Номер 53923.10.2020 г.Град Плевен
В ИМЕТО НА НАРОДА
Окръжен съд – ПлевенІІІ въз. граждански състав
На 24.09.2020 година в публично заседание в следния състав:
Председател:Екатерина Т. Георгиева Панова
Членове:Методи Н. Здравков
Жанета Д. Георгиева
Секретар:П. И. П.
като разгледа докладваното от Методи Н. Здравков Въззивно гражданско
дело № 20204400500666 по описа за 2020 година
Производството е по чл.258 и сл. ГПК.
С решение № 849/13.07.2020г. по гр.д. № 1145/2020г. на РС гр. Плевен /ПлРС/ съдът е
отхвърлил предявения от Р. И. Р. , ЕГН **********, против „Инвест-М“ ЕООД, ЕИК ***,
със седалище и адрес на управление с.Брестовец, ***, иск с правно основание чл.28, ал.2 от
ЗАЗ за разваляне на Договор за аренда на земеделска земя с нотариална заверка на
подписите рег. №524/11.03.2010г., Акт №128, том I на Нотариус А. П., рег. № 009 при НК, с
район на действие района на ПлРС, вписан в Служба по вписванията - Плевен вх.
№2834/12.03.2010г., том IV, акт 230, н.д.№1119/2010г. и Анекс към него от 26.05.2016г. с
нотариална заверка на подписите рег.№***/26.05.2016г., Акт №8, том П1 на Нотариус А. П.,
вписан в Служба по вписванията - Плевен вх.рег.№7985/02.06.2016г., Акт №288, том 12, д.
№3609/2016г., поради забавяне плащането на арендното плащане за стопанската
2018/2019година с повече от три месеца, КАТО НЕОСНОВАТЕЛЕН.
Осъдил Р. И. Р. , ЕГН ********** на основание чл.78 ал.3 от ГПК, да заплати на „Инвест-
М“ ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление с.Брестовец, ***, направените
деловодни разноски за адвокатско възнаграждение в размер на 330 лева.
Недоволен от решението е останал Р. И. Р. - ищец по делото пред ПлРС, който чрез
пълномощника си адв.Й. Я. от ПлАК го обжалва в законния срок изцяло като неправилно и
незаконосъобразно. Твърди, че Законът за арендата в земеделието – ЗАЗ, е специален и
общите правила на ЗЗД и другите граждански закони се прилагат само в неуредените от ЗАЗ
случаи. По тази причина общата разпоредба на чл.87 ал.1 ЗЗД за даване подходящ срок за
изпълнение и предупреждение, че след изтичането му Договорът ще се счита развален, не се
1
прилага. Навежда доводи, че поради особения характер на арендния Договор, е предвиден
един тримесечен срок, в който макар длъжникът да не е платил арендната вноска и поради
това е изпаднал в забава и дължи лихва за забавеното плащане, кредиторът не може да иска
разваляне на арендния Договор. След изтичане на тримесечния срок ако забавата
продължава, арендодателят има право да развали едностранно Договора. Излага
съображения, че плащането след изтичане на тримесечния срок е дължимо плащане и
неговото приемане не означава, че забавата е заличена. От друга страна според въззивника е
без значение дали плащането е забавено с дни или с месеци след изтичане на тримесечния
срок – изпратил е писмено уведомление до ответника, от което е установено, че още на
17.01.2020г. е била формирана волята на арендодателя да иска развалянето на Договора.
Оплаква се, че при дължимо арендно плащане в размер на 1 466,50лв. с падеж 15.10.2019г.,
частично платени 200лв. на 18.12.2019г. и неплатена останалата Част от сумата до
15.01.2020г., не би могло да се приеме, че неизпълнената Част от задължението е
незначителна с оглед интереса на кредитора.
Моли съда да отмени обжалваното решение и да постанови друго, с което искът да се
уважи изцяло и да осъди ответника да му заплати направените по делото разноски за двете
инстанции.
Ответникът по въззивната жалба и ищец по делото пред ПлРС „Инвест - М” ЕООД
с.Брестовец, Община гр.Плевен, ЕИК *** чрез Управителя Н.М.Р. чрез пълномощника си
адв.Кр. Д. от ПлАК изразява становище, че въззивната жалба е неоснователна, решението да
се потвърди и да им се присъдят разноски за въззивната инстанция.
Въззивният съд като обсъди оплакванията на жалбоподателя, прецени становищата на
страните и събраните по делото доказателства по реда на чл.235 ГПК, и съобрази
изискванията на Закона, намира за установено следното:
Жалбата е подадена в срока по чл.259 ал.1 ГПК, допустима е, и е основателна.
Безспорно по делото е и това се установява от приложените по делото на ПлРС писмени
доказателства, че с Договор за аренда на земеделска земя с нотариална заверка на подписите
рег. №524/11.03.2010г., Акт №128, том I на Нотариус А. П., вписан в Служба по вписванията
- Плевен вх.№2834/12.03.2010г., том IV, акт 230, н.д. № 1119/2010г. и Анекс към него от
26.05.2016г. с нотариална заверка на подписите рег. №***/26.05.2016г., Акт №8, том III на
Нотариус А. П., вписан в Служба по вписванията - Плевен вх.рег.№7985/02.06.2016г., Акт
№288, том 12, н.д.№3 609/2016г., ищецът е отдал под аренда земеделска земя по смисъла на
чл.2 и следващите от Закон за арендата в земеделието /ЗАЗ/ за срок от 7 години, считано от
01,10,2010г., срещу арендно плащане от страна на ответника в размер на 15,00 лева/дка. за
следните земеделски земи: 1./ НИВА от 11.001 дка, в м.“РАВНИЩЕТО“, трета категория,
съставляваща имот с идентификатор 06495.115.20, номер по предходен план: 115020, при
съседи: 06495.115.22; 06495.115.23; 06495.115.15; 06495.115.21 и 06495.115.292.
2
2./ НИВА от 3.331 дка, в м.“ПРИПЕКА“, трета категория, съставляваща поземлен имот с
идентификатор 06495.121.13, номер по предходен план: 121013, при съседи:
06495.121.26; 06495.121.31; 06495.121.28 и 06495.121.17 и
3./ НИВА от 14,999 дка, в м. „РОДИНАТА“, четвърта категория, съставляваща поземлен
имот с идентификатор 06495.140.18, номер по предходен план:1400/8, при съседи:
06495.140.17; 06495.140.8; 06495.140.7; 06495.140.25; 06495.140.24; 06495.140.23 и
06495.140.28., като срокът на действие на Договора е продължен за още 7 стопански години,
считано от началото на следващата стопанска година, в която изтича срокът на действие на
договора, а именно — от 01,10,2017г., като е увеличен и размерът на арендното плащане -
по 50,00 лева на декар, считано от 01,10,2017г.
Не се спори и се установява от представеното писмено уведомление от 17,01,2020г. – л.14 от
делото на ПлРС, че ищецът, като арендодател, е уведомил Управителя на ответното
дружество, че плащането на арендната вноска за стопанската 2018/2019г. е забавено с повече
от три месеца, поради което разваля сключения Договор за аренда от 24,03,2010г., ведно с
Анекс към него от 26,05,2016г. Уведомлението е получено от Управителя на дружеството на
28,01,2020г.
Няма спор и се установява от представения в заверено ксерокопие PKО от 18,12,2019г. –
л.25 от делото, че на ищеца е заплатена сумата от 200,00 лева с основание - „рента 2018“.
От представения в заверено ксерокопие РКО от 24,01,2020г. и служебен бон от „Български
пощи“ ЕАД към него – л.24, се установява, че чрез пощенски запис на 24,01,2020г. на ищеца
е изпратена сумата от 1190,85лева за рента 2019, като са удържани 16,15лв. за пощенски
превод.
Спорни по делото са въпросите налице ли са предпоставките за разваляне на
Договора за аренда, предвидени от чл.28 вр. чл.27 ал.1, т.2 ЗАЗ за процесните земи?
За да отговори на спорните по делото въпроси съдът съобрази представените по делото
писмени доказателства и разпоредбите на Закона – ЗАЗ, ЗЗД и ГПК.
Съгласно чл.269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението,
а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси той е ограничен
от посоченото в жалбата.
За да постанови обжалваното решение ПлРС е приел, че за развалянето на Договорите за
аренда /като вид облигационни и двустранни договори/, са приложими и общите правила на
чл.87 от ЗЗД. Счел, че основателността на претенцията за разваляне на Договора във всички
случаи е обусловена както от виновното неизпълнение на едната страна по договора, така и
от изискването съдоговорителят, претендиращ развалянето, да е изправна страна в
облигационната връзка. Няма спор, че ищецът е предоставил на ответника посочените в
3
договора за аренда земеделски земи. На следващо място намерил, че в разпоредбата на чл.87
от ЗЗД е заложен принципът /приложим в пълна степен и при арендните договори/, че
развалянето на двустраните договори е крайна мярка. Приел, че към същата се пристъпва
само когато неизпълнението не е незначително с оглед интересите на кредитора /чл.87, ал.4
от ЗЗД/ и след като се изчерпят възможностите за неговото изпълнение. Дължимата сума за
предадените земеделски земи е 1466,50лв. Видно от представените РКО и пощенски запис,
на 18,12,2019 г. на ищеца са борени 200,00 лева, а на 24,01,2020 г. – 9 дни след изтичане на
тримесечния срок от падежа на задължението, с пощенски запис е изплатена сумата от
1174,70 лева. Получаването на сумите не се оспорва от ищеца, но се твърди, че е налице и
неизплатена част, а освен това по-голямото плащане е извършено след изтичане на трите
месеца от падежа.
Приел също така, че правото за разваляне на Договора за аренда възниква с изтичането на
три месеца от крайния срок за изпълнение на арендното плащане, тоест в случая считано от
15,01,2020г. В случая обаче забавата е от 9 дни, а неизплатената част е в минимален размер
от 16,15лева. Счел, че при забавеното изпълнение е налице възможността длъжникът да
заплати сумата и по този начин да санира - да заличи последиците на забавата /извън
хипотезата на фикс сделки, за каквато процесната не е счетена/. В процесния случай
намерил, че ищецът е приел закъснелите плащания включително и това надвишаващо трите
месеца. Действително, преди приемането на закъснялото плащане, същият е възразил срещу
неточното във времево отношение изпълнение, упражнявайки правата си по чл.87 ал.1 от
ЗЗД, но изпратеното уведомление е достигнало до ответника след извършеното плащане.
Като отчел, че ищецът не сочи системно неизпълнение на задължението на ответника да
заплаща арендното плащане в срок, към настоящия момент за последната стопанска година
плащането е извършено и прието, приел че неизпълнената част е незначителна с оглед
интереса на кредитора и поради това не са налице основанията за разваляне на Договора за
аренда, а предявеният иск следва да бъде отхвърлен.
Тези изводи не се споделят от настоящия състав на решаващия съд.
Обжалваното решение е валидно и допустимо. Поради това въззивният съд дължи
отговор единствено на конкретните оплаквания по въззивната жалба.
Съгласно чл.28 ал.1 ЗАЗ арендодателят може да развали Договора поради забавяне на
плащането на арендното плащане за повече от три месеца. Когато вноските са уговорени за
периоди, по-кратки от една стопанска година, развалянето е допустимо при забава на
плащането най-малко на две последователни вноски.
Оплакването, че за случая е неприложим общия ред на развалянето на двустранен
Договор по чл.87 ЗЗД е основателно. ЗАЗ е специален закон спрямо ЗЗД и само за
неуредените от него случаи е допустимо приложението на общите правила. Нормата на
чл.28 ЗАЗ предвижда специално правило за разваляне на Договор за аренда и то е забавяне
на арендното плащане повече от три месеца след падежа, което в случая е прието и за
4
безспорно, че се е осъществило за стопанската 2018г./2019г.
Позоваването на ответника на мотивите на ТРОСГТК № 2/20.07.2017г. по тълк. дело №
2/2015г. – т.1 от същото, изясняващи че ЗАЗ предвижда отклонение от общия ред по чл.87
ал.1 ЗЗД за разваляне на двустранните договори поради неизпълнение – отклонение от
изискването за даване на подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че с изтичането
му Договорът се счита прекратен и уговорката, че ако конкретния Договор предвижда
такова задължение, арендодателят е длъжен да се съобрази с тази уговорка, съотнесени с
клаузата на чл.10.4 от Договора, предвиждаща при неизпълнение на задълженията по
Договора това да става по общия ред с писмено предизвестие от една стопанска година, е
неприемливо. Тази уговорка в Договора противоречи на специалното правило по чл.28 ЗАЗ
и можеше да го доразвива, ако в самия Договор беше предвидено за тези случаи на забавяне
на плащането на арендното плащане повече от три месеца от падежа как са се споразумели
страните да изменят или прекратяват Договора, но не и по този начин като препращат към
общия ред без да държат сметка за специалния Закон и възможността, която той дава на
арендодателя независимо от чл.87 ЗЗД.
Основателни са и твърденията на въззивника, че той е формирал волята си да прекрати
Договора след изтичане на тримесечния период – на 17.01.2020г., когато е съставил
писменото уведомление до ЕООД, както и че забавата не е девет дни след настъпването на
падежа, а 99 дни защото трите месеца забавяне са предвидени от специалния Закон като
условие за да упражни правото си арендодателя, и по тази причина не би могло да се
приеме, че неизпълнената Част от Договора е незначителна с оглед интереса на кредитора.
Като е достигнал до други изводи, ПлРС е постановил
незаконосъобразно решение и на основание чл.271 ал.1 от ГПК същото следва
да се отмени, като вместо него се постанови друго, с което искът бъде уважен.
Искането на въззивника за присъждане на разноски по делото предвид изхода на спора е
основателно и следва да се уважи – арг. от чл.78 ал.1 ГПК. Поради това ЕООД следва да
бъдат осъдени да заплатят на ищеца разноски по делото за двете инстанции в общ размер на
431,67лв., от които 30,52лв. д.т. за ВЖ, 60,18лв. д.т. за ИМ, 10,97лв. такса вписване и 330лв.
адвокатско възнаграждение – л.5 от делото на ПлРС.
Предвид цената на иска, определена по чл.69 ал.1, т.6 вр. т.4 ГПК за развалянето в размер на
20 531,70лв. по аргумент за противното от чл.280 ал.3, т.1 ГПК, настоящото решение ще
подлежи на касационно обжалване.
При горните съображения и на основание чл.272 ГПК Окръжният съд
РЕШИ:
5
ОТМЕНЯ решение № 849 от 13.07.2020г., постановено по гр.д. № 1145/2020г. на
Районен съд гр.Плевен – седми граждански състав изцяло като незаконосъобразно и вместо
него ПОСТАНОВЯВА:
РАЗВАЛЯ на основание чл.28 ал.2 вр. ал.1 от ЗАЗ, сключения на 11.03.2010г. между Р. И. Р.
от гр.Плевен, ЕГН ********** и „Инвест - М” ЕООД с.Брестовец, Община гр.Плевен, ЕИК
*** чрез Управителя Н.М.Р. Договор за аренда на земеделска земя с нотариална заверка на
подписите рег. №524/11.03.2010г., Акт №128, том I на Нотариус А. П., рег. № 009 при НК, с
район на действие района на ПлРС, вписан в Служба по вписванията - Плевен вх.
№2834/12.03.2010г., том IV, акт 230, н.д.№1119/2010г. и Анекс към него от 26.05.2016г. с
нотариална заверка на подписите рег.№***/26.05.2016г., Акт №8, том П1 на Нотариус А. П.,
вписан в Служба по вписванията - Плевен вх.рег.№7985/02.06.2016г., Акт №288, том 12, д.
№3609/2016г., на НИВА от 11.001 дка, в м.“РАВНИЩЕТО“, трета категория, съставляваща
имот с идентификатор 06495.115.20, номер по предходен план: 115020, при съседи:
06495.115.22; 06495.115.23; 06495.115.15; 06495.115.21 и 06495.115.292; НИВА от 3.331 дка,
в м.“ПРИПЕКА“, трета категория, съставляваща поземлен имот с идентификатор
06495.121.13, номер по предходен план: 121013, при съседи: 06495.121.26; 06495.121.31;
06495.121.28 и 06495.121.17 и НИВА от 14,999 дка, в м. „РОДИНАТА“, четвърта категория,
съставляваща поземлен имот с идентификатор 06495.140.18, номер по предходен
план:1400/8, при съседи: 06495.140.17; 06495.140.8; 06495.140.7; 06495.140.25; 06495.140.24;
06495.140.23 и 06495.140.28, поради забавяне плащането на арендното плащане за
стопанската 2018г./2019година с повече от три месеца.
ОСЪЖДА на осн. чл.78 ал.1 ГПК „Инвест - М” ЕООД с.Брестовец, Община
гр.Плевен, ЕИК *** чрез Управителя Н.М.Р. да заплати на Р. И. Р. от гр.Плевен, ЕГН
********** направените по делото разноски за двете инстанции в общ размер на 431,67лв.
РЕШЕНИЕТО може да се обжалва пред ВКС на РБ в едномесечен срок от връчването му на
страните при условията на чл.280 и сл. ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
6