№ 1045
гр. С., 06.12.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – С., XII-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на пети октомври през две хиляди двадесет и втора година в
следния състав:
Председател:И. Р.
при участието на секретаря В.П.
като разгледа докладваното от И. Р. Гражданско дело № 20215530102763 по
описа за 2021 година
Предявен е главен иск с правно основание чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД и евентуален иск с
правно основание чл. 108 ЗС.
Ищецът - твърди в исковата си и поправената си искова молби, че като пряк
наследник на - си -, който бил починал на - г., получил в дял и станал по наследство
собственик на 1/3 идеална част, а от - си -, с н.а. № 96/05.04.2017 г., чрез дарение, получил и
станал собственик на още 1/3 идеална част, или общо станал собственик на 2/3 идеални
части, а на ответника бил възложен на проведена публична продан по изп.д. № 1875/2012 г.
на Ч. и станал съсобственик на останалата 1/3 идеална част от описаните подробно в
исковата молба три ниви в землището на -, -, попадащи понастоящем в район с одобрена
кадастрална карта и регистри и представляващи съгласно представените скици: 1). поземлен
имот с идентификатор -, с адрес на поземления имот: -, местност -, с площ: 12832 кв.м, с
трайно предназначение на територията: Земеделска, с начин на трайно ползване: Нива, с
категория на земята: 4, с номер по предходен план: -, при съседи: -; 2). поземлен имот с
идентификатор -, с адрес на поземления имот: -, местност -, с площ: 4667 кв.м, с трайно
предназначение на територията: Земеделска, с начин на трайно ползване: Нива, с категория
на земята: 3, с номер по предходен план: -, при съседи: -; и 3). поземлен имот с
идентификатор -, с адрес на поземления имот: -, местност -, с площ: 5000 кв.м, с трайно
предназначение на територията: Земеделска, с начин на трайно ползване: Нива, с категория
на земята: 5, с номер по предходен план: -, при съседи: -. Ответникът бил сключил договор
за аренда на 06.02.2016 г. с предмет тези съсобствени три ниви, който договор бил
нотариално заверен една година по-късно на 06.02.2017 г. и вписан в С., за срок от 50 г., с
договорено арендно плащане по 40 кг. зърно на дка обработваема земя, с арендаторката -,
1
която била негова - по - линия, която починала на - г., три месеца след подписване на
договора, и била заместена, по силата на т.5.2.4, р.V от договора, от нейната единствена
наследница - ответницата, която била нейна - и - на ответника. Съгласно чл. 3, ал. 4 ЗАЗ, в
сила към момента на сключване на договора, договорът за аренда можел да се сключи само
от някой от съсобствениците на земеделската земя. След сключването на процесния договор
била настъпила промяна в законодателството, като с ДВ бр.13/2017 г., в сила от 07.02.2017
г., било прието, че договор за аренда можел да се сключи със съсобственик на земеделска
земя, чиято собственост била повече от 50 на сто идеални части от съсобствения имот или
със съсобственик, упълномощен от съсобственици притежаващи общо с него повече от 50 на
сто идеални части от съсобствения имот. Точка 2 от договора за аренда влизала в сила от
01.10.2019 г. От датата на влизане в сила на договора до момента земеделските земи не били
обработвани от арендатора и не била плащана договорената аренда вноска за стопанската
2019/2020 г. Предвид разпоредбата на §2, т. 3 ЗАЗ, стопанската година била времето от 1
октомври на текущата година до 1 октомври на следващата година. Многократно търсел
контакт с ответниците за прекратяване на договора за аренда по взаимно съгласие, но такова
не било постигнато. С покана от 20.07.2020 г. предложил на ответника договорът да бъдел
прекратен по взаимно съгласие, но поканата била върната с отбелязване, като непотърсена.
Искането по същество е да се признае за установено по отношение на ответниците, че
сключеният между ответника, като арендодател, и покойната - на ответницата, като
арендатор, процесен договор за аренда, в частта му, с която са отдадени под аренда
процесните три горепосочени ниви, е нищожен до размера на притежаваните от ищеца 2/3
идеални части от същите ниви, поради накърняване на добрите нрави, тъй като бил сключен
за един много дълъг срок от 50 години, при крайно неизгодни условия – по 40 кг зърно на
декар обработваема земя, а в случай на уважаване на този главен иск, да се признае за
установено по отношение на ответниците, че ищецът е собственик на 2/3 идеални части от
същите ниви и се осъдят ответниците да му предадат държането на същите идеални части от
тези ниви, както и му заплатят разноските по делото.
Ответниците - и - оспорват предявените искове, като молят съда да прекрати
производството по делото по предявения главен иск, поради недопустимост на същия, а ако
го приеме за допустим, да го отхвърли с евентуалния иск, като неоснователни и им присъди
сторените по делото разноски, с възражения и доводи, изложени подробно с подадения в
срок отговор и в представени от пълномощника им писмени молби и защита по делото.
Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства, поотделно и в
съвкупност с исканията, възраженията и доводите на страните, взе предвид и настъпилите
след предявяване на исковете факти, от значение за спорното право, намери за установено
следното:
По допустимостта на главния иск
Въпреки неоснователните възражения и доводи за противното на ответниците, същият
иск е допустим, защото за ищецът съществува правен интерес от предявяването му (чл. 124,
ал. 1 ГПК). Вярно е, че според диспозитивната норма на чл. 27, ал. 1, т. 5 ЗАЗ, в относимата
2
й за случая част, договорът за аренда се прекратява със смъртта на арендатора, но само
доколкото в него не е предвидено друго, а в случая именно такава друга възможност е
предвидена в т. 5.2.4 от процесния договор за аренда при смърт на арендатора –
наследниците му да го заместят като страна по него (л. 20). А при наличието на такава
уговорка в този договор за аренда, императивната норма на чл. 17, ал. 1 ЗАЗ предвижда, че
наследниците на арендатора го заместват като страна в него. Поради това независимо, че
съдът прие за установено, защото ответницата не представи по делото, въпреки
задължаването й с определението по чл. 140 ГПК, препис - извлечение от акт за смърт и
удостоверение за наследници на своята - -, че последната е починала на посочената в
исковата молба дата - г., след подписването с ответника на 06.02.2016 г. и нотариалната
заверка на 06.02.2017 г. на подписите им под процесния договор за аренда на земеделска
земя, същата е заместена съгласно чл. 17, ал. 1 ЗАЗ, във вр. с т. 5.2.4 от договора, като страна
– арендатор по същия договор, от ответницата, която е нейна - и единствен законен
наследник (чл. 161, във вр. с чл. 190, ал. 2 ГПК).
По основателността на главния иск
Тъй като ответницата, въпреки задължаването й от съда с определението по чл. 140
ГПК, не представи горепосочените документи и не се яви и не отговори по реда на чл. 176
ГПК на поставените й от ищеца въпроси с исковата му молба, на основание чл. 176, ал. 3 и
чл. 161, във вр. с чл. 190, ал. 2 ГПК, съдът намери за установени по делото и следните
твърдени от ищеца факти, за изясняване на които са й поставени същите въпроси и изискани
посочените документи, а именно, че същата е - на ответника и - на -, която е - на ответника
по - линия, сключила с него процесния договор за аренда на процесните земеделски земи,
като арендатор и заместена след смъртта й, като страна - арендатор по същия договор, от
ответницата (чл. 176, ал. 3 и чл. 161, във вр. с чл. 190, ал. 2 ГПК). Фактът, че последната е -
на ответника се установява и от разписката на изпратеното му на 28.10.2021 г. съобщение за
отговор, което е получено от ответницата, на която връчителят е удостоверил в същата
разписка именно това качество - „-“ на ответника (л. 60).
С представения по делото договор за доброволна делба на земеделски земи с
нотариална заверка на подписите от 28.02.2001 г. на нотариус -, - на ищеца – - е придобил
приживе собствеността на процесния поземлен имот с идентификатор -, с адрес на
поземления имот: -, местност -, с площ: 5000 кв.м, с трайно предназначение на територията:
Земеделска, с начин на трайно ползване: Нива, с категория на земята: 5, с номер по
предходен план: -, при съседи: - (л. 8 и 24-25). С представения договор за доброволна делба
на земеделски земи с нотариална заверка на подписите от 11.04.2001 г. на нотариус -,
същият - на ищеца е придобил и останалите два процесни имота, съответно поземлен имот с
идентификатор -, с адрес на поземления имот: -, местност -, с площ: 12832 кв.м, с трайно
предназначение на територията: Земеделска, с начин на трайно ползване: Нива, с категория
на земята: 4, с номер по предходен план: -, при съседи: -, и поземлен имот с идентификатор -
, с адрес на поземления имот: -, местност -, с площ: 4667 кв.м, с трайно предназначение на
територията: Земеделска, с начин на трайно ползване: Нива, с категория на земята: 3, с
3
номер по предходен план: -, при съседи: - (л. 11 и 21-24).
Със сключен на 14.06.2010 г. от същия, като наемодател от една страна, и третото
лице -, като наемател от друга страна, договор за наем на земеделска земя № 8, с нотариална
заверка на подписите им от същата дата, - на ищеца – - е отдал за временно и възмездно
ползване под наем, за срок от 10 стопански години, считано от 01.10.2010 г., срещу годишна
наемна цена от общо 70 кг зърно на декар, от които 40 кг пшеница и 30 кг ечемик или в
друго съотношение и култури по договорка на страните, на горепосочения наемател, и тези
три процесни поземлени имота (л. 15-17).
На - г. - на ищеца е починал и оставил за свои наследници по закон при равни права
съгласно чл. 5, ал. 1 и чл. 9, ал. 1 ЗН - преживялата го - - и двамата им - – ищецът и неговият
- - (л. 17). Така след смъртта му всеки от тях е придобил по наследство по 1/3 идеална част
от процесните три поземлени имота.
Страните не спорят, че за дълг на -ът на ищеца – -, изпълнението по изп.д. № 1875 по
описа за 2012 г. на Ч. е било насочено от взискателя - върху придобитата от последния по
наследство от - му 1/3 идеална част от процесните три имота, която е била изнесена на
публична продан от 18.12.2016 г. до 18.01.2017 г., което е видно и от представеното по
делото в заверен препис от ищеца обявление за същата продан (л. 14). Страните не спорят,
че за купувач на тази продан е обявен ответникът, като с вписано под № 60, том III, рег. №
1063/10.02.2017 г. в Службата по вписванията С. - постановление за възлагане по същото
изпълнително дело, Ч. му е възложил тази 1/3 идеална част от процесните три имота,
предишен собственик на която е бил -ът на ищеца (чл. 496, ал. 1 ГПК). Това обстоятелство
се установява и от скиците на тези имоти, представени по делото (л. 21-24). Това
постановление има вещноправно действие и от деня на влизането му в сила ответникът е
придобил правото на собственост върху 1/3 идеална част от същите три процесни имота (чл.
496, ал. 2, изр. 1 ГПК). По делото няма данни същото да е обжалвано, нито атакувано по
исков ред (чл. 496, ал. 3 ГПК).
На 06.02.2016 г., още преди да придобие с влизане в сила на това постановление,
правото на собственост върху 1/3 идеална част от тези процесни имоти, ответникът е
подписал със своята - по - линия - -, тогава на 80 години, процесния договор за аренда на
земеделска земя, подписите им под който са били заверени нотариално след това на
06.02.2017 г., от която дата същият се счита сключен (л. 20). Въпреки, че с влизането в сила
на вписаното след това под № 60, том III, рег. № 1063/10.02.2017 г. в Службата по
вписванията С. – горепосочено постановление за възлагане, същият е придобил само 1/3
идеална част от тези имоти, е отдал същите изцяло с този договор за ползване под аренда на
тази своя - за срок от 50 стопански години, считано от влизане в сила на договора им в тази
му част на 01.10.2019 г., срещу уговорено в него годишно арендно плащане в натура от 40 кг
на декар хлебна пшеница или в паричната му равностойност по цена „купува“ на - към 30.09
на съответната стопанска година, като размера на същото не може да бъде по-малко от 8.50
лева/дка земя (т. 1.2 и 3.1 и 3.2 от договора).
В т. 4.1.5 от договора е уговорено арендодателят да прехвърля собствеността върху
4
арендуваната земя на трето лице само след като писмено е поканил преди това арендатора да
я купи при същите условия и е получил отказ или не е получил отговор от него в
продължение на 30 дни след получаване на поканата, както и да му съобщи за извършената
прехвърлителна сделка на арендувания обект, като посочи ш приобретателя и адреса му, и
го предупреди за задълженията му по ЗАЗ. В т. 5.2.1 от договора е уговорено още и право на
арендатора да отглежда на арендуваните земи селкостопански култури по собствена
преценка, а в т. 5.2.2 и право да ги преарендува и отдава под наем, включително и да заложи
правата си по договора или да ги прехвърли на трето лице, като в т. 5.2.4 е уговорено право
на наследниците/правоприемниците на арендатора да го заместят като страна в договора, а в
т. 5.2.5 от договора е уговорено още и право на арендатора да извършва подобрения,
свързани с използването на обекта на договора, за уговореното предназначение, за които
арендодателят дава съгласието си с подписване на договора.
Със смъртта на - г. на арендатора -, ответницата, като нейна - и единствен неин
законен наследник, е заместила същата, като арендатор по този договор, на основание чл.
17, ал. 1 ЗАЗ, във вр. с т. 5.2.4 от договора.
Преди това на 05.04.2017 г., с представения н.а. № 96/2017 г., -та на ищеца – -, му е
дарила своята 1/3 идеална част от тези земи, придобита по наследство от покойният й - и -
на ищеца (л. 12). Така след това дарение ищецът притежава общо 2/3 идеални части от
правото на собственост върху същите земи – 1/3 идеална част по наследство от - си и 1/3
идеална част по дарение от - си. А ответникът притежава останалата 1/3 идеална част от
същите земи, придобита от него с влизането в сила на горепосоченото постановление за
възлагането й.
От заключението на назначената служебно по делото комплексна агрономико -
икономическа експертиза, което съдът възприема, поради неоспорването му от страните и
липсата на противоречие с останалите доказателства, се установява още, че средният добив
на пшеница от декар за -, където в землището на - се намират процесните земи, е 459 кг/дка
към датата на подписване на процесния договор за аренда на 06.02.2016 г. и съответно 466
кг/дка към датата 06.02.2017 г. на сключването му съгласно чл. 3, ал. 1 ЗАЗ с нотариалната
заверка на подписите на страните по него (към която следва да се преценява
действителността му поради противоречието му с добрите нрави съгласно т. 3 на ТР 1-2010-
ОСТК на ВКС). Средната цена за същата пшеница към тези две дати е съответно 0.320 лв/кг
и 0.305 лв/кг (л. 128). Следва извода, че уговореното в процесния аренден договор годишно
арендно плащане от 40 кг/дка хлебна пшеница е с 42.86 % по-малко за всяка година от
уговорената в 70 кг зърно на декар годишна наемна цена за всяка година от 01.10.2010 г. до
01.10.2020 г. на действие на договора от 14.06.2010 г. за наема на същите земи, или същото
арендно плащане е общо с 2143 % по-малко от същия наем за целия 50 годишен срок на
договора за арендата им. Същото арендно плащане по процесния договор за аренда е и с
11.48 пъти по-малко от средния добив от 459 кг/дка хлебна пшеница от ползването на земи в
същата община към датата на подписването му на 06.02.2016 г. или само 8.71 % от този
добив, респективно - с 11.61 пъти по-малко от средния добив от 466 кг/дка хлебна пшеница
5
от ползването на земи в същата община към датата на сключването на процесния договор за
аренда с нотариалната заверка на подписите на 06.02.2017 г. или само 8.58 % от този добив,
което в съчетание с дългия срок на този договор за аренда от 50 стопански години, е
несъмнено само по себе си драстична нееквивалентност на насрещните престации,
уговорени в него.
При тези установени по делото обстоятелства, съдът намери, че предявеният главен
иск по чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД е основателен. Заявеното с него основание (противоречие с
добрите нрави) за нищожност на сделките е второ по значение и тежест след
противоречието им със и заобикалянето на закона (чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД). Добрите нрави са
морални норми, които законът въздига в критерий за оценка на сделките. Особеност на
същите нрави е, че са неписани, но съществуват като общи принципи или произтичат от тях
(т. 3 ТР 1-2010-ОСТК на ВКС). Несъмнено такъв принцип на същите нрави е
справедливостта, която по дефиниция е мяра за съответствие. Поради това от нея произтича
също така общоприетият принцип на тези нрави за еквивалентност (равноценност) на
престациите. Поради това противоречи на добрите нрави и тази сделка, която накърнява
изискванията за еквивалентност на престациите, и от условията на сключването й става
ясно, че са били налице и някои други субективни предпоставки, които обуславят нейната
необичайност. Поради това макар и същите сделки да не са сключени при крайна нужда,
добрите нрави не могат да се примирят с тях, защото техен основен принцип е изискването
за еквивалентност на престациите. Последното се подчертава не само от правната доктрина
(проф. -, „Гражданско право на НРБ”, дял II, стр. 254). Но и от съдебната практика (Р № 1444
от 04.11.1999 г. по гр.д. № 753/1999 г. на V г.о. на ВКС). Случаят е именно такъв.
При него сключеният между ответника, като арендодател, и неговата - по - линия, на
80-годишна възраст към датата на подписването му на 06.02.2016 г., като арендатор,
заместена след смъртта й от ответницата, нейна - и - на ответника - договор за аренда в
частта му, за отдаването под аренда със същия на процесните земеделски земи, от които
ответникът е притежавал само 1/3 идеална част към датата на сключване на този договор на
06.02.2017 г., когато са заверени нотариално подписите на страните под него, очевидно
накърнява изискването на добрите нрави за еквивалентност на разменените престации в две
посоки – уговореното в него по-малко с оглед изложеното годишно арендно плащане и
дългият срок от 50 стопански години на действие на този договор, през който срок
процесните земеделски земи са отдадени за ползване от ответника, който е притежавал само
1/3 идеална част от правото на собственост върху същите, а този дълъг срок на действие на
договора за аренда несъмнено е тежест и пречка за продажбата на тези земи на трето лице.
Към датата на сключването му, към която следва да се преценява валидността му,
уговореното в него годишно арендно плащане от 40 кг хлебна пшеница за декар, е с 42.86 %
по-малко от уговорената годишна наемна цена от 70 кг зърно на декар за същите земи за
всяка година от периода на отдаването им за ползване под наем от 01.10.2010 г. до
01.10.2020 г. от - на ищеца и техен едноличен събоственик към този момент с договора от
14.06.2010 г. за наема им с нотариална заверка на подписите на страните по него от същата
6
дата. Или казано иначе, уговореното в договора за аренда арендно плащане за ползването им
е с общо 2143 % по-малко за целия уговорен 50 годишен срок на договора за арендата им в
сравнение с годишния наем по договора за наема им (42.86 % по-малко годишно арендно
плащане х 50 години срок за ползването им под аренда). А при сравнението му със средния
добив, уговореното годишно арендно плащане в процесния договор за аренда е с 11.61 пъти
по-малко от средния добив от 466 кг/дка хлебна пшеница от ползването на земи в същата
община към датата на сключването му с нотариалната заверка на 06.02.2017 г. на подписите
под него, респективно същото арендното плащане е само 8.58 % от този добив, което в
съчетание с дългия срок от 50 години на отдаването на тези земи под аренда с този договор
за арендата им, е несъмнено драстична нееквивалентност на уговорените в него насрещни
престации. Или казано иначе, с атакуваната по делото част от същия договор, ответникът,
като един от съсобствениците на процесните земеделски земи, притежаващ обаче само 1/3
идеална част от същите, е предоставил по реда на ЗАЗ на своята - по - линия - -, за временно
и възмездно ползване под аренда същите земи, за срок от 50 стопански години, считано от
01.10.2019 г., или до 01.10.2069 г., срещу уговорено в т. 3.1 и 3.2 от договора арендно
плащане от 40 кг хлебна пшеница на декар, което е с 42.86 % по-малко от уговорения им
годишен наем от 70 кг зърно на декар в договора от 14.06.2010 г. за наема им с нотариална
заверка на подписите на страните по него от същата дата, респективно същото арендно
плащане е с общо 2143 % по-малко от наема им за целия уговорен 50 годишен срок на
договора за арендата им.
От друга страна в т. 4.1.5 от договора е уговорено необичайно и задължение на
арендодателя да прехвърлял собствеността върху арендуваната земя на трето лице само след
като писмено е поканил преди това арендатора да я купи при същите условия и е получил от
него отказ или не е получил отговор в продължение на 30 дни след поканата, както и да му
съобщи за извършената прехвърлителна сделка, като посочи приобретателя и адреса му и го
предупреди за задълженията му по ЗАЗ, каквото задължение за арендодателя липсва в ЗАЗ.
В т. 5.2.1 от договора е уговорено необичайно още и право на арендатора да отглежда на
арендуваните земи селкостопански култури по собствена преценка, което по същество
означава, че той може да промени по този начин и начинът им на трайно ползване, като
засади примерно лози или овощни дървета, а в т. 5.2.5 от договора е уговорено необичайно
още и право на арендатора да извършва подобрения в тези земи, свързани с използването им
за уговореното предназначение, за които арендодателят давал съгласието си с подписване на
договора, а съгласно чл. 9, ал. 3 ЗАЗ, арендаторът може да изменя начина на трайно
ползване на обекта на договора и да извършва подобрения в него само с предварителното
писмено съгласие на арендодателя. Не се спори освен това между страните, а и съдът е
длъжен да приеме това обстоятелство за установено съгласно чл. 176, ал. 3 ГПК, защото
ответницата отказа да се яви и отговори и на този въпрос по реда на чл. 176 ГПК, че
процесните земеделски земи, отдадени под аренда с процесния договор, въобще не са
обработвани от ответницата от влизане в действие на същия в тази му част на 01.10.2019 г.
(чл. 176, ал. 3 ГПК). Това е видно и от представената от ищеца и неоспорена от ответниците
служебна бележка с изх. № 9/09.03.2021 г. на наемателя им - С., че същият е изплащал на
7
ищеца наем за ползването им за всяка стопанска година за целия срок на ползването им под
наем, уговорен с договора за наема им до 30.09.2020 г. (л. 18). Страни по договора за
арендата им освен това са внук и -, заместена след нейната смърт от ответницата, която е
нейна - и - на ответника, в качеството им на арендодател и арендатор, като в същото време
арендодателят по този договор е само един от двамата съсобственици на арендуваните по
този договор процесни земеделски земи и то притежаващ само 1/3 идеална част от същите.
Въпреки това същият договор има действие съгласно чл. 3, ал. 4 ЗАЗ и по отношение на
другия им мажоритарен съсобственик – ищецът, притежаващ 2/3 идеални части от правото
им на собственост. Очевидно е следователно с оглед всичко изложено, че е налице
драстична нееквивалентност на престациите по този договор за аренда, а липсата на
еквивалентност в насрещните престации при двустранните договори, може да се приеме за
противоречие с добрите нрави, защото те определят границата на свободата на договаряне,
предвидена в чл. 9 ЗЗД.
В случая престациите, уговорени в процесния аренден договор, са нееквиваленти в
две посоки - от една страна с оглед уговорения в него значителен срок на действието му от
50 стопански години, а от друга страна с оглед уговореното в него значително по-ниско от
горепосочения наем на същите земи - арендно плащане. Срокът на договора от 50 години, не
противоречи на конкретна законова разпоредба в ЗАЗ, но съчетанието му с уговорката за
горепосоченото значително по-ниско арендно плащане в сравнение с наема на същите земи
по горепосочения договор за наем и средният добив на хлебна пшеница от земите в същата
община към датата на сключването му, предвид обвързаността и на другия мажоритарен
собственик на тези земи - ищецът, по съществото е драстична нееквивалентност на
престациите по същия договор. При така уговорения срок, размер и начин на арендно
плащане, е нарушен не само принципът на добросъвестност при упражняване на права в
гражданските отношения, но и този на справедливостта в същите правоотношения, чрез
който се закриля и защитава всеки признат от нормите на гражданското право интерес, като
се търси максимално съчетаване на интересите на отделните субекти. Предмет на договора
за аренда в случая е съсобствена на двама съсобственици земеделска земя, сключен обаче
само от един от тях, и то притежаващ само 1/3 идеална част от правото на собственост върху
същата, от една страна, като арендодател, и негова близка роднина - - по - линия, заместена
след смъртта й от нейната - и негова -, от друга страна, като арендатор, а земеделската земя
има добро местоположение в землището на -. При това положение, ако горепосочените
родствени отношения между страните по този договор могат да обосноват подобни
договорености, то същите несъмнено накърняват добрите нрави за еквивалентност на
престациите, защото арендодателят по същия договор е само един от съсобствениците на
арендуваните по този договор процесни земи и то притежаващ само 1/3 идеална част от
същите, но отдал ги под наем на своите горепосочени роднини и то за един изключително
дълъг срок от 50 години, което е драстична нееквивалентност на престациите, с която
ищецът, който притежава 2/3 идеални части от същите земи, се явява обвързан съгласно чл.
3, ал. 4 ЗАЗ. Аргумент в тази насока е и основният принцип в съсобствеността по чл. 32, ал.
8
1 ЗС, според който, общата вещ се използва и управлява съгласно решението на
съсобствениците, притежаващи повече от половината от същата. Доколкото специалният
ЗАЗ не съдържа императивни норми относно продължителността на срока на договора за
аренда и конкретния размер на арендното плащане, то тези съществени клаузи на процесния
договор за аренда не могат да бъдат заместени от императивни норми на закона. Очевидно е
при това положение, че е налице драстична нееквивалентност на тези разменени между
страните по този договор престации, която е съществена защото те въобще не могат да се
приемат за равноценни една на друга (в този смисъл и Опр. № 540-2018-III г.о.). Ето защо
съдът намери, че сключеният между ответника и неговата - по - линия, заместена след
смъртта й от ответницата – договор за аренда в частта му, за процесните земеделски земи,
несъмнено накърнява изискванията на добрите нрави за еквивалентност на разменените по
него престации, а от горепосочените условия на сключването му става ясно, че са били
налице и посочените други субективни предпоставки, които обуславят неговата
необичайност. А след като е така, той е нищожен съгласно чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД в същата
му част. А доколкото ВКС приема, че ищецът може да предяви иск за прогласяване
нищожността му само до идеалната част от процесните имоти, която е негова собственост,
какъвто в случая главен иск за обявяване на този договор за аренда за нищожен, поради
потиворечието му с добрите нрави, в частта му, за процесните земеделски земи, до
притежаваните от него 2/3 идеални части от правото им на собственост, ищецът е и
предявил по делото, този му иск следва да бъде уважен, като основателен така, както е
предявен (Р 140-2020-III г.о.). При това положение съдът следва да разгледа и предявеният в
евентуално съединение с него иск по чл. 108 ЗС за ревандикация на същата част от
процесните земеделски земи, защото вътрешнопроцесуалното условие (уважаване на
главния иск), от сбъдването на което ищецът е обусловил по същество разглеждането му, се
е сбъднало.
По евентуалния иск
Въпреки неоснователните възражения и доводите за противното на ответниците в
отговора и писмената им защита, поради основателността на главния иск за нищожността на
договора за аренда в частта му, с която са отдадени под аренда процесните земеделски земи,
до размера на притежаваните от ищеца 2/3 идеални части от същите, основателен се явява и
този евентуален/зависим/акцесорен/обусловен от основателността му ревандикационен иск.
По делото се установи с оглед изложеното, че ищецът е собственик на 2/3 идеални части от
процесните земеделски земи по наследство от - си и дарение от - си, а ответникът е
собственик, въз основа на закупуването й на публична продан, на останалата 1/3 идеална
част от същите земи. Въпреки това с ответницата, заместила след смъртта й своята - и - на
ответника, като арендатор по същия нищожен в тази му част договор за аренда на същите
земи, до собствените на ищеца 2/3 идеални части от тях, държат тези земи изцяло,
включително и собствените на ищеца 2/3 идеални части от същите, без да имат основание за
това, тъй като този договор, въз основа на който държат тези земи, е нищожен в тази му част
с оглед изложеното, което обуславя основателност и на евентуалния ревендикационен иск
9
на ищеца по делото за осъждането на ответниците да му предадат собствеността и
владението на тези негови 2/3 идеални части от същите земи (чл. 108 ЗС).
Дори и този договор за арендата им да не бе нищожен в тази му част,
ревандикационният иск на ищеца отново би бил основателен, защото същият договор му е
непротивопоставим. По въпроса за действието на договора за аренда, сключен от
съсобственик, който не притежава повече от половината идеални части от общия имот, по
отношение на останалите съсобственици, е налице задължителна съдебна практика на ВКС
(Р 12-2018-II г.о.). В същата е прието, че в мотивите на т. 2 от ТР № 2-2017-ОСГТК на ВКС е
изяснено, че договорът за аренда урежда обществените отношения, свързани със
стопанското ползване на земеделска земя и извличане на плодовете, на които арендаторът
става собственик. Създаването на режим на специално регулиране е свързано със
съществената специфика на земеделската земя - при ползването (обработването) тя дава
плодове. Поради съществения елемент на този вид договор - придобИ.е собствеността върху
добивите (чл. 2, ал. 2 ЗАЗ), законът дава специална регулация на отношенията във връзка с
плодовете (чл. 2, ал. 2, чл. 10, ал. 3, чл. 31 ЗАЗ). Засилено е задължението на арендатора за
полагане на грижа при ползването и задължението на арендодателя за осигуряване на
спокойно ползване на имота. Нормите на ЗАЗ са въведени, за да очертаят правна
възможност за по-пълно регулиране на отношенията съобразно спецификата на обекта на
ползването, но не и за тяхната изключителност. Така изяснената цел на уредбата на
договора за аренда с отделен закон не дава основание да се приеме, че нормата на чл. 3, ал. 4
ЗАЗ, в редакцията й преди изменението й в ДВ бр. 13/07.02.2017 г., предвиждаща, че когато
договорът за аренда е сключен само от някои от съсобствениците на земеделската земя,
отношенията помежду им се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 ЗС, е специална и изключва
приложението на общата норма на чл. 32, ал. 1 ЗС и закрепеното в нея изискване за
използване и управление на общата вещ по решение на мнозинството от съсобствениците.
Договори за управление, какъвто е и договорът за аренда, може да бъде сключен от всеки
съсобственик за цялата вещ. Ако обаче съсобственикът, сключил договора, не притежава
повече от половината от вещта, този договор е непротивопоставим на всеки от останалите й
съсобственици - заедно или поотделно, освен ако са го приели. По приложението на чл. 32,
ал. 1 ЗС, при сключен от съсобственик договор за аренда, е налице практиката на ВКС (Р
115-2017-II г.о.), с която е дадено тълкуване в хипотеза на сключени от отделни
съсобственици с различни арендатори договори за аренда, че когато последните са били
сключени от съсобственици с различни по обем права в съсобствеността, следва да се отдаде
превес на този арендатор, сключил договора за аренда със съсобствениците, притежаващи
повече от 50% в съсобствеността, като проявление на общото правило на чл. 32, ал. 1 ЗС,
според което, общата вещ се управлява от мнозинството от съсобствениците съобразно
притежаваните от тях дялове в общността, и следователно, дори когато договорът за аренда,
сключен със съсобственик с по-малко от 50% идеални части, е вписан, същият е
непротивопоставим, както на последващ арендатор, така и на наемател, на когото
мнозинството от съсобствениците са предоставили облигационното право на ползване върху
имота. По изложените съображения ВКС е отговорил на поставения въпрос, че договор за
10
аренда, сключен от съсобственик, който не притежава повече от 50 % от общия земеделски
имот, е непротивопоставим на останалите съсобственици, освен ако същите са го приели
изрично или мълчаливо (получавайки примерно припадащата се на дела им част от
арендните плащания).
В случая договорът за аренда е сключен от ответника, като арендодател, притежаващ
само 1/3 идеална част от процесните ниви. Поради това с оглед правилото на чл. 32, ал. 1 ЗС
е непротивопоставим на ищеца, който притежава останалите 2/3 идеални части от същите
ниви. Не е установено ищецът да е приемал изрично или мълчаливо този договор,
получавайки арендни плащания по него, съответни на дела му. Тъкмо напротив. По делото
има само данни в горепосочената служебна бележка, че ищецът е получавал само наемите на
същите земи до 30.09.2020 г. по договора за наема им с № 8/14.06.2010 г., сключен приживе
от - му - с наемателя им - (л. 18). При тези факти следва да се приеме, че ответниците нямат
противопоставимо на ищеца право да ползват и неговите 2/3 идеални части от същите земи,
дори и договорът за арендата им, сключен от ответника с неговата -, заместена след смъртта
й от ответницата, като арендатор по него, да не бе нищожен в тази му част на
горепосоченото основание, по отношение на тези земи, до неговите 2/3 идеални части от
същите. Поради това и в този случай предявеният от него по делото иск за ревандикацията
им се явява основателен и следва да се уважи и в осъдителната му част. Поради това
ответниците следва да бъдат осъди да предадат на ищеца 2/3 идеални части от същите
поземлени имоти, които владеят без основание (Р 12-2018-II г.о.).
Други релевантни доказателства, които да навеждат на изводи, различни от
посочените, не са представени по делото. Не са такива доказателства и не могат да бъдат
взети предвид и обсъдени в настоящото решение, представените от ответниците с писмената
им защита писмени документи (л. 160-170). Не само защото са представени едва с тази
защита, след приключване на съдебното дирене по делото, поради което процесуалното им
право да ги представят е преклудирано съгласно нормата на чл. 146, ал. 3, изр. 2 ГПК. Но и
защото, според задължителната практика на ВКС, представянето на писмена защита така,
както е установено в чл. 149, ал. 3 ГПК, не може да бъде разбирано разширително. Поради
това със същата не може да бъде върната приключилата вече фаза на процеса, в която могат
валидно да бъдат правени искания, с които се сезира съда, респективно представяни
доказателства, спрямо които противната страна не може да ангажира становище – съдебното
дирене, каквито са именно тези представени с писмената защита на ответниците писмени
доказателства, които поради това съдът не взема предвид и не обсъжда в настоящото
решение (т. 11 от мотивите на ТР 6/2012 ОСГТК на ВКС).
При този изход на делото, само ищецът има право да му се присъдят сторените по
същото разноски в общ размер от 1200 лева (от които 100 лева внесена държавна такса за
предявените искове, 100 лева внесен депозит за възнаграждението на вещите лица и 1000
лева платено адвокатско възнаграждение) (чл. 78, ал. 1 ГПК). Основателно обаче се явява
възражението на ответниците в отговора им за прекомерност на това платено от ищеца
адвокатско възнаграждение с оглед фактическата и правна сложност на делото, която, с
11
оглед задължителните разяснения в т. 3 от ТР 6/2012 ОСГТК на ВКС, е в по-ниска степен с
оглед горепосочената задължителна съдебна практика, разрешила спорните по делото
въпроси (т. 3 от ТР 6/2012 ОСГТК). Поради това платеното от ищеца адвокатско
възнаграждение от 1000 лева, следва да се намали до минималното такова за защитата му по
делото от 365.68 лева по чл. 7, ал. 2, т. 2 от Наредба № 1/09.07.2004 г. за минималните
размери на адвокатските възнаграждения (чл. 78, ал. 5 ГПК и т. 3 ТР 6/2012 ОСГТК на ВКС).
Това е минималното адвокатско възнаграждение за защитата на ищеца по делото съгласно
чл. 7, ал. 2, т. 2 от Наредба № 1/09.07.2004 г. за минималните размери на адвокатските
възнаграждения, защото цената на предявения от него главен иск е 382.50 лева според
задължителното за настоящия съд определение № 527/27.04.2022 г. по приложеното ч.гр.д.
№ 235 по описа за 2022 г. на Старозагорския окръжен съд, а цената на предявения
евентуален иск е 1555.80 лева съгласно определението от 09.02.2022 г. по делото в тази му
влязла в сила част, или общо цената на тези искове/интереса по делото е 1938.30 лева, при
което минималното адвокатско възнаграждение за защитата на ищеца по делото е 365.68
лева съгласно чл. 7, ал. 2, т. 2 от Наредба № 1/09.07.2004 г. за минималните размери на
адвокатските възнаграждения (л. 87). Поради това, при този изход на делото, в тежест на
ответниците следва да се възложат сторените от ищеца разноски по делото, след
приложението на чл. 78, ал. 5 ГПК, в размер на 565.68 лева (чл. 78, ал. 1 и 5 ГПК).
Воден от горните мотиви, Старозагорският районен съд
РЕШИ:
ОБЯВЯВА ЗА НИЩОЖЕН, по иска по чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД на -, с ЕГН
**********, с адрес -, срещу -, с ЕГН **********, с адрес - и -, с ЕГН **********, с адрес -,
като накърняващ добрите нрави за еквивалентност на престациите, сключения между -,
починала на - г. и заместена от своята наследница по закон - - с п.с., от една страна, като
арендатор, и - с п.с., от друга страна, като арендодател - договора от 06.02.2016 г. за аренда
на земеделска земя, с нотариална заверка на подписите от 06.02.2017 г. на нотариус -, който
е вписан в Службата по вписванията С. с № 161, том I, рег. 1043 от 10.02.2017 г., В ЧАСТТА
МУ, с която са отдадени под аренда следните поземлени имоти, а именно: 1). ПОЗЕМЛЕН
ИМОТ с идентификатор -, с адрес на поземления имот: -, местност -, с площ: 12832 кв.м, с
трайно предназначение на територията: Земеделска, с начин на трайно ползване: Нива, с
категория на земята: 4, с номер по предходен план: -, при съседи: -; 2). ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с
идентификатор -, с адрес на поземления имот: -, местност -, с площ: 4667 кв.м, с трайно
предназначение на територията: Земеделска, с начин на трайно ползване: Нива, с категория
на земята: 3, с номер по предходен план: -, при съседи: -; и 3). ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с
идентификатор -, с адрес на поземления имот: -, местност -, с площ: 5000 кв.м, с трайно
предназначение на територията: Земеделска, с начин на трайно ползване: Нива, с категория
на земята: 5, с номер по предходен план: -, при съседи: -, ДО РАЗМЕРА на притежаваните
от - 2/3 идеални части от правото на собственост върху същите поземлени имоти.
12
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на - с п.с. и - с п.с., че - с п.с. е
собственик, по наследство и дарение, на общо 2/3 идеални части от същите поземлени
имоти, а именно: 1). ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор -, с адрес на поземления имот: -,
местност -, с площ: 12832 кв.м, с трайно предназначение на територията: Земеделска, с
начин на трайно ползване: Нива, с категория на земята: 4, с номер по предходен план: -, при
съседи: -; 2). ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор -, с адрес на поземления имот: -, местност
-, с площ: 4667 кв.м, с трайно предназначение на територията: Земеделска, с начин на трайно
ползване: Нива, с категория на земята: 3, с номер по предходен план: -, при съседи: -; и 3).
ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор -, с адрес на поземления имот: -, местност -, с площ:
5000 кв.м, с трайно предназначение на територията: Земеделска, с начин на трайно
ползване: Нива, с категория на земята: 5, с номер по предходен план: -, при съседи: -, и
ОСЪЖДА - с п.с. и - с п.с., да предадат на - с п.с., владението на собствените му 2/3 идеални
части от същите поземлени имоти, което осъществяват без основание.
ОСЪЖДА - с п.с. и - с п.с., да заплатят на - с п.с., сумата от 565.68 лева за разноски по
делото.
РЕШЕНИЕТО може да бъде обжалвано пред Старозагорския окръжен съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните по делото.
Съдия при Районен съд – С.: _______________________
13