№ 1026
гр. Варна, 14.10.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, II СЪСТАВ ТО, в публично заседание на
деветнадесети септември през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:Цвета Павлова
Членове:Пламен Ат. Атанасов
Деница Добрева
при участието на секретаря Мая М. Петрова
като разгледа докладваното от Пламен Ат. Атанасов Въззивно гражданско
дело № 20243100501254 по описа за 2024 година
за да се произнесе взе предвид, следното:
Производството е по реда на чл.259 и сл. от ГПК.
Образувано е по въззивна жалба на Н. И. Д., с ЕГН **********, с адрес:
*****************, чрез адв.Б. Б., със съдебен адрес: г*********** против Решение
№860/15.03.2024г. постановено по гр.д.№20223110116200 по описа на Районен съд Варна, в
частта, с която е уважен иска на “Реал Естейт Солюшън“ ЕООД, с ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление: гр.Варна, ул.“Алеко Константинов“ №16, ет.5,
представлявано от Д.И.Й., със съдебен адрес: *******, ет.3, ап.3, чрез адв.Х. Г.-Дж., с правно
основание чл.51 от ТЗ вр. с чл.79 от ЗЗД като жалбоподателката е осъдена да заплати на
дружеството сумата от 1646.40лв., представляваща възнаграждение за посредничество по
неформален договор за посредничество за разпореждане с недвижим имот от 28.02.2022г. в
размер на 3% от продажната цена на имота, ведно със законната лихва от датата на исковата
молба-09.12.2022г. до окончателното плащане на сумата.
В жалбата се излага, че решението на РС Варна е неправилно и необосновано, тъй
като неправилно първоинстанционния съд е приел за установено сключването между
страните на 28.02.2022г. на договор за посредничество. Поддържа се, че ангажираните по
делото доказателства не установяват наличието на валидно облигационно правоотношение
по договор за посредничество, който да е сключен на посочената дата между
жалбоподателката и С. И. С., от една страна и от друга “Реал Естейт Солюшън“ ЕООД.
1
Твърди се, че от представените разпечатки от водена кореспонденция чрез приложение
“Вайбър“ /Viber/ и електронна поща, между управителя на ищцовото дружество и
ответницата не се установява съгласие за сключване на договор за посреднически услуги за
продажба на недвижим имот, собственост на ответниците по делото, включващ уговорка за
солидарно заплащане на комисионна в размер на 3% от цената на имота. На следващо място
се поддържа, че липсват доказателства, които да установяват, че в отношенията си с
ответниците, Д.Й. е действал като представител на ищцовото дружество, доколкото
кореспонденцията между тях е водена, чрез електронна поща, която не съвпада с фирменият
имейл на дружеството. Сочи се, че фирменото наименование на ищцовото дружество не
присъства никъде в разменените съобщения между страните и в договори за депозит,
предварителен договор. Поддържа се още, че не са ангажирани доказателства за извършване
на посреднически услуги от ищеца, както и за договаряне на размер на дължимата
комисионна, като се оспорват изводите на съда за приложимостта на чл.51, ал.2 от ТЗ,
според който при липса на уговорка на посредника се дължи обичайно възнаграждение за
дейността. С оглед на изложеното се моли за отмяна на решението в обжалваната му част и
отхвърляне на предявения иск, както и за присъждане на разноски.
В срока по чл.263 от ГПК въззиваемата страна е депозира писмено становище, с което
се оспорва въззивната жалба. Твърди се, че между страните е сключен неформален договор
за посредничество за продажба на недвижим имот, който е собствен на ответницата и
нейния брат. Твърди се, че въпросната облигационна връзка се установява от представените
разпечатки от кореспонденция във “Вайбър“, от доказателствата за предоставяне на депозит
и връщането му. Поддържа се, че ищецът е извършвал огледи, за което е уведомявал
собствениците, като на 03.05.2022г. с участието на свидетелката П. К. като посредник
/представител на купувач/, е извършен оглед в резултат, от който е сключен договор за
депозит при цена на имота от 56000 евро, а в последствие на 05.05.2022г. след съдействие от
ответницата, е изготвен и проект на предварителен договор. Твърди се, че Д.Й. е действал
именно като управител на ищцовото дружество и в качеството на такъв е разполагал с
предоставен му от Н. Д. с ключ за имота, съответно че е извършвал огледи със съгласието на
ответницата. Развити са подробни съображения за доказаността на участието на
представителят на ищцовото дружество при осъществяване на продажбата на процесният
имот, както и за наличието на уговорка за плащане на възнаграждение в размер на 3 % от
договорената продажна цена, съответно за момента, в който следва да стане това. По
изложените съображения се моли за потвърждаване на първоинстанционното решение.
В съдебно заседание въззивницата, чрез процесуалният си представител поддържа
жалбата, оспорва отговора на същата и моли за присъждане на разноските направени пред
двете инстанции.
Въззиваемата страна, чрез пълномощник, оспорва жалбата и поддържа отговора
си. Моли за потвърждаване на обжалваното решение и присъждане на разноски.
За да се произнесе по спора съдът съобрази следното:
Съдът е сезиран с иск с правно основание чл.51 от ТЗ вр. с чл.79 от ЗЗД за
2
осъждането на Н. И. Д. да заплати на “Реал Естейт Солюшън“ ЕООД сумата от 1646.40лв.,
представляваща възнаграждение за посредничество по неформален договор за
посредничество за разпореждане с недвижим имот от 28.02.2022г. в размер на 3% от
продажната цена на имота, ведно със законната лихва от датата на исковата молба-
09.12.2022г. до окончателното плащане на сумата.
В исковата молба се твърди, че на 28.02.2022г., посредством проведени телефонни
разговори и кореспонденция във “Вайбър“, между страните е сключен неформален договор
за посредничество, по силата, на който ответницата е възложила на ищеца да посредничи
при продажба на неин наследствен недвижим имот, с идентификатор 10135.3515.318.1.4. по
КККР на гр.Варна, срещу възнаграждение в размер на 3% от договорената продажна цена.
Твърди се, че в резултат от действията на посредника, на 22.03.2022г. е подписан договор за
депозит за имота, за което ответницата е уведомена своевременно. Твърди се, че до сделка не
се стигнало и депозита бил върнат на кандидат купувача, но предвид продължилото
предлагане на имота от ищеца, на 05.05.2022г. се стигнало до сключване на предварителен
договор с купувач, осигурен от друг посредник. Твърди се, че освен в осъществяването на
огледи на имота, ищецът е посредничил и участвал процеса и подготовката на документи за
сключване на окончателния договор. Сочи се, че на 29.06.2022г. била изповяданата
окончателната сделка за продажба на процесния имот, с лицето, с което е сключен
предварителният договор от на 05.05.2022г. при продажна цена в размер на 109760лв.
Твърди се, че въпреки изпълнението на задълженията и реализирането на продажба в
резултат от дейността на ищеца, ответницата отказала да му изплати уговореното
възнаграждение в размер 3 % от продажната цена. Сочи се, че на 05.07.2022г. ищецът издал
Фактура №1 от 29.06.2022г. за дължимото му се комисионно възнаграждение. Моли се за
уважаване на иска и присъждане на разноски.
С постъпилият от ответницата отговор на исковата молба, се поддържа становище за
неоснователност на иска. Оспорва наличието на валидно сключен между страните договор
за посреднически услуги, като се поддържа, че причината за комуникация между тях е
познанството между Д.Й. и брата на ответницата. Сочи се, че в процеса на водени разговори
и кореспонденция, Д.Й. е действал в лично качество и не се е легитимирал като
представител на “Реал Естейт Солюшън“ ЕООД. Сочи се, че ангажираните от ищеца
доказателства, еднозначно установяват, че Й. е действал в лично качество, воден от
желанието да предлага имота на свой клиенти, като няма никакви данни за участието на
“Реал Естейт Солюшън“ ЕООД. На следващо място се оспорва размера на иска, като се
поддържа, че страните не са уговаряли възнаграждение и не са определяли размерът му да е
3 % от цената. Моли се за отхвърляне на иска, ведно с присъждане на сторените по делото
разноски.
Настоящият състав на Варненски окръжен съд, като съобрази предметните предели
на въззивното производство, очертани в жалбата, приема за установено от фактическа и
правна страна, следното:
Жалбата, инициирала настоящото въззивно произнасяне, е подадена в срок, от
3
надлежно легитимирана страна, при наличието на правен интерес от обжалване, поради
което е допустима и следва да се разгледа по същество.
Съгласно разпоредбата на чл.269 от ГПК въззивният съд се произнася служебно по
валидността на решението, а по допустимостта-в обжалваната му част. Обжалваното
решение е валидно постановено в пределите на правораздавателната власт на съда. Същото
е и допустимо, като постановено при наличие на положителните и липса на отрицателните
процесуални предпоставки.
По отношение на неправилността на първоинстанционният съдебен акт, съобразно
разпоредбата на чл.269, ал.1, изр.2 от ГПК, въззивният съд е ограничен от посочените в
жалбата оплаквания за неправилно формираните от съда изводи. В разглеждания случай
доводите на въззивницата, съставляват оспорване на изводите на районния съд за наличието
на предпоставките за уважаване на иска, като се поддържа, че страните не са обвързани от
твърдяната облигационна връзка, респективно че покупката на имота не е станала в резултат
от действия на ищеца, поради което възнаграждение по договор за посредничество не се
дължи. Навеждат се и оплаквания, касаещи размера на иска с оглед твърдяната уговорка за
неговият размер и приложението на чл.51 от ТЗ.
Така описаните оспорвания не съставляват новонаведени възражения или фактически
твърдения, поради което следва да бъдат разгледани по същество.
Видно е от приетите по делото заверени препис от водена кореспонденция,
посредством приложение “Вайбър“ и електронна поща, че Д.Й. и ответницата са
комуникирали по повод продажбата на недвижим имот, като първият е информирал втората
за проведени с негово съдействие огледи на имота от страна потенциални купувачи, като и
за наличието на проявен от тях интерес, включително чрез предоставянето на гаранционен
депозит. Видно е още, че Й. е информирал ответницата за напредъка при продажбата на
имота, както и е съдействал и съветвал в процеса на подготовка на нужните документи за
оформяне на окончателната сделка, включително е комуникирал с други професионални
посредници.
От представеният препис от Предварителен договор от 05.05.2022г., се установява, че
ответницата и нейният брат са постигнали съгласие с трето лице, относно бъдещата
продажба на процесният имот за сумата от 56000 евро.
Според представеният препис от НА №164, том V, рег.№5471, дело №818/2022г. на
Нотариус с рег.№513 в РНК, ответницата и брат й са продали процесния съсобствен
недвижим имот, при равни права за сумата от 109760лв.
По искане на ищецът по делото е разпитана свидетелката П. Н. К., чиито показания
съдът цени като незаинтересовани, последователни, логични и кореспондиращи с приетите
писмени доказателства.
В показанията си свидетелката сочи, че в качеството си на служител на фирма
“Матекс“, с длъжност - брокер на недвижими имоти, е осъществила оглед, с неин клиент на
процесният имот, като достъпът до имота е осигурен от Д.Й.. Сочи, че на следващият ден е
4
получила /взела/ депозит за заявен интерес от купувача, като в рамките на седмица бил
сключен, изготвен от нея предварителен договор. Сочи, че данните на продавачите, нужни за
съставяне на договора, са й предоставени от Й., на когото в последствие, след подписването
му, тя предоставила копие. Сочи, че до момента на подписване на предв.договор, е
контактувала само с Й., а след това директно с ответницата, включително е препратила
изготвеният от нотариуса проект за нотариален акт. Сочи още, че не е получавала
комисионна от продавачите и че не знае точно коя фирма е представлявал Й., който в
процесния период е имал собствена брокерска фирма.
С оглед горното, съставът на въззивният съд, приема следното:
Не е налице спор между страните, че същите са имали отношения във връзката с
продажбата на собствен /съсобствен/ на ответницата недвижим имот, като по този повод са
водили електронна кореспонденция. Спора се свежда до това дали Д.И.Й. е действал в лично
качество или като представител на ищцовото дружество, съответно дали между страните е
възникнала облигационна връзка, съдържаща белезите на договор за посредничество.
Комплексният анализ на доказателствената съвкупност по делото, налага извод, че
Д.Й. е действал именно в качеството на посредник и представител на “Реал Естейт
Солюшън“ ЕООД. Вярно е, че страните не са обвързани от писмен договор, но договорът за
посредничество е неформален и формата е необходима само във връзка с доказването, но не
и за пораждането на права и задължения. В случая, както вече се посочи, комуникацията
между страните по повод продажбата на процесният имот, както и активността в тази
посока на Й. са безспорни, а предвид липсата на близка /роднинска, приятелска и пр./ връзка
или на твърдения на ответницата за друг стимул, то интересът на същият е обусловен
единствено от реализирането на печалба. Действително данните за легитимация на Й. като
представител на ищцовото дружество са оскъдни, но това е обяснимо с неформалният /на
доверие/ характер на отношенията им и с ползваните канали за комуникация. Факт е обаче,
че в електронната кореспонденция водена от Й. с представителите на купувача /фирма
“Матекс“/ по повод предоставянето на информация за самоличността на продавачите,
същият ясно се е обозначил като представител на “Реал Естейт Солюшън“ ЕООД. Видно от
съдържанието на въпросните имейли, че в същите е налице пълно е еднозначно описание на
качеството на Й. като брокер и собственик на посоченото дружество. Този факт в
комбинация с липсата на насрещно доказване на оспорването, че Д.Й. е действал в лично
качество, са достатъчни да се приеме, че същият е бил служебно ангажиран в продажбата на
процесният имот.
Наред с горното се установи и следващия елемент от състава на договорът за
посредничество, а именно свързване на страните по една бъдеща сделка от посредник. В
тази насока са кореспондиращите си гласни и писмени доказателства, които сочат
осъществяването на контакт между ответницата-продавач и купувача на имота, в резултат от
действията на Й..
В обобщение съдът намира, че между страните е възникнала облигационна връзка,
съдържаща съществените елементи на договор за посредничество. Като тук е мястото да се
5
посочи, че точната дата на възникване на договора, е без значение за валидността на същия,
тъй като посредническият договор може да бъде сключен преди, по време и след изпълнение
на сделката към която е насочен.
С оглед горното неоснователни се явяват доводите на жалбоподателката за
недоказаност на сключването на договор за посредничество между нея и “Реал Естейт
Солюшън“ ЕООД, действащо посредством Д.Й..
Неоснователни се явяват и доводите за неустановеност на размера на дължимото на
посредника възнаграждение.
В разглежданият казус не се установи пряк или косвен източник, сочещ размера на
уговореното възнаграждение, но същевременно не се твърди и безвъзмездност на услугата.
Ето защо, следва да се приеме, че е налице хипотезата на липса на уговорка между страните
относно размера на възнаграждението, съответно че е приложима разпоредбата на чл.51,
изр.2 от ТЗ, според която се дължи обичайното възнаграждение за този вид дейност. Ноторен
факт е, че стандартното възнаграждение, което се дължи при посредничество за продажба на
недвижими имоти , е в размер на 3 % от продажната цена. Според доказателствата,
процесният имот е продаден за сумата от 109760лв., като припадащата се част на
ответницата възлиза на 54880лв. Изчислен на база на последната сума размера на
възнаграждението е 1646.40лв.
В заключение въззивният състав на съдът приема, че атакуваната в настоящото
производство претенция, е основателна, съответно че като я е уважил до размера от
1646.40лв., първоинстанционния съд е постановил правилно и законосъобразно решение,
което следва да бъде потвърдено.
При този изход на делото и на основание чл.78, ал.3 от ГПК в полза на въззиваемият,
следва да се присъдят деловодни разноски, изразяващи се в заплатено адвокатско
възнаграждение в размер на 500лв.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение №860/15.03.2024г. постановено по гр.д.
№20223110116200 по описа на Районен съд Варна.
ОСЪЖДА Н. И. Д., с ЕГН **********, с адрес: *****************, да заплати на
“Реал Естейт Солюшън“ ЕООД, с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление:
гр.Варна, ул.“Алеко Константинов“ №16, ет.5, представлявано от Д.И.Й., сумата от 500лв.,
представляваща деловодни разноски за въззивното производство.
Решението не подлежи на обжалване.
Председател: _______________________
6
Членове:
1._______________________
2._______________________
7