№ 21
гр. Поморие, 11.02.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ПОМОРИЕ, II СЪСТАВ, в публично заседание на
единадесети януари през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Нася Ив. Япаджиева
при участието на секретаря Валентина Ат. Анджерлиева
като разгледа докладваното от Нася Ив. Япаджиева Гражданско дело №
20212160100552 по описа за 2021 година
Производството пред ПРС е образувано по повод искова молба подадена от Ж. М. М.
и Саймън Уортър Б. действащи чрез процесуалните си представители адв. Т.Ш. и адв.С.С.
против Етажните собственици на сграда с идентификатор 57491.509.24.3, сграда С „Сигма“ в
комплекс „Сънсет Ризорт“, представлявана от управителя на ЕС „Поморие мениджмънт 2 “
ЕООД чрез управителя на дружеството ВЛ. Г. Д.. Ищците в исковата молба твърдят, че са
собственици на апартаменти в жилищна сграда с идентификатор 57491.509.24.3 – съответно
апартамент № 9 и апартамент № 5, в сграда С, и са активно легитимирани да предявят
настоящия иск за отмяна на всички решения приети на проведеното на 22/23.06.2021г. общо
събрание на собствениците на сграда „Сигма“ в комплекс „Сънсет Ризорт“. Твърдят, че
решенията са незаконосъобразни, взети при нарушения на процедурните правила предвидени
в закона за свикването и провеждането на общото събрание и противоречащи на
императивните разпоредби на закона. На първо място изразяват съмнение относно
уведомяването на собствениците за насроченото събрание, и представителството твърдят, че
е нарушена разпоредбата на чл.16, ал.2 от ЗУЕС, тъй като не е проведен избор на
председател и разпоредбата на чл.16, ал.5 като в протокола не е отбелязано начина по който
са гласували присъстващите. На следващо място сочат, че „Сънсет Къмършъл“ ЕООД,
участва в проведеното ОС, като собственик на обекти които не са самостоятелни и
представляват обслужващи несамостоятелни такива, общи по предназначеинето си части и
това е довело до неправилно изчисляване на процента на ид.части от общите части на
сградата и неправилно изчисляване процента на мнозинството при вземане на решения.
Твърдят, че определянето размера на разходите за поддръжка и управление на общите части
на сградата, съгласно броя на стаите в апартамент е несъвместимо с разпоредбата на чл.51,
1
ал.1 ЗУЕС, която е императивна и в т.4 липсва конкретика относно размера на вноската, като
т.4 от дневния ред препраща към информация в табличен вид и вноската е изчислена чрез
формула, която не е част от решението и вноската е определена не в зависимост от броя на
собствениците, ползватели и обитатели, а е определена на базата на броя стаи в съответния
апартамент и по този начин счита, че се заобикаля забраната таксата да се определя на кв.м.,
но се постига идентичен ефект и се заобикаля закона. На последно място, сочат, че е налице
неправилно преизчисление на представените дялове на ид.ч. на собствениците от общите
части на етажната собственост към сто процента и неправилно е формиран и отразен
кворума. Молят, съдът да отмени решенията приети на проведеното на 22/23.06.2021г. общо
събрание на собствениците на сграда с идентификатор 57491.509.24.3, сграда С /Сигма/ в
комплекс „Сънсет Ризорт“, обективирани в протокола от същата дата. Претендира
направените по делото разноски.
В срок е постъпил отговор от ответника, който оспорва твърдението за допуснати
нарушения при свикването и провеждането на общото събрание. На първо място, твърди, че
общото събрание е проведено законосъобразно, спазвайки предвидения в закона ред за
свикване и провеждане на събранието, като поканата е залепена на външната врата и е
изпратена на посочените от собствениците ел.пощи. Счита за неоснователно възражението за
липса на кворум и за ненадлежно представляване на някои от собствениците, за нарушението
на чл.16, ал.5 от ЗУЕС. Твърди, че събранието е проведено при наличие на кворум, като при
извършване на регистрацията, отчитане на кворума и при провеждане на гласуването и
калкулиране на гласовете са взети предвид документите за собственост в които са посочени
квадратурата на всеки един самостоятелен обект в сградата, включително и идеалните части
от общите части на сградата на всеки обект и съответните кв.м. ид.части са преобразувани в
проценти за да се съобрази кворума по чл. 15 и сл. от ЗУЕС. Твърди, че „Сънсет Къмършъл“
ЕООД е собственик на посочените в протокола на ОС недвижими имоти и притежаваните
ид.ч. от общите части са посочени в документа за собственост и в съответствие с посочените
в документите за собственост ид.ч. от общите чести е изчисляван кворума. Във връзка с
начина на определяне на дължимата вноска, сочи че опита и практиката са показали, че едно
студио има двама обитатели, апартамент с една спалня трима и т.н. и че определянето на
таксите по този начин е справедливо. Моли предявения иск да бъде отхвърлен, като съдът да
вземе предвид и че ищецът е изложил аргументите касаещи материалната
незаконосъобразност само по отношение решението по т.4 и не се твърди такава за другите
приети решения. Представя доказателства. Претендира разноските.
Предявения иск е с правно основание чл.40, ал.1 от Закона за управление на етажната
собственост.
Съдът след преценка на събраните доказателства намира за установено от фактическа
страна следното:
Установява се от представения н.акт №25, том III, дело № 415/2008г. на нотариус ХрР.
№№ 5, че С. У. Б. е собственик на апартамент № 5, находящ се в сграда „С“, етаж трети, със
застроена площ 71.46кв.м., ведно със 16.79 кв.м.ид.ч. от общите части на сградата, състоящ се
2
от: антре, две спални, баня с WC, дневна, кухненсик бокс, дрешник и тераса, ведно със съответните
идеални части от правото на строеж върху поземления имот, в който е построена сградата, а видно
от представения н.акт №145, том IV, дело № 729/2008г. на нотариус ХрР., Ж. М. М. е
собственик на апартамент № 9, находящ се в сграда „С“, етаж осми, със застроена площ
160.77кв.м., ведно със 38.45 кв.м.ид.ч. от общите части на сградата, състоящ се от: антре, три
спални, две бани с WC, дневна, кухненски бокс, дрешник и две тераси, ведно със съответните
идеални части от правото на строеж върху поземления имот, в който е построена сградата и в тази
връзка ищците имат правен интерес от оспорване решенията приети на ОС на ЕС проведено
на 24/25.06.2021г.
Представена е покана за свикване на годишно общо събрания на собственици в етажна
собственост на блок С /Сигма/ в която е посочено, че същото се свиква от управителя на ЕС
на блок Сигма с идентификатор № 57491.509.24.3 по кадастралната карта на град Поморие,
комплекс „Сънсет ризорт“ в град Поморие, на адрес - град Поморие, ул. „Княз Борис I“ №
219, на основание чл. 12, ал. 1, т. 1 и чл. 13 от Закона за управление на етажната собственост
(ЗУЕС). Видно от покана в същата е обявен следния дневен ред: 1.Избор на протоколчик за
провеждане на общото събрание; 2.Избиране на управител на сграда С /Сигма/ от комплекс
Сънсет Ризорт за срок от две години - 2022г. и 2023г.; 3.Приемане на годишния бюджет за
2021г. и 2022г. за приходите и разходите на етажната собственост на сграда С /Сигма/;
4.Определяне размера на паричната вноска за разходите за управление и поддържане на
общите части на сграда С / Сигма/ за 2021г. и 2022г.; 5. Определяне срокове и начина на
плащане на годишната парична вноска за разходите за управление и поддържане на общите
части на сграда С / Сигма/ за 2021г. и 2022г
В поканата е посочено дата, часа и мястото където ще се проведе събранието -
22.06.2021 г. от 13:00 часа в зала „ Емералд“, разположена в сутерена на на сграда Д (Делта), в
комплекс „Сънсет Ризорт“ в град Поморие, на адрес - град Поморие, ул. „Княз Борис I“ №
219. Поканата е представена на руски и английски език. Представен е протокол от
21.05.2021г. в който е посочено, че поканата за свикване на общо събрание насрочено за
22.06.2021г. е залепена на входната врата на блок С /Сигма/ на 21.05.2021г. в присъствието
на Г.Г.. Представено е съобщение до собствениците с посочена дата и час – 02.07.2021г. -
16.40ч., подписано от управителя в което се съдържа информация, че протокола от ОС на ЕС
е изготвен и протокол от 02.07.2021г. в който е посочено, че на входната врата на сграда С /
Сигма/ е залепено съобщението за изготвения протокол на ОС на ЕС проведено на
23.06.2021г. Като дата на това удостоверяване е посочено „днес 02.07.2021г.“.
Представен е протокол на проведеното на 22/23.06.2021г. ОС на ЕС на сграда С /
Сигма/, с идентификатор № 57491.509.24.3 по кадастралната карта на град Поморие, комплекс
„Сънсет ризорт” в град Поморие, ул. „Княз Борис I” № 219. В протокола са посочени
присъствалите собственици и упълномощени лица, като е посечено всеки собственик с какъв
процент ид.части от общите части на сградата разполага. Видно от протокола, тъй като на
22.06.2021г. в 13.00ч. е липсвал изискуемия кворум и такъв не е имало и след един час,
събранието е отложено и проведено на 23.06.2021г.- 13.00ч. при присъстващи които формират
3
кворум 38,71994% ид.части от общите части. В протокола е посочено, че притежаваните от
всеки собственик ид.части са прекалкулирани съм кворум 100% и за нуждите на гласуването
на всеки от собствениците е раздаден лист с посочено число-процент на притежаваните от
него ид.части от общите части на сградата, с който да гласува. В края на протокола е отразено,
че неразделна част от протокола са приетия годишен бюджет за приходите и разходите за
сграда С / Сигма/, списък с подписи на присъстващите на ОС лица, таблица на приетите
годишни вноски за управление и поддръжка за 2021г. и 2022г. поотделно за всеки един
самостоятелен обект в сграда С, пълномощни. Към протокола е приложена списък на
собствениците присъствали на ОС на ЕС в който във вид на таблица с положените подписи
на присъстващите, с посочени обектите в сграда С / Сигма/ със съответния собственик, площ
на обекта без ид.части, площ на ид.части, процент на ид.части и подпис.
На общото събрание е избран протоколчик и са приети следните решения: по т.2
Избиране на управител на сграда С / Сигма/ за две години – 2021г. и 2022г. – „Кондо
Мениджмънт“ ЕООД ; по т.3 от дн.ред: Приема предложения годишен бюджет за приходи и
разходи на сграда С / Сигма/ за всяка от годините 2021г. и 2022г. като годишния бюджет е
неразделна част от настоящия протокол; по т.4 от дн.ред: Приема годишна парична вноска за
управление и поддръжка за 2021г. и 2022г. поотделно за всеки един самостоятелен обект в сграда
С / Сигма/ да е сумата посочена в приходната част на приетия бюджет. Приетите годишни вноски
за управление и поддръжка за 2021г. и 2022г. поотделно за всеки един самостоятелен обект в сграда
С са изготвени в табличен вид и са неразделна част от протокола. Видно от протокола за
проведено ОС и от приетия бюджет при изготвянето на бюджета е прието, годишната парична
вноска за разходите за управление и поддържане на общите части на сграда С /Сигма/ за 2021
и 2022г. таксата за поддръжка и управление за един собственик /обитател в сграда С /Сигма/ е
677.00лв. /шестстотин седемдесет и седем лева/. Съобразно практиката и наблюденията
относно ползването на обектите е приет начин за определяне броят на ползвателите за всеки
обект, който се определя в зависимост от вида на обекта, като студио има двама обитатели,
апартамент с 1 спалня – 3-ма обитатели, апартамент с 2 спални – 4-ма обитатели, апартамент
с 3 спални – 5-ма обитатели, апартамент с 4 спални – 6-ма обитатели.
По т.5 от дн.ред: Приема годишната вноска за разходи за управление и поддръжка за 2021г.
да се плати до 31 юли 2021г., а за 2022г. до 31.11.2021г.
По делото са представени документите за собственост на всеки от собствениците в
които са посочени притежаваните общи части от сградата. По делото е допусната СТЕ,
която да отговори на въпросите дали правилно са изчислени процентите идеалните чести от
общите части на сградата на собствениците съобразно посочените в документите им за
собственост притежавани кв.метри общи части. В подробна експертиза вещото лице е
посочило, че в приложението „списък на собствениците в сграда С /Сигма/ с идентификатор
57491.509.24.3. са посочени всички обекти в сградата с изключение на един обект – СО офис
с площ 120.36кв.м. и този пропуск води до малка разлика между изчислените проценти общи
части на всеки самостоятелен обект определен от вещото лице и тези изчислени от
управителя. При изчислените процентите ид.части на присъстващите собственици на ОС на
ЕС съобразно притежаваните кв.м. идеални части от общите части има малки
4
несъответствия като разликата е 0,00009.
При така изяснената фактическа обстановка настоящата инстанция, направи следните
правни изводи.
Според съда не се установиха съществени нарушения при свикването и провеждането
на ОС на ЕС на 24.06.2021г. Възраженията на ищеца, че за допусната нарушения при
свикването на ОС са неоснователни. Установи се, че събранието е свикано от управителя на
ЕС на блок С /Сигма/ с идентификатор № 57491.509.24.3 по кадастралната карта на град
Поморие, комплекс „Сънсет ризорт“ в град Поморие, с адрес град Поморие, ул. „Княз Борис
I“ № 219, на основание чл. 12, ал. 1, т. 1 и чл. 13 от Закона за управление на етажната
собственост (ЗУЕС) изготвената поканата освен, че е поставена на входната врата на блок С
/Сигма/ е била изпратена и на ел.адреси на собствениците и това се установи от
представената покана. В поканата ясно е посочено къде, кога ще се проведе събранието и
дневния ред на събранието. Закона е предвидил възможност собствениците да бъдат
уведомяване по ел.поща и това е било направено за всички които са предоставили имейли.
Предвидена е възможност и за упълномощаване и така лицата, които не могат лично да
участват, след като са уведомени за общото събрание, могат да имат свои представители при
провеждане на ОС. Представените са пълномощни с които собственици са упълномощили
други собственици да ги представляват като и не е необходимо същите да са с нотариална
заверка на подписите, както счита процесуалния представител на ищеца.
Съдът следва да се произнесе и по възражението на ищеца, че преизчисляването на ид.части
от общи части. Видно от представените по делото н.актове в същите са посочени площа на
обекта и ид.части от общите части на всеки обект, но не в процентно съотношение, поради
което и така посочените ид.части в число са преобразувани в проценти. Това преобразуване
не е необходимо да бъде направено от лицензиран оценител и не е необходимо да бъде
одобрявано от ОС, така както е предвидено в разпоредбата на чл.17, ал.4 и ал.5 ЗУЕС, тъй
като същата се отнася за случайте в който в документите за собственост на самостоятелните
обекти в сгради в режим на етажна собственост, не са посочени съответните идеални части
от общите части на сградата. В конкретния случай въз основа на така определените в
документа за собственост кв.м. ид.части са изчислени съответните проценти ид.части и
посочени в таблицата с присъстващи собственици.
От назначената СТЕ приета като доказателство, без възражения от страните, се
установи, че в списъка на присъстващите са изложени всички самостоятелни обекти на
сградата и правилно с малка разлика са изчислени процентите идеалните части от общите
части на сградата на собствениците съобразно посочените в документите им за
собственост притежавани кв. метри общи части. Несаответствието установено от вещото
лице е незначително и същото не би се отразило на мнозинството при вземане на
решенията. Установи се от протокола, че решенията са вземани с мнозинство което е
обявявано, като след всяко решение е обявено, че същото е прието. Неоснователно е и
възражението на ищеца, че „Сънсет Къмършъл“ ЕООД, участва в проведеното ОС, като
собственик на обекти които не са самостоятелни. В това производство съдът не следва да се
5
занимава с този въпрос, тъй като при свикването и провеждането на ОС, следва да се вземат
предвид документите за собственост на участващите в събранието и посочените в
документите обекти и съответните общи части. Представена е справка от търговския
регистър видно от която „СЪНСЕТ РИЗОРТ КЪМЪРШЪЛ“ АД, е с капитал 13515400лв. в
които са включени и недвижими имоти собственост на „Сънсет Ризорт“, които съставляват
обекти находящи се в комплекс „Сънсет Ризорт“ изграден в ПИ с идентификатор
57491.509.24. Видно е че в капитала на дружеството са включени обекти, находящи се в
блок С. Ищецът твърди, че част от обектите нямат характер на самостоятелни обекти без
да са конкретизирани и без да са оспорени документите за собственост с които
собствениците се легитимират като такива. При провеждане на ОС председателя е
обвързан от документите за собственост и той не може при определяне на кворума да
изхожда от други документи.
Безспорно се установи според съда, че събранието е протичало, по предварително
обявения дневен ред. След приключване на събранието протокола е изготвен в определения
от закона срок и за това са уведомени собствениците. Според съда налага се извода, че при
свикването и провеждането на ОС на ЕС не са допуснати нарушение които да налаг отмяна на
приетите решения.
Доколкото ищецът оспорва приетото решение по т.4 от дневния ред като
незаконосъобразно и прието в нарушение на чл. 51 от ЗУЕС съдът счита следното.
Безспорно е че разпоредбата на чл. 51 от ЗУЕС е императивна. Същата предвижда,
разходите за управление и поддържане на общите части на етажната собственост да се
разпределят по равно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете
на техните домакинства независимо от етажа, на който живеят.
Видно от протокола на ОС на ЕС е прието, че вноската за всеки собственик/обитател за
сграда С е в размер на 677.00 лева. Тъй като сграда С / Сигма/ е сграда в комплекс за сезонно
ползване, голяма част от апартаментите през летния сезон се предоставят за ползване на
туристи или собствениците ги предоставят за почивка на свои близки. В тази връзка при
изготвяне на бюджета е определен броя на ползвателите/ обитателите в зависимост от вида
на самостоятелния обект и по точно в зависимост от стаите в апартамента и изхождайки от
практиката е прието, че студиото има двама обитатели, апартамент с една спалня има трима
обитатели, апартамент с две спални има 4-ма обитатели, апартамент с три спални - петима
обитатели и апартамент с четири спални – 6-ма обитатели. Следва да се има предвид, че
именно защото обекта е за сезонно ползване, често апартаментите се ползват не само от
собствениците, но и от техни познати и приятели на които те ги отстъпват, затова и начина
по който е определена вноската, след като е пределен броя на обитателите за всеки
апартамент не е незаконосъобразен. ЗУЕС не съдържа специални разпоредби за комплексите
или сградите за сезонно ползване, в тази връзка следва да се отчитат трудностите при
определяне на обитателите, като се има предвид, че тези обекти най често се ползват не
само от собствениците. Така съобразявайки се с практиката и опита на дружеството
управител, са определени обитателите и дължимата сума за всеки обект. Дължимата годишна
6
вноска за разходите за управление и поддържане на общита частта на сграда С е определен
въз основа на обитателите, а не както твърди ищецът въз основа на брой стаи в апартамента.
Самите ищци не твърдят, че за конкретно техния обект обитателите са по малко на брой, и
така те са длъжни да плаща по висок размер, а обжалват начина по който е определена
вноската като противоречаща на чл.51 ЗУЕС, което възражение съдът не споделя, тъй като
дължимата вноска е определена съобразно обитателите. В случай, че апартаментите на
ищците се опитава от по малко лица от посочените, то същите могат да уведомят управителя
и да искат корекция.
Във връзка с изложеното съдът счита, че следва да отхвърли иска като неоснователен.
Съдът следва да се произнесе по въпроса за направените разноски, тъй като и двете страни
са поискали да им бъдат присъдени и с огледа на резултата съдът счита, че на ответника следва да
се присъдят разноски в размер на 1160 / хиляда сто и шестдесет/ лева представляващи разноски
по делото.
Мотивиран от изложеното ПРС
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения иск от Ж. М. М., роден на **********г. в Дъблин,
гражданин на Ирландия и С. У. Б., роден на **********г. в Дъблин, гражданин на Ирландия
и двамата с пълномощник адв. Т.Ш., съд адрес гр.Бургас, Триа Сити Център ул. Сердика
№2б, ет.3, офис7 против Етажните собственици на сграда С „Сигма“, с идентификатор
57491.509.24.3, в комплекс „Сънсет Ризорт“, представлявана от управителя на ЕС „Поморие
Мениджмънт 2“ ЕООД ЕИК *********, представлявано от ВЛ. Г. Д.-управител с адрес
гр.Поморие, ул. Княз Борис I, № 219 за отмяна на решенията приети на проведеното на
22/23.06.2021г. ОС на ЕС на сграда С „Сигма“, с идентификатор 57491.509.24.3 в комплекс
„Сънсет Ризорт“.
ОСЪЖДА Ж. М. М., роден на **********г. в Дъблин, гражданин на Ирландия и С. У.
Б., роден на **********г. в Дъблин, гражданин на Ирландия и двамата с пълномощник адв.
Т.Ш., съд, да заплатят на ЕС на сграда С „Сигма“, с идентификатор 57491.509.24.3, в
комплекс „Сънсет Ризорт“, представлявана от управителя на ЕС - „Поморие Мениджмънт 2“
ЕООД ЕИК ********* представлявано от ВЛ. Г. Д.-управител сумата в размер на 1160 /
хиляда сто и шестдесет/ лева представляваща разноски по делото.
Настоящото решение подлежи на въззивно обжалване пред Бургаски окръжен съд, в
двуседмичен срок от съобщаването на страната за постановяването му.
7
Съдия при Районен съд – Поморие: _______________________
8