№ 20044
гр. София, 05.05.2025 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 48 СЪСТАВ, в закрито заседание на
пети май през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:ИВЕЛИНА М. СИМЕОНОВА
като разгледа докладваното от ИВЕЛИНА М. СИМЕОНОВА Гражданско
дело № 20241110175906 по описа за 2024 година
и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 140 ГПК.
Производството е образувано по искова молба на „T.P.M.“ ООД срещу И. Л. Г., с
която са предявени осъдителни искове (главен и евентуален) с правно основание чл. 92 ЗЗД.
Ищецът твърди, че на 02.07.2024 г. сключил с ответника ексклузивен договор за
посредничество, по силата на който ищецът (в качеството си на посредник) се задължил да
осъществява посредничество при продажбата на недвижим имот, собственост на ответника
(в качеството на възложител) – поземлен имот с идентификатор 05027.603.78 по
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-18-88/02.12.2021
г. на изпълнителния директор на АГКК, последно изменение на КККР, засягащо поземления
имот от 27.05.2022 г., с адрес на имота: гр. B., ул. „Ф.“, с площ от 685 кв. м., трайно
предназначение на територията – урбанизирана, начин на трайно ползване – ниско
застрояване (до 10 метра), предишен идентификатор – няма, номер по предходен план – 44,
квартал 3а, парцел II, при съседни поземлени имоти с идентификатори 05027.603.125,
05027.603.130, 05027.603.79 и 05027.603.77, за продажна цена от 108 000 евро. Твърди, че
съгласно т. 4.1 от договора възложителят се е задължил да не продава имота самостоятелно
или чрез посредничеството на друго лице, освен „T.P.M.“ ООД, което дружество има
изключителното право да предлага имота и да посредничи при сключване на сделка за
продажбата му. Твърди, че след извършена справка в Службата по вписванията – гр. С. на
28.10.2024 г. установил, че ответникът е продал имота на П.И.И. на 16.08.2024 г., без да
използва услугите на посредника.
Ищецът поддържа, не е бил уведомен за продажбата, същевременно продължил да
влага ресурси и усилия във връзка с изпълнение на задълженията си по договора за
посредничество, като чрез своите служители предлагал имота на потенциални купувачи,
организирал огледи, влагал средства за реклама на имота чрез обяви в интернет и чрез
професионално заснемане. Ищецът твърди, че съгласно т. 4.5 от договора за посредничество
има право на еднократно възнаграждение при продажбата на имота в деня на сключване на
предварителния договор, а ако не се подписва такъв – в деня на продажбата на имота, като
възнаграждението е дължимо независимо дали купувачът е представен от посредника,
доколкото в т. 4.1 и т. 4.7 възложителят е поел задължение за срок от 12 месеца да не продава
имота самостоятелно или чрез посредничеството на друго лице освен посредника.
На следващо място, ищецът твърди, че поради виновно неизпълнение на договора за
посредничество от страна на ответника, му се дължи неустойка по т. 7.1, изр. 2, пр. 2 от
договора (предвидена в случай, че продавачът продаде имота без посредничеството на
ТИТАН) – в размер на 4,5 % без ДДС от продажната цена, а именно цената, посочена в
договора за посредничество – 108 000 евро, евентуално неустойка по т. 7.2, вр. т. 4.7. С оглед
изложеното, моли за осъждане на ответника да му заплати сумата от 9505,33 лв.,
1
представляваща неустойка в размер на 4,5 % от посочената в договора продажна цена на
основание т. 7.1, изр. 2, пр. 2, или в условията на евентуалност на основание т. 7.2, вр. т. 4.7
от договора за посредничество, ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата
молба – 19.12.2024 г. до окончателното плащане. Претендира разноски.
В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор от ответника И. Л. Г., с който оспорва
исковете като неоснователни. Не оспорва, че между страните е бил сключен процесният
договор за посредничество, както и че на 16.08.2024 г. имотът е бил продаден без
посредничеството на ищеца. Твърди, че му бил представен бланков типов договор, с
оставени много свободни места за ръкописно дописване на дата, продажна цена, срок,
индивидуализация на имота, размер на възнаграждението и др., като не му била дадена
възможност нито да се запознае с договора, нито да предоговаря условията по него.
Подписал договора без да попълни оставените свободни места, тъй като средствата от
продажбата на имота му били необходими спешно. Твърди, че продажната цена от 108 000
евро е определена едностранно от ищеца. Тъй като времето напредвало, а ищецът не
изпълнявал задълженията си по договора, ответникът в разговор със свой познат – П.И.И.,
клиент на фирмата, в която ответникът работи, узнал, че желае да закупи имот в района на
B., последвал оглед и оформяне на покупко-продажбата под формата на нотариален акт на
16.08.2024 г. за сумата от 100 000 лв. Сочи, че на 28.10.2024 г. получил електронно писмо от
ищцовото дружество за заплащане на възнаграждение по договора за посредничество в
размер на 7392 лв., а на 29.10.2024 г. – електронно писмо за заплащане на неустойка за
неизпълнение на задълженията по договора в размер на 9505,33 лв., като ответникът отказал
да заплати посочените суми с оглед неизпълнение на задълженията на ищеца по договора. В
тази връзка ответникът оспорва изпълнението на задълженията на ищеца по договора – в
частност организиране на огледи с потенциални купувачи или други агенции за недвижими
имоти, инвестиране в рекламна кампания, че ищецът е съдействал при договаряне на
условията за подписване на предварителен договор за покупко-продажба на имота, че е
осигурил организационно обслужване на сделката до сключване на окончателен договор, че
е свързвал страните по сделката. Оспорва като неравноправни, съответно нищожни на
основание чл. 143, ал. 2, т. 15 вр. чл. 146, ал. 1 ЗЗП клаузата на т. 4.5 от договора,
предвиждаща заплащане на възнаграждение в полза на посредника, както и клаузите на т. 7,
т. 7.1 и т. 7.2. Счита, че клаузите на т. 4.5, т. 7, т. 7.1 и т. 7.2 са неравноправни,
противоречащи на закона и на добрите нрави, тъй като са уговорени във вреда на
потребителя, не отговарят на изискването за добросъвестност и водят до значително
неравновесие между правата и задълженията на търговеца и потребителя, а освен това не са
уговорени индивидуално. Оспорва и размера на неустойката с доводи, че ако се приеме
нейната дължимост, същата следва да се определи като процент от действителната продажна
цена на имота, а не като процент от едностранно определената от ищеца такава. Счита, че
уговорените неустойки се явяват средство за обогатяване на посредника, като прави
възражение за прекомерност на същите с позоваване на т. 3 от ТР № 1/15.06.2010 г. по тълк.
д. № 1/2009 г. на ОСТК на ВКС и искане за намаляването им като прекомерно завишени и
несъответстващи на каквито и да е претърпени от ищеца вреди. Оспорва и да са налице
предпоставките по т. 7.2, вр. т. 4.7 за присъждане на неустойка. По тези съображения моли за
отхвърляне на исковете. Претендира разноски.
Разпределяне на доказателствената тежест за подлежащите на доказване факти:
По предявените искове с правно основание чл. 92 ЗЗД, в доказателствена тежест на
ищеца е да докаже пълно и главно по делото твърдението си, че между страните е
възникнало валидно правоотношение по договор за посредничество от 02.07.2024 г., по
който ответникът е възложил да ищеца да му посредничи при продажбата на процесния
имот; че в рамките на това правоотношение ищецът е изпълнил задължението си да
осъществи посредничество за сключване на договор за продажба на процесния имот, т. е. че
е изпълнил задълженията си по сключения договор, респективно, че е бил готов да ги
изпълни (че е изправна страна), включително да огледа и заснеме имота и да го рекламира,
да осъществява комуникация с евентуални купувачи, да организира огледи и т. н;
извършването на продажба на имота от ответника без посредничеството на ищеца в срока
на действие на договора; наличието на действителна клауза в договора, която предвижда
задължение за неустойка в случай, че ответникът продаде имота без посредничеството на
ищеца; както и размера на неустойката, а по евентуалния иск – че са налице обстоятелствата
2
за претендиране на процесната неустойка, посочени в т. 4.7 и размера на неустойката; че
клаузите на договора са индивидуално уговорени, за което не сочи доказателства.
При установяване на горното, в тежест на ответника е да докаже всички свои
възражения, включително, че съдържанието на договора за посредничество е попълнено
едностранно от страна на ищеца, в т. ч. че са налице дописвания в текста на договора;
възражението си, че клаузите на т. 4.5, т. 7, т. 7.1 и т. 7.2 са неравноправни, съответно
нищожни, включително неопределяемостта на клаузите за неустойка, евентуално тяхното
противоречие с императивни правни норми, че клаузите имат неравноправен характер
(уговорени във вреда на потребителя, неотговарящи на изискването за добросъвестност и
водещи до значително неравновесие между правата и задълженията на търговеца или
доставчика и потребителя, задължаващи потребителя при неизпълнение на своите
задължения да заплати необосновано високо неустойка), евентуално, че с клаузите за
неустойки се накърняват добрите нрави; прекомерност на неустойката в сравнение с
претърпените вреди.
На основание чл. 146, ал. 1, т. 3 ГПК съдът отделя за безспорни обстоятелствата, че
между страните е бил сключен ексклузивен договор за посредничество от 02.07.2024 г., по
силата на който ищецът (в качеството си на посредник) се е задължил да осъществява
посредничество при продажбата на недвижим имот, собственост на ответника (в качеството
на възложител) – поземлен имот с идентификатор 05027.603.78 по кадастралната карта и
кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-18-88/02.12.2021 г. на изпълнителния
директор на АГКК, последно изменение на КККР, засягащо поземления имот от 27.05.2022
г., с адрес на имота: гр. B., ул. „Ф.“, с площ от 685 кв. м., трайно предназначение на
територията – урбанизирана, начин на трайно ползване – ниско застрояване (до 10 метра),
предишен идентификатор – няма, номер по предходен план – 44, квартал 3а, парцел II, при
съседни поземлени имоти с идентификатори 05027.603.125, 05027.603.130, 05027.603.79 и
05027.603.77, както и че недвижимият имот е бил продаден на 16.08.2024 г. на П.И.И., без
посредничеството на ищеца.
По доказателствата:
Представените от ищеца писмени доказателства следва да се допуснат като
допустими, относими и необходими за изясняване на спора. Същевременно, с оглед
оспорването им (и твърденията, че е налице дописване на текстове) и направеното в
отговора на исковата молба искане по чл. 183 ГПК ищецът следва да бъде задължен в срок
до откритото съдебно заседание да представи договорите за посредничество в оригинал.
Представените от ответника писмени доказателства следва да се допуснат като
допустими, относими и необходими за изясняване на спора.
Така мотивиран и на основание чл. 140 ГПК, съдът
ОПРЕДЕЛИ:
НАСРОЧВА делото за разглеждане в открито съдебно заседание за 11.06.2025 г. от
10:00 часа, за която дата и час да се призоват страните.
ОБЯВЯВА на страните проекто-доклад по делото съобразно мотивната част от
определението.
ДОПУСКА до приемане представените с исковата молба и с отговора на исковата
молба писмени доказателства.
ЗАДЪЛЖАВА на основание чл. 183 ГПК ищеца в срок до първото открито съдебно
заседание да представи по делото оригиналите на договор за посредничество от 02.07.2024
г., договори за посредничество, сключени със С.К., Ю.М., И. Иванов, С.М., С.П., М.К., В.П.,
като му УКАЗВА, че при непредставяне на посочените документи в оригинал,
представените преписи няма да бъдат приети като писмени доказателства по делото.
СЪДЪТ УКАЗВА на страните, че следва най-късно в първото по делото заседание да
изложат становището си във връзка с дадените указания и доклада по делото, както и да
предприемат съответните процесуални действия, като им УКАЗВА, че ако в изпълнение на
3
предоставената им възможност не направят доказателствени искания, те губят възможността
да направят това по-късно, освен в случаите по чл. 147 ГПК.
СЪДЪТ УВЕДОМЯВА СТРАНИТЕ, че за разрешаването на спора си те могат да
използват медиация, като способ за извънсъдебно разрешаване на спора. Така те ще спестят
време, усилия и средства. При постигане на спогодба, ищецът може да поиска да му бъде
възстановена половината от внесената държавна такса - чл. 78, ал. 9 ГПК. Ако страните
желаят да използват медиация, те могат да се обърнат към център по медиация или медиатор
от Единния регистър на медиаторите към Министерство на правосъдието
(http://mediator.mjs.bg). Медиацията е платена услуга.
ДА СЕ ИЗПРАТИ на страните препис от настоящото определение, а на ищеца – и
препис от отговора на исковата молба.
Определението не подлежи на обжалване.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
4