Р Е Ш Е Н И Е
Номер 34 Година 2018,09.03. гр.Бургас
В ИМЕТО НА НАРОДА
Бургаски окръжен съд Гражданско отделение
На двадесет и девети
януари Година две хиляди и
осемнадесета
в публично заседание в
следния състав :
Председател: Антоанета Андонова –
Парашкевова
Членове :
Секретар: Цветанка
Арнаудова
Прокурор:
като разгледа докладваното от съдията
гражданско дело номер 622 по описа за 2017 година
и за да се произнесе,
взе предвид следното:
Ищецът
К.И.Н. с посочен адрес *** чрез
пълномощника и съдебен адресат адв. Петко
Маринчев с адрес на кантората гр. Бургас,ул.”Александровска ” № 20,ет.1-
десен е предявил против Р.З.П. с посочен
адрес *** иск за обявяване за окончателен на сключен помежду им на 27.07.2016 г. предварителен договор за покупко-продажба на два недвижими имота.
Твърди, че на 27.07.2016 г. между
него и ответника е бил сключен предварителен договор за покупко-продажба, с
който двамата са поели задължението да сключат окончателен договор за покупко-продажба на недвижими имоти с
предмет прехвърляне в полза на ищеца на правото на собственост върху
апартаменти с идентификатори 11538.502.145.1.11 и 11538.502.145.1.10 и двата, находящи се в гр.Свети Влас, ул.“Ясен“,
общо за сумата от 50000 евро. Сочи, че от съдържанието на договора е видно, че
е заплатил пълната покупко-продажна цена към момента на подписване на
предварителния договор. Заявява, че е изпълнил и всички свои задължения
съобразно клаузите на предварителния договор, като предварителният продавач е
длъжен най-късно до 23.12.2018 г. да извърши окончателно прехвърляне на имотите
по нотариален ред, но в чл.7 е скрепено безусловно право на предварителния
купувач да изиска прехвърляне на имотите по нотариален ред по всяко време преди
крайния срок по договора. Твърди, че многократно е разговарял с ответника като
го е канил да набави необходимите документи за прехвърляне на имотите, но от
поведението на предварителния продавач при срещите прави
извод, че той отказва да изпълни
задълженията си и има намерение да се
разпореди с имотите в полза на други лица. С горното, а и с влошените отношения
с ответника обосновава правния си интерес от заявената претенция. Прилага
доказателства.
Предявеният иск
е с правно основание в чл.19,ал.3 от ЗЗД.
Ответникът Р.З.П. с посочен съдебен адресат адв. адв. Александър Динев с адрес на кантората гр.София ул.“Денкоглу“№ 11, ет.1, ап.5 оспорва основателността на предявения против него иск. Оспорва изложението на фактическата обстановка, направено в исковата молба. Твърди, че ищецът е искал да стане съдружник в притежавана и управлявана от ответника фирма като участвал с капитал 100000 лв., но не е разполагал с парични средства за това. Сочи, че през м. април 2016 г. с него се е свързало лице, представящо се за приятел и пълномощник на ищеца. Предложил му е да даде в заем на К.Н. 100000 лв., с които да участва в „Кей Ар Джи“ ЕООД, а ищецът да прехвърли собствеността върху процесните два апартамента чрез покупко-продажба във формата на нотариален акт. Предложил му е също така Н. да му върне парите до 23.12.2018 год., а ответникът да му прехвърли обратно собствеността върху процесните два недвижими имота. Подробно описва осъществените след този разговор действия във връзка с подписване на предварителния договор, нотариалните актове и превода на сумата от 51130 евро, извършен във връзка с тях по банкова сметка на съпругата на ищеца. Твърди, че не притежава оригинал на процесния предварителен договор. Заявява, че никога не е получавал сумата от 50000 евро, посочена като продажна цена в процесния предварителен договор, нито в брой, нито по банков път от ищеца и неговата съпруга или от техен пълномощник. Прави възражения за нищожност и унищожаемост на приложения предварителен договор, които обосновава със следните фактически твърдения: невярно вписана дата на подписване на предварителния договор- 27.07.2016 год., действителна дата на подписване от негова страна 27.05.2016 год.; неавтентичност на подписа и почерка на ищеца върху предварителния договор, тъй като той е отсъствал от страната; нищожност на договора като сключен с цел заобикаляне на законовата забрана за разплащане в брой на суми над 15000 лв. съгласно чл.3 от ЗОПБ-сумата от 50000 евро е следвало да бъде платена по банков път, а е посочено, че е платена в брой; подменени стр. 1,2 и 3 от предварителния договор. Прави възражения за нищожност на приложените нотариални актове №* и № * от 27.05.2016 год.: невярно вписана с цифри дата на изповядване на сделките 27.06.2016 год., защото словом е посочен м. май 2016 год.; въпреки, че в нотариалните актове е посочено, че лицето Р.Б. е пълномощник и на двамата продавачи, пълномощникът ги е подписал само веднъж, т.е. само за единия продавач, като за втория продавач подпис липсва; липсват нотариално заверени декларации по чл.264 ДОПК и чл.25,ал.8 ЗННД от продавачите. Прави възражение за относителна недействителност на приложените от ищеца нотариални актове, като заявява, че лицето Р.Б. не е имал представителна власт да представлява продавачите, тъй като пълномощното не е подписано от ищеца и съпругата му, не е заверено съдържанието му, защото няма номер на заверка, в пълномощното липсва право за разпореждане и получаване на продажната цена. Прави възражение за недействителност на пълномощното, използвано в нотариалните производства, като заявява, че не е подписано от ищеца и съпругата му. Прави възражение за симулация на сделките в нотариалните актове, като заявява, че те представляват привидно съглашение, което прикрива истинското съглашение, като последното представлява договор за заем от 27.05.2016 год. по силата на който той е дал в заем сумата в размер на 100000 лв./51130 евро/ по банков път на ищеца и съпругата му, която е преведена по банкова сметка на последната на същата дата, като заемополучателите са се задължили да му върнат сумата до 23.12.2018 год./съгласно т.6 от процесния предварителен договор/. Заявява, на последно място, че предварителният договор представлява уговорка за обратно изкупуване на имота от прехвърлителите, забранена от закона-чл.209 от ЗЗД ,като това следва от тълкуването на волята на страните по сключените сделки и останалите доказателства. Прави и следните евентуални възражения: неизискуемост на задължението за прехвърляне на собствеността, поради виновно неизпълнение на задължението на ищеца като купувач да покани ответника с писмено съобщение за извършване на нотариално прехвърляне 14-дни преди изповядване на сделката. Оспорва част от писмените доказателства, представени от ищеца. Представя и ангажира доказателства.
Възраженията на ответника са с правни основания в чл.26,ал.2,предл.2 и 5 от ЗЗД,чл.26,ал.1,предл.1 от ЗЗД,чл.209
във вр. с чл.152 от ЗЗД.
Бургаският окръжен съд, като обсъди доводите на страните и събраните по делото доказателства, намира за установено от фактическа страна следното:
От представения по
делото предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, заверен от
пълномощника на ищеца адв.Маринчев, а впоследствие представен в оригинал за
целите на извършване на допуснатата комплексна съдебно-техническа експертиза, се установява, че на 27.07.2016 г. между Р.З.П.
от една страна като предварителен продавач
и К.И.Н. от друга страна като предварителен
купувач, е бил подписан документ, озаглавен „Предварителен договор за покупко-продажба
на недвижим имот“, по силата на който Р.П. се е задължил да
прехвърли на К.Н. право на собственост върху
притежавани от него два недвижими имота в гр.Свети Влас общо за сумата
от 50 000 евро. От извършената и приета без възражения от страните комплексна
съдебно-техническа експертиза,която съдът изцяло възприема,тъй като е
обоснована,не страда от вътрешни противоречия и не са събрани други
доказателства,които да опровергават изводите й,еднозначно се установява,че
независимо,че оригиналният документ-предварителен договор,състоящ се от четири
страници двустранно отпечатани/лице и гръб/ на листи
61 и 62 от делото не съдържа подписи на страните по него на всяка
страница,а само на последната,в действителност представлява един документ,тъй
като не са констатирани разлики в
размерните показатели на двата листа хартия,нито в търговския им грамаж,няма
различия в оптичните свойства на отделните листи,качеството на отпечатване на
отделните листи е еднакво,като всички листи са отпечатани с един и същи тонер/с
еднаква степен на диспергиране/,налице са незначителни различия във
форматирането на 1-ва и 2-ра страници и
форматирането на 3-та и 4-та страница,което обаче е установено,че се дължи на
функцията за форматиране при пренасяне на текст в Word,като тези различия са в рамките на допустимото при двустранен
печат,поради което следващият се извод е,че страниците не са подменяни.
В текста на чл.2 от
горния документ се съдържа изрично изявление на страните, че продажната цена за
имотите е изплатена от купувача изцяло на продавача към момента на подписване на предварителния
договор,а в чл.3 изрично е записано,че договорът служи като разписка за
получената от предварителния продавач сума в размер на 50000 евро,изцяло
платена в брой към момента на подписване на предварителния договор.В потвърждение на уговорките от чл.1
до чл.3 вкл. са и текстовете на чл.4 и чл.5, които отново и недвусмислено демонстрират
намеренията за бъдеща продажба,уговорената продажна цена,както и признанието,че сумата от 50000 евро е платена
изцяло съм момента на подписване на предварителния договор. В чл.6 е уговорено
изрично задължение на Р.П. да извърши окончателно прехвърляне на
недвижимите имоти,предмет на предварителния договор,по нотариален ред в срок
най-късно до 23.12.2018 г.,като поема задължение най-късно до тази дата да е набавил всички
необходими документи за изповядване на сделката пред нотариус,посочен от
предварителния купувач.В следващите клаузи на писмената договореност от
27.07.2016 год. са залегнали и редица други уговорки,последством които ще
следва да се тълкува и изведе смисъла и
целта на така подписания документ.От показанията на ангажираните от ищцовата
страна свидетели става ясно,че между К.Н. и Р.П. са налице в годините взаимоотношения във връзка с „доста голяма сума
пари“ за осъществяване на “някакъв съвместен бизнес“,като ответникът се е
отметнал от уговорките,имало е изпълнително дело и съдия изпълнител е
възстановил част от парите на К.Н.,П. е заявил,че имат спорове с К., които докато не се изчистят,няма да се стигне до прехвърляне на
имотите,страните по делото са си развалили отношенията по повод друг техен
бизнес и поради това П. отказва
прехвърляне на апартаментите.Свидетелите са присъствали на подписването на
предварителния договор от страна на Р.П., но не са присъствали на
предаване или размяна на пари,нито тогава,нито в друг момент.
От представените от
ищеца с исковата молба писмени доказателства се установява и безспорния факт, че ответникът притежава необходимите
документи, изискуеми от закона,удостоверяващи,че е собственик на имотите, предмет на процесния
предварителен договор.От договор за покупко-продажба на недвижим имот с
идентификатор 11538.502.145.1.10, от
27.06.2016г. (двадесет и седми май две хиляди и шестнадесета година)
обективиран в нотариален акт № ***, дело № * от 2016г. и вписан в Служба по вписванията гр.Несебър
на 27.05.2016 год. се констатира,че Р.И.Б. в качеството му на пълномощник на ищеца К.И.Н. и
съпругата му И.И.Н. продава на Р.З.П. апартамент с горепосочения
идентификатор, находящ се в гр.Свети Влас, ул.Ясен, ет.1 за сумата от 60 000
лв. От договор за покупко-продажба на недвижим имот с идентификатор 11538.502.145.1.11, от 27.06.2016г. (двадесет
и седми май две хиляди и шестнадесета година) обективиран в нотариален акт № *** от 2016г. и вписан в Служба по вписванията гр.Несебър
на 27.05.2016 год. се констатира,че Р.И.Б. в качеството му на пълномощник на ищеца К.И.Н. и
съпругата му И.И.Н. продава на Р.З.П. апартамент с горепосочения
идентификатор, находящ се в гр.Свети Влас, ул.Ясен, ет.1 за сумата от 40 000
лв.С оглед на горното сключените два договора във форма на нотариален акт един
след друг, в един и същи ден, между едни и същи страни за два отделни обекта,са на обща продажна цена от 100000
лв./60000 лв. плюс 40000 лв./,като от представения от ответника банков документ
на лист 51 от делото се констатира,че на
датата на изповядване на двете сделки-27.05.2016 год. , той е внесъл в брой по сметка на съпругата на ищеца-един от двамата продавачи ,обща сума от 51130 евро с основание
:покупка на недвижими имоти съгласно договор за покупко-продажба 100000 лв. по фиксинг на БНБ. Следователно
два месеца преди да бъде подписан
предварителният договор от 27.07.2016 год. ,обект на настоящото
производство по глава 31 на ГПК,с всички
негови допълнителни клаузи извън съществените такива,последните сочещи на
сделка по чл.19,ал.1 и ал.2 от ЗЗД за покупко-продажба на два
имота,предварителният продавач е придобил от предварителния купувач и съпругата
му собствеността на същите имоти на приблизително същата обща
цена:общата цена по нотариалните актове е 51130 евро,а тази по предварителния
договор 50000 евро.
Видно от всички останали
събрани по делото доказателства
ответникът към 27.07.2016 год. е бил едноличен собственик на капитала на
„Кей Ар Джи“ ЕООД, като е бил вписан като такъв от 13.07.2015 год.-документа на
лист 50 от делото,представляващ извадка на хартиен носител от електронния
търговски регистър.От служебна справка в електронния търговски регистър по
партидата на „Кей Ар Джи“ ЕООД се
установява,че от създаването на дружеството
на 29.06.2015 год. до 13.07.2015 год. ответникът по делото е бил
съдружник в него. От представените от ищеца
на листи от 63 до 66 вкл. от делото книжа,става ясно,че между К.Н. и „Кей Ар Джи“ ЕООД е бил сключен договор за
заем на 01.07.2015 год. ,към който на 02.02.2017 год. е било подписано споразумение с нотариална заверка на
подписите на страните,като поради неизпълнение на задълженията по тези договорености ищецът се е снабдил със
заповед за изпълнение на парично задължение въз основа на документ по чл.417 от ГПК и изпълнителен лист на 11.04.2017 год.
по ч.гр.д.№ 10695 по описа за 2017 год. на Софийски районен съд срещу дружеството за сумата от 300000
лв.-главница и 26250 лв. договорна
лихва за периода от 15.07.29015 год. до 31.12.2016 год.
При установената по-горе
фактическа обстановка съдът направи следните изводи от правна страна:
С определението
си от 06.10.2017г. съдът е посочил, че
ще се произнесе само по отношение на възраженията за нищожност на
предварителния договор и на сделките, обективирани в нотариални актове № * и № *, както и че не
следва да се произнася по възраженията за относителна недействителност на
сделките, обективирани в нотариални актове № *
и № *, и за недействителност на пълномощните, изходящи от
ищеца и съпругата му, използвани в нотариалните производства,на които е
определил правни квалификации по чл.42 от ЗЗД и чл.26,ал.2,предл.2 във вр. с чл.44 и чл.36 от ЗЗД.Възраженията с
правни основания в чл.42 от ЗЗД и чл.26,ал.2,предл.2 във вр. с чл.44 и чл.36 от ЗЗД касаят
отношенията представител –представляван, те не водят до абсолютна нищожност на
сключената сделка с трето лице от представителя при упражняване на
предоставената с пълномощните представителна власт, поради което правен интерес
от заявяването им има само упълномощителя, не и третото лице страна по
сделката,каквото се явява ответникът, въвеждащ ги в процеса.
В чл.19, ал.3 от ЗЗД е
регламентирана правната възможност всяка страна по предварителен договор да
предяви иск за обявяването му за окончателен, като съдът постановява решение, с
което замества последния и възпроизвежда в него клаузите на първия. Искът, по правната си същност, е
конститутивен. С него се упражнява потестативното право да се иска
сключването на окончателен договор, което право е насочено към пораждане на
правните последици на несключения договор чрез съдебно решение. Съдебното
решение, с което този иск се уважава замества обещания договор, съгласно чл.362
от ГПК тоест поражда неговите правни последици, поради това и самия
окончателен договор, по отношение на който съдът се произнася, не може
да бъде променян от него-договорът, включително и предварителния
такъв, е закон за страните-чл.20а,ал.1 от ЗЗД.
За да бъде
уважен настоящият иск с правно основание в чл.19, ал.3 от ЗЗД, предявен от
купувача по предварителен договор, е необходимо да се установи, че ответникът е собственик на недвижимите имоти
- обект на документа „предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот“ с посочена в него дата 27.07.2016
год.“, че между страните е сключена действителна,валидна сделка, наименувана „предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот“ с
посочена в него дата 27.07.2016 год.“, както и че
ищецът е изпълнил задълженията си по предварителния договор.Установяването следва
да е при условията на пълно и главно доказване.
Предвид направените от ответника възражения относно нищожността на предварителния договор и сделките, обективирани в нотариални актове № * и №*, същият следва да установи при условията на пълно и главно доказване, че между него от една страна и ищеца и съпругата на последния от друга,има сключен договор за заем от 27.05.2016г. по силата на който ответникът е предоставил на ищеца и съпругата му сумата от 100000 лева (51130 евро) по банков път като те са се задължили да му я върнат до 23.12.2018г. и са му прехвърлили във връзка с този договор собствеността върху два недвижими имота, обективирани в нотариални актове № * и № * и двата от 27.05.2016 год., както и връзката на процесния предварителен договор с договорите за покупко-продажба на недвижимите имоти, обективирани в горецитираните нотариални актове, което по своята същност представлява уговорка за обратно изкупуване на прехвърлените недвижими имоти след връщане на заетата сума.Ответникът може да проведе и насрещно доказване,което не е необходимо да бъде пълно,за да разруши сигурността,че претендираният от ищеца факт-валиден,действителен предварителен договор,се е осъществил. Следователно, ако не установи при условията на пълно и главно доказване твърдените факти за сключен договор за заем и договор за покупко-продажба с уговорка за обратно изкупуване, е достатъчно ответникът да въведе и установи обстоятелства,с които да разколебае само валидността на сключения предварителен договор,за да осъществи надлежна защита срещу иска.
В настоящият случай възраженията,
основани на нищожност на предварителния договор на основание чл.26,ал.1,предл.1
във вр. с чл.209 от ЗЗД ,са допустими,тъй като
взаимоотношенията между ищеца и ответника не представляват търговска
сделка по смисъла на чл.286 от ТЗ нито от обективна,нито от субективна страна,а
следователно не представляват търговска продажба по чл.318 от ТЗ. Уговорка за
обратно изкупуване е напълно допустима и
действителна при търговските сделки , видно от ясната разпоредба на чл.333 ТЗ.
Търговската продажба с уговорка за обратно изкупуване в определен срок би
представлявала сделка с обезпечителен характер, ако прехвърлянето на
собствеността е временно, а упражняването на правото на обратно изкупуване е
поставено под условието длъжникът – продавач да погаси вземането на кредитора –
купувач по друго правоотношение, за обезпечаване изпълнението по което е
сключена продажбата. Тази търговска сделка е действителна и не попада в приложното
поле на нормата на чл.209 ЗЗД.Ако сделката е гражданскоправна, сключеният
окончателен договор за продажба с уговорка за обратно изкупуване, при условие,
че задължението по другото правоотношение бъде изпълнено, би представлявал
фидуциарна обезпечителна сделка и поради забраната на чл.209 ЗЗД е нищожна.С
фидуциарната сделка, с която се прехвърля собственост, за да се създаде
обезпечение на кредитора, страните не желаят прехвърлянето, а преследват друга
юридическа цел – заобикаляне на забраната по чл. 209 ЗЗД. В настоящия случай се касае за сделки
сключени между физически лица,които няма данни да са търговци,нито сделките са
от тези по чл.1,ал.1 от ТЗ.Следователно взаимоотношенията между страните са
гражданскоправни, поради което е и допустимо въвеждането на горното възражение. За
установяването му са допустими и свидетелски показания,тъй като порокът на сделката в случая не е по чл.26,ал.2,предл.5 от ЗЗД,само при който са приложими
ограниченията по чл.164,ал.1,т.6 от ГПК,а по чл.26,ал.1,предл.1 от ЗЗД,респ. предл.2
от ЗЗД ,при който са допустими всички доказателствени средства,включително и
свидетелски показания.Въпреки,че съдът е отказал разпит на свидетели,изхождайки
от заявената правна квалификация на ответника на описаните
сделки като привидни,са събрани достатъчно други доказателства за изясняване на
фактическата обстановка по делото,поради което гласните доказателства не са и
необходими.
От всички събрани по
делото доказателства и от тълкуването на представените писмени
доказателства-предварителен договор,нотариални актове и документ за банков
превод,е видно,че страните по настоящото дело са сключили няколко отделни
сделки, всяка от които,включително и процесният предварителен договор,разгледана
без връзка с останалите,и при игнориране на твърденията за налични
взаимоотношения между ищеца и ответника по развиване на съвместен бизнес,е валидна, но цялата
поредица от сделки,включително съдържанието на предварителния договор,чието
обявяване за окончателен се иска,и обстановката при която е
сключен-съществуващи паралелно и едновременно с него и други бизнес отношения, всъщност са нищожни,като
сочат именно на цел да се заобиколи изричната забрана на чл.209 ЗЗД.
Забраната по чл.209 от ЗЗД в гражданскоправните отношения рядко се нарушава пряко,но нарушението се извежда чрез установяване на съвкупност от косвени
доказателства,които обсъдени заедно, водят до еднозначен извод за недействителност в
хипотезата на чл.26,ал.1предл.1 от ЗЗД. Общоизвестно е ,че при гражданскоправната
продажба с уговорка за изкупуване винаги е налице едно друго правоотношение –
най-често,но не само и задължително, договор за заем, което правоотношение
продажбата обезпечава, в този смисъл сделката за покупко-продажба прикрива обезпечението
по това друго правоотношение.Обичайно другото правоотношение не се обективира писмено,независимо от
стойността му,за да са трудно установими,а оттам и да е затруднено доказването
на връзката между него и
продажбата,както и особеността й,че е такава с
уговорка за обратно изкупуване.Елементи,обаче ,съществени или характерни
за това друго правоотношение,могат
да се открият в самия сключен договор за покупко-продажба
или в сключения едновременно с него или следващ го по сключване в близък период от време
предварителен договор за покупко-продажба между същите страни за същите обекти, както и в данните за останалите отношения между тях извън тези,за които са
съставени писмени документи.Предварителният
договор по същество материализира
уговорката между страните за обратно изкупуване и прави продажбената сделка
продажба с уговорка за обратно изкупуване. Така и двата договора изглеждат
валидни, защото всеки може да продаде една вещ и новият собственик е свободен
да я прехвърли, когато реши и на когото прецени. Но самото съществуване на
двата договора показва връзката между тях, най-често те са сключени в непродължителен
период от време, в повечето случаи между
същите страни и се отнасят обичайно
за същите обекти, които преди това са
били обект на покупко-продажба. Тъй като продавачът по сделката за
покупко-продажба дължи нещо на купувача (най-често,но не винаги , задължението
е по договор за заем между страните), последният обещава да върне
собствеността, когато получи дължимото чрез сключването на предварителния
договор.
В настоящия случай
ответникът твърди,че между него и ищеца има сключен договор за заем, по
силата на който той е дал в заем на К.Н.
сумата от 100 000 лв.,за да може последния да участва във фирмата на Р.П. „Кей
Ар Джи“ ЕООД. Като гаранция за връщане на парите лицето Р.Б. – приятел и пълномощник на ищеца и от името на последния,е предложил да му
прехвърли собствеността върху два недвижими имота чрез договор за
покупко-продажба, като заемополучателят се задължава да върне парите в срок до
23.12.2018г. В подкрепа на тези свои твърдения ответникът се позовава на нотариалните актове и текстове от предварителния договор,като е
представил и нареждане за паричен превод
с дата 27.05.2016г., според който по сметка на И.И.Н. – съпруга на ищеца е
преведел сумата от 51 130 евро,въпреки,че като основание за превода е посочил договор за
покупко-продажба на недвижим имот. Както бе посочено по-горе, по делото са
представени два нотариални акта (№ * и № * от 2016 год. ), видно от които Р.И.Б. в качеството му на
пълномощник на К.И.Н. и съпругата му И.И.Н. продава на ответника
два апартамента за сумата от 100 000 лв. Следва да се отбележи, че ответникът
не разполага с писмени доказателства пряко установяващи сключване на договор за
заем,както твърди, но тази договореност
е неформална и не е задължително да е облечена в писмена форма. Косвено
доказателство в случая за съществуването на други правоотношения,а не конкретно
за договор за заем, между страните извън обикновената покупко-продажба на
недвижими имоти, се явяват безспорните между страните данни за взаимоотношения между К.Н. и
дружеството,в което едноличен собственик на капитала е бил доскоро Р.П.,както и
свидетелските показания на Р.Б. за уговорки между Н. и П. за съвместен бизнес, които
са се провалили, за превеждането на паричната сума, посочена като явяваща се продажна цена на
двата имота, която е 100 000 лв., предмет на сделките за покупко-продажба,
обективирани в нотариалните актове и която сума е преведена в евро- 51 130
евро, представляваща левовата равностойност на сумата от 100 000 лв, за която
сума се твърди, че е предоставена в заем на ищеца. Датата на паричния превод на
сумата съвпада с датата на изповядване на сделките за покупко-продажба на
имотите. Тук е мястото да се отбележи, че е неоснователно възражението на
ответника за недостоверност на датата, посочена в нотариалните актове с цифри ,
а именно – 27.06.2016г., защото съгласно
разпоредбите на закона ,при различие
между изписани цифри и думи в документ,
следва да се кредитира изписаното с думи. Следователно ,тъй като в
настоящия случай изписаните цифри за месеца са
„06“, но месецът с думи е „май“, то договорът всъщност е подписан на двадесет и седми май,
което се подкрепя и от представената по делото справка по персоналната партида
на лицето Р.З.П., според която въпросните два недвижими имота са придобити чрез
покупко-продажба с дата от входящ регистър – 27.05.2016г. на Служба по
вписванията,а и на тази дата е извършен паричния превод в евро. Следва
сключването на процесния предварителен договор, с посочена дата в него-
27.07.2016г., т.с. договорите са сключени в непродължителен период от
време,като липсват каквито и да било данни,от които да се установи по какви
причини и какви са били мотивите на ищеца и ответника, в период от два месеца да извършат първо прехвърляне с нотариален акт на два апартамента за обща цена от 100000 лв.,
платена в деня на изповядването им,а след това да подпишат предварителен договор за прехвърляне на същите
имоти отново в собственост на продавача по нотариалните актове, за приблизително
същата обща цена от 100000 лв.Освен това според разпоредбата на чл.6 от предварителния
договор, продавачът се задължава в срок най-късно до 23.12.2018г. да прехвърли
собствеността върху на недвижимите имоти, като обаче съгласно текстовете на
чл.2,3,4 и 5 страните са декларирали, че договорената обща продажна цена по
предварителния договор е платена изцяло.
Нелогично е страната, която е придобила недвижимите имоти чрез
покупко-продажба, само два месеца по-късно да сключи предварителен договор за
продажба на същите имоти, като предварителен купувач по този договор се явява
един от продавачите (действал чрез пълномощник) по предходната сделка за покупко-продажба,при това при
изцяло уредени към момента на подписване на предварителния договор сметни
отношения по самия него- записано е
изрично в няколко клаузи,че договорената продажна цена по предварителния
договор е заплатена към датата на подписването му. Напротив,житейски логично е при платена изцяло договорена продажна цена, налични
изградени,годни да бъдат обект на гражданския оборот обекти и предадено владение на предварителния купувач-чл.12
от предварителния договор, страните да сключат направо окончателен договор,без да
преминават преди това през подписване на предварителен договор,тъй като единственото забавяне би се получило от
формалностите по подготовка и изповядване на нотариалните актове, които
обаче обичайно отнемат период от време
от един до два месеца,но не и от две
години,така както е залегнал в
подписания предварителен договор крайният срок за сключване на окончателен
договор.Обичайно и общоизвестно е ,че предварителни договори,отлагащи с години сключването на окончателен договор
се подписват тогава, когато обектите са недвижими имоти, в процес на строителство, или предварителният купувач не
разполага с парични средства да заплати изцяло договорената цена,поради което я
плаща на части.Дори случаите,в които предварителния купувач разчита на кредитиране
от банка или друга финансова институция за
заплащане на цената, срокът за
подписване на окончателен договор е значително
по-малък от една година. При това положение еднозначният извод е,че между страните-предварителен купувач и
предварителен продавач, съществуват и други
правоотношения и покупко-продажбите и предварителния договор за свързани именно
с тях,което е наложимо уговаряне на толкова дълъг срок за сключване на
окончателен договор.Както бе посочено и по-горе общоизвестно е ,че именно в
такива хипотези се прибягва
до горните житейски нелогични действия
по подписване на поредица от договорености между едни и същи лица. В подкрепа
на този извод са и клаузите на
предварителния договор.Докато тези
от чл.1 до чл.6 вкл. са типични за обикновен предварителен договор,тези от чл.7
нататък са типични при договорите за покупко-продажба с уговорка за
изкупуване:страните задължително
определят срок,в който правото на изкупуване може да бъде упражнено-така в
чл.6-предвиждащ задължение на П. в срок най-късно до 23.12.2018 год. да
извърши окончателно прехвърляне на имотите е предвидено право в чл.7 на Н. да
изисква прехвърляне на имотите по нотариален ред по всяко време преди датата
посочена като краен срок,поради изплащане на покупко-продажната цена към
момента на подписване на договора,уреден е и начина,по който
ищецът-предварителен купувач следва да стори това-чрез отправяне на съобщение;продавачът
може да забрани на купувача да се разпорежда с обекта за времето,през което
може да упражни правото си на изкупуване-чл.11
забранява от датата на подписване на договора,предварителния
продавач да прехвърля собствеността на
имотите или части от тях,да ги ипотекира,да
учредява ограничени вещни права върху тях в полза на трети лица,различни
от предварителния купувач,както и да сключва договори за отдаването им под наем
;може да се уговори обезщетение за неизпълнение на задължението на купувача да
не прехвърля обекта-чл.14-при виновно неизпълнение на задълженията по настоящия
договор от страна на предварителния продавач същия дължи връщане на цялата
платена сума в размер на 50000 евро ,както и всички други разходи,които е
направил предварителният купувач.
Така разгледаните
сделки-нотариални актове от 27.05.2016 год. и предварителен договор от
27.07.2016 год. , в тяхната съвкупност съдът намира за нищожни. Всяка една от
тях, като самостоятелна сделка, е валидна,но съвкупността,ведно с данните за
съществуващи други правоотношения между страните по делото във връзка със
съвместен бизнес, при които са възникнали спорове и неразбирателства помежду им,обосновават
извода,че се касае до фидуциарна
обезпечителна сделка-покупко-продажба
на два недвижими имота с уговорка за обратно изкупуване ,по отношение на
тези други спорни взаимоотношения.В настоящия случай не е
необходимо да се установи наличието на
конкретното друго
правоотношение,достатъчно е,че има безспорни данни,предоставени и от двете страни, за
съществуване на такова,както и че именно в контекста на съществуване на такова
друго правоотношение нотариалните актове за покупко продажба и предварителния
договор,сключени в период от два месеца
между едни и същи лица по отношение на едни и същи имоти и с наличните в
предварителния договор множество
клаузи,характерни както за обичаен предварителен договор,така и за такъв с
уговорка за обратно изкупуване,намират своето житейски логично
оправдание.Това е достатъчно,тъй като
разколебава фактическите твърдения и
ангажирани доказателства от ищеца за
съществуване на валиден предварителен договор,годен да бъде обявен за
окончателен по реда на чл.19,ал.3 от ЗЗД.
Налице е нищожна покупко-продажба
с уговорка по смисъла на чл.26,ал.1,предл.1 от ЗЗД във вр. с чл.209 от ЗЗД за
обратно изкупуване, обективирана в три документа:нотариални
актове № * и № * от 27.06.2018 год. и
предварителен договор от 27.07.2016 год. След като уговорката е нищожна,
недействителен е и предварителния договор от 27.07.2016 год. като елемент от
нея. При положение,че е налице недействителен предварителен договор,то не са
налице основания по чл.19,ал.3 от ЗЗД той да бъде обявен за окончателен.
Дори обаче и да се
приеме,че договорът е действителен не са настъпили уговорените от страните
,условия за упражняване на правото по чл.19,ал.3 от ЗЗД.
В коркретния случай ,правото по чл.19,ал.3 от ЗЗД е уговорено в чл.13 да се упражни
или след изтичане на окончателния срок-23.12.2018 год. или след изтичане на срока по чл.7 от предварителния договор,който обаче е пряко свързан с отправяне на писмено
съобщение на конкретен адрес за кореспонденция. Според
чл.6 от договора, предварителният продавач поема задължението най-късно до
23.12.2018г. да прехвърли собствеността върху недвижимите имоти, като следва да
е набавил и всички необходими документи за изповядване на сделката пред
нотариус. Горната уговорка предполага, че по всяко едно време преди крайния
срок за прехвърляне собствеността върху имотите, продавачът може да изпълни
своето задължение. Това може да се случи и при положение, че купувачът изиска прехвърляне на имотите преди
крайната дата за това, като същият следва да отправи съобщение до продавача за
датата, часът и нотариуса, пред който ще се извърши прехвърлянето на имотите-чл.7
от предварителния договор. Това съобщение следва да се отправи на посочения в
договора адрес за кореспонденция на продавача, в 14-дневен срок преди
изповядване на сделката – чл.7 от договора. По делото няма никакви
доказателства,а и ищецът не твърди, че като купувач е уведомил ответника-продавач, че желае прехвърлянето на
имота да стане преди крайния срок за това съгласно договора, а именно преди
23.12.2018г., че е определена дата за изповядване на сделката и нотариус, пред
който същата ще бъде изповядана, съответно няма и данни да е спазен 14-дневния
срок за уведомяване преди датата на прехвърляне. Горното налага извод, че сключения
предварителен договор не може да бъде обявен за окончателен, тъй като не е
налице договорената от страните предпоставка
за това, а именно купувачът да е спазил уговореното в чл.7. Крайният срок за
прехвърлянето - 23.12.2018 год., не е настъпил, купувачът същевременно не е изпълнил своите ангажименти по чл.7 от предварителния договор да уведоми продавача, в
предвидения срок и начин за това, че желае собствеността му да бъде прехвърлена
преди уговорената дата.В случая страните,включвайки уговорката по чл.7 от
предварителния договор,възползвайки се от предвидената в облигационното право
свобода на договаряне, са приели да се отклонят от обичайния начин за
упражняване на правото по чл.19,ал.3 от ЗЗД, а именно без краен срок
и условия за това,при което предварителния купувач може
и без да покани предварително предварителния продавач,да поиска обявяване за окончателен на договора,депозирайки
искова молба в съда.От този обичаен начин страните са решили да се отклонят,включвайки
текста на чл.7 в предварителния договор.При това положение не са налице данни
преди завеждане на делото да е изпълнена
процедурата по чл.7 от предварителния договор,с която чл.13 свързва упражняването на правото по
чл.19,ал.3 от ЗЗД на предварителния купувач.При това положение дори да се
приеме,че предварителния договор е валиден,то не са настъпили условията, уговорени
между страните за упражняване на правото по чл.19,ал.3 от ЗЗД от страна на
предварителния купувач.
С оглед на всичко изложено по-горе не са
налице основания за уважаване на предявения иск и за обявяване на
предварителния договор за окончателен.
По делото страните претендират разноски.С оглед изхода на спора право на разноски има само ответника по делото, като доказателства за действително направени такива се явяват пълномощното, приложено към делото, според което ответникът е заплатил адвокатско възнаграждение в размер на 3000 лв.,както и банковите документи за заплатена обща сума то 400 лв. за извършена комплексна съдебно-техническа експертиза. Не са заявени възражения по размера на адвокатския хонорар,поради което такива не следва да се обсъждат.При това положение дължимите на ответника разноски са 3400 лв.
По изложените съображения и на основание чл.19, ал.3 ЗЗД, Бургаският окръжен съд
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявения от К.И.Н.,ЕГН ********** *** чрез пълномощника и съдебен адресат адв. Петко Маринчев с адрес на кантората гр. Бургас,ул.”Александровска ” № 20,ет.1-десен, иск против Р.З.П.,ЕГН ********** представляван от адв. Милен Козарев, с адрес на кантората гр.Бургас, ул.“Гладстон“№ 1, в качеството му на продавач, за обявяване за окончателен на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот с посочена в него дата 27.07.2016г. и с предмет прехвърляне в полза на ищеца на правото на собственост върху апартаменти с идентификатори 11538.502.145.1.11 и 11538.502.145.1.10 и двата, находящи се в гр.Свети Влас, ул.“Ясен“, общо за сумата от 50000 евро, платена към момента на подписване на договора.
ОСЪЖДА
К.И.Н., ЕГН **********,*** чрез и съдебен адресат адв. Петко
Маринчев с адрес на кантората гр. Бургас,ул.”Александровска ” № 20,ет.1-десен,
да заплати на Р.З.П., ЕГН **********,
представляван от адв. Милен Козарев,
с адрес на кантората гр.Бургас, ул.“Гладстон“ № 1, сумата от 3400 лв.(три хиляди и
четиристотин лева), представляваща направени разноски за настоящото
първоинстанционно производство.
Решението подлежи на обжалване пред
Бургаския апелативен съд в двуседмичен срок от връчване препис от него на
страните.
Съдия: