Р Е Ш Е Н И Е
№……………..
гр. София, 27.05.2021 г.
В ИМЕТО
НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО, ІІ-Б състав, в публично съдебно заседание на деветнадесети април две хиляди
двадесет и първа година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЛЮБОМИР ВАСИЛЕВ
ЧЛЕНОВЕ: КАЛИНА
АНАСТАСОВА
МЛ.СЪДИЯ: ИВАН КИРИМОВ
при секретаря Стефка Александрова, като разгледа докладваното
от съдия Анастасова гр. дело № 11691 по описа за 2020 година и за да се
произнесе, взе предвид следното:
Производството
е по чл. 258 – чл. 273 ГПК.
С Решение № 68451
от 13.03.2020 г. по гр.д. № 16268/2019 г. по описа на СРС, 42 с-в е осъден Ц.Г.М.,
ЕГН ********** да заплати на Х.Б. АД, ЕИК *******на основание чл.79 ЗЗД сумата
от 3870 евро-дължима сума за търговски посредник -възнаграждение по договор за
гаранция с купувач от 21.08.2017 г.
Срещу така
постановеното решение е подадена въззивна жалба от ответника Ц.Г.М. с излагане
на доводи за неправилност на постановеното решение; необоснованост и
незаконосъобразност. Поддържа, че неправилно съдът е приел, че към датата на
сключване на окончателен договор за покупко-продажба на недвижим имот във
формата на нотариален акт на 30.01.2019 г. между страните по делото е налице действащ
договор за гаранция от 21.08.2017 г., по силата на който дължи исковата сума
като възнаграждение. Неправилно са били тълкувани в тази връзка разпоредбите на
договора и не е обсъдено възражението му, че договорът за гаранция, на който
ищецът основава правата си е бил прекратен към тази дата, тъй като между
страните по сделката за покупка на имота не е бил сключен предварителен договор
до 15.09.2017 г. и продажната цена по сделката не е посочената в договора за
гаранция 129000 евро, а е 150000 евро, т.е. параметрите, при които ищецът е
договарял не са постигнати. Поради това и договорът за гаранция е прекратен и
ищецът му дължи връщане на заплатените 2000 лв. Поддържа, че имотът предмет на
договора за гаранция не е идентичен с имота, за който е сключен окончателен
договор за покупко-продажба на недвижим имот, тъй като е била проведена
административна процедура пред АГКК по изменение на неговите граници в
кадастралната карта, тъй като е било налице разминаване между неговите
регулационни и кадастрални граници. Освен това в хода на процедурата било
установено, че част от продавания имот е публична държавна собственост, а не
собственост на продавача М.И.Г.- Р.. Тези допълнителни факти, не са му били
известни и не са били доведени до знанието му от дружеството – ищец. Поддържа,
че с чл.7 от договора за гаранции е предвидено, че възнаграждение се дължи при
постигане на зададените от възложителя параметри по бъдещата сделка, което в
случая не е постигнато по отношение на основните такива посочени в чл.2 от
договора – цена и срок. Именно и поради това не дължи възнаграждение на
дружеството- ищец. Поддържа, че не е възлагал на ищеца никакви дейности и
такива не са извършвани, за да дължи соченото възнаграждение.
Моли за
отмяна на решението на СРС и отхвърляне на предявеният иск. Претендира
разноски.
Въззиваемата
страна Х.Б. АД в подадения писмен отговор изразява становище за неоснователност
на въззивна жалба. Излагат се доводи, че първоинстанционното решение е правилно
и законосъобразно, като съдът е обсъдил в него възникването на вземането и
настъпването на изискуемост за изпълнение на същото. Поддържа, че е бил
посредник на страните по сделката за покупко-продажба на недвижим имот и на
това основание му се дължи възнаграждение в договорения размер. Поддържа, че е
бил посредник на ответника за покупката на имота и на продавача – за
продажбата. Поддържа, че не е поемал задължения към страните по договора за извършване
на правни и фактически действия във връзка със снабдяване на необходими
документи за сделката и/или за оказване на съдействие за промяна на границите
на имота, снабдяване със скица, данъчна оценка и пр. Поддържа, че в срок до
15.09.2017 г. не е бил сключен предварителен договор за продажба на имота, но
страните са пристъпили към сключване на окончателен договор за продажба на
имота и възнаграждение по договора за гаранция се дължи за посредническата му
дейност на купувача за описания имот.
Моли за
потвърждаване на решението като правилно и законосъобразно. Претендира
разноски.
Софийски градски съд, като прецени доводите
на страните и събраните по делото доказателства съгласно разпоредбите на чл. 235, ал. 2 ГПК и чл.269 ГПК, намира за установено следното:
Въззивната
жалба е допустима – същата е подадена от легитимирана страна в процеса, в срока
по чл.259, ал.1 ГПК срещу подлежащ на въззивно обжалване
съдебен акт.
Съгласно
нормата на чл.269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по
валидността на решението, а по допустимостта му – в обжалваната част, като по
останалите въпроси той е ограничен от наведените в жалбата оплаквания, с
изключение на случаите, когато следва да приложи императивна материалноправна
норма, както и когато следи служебно за интереса на някоя от страните – т. 1 от
Тълкувателно решение /ТР/ № 1/09.12.2013 г. по тълк. дело № 1/2013 г. на ОСГТК
на ВКС.
Настоящият състав
намира, че постановеното решение е валидно, допустимо и правилно. Във връзка
доводите в жалбата за неправилност на решението, съдът намира следното:
СРС е
сезиран с искове с правно основание чл.79, ал.1, т.1 ЗЗД вр. чл.51 ТЗ за
заплащане на възнаграждение на търговски посредник по договор за гаранция с
купувач от 21.08.2017г.
Настоящият състав
намира, че правното основание на претендираното от ищеца право е чл. 51 ТЗ
-претендира се възнаграждение по сключен между страните договор за търговско
посредничество, като според текста, " търговският посредник има право на
възнаграждение, което се дължи от едната или от двете страни съобразно
уговорката им. Ако няма уговорка, дължи се обичайното възнаграждение за този
вид дейност според случая и от двете страни. "
В подадената
до съда искова молба ищецът Х.Б. АД поддържа твърдения, че на 21.08.2017 г. е
сключил договор за гаранция с ответника, при което се съгласил да преустанови
предлагането на недвижим имот - дворно място с построената в него жилищна
сграда, а съгласно чл.7 от договора страните са уговорили възнаграждение в
размер на 2,5 % от продажбената цена за търговско посредничество, което в
случая възлиза на сумата 3870 евро / с ДДС/ при договорена продажна цена 129000
евро за имота. Поддържа, че страните – продавач и купувач са сключили
окончателен договор за покупко-продажба на недвижимия имот във формата на
нотариален акт като купувачът – ответник не е заплатил дължимото му по договора
за търговско посредничество възнаграждение.
В подадения писмен отговор ответникът Ц.Г.М.
изразява становище за неоснователност на иска - оспорва сключеният договор да е
такъв за посредничество. Поддържа, че предварителен договор не е сключен в срок
до 15.09.2017 г., при което не е дължимо възнаграждение. Твърди се, че не са
изпълнени параметрите по сделката -
относно продажбената цена и относно срока за сключване на сделката, а и
изтъква, че към сключване на договора е заплатил сумата от 2000 лева, а същата
не му е възстановена.
От събраните
пред първата инстанция доказателства се установява, че страните са сключили
договор за гаранция с купувач от 21.08.2017 г., по силата на който Ц.Г.М. е
предал на Х.Б. АД сумата от 2000 лева като гаранция за закупуване на недвижим
имот ПИ с идентификатор 68134.2042.1168 с площ от 1120 кв.м. по кадастрална
карта, а по графични данни по действащ регулационен план 989 кв.м. за
съответния на ПИ – УПИ V-68 от кв.32 по регулационния план на вилна
зона Симеоново-север, при посочени граници и съседи, заедно с построената в
него едноетажна вилна сграда на 44 кв.м., а дружеството е приело да прекрати рекламата
и предлагането на имота на други клиенти и при писмено договорени условия за
покупка с продавача на описания имот да му предаде получената от възложителя /Ц.Г.М./
гаранция. В договора страните са посочили, че възложителя желае да закупи имота
при следните параметри: за цена 129000 евро при срок за сключване на
предварителния договор – до 15.09.2017 г. /т.2/, като при непостигане на тези
параметри договора за гаранция се прекратява, а изпълнителя Х.Б. АД дължи на
възложителя връщане на сумата от 2000 лева заплатена като гаранция /т.3, изр.
първо от договора/. Предвидили в т.3, изречение второ, че при подписване на
предварителен договор или нотариален акт за покупко-продажба на имота,
параметрите на договора за гаранция се считат постигнати. В т.7, изречение
първо от договора страните предвидили, че при договаряне на условията и
сключване на предварителен договор и последващия го нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим имот, възложителят заплаща на Х.Б. АД
възнаграждение в размер на 2.5% без ДДС равняващо се на 3225 евро без ДДС или
левова равностойност по фиксинг на БНБ на база на продажната цена платима в
брой в деня на сключване на предварителния договор. Тази сума /получено
възнаграждение/, според посоченото в изречение второ на т.7 подлежи на връщане
от Х.Б. АД, в случай че не бъде сключен окончателен договор по вина на бъдещия
продавач и/или за имота се окажат наличие на вещни тежести, възбрани ипотеки,
права на трети лица, или други правни форми, вкл., но не само административни
процедури, свързани с изменение на регулацията на имота и/или процедури по
изменение на кадастралната карта и регистри за същия, които биха
възпрепятствали нормалното изповядване на сделката и/или последващото упражняване
на правата на собственик на възложителя-купувач в пълен обем.
В
производството е установено, че за този имот е сключен на 30.01.2019 г.
окончателен договор във формата на нотариален акт за покупко-продажба на
недвижим имот № 73, том I, рег.№ 1210, дело № 63 на нотариус И.Н.с
рег.№ 040 на НК на РБ между страните: продавач М.И.Г.- Р. и купувач Ц.Г.М. за
посочена продажна цена 150000 евро, платима по посочения в договора начин от
продавача.
Чрез представените
пред СРС доказателства се установява, че ищецът е търговски посредник за
сключване на сделката – покупко-продажба на посочения имот и на продавача - М.И.Г.-
Р., за което в производството е представен договор за гаранция с продавач от
22.08.2017 г., сключен между възложителя М.И.Г.- Р. и изпълнителя Х.Б. АД.
Установява
се, че преди сключване на окончателния договор страните не са били обвързани от
сключване на предварителен такъв, в т.ч. и в срок до 15.09.2017 г., както и че
във връзка с изменение на кадастралната карта и кадастрални регистри поради
неправилно нанасяне площта и границите на имота на КК и КР е проведена
административна процедура. По последната е съставен и одобрен проект по
изменение на кадастралната карта във връзка с прилагане на ПУП за поземлен имот
с идентификатор 68134.2042.1168 в съответствие с границите на УПИ V-68 от кв.32 по регулационния план на вилна зона Симеоново-север, одобрен
със заповед № РД-50-09-202/03.07.1989 г. /л.148 от делото на СРС/. В резултат
на тази административна процедура имота е получил нов идентификатор №
68134.2042.2716 по КК и КР на гр.София с площ 1005 кв.м. със стар идентификатор
68134.2042.2524 и 68134.2042.1168 и се установява, че същият е идентичен с
имота предмет на сключения окончателен договор за покупко-продажба от 30.01.2019
г. и с имота предмет на сключения договор за гаранция с купувач от 21.08.2017
г.
При така
установеното от фактическа страна, съдът намира следното от правна страна:
Съгласно чл.
51 ТЗ търговският посредник има правото на възнаграждение съобразно уговорката
му с възложителя. Съгласно договора при неговото изпълнение възнаграждение е
дължимо при сключване на предварителния договор или ако няма такъв при
окончателния договор (така т.7 от договора). Макар да не е посочено изрично,
това предполага, предварителния, респ. окончателния договор да са сключени в
резултат именно на посредничеството на ищеца и с негово участие. Твърдения имотът да е придобит от ответника в качеството
му на доверител с участието и в резултата на посредничеството на ищеца в
исковата молба е направено и съответно доказано в процеса. Установено е
сключването на окончателен договор за покупко-продажба на имота, за който
купувача е сключил с ищеца договор за търговско посредничество. Установено е
договаряне на посоченото възнаграждение и в производството не е установено
заплащането му от задълженото лице-възложител по договора за гаранция от
21.08.2017 г. Доводите на въззивника за прекратяване на договора за гаранция
поради несключване на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот в срок до 15.09.2017 г. съдът намира за неоснователни. Действително такъв
предварителен договор страните не са сключили, но е последвало сключване на
окончателен договор във формата на нотариален акт за същия имот, макар и след
предприетото изменение на КК с нанасяне на вярната площ и граници на
продавания, респ. закупения имот. При това с оглед договореното в т.7 от
договора от страна на възложителя- ответник е дължимо възнаграждение за
търговския посредник в размер 2.5% без ДДС равняващо
се на 3225 евро без ДДС или левова равностойност по фиксинг на БНБ на база на
продажната цена посочена в договора 129000 евро.
При така установеното от
фактическа страна, съдът намира предявеният иск за основателен. Ищецът е
търговец по правно-организационна форма, посредничество при покупко - продажба
на недвижими имоти е част от дейността му и я извършва по занятие (търговски
посредник чл. 49 от ТЗ). Договорът от който произтича вземането, макар
наименован "Договор за гаранция", има правната характеристика на
договор за търговско посредничество при закупуването на недвижим имот - чл. 49
и сл. ТЗ. Поради това важат правилата на търговската сделка и за двете страни,
на основание чл. 287 от ТЗ. Съгласно съдебната практика в това число Решение №
54/10.09.2010 г. по т. д. № 267/2009 г. на ВКС, ТК, ІI т. о. и Решение №
236/27.02.2014 г. по т. д. № 956/2012 г. на ВКС, ТК, II т. о., относно
съществените белези на договора за посредничество и приложимата към същия
уредба се приема, че договорът за посредничество се урежда от разпоредбите на
чл. 49 - 51 от ТЗ и че посредничеството следва да се разглежда като чиста
фактическа дейност, която се изразява в съдействието на търговския посредник за
сключването на сделки. От легалната дефиниция за "търговски
посредник", според която той е търговец, който по занятие посредничи за
сключване на сделки, следва, че се характеризира престацията на посредника като
съдействие за сключване на определени търговски сделки, като също така
позволява да се приеме, че се касае до дейност, упражнявана по занятие от
търговец, който е специализиран в осъществяване на определени сделки или на
сделки с определени обекти от гражданския оборот. Следователно в задължението
му се включва намирането на клиенти на предлаганата от възложителя стока и в
предоставяне на информация относно пазарните цени, качеството на предлагания
продукт, както и на друга необходима информация, която дейност се финализира
със сключването на договор за продажба на съответния продукт. Доводите на
въззивника за неизпълнение на възложени дейности от страна на търговския
посредник, съдът намира за неоснователни, доколкото както бе посочено
възложената на последния дейност е била да прекрати
рекламата и предлагането на имота на други клиенти, каквито действия не се
твърди да не са били изпълнени.
С оглед на изложеното,
следва да се приеме, че договорът за търговско посредничество за сключване на
договора за покупко-продажба на недвижим имот включва не само задължение за
организиране на огледи, но и посредничество за постигане на съглашение между
страни по сделка, съдействие за проучване на цени, за снабдяване с информация и
документи за имота. За изпълнението на договорното задължение е достатъчно сключването
на сделката да е в резултат от това, че посредникът е поставил в контакт
страните. Предметът на договора е постигането на определен резултат-
свързването на страните и подпомагането им да сключат договор чрез извършването
на точно определени за това фактически действия - проучване на пазара,
извършване на огледи, осигуряване на документи, чрез които да отпаднат пречките
за сключване на сделката, да подготви предварителен и окончателен договор и да
консултира възложителя при окомплектоването на документите, които се изискват
при сключването на окончателния договор.
Доводите на въззивника,
че не дължи възнаграждение на посредника поради наличие на пречки за сключване
на договор за покупко-продажба на описания недвижим имот породени от
неправилното нанасяне на имота в КК и КР се явяват неоснователни, доколкото
чрез представените в производството доказателства е установено, че купувачът не
е прекратил намеренията си за закупуване на имота въпреки установените
несъответствия в границите и площта на имота, за който е заявил интерес за
закупуване. Напротив, след отстраняването им по надлежния административен ред,
макар и след продължителен период от време същият имот е бил обект на сключен
договор за покупка в нотариална форма с купувач – ответника по делото.
Предвид изложеното, поради
съвпадане изводите на двете инстанции постановеното от СРС решение следва да
бъде потвърдено, а подадената въззивна жалба – оставена без уважение.
Така мотивиран, Софийски
градски съд
Р Е Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА Решение №
68451 от 13.03.2020 г. по гр.д. № 16268/2019 г. по описа на СРС, 42 с-в, с
което на основание чл.79, ал.1 ЗЗД вр. чл.51 ТЗ е осъден
Ц.Г.М., ЕГН ********** да заплати на Х.Б. АД, ЕИК *******сумата от 3870 евро /с
ДДС/-дължима сума-възнаграждение за търговско посредничество по договор за
гаранция с купувач от 21.08.2017 г. във връзка със сключен окончателен договор
за покупко-продажба на недвижим имот, оформен с нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим имот № 73, том I, рег.№ 1210, дело № 63/30.01.2019 г. на нотариус И.Н.с рег.№ 040 на НК на
РБ между страните: продавач М.И.Г.- Р. и купувач Ц.Г.М..
Решението не подлежи на касационно обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.