№ 18668
гр. София, 25.07.2022 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 88 СЪСТАВ, в закрито заседание на
двадесет и пети юли през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:КИРИЛ СТ. ПЕТРОВ
като разгледа докладваното от КИРИЛ СТ. ПЕТРОВ Гражданско дело №
20221110107057 по описа за 2022 година
Съдът е сезиран с предявен от С. Н. Й. иск срещу ЮЛСТРЕЙД ООД.
Ищецът твърди, че в качеството си на земеделски производител е сключил на
03.02.2017 г. договор за аренда с Димитра Иванова Битова за имот, находящ се в землището
на с. Михайлово, общ. Хайредин – нива от 30 420 кв. м., местност Найденова планина, с
идент. № 015007 по КККР на с. Михайлово, за период от 20 стопански години, считано от
01.10.2017 г. Димитра Битова била собственик на идеална част от имота. Твърди редовно да
е плащал договорената рента, като Димитра Битова подписвала и декларация, че дължи
съответен размер от рентата на останалите съсобственици. През 2021 г. ищецът получил от
ответника едностранно изявление за прекратяване на арендното правоотношение.
Едностранното волеизявление било вписано в ОСЗГ Козлодуй. Оспорва да са налице
основанията за едностранно прекратяване на договора. Договорът бил за 20 стопански
години и можел да се развали единствено по съдебен ред. Не бил уведомен за промяна в
съсобствеността, поради което не знаел, че дължи арендно плащане на ответника.
Ответникът не бил спазил чл. 17, ал. 3 ЗАЗ. Моли да се признае за установено, че
правоотношението по договор за аренда с вх. № 270/03.02.2017 г., акт № 6, том I на СВ,
съществува. Претендира разноски.
В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор от ЮЛСТРЕЙД ООД. Оспорва иска като
недопустим. Твърди, че на 01.10.2021 г. арендодателката Димитра Бикова е прехвърлила
процесния имот на С. Н. Й.. Било настъпило сливане на качеството кредитор и длъжник по
арендния договор. Моли за прекратяване на производството. Претендира разноски.
Предявен е иск с правна квалификация чл. 124, ал. 1 ГПК.
С протоколно определение от 27.06.2022 г., е даден ход на делото по същество.
При извършена преценка за допустимостта на производството, съдът намира
следното:
Не е спорно по делото, че между С. Н. Й. и Димитра Иванова Битова е сключен
1
договор за аренда от 03.02.2017 г. с вх. № 270/03.02.2017 г., акт № 6, том I на СВ на нива от
30 420 дка., трета категория земя, в местността Найденова падина, имот № 015007 в
землището на с. Михайлово, общ. Хайредин, обл. Враца, ЕКАТТЕ 48492.
Не е спорно /в съдебно заседание на 27.06.2022 г. процесуалният представител на
ищеца не оспорва/, че процесният имот № 015007 в землището на с. Михайлова, общ.
Хайредин, обл. Враца е бил съсобствен, че Димитра Иванова Битова е притежавала 1/6 ид. ч.
от правото на собственост върху процесния имот, която 1/6 ид. ч. е прехвърлена на С. Н. Й.
с договор за замяна, обективиран в нотариален акт № 200, том VII, рег. № 10495 по дело №
703 от 2021 г. /л. 45 от делото пред РС Козлодуй/.
Обстоятелството, че процесният имот е възстановен по реда на ЗСПЗЗ и собствен на
наследниците на Кирко Бонов Йотов се установява и от нотариален акт за собственост на
недвижим имот, възстановен по ЗСПЗЗ № 29, том II, дело № 299/1996 г. – л. 15 от делото
пред РС Козлодуй. От представеното по делото удостоверение за наследници на Кирко
Бонов Йотов на л. 8-12 от делото пред РС Козлодуй се установява, че Димитра Иванова
Битова е негов наследник при наследствена квота 1/6.
ЮЛСТРЕЙД ООД се легитимира като собственик на 1/18 ид. ч. от процесния имот
въз основа на констативен нотариален акт за право на собственост върху поземлен имот с №
173, том I, рег. № 1098 по дело № 54 от 09.02.2021 г. Представен е по делото и договор за
продажба на наследство по чл. 212 ЗЗД от 20.09.2013 г. с продавач Анелия Кирова
Братанова и купувач ЕТ "М.А. - ЮЛСТРЕЙД - ЮЛИЯН КИРИЛОВ", с който купувачът е
придобил наследствени права придобити от продавача от наследодателя Киро Братанов
Вълов /внук на Кирко Бонов Йотов/. Установява се от справка ТР и, че ЕТ "М.А. -
ЮЛСТРЕЙД - ЮЛИЯН КИРИЛОВ" е прехвърлило търговското си предприятие на
ЮЛСТРЕЙД ООД на 15.12.2016 г.
Не се спори, че по молба на ЮЛСТРЕЙД ООД е вписано прекратяване на договора за
аренда с едностранно предизвестие с вх. № 2040/31.08.2021 г., акт № 31, том IV при СВ.
Относно страните по договора за аренда от 03.02.2017 г:
Договорът за аренда е сключен с арендодател Димитра Битова и арендатор С.Й. на
03.02.2017 г. за срок от 20 години.
С § 6 на ПЗР на ЗИД на ЗСПЗЗ, обн. ДВ бр. 13/07.02.2017 г., в сила от същата дата, е
изменен чл. 3, ал. 4 ЗАЗ, като е предвидено, че договор за аренда може да бъде сключен със
съсобственик на земеделска земя, чиято собственост е повече от 50 на сто идеални части от
съсобствен имот или със съсобственик, упълномощен от съсобственици, притежаващи общо
с него повече от 50 на сто идеални части от съсобствения имот. В действалата до
изменението редакция на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ е регламентирана възможност за сключване на
договор за аренда, само от някои от съсобствениците на земеделската земя, без значение от
притежаваната от същия ид. ч. от имота.
Процесният договор за аренда е сключен преди 07.02.2017 г., т. е. при действието на
чл. 3, ал. 4 ЗАЗ преди измененията от 07.02.2017 г.
2
Съгласно чл. 32, ал. 1 ЗС общата вещ се използва и управлява съгласно решението на
съсобствениците, притежаващи повече от половината от общата вещ.
Относно съотношението между разпоредбите на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ преди изменението
от 07.02.2017 г. и чл. 32, ал. 1 ЗС, настоящият съдебен състав намира следното:
Сключването на договор за аренда представлява действие на обикновено управление,
което поначало може да извърши всеки съсобственик, без да е необходимо съгласие на
останалите участници в общността - TP № 91 от 1.10.1974 г., гр. д. №63/74 г. на ОСГТК.
Прието е, че дори когато договорът за аренда, сключен преди 07.02.2017 г., със съсобственик
с по-малко от 50% идеални части, е вписан, същият не е противопоставим, както на
останалите съсобственици, така и на последващ арендатор/наемател. На още по-голямо
основание такъв договор за аренда не е противопоставим на трето лице, придобило след
вписването му правото на собственост върху ид. ч. от съсобствеността, ако същото се
противопоставя на продължаващото ползване от страна на арендатора. Аргумент в подкрепа
на тази теза е разпоредбата на чл. 17, ал. 2 ЗАЗ, според която приобретателят на
арендувания обект на договора замества арендодателя като страна в договора за аренда, ако
същият е бил вписан. Следователно законодателят предвижда оповестително-защитно
действие на вписването на договора за аренда по отношение на лице, придобило
собствеността от арендодателя, но не и спрямо трето лице, на което договорът изобщо не
може да бъде противопоставен, тъй като част от имота от съсобственици, които не са страна
по договора за аренда. Разпоредбата на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ в редакцията преди изменението в
ДВ, бр.13 от 07.02.2017 г., не е специална и не изключва приложението на общата норма
на чл. 32, ал. 1 ЗС и на закрепеното в нея изискване за използване и управление на общата
вещ по решение на мнозинството от съсобствениците. Договори за управление, какъвто е и
договорът за аренда може да бъде сключен от всеки съсобственик за цялата вещ, но ако
съсобственикът, сключил договора не притежава повече от половината от вещта, този
договор не е противопоставим на всеки един от останалите съсобственици – заедно или
поотделно, освен ако са го приели – виж в този смисъл решение № 12 от 01.03.2018 г. на
ВКС по гр. д. № 1251/2017 г., II г. о., решение № 115 от 21.11.2017 г. на ВКС по гр. д. №
997/2017 г., I г. о.
Следователно договорът за аренда, сключен от съсобственик, който не притежава
повече от 50 % от общия земеделски имот, е непротивопоставим на останалите
съсобственици, освен ако същите са го приели изрично или мълчаливо. Така сключеният
договор не обвързва останалите съсобственици, респ. същите без да го приемат не стават
страни по облигационното правоотношение. Съгласно чл. 21 ЗЗД договорът поражда
действие между страните, които са го сключили, а спрямо трети лица само в предвидените
от закона случаи, в които настоящият не попада. Приема се, че съсобственик, който не е
сключил договор за аренда /сключен от съсобственик, който не притежава повече от 50 % от
общия земеделски имот/ не е процесуално легитимиран да иска неговото разваляне, както и
да иска изпълнение по договора за аренда – виж определение № 60384 от 2.12.2021 г. на
ВКС по ч. гр. д. № 2719/2021 г., IV г. о.
3
Оттук следва да се приеме, че процесният договор за аренда, сключен единствено от
съсобственика Димитра Иванова Битова, притежаващ 1/6 ид. ч. от правото на собственост
върху процесния имот, не обвързва останалите съсобственици и не е противопоставим на
същите по арг. от чл. 32, ал. 1 ЗС. Страни по процесния договор за аренда са единствено
Димитра Иванова Битова и С. Н. Й..
Относно твърденията за настъпило погасяване на облигационното отношение:
Сливането е юридически факт, при който качеството длъжник и кредитор се
съединяват в едно лице. Поради това, че никой не може да бъде длъжник и кредитор на
самия себе си, сливането прекратява облигационното правоотношение. Сливането има
действие от момента, в който са налице всички елементи на съответния юридически факт.
Арендаторът може да придобие собствеността върху арендувания обект. Излишен се
оказва тогава арендният договор. Той се прекратява в момента на придобиване на правото
на собственост /виж Д., Г. Договорът за аренда в земеделието. Нова Звезда, С. 2016, с. 215/.
Установи се по делото, че преди подаването на исковата молба С. Н. Й. е придобил
всички притежавани от Димитра Иванова Битова ид. ч. от правото на собственост върху
процесния имот /1/6 ид. ч./, което обстоятелство не се оспорва в съдебно заседание от
процесуалния представител на ищеца. Липсват твърдения в исковата молба, респ. в съдебно
заседание, договорът за аренда да е бил приет от останалите съсобственици. Напротив,
изрично в исковата молба се съдържат твърдения, че арендаторът е заплащал изцяло
арендното плащане на арендодателя Битова, като Димитра Битова е следвало да заплаща
съответния размер на арендното възнаграждение на останалите съсобственици. Не
представлява приемане на договора предизвестието за прекратяване на същия от
ЮЛСТРЕЙД ООД, същото има характер на противопоставяне, доколкото с него
ЮЛСТРЕЙД ООД заявява, че не иска да бъде обвързан от арендното правоотношение.
С настъпилото сливане на качеството арендатор и арендодател с придобиването
правото на собственост върху ид. ч. на Димитра Битова от страна на ищеца, арендното
правоотношение е прекратено. Считано от датата на договора за замяна – 01.10.2021 г.
договорът за аренда се е прекратил изцяло. Не само съобразно частта притежавана от
Димитра Битова в съсобствеността, а правоотношение в прекратено изцяло, доколкото
договорът за аренда не е обвързвал останалите съсобственици, и доколкото страни по него
са само Димитра Иванова Битова и С. Н. Й.. С настъпилото частно правоприемство и
придобиването от С. Н. Й. на всички идеални части от правото на собственост, притежавани
от Димитра Иванова Битова, арендното правоотношение при всички положения се е
прекратило.
Относно правния интерес на ищеца предвид настъпилото сливане:
Наличието на правен интерес е предпоставка за упражняване правото на иск, за която
съдът следи служебно в хода на производството. Целта на уважаване на предявения иск е
съдебното решение да даде защита на съществуващи за ищеца права. Допустимостта с оглед
правния интерес се обуславя не само от наличието на вписване, с което са засегнати права на
4
ищеца, а и да се постигне за ищеца резултат, т. е. да има значение за правата му занапред.
Интерес от искова защита ще е налице, когато чрез избрания от ищеца способ, ще
може да се разреши съществуващ между него и противната страна правен спор и то в най-
пълна степен. Няма правен интерес от иск, който няма да се отрази върху правната сфера на
ищеца или,ако в негово разположение има друг по-ефективен способ за защита – виж
решение № 207 от 24.07.2012 г. на ВКС по гр. д. № 914/2011 г. на IV г. о.
Правният интерес от един иск се определя от фактическите твърдения в исковата
молба. Доколкото ищецът не оспорва настъпилото частно правоприемство и придобиването
на правата на арендодателя, то за същия липсва правен интерес от така предявения иск.
Дори и при установяване на твърденията за неспазване на процедурата по едностранно
прекратяване на договора за аренда, то ищецът не би получил търсената от него защита,
доколкото впоследствие арендното правоотношение е прекратено. С придобиването на
правото на собственост на арендодателя върху процесния имот е настъпило сливане на
качеството кредитор и длъжник и арендното правоотношение се е прекратило. При
прекратяване на правата на ищеца преди или в хода на процеса, отпада и правния му
интерес като абсолютна процесуална предпоставка, обуславяща правото му на иск. Ищецът
не установява наличието на правен интерес да иска установяване наличието на арендно
правоотношение, за което не оспорва по делото, че е придобил изцяло притежаваните в
съсобствеността права на арендодателя, при което правоотношение се е прекратило. Още
повече, че в исковата молба не се съдържат твърдения ЮЛСТРЕЙД ООД да е страна по
процесния договор за аренда, поради което и липсва интерес за ищеца от така предявения
иск за установяване спрямо ЮЛСТРЕЙД ООД на съществуващо арендно правоотношение.
С оглед на изложеното, настоящият съдебен състав намира, че предявеният
установителен иск е недопустим поради липса на правен интерес – ищецът не би могъл да
получи търсената от него защита по реда на настоящото исково производство.
Следва да се добави и, че установяването на обстоятелството дали ответникът по
иска незаконосъобразно е прекратил или развалил договора не може да бъде предмет на
установителен иск в нито една от хипотезите на чл. 124 ГПК и е недопустимо да се иска
установяване съществуването на право по прекратен договор, тъй като на практика съдът
санира един прекратен договор /независимо дали е правилно или неправилно прекратен/,
което е недопустимо – виж решение № 127/29.10.2010 г. по т. д. № 20/2010 г. на ВКС, І т. о.
и решение № 13 от 30.01.2019 г. по гр. д. № 1806/2018 г. на ВКС, IV г. о.
При това положения даденият ход на делото по същество следва да бъде отменен,
исковата молба върната, а производството по делото - прекратено.
Ответникът не ангажира доказателства за направата на разноски по производството.
Така мотивиран, съдът
ОПРЕДЕЛИ:
5
ОТМЕНЯ протоколно определение от 27.06.2022 г. по гр. д. № 7057/2022 г. на СРС,
с което е даден ход на делото по същество.
ВРЪЩА подадената искова молба от С. Н. Й., ЕГН **********, против ЮЛСТРЕЙД
ООД, ЕИК ********* и ПРЕКРАТЯВА изцяло производството по гр. д. № 7057/2022 г. по
описа на СРС, 88 състав.
Определението подлежи на обжалване с частна жалба в едноседмичен срок от
връчването му на страните пред СГС.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6