№ 345
гр. Стара Загора, 27.10.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – СТАРА ЗАГОРА, II ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на трети октомври през две хиляди двадесет и трета
година в следния състав:
Председател:Пламен Ст. Златев
Членове:Мариана М. Мавродиева
Веселина К. Мишова
при участието на секретаря Катерина Ив. Маджова
като разгледа докладваното от Мариана М. Мавродиева Въззивно
гражданско дело № 20235500500473 по описа за 2023 година
Производството е образувано по въззивна жалба от „Т.Е.П.“ ЕООД,
представлявано от управителя Г.П.-М. чрез адв. Н. П. от АК – Пловдив,
против Решение № 260001/03.04.2023г., постановено по гр.д. № 656/2020г. по
описа на Районен съд – Чирпан, с което признава за установено по отношение
на „Т.Е.П." ЕООД, представлявано от управителя Г.Д.П.-М., че И. Л. Г. и Г. Л.
Г. са собственици на недвижим имот: НИВА в местността „Кьор бунар", с
площ от 5.102 дка, четвърта категория, съставляваща имот № 042007, по
плана за земеразделяне на землището на с. М.Д., ЕКНМ 46588, община Б.Д.,
***, при граници: имот № 042006, кад № 000172 - Полски път, имот №
042008, имот № 042014. Присъдени са разноски.
Въззивникът обжалва първоинстанционното решение като неправилно и
незаконосъобразно. Твърди, че бил собственик на процесния имот по силата
на нотариален акт за покупко-продажба от 07.10.2014г. Твърди, че
въззиваемите не били собственици, тъй като „Т.Е.П.” ЕООД била собственик,
поради изтекла в негова полза кратка придобивна давност, повече от 5 години
като добросъвестен владелец в периода 2014-2020 година (след придобивната
сделка). Оспорва правото на собственост на въззиваемите, защото то било
придобито от „Т.Е.П.” ЕООД, поради изтекла 10-годишна придобивна
давност, като владял имота необезпокоявано и непрекъснато, като към своето
владение прибавил и това на своя праводател И.Г.. Твърди, че праводателят
И.Г. владяла (недобросъвестно) имота в периода 1999-2009г., дори до 2014г.,
тя никога не предавала владението на наследодателя на въззиваемите. Вместо
1
това И.Г. го отдавала под наем, аренда и накрая през 2014г. се разпоредила с
имота, като го продала на него. Счита, че от своя страна въззиваемите
бездействали в продължение на повече от 20 години и изгубили правото си на
собственост, защото друг го придобил. Намира, че изложените мотиви в
решението за кратката придобивна давност били само частични и
неправилни. Счита, че първоинстанционният съд не приложил правилно
императивната правна норма – тази на чл.70, както и неправилно заключил, че
„Т.Е.П.“ ЕООД не бил придобил право на собственост върху имота, тъй като
закупуването му от продавач – несобственик не довело до прехвърляне на
правото на собственост върху имота.
Моли съда да отмени обжалваното решение. Претендира разноски.
Въззиваемият Г. Л. Г., чрез пълномощника си адв.Т. Т. от АК - Хасково,
взема становище, че жалбата е неоснователна и немотивирана, като излага
подробни съображения по оплакванията в жалбата. Намира за правилни
изводите на първоинстанционния съд, че „Т.Е.П.“ ЕООД не придобил право
на собственост върху имота, тъй като закупуването му от продавач –
несобственик не довело до прехвърляне на правото на собственост върху
имота, т.е. въззивникът не доказал да владее имота на правно основание,
което да може да се противопостави на въззиваемия. Счита, че правилно
първоинстанционният съд изложил пълната фактическа обстановка,
основавайки се на събрания по делото доказателствен материал.
Моли съда да постанови решение, с което да потвърди изцяло
първоинстанционния съдебен акт. Претендира разноски.
Въззиваемият И. Л. Г., чрез пълномощника си адв.Т. Т. от АК - Хасково,
изразява становище, че жалбата е неоснователна и немотивирана. Счита, че в
мотивите си първоинстанционният съд правилно изложил фактическата
обстановка, основавайки се на събрания по делото доказателствен материал,
твърденията на страните, като точно и ясно се обосновал защо уважил
исковата претенция и счел същата за основателна и доказана. Излага
подробни съображения по оплакванията в жалбата.
Моли съда да постанови решение, с което да потвърди изцяло
първоинстанционния съдебен акт. Претендира разноски.
Старозагорският окръжен съд, като обсъди направените в жалбата
оплаквания, становището на другата страна и като разгледа събраните по
делото през първата инстанция доказателства, намира за установено следното:
Производството е с правно основание чл. 124, ал. 1 от ГПК – предявен е
установителен иск за собственост.
Ищците твърдят, че с нотариален акт за продажба на недвижими имоти
- земеделски земи с № 53, том 2, peг. № 2715, дело № 717/1999 г. на нотариус
Л.И., с район на действие - Районен съд - Чирпан, вписан под акт № 157, том
1 от 04.05.1999 г. в СВ - Чирпан, лицето И.Г. продала на починалия им баща
2
Л. Г. Г. следния недвижим имот: нива в местността „Кьор бунар", с площ от
5.102 дка, четвърта категория, съставляваща имот № 042007 по плана за
земеразделяне на землището на с. М.Д., ЕКНМ 46588, община Б.Д., ***, при
граници: имот № 042006, кад. № 000172 - Полски път, имот № 042008, имот
№ 042014. Баща им Л. Г. Г. починал на *** г., като оставил за наследници тях
- ищците И. Л. Г. и Г. Л. Г.. През 2011 г. говорили с баща си, че нивата пустее
и е време да направят нещо, но не взели окончателно решение, а само
коментирали. Нямали документи или договори за отдаване на земята под
наем или под аренда. Твърдят, че преди около година /2018 г./, ищецът И. Л.
Г. случайно видял, че същата нива се обработва. Отишъл в Община - Б.Д.,
където от служител от „Общинска служба Земеделие" разбрал, че нивата за
която има нотариален акт, не се води на името на баща му, както и че същата
се обработва от фирма „Т.Е.П." ЕООД. От служители в Община Б.Д. бил
посъветван да отиде до Агенция по вписвания и да направи справка. След
като направил справка в съответната служба установил, че процесния имот
бил продаден повторно от И.Г. на ответника по настоящото производство -
„Т.Е.П." ЕООД. Непосредствено след видяното, се обърнал за съдействие към
прокуратурата, тъй като се опасявал от извършената измама, касаеща
придобития от баща му недвижим имот. Съгласно сигнала било образувано
досъдебно производство № 375 ЗМ - 396/2018 г., по което с Постановление от
09.07.2020 г. на Районна прокуратура - Чирпан, досъдебното производство
било спряно. Ищците твърдят, че тъй като процесния имот бил собственост
на починалия им баща Л. Г. Г. и техен общ наследодател, същите са
собственици в качеството на наследници на баща си на процесния имот,
придобит чрез нотариален акт за покупко-продажба, вписан в СВ - Чирпан
под акт № 157, том 1 от 04.05.1999 г. В качеството им на собственици на
имота, придобит по наследство твърдят, че спорният имот се намира във
владението на ответното дружество, което не може да придобие чужд
недвижим имот с разпоредителна сделка, в случая с нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим имот № 169, том 11, № от вх. per. № 3662/
07.10.2014 г., вписан в СВ - Чирпан. Ответникът по настоящото производство
владеел, държал имота, и го обработвал, без основание за това, тъй като го
придобил от лице, което не било собственик - И.Г..
Молят съда, да постанови решение, с което да признае за установено, че
ищците са собственици на горепосочения недвижим имот, а именно: нива в
местността „Кьор бунар", с площ от 5.102 дка /пет декара сто и два квадратни
метра/, четвърта категория, съставляваща имот № 042007 - четиридесет и две
хиляди и седем по плана за земеразделяне на землището на с. М.Д., ЕКНМ
46588, община Б.Д., ***, при граници: имот № 042006, кад. № 000172 -
Полски път, имот № 042008, имот № 042014, който имот е във владението на
ответника, тъй като същият го е придобил от лице, което не е собственик и е
нямал право да се разпорежда с него, съответно и в пряка връзка с това и на
основание чл. 537, ал. 2 от ГПК да отмени нотариалния акт, който легитимира
ответника като собственик на процесния имот. Претендира разноски.
3
Ответникът „Т.Е.П." ЕООД оспорва изцяло предявените искове.
Оспорва правото на собственост на ищците, като правоприемници, в
качеството им на наследници на Л. Г. Г., като твърди, че техният праводател
не бил придобил правото на собственост или дори да го бил придобил, той,
респ. ищците го изгубили, тъй като ответниците са го придобили. Твърдят, че
„Т.Е.П." има правото на собственост върху процесния имот по силата на
нотариален акт за покупко-продажба от 07.10.2014 г., акт 169, том 11, дело
2162/2014 г. по описа на Служба вписвания, Агенция по вписвания - Чирпан.
Независимо от горното и при условията на евентуалност, дори И.Г. да била
продала имота на ищците, ответникът бил придобил имота от собственик, тъй
като И.Г. го била придобила включително на оригинерно правно основание в
периода 1999-2009 г. (дори до 2014 г.) като осъществявала владение повече от
10 години, владяла и се разпореждала с имота след продажбата в полза на
ищците. Твърди, че „Т.Е.П." ЕООД упражнявало добросъвестно владение на
имота в периода 2014-2020 г., в резултат на което го придобило с кратка 5-
годишна давност (2014-2020 г.). Общият праводател И.Г. била упражнила
недобросъвестно владение в периода 1999 - 2014 г. „Т.Е.П." ЕООД придобило
имота като недобросъвестен владелец в периода 2006-2020 г., като
присъединявало това на своя праводател И.Г.. Поради горното, оспорва
правото на собственост на ищците, защото право на собственост било
придобито от ответното дружество, поради изтекла 10-годишна придобивна
давност за периодите посочени по горе. Ответното дружество признава факта
на владение на процесния имот, като твърди, че наследодателят на ищците,
съответно ищците, не са посещавали имота, не са заявявали права в тази
връзка, не са владели или обработвали имота, никой не се противопоставял на
владението и обработването на земята, извършвано от ответника. През
периода 2008 - 2010 г. И.Г. отдала под наем на Г.П.М. процесния имот, като
последната била заявила този факт в Министерство на земеделието и
попълнила анкетни карти като земеделски производител за него. В периода
2011-2014 г. И.Г. отдала под аренда имота на Г.П.М. с договор за аренда от
14.02.2011 г., вписан в Службата по вписвания. Твърдят, че на 07.10.2014 г.
И.Г. продала на „Т.Е.П." ЕООД, а дружеството придобило имота по силата на
нотариален акт за покупко-продажба от 07.10.2014 г. Ответникът
продължавал да владее и обработва имота необезпокоявано до 2020 г., което
доказвало неговата добросъвестност, както и заявените права на собственост,
своенето на имота от страна на праводателя И.Г.. След като И.Г. (първи
собственик на имота) отдавала имота под наем, под аренда и се разпореждала
с него необезпокоявано толкова години, се налагал извод, че ответникът
добросъвестно вярвал, че И.Г. е собственик на земята, тъй като от своя страна
демонстрирала и заявила собствени права. Тя владеела имота и предала
достъпа до него за обработването му и заявявала правата си публично и
необезпокоявано. Страните били дали гласност на договора за аренда, като го
вписали и фактът на обработване на земята бил очевиден за всички в района.
Видно от онлайн справка в Службата по вписвания, разпоредителна сделка от
4
1999 година, която ищците твърдели да ги легитимира като собственици, не
била отразена. При справка отдалечен достъп тази информация отсъствала.
При проверка за собствеността на имота и тежести върху него, „Т.Е.П."
ЕООД не установило никакви съмнения относно правото на собственост на
праводателя си И.Г.. Нещо повече, видно от т. III на нотариалния акт от 2014
г. - продавачът Г. декларирала, че била собственик на имота, а нотариусът
сочел, че изповядва сделката след като се е уверил в правото на собственост
на продавача. Тези обстоятелства обосновавали добросъвестността на
ответниците. Добросъвестност била налице, както към момента на сделката,
така и след това, вероятно до 2020 г. Представя справка от Общинска служба
по земеделие, от която било видно, че И.Г. била отбелязана като собственик
на имотите към 2013 г. и че наследодателят на ищците не бил отбелязал свои
права пред съответните служби. Това отново доказвало добросъвестността на
ищците и намерението за своене на имота, демонстрирано от И.Г.. От горното
следвало, че „Т.Е.П." ЕООД придобило владение на имота на годно правно
основание с нот. акт от 2014 г., без да знае, че праводателят му не е
собственик, което го правело добросъвестен владелец. Достатъчно било
добросъвестността да е съществувала при възникване на правното основание.
Добросъвестността се предполагала до доказване на противното, (чл. 70 ЗС) С
тези факти и обстоятелства обосновавали кратка придобивна давност от 5
години в полза на ответника, считано от 07.10.2014 г. до момента, в който
период той владеел имота необезпокоявано и непрекъснато. Ответникът дори
придобил имота от собственик, тъй като И.Г. го придобила включително на
оригинерно правно основание в периода 1999-2009 г.(дори до 2014 г.) като
осъществявала владение повече от 10 години, владяла и се разпореждала с
имота. При условията на евентуалност правят възражение и сочат 10 годишен
период на недобросъвестно владение, през който период бил осъществявано
владение от И.Г. и ответника последователно. Това произтичало от сделките
на разпореждане, които била извършила И.Г. (договорът за аренда от
14.02.2011 г., както и покупко-продажба от 07.10.2014 г.), които били
категорична индикация, че И.Г. заявявала собствени права на имота и не
зачитала правото на собственост на наследодателя на ищците. Оспорването на
правото на собственост можело да се осъществи както с правни, така и с
фактически действия. Тези сделки представлявали оспорване правото на
собственост на наследодателя на ищците посредством правни действия и
означавали своене на имота, анимус и корпус. И.Г. владяла имота за себе си и
като свой, това било демонстрирано пред трети лица и пред ответника.
Поради това ответникът сочи, че присъединява недобросъвестното владение
на И.Г. към своето такова (в случая заявено при условията на евентуалност
недобросъвестно, по принцип твърдят добросъвестност, защото „Т.Е.П."
ЕООД е добросъвестно). В съвкупност недобросъвестното владение на И. и
правоприемника й „Т.Е.П." ЕООД водело до изтичане на 10 - годишен
придобивен период. Считат, че искът е неоснователен, тъй като ищците не са
придобили право на собственост, а ако наследодателят им го е придобил, то
5
той/те са го изгубили, защото друг го е придобил. Молят съда, да отхвърли
предявените искове. Претендират разноски.
За да постанови решението си в този смисъл, районният съд е приел за
установено от фактическа страна следното: С Решение № 09.27 от 22.08.1996
г. Поземлена комисия - с. Б.Д. е възстановила правото на собственост на И.Г.,
върху земеделски земи в землището на с. М.Д., община Б.Д., в това число и на
процесната нива в местността „Кьор бунар", с площ от 5.102 дка, четвърта
категория, съставляваща имот № 042007 по плана за земеразделяне на
землището на с. М.Д., ЕКНМ 46588, община Б.Д., ***, при граници: имот №
042006, кад. № 000172 - Полски път, имот № 042008, имот № 042014. Ищците
И. Л. Г. и Г. Л. Г. са наследници по закон на баща си Л. Г. Г., починал на ***г.
От нотариален акт за продажба на недвижими имоти - земеделски земи
с № 53, том 2, per. № 2715, дело № 717/1999 г. на нотариус Л.И., с район на
действие - Районен съд - Чирпан, вписан под акт № 157, том 1 от 04.05.1999 г.
в СВ – Чирпан, съдът е установил, че И.Г. е продала на Л. Г. Г. недвижим
имот, представляващ: нива в местността „Кьор бунар", с площ от 5.102 дка,
четвърта категория, съставляваща имот № 042007 - четиридесет и две хиляди
и седем по плана за земеразделяне на землището на с. М.Д., ЕКНМ 46588,
община Б.Д., ***, при граници: имот № 042006, кад. № 000172 - Полски път,
имот № 042008, имот № 042014.
От нотариален акт за покупко-продажба от 07.10.2014 г., акт 169, том
11, дело 2162/2014 г. по описа на Служба вписвания, Агенция по вписвания –
Чирпан, съдът е приел, че И.Г. е продала на „Т.Е.П." ЕООД недвижим имот,
представляващ: нива в местността „Кьор бунар", с площ от 5.102 дка,
четвърта категория, съставляваща имот № 042007 по плана за земеразделяне
на землището на с. М.Д., ЕКНМ 46588, община Б.Д., ***, при граници: имот
№ 042006, кад. № 000172 - Полски път, имот № 042008, имот № 042014.
Съдът е приел за безспорен факта на владение на процесния имот от
ответното дружество, в подкрепа на което са представените анкетни карти за
регистрация на земеделски производител 2008 г., 2009 г., 2010 г., заявление за
подпомагане за 2010 г., регистър на земеделските земи, гори и земи в ГФ за
землището на с. М.Д., издадена от ОСЗ с. Б.Д., договор за аренда на
земеделска земя.
От показанията на разпитаната по делото свидетелка С.С.П., служител
на земеделски производител Г.П.-М., с. М.Д., общ. Б.Д., съдът е приел, че
процесния имот е взет от „Т.Е.П." ЕООД, а преди това от И.Г. и от 2008г. до
сега се ползва от ЗП Г.П.-М., който ЗП получава субсидия за този имот.
При така установената фактическа обстановка, Чирпанският районен
съд е направил следните правни изводи: Процесния земеделски имот е бил
възстановен на И.Г., след успешно проведена реституционна процедура. С
договор за покупко - продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален
акт за продажба на недвижими имоти - земеделски земи с № 53, том 2, peг. №
2715, дело № 717/1999 г. на нотариус Л.И., с район на действие - Районен съд
- Чирпан, вписан под акт № 157, том 1 от 04.05.1999 г. в СВ - Чирпан, И.Г. е
6
прехвърлила на общия наследодател на ищците Л. Г. Г., правото на
собственост върху процесния недвижим имот. Сделката между И.Г. и „Т.Е.П."
ЕООД, изразяваща се в покупко- продажба на процесния имот, обективирана
в нотариален акт за покупко- продажба от 07.10.2014 г., акт 169, том 11, дело
2162/2014 г. по описа на Служба вписвания, Агенция по вписвания - Чирпан
не е породила целения вещно - правен, транслативен ефект, т.е. ответникът
„Т.Е.П." ЕООД - купувач по втората сделка, не е придобил право на
собственост върху имота, тъй като със закупуването му от продавач -
несобственик, тази сделка за продажба на чужд имот, макар и да не е
нищожна, не прехвърля вещни права. Счел е, че сделката за продажба на
чужд имот не е нищожна, но не прехвърля вещни права. На действителния
собственик са непротивопоставими правата, които трето лице е придобило
върху вещта, макар и чрез валидна правна сделка, но от несобственик.
Обстоятелството, че придобивната сделка от несобственик не е нищожна и
обвързва страните по нея не означава, че придобитите с нея права са
противопоставими на действителния собственик, тъй като намира
приложение принципът, че никой не може да прехвърли повече права от тези,
които притежава. Без значение е добросъвестността на приобретателя - той не
придобива собствеността по силата на самата сделка.
По възраженията за придобиване на процесния имот от ответника въз
основа на добросъвестно владение на имота в периода 2014-2020 г., с кратка
5-годишна давност, евентуално в резултат на 10 годишен период на
недобросъвестно владение, през който период е осъществявано владение от
И.Г. и ответника последователно, според ЧРС ответникът „Т.Е.П." ЕООД не е
придобил право на собственост върху имота, тъй като закупуването му от
продавач - несобственик не е довело до прехвърляне на правото на
собственост върху имота, т.е. ответникът не доказа да владее имота на правно
основание, което да може да се противопостави на ищеца. Приел е, че
управителните действия, включително сключването на облигационни
договори по повод ползването (в случая - договор за аренда на който се
позовава ответника) не съставляват такива, които да отричат правата на
собственика и само по себе си не може да обоснове извод за наличие на явно
и несъмнено владение.
С оглед на изложеното, Районният съд е счел, че ищците И. Л. Г. и Г. Л.
Г., като наследници по закон на баща си Л. Г. Г., след неговата смърт на ***г.
са придобили чрез наследяване собствеността върху процесния имот. Затова е
приел, че предявените искове са основателни и доказани и като такива следва
да бъдат уважени.
Според ЧРС, искането на основание чл. 537, ал. 2 от ГПК да бъде
отменен нотариалния акт, който легитимира ответника като собственик на
процесния имот, съгласно Тълкувателно решение № 3 от 29.11.2012 г. на ВКС
по тълк. д. № 3/2012 г., ОСГК е неоснователно, тъй като на отмяна по този
ред подлежат само констативни нотариални актове, с които се удостоверява
право на собственост върху недвижим имот, не и тези удостоверяващи
7
сделки, с които се прехвърля, изменя или прекратява вещно право върху
недвижим имот. Поради това е оставил искането без уважение.
Въззивната инстанция намира за установена следната фактическа
обстановка по делото: С Решение № 09.27 от 22.08.1996 г. Поземлена
комисия с. Б.Д. е възстановила правото на собственост на И.Г., върху
земеделски земи в землището на с. М.Д., община Б.Д., по пункт първи на нива
в местността „Кьор бунар", с площ от 5.102 дка, четвърта категория,
съставляваща имот № 042007 - по плана за земеразделяне на землището на с.
М.Д., ЕКАТТЕ 46588, община Б.Д., ***, при граници: имот № 042006, кад. №
000172 - Полски път, имот № 042008, имот № 042014.
Ищците И. Л. Г. и Г. Л. Г. са наследници по закон на баща си Л. Г. Г.,
починал на ***г.
С нотариален акт за продажба на недвижими имоти - земеделски земи с
№ 53, том ІІ, peг. № 2715, дело № 717/1999 г. на нотариус Л.И., с район на
действие - Районен съд - Чирпан, вписан под акт № 157, том 1 от 04.05.1999 г.
в СВ – Чирпан, И.Г. е продала на Л. Г. Г. процесния недвижим имот,
представляващ: нива в местността „Кьор бунар", с площ от 5.102 дка,
четвърта категория, съставляваща имот № 042007 по плана за земеразделяне
на землището на с. М.Д., ЕКНМ 46588, община Б.Д., ***, при граници: имот
№ 042006, кад. № 000172 - Полски път, имот № 042008, имот № 042014. С
нотариален акт за покупко-продажба № 164 от 07.10.2014 г., том. 3, рег. №
2089, дело № 536/2014г. на помощник – нотариус по заместване Т.С.-И.,
вписан по ПВ в акт 169, том 11, дело 2162/2014 г. по описа на Служба
вписвания, Агенция по вписвания – Чирпан, И.Г. е продала на „Т.Е.П." ЕООД
същия недвижим имот, представляващ: нива в местността „Кьор бунар", с
площ от 5.102 дка, четвърта категория, съставляваща имот № 042007 по
плана за земеразделяне на землището на с. М.Д., ЕКАТТЕ 46588, община
Б.Д., ***, при граници: имот № 042006, кад. № 000172 - Полски път, имот №
042008, имот № 042014.
От 2008г. до момента на продажбата 2014г. имотът е предоставен за
обработване на ЗП Г.Д.П.-М., който е заявил, че ползва имота под наем от
21.04.2008г. в ОД“Земеделие и гори“ към МЗ за получаване на субсидия. От
представения регистър на земеделските земи от 22.05.2013г. се установява, че
процесният недвижими имот се води като собствен на И.Г.. С договор за
аренда от 14.02.2011г. И.Г. е предоставила на ЗП Г.Д.П.-М. процесния
недвижим имот под наем за срок от 10 години. Договорът е вписан в
Службата по вписванията – Чирпан. Няма спор по делото, че след 2014г.
процесният имот продължава да се обработва от ЗП Г.Д.П.-М., записан като
собственост на „Т.Е.П. ЕООД.
От показанията на разпитаната като свидетел по делото С.С.П.,
служител на земеделски производител (ЗП) Г.П.-М., с. М.Д., общ. Б.Д., също
се установява, че ЗП ползва под наем процесния имот, първоначално
предоставен от И.Г., а в последствие - от „Т.Е.П." ЕООД до момента.
8
При така установената фактическа обстановка, Старозагорският
окръжен съд направи следните правни изводи: Не спори по делото, че ищците
се легитимират като собственици на процесната земеделска земя по силата на
наследствено правоприемство от починалия си наследодател Л. Г. Г., б.ж. на
с. М.Д., общ. Б.Д., поч. на ***г. Л. Г. е купил процесния недвижим имот от
И.Г. на 04.05.1999г., по силата на договор за продажба на недвижим имот,
отразен в Нотариален акт№ 53/1999г. на Нотариус Л.И.. Ответникът „Т.Е.П.“
ЕООД, гр. П. основава правото си собственост на договор за покупко –
продажба на земеделски земи от 07.10.2014г., отразен в Нотариален акт №
164/2014г. на помощник – нотариус по заместване Т.С.-И.. Безспорно е по
делото, че ответникът упражнява фактическа власт върху процесния
недвижим имот от 07.10.2014г. Спорен е въпроса по делото е дали владението
им е добросъвестно или недобросъвестно.
Продажбата е деривативен придобивен способ, при който, за да настъпи
вещно- прехвърлителният ефект по нея, е необходимо продавачът да е
титуляр на прехвърляемото субективно право на собственост, предмет на
сделката. Съдът намира, че праводателят на ответника не е бил собственик на
процесния недвижим имот към датата на сключване на договора -
07.10.2014г. Към тази дата, собственикът вече се е разпоредил с правата си на
04.05.1999 г., когато е продал същия недвижим имот на наследодателя на
ищците, с договор, отразен в нотариален акт №53, том ІІ, н.д.№717/1999 г. на
нотариус Л.И.. Продажбата на чужда вещ не е нищожна, но няма вещно -
прехвърлителен ефект, тъй като не могат да се прехвърлят права, каквито
праводателят не притежава, поради което ответникът не може да се
легитимира като собственик на процесната земеделска земя, по силата на
договора за покупко - продажба.
Давността е оригинерен способ за придобиване право на собственост.
Разпоредбата на чл.79 от ЗС регламентира фактическия състав на
придобивната давност при недобросъвестно и добросъвестно владение.
Елементите на фактическия състав на института на давността, са изтичането
на определен в закона период от време владение, в хипотезата на чл.79, ал.1
ЗС. Допълнителен елемент в хипотезата на чл.79, ал.2 ЗС е изискването за
добросъвестност на владението. Съгласно разпоредбата на чл.70, ал.1 от ЗС
владелецът е добросъвестен и може да придобие собствеността върху
недвижим имот с кратката петгодишна давност, когато владее вещта на
правно основание, годно да го направи собственик, без да знае, че
праводателят му не е собственик или че предписаната от закона форма е била
опорочена. Достатъчно е добросъвестността да е съществувала към момента
на възникване на правното основание. Добросъвестността се предполага до
доказване на противното /чл.70, ал.2 ЗС/. Правно основание за добросъвестно
владение по чл.70, ал.1 ЗС са всички прехвърлителни /транслативни/
двустранни или едностранни сделки, като продажба, замяна, дарение, завет,
както и административни актове с вещноправни последици, като общото
между тези основания е, че те са деривативни и чрез тях се прехвърля право
9
на собственост на лице, което не е собственик. В настоящия случай
ответникът е установил фактическа власт върху процесния имот на правно
основание - действителна прехвърлителната сделка, съгласно чл.200 от ЗЗД,
обективирана в нотариален № 164, том 3, рег.№2089, д.№536 от 07.10.2014 г.
на помощник – нотариус по заместване Т.С.-И.. Не се сочи, а и не са налице
доказателства, които да установяват, че към датата на сделката - 07.10.2014 г.,
ответникът - купувач е знаел, че праводателят му не е бил собственик, тъй
като вече е продал същото земеделско земя на друго лице /наследодателя на
ищците/. Въззивната инстанция приема, че при сключване на договора за
продажба, ответникът „Т.Е.П.“ ЕООД, представлявано от Г.П. е бил
добросъвестен купувач. Промяна във владението от добросъвестно в
недобросъвестно е възможна при настъпването на определени последващи
обстоятелства - чл.71 от ЗС. Релевантно към характера на владението, е
предявяването на иск за собственост от действителния собственик за връщане
на имота, от който момент владелецът престава да се счита за добросъвестен
и се превръща в недобросъвестен. Последващото, след сделката, която
представлява правно основание, годно да направи владелеца собственик,
узнаване от приобретателя на факта, че неговият праводател не е бил
собственик не е основание да бъде отречено правото на този приобретател да
придобие владения имот по кратката придобивна давност като добросъвестен
владелец. Знанието като основание за изключване на презумпцията на чл.70,
ал.2 ЗС следва да съществува към момента на сключване на договора.
Добросъвестността на приобретателя не отпада от последващото узнаване, че
праводателят му не е бил собственик, защото чл. 70, ал.1, изр.2 ЗС изрично е
посочено, че е достатъчно добросъвестността да е съществувала при
възникване на правното основание. В този смисъл е налице трайна съдебна
практика на ВКС – Решение № 178 от 09.07.2014г. по гр.д.№ 7749/2013г., І ГО
и Решение № 52 от 23.07.2018г. по гр.д.№ 1455/2017г., І ГО и др.
Предвид изложените по – горе съображения, въззивната инстанция
намира, че презумпцията на чл.70, ал.2 ЗС не е оборена от ищците, поради
което ответникът като добросъвестен владетел на имота е придобил
собствеността върху него след изтичане на кратката пет годишна давност,
считано от 07.10.2014г. до 07.10.2019г. За придобиване по давност е
достатъчно упражняваното на владението като фактическо състояние върху
недвижимите имоти да е явно, необезпокоявано и непрекъснато в
предвидения в разпоредбата на чл.79 от ЗС срок. В случая ответникът е
осъществявал владение чрез отдаване под наем на процесната земеделска
земя, а наемателят като държател е упражнявал фактическата власт върху тях
за наемодателя - ответник. По делото не се установи владението да е било
смутено чрез някакви действия от страна на ищците. Подаването на жалба в
прокуратурата не оказва влияние на упражняваното владение и не го
прекъсва. За спирането на давността е необходимо да има съдебен процес
относно вземането чрез предявяване на иск по реда на ГПК, или на
граждански иск в наказателния процес. Давността се прекъсва само в изрично
10
посочените в закона основания, сред които: предявяване на иск за
собственост в хипотеза на чл.116, б.“б“ от ЗЗД; признание от упражняващия
фактическата власт върху вещта, че не е имал намерение за своене - в
хипотезата на чл.116, б.“а“ от ЗЗД. От друга страна, в подадената исковата си
молба ищците не са навели твърдения за прекъсване или спиране на
давността.
Въззивната инстанция намира за установено по категоричен начин по
делото, че към 26.10.2020 г. - датата на предявяване на установителния иск, в
полза на ответника е изтекъл петгодишен давностен срок, съгласно чл.79, ал.2
ЗС и възражението им за придобиване на процесния недвижим имот по
давност е основателно. Ответникът е станал собственик на спорния недвижим
имот, който владее на правно основание, което обуславя неоснователност на
предявения от ищците установителен иск за собственост.
Предвид изложените съображения, въззивната инстанция намира, че
обжалваното решение на РС – Чирпан като неправилно, следва да бъде
отменено. Въззивната жалба е основателна и като такава следва да се уважи
като се отхвърли предявения установителен иск за собственост.
С оглед на изхода по делото пред въззивната инстанция, съдът намира,
че направените от въззивника разноски за един адвокат и държавна такса в
размер на 1225 лв. за настоящата инстанция и 1200 лв. за един адвокат за
първата инстанция следва да се заплатят от въззиваемите.
Водим от горните мотиви, Окръжният съд
РЕШИ:
ОТМЕНЯ Решение № 260001/03.04.2023г., постановено по гр.д. №
656/2020г. по описа на Районен съд – Чирпан, като вместо това
ПОСТАНОВЯВА:
ОТХВЪРЛЯ предявения от И. Л. Г., ЕГН **********, с постоянен
адрес: гр. П., ***, и Г. Л. Г., ЕГН **********, с постоянен адрес: гр. П., ***
против „Т.Е.П." ЕООД, с ЕИК ***, представлявано от управителя Г.Д.П.-М.,
със седалище и адрес на управление: гр. П., ***, иск за признаване за
установено по отношение на „Т.Е.П." ЕООД, гр. П., че И. Л. Г. и Г. Л. Г. са
собственици на недвижим имот: НИВА в местността „Кьор бунар", с площ от
5.102 дка /пет декара сто и два квадратни метра/, четвърта категория,
съставляваща имот № 042007 - четиридесет и две хиляди и седем по плана за
земеразделяне на землището на с. М.Д., ЕКАТТЕ 46588, община Б.Д., ***,
при граници: имот № 042006, кад № 000172 - Полски път, имот № 042008,
имот № 042014 като неоснователен.
ОСЪЖДА И. Л. Г., ЕГН **********, с постоянен адрес: гр. П., *** и Г.
11
Л. Г., ЕГН **********, с постоянен адрес: гр. П., *** да заплатят на „Т.Е.П."
ЕООД, с ЕИК ***, представлявано от управителя Г.Д.П.-М., със седалище и
адрес на управление: гр. П., *** сумата от 2425 /две хиляди, четиристотин,
двадесет и пет/ лв., представляващи направените по делото разноски за
държавна такса и адвокатско възнаграждение в размер на 1225 лева за
въззивната инстанция и адв. възнаграждение в размер на 1200 лв. за първата
инстанция.
Решението може да бъде обжалвано пред ВКС с касационна жалба при
условията на чл. 280, ал.1 ГПК, в едномесечен срок от връчването му на
страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
12