в режим на ЕС от 14.12.2017г.,
като по т.1 от дневния ред е било прието на В.С. да се възложат правомощия на управител на ЕС, с
адрес гр.Варна, ул.****
Представени са копие от протокол от проведено на 10.12.2019г. ОС на обекти в режим на
ЕС, гр.Варна, ул.**** на което е взето решение за избор на В.С. за управител на ЕС и договор от
03.01.2020г. сключен между ЕС и В.С. за упълномощаване на управителя да представлява ЕС пред
съда.
Представен е правилник за вътрешния ред в ЕС на ул.*****.
По делото са представени справки и таблици за дължимите суми от етажните собственици
в сградата; фактури: № 1454/01.07.2019г., № 1507/30.10.2019г.; № 1571/08.01.2020г., с които на
ответника са начислени суми, представляващи сбор от такси за управление и поддръжка на общите
части на комплекс „Хелиос“ за м. юли – ноември 2019г. и януари – март 2020г.
Представено е писмо от д-р Й. Ч., в качеството му на притежател на право на ползване
върху имот – кабинет №11 от медицинския комплекс в сградата на ЕС, ул.****, с което същият е
поискал от управителя на ЕС да бъде уведомяван за всички въпроси, свързани със сградата и е
посочил, че желае доброволно да заплати дължимите суми.
Съгласно приетото заключение на ССчЕ, ЕС е извършила разходи по поддръжка и
управление за комплекс „Хелиос“ в размер на 3643,99лв. за м. юли 2020г.4071,59лв. за м. август
2019г.; 5397,09лв. за м. 09.2019г.; 3400,91лв. за 10.2019г.; 4018,37 за м.11.2019г.; 299693лв. за
месец. 12.2020г.; 4151,38лв. за м. 01.2021г., общо за комплекс „Хелиос“. Като основания за
заплащане на сумите са посочени:ел.енергия, вода, материали за ремонт, консултантски такси,
такса СОД, такса асансьор, счетоводно обслужване, ремонти, такса телефон, професионален
домоуправител, почистване, заплати, осигуровки и банкови такси. За процесния обект – кабинет
№11 е са фактурирани задължения в размер на 1476,90лв. за периода. При изчисляване на
задължението на ответника, при съобразяване на притежаваните от него ид. части от общите части
на сградата – 6,5279% , частта от реално осчетоводените и заплатени разходи е в размер на
1739,67лв.
В съответствие с правомощията си по чл.269 ГПК въззивната инстанция намира, че
обжалваното решение е валидно и допустимо, като спорът следва да се разгледа по същество, в
рамките на заявените в жалбата оплаквания.
Гореустановената фактическа обстановка обуславя следните правни изводи:
Съгласно разпоредбите на чл.6, т.10, вр.чл.11, т.5 ЗУЕС, всеки от етажните собственици е
длъжен да заплаща разходите за управление и поддържане на общите части на сградата, чийто
размер е определен от Общото събрание, по предвидения в чл.51 ЗУЕС начин. Недоволните
етажни собственици могат да атакуват решенията на ОС на ЕС по реда и в срока по чл.40 ЗУЕС.
Разпоредбата на чл.11, ал.1, т.2 от ЗУЕС предвижда, че ОС избира и освобождава
управител, като му възлага правомощия за поддържане на общите части на сградата и
представителство на ЕС.
В конкретния случай с решение от 10.12.2019г. за управител на ЕС е избран В.С., като на
03.01.2020г. е подписан договор за управление на ЕС с лицето, избрано за управител. В договора е
посочено, че управителят има право да представлява ЕС пред съда. С решение на ЕС от
01.01.2018г. на същото лице е било възложено като изпълнител да извършва дейности по
управление на ЕС за срок от 2 години.
С решение от 10.07.2017г. на Ос на ЕС са взети решения капиталовите разходи за
неотложни нужди, ремонти, касаещи цялата сграда и съответната месечна вноска за поддръжка да
се изчислява съответно на ид.части от общите части на сградата за всеки един от обектите.
Следва да се отбележи, чене се твърди и няма данни, посочените решения да са оспорени в
законовия срок. Доводите за нищожност на посочените решения са неоснователни. ЕС се
управлява от общото събрание на етажните собственици, чрез взетите от него решения. Те са
особен вид многостранни актове, взети от неперсонифицирана група лица и насочени към
постигане на обща цел. Законът урежда специална процедура за вземане на тези решения, като
регламентира начина на свикване, състав, представителна власт, гласуване, предметна
3
компетентност. Спазването на тези правила е основание за действителност на решението.
Законосъобразността се определя от правилата за тях в ЗС и ЗУЕС. Специфичен е и контролът за
спазването им. За разлика от нищожността на сделките, на която може да се позове всяка страна
безсрочно, контролът за законосъобразността на решението на ЕС е съдебен и е ограничен със
срок за предявяване на иска. Възможността за атакуване на законосъобразността на тези решения,
в т.ч. и досежно противоречието им с императивни правни норми - конкретно чл.51 ЗУЕС, е
ограничен във времето – до изтичане на срока по чл.40 ЗУЕС. След изтичане на този срок
решенията се стабилизират и подлежат на изпълнение. Не е допустим и инцидентен контрол на
неоспорени в срок решения на общото събрание/ определение №25/25.01.2019г. на ВКС по ч.гр.д.
№ 4119/2018г./
За пълнота на изложението следва да се посочи, че от представените доказателства не се
установява, че посочените решения са нищожни.
Видно от приложените по делото протоколи от ОС е взето решение за определяне на
разходите за управление и поддържане на общите части на ЕС. Представените доказателства
установяват извършени разходи от страна на ЕС, като разходите са подробно конкретизирани по
вид и период и стойност.
Предвид установеното, настоящият състав на съда намира, че в качеството си на етажен
собственик ответникът дължи заплащане на такси те и разноските по поддръжка и управление на
общите части на сградата, включващи консумативи за хигиена, асансьорно обслужване, ел.
енергия, вода, такса телефон, материали за ремонт, такса за професионален домоуправител,
заплати, осигуровки, банкови такси.
Исковата претенция е основателна. Същата е доказана по размер, като от ангажираните по
делото доказателства се установява, че задължението на ответника за притежавания от него обект –
кабинет №11 в сграда ЕС е в размер на общо 1476,90лв., дължими за периода 01.07.2019г. –
23.01.2020г.
Не са ангажирани доказателства и не се твърди от ответника, че задължението е погасено
от него, в качеството му на етажен собственик или от друго лице, ползвало имота, поради което и
искът следва да се уважи в предявения размер.
Съдът намира за недоказано възражението на ответника по чл.51, ал.2 ЗУЕС.
Предпоставката, при която собственик, ползвател или обитател на обект в сграда ЕС не дължи
плащане на разходите за управление и поддържане на общите части, е лицето да не е пребивавало
в имота повече от 30 дни през една календарна година. Заинтересованият, в чийто интерес законът
допуска възможността да се освободи от задължението си за заплащане на текущите разходи по
управление и поддръжка на ЕС, носи доказателствената тежест да установи със всички допустими
доказателствени средства фактът, че е пребивавал в съответния имот за „не повече от 30 дни в една
календарна година“Негово е и задължението и за вписване на тези обстоятелства в книгата на ЕС,
съгласно разпоредбите на чл.7,ал.3, вр. чл.2,т.5 и чл.13 ЗУЕС. В насока доказване на тези
твърдения, ответникът не е ангажирал доказателства, като в случая са ирелевантни
обстоятелствата, че титуляр на правото на ползване за обекта е лице, различно от собственика.
Отсъствието на собственика не изключва възможността имота да се обитава и ползва от друго
лице, което е в правоотношение със собственика, каквото твърдение е наведено от страна на
ответника. Без значение е и дали обектът, който е със статут на лекарски кабинет реално е
функционирал като такъв.
Водим от горното и поради съвпадане на правните изводи на двете инстанции решението
на ВРС следва да бъде потвърдено.
Предвид изхода на спора, въззиваемата страна има право на разноските за настоящото
въззивно производство. Не са представени доказателства за извършване на разноски и техния
размер, поради което и съдът не присъжда такива.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 26226/09.07.2021г., постановено по гр.д. №7325/2020г. на
ВРС.
4
РЕШЕНИЕТО не подлежи на обжалване, на основание чл.280, ал.3 от ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
5