Р Е Ш Е Н И Е
№…................/24.03.2021 г.
гр. Варна
В ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО
ОТДЕЛЕНИЕ, 51-ви състав,
в открито съдебно заседание, проведено на първи март през две хиляди двадесет и
първа година, в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: АНТОНИЯ СВЕТЛИНОВА
при участието на
секретаря Дияна Димитрова,
като разгледа
докладваното от съдията
гражданско дело № 3744 по описа на съда за 2020 година,
за да се произнесе, взе
предвид следното:
Производството е по реда на Глава XIII от ГПК.
Образувано е по предявен от „А.и.“
ООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление:***, срещу Л.М.М., ЕГН **********,***, осъдителен иск с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД за осъждане на
ответника да заплати на ищцовото дружество сумата
от 4104 евро с ДДС, представляваща неизплатено комисионно възнаграждение по
договор за посредничество при покупко-продажба на недвижим имот от 28.01.2019
г., ведно със законната лихва,
считано от датата на подаване на исковата молба в съда – 19.03.2020 г., до
окончателното изплащане на задължението.
По твърдения в исковата молба, на
28.01.2019 г. между „А.и.“ ООД, в качеството му на посредник, и Л.М.М. - възложител, бил сключен договор, по силата на който
ответницата възложила на ищцовото дружество да намери и предложи за закупуване
подходящ имот в центъра на гр. Варна, срещу насрещното нейно задължение за
заплащане на комисионно възнаграждение в размер на 3% без ДДС от продажната цена на закупения
имот в тридневен срок от сключването на предварителен договор или от
изповядване на нотариалната сделка за покупко-продажба. В изпълнение на
договора, още в деня на сключването му, бил извършен оглед на самостоятелни
обекти, разположени в две жилищни сгради в гр. Варна, а именно: жилищна сграда
с идентификатор ***, находяща се на ул. ***, и
жилищна сграда с идентификатор ***, находяща се на
ул. ***, за което било съставено и подписано съответното приложение № 1 от 28.01.2019
г., съставляващо неразделна част от договора за посредничество. При извършените
огледи Л.М. проявила интерес за закупуване на конкретен имот, а именно
апартамент № 141, разположен в жилищата сграда на ул. ***, но тогава не
разполагала със средства за заплащане на продажната цена на имота в пълен
размер и продавачът „С.к.“ ЕООД уведомил ищцовото
дружество, че били постигнали съгласие за разсрочено плащане. На 09.12.2019 г.
между „С.к.“ ЕООД и Л.М. бил сключен
окончателен договор за покупко-продажба на посочения имот, обективиран в
нотариален акт № ***г. по описа на нотариус Ж.т.с № 214 в НК, при уговорена
продажна цена от 114 000 евро. На 01.10.2019 г. продавачът по сделката „С.к.“
ЕООД заплатил в полза на ищеца дължимото комисионно възнаграждение за
извършената посредническа услуга, за което била издадена фактура № **********/01.10.2019 г.
Ответницата, от друга страна, не била заплатила дължимото възнаграждение от
4104 евро с ДДС нито в уговорения тридневен срок от сключване на сделката, нито
след изпратената й изрична покана за доброволно изпълнение.
По изложените съображения по същество ищецът моли за уважаване на
предявения иск и претендира разноски по делото, вкл. адвокатско възнаграждение.
В открито съдебно заседание ищецът, чрез процесуалния му представител адв. Р.Д., поддържа исковата молба и обективираното в нея
искане и представя списък на разноските по чл. 80 ГПК.
В срока по чл. 131 ГПК
особеният представител на ответника депозира отговор на исковата молба, в който излага становище за неоснователност на предявения иск. Поддържа, че
в подписаното от страните приложение № 1 към договора за посредничество било
отразено, че посредникът предоставил информация на възложителя за апартаменти,
офиси и ателиета в две жилищни сгради с посочени идентификатори № ***и № ***,
но конкретно закупеният апартамент с идентификатор № ***не фигурирал в
приложението, поради което не можело да се направи категоричен извод, че точно
този имот е бил предложен от посредника, респ. че за същия се дължи
претендираното комисионно възнаграждение. Счита за ирелевантно заплащането на
такова възнаграждение от продавача по сделката, доколкото същото касаело
отделно негово правоотношение с ищеца и не обвързвало по никакъв начин
ответницата. Отделно оспорва на последната да е била връчена твърдяната покана
за доброволно изпълнение.
С тези аргументи по същество моли за отхвърляне на предявения иск.
В открито съдебно заседание ответникът, чрез особения му предтавител адв. Н.С., поддържа
депозирания отговор и формулираното искане по същество. Представя и писмена
защита, в която излага правни аргументи, съобразно събрания по делото
доказателствен материал.
След като съобрази доводите на
страните и събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност,
съдът намира за установено от фактическа страна следното:
От представения
договор за посредничество при покупко-продажба на недвижим имот от 28.01.2019
г. (л. 7) се установява, че ищецът „А.и.“ ООД, в качеството му на посредник, се
е задължил да намери и предложи на ответника Л.М., в качеството й на
възложител, недвижими имоти за покупко-продажба, съобразно предварително
зададени от възложителя критерии, срещу насрещното негово задължение при
осъществено успешно посредничество да заплати на посредника комисионно
възнаграждение. Според чл. 2.2. от договора
посредничеството е успешно, в случай че възложителят реши да закупи и подпише
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, за който е получил
информация от посредника. Клаузата на чл. 2.3. предвижда, че размерът на
възнаграждението е 3 % без включен ДДС от продажната цена на имота, описан в
приложение – неразделна част от договора. Съгласно чл. 2.7 същото е дължимо в
тридневен срок от подписване на предварителния договор.
Приобщено е и
подписано от страните приложение № 1 към договора от 28.01.2019 г. (л. 8), според което
посредникът е дал информация на възложителя за следните недвижими имоти, а
именно: апартаменти, офиси и ателиета, находящи се в жилищна сграда с
идентификатор *** – гр. Варна, ул. ***, както и апартаменти, офиси и ателиета,
находящи се в жилищна сграда с идентификатор *** – гр. Варна, ул. ***.
Ангажиран от ищеца е и
договор за посредничество при продажба на недвижим имот от 14.02.2019 г. (л.
75), по силата на който ищецът „А.и.“ ООД се е задължил да посредничи на
възложителя „С.к.“ ЕООД при продажбата на апартамент № 141, представляващ
самостоятелен обект с идентификатор № ***.41, находящ
се на четвърти етаж в сграда с адрес: гр. Варна, ул. ***, със застроена площ от
115,17 кв.м, ведно със съответните идеални части от общите части на сградата и
от правото на строеж върху дворното място с идентификатор № 10135.1508.123,
като извърши описаните в чл. 2, ал. 1 от договора дейности. Според чл. 2, ал. 2
посредничеството се счита за осъществено, в случай че между възложителя и
купувача, осигурен от посредника, а именно Л.М.М.,
ЕГН **********, бъде сключен предварителен договор и/или окончателен договор за
посочения недвижим имот и бъде изплатена цялата сума по схемата на плащане от
купувача. Според чл. 8 от договора за осъщественото посредничество възложителят
се задължава да заплати на посредника възнаграждение в размер на 6000 евро,
като същото следва да бъде заплатено пропорционално на извършените плащания от
купувача и първото плащане да бъде извършено при плащане на не по-малко от 10 %
от договорената цена по предварителния и/или окончателен договор.
Видно от приложения
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 28.02.2019 г. (л.
67), същият е сключен между „С.к.“ ЕООД, като продавач, и Илияна Иванова М. -
купувач, като страните са договорили да бъде сключен окончателен договор за
покупко-продажба на процесния апартамент № 141 между „С.к.“ ЕООД и посочено от
купувача по предварителния договор лице, а именно нейната дъщеря Л.М.М., срещу продажна цена от 114 000 евро, платима на
две вноски, първата от които в размер на 80 000 евро, платима до
31.07.2019 г., а втората в размер на 34 000 евро, платима в срок до
19.12.2019 г., но преди сключване на окончателния договор в нотариална форма.
Приобщен е и анекс от
21.08.2019 г. (л. 71), сключен между „С.к.“ ЕООД, Илияна Иванова М. и Л.М.М., според който купувачът по предварителния договор Илияна
М. е заместен от Л.М..
Приет по делото е и
нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № ***г. на нотариус Ж.т.с
рег. № 214 на НК (л. 4), сключен на 09.12.2019 г. между „С.к.“ ЕООД и Л.М.М.
с предмет процесния апартамент № 141 при продажна
цена от 114 000 евро.
Приобщена е също и
неподписана фактура № **********/01.10.2019 г., издадена от ищеца „А.и.“ ООД с
получател „С.к.“ ЕООД за сумата от 4422,50 лв. с ДДС, представляваща аванс във
връзка с посредническа услуга при продажба на ап. 141 на ул. ***.
За установяване на
осъщественото посредничество по процесния договор от страна на ищеца са
ангажирани и гласни доказателствени средства посредством разпита на водения от
него свидетел м.н.. От нейните свидетелски показания (л. 41) се изяснява, че
същата е работила като брокер при „А.и.“ ООД и е отговаряла за предлаганите от
дружеството апартаменти за продажба в сграда на ул. *** в гр. Варна. Във връзка
с така публикуваната обява ответницата Л.М. се свързала с нея по телефон, като
заявила желание за закупуване на тристаен апартамент в сградата, поради което
свидетелката организирала оглед и предварително изготвила процесния договор за
посредничество, в който описала общо всички обекти, които се предлагали за продажба
в сградата, в т.ч. апартаменти, ателиета и офиси в поземления имот. По данни на
свидетелката бил извършен оглед на три апартамента в сградата, два от които се
намирали на третия етаж и един – на четвъртия. Именно последният апартамент бил
харесан от ответницата, но тя споделила, че няма възможност за заплащане на
продажната му цена наведнъж, поради което се поинтересувала за опция за
разсрочено плащане и свидетелката й обяснила, че такава е възможна.
Впоследствие със свидетелката се свързал управителят на строителната фирма,
който я уведомил, че се сключва предварителен договор за същия апартамент, като
ответницата обещала да заплати дължимата комисионна на посредника при
изповядване на окончателния договор. След това свидетелката се опитала да се
свърже с ответницата по телефон, като на същия отговорила нейната майка, която
отново обещала плащането, но то така и не било извършено.
При така установената фактическа обстановка,
съдът намира от правна страна следното:
Предмет на разглеждане
е осъдителен иск с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД за
реално изпълнение на задължението за заплащане на комисионно възнаграждение по
договор за посредничество при покупко-продажба на недвижим имот.
Основателността на
иска е обусловена от наличието на следните материалноправни предпоставки, а
именно: 1.) валидно възникнало облигационно правоотношение между страните по
процесния договор за посредничество; 2.) точното изпълнение на задълженията на посредника
(ищец), в т.ч. предоставянето на възложителя (ответник) на информация относно процесния
апартамент; 3.) сключването на окончателен договор за покупко-продажба на същия,
както и 4.) неизпълнението на задължението на възложителя за заплащане на
уговореното комисионно възнаграждение. Съгласно правилата за разпределение на
доказателствената тежест в процеса, обективирани в разпоредбата на чл. 154, ал.
1 ГПК, в тежест на ищеца е да проведе пълно и главно доказване на положителните
факти, пораждащи съдебно предявеното вземане, както и неговия размер. По
отношение на неизпълнението, което е отрицателен факт от действителността, е
достатъчно твърдението на ищеца, като ответната страна носи доказателствената
тежест да установи положителния факт, който го изключва - точно изпълнение, респ. факти, обуславящи недължимост
на сумата.
От приобщените писмени
доказателствени средства се доказва, че на 28.01.2019 г. между страните е
сключен процесният договор за посредничество, респ. помежду им е налице валидно
възникнало облигационно правоотношение. Доказва се също, че ответницата Л.М. е
сключила предварителен, а впоследствие и окончателен договор за
покупко-продажба на процесния апартамент № 141, находящ се в жилищна сграда в
гр. Варна, ул. ***.
Спорно е дали покупката на имота е извършена
чрез посредничеството на ищеца, съответно дали му се дължи възнаграждение за
това.
Настоящият съдебен състав намира, че следва да се даде положителен отговор на
този въпрос по следните съображения:
Макар в приложението към договора да не е
отразен конкретно закупеният апартамент № 141, а само да е индивидуализиран
поземленият имот с идентификатор ***, в който се намира сградата,
посредничеството на ищеца именно за този самостоятелен обект е доказан както от
писмените доказателствени средства по делото, така и от гласните такива. От свидетелските
показания, които съдът кредитира напълно, доколкото са точни, ясни,
последователни и непротиворечиви, се изяснява, че именно този апартамент (№
141), находящ се на четвъртия етаж от сградата, е бил показан на ответницата при
извършения на 28.01.2019 г. оглед и точно той е харесан от нея. Свидетелката е
пряк свидетел на събитията, като лично е изготвила общото приложение към
договора, с цел обезпечаване огледа на повече обекти, вкл. при промяна в
изискванията на възложителя, участвала е в огледа и е възприела впечатленията
на ответницата и в частност желанието й да закупи един от предложените й
апартаменти. Тези данни съответстват и на останалия доказателствен материал и в
частност на договора за посредничество от 14.02.2019 г., сключен между ищеца и
собственика на предлагания апартамент, в който е посочена изрично ответницата
като купувач по сделката и имотът е индивидуализиран надлежно,
както и на предварителния договор от 28.02.2019 г. и анекс към него от същата
дата, според които ответницата се е задължила да сключи окончателен договор
именно за процесния апартамент № 141. Подкрепят се също и от издадената от
ищеца фактура от 01.10.2019 г. за част от комисионното възнаграждение, дължимо
от продавача при подписване на предварителния договор. Достоверността на
свидетелските показания се потвърждава още и от факта, че първоначално страна
по предварителния договор е била майката на ответницата, с която именно
свидетелската твърди да е разговаряла по телефон по повод дължимото възнаграждение.
Съвкупната преценка на
доказателствения материал води до еднозначен извод за реално осъществено
успешно посредничество по смисъла на чл. 2.2. от
процесния договор, поради което за ответницата е възникнало задължение за
заплащане на уговореното комисионно възнаграждение.
Изискуемостта на
същото е настъпила на 03.03.2019 г., когато е изтекъл
уговореният в чл. 2.7 от договора тридневен срок за изпълнение, считано от
датата на подписване на предварителния договор за покупко-продажба между
собственика и възложителя (подписан на 28.02.2019 г.). Доколкото денят за изпълнение на задължението е
определен, ответницата е изпаднала в забава след изтичането му, без да е
необходима нарочна покана – чл. 84, ал. 1 ЗЗД. Затова и връчването на такава
покана е ирелевантно, а възраженията на особения представител в тази насока –
неоснователни.
С оглед на гореизложеното и при
липсата на данни за извършено от ответницата плащане, предявеният иск е доказан
по основание. Същият е доказан и по размер, доколкото продажната цена на имота
е в размер на 114 000 евро и уговореното възнаграждение от 3 % без ДДС от
тази цена възлиза на 3420 евро без ДДС, съответно на търсената сума от 4104
евро с ДДС. Затова и предявената искова претенция следва да бъде уважена
изцяло.
По разноските:
На основание чл.
78, ал. 1 ГПК, с оглед изхода на делото и направеното за това искане, в полза
на ищеца следва да бъдат присъдени и сторените по делото разноски. Такива се
претендират в общ размер на 1621 лв., от които 321 лв. за заплатена държавна
такса (л. 11), 300 лв. за депозит за особен представител (л. 32) и 1000 лв. за
адвокатско възнаграждение, доказателства за заплащането на което са представени
по делото – договор за правна защита и съдействие от 25.01.2021 г., съдържащ
отбелязване, че уговореното възнаграждение е изплатено изцяло в брой.
Срещу размера на
възнаграждението особеният представител своевременно е релевирал възражение за прекомерност, което съдът
намира за основателно, предвид фактическата и правна сложност на делото и
минималния размер на възнаграждението от 731,34 лв., определен по реда на чл.
7, ал. 2, т. 3 от Наредба №
1 от 9 юли 2004 г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения, ред. изм. и доп. ДВ. бр.68 от 31 юли 2020 г., действаща към момента на сключване на договора. Затова
и на основание чл. 78, ал. 5 ГПК претендираното от ищеца възнаграждение следва
да бъде редуцирано до нормативно установения минимум. Така в тежест на ответницата
следва да бъдат възложени разноски в общ размер на 1352,34 лв.
Водим от горното, съдът
Р Е Ш И :
ОСЪЖДА Л.М.М., ЕГН **********,***, да заплати на „А.и.“ ООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление:***,
сумата от 4104 (четири хиляди сто и
четири) евро с ДДС, представляваща неизплатено комисионно възнаграждение по
договор за посредничество при покупко-продажба на недвижим имот от 28.01.2019
г., ведно със законната лихва,
считано от датата на подаване на исковата молба в съда – 19.03.2020 г., до
окончателното изплащане на задължението, на
основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД.
ОСЪЖДА Л.М.М., ЕГН **********,***, да заплати на „А.и.“ ООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление:***,
сумата от 1352,34
лв. (хиляда триста петдесет и два лева и
тридесет и четири стотинки) за сторените по делото разноски, на основание чл. 78, ал. 1 и ал. 5 ГПК.
Присъдените суми могат да бъдат преведени по посочената
от ищеца банкова сметка *** ***, открита в „Райфайзенбанк (България)“ ЕАД.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд - Варна в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
ПРЕПИС от настоящото решение да се връчи на страните, чрез процесуалните им
представители, на основание чл. 7, ал. 2 ГПК.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: