Р Е
Ш Е Н
И Е
№
Град Д., 04.01.2019 година
В
И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
Д.КИ РАЙОНЕН СЪД втори състав в
публично съдебно заседание на четвърти декември две хиляди и осемнадесета
година в следния състав :
ПРЕДСЕДАТЕЛ: АННА ВЕЛИКОВА
при участието на секретар И.И.
разгледа докладвано от районния съдия гр. дело № 649 по описа за 2018г. и за да
се произнесе, съобрази следното:
Производството по делото е
образувано по повод искова молба на И.И.И. ЕГН **********
***, с която против К.П.К. ЕГН ********** ***, са предявени искове:
1) за признаване за установено,
че ищцата е собственик на недвижим имот, находящ се в
град Д., ***, СГРАДА с идентификатор ***, със застроена площ от 81 кв.м. по
скица, а по документ за собственост – 70 кв.м., с предназначение сграда за
обществено хранене – ***Р, ведно с отстъпеното право на строеж върху Поземлен
имот с идентификатор ***, при съседи на имота: *** на основание договор за
покупко-продажба по нотариален акт № *** на нотариус № *** от регистъра на НК,
вписан под акт ***. вх.рег. № 2186 от 22.03.2010г. на СлВп
– Д., и за осъждане на ответника, осъществяващ фактическа власт без основание,
да й предаде владението на описания недвижими имот;
2) за осъждане на ответника да
заплати на ищцата сумата от 24 650 лева, съставляваща обезщетение за
ползите, от които е била лишена да получи от собствения си недвижим имот,
описан по-горе, в периода от 04.08.2015г. до 10.01.2018г. (формирана като сбор
от месечно обезщетение от 850 лева за всеки от месеците), ведно със законната
лихва от предявяване на иска до окончателното изплащане.
Претендират се разноски.
Исковете се основават на следните
обстоятелства: ищцата е собственик на недвижимия имот като правото на
собственост е придобила на основание договор за покупко-продажба по нотариален
акт № *** на нотариус № *** от регистъра на НК, вписан под акт ***, дело №
775/2010г. вх.рег. № 2186 от 22.03.2010г. на СлВп – Д.;
ответникът осъществява фактическа власт върху имота, установена на основание
предварителен договор за покупко-продажба от 04.07.2014г., като владението е
предадено в деня на сключване на договора; по предварителния договор ответникът
заплатил сумата от 25 000 лева, а прехвърлянето на собствеността следвало
да се извърши след заплащане на останалата част от уговорената цена, което
следвало да стане до 31.03.2015г.; с нотариална покана от 28.07.2015г., връчена
на 04.08.2015г., ищцата развалила договора на основание чл. 87 от ЗЗД, поради
неизпълнение на задълженията на ответника, уведомила го, че задържа капарото от
25 000 лева на основание чл. 10, ал. 2 от договора и го поканила да й
върне имота; ответникът не освободил имота, като продължавал да го владее и до
предявяване на иска. Претендира се установяване правото на собственост на
ищцата и осъждане на ответника да й предаде имота, който владее без основание.
Наред с това, тъй като ответникът владеел имота без основание в периода от
04.08.2015г. до 10.01.2018г. и ищцата, като собственик, е била лишена от
възможността да го ползва според предназначението му, тя претендира осъждане на
ответника да й заплати обезщетение в размер на 24 650 лева, определено от
стойността на средния пазарен наем за периода (по 850 лева за 29 месеца).
Ответникът оспорва исковете.
Отрича правото на собственост на ищцата, придобито на основание договор за
покупко-продажба, като противопоставя възражението за нищожност на договора,
тъй като при сключването му е нарушена разпоредбата на чл. 38, ал. 1 от ЗЗД,
която забранява договарянето сам със себе си, освен при наличието на изрично
разрешение за това от страна на упълномощителя.
Твърди, че ищцата не е имала право да договаря сама със себе си. Оспорва
твърдението на ищцата, че ответникът владее имота – както сега, така и в предходен
момент, тъй като владението никога не му е било предавано. Задължението на
ищцата по чл. 2 от предварителния договор за предаване на владението не било
изпълнено. Окончателен договор не е сключен, но не по вина на ответника, а
поради отказ на ищцата да се разпореди с имота. В тази връзка ответникът
изтъква, че на 01.09.2014г. ищцата е отдала имота под наем на „***, за срок от
три години – до 01.09.2017г. На това дружество ищцата предала имота, а не на
ответника, който не знае кой го държи към настоящия момент. С отдаването на
имота под наем на трето лица два месеца след подписване на предварителния
договор, ищцата се е отказала от изпълнението му. Ответникът се позовава на
признание на неизгодни за ищцата факти, направени в искова молба, подадена от
нея против „***, въз основа на която е образувано гр.д.№ 1078/2016г. по описа
на ДРС. В исковата молба с вх.№ 6902 от 08.04.2016г. и в хода на производството
ищцата е твърдяла, че това дружество владее имота на основание договор за наем
от 04.05.2015г. – от тази дата до 09.01.2016г. на правно основание и след
09.01.2016г. до април 2016г. без основание. Към тази искова молба ищцата е
представила подписан само нея договор за наем с дата 04.05.2015г., с който
ответникът счита, че тя е признала факта, че той не владее имота към този
момент, както и че приема получената сума от 25 000 лева по предварителния
договор като плащане за ползването на имота до 09.01.2016г. По същите
съображения ответникът оспорва иска за заплащане на обезщетение за лишаване от
ползването на имота – защото ищцата не е собственик и защото ответникът не го е
владял през процесния период. Освен това ищцата е
признала в едностранно подписания от нея документ от 04.05.2015г., че е
получила възнаграждение за ползване на имота за времето до 09.01.2016г. вкл., а
претендира обезщетение от по-ранна дата – от 04.08.2015г. Ответникът оспорва
иска и по размер. Претендира разноски.
Въз основа събраните доказателства
съдът установи следното от фактическа и правна страна:
По силата на договор за
покупко-продажба, обективиран в нотариален акт № ***
на нотариус № *** от регистъра на НК, вписан под акт ***. вх.рег. № 2186 от
22.03.2010г. на СлВп – Д., ищцата И.И.И. е придобила правото на собственост върху недвижим
имот, находящ се в град Д., ***, СГРАДА с
идентификатор ***, със застроена площ от 81 кв.м. по скица, а по документ за
собственост – 70 кв.м., с предназначение сграда за обществено хранене – ***Р,
ведно с отстъпеното право на строеж върху Поземлен имот с идентификатор ** при
съседи на имота: ***
Ответникът противопоставя
възражение за нищожност на договора за покупко-продажба поради сключването му в
нарушение на закона – договаряне сам със себе си без изрично овластяване за
това (чл. 26, ал. 1, пр. 1 вр. чл. 38, ал. 1 от ЗЗД).
При сключване на договора ищцата
е участвала в нотариалното производство по чл. 569, т. 1 от ГПК като купувач и
като пълномощник на продавачите И. К. ** и ***. Представителната й власт е
учредена с пълномощни с нотариална заверка на подписите и на съдържанието,
съобразно изискването на чл. 37 от ЗЗД. Това се установява от приетите по
делото (л. 112 – 115) заверени преписи от двата документа – пълномощно с
удостоверен подпис № 1300 и удостоверено съдържание № 1301, ** нотариус № ***
от НК (за И. Р.) и пълномощно с удостоверен подпис № 1682 и удостоверено
съдържание № 1683, акт № 127, том 1 на нотариус № *** от НК (за **). И в двете
пълномощни изрично е отразено съгласието на упълномощителя
неговият пълномощник (ищцата) да договаря сам със себе си, според изискването
на чл. 38, ал. 1 от ЗЗД. Соченото от ответника нарушение на закона при сключване
на сделката не е допуснато. Ищцата е придобила валидно недвижимия имот и се
легитимира като него собственик и към настоящия момент. Искът за установяване
на правото й е основателен и подлежи на уважаване.
Спори се по делото относно
предаването на владението на имота от ищцата на ответника в изпълнение на
сключения между тях предварителен договор, както и относно осъществяването му в
периода преди подаване на исковата молба.
Безспорно е между страните, с
оглед съвпадащите си техни твърдения, че на дата 04.07.2014г. те са сключили предварителен договор за
покупко-продажба на собствения на ищцата имот за сумата от 150 000 лева. Цената
следвало да се плати на три пъти – 25 000 лева при подписване на договора;
75 000 лева до 31.12.2014г. и 50 000 лева до 31.03.2015г. при
сключване на окончателния договор (това е датата, до която е следвало да се
извърши прехвърлянето на собствеността). Продавачът се е задължил да въведе във
владение купувача в деня на подписване на предварителния договор – на
04.07.2014г., от когато купувачът имал право да владее и ползва имота. Сумата
от 25 000 лева е преведена по банков път на 04.07.2014г. (вносна бележка
на л. 11). Други суми по договора не са плащани (не се спори).
Ответникът отрича да му е
предадено владението на имота, съобразно уговореното – в деня на подписване на
предварителния договор, или по-късно. Той възразява, че окончателен договор не
е сключен, защото ищцата е променила волята си и е искала тя да продължи да
свои имота и да го управлява, като в израз на това на дата 01.09.2014г. е сключила договор за наем на имота за срок от три
години – до 01.09.2017г., срещу наемна цена от 1 500 лева на месец, с трето
лице – „***, представлявано от ответника (подписал договора) и от С. И. С. (л.
33). Според ищцата, този договор е бил подписан само, за да послужи на
ответника да получи необходимите разрешителни с оглед използването на обекта по
предназначение – за обществено хранене.
Ищцата е представила по делото
анекс към този договор от дата 19.12.2014г.,
подписан от нея и от С. С. като представител на „*** 2014“ ***, с който анекс е
прекратено действието на договора за наем, като страните са заявили, че нямат
взаимни претенции във връзка с него. Ответникът е оспорил датата на съставяне
на документа, като е посочил, че той вероятно е подписан за нуждите на процеса.
Ответникът е представил по делото
подписан само от ищцата договор за наем от 04.05.2015г.
между нея и същото търговско дружество, представлявано от ответника, за процесния имот. В чл. 2 от този договор е предвиден наем в
размер на 1500 лева месечно и е уточнено, че съгласно предварителен договор за
покупко-продажба от 04.07.2014г., сключен между И.И.
и К.К., е преведено капаро от 25 000 лева и тъй
като срокът за издължаване по този договор е изтекъл на 31.03.2015г. без да са
платени другите суми по него, от внесеното капаро се приспадат месечните вноски
за наема от 04.07.2014г., когато купувачът е влязъл във владение.
На 29.07.2015г. (според нотариалното удостоверяване от 04.08.2015г.) ответникът
е получил изпратената му нотариална покана от ищцата (л. 12), с която тя е
отправила изявление за разваляне на предварителния договор поради допусната от
купувача забава в плащането на уговорената цена и го е поканила да й предаде
владението на имота в тридневен срок. Последното не се е случило.
На 15.01.2016г. е удостоверено съставяне на нотариална покана (л. 165)
от ищцата до „*** 2014“ *** с изявление за освобождаване на имота, ползван на
основание договор за наем (от 04.05.2015г.), с изтекъл срок на 09.01.2016г. По
делото няма данни за връчване на тази покана.
Позовавайки се на неизпълнение на
договора за наем от 04.05.2015г., на 18.04.2016г.
ищцата е предявила против „*** 2014“ *** иск по чл. 233, ал. 1, изр. 1 от ЗЗД,
който е отхвърлен с влязло в сила решение по гр.д.№ 1078/2017г. по описа на
Районен съд – Д. по съображения, че ищцата не е доказала валидно сключен
договор за наем от 04.05.2015г.
Ответникът е дал обяснения по
делото по реда на чл. 176 от ГПК. Твърди, че след подписването на
предварителния договор за покупко-продажба на имота двете страни не били много
наясно какво да правят, той не бил много съгласен с този договор и го „оставили
да отлежи“. През това време ищцата и свидетелката С. И. се разбрали помежду си
да се подпише договор за наем, с който да могат да влязат във владение на имота
и да развиват търговска дейност. Договорът за наем от 01.09.2014г. бил подписан
на паркинга на МОЛ – Варна и след това влязъл във владение на имота. В
дружеството – наемател участвали ответникът и С. И.. След подписването на
договора за наем започнали да го прилагат, като сумата, която ответникът бил
превел при подписване на предварителния договор, се приспадала за наем.
Ответникът счел, че след подписването на договора за наем, отпада
предварителният договор за покупко-продажба, защото така се били уговорили С. и
И.. Дружеството не превеждало пари за наем, а те се приспадали от предварително
внесените по предварителния договор. След като дружеството влязло във владение
на имота, извършили неотложните ремонти по тавана, по покрива, по ВиК до края на месец ноември. С. И. убедила ответника, че с
договора за наем е по-добре за двете страни - дружеството по-лесно ще получи
категоризациите, а на И.И. ще послужи за приход пред
НАП. Дружеството стопанисвало обекта, ответникът и С. И. работели като
партньори до месец март 2015г., когато ответникът поискал да се направи
ревизия. С. И. не се явила на ревизията, прибрала се в *** ответникът продължил
работа като управител на дружеството до месец март 2017г., като използвал в
последствие други две дружество, на които също бил управител. Като физическо
лице не бил използвал имота. На 14 или 17 март 2017г. заключил обекта, напуснал
го и повече не бил ходил там. Уведомил, че имотът е свободен, без да предаде ключа
за него. Имотът бил ползван с мисълта, че е предоставен по договора за наем от
01.09.2014г. на „*** 2014” ***.
Разпитана е свидетелката С. И. С.,
която познава и двете страни по спора. Излага, че ответникът имал желание да
инвестира известна сума пари в бизнес, а ищцата имала обект, който искала да
продаде. Ответникът проявил интерес, огледал имота, харесал го и решил, че ще
го закупи. След това се сключил предварителен договор за покупко-продажба и той
влязъл във владение на имота на следващия ден, започнал да го освежава. В
периода юли - ноември 2014г. се извършвали ремонтни дейности. На 21.11.2014г.
официално било открито заведението. Ответникът имал затруднения с плащането на
остатъка от сумата по предварителния договор, забавили се нещата, не се знаело
ще го купува ли или няма да го купува. Свидетелката имала обща фирма с него -
били съдружници в „*** 2014” ***. Ответникът не бил
уверен в себе си, че ще се справи с разработването на обекта и поискал от нея
да му помогне. Познавали се от 20 години, имали си доверие и учредили
дружеството, за да се разработи обекта. Фирмата направили след сключването на
предварителния договор за покупко-продажба. Дружеството сключило договор за
наем със собственика на имота, но той бил фиктивен и с цел да се направи
категоризация на заведението, тъй като от Община Д. отказали да я направят с
предварителния договор за покупко-продажба. Договорът за наем бил подписан от К.К., а след като се снабдили с необходимите документи,
свидетелката го прекратила. Двамата съдружници можели
заедно и поотделно да представляват дружеството. Ответникът знаел, че договорът
за наем е прекратен. По договора за наем не плащали наем на собственика. След
сключването на договора за наем свидетелката участвала в търговската дейност в
имота и работили заедно до месец март 2015г. Фирма „*** 2014” *** стопанисвала
юридически обекта. К.К. владеел обекта с
предварителния договор за покупко-продажба, който бил сключен с него като
физическо лице. „*** 2014” *** издавало касови бележки до момента, в който
свидетелката напуснала дружеството - месец ноември 2015г. От счетоводителката
знаела, че имотът се ползвал от ответника чрез друга фирма до месец март 2017г.
Към настоящия момент обектът не работел, свидетелката не знаела в чие държание
е той.
Разпитана е и *** П.К., която е
водила счетоводството на „*** 2014“ *** по искане на двамата управители – К.К. и С. И.. Лично тя написа договора за наем, сключен между „***
2014” *** и И.И., тъй като била необходима
категоризация и регистрация в „Агенцията по храните”. К.К.
имал предварителния договор, по който е платил капаро и ще купува обекта, но с
този договор не можело да се направи категоризация, тъй като се изисквал
документ за ползване или за собственост и тогава съставили договор за наем,
който бил фиктивен и целта му била само да стартира работата на дружеството. В
съвсем кратък срок направили анекс за прекратяване на договора за наем, защото
реално неговата цел била само да може фирмата да получи необходимите
разрешителни да извършва дейност на питейно заведение. Не са й представяни
документи за осчетоводяване на платен наем по договора. Двамата съдружници поискали да се състави анекса за прекратяване на
договора за наем и свидетелката го съставила. Представеният от ищцата анекс не
е съставеният от свидетелката такъв. Тя водила счетоводството на „*** 2014” ***,
при нея документи носели и двамата съдружници. Възникнал
някакъв конфликт между съдружниците и С. го
напуснала, останал К. да го управлява. В момента, в който дружеството направило
оборот 50 000 лв. и подлежало на регистрация по ЗДДС, К.К.
решил да направи ново дружество, като само разменил букви в наименованието -
вместо „***” станало „***” и започнал да
извършва дейност с новото дружество. Новото дружество работило до един момент,
в който се налагала регистрация по ЗДДС и тогава К. я информирал, че прави ново
дружество със сервитьорката в заведението. Свидетелката отказала да продължи счетоводното
обслужване.
Ответникът е подал до Окръжна
прокуратура – Д. жалба с вх.№ 27 от 16.07.2015г. (л. 158); дал е показания като
свидетел пред следовател по ДП № 7/2016г. по описа на ОСлО
при ОП – Д. на 21.03.2016г. (л. 161), пред съдия по ч.н.д. № 235/2015г. по
описа на Окръжен съд – Д. на 14.07.2015г. (л. 168), пред съдия по ч.н.д.№
630/2016г. по описа на Районен съд – Д. на 18.05.2016г. Протоколите са
подписани от ответника и съставляват доказателство за заявеното от него пред държавните
органи. То се различава съществено от заетата по настоящото дело позиция. Няколкократно
ответникът писмено е заявил за осъществени различни от твърдяните
от него по настоящото дело факти, а именно: две седмици след подписване на
предварителния договор той получил ключа от имота и влязъл във владение на
обекта, като започнал да извършва необходими ремонтни дейности с цел
въвеждането му в експлоатация; подписаният договор за наем от 01.09.2015г. бил
„фиктивен“ – необходим бил на ищцата, за да докаже получаване на доход при
кандидатстване за кредит пред банка; отказал да подпише предложения му договор
за наем от 04.05.2015г. – не бил съгласен с приспадане на наема от платеното по
предварителния договор, защото бил закупил имота и го считал за свой.
От заключението на вещото лице по
съдебно-счетоводната експертиза се установява, че след юли 2014г. за търговския
обект има регистриран в ТД на НАП – Варна, офис Д., един касов апарат с
фискални памети на две различни дружества: на „*** 2014“ *** за периода от
18.11.2014г. до 16.10.2015г. и на „*** 2014“ *** за периода от 16.10.2015г. до
04.08.2016г. И към настоящия момент няма данни за дерегистрация
на касовия апарат, но след датата 04.08.2016г. „*** 2014“ *** не развива
дейност в обекта.
Неоспореното заключение на вещото
лице по съдебно-техническата експертиза установява размера на средния пазарен
наем, дължим за процесния имот, в периода от
04.08.2015г. до 10.01.2018г. – 29 097,62 лева.
В хода на производството, в
съдебно заседание на 05.10.2018г., пълномощникът на ищцата е заявил, че в 20:26 часа на 19.07.2018г. тя е била
уведомена от служител на „ФСБ-Д.“ ***, че в процесния
имот сигнално-охранителната система се е включила и че нямат достъп до имота;
разговаряли са с К.К., който е отказал съдействие. Тъй
като имотът се намира между жилищни блокове, чрез тел. 112 ищцата потърсила съдействие
от полицията и по техни указания бил извикан ключар, за да се изключи системата
на СОТ. Ключалката била сменена, служителите на СОТ изключили системата и след
това предали ключа от обекта на ищцата. На следващият ден И.И.
сключила договор за охрана със същата охранителна фирма.
По делото е представен договор за
охрана със сигнално-охранителна техника на имота, сключен на 01.01.2015г. между „*** 2014“ *** и „***-***“ ***, праводател
на „ФСБ-Д.“ ***, за срок от една година, с възможност за продължаване, ако нито
една от страните не поиска писмено прекратяването му. Цената за услугата е
заплащана по май 2017г., като дружеството не е уведомено за прекратяване на
договора.
От показанията на И.И. и подписаните от ответника писмени изявления пред
държавен орган, съдържащи признание за неизгодни за него факти, отричани в
качеството му на ответник по настоящото дело и в обясненията му по чл. 176 от ГПК, се установява, че владението на недвижимия имот, за чиято продажба е
подписан предварителният договор от 04.07.2014г., е било предадено на купувача
по договора – К.К., две седмици след тази дата.
Валидността на предварителния договор не е оспорена по делото, а неговото
неизпълнение е безспорен факт – ответникът не е платил втората и третата вноска
от обещаната продажна цена в уговорените срокове, което е дало основание на
продавача по договора (ищцата) да го развали с писмено изявление (нотариална
покана), достигнало
до ответника на 29.07.2015г. С това основанието за задържане и ползване на обекта от купувача по
предварителния договор е отпаднало и той е дължал връщане на имота на
собственика му.
Безспорно е, че ответникът е имал
намерение да извършва търговска дейност в обекта и именно с тази цел на
26.08.2014г. (по справка в ТР) е създадено търговското дружество „*** 2014“ ***
в съдружие със свидетелката С. И. (в тази насока са нейните показания и
изявленията на ответника в разпитите му като свидетел пред следовател и пред
съдия). За привидността на договора за наем от 01.09.2014г., макар и по
различни съображения (с цел получаване на нужните регистрации на обекта, според
ищцата и свидетелката К., или с цел доказване на доход пред банка от ищцата,
според ответника в писмените му показания), са налице твърденията на ищцата в
хода на производството, показанията на свидетелката С. И. и писменото признание
на ответника в показанията му по досъдебните производства. Прекратяването на
този договор е факт – с подписването на 19.12.2014г. (времето на съставяне е
потвърдено от показанията на свидетелката С. И.) на анекс, също без правни
последици, поради привидността на прекратения с него договор за наем.
Независимо от това, най-малкото от 21.11.2014г., когато обектът е бил открит
(така обясненията на ответника и показанията на свидетелката С. И.), имотът е
бил в държане на търговското дружество „*** 2014“ ***, което на 01.01.2015г. е сключило с
„***“ *** договор за охрана и е осъществявало стопанска дейност до
16.10.2015г., а след тази дата и до 04.08.2016г. – в държане на друго дружество
- „***“ *** (така заключението на вещото лице по съдебно-счетоводната
експертиза). Според обясненията на ответника и показанията на свидетелката С. И.,
след последната дата обектът е бил стопанисван от други две търговски дружества
с участие на ответника, до месец март 2017г.
Както „*** 2014“ ***, така и
регистрираните в последствие търговски дружества, които са осъществявали
търговска дейност в обекта, са получили фактическата власт от ответника,
установил владение на имота по силата на сключения с ищцата предварителен
договор. Когато фактическата власт върху имот е предадена на основание
предварителен договор за продажба, тя изначално има характер на владение –
упражняващият фактическата власт държи имота за себе си, тъй като има
увереността, че ще придобие собствеността. Няколкократно писмено (така протоколите
за разпит на свидетел) ответникът е заявявал собственическите си намерения към
имота по силата именно на предварителния договор за покупко-продажба. Той е
осъществявал фактическата власт върху имота на основание предварителния договор
- първо лично, а в последствие чрез търговските дружества, като свой (така чл.
68 от ЗС). Ищцата е направила опит да установи правно отношение с дружеството –
държател към 04.05.2015г., като е изготвила и подписала договор за наем, който
обаче е останал нескрепен със съгласие от насрещната страна и не е произвел
действие.
Когато страните уговорят, че от момента на
сключване на предварителния договор купувачът влиза във владение на имота, това
означава, че той установява владение на договорно основание и може да го осъществява,
докато договорът действа между страните. Ако договорът бъде развален или
прекратен, ще отпадне основанието за владение и продавачът ще може да поиска
връщане на владението. Така след развалянето на предварителния договор за
покупко-продажба е отпаднало занапред основанието, на което ответникът е
упражнявал владение (първо лично, а в последствие чрез другиго) и той е дължал
връщане на имота. (така Решение № 270 от 26.06.2012 г. на ВКС по гр. д. №
1056/2011г., I г. о., ГК). Връщане на владението не е осъществено. Не
съставлява такова изоставянето му от последния държател през март 2017г.
Ответникът не е предал ключа от обекта на собственика, дори не го е поканил за
това (липсват твърдения и доказателства за противното) и затова към датата на
подаване на исковата молба именно ответникът е осъществявал фактическата власт
върху имота. Но с предприетите в хода на производството действия от собственика
- отваряне на имота с помощта на ключар, смяна на ключалката, заключване и
сключване на договор за охрана, макар и наложили се поради действия на трети
лица, ищцата е установила фактическа власт върху имота, с което е отстранила
ответника от владението. Като резултат, искането за осъждане на ответника да й
предаде владението следва да бъде отхвърлено.
До развалянето на предварителния
договор с връчване на нотариалната покана на 29.07.2015г. ответникът е имал
право да ползва процесния имот на основание
предаденото владение по предварителния договор и на основание чл. 70, ал. 3, вр. чл. 71 от ЗС той
е можел да се ползва от гражданските плодове от имота, като затова не дължи
обезщетение на собственика. За този период той е приравнен на добросъвестен
владелец. От момента на извънсъдебното разваляне на предварителния договор
отпада основанието за владение и купувачът по предварителния договор дължи
връщане на имота. С развалянето на предварителния договор отпада и основанието
за ползването на имота, ответникът вече не е приравнен на добросъвестния
владелец (чл. 70, ал. 3 от ЗС) и дължи обезщетение за лишаване на собственика
от ползването на имота на собственика. Щом като предварителният договор е единственото
основание, поради което владелецът, макар и недобросъвестен, ползва правата по
чл. 71 и чл. 72 от ЗС, то с развалянето на същия договор отношенията между
владелеца и собственика трябва да се уреждат съгласно разпоредбите на чл. 73 и
чл. 74 от ЗС. Владелецът няма основание вече да ползва безвъзмездно имота и да
получава добивите от него. Следователно ответникът след развалянето на
предварителния договор не е имал вече правата по чл. 71 и чл. 72 ЗС и като
недобросъвестен владелец дължи обезщетение за ползването на имота. Вземането
по чл. 73, ал. 1 от ЗС (съобразно
обосноваващите фактически твърдения в исковата молба) на собственика срещу
недобросъвестния владелец за обезщетение за ползите, от които е бил лишен, се
основава на принципа на неоснователното обогатяване. Дадената от съда с доклада
по делото правна квалификация е друга, но подлежащите на установяване елементи
от фактическия състав, съответно на заявеното от ищцата, че ответникът,
осъществявал без основание владение в процесния
период, я е лишил от възможността да ползва имота си, са сходни и това не води
до промяна в предмета на спора. За уважаване на предявената претенция е
необходимо ищецът да докаже, че е собственик на вещта, че за периода, за който
се търси обезщетението, ответникът е упражнявал фактическа власт върху нея,
както и размера на пропусната полза (така Решение № 9 от 24.06.2013г. на ВКС по
гр.д.№ 301/2012г., І г.о., ГК). Недобросъвестният владелец дължи на собственика
не само реално получените добиви, но и тези, които е могъл да получи, както и
пропуснатите ползи. При липсата на реално получени добиви от имота (такива не
се твърдят от страните), следващото се обезщетение за собственика се съизмерява със средния пазарен наем, който той би
реализирал от ползването на имота си. Тези предпоставки са налице – ответникът
е осъществявал фактическа власт върху имота след разваляне на предварителния
договор за продажба чрез другиго - различни юридически лица (държатели,
допуснати в имота от недобросъвестния владелец, така Определение № 13 от
06.01.2017г. на ВКС по гр.д.№ 3144/2016г., І г.о., ГК), в периода от
04.08.2015г. до 10.01.2018г. и по този начин е лишил собственика на имота от
ползването му чрез отдаване под наем. В периода от 04.08.2015г. (след връчване на поканата на 29.07.2015г.) до 17 март 2017г.
(по обясненията на ответника и показанията на свидетелката С. И.) ползването на
имота се е осъществявало от допуснати в него от ответника търговски дружества.
След 17 март 2017г. до 10.01.2018г. в обекта не е извършвана търговска дейност;
ответникът твърди, че е заключил имота и
го е напуснал, но не доказва да го е предал на собственика, с което не е изпълнил
задължението си да върне владението по разваления предварителен договор. Така
фактическата власт върху имота е продължила да се осъществява вече лично от
владелеца по предварителния договор и независимо от това дали той реално е
ползвал имота или не, като не го е върнал на ищцата, а го е задържал, е лишил
собственика от възможността да го ползва. Размерът на пропуснатата полза е установен от
заключението на вещото лице – 29097,62 лева и доколкото искът е предявен в
по-малък размер, подлежи на уважаване изцяло.
По изложените съображения искът
за признаване правото на собственост на ищцата върху имота, оспорено в хода на
процеса от ответника, следва да бъде уважен, с отхвърляне на искането в
неговата осъдителна част за предаване владението на имота. На уважаване подлежи
осъдителният иск за заплащане на сумата от 24 650 лева.
По разноските:
Ищцата има право на разноски,
съразмерно на позитивния за нея резултат от спора. Платеното възнаграждение за
един адвокат не е прекомерно, съобразно правилото на чл. 78, ал. 5 от ГПК (по
възражението на ответника). Ищцата е заплатила хонорар в размер на 1600 лева,
който е много по-нисък в сравнение с този, определен по правилото на чл. 7, ал.
4 вр. ал. 5 от Наредба № 1 от 9.07.2004г. за минималните
размери на адвокатските възнаграждения, с оглед цената на предявените искове. С
определение № 31 от 07.02.2018г. на ВКС по ч.гр.д.№ 5128/2017г., І г.о., ГК е
възприето становището, че при отхвърляне на иска по чл. 108 от ЗС в
осъдителната му част ищецът няма право на разноски. Затова ищцата има право на
направените от нея разноски по водене на делото само за иска за сумата от
24 650 лева – 155 лева внесен депозит с банков комисион
за вещо лице по съдебно-техническата експертиза; 986 лева внесена държавна
такса и 540,29 лева от платеното адвокатско възнаграждение.
Ответникът има право на адвокатско
възнаграждение, съразмерно на отхвърления иск по чл. 108 от ЗС – 596,08 лева и
на разноските, които е направил за доказване на възраженията срещу осъдителната
част от иска по чл. 108 от ЗС - 78 лева депозит с банков комисион
за вещо лице по съдебно-счетоводната експертиза.
По гореизложените съображения, Д.кият районен съд
Р Е
Ш И :
ПРИЕМА
ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на К.П.К. ЕГН ********** ***, че И.И.И. ЕГН ********** ***, е собственик на недвижим имот, находящ се в град Д., ***, СГРАДА с идентификатор ***, със
застроена площ от 81 кв.м. по скица, а по документ за собственост – 70 кв.м., с
предназначение сграда за обществено хранене – ***Р, ведно с отстъпеното право
на строеж върху Поземлен имот с идентификатор ***, при съседи на имота: *** на
основание договор за покупко-продажба по нотариален акт № *** на нотариус № ***
от регистъра на НК, вписан под акт ***, дело № 775/2010г. вх.рег. № 2186 от
22.03.2010г. на СлВп – Д..
ОТХВЪРЛЯ предявения от И.И.И.
ЕГН ********** ***, иск за осъждане на К.П.К. ЕГН ********** ***, осъществяващ
фактическа власт без основание, да й предаде владението на недвижим имот,
находящ се в град Д., ***, СГРАДА с
идентификатор ***, със застроена площ от 81 кв.м. по скица, а по документ за
собственост – 70 кв.м., с предназначение сграда за обществено хранене – ***Р,
ведно с отстъпеното право на строеж върху Поземлен имот с идентификатор ***,
при съседи на имота: ***
ОСЪЖДА К.П.К. ЕГН ********** ***,
да заплати на И.И.И. ЕГН ********** ***, сумата от 24
650 лева, съставляваща обезщетение за ползите, от които е била лишена да получи
от собствения си недвижим имот, описан по-горе, в периода от 04.08.2015г. до
10.01.2018г.
ОСЪЖДА К.П.К. ЕГН ********** ***,да
заплати на И.И.И. ЕГН ********** ***,
разноски: 155 лева внесен депозит за вещо лице по съдебно-техническата експертиза,
986 лева внесена държавна такса и 540,29 лева от платеното адвокатско
възнаграждение.
ОСЪЖДА И.И.И.
ЕГН ********** ***, да заплати на К.П.К. ЕГН ********** ***, адвокатско
възнаграждение в размер на 596,08 лева и 78 лева депозит за вещо лице по съдебно-счетоводната
експертиза.
ОПРЕДЕЛЯ на ищеца шестмесечен
срок от влизане в сила на решението за отбелязването му на основание чл. 115,
ал. 2 от ЗС.
Банкова сметка ***, по която да
се преведат присъдените суми: „**** ***.
Решението подлежи
на въззивно обжалване пред Д.ки окръжен съд
в двуседмичен срок, който тече от
датата на връчването му на
страните.
СЪДИЯ: