№ 6354
гр. София, 19.11.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-В СЪСТАВ, в публично
заседание на двадесет и трети октомври през две хиляди двадесет и четвърта
година в следния състав:
Председател:Анелия Маркова
Членове:Пепа Маринова-Тонева
Василена Дранчовска
при участието на секретаря Юлиана Ив. Шулева
като разгледа докладваното от Василена Дранчовска Въззивно гражданско
дело № 20241100501463 по описа за 2024 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.
Въззивното производство е образувано по подадена в законоустановения срок въззивна
жалба на ответника „Х.Т. Ю Б.“ АД срещу решение № 13835 от 11.08.2023 г., постановено по
гр. дело № 26370/2022 г. по описа на СРС, 51 състав, с което са уважени предявените от Т. Н.
Т. осъдителни искове с правно основание чл. 55, ал. 1, предл. 2 и чл. 86 ЗЗД за сумата от
10000 лв., представляваща получена на неосъществено основание сума чрез превод от
24.02.2022 г., с оглед предстоящо сключване на договор за гаранция с купувач, останал
несключен, ведно със законната лихва върху сумата от подаване на исковата молба до
окончателното й изплащане, както и за сумата от 144,44 лв., лихва за забава върху
главницата за периода от 29.03.2022 г. – 18.05.2022 г.
Във въззивната жалба са развити оплаквания за неправилност на решението поради
нарушение на материалния закон, допуснати съществени нарушения на процесуалните
правила и необоснованост, като въззивникът счита, че от събраните по делото гласни и
писмени доказателства несъмнено се доказва сключване на неформален договор за гаранция
между страните като основание за получаване на претендираната сума – поддържа се, че
оферта за сключване на такъв договор е отправена от ответното дружество на проведена на
22.02.2022 г. среща и същата е била приета с факта на плащане на сумата от ищеца два дни
1
по-късно с посочено основание в платежния документ „капаро за ап. 14 ж.к. Надежда“.
Поддържа, че платеното капаро представлява задатък и доказва сключването на договора,
като предвид последващия отказ на ищеца да изпълни договора за гаранция ответникът е
задържал получената сума на основание чл. 5 от договора. При условията на евентуалност
твърди, че ищецът е възпрепятствал посредника да изпълни сключеното между тях
споразумение за условия по предоставяне на посредничество от 22.02.2022 г., което се
равнява на пълно неизпълнение на споразумението от страна на клиента, поради което
последният дължи уговорените възнаграждения за предварителна и за същинска
посредническа дейност, за които е заявено възражение за съдебно прихващане. Ето защо
моли за отмяна на първоинстанционното решение и отхвърляне на предявените искове в
цялост като неоснователни, евентуално като погасени чрез прихващане.
Въззиваемият Т. Н. Т. е подал отговор на въззивната жалба, с който оспорва същата. Счита,
че решението на СРС е правилно и следва да бъде потвърдено.
Софийски градски съд, след като прецени събраните по делото доказателства и взе
предвид наведените във въззивната жалба пороци на атакувания съдебен акт и
възраженията на страните, намира за установено следното:
Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по
валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите
въпроси е ограничен от посоченото в жалбата. Изключение от това правило е нарушението
на императивна материалноправна норма, което може да бъде констатирано като порок от
въззивната инстанция и без да е било изрично заявено като основание за обжалване, тъй
като се касае за приложение на установена в публичен интерес норма, а не за диспозитивно
правило. Всички останали оплаквания, свързани с неправилност на обжалваното решение,
следва да бъдат изрично указани чрез посочване в какво точно се изразяват, за да може
въззивният съд да извърши проверка за правилността на първоинстанционното решение до
посоченото. В този смисъл са задължителните тълкувателни разяснения на Тълкувателно
решение № 1/2013 г., постановено по тълк. дело № 1/2013 г. на ВКС, ОСГТК, т. 1.
Първоинстанционното решение е валидно и допустимо. Същото е и правилно, поради
следните съображения:
Предявената искова претенция касае връщане на платена от ищеца в полза на ответника
сума при твърдения, че основанието, на което е извършено плащането, не се е осъществило.
Видно от уточнителна молба на ищеца от 17.02.2023 г., твърди се, че сумата от 10000 лв. е
била преведена на насрещната страна с оглед на предстоящо сключване на договор за
гаранция за купуване на описания в исковата молба ап. 14 в новострояща се жилищна сграда
в гр. София, ж.к. „Надежда“, по отношение на която ответното дружество е извършвало
дейност по посредничество за продажба на обектите в нея. Поддържа се, че договорът за
гаранция не е бил сключен между страните, тъй като ищецът е отказал да го подпише с
оглед наличието на неравноправни клаузи в него и липсата на съществени елементи на
бъдещата сделка.
2
Между страните не се спори, а и от приетите писмени доказателства се установява, че между
Т. Н. Т. и „Х.Т. Ю Б.“ АД е сключено споразумение за условия по предоставяне на
посредничество от 22.02.2022 г., съгласно което ищецът заявява, че е узнал от обява на
ответника за жилищна сграда в ж.к. „Надежда“ и е проявил интерес към евентуално
закупуване на обект в нея, след като е получил подробна информация от ответника за имота.
В качеството си на клиент ищецът се е задължил, в случай че реши да придобие апартамент
в сградата, сделката да се сключи чрез посредничеството на „Х.Т. Ю Б.“ АД, за което да бъде
заплатено възнаграждение на последния в размер на 3 % без ДДС от договорената продажна
цена на имота, дължимо в деня на сключване на предварителен договор или ако такъв не е
сключен – в деня на сключване на окончателен договор за прехвърляне на правото на
собственост върху имота.
От събраните по делото гласни доказателства чрез разпит на свидетелите М.А.Х. и А.П.Г.,
бивши служители на ответното дружество, се установява, че описаното споразумение било
подписано по време на среща между страните на 22.02.2022 г. в офиса на „Х.Т. Ю“, на която
са били показани проектите за сградата, схеми на разпределение на обектите и схеми на
плащане на цената. Било разяснено, че сградата тепърва започва да се строи, поради което е
било безпредметно да се ходи на оглед на място, но същата била показана на презентация, а
след преглед по каталог ищецът първоначално си избрал ап. 17, но на следващия ден
уведомил посредника, че се спира на ап. 14. Според свидетелката Х., Т. бил категоричен, че
ще купува ап. 14 и след като платил капарото за него в размер на 10000 лв., този обект бил
свален от продажба, т.е. предлагането за него в интернет пространството било
преустановено и този апартамент бил отбелязан като зает на портфолиото, което се показва
на клиенти в офиса на посредника. Свидетелката Х. изяснява, че за да бъде свален от
продажба един обект, трябва да бъде платено капарото за него по сметката на „Х.Т. Ю“, за да
се гарантира намерението на купувача да придобие имота, като се подписва договор за тази
сума, която впоследствие се приспада от крайната цена за апартамента или се връща на
клиента, който изплаща цената на продавача. В случая сумата била преведена от ищеца, но
договор за гаранция не бил подписан, тъй като клиентът не се явил в офиса за формалното
му подписване, а след месец адвокатът му уведомил посредника, че се отказва от договора.
Свидетелката Г. допълва, че ищецът е бил уведомен, че ще загуби капарото, ако се откаже от
покупката, но той бързал да го преведе, за да запази апартамента за себе си и да не го купи
друго лице.
От приложеното по делото платежно нареждане е видно, че на 24.02.2022 г. Т. Н. Т. е превел
по банковата сметка на „Х.Т. Ю Б.“ АД сумата от 10000 лв. с посочено основание за
плащането „капаро за ап. 14 ж.к. Надежда“, като с имейл на следващия ден М. Х. му е
изпратила писмения договор за гаранция, „на база на който преведе 10000 лв.“, с напомняне,
че го очакват на другия ден в 11:00 ч. в офиса в ж.к. „Младост“ съобразно уговорката им (за
която свидетелства и приложената и неоспорена кореспонденция по Вайбър).
С оглед на изложената фактическа обстановка настоящият съдебен състав намира, че между
страните по делото е бил сключен договор за гаранция за процесния ап. 14, въз основа на
3
който ищецът е превел претендираната сума от 10000 лв. Същият е неформален договор, за
чието сключване не се изисква писмена форма за действителност, като същевременно от
съвкупната преценка на събрания доказателствен материал се установява постигнато между
страните съгласие по всички съществени елементи от договора. Между страните не се
спори, че ищецът е изявил желание за покупка на ап. 14 в процесната сграда в ж.к.
„Надежда“, превел е капарото в размер на 10000 лв. за този апартамент, който изрично е
посочил в платежния документ, като насрещната страна е изпълнила задължението си по
договора за гаранция и е преустановила предлагането на този обект на други клиенти. Съдът
кредитира изцяло събраните по делото гласни доказателства, доколкото показанията на
разпитаните свидетели са ясни, безпротиворечиви и житейски логични, подкрепят се от
всички останали събрани по делото писмени доказателства (платежно нареждане, имейл и
Вайбър кореспонденция, неоспорена от страните) и не са недопустими въпреки стойността
на договора (предвид съгласието на ищцовата страна за събиране на тези гласни
доказателства, изразено от процесуалния представител на ищеца в първото открито по
делото заседание, в което адв. Г. е заявила, че не се противопоставя да бъдат призовани
поисканите от ответника свидетели). По време на срещата в офиса на ответното дружество
ищецът е бил предупреден, че при отказ от закупуване на апартамента ще загуби капарото,
но същият е бил категоричен, че иска да го придобие, след което е заплатил посоченото
капаро от 10000 лв. Следователно, същият е бил запознат с условията по договора за
гаранция, но е изразил съгласие да го сключи и е превел капарото в изпълнение на
задължението си по него, респ. посредникът също е изпълнил насрещното си задължение,
като е отказал да предлага обекта на други клиенти.
От изложеното е видно, че страните са постигнали съгласие за плащане на стоп-капаро за
процесния апартамент и преустановяване на предлагането му на трети лица, като са
изпълнили насрещните си задължения по договора за гаранция, поради което същият се
счита сключен между тях и последните са обвързани от задълженията си по него. В този
смисъл, твърдяното от ищеца основание за плащане на претендираната сума се е
осъществило и не е налице твърдяното в исковата молба основание за връщане на сумата –
договорът между страните е сключен, като с оглед допълнително наведените от ищеца
възражения за неравноправни клаузи в споразумението, спорно се явява обстоятелството
дали е налице валидно основание за ответника да задържи получената сума.
Съгласно разпоредбата на чл. 5 от договора за гаранция, в случай че възложителят откаже да
сключи окончателен договор (нотариален акт) за покупко-продажба в срока и при условията
по т. 1 и т. 2, ще се счита, че „Х.Т. Ю“ е изпълнил задълженията си по договора за гаранция
и възложителят губи предадената на „Х.Т. Ю“ гаранция. Настоящият въззивен състав
намира, че цитираната клауза е неравноправна по смисъла на чл. 143, ал. 1 ЗЗП. Ищецът в
случая несъмнено се ползва от защитата по посочения закон, тъй като се явява потребител
по смисъла на § 13, т. 1 ДР на ЗЗП – физическо лице, което придобива посредническа услуга,
която не е предназначена за извършване на търговска или професионална дейност (от
гласните доказателства се установява, че ищецът е целял да придобие жилището за
4
собствени нужди, за да живее в него заедно със семейството си), респ. ответникът е търговец
– юридическо лице, което извършва по занятие посредническа дейност и предоставя на
потребителите услуги като част от своята търговска дейност (§ 13, т. 2 ДР на ЗЗП).
Съгласно разпоредбата на чл. 143, ал. 1 ЗЗП, неравноправна клауза в договор, сключван с
потребител, е уговорка във вреда на потребителя, която не отговаря на изискването за
добросъвестност и води до значително неравновесие между правата и задълженията на
търговеца или доставчика и потребителя. В ал. 2 на същия член са изброени неизчерпателно
хипотези на неравноправни клаузи, като от буквалния прочит на чл. 143, ал. 1, т. 4 и т. 5 ЗЗП
следва, че значително неравновесие между страните е налице тогава, когато клаузите в
договора позволяват на търговеца или доставчика да задържи заплатените от потребителя
суми, в случай че последният откаже да сключи или да изпълни договора, като
същевременно не предвиждат право на потребителя да получи обезщетение на същата
стойност при несключване или неизпълнение на договора от страна на търговеца или
доставчика; както и когато клаузите на договора задължават потребителя при неизпълнение
на неговите задължения да заплати необосновано високо обезщетение или неустойка.
В настоящия случай е видно, че при неизпълнение на задълженията си по договора (поетото
по чл. 2 задължение да закупи процесния апартамент при условията, предвидени в него)
ищецът търпи санкция, изразяваща се в загубата на платеното капаро, т.е. поради отказа си
да сключи окончателен договор за обекта, за който ответникът е поел задължение да
посредничи, той заплаща неустойка на насрещната страна в размер на платеното капаро от
10000 лв. Подобно обезщетение несъмнено е необосновано високо, тъй като е прекомерно в
сравнение с вредите, които ответникът е претърпял от неизпълнението на ищеца. Видно е, че
въз основа на договорките с ищеца посредникът е преустановил предлагането на процесния
апартамент на трети лица, но това е продължило едва месец, след което ищецът се е отказал
от договора и впоследствие апартаментът е бил продаден на друг купувач (видно от
показанията на свидетелката Г.), като по делото не са наведени твърдения, нито са налице
данни окончателната сделка да е била сключена при по-лоши за посредника или продавача
условия. Същевременно, договорът за гаранция предвижда при сключване на окончателен
договор с възложителя последният да заплати на „Х.Т. Ю“ възнаграждение в размер на 6155
лв. без ДДС (чл. 7), респ. 7386 лв. с ДДС, като посредникът следва да върне на ищеца
получената сума за гаранция. От описаното съдържание на договорните клаузи се
установява, че в случай на изпълнение на договора и постигане на окончателен договор за
продажба ответното дружество ще получи възнаграждение в по-малък размер (7386 лв.),
отколкото ако договорът се прекрати поради едностранния отказ на ищеца, в който случай
той задържа получената сума от 10000 лв., без да предоставя каквато и да било насрещна
престация. Изложеното несъмнено показва значително неравновесие между правата и
задълженията на търговеца и потребителя, което в крайна сметка уврежда последния.
В допълнение следва да се посочи, че клаузата на чл. 5 от договора за гаранция, на която
ответникът се позовава като основание да задържи получената сума, е неравноправна и
поради обстоятелството, че договорът не предвижда право на потребителя да получи
5
обезщетение на същата стойност при несключване или неизпълнение на договора от страна
на търговеца. От клаузата на чл. 3 е видно, че при непостигане на параметрите на
окончателната сделка, посочени в договора за гаранция, договорът се прекратява, като в
срок от три дни „Х.Т. Ю“ следва да върне на възложителя платеното капаро от 10000 лв.
Подобно плащане обаче не представлява санкция за посредника, а избягване на
неоснователното обогатяване между страните, тъй като гаранцията е платена с оглед
изпълнение на определени задължения от посредника (преустановяване предлагането на
апартамента и уговаряне на продавача за продажбата му на ищеца при определени условия),
като при неизпълнението им по вина на ответника не е налице основание за задържане на
сумата. Последният обаче не търпи санкция за договорното си неизпълнение, като не дължи
връщане на сумата в двоен размер, а единствено връщане на вече получените от клиента
парични средства, за разлика от потребителя, който губи сума в размер на 10000 лв. в случай
на виновното му неизпълнение по договора.
Ето защо, цитираната договорна клауза на чл. 5 от договора за гаранция показва значително
неравновесие между страните във вреда на потребителя и следователно е неравноправна,
респ. нищожна на основание чл. 146, ал. 1 ЗЗП – същата не е била индивидуално уговорена,
като твърдения в този смисъл не са наведени от страните по делото, а и е видно, че същата е
част от типово съдържание на договор, който се предлага от търговеца на всички клиенти.
Нищожността на клаузата изключва правото на ответника да задържи полученото капаро въз
основа на тази уговорка и предвид прекратяването на правоотношението между страните
основанието за плащане на тази сума е отпаднало и търговецът дължи връщането й.
Следователно, налице е неоснователно обогатяване, като в случая се установява, че сумата
следва да бъде върната не поради неосъществяване на основанието, на което е платена, а
поради отпадането му. В случая не е налице пречка съдът да разгледа и уважи иска, тъй като
се установява хипотеза на неоснователно обогатяване, а съобразно трайната съдебна
практика, в обстоятелствената част на исковата молба, с която се предявява иск за връщане
на полученото без основание, ищецът е длъжен да посочи единствено фактите и
обстоятелствата, а в петитума – да индивидуализира претендираното право, като посочи
съдържание му. Искът по чл. 55 ЗЗД е един, с него ищецът претендира връщането на нещо,
което е дал на ответника, и в негова тежест е да докаже единствено даването, а в тежест на
ответника е да докаже на какво основание е получил даденото, респ. че е налице основание
за задържането му. В този смисъл – Определение № 175 от 01.03.2018 г. на ВКС по гр. д. №
4047/2017 г., IV г. о., Решение № 239/16.07.2013 г. на ВКС по гр.д. № 1050/2012 г., IV г.о.,
Решение № 60152/15.06.2021 г. на ВКС по гр.д. № 3755/2020 г., III г.о.
В случая ищецът безспорно е доказал даването – доколкото е установено, че е превел на
ответника процесната сума, която е постъпила в сметката му. Ответникът не е установил да е
налице основание за задържането на сумата предвид установената нищожност на клаузата от
споразумението, на което основава възраженията си. При това положение даденото е на
отпаднало основание и ответникът дължи връщането му на ищеца при условията на чл. 55,
ал. 1, пр. 3 ЗЗД. В случая се касае до промяна на правната квалификация въз основа на
6
твърденията в исковата молба и установената нищожност на клаузи в споразумението, за
която съдът следи служебно, поради което промяната в квалификацията на иска относно
конкретната хипотеза на неоснователно обогатяване по чл. 55 ЗЗД е допустима и не
нарушава принципа на диспозитивното начало в гражданския процес.
С оглед на изложеното и при съвкупна преценка на събрания доказателствен материал по
делото настоящият съдебен състав намира, че процесната сума от 10000 лв. е платена от
ищеца на отпаднало основание, като към настоящия момент не е налице валидно основание
за ответника да задържи сумата, поради което дължи връщането й и предявеният осъдителен
иск се явява основателен.
Предвид основателността на главния иск следва да бъде разгледано по същество наведеното
от ответника при условията на евентуалност възражение за прихващане с вземане на
ответника по споразумение за условия по предоставяне на посредничество в общ размер на
15476,02 лв. – възнаграждения по чл. 4.1 и чл. 4.2. Съгласно клаузата на чл. 4.1 от договора
за посредничество, клиентът се задължава да заплати на „Х.Т. Ю“ еднократно
възнаграждение в размер на 3 % без ДДС от договорената продажна цена на имота,
дължимо в деня на сключване на предварителен договор за покупко-продажба на имота, а
ако такъв не е сключен – в деня на сключване на окончателен договор за прехвърляне на
правото на собственост върху имота. Съгласно клаузата на чл. 4.2, в случай на пълно
неизпълнение по настоящото споразумение от страна на клиента, последният освен
дължимото се възнаграждение по т. 4.1, се задължава да изплати и стойността на
предварителната посредническа дейност по т. V в размер на 3 % без ДДС от офертната цена
на имота.
Настоящият въззивен състав намира, че в случая не е налице хипотеза на пълно
неизпълнение от клиента по смисъла на споразумението, поради което в полза на
посредника не са възникнали посочените вземания. Съгласно клаузата на чл. 1.1 от договора,
предмет на споразумението е възмездното посредничество на ответното дружество при
сключване на сделка по придобиване на имот в описаната жилищна сграда в ж.к. „Надежда“
при проявено от клиента желание за това, а според чл. 3.2 от споразумението, при
евентуално бъдещо заявено желание за придобиване на имота от клиента лично или чрез
другиго, последният е длъжен да се въздържа от всякакво действие, бездействие и/или
поведение, което възпрепятства „Х.Т. Ю“ да осъществи предмета на споразумението, като
всяко нарушаване на задължение по настоящата точка се приравнява на пълно неизпълнение
на споразумението. Цитираната договорна клауза има предвид поведение на клиента, което
препятства ответника да осъществи посредническа дейност поради това, че купувачът е
предприел действия по придобиване на имота без участието на посредника, т.е. при опит за
заобикаляне на посредничеството, за което е сключен договорът, с оглед избягване
заплащането на възнаграждение за него. В този смисъл клаузата на чл. 4.2 от договора
предвижда неустойка за клиента в размер на двойното възнаграждение за посредника, в
случай че клиентът действително е изявил желание за купуване на имот в процесната сграда
и го е придобил, но без участието на ответното дружество, като с поведението си го е
7
възпрепятствал да осъществи посредническата си дейност. Договорните клаузи не
разглеждат хипотеза на прекратяване на договора поради отказ на клиента, нито предвиждат
начисляване на обезщетение за вреди в този случай. Едностранното прекратяване на
споразумението от страна на клиента, преди да се е стигнало до осъществяване на каквото и
да е действие по посредничество, следва да се тълкува като оттегляне от страна на купувача
на изявеното желание за придобиване на имота и не може да се квалифицира като пълно
неизпълнение на споразумението по смисъла на т. 3.2. В случая окончателен договор за
придобиване на обект в процесната сграда въобще не е сключен от ищеца, поради което не е
било възможно да се осъществи посредничество за тази сделка, респ. в полза на посредника
не е възникнало вземане за възнаграждение, нито за неустойка в двоен размер предвид
липсата на предпоставките за това.
С оглед на изложеното, настоящият въззивен състав намира, че наведеното от ответника
възражение за прихващане е неоснователно, а предявеният осъдителен иск за сумата от
10000 лв. следва да се уважи изцяло. Във въззивната жалба не са изложени конкретни доводи
срещу правилността на обжалваното решение в частта за присъдената лихва за забава, като
по тази претенция не е налице нарушение на императивна материалноправна норма, поради
което въззивният съд не следва да формира самостоятелни мотиви по нея, а следва да
потвърди изцяло обжалвания акт.
При този изход на спора на основание чл. 78, ал. 1 ГПК въззиваемият има право на
направените пред въззивната инстанция разноски за възнаграждение за един адвокат в
размер на 1150 лв.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 13835/11.08.2023 г., постановено по гр.д. № 26370/2022 г. по
описа на СРС, 51 състав, с което „Х.Т. Ю Б.“ АД, ЕИК ****, е осъдено да заплати на Т. Н. Т.,
ЕГН **********, на основание чл. 55, ал. 1, предл. 3 и чл. 86 ЗЗД сумата от 10000 лв.,
представляваща получена на отпаднало основание сума чрез превод от 24.02.2022 г., въз
основа на прекратен договор за гаранция с купувач, ведно със законната лихва върху сумата
от подаване на исковата молба – 19.05.2022 г., до окончателното й изплащане, както и сумата
от 144,44 лв., лихва за забава върху главницата за периода от 29.03.2022 г. – 18.05.2022 г.
ОСЪЖДА „Х.Т. Ю Б.“ АД, ЕИК ****, със седалище и адрес на управление: гр. Варна, бул.
****, да заплати на Т. Н. Т., ЕГН **********, с адрес: гр. София, ж.к. ****, на основание чл.
78, ал. 1 ГПК сумата от 1150 лв., разноски за въззивното производство.
Решението подлежи на обжалване пред Върховния касационен съд при условията на чл. 280,
ал. 1 ГПК в едномесечен срок от получаване на препис от страните.
8
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
9