Р
Е Ш Е Н И Е
№ …….……./……………..2017 г.
гр. Варна
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
ВАРНЕНСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ в открито съдебно
заседание, проведено на шестнадесети февруари, през две хиляди и седемнадесета
година, в състав:
СЪДИЯ:
ДАНИЕЛА ХРИСТОВА
при
секретар В.П.
като
разгледа докладваното от съдия Христова
гражданско дело № 702 по описа за 2016 г.,
за да се
произнесе взе предвид следното:
Ищецът ЕООД „Алфа 04“ с ЕИК
********* със седалище и адрес на управление – ***, представлявано от К.В.Ш. е
предявило ревандкационен иск за собственост срещу ответника „ Ел Ка
Ве Транс“ ЕООД с ЕИК ********* със седалище и адрес
на управление *** представлявано от Г.К.Н., върху следния недвижим имот – Поземлен имот с идентификатор
10135.4507.203, стар номер 025099 с площ по скица 4 003 кв. м., находящ се в гр. Варна, ПЗ "Метро", а съгласно
описание по документи за собственост - представляващ НИВА с площ от 4 600
/четири хиляди и шестстотин/ кв. м, съставляваща имот № 025009 /нула, две, пет,
нула, нула, девет/ по плана за земеразделяне на
землище "Владиславово" - четвърта категория
на земята, ЕКАТТЕ 97662, при граници и съседи: № 025008 - нива на Р. Й. В. и
др.; № 000135 - път IV кл. на РБ; № 025010 - нива на
наследници на Х. К. Г.; № 050032 – полски път на общинска земя, по
твърдението, че е придобил собствеността чрез непрекъснато владение от
датата на сключване на договора за покупко-продажба 23.03.2005 г. до
датата на отнемане на владението – 14.03.2016 г., на основание чл. 79 ,
ал.1 от ЗС и в условията на евентуалност на основание чл. 79, ал.2 от ЗС.
В обстоятелствената част на
исковата молба излага следните фактически твърдения:
Собствеността върху имота ищецът
придобил от купувача „АЛФА 04" ЕООД. В деня на сделката 23.03.2005 г.
започнал да владее имота. С решение №
180/20.04.2010 г., постановено по т. д. № 1417/2009 год. на Варненски окръжен
съд било открито производство по
несъстоятелност относно „ХАЙ ОЙЛ" ЕООД - ВАРНА, ЕИК *********. На 01.01.2005 г. била обявена неплатежоспособността на
дружеството и постановена обща възбрана и запор на имуществото му. С решение №
871/10.08.2011 г. е назначен временен синдик. Синдикът на „ХАЙ ОЙЛ" ЕООД -
ВАРНА (в несъстоятелност) е входирал под № 29206/16.
09.2011 год. във ВОС искова молба с правно основание чл. 646, ал. 2, т. 4 от ТЗ
против „АЛФА 04" ЕООД - ВАРНА, с което е инициирал образуването на търг.
д. № 2500/2011 год. С решение № 763/17.05.2012 год., постановено по т. д. №
2500/2011 год. Варненският Окръжен Съд е прогласил относителната
недействителност по отношение на кредиторите на несъстоятелността на „ХАЙ
ОЙЛ" ЕООД - ВАРНА /в несъстоятелност/, на извършената от длъжника след
началната дата на неплатежоспособността /01.01.2005
год./ сделка с имуществени права от масата на несъстоятелността, обективирана в нотариален акт за покупко-продажба на
недвижим имот № 24, том II, вх. per.
1126, дело № 224/23.03.2005
год. на
нотариус №148 - Р. Т., вписан в Служба по вписванията - Варна под №138, том XX,
дело №4694/23.03.2005 год. Решението на
Варненски окръжен съд по т. д. № 2500/2011 год. е оставено в сила от Варненски
апелативен съд, чрез потвърдително Решение №
37/11.02.201 Зг. по т. д. № 486/2012г. Обявяването на процесния нотариален акт
за покупко-продажба за относително недействителен по отношение на кредиторите
на Хай-Ойл ЕООД е настъпило с влязъл в сила съдебен акт едва на 26.06.2014г.,
когато ВКС, Второ ТО е постановил Определение № 420 по т. д. № 2943/2012г., с
което е отказал да допусне до касационно обжалване касационната жалба на Алфа
04 ЕООД срещу въззивното Решение № 37/11.02.201 Зг.
на Варненски апелативен съд по т. д. № 486/2012г. Именно на тази дата -
26.06.2014г. - следва да се счита за окончателно постановена относителната
недействителност на придобивния титул на Алфа 04 ЕООД
по отношение на процесния недвижим имот. На 05.11.2015г., без да е във владение
на процесния недвижим имот синдикът на Хай-Ойл ЕООД е провел търг с явно
наддаване по реда на чл. 717ж от ТЗ. Търгът е спечелен от ответника Ел Ка Be Транс ЕООД, ЕЖ *********. С
Постановление за възлагане от 27.11.2015г. по т. д. № 1417/2009г., Окръжен съд
- Варна възлага на спечелилия търга купувач Ел Ка Be Транс ЕООД недвижимия имот
описан подробно в т. 1 по-горе. Към настоящия момент възлагателното
постановление е влязло в сила и е вписано в Служба по вписванията на
02.03.2016г., видно от приложената към настоящата молба Справка от Агенцията по
вписванията.
На 14.03.2016г.,
възползвайки се от привидния титул на купувача Ел Ка Be Транс ЕООД - възлагателното постановление и на основание разпоредбата на чл. 717л от ТЗ, синдикът на Хай-Ойл ЕООД въвел Ел Ка Be Транс ЕООД във владение на
имота по т. 1, като отстранил от него досегашния му владелец Алфа 04 ЕООД. Към
настоящия момент ответникът Ел Ка Be Транс ЕООД продължава да
владее процесния недвижим имот.
Ищецът твърди, че от
деня на придобиване на имота чрез покупко-продажба обективирана
в нотариален акт от 23.03.2005 год. до 16. 09.2011 год. (датата на входирането на исковата молба по чл. 646, ал. 2, т. 4 от ТЗ
на синдика във ВОС, на основание на която е образувано търг. д. № 2500/2011
год.) са изминали шест години и шест
месеца, през които „АЛФА 04" ЕООД е владяло описания в т. 1 имот
непрекъснато, явно, спокойно и необезпокоявано. Управителят действайки от името
и за сметка на Алфа 04 ЕООД е демонстрирал по несъмнен начин, че смята, че то е
единствен собственик на имота като е извършвал следните действия:
От земеделска земя в момента
на придобиването, една част от нивата, описана в Нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим имот № 24, том II, вх. per.
1126, дело № 224/23.03.2005
год. на
нотариус №148 - Р. Т., е вкарана в регулация. Именно поради това тази нива е с
площ от 4 600 кв. м. съгласно нотариалния акт, но по скица (след въвеждането на
част от нея в регулация) става Поземлен имот с площ от 4 002 кв. м. Алфа 04
ЕООД е започнала да заплаща данъци за имота в община Варна, в Дирекция „Местни
данъци и такси". В продължение на 1 година Алфа 04 ЕООД изравнява
съществуващата денивелация на закупения имот към лицето на главния път от над
един метър, със земна маса и в последствие я очакълява.
Разделя я на шест части и започва да я отдава под наем. Алфа 04 ЕООД прекарва
електричество до имота . Сключва договор с частен трафопост, като закупената
потребителска мощност е 110 киловата. Полага около 150 м. подземен кабел за
високо напрежение. За своя сметка прекарва над 200 м. собствен водопровод от
най-близкия колектор на ВИК-Варна. От 2006 год. имотът по т. 1 е с партиди във
ВИК -Варна и ЕОН-Варна, сега Енерго-Про.
Излага, че до извършения на
14.03.2016г. въвод във владение по чл. 717л от ТЗ, (повече
от 10 години течащата в полза на Алфа 04 ЕООД
придобивна давност по отношение на недвижимия имот по т. 1 не е била
прекъсвана по никакъв начин и се позовава на презумпция за
наличието на владение - чл. 69 ЗС.
Поддържа правен извод, че
след като е отпаднало правното основание за придобиване на собствеността,
владението което е започнало като добросъвестно се е превърнало в обикновено и
счита, че е собствеността е придобита с
непрекъснато владение в продължение на 10 години, на основание чл. 79, ал.1 от
ЗС.
Твърди
се, че синдикът на Хай-Ойл ЕООД, не е прекъснал давността чрез предявяване на иск с правно
основание чл. 108 от ЗС. Твърди се, че е пропуснал да прекъсне давността, като
не е съединил такъв иск с иск по чл. 646, ал. 2 ТЗ въпреки наличието на
възможността по чл. 621а, ал. 2, т. 2 ТЗ. Счита, че вписването на исковата
молба по чл. 646, ал. 2, т. 4 ТЗ както и уважаването на този искане не
засягат фактическия състав на течащата в
полза на ищеца 10-годишна придобивна давност, защото давностното
владение давностното владение може да се
прекъсне единствено чрез иск за собственост.
По отношение на евентуално
съединения иск са изложени следните твърдения – относителната недействителност
на договора за покупко-продажба е факт след влизане в сила на решението, т.е.
26.06.2014г. Исковата молба на синдика на Хай-Ойл ЕООД по чл. 646, ал. 2, т. 4 ТЗ (стара редакция) е вписана в имотния регистър на 21.09.2011г. До този момент
обаче вече са изтекли 5 години от датата на придобиване на недвижимия имот
поради което е осъществен и придобивния фактически състав по чл. 79, ал. 2 ЗС. Твърди
се, че настъпилата на 26.06.2014 г. относителна недействителност на придобивния титул на ищеца не разрушава наличието на
добросъвестно вледение за изминалия преди вписването
на исковата молба /повече от 5 години/.
Твърди се, че придобивните фактически състави са били завършени и са
породили погасителните си последици по отношение на Хай-ойл
ЕООД още преди формирането на придобивния титул на
ответника (Постановление за възлагане № 21/27.11.2015 год. по т. д. №1417/2009
год. на ВОС). Поради това ответникът е "придобил" процесния недвижим
имот от несобственик и доколкото придобивното му
основание има деривативен характер не е придобил правото на собственост върху
процесния недвижим имот. Следователно, придобивният
титул на ответника не може да бъде противопоставен на ищцовото
дружество.
Ответникът в писмен отговор ответникът оспорва допустимостта на иска. Твърди, че настоящия
момент е висящо производството по гр.дело № 2680/2015г. на Варненския окръжен
съд, по предявен от „Алфа 04" ЕООД срещу „Хай Ойл" ЕООД - в
несъстоятелност установителен иск за собственост върху няколко имота, сред
които е и процесният, като по делото участва и "Ел Ка
Be Транс" ЕООД, в качеството си на трето
лице-помагач на ответника. Производството по делото в тази част е прекратено,
но прекратителното определение е обжалвано и не е
влязло в сила.Излага, че искът по
чл.108 от ЗС включва и иск за установяване на
спорното право, то е налице съвпадение на предмета
на двете дела в тази част. Счита, че
по-късно заведеното ело, т.е. настоящото следва да
бъде прекратено, на основание чл.126, ал.1 от ГПК.
Поддържа се
възражение за неоснователност на
иска, като се оспорва материално правната легитимация на ищеца на соченото от
него правно основание по твърдението, че е придобил собствеността възоснова на изтекла придобивна давност. Ответникът счита,
че не е осъществен фактическият състав на която и да е от двете хипотези
предвидени в ал. 1 и ал. 2 на чл. 79 от ЗС. Конкретизира, че на първо място,
следва да се има предвид, че разпоредбите на ТЗ уреждащи относителната
нищожност или недействителност на сделки по отношение на кредиторите на
несъстоятелността и последиците на същите са специални по отношение на общите
правила на ЗС за придобиване на вещи по давност. Предназначение на
относителната нищожност (недействителност) на сделките по чл.646, ал.2, т.4 от ТЗ, е да се даде възможност на кредиторите на несъстоятелния длъжник да се
удовлетворят от престацията по сделката, която поради
това се връща в масата на несъстоятелността.
Счита, че в конкретният казус договорът за покупко-продажба по нот.акт
№ 24 от 23.03.2005г. на нотариус № 148 - Р. Т., с който
„Хай Ойл" ЕООД е прехвърлило на ищеца процесният имот, е обявен за
относително недействителен по отношение на кредиторите на масата на
несъстоятелността, с решение № 763/17.05.2012г. на ВОС по търг.дело №
2500/2011г., на основание чл.646, ал.2, т.4 от ТЗ.
Твърди, че това решение е влязло в законна сила на
18.06.2014г. и следователно от тази дата, по отношение обаче на кредиторите
на несъстоятелността, „Алфа 04" ЕООД не се явява собственик на имота,
а за такъв се счита „Хай Ойл" ЕООД. Поради това, този имот е следвало да
върне в масата на несъстоятелността като последица от влязлото в сила съдебно решение. Да се отрича задължението за
връщане на имота, както прави ищецът, означава да се оспорват последиците на
това влязло в сила съдебно решение, а подобно оспорване е допустимо само ако се
основава на факти, настъпили след приключването на съдебното дирене в
производството, по което е издадено решението - арг.
от чл.439, ал.2 от ГПК. Тъй като част от периодът на владение, на който
се позовава ищцата е след този момент, искът е допустим, но не е основателен,
тъй като този период е по-кратък от десет години.
Поддържа се тезата, че чл.648 от ТЗ урежда и връщане на
даденото от третото лице по сделките, по отношение на които са приложени
разпоредбите на чл.646 и чл.647 от ТЗ, т.е съдебното решение, с което е уважен
някой от отменителните искове, поражда и права за
това трето лице. Ответникът счита, че е
недопустимо ищецът да може да се ползва от тези свои права, да получи връщане
на платената цена по договора за продажба от 2005г., отричайки обаче
неблагоприятните за себе си последици от решение № 763/17.05.2012г. на ВОС.
На второ
място, ответникът твърди, че поради
ограниченият кръг субекти, по отношение на които договорът за покупко-продажба
на процесният имот е недействителен, ищецът като купувач по този договор не може да се
позовава на придобиването му по давност. Този договор поражда действие в
отношенията между страните по него, както и по отношение на всички трети лица,
с изключение на кредиторите на несъстоятелността. Следователно, ищцата е
станала собственик на имота по силата на договора за покупко-продажба от
22.03.2005г. и не може да го придобие по давност, тъй като с изтичане на
давността може да се придобие само чужд, но не и собствен имот. Да се възприеме
тезата на ищеца би означавало да са приеме, че например при продажба на възбранен имот или имот, чиято продажба попада в хипотезата
на чл.135 от ЗЗД, която също е недействителна по отношение на кредитора, в
чиято полза е наложена възбраната, респ. кредиторът, чийто иск по чл.135 от ЗЗД
е уважен, купувачът може да стане собственик на имота по давност. Това обаче не
е така, по изложените съображения - купувачът е владял свой, а не чужд имот, но
обременен с правата на трето лице да го изнесе на публична продан и да се
удовлетвори от цената му.
Поддържа се становището, че е невъзможно ищецът да се
легитимира като собственик на имота на две различни основания - по отношение на
определен кръг лица по силата на правна сделка, а по отношение на други лица
(кредиторите на несъстоятелността) - по силата на изтекла придобивна давност. Счита, че това противоречи на разпоредбата на чл.77 от ЗС,
предвиждаща, че правото на собственост се придобива чрез правна сделка, по
давност или по други начини, определени в закона, но не и по два или повече
начина едновременно (изключвам хипотезата на придобиване на ид.части
от един имот на различни основания, която е неотносима
към настоящото дело).
Твърди се, че съгласно чл.717з, ал.2, изр.1 от ТЗ, до издаване на
постановлението за възлагане на 27.11.2015г., имотът е бил собствен на ищеца и
давност изобщо не е текла, поради което не може да се приеме, че ищецът е
собственик на имота нито към момента на предявяване на иска за собственост,
нито към настоящият момент. Не може поради това изобщо да се поставя въпроса за
наличието на добросъвестно или недобросъвестно владение, тъй като такова може
да се упражнява само върху чужд имот.
Оспорват се като неоснователни доводите в
исковата молба, че ищецът е упражнявал добросъвестно владение върху имота през
периода 23.05.2005г. -16.09.2011г. Съгласно даденото в чл.70, ал.1 от ЗС
легално определение, владелецът е добросъвестен, когато владее вещта на правно
основание, годно да го направи собственик, без да знае, че праводателят
му не е собственик или че предписаната от закона форма е била опорочена. Счита, че не е налице нито една от двете хипотези - праводателят на ищеца е бил собственик, прехвърлянето е
извършено в законоустановената нот.форма,
за която липсват каквито и да е твърдения, че е опорочена, а и не са
представени доказателства в този смисъл и
се поддържа извод, че ищецът не би могъл да придобие имота чрез кратката
петгодишна придобивна давност. Изтъква, че отношение на
кредиторите на несъстоятелността сделката е недействителна, поради което изобщо
не може да бъде годно основание за добросъвестно владение.
Оспорва се основанието за изтекла придобивна давност,
като се изтъква, че давност не тече
срещу онзи, който не може да предяви иск, за да защити правото си - в този
смисъл напр. р.№ 373/21.05.2010г. на ВКС, ГК, I ГО, по гр.дело № 396/2009г.,
р.№ 61/14.02.2012г. на ВКС, II ГО, по гр.дело № 562/2011г. Твърди се, че до влизане в сила на 18.06.2014г. на решението за
обявяване на относителната недействителност (нищожност) на договора за
покупко-продажба от 22.03.2005г. не е съществувала възможност нито за синдика,
нито за кредиторите на несъстоятелността да водят какъвто и да е иск срещу
„Алфа 04" ЕООД, с който да прекъснат давността. Осъдителният иск е обусловен от иска по
чл.646, ал.2, т.4 от ТЗ. Когато този иск се предяви заедно с някои от исковете
по чл.646 и чл.647 от ТЗ, той е винаги предявен под условието, че сделката ще
бъде обявена за относително недействителна, т.е че обуславящият отменителен иск ще бъде уважен с влязло в сила решение, тъй
като едва от този момент за синдика възниква материалното право да иска
предаване на владението върху имота. Следователно, евентуалното прекъсване на
давността отново не може да настъпи преди 18.06.2014г., тъй като прекъсването
на давността е материалноправна последица от
предявяването на иска, която настъпва именно защото по исков ред е защитено
едно съществуващо материално право. Ако се окаже, че такова право не е
съществувало, т.е ако искът бъде отхвърлен, то не се смята прекъсната и
давността - чл.116, б."б" от ЗЗД вр. чл.84
от ЗС. По тази причина, в конкретния казус давността не би могла да се смята
прекъсната преди 18.06.2014г., дори искът за връщане на имота в масата на
несъстоятелността да беше предявен по-рано.
Според ответника е необхоД. е да се
вземе предвид и различието в естеството на иска по чл.108 от ЗС, предявен от
невладеещият собственик срещу владеещият несобственик и това на осъдителния иск
по чл.649, ал.2 от ТЗ. С първият се брани правото на собственост на ищеца, а с
втория - правото на кредиторите на масата на несъстоятелността да се
удовлетворят от включените в нея имоти, в резултат от уважаването на уредените
в ТЗ отменителни искове или от иска по чл.135 от ЗЗД.
Поради това, непредявяването на иск за собственост преди изтичането на давностният срок води до санкция под формата на изгубване
на това право, вследствие на бездействието на собственика. Връщането на
владението върху имота, предмет на сделка, която е обявена или може да бъде
обявена за относително недействителна по отношение на кредиторите на
несъстоятелността далеч не винаги е необхоД. за
тяхното удовлетворяване. Поради това, непредявяването на иск по чл.649, ал.2 от ТЗ, не може да се смята за бездействие на кредиторите при защита на правата им,
съответно не може да влече и санкцията на изгубване на правото им да се
удовлетворят от цената на процесният имот.
На последно място ответникът развива довод, че аналогията,
която ищецът прави между настоящият казус и владението, осъществявано въз
основа на унищожена сделка е неправилна. Унищожаемостта
на договорите поначало е институт, създаден в интерес на едната от страните по
тях, т.е когато става въпрос за договор за прехвърляне на собственост върху вещ
и волята на собственика - прехвърлител е опорочена по
начин, попадащ в някоя от хипотезите
на чл.27 и чл.ЗЗ от ЗЗД, то унищожаемостта е в неин интерес. Унищожаването
на договора има действие по отношение на всички лица и още от момента на
сключването му, т.е смята се, че същият никога не е породил своите правни
последици, вкл. и вещно-транслативните такива. Поради
това, приобретателят по силата на договор, който по-късно е унищожен, се оказва
в положението на владелец на чужд имот от момента на установяването на
владението и съответно може да се позове на придобиване на имота по давност,
доколкото действително е владял чужд имот.
Счита, че по съвсем различен начин се поставя въпроса при договора от 2005 г. за
покупко-продажба на процесният имот, попадащ в хипотезата на чл.646, ал.2, т.2
от ТЗ (в редакцията, действала преди изм., обн. в ДВ,
бр.20/2013г.). Относителната недействителност по цитираната разпоредба е
установена не в полза на която и да е от страните по сделката, а в полза на
трети лица - кредиторите на несъстоятелността. Уважаването на иска води до
правна промяна само по отношение на тях и без да има изрично предвидена обратна
сила. Поради това, ищецът - приобретател на имота не
се оказва в положението на владелец на чужд имот, а ако изобщо е владял
процесният имот, той е владял свой собствен такъв, до момента на издаването на възлагателното постановление от синдика - 27.11.2015г. Едва
след това, той е започнал да упражнява владение върху чужд имот, което обаче не
е продължило десет години, а само до датата на извършения от синдика въвод във владение на 14.03.2016г., т.е по-малко от пет
месеца и съответно не е могло да доведе да придобиването на имота по давност.
Съдът след като се запозна със становищата на страните,
събраните поделото доказателства, преценени по отделно и в своята съвкупност
спрямо правните норми регламентиращи процесните
отношения, съобразявайки изложените от страните доводи в писмени защити, приема
за установено следното от фактическа и правна страна:
Не е спорно
между страните и от представените по делото документи приети като неоспорени
писмени доказателства се установява, че:
Ищецът
е придобил чрез покупко-продажба процесната вещ,
видно от Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 24, том II, вх. per. 1126,
дело № 224/23.03.2005 год.
на нотариус №148 - Р. Т., вписан в Служба по вписванията - Варна под №138, том
XX, дело №4694/23.03.2005 год., на 23.03.2005 г.
Прехвърлител
по сделката е ООД „Хай ойл“.
С
Решение № 180 от 20.04.2010 г. по
т.д. № 1417 по опис на ВОС за 2019 г. е обявена наплатежоспособността
на ЕООД „Хай ойл“
с начална дата -01.01.2005
г.
Решенето е вписано в ТР на 17.05.2010
г.
На
16.09.2011 г. е образувано
производство по искова молба подадена от синдика на ЕООД „Хай ойл“ с искане за обябяваве
недействителност на сделката обективирана в нот. акт № 24, том II, вх. per.
1126, дело №
224/23.03.2005 год.
на нотариус №148 - Р. Т., вписан в Служба по вписванията - Варна под №138, том
XX, дело №4694/23.03.2005 год.
С
решение по т.д. № 2500 по опис на ВОС
за 2011 г. е обявена недействителността на сделката обективирана
в нот. акт № 24, том II, вх. per. 1126,
дело № 224/23.03.2005 год.
на нотариус №148 - Р. Т., вписан в Служба по вписванията - Варна под №138, том
XX, дело №4694/23.03.2005 год. по отношение на кредиторите на ООД „Хай ойл“.
Видно
от протокол за трасиране, означаване и координиране на кадастралната карта на
гр. Варна на 03.02.2006г. процесният недвижим имот е бил трасиран по
възлагане на ищеца „Алфа 04“ ООД и във връзка с инициираната от него процедура
по вкарването му в регулация.
От
съдържанието на протокола се установява, че при трасиране на имота е присъствал
управител на ищцовото дружество, към този момент М. М..
През
м. февруари 2006 г. ищецът е
инициирал и процедура по снабдяване на процесния имот с ток и вода. Горният
факт се установява от приложената към исковата молба скица на част от плана на ПЗ Метро за съгласуване на НЕК и ВиК №276/26.02.2006г.
На 04.10.2006г. между ищцовото
дружество и Водоснабдяване и канализация ООД - Варна е сключен Предварителен
договор за присъединяване на процесния недвижим имот към водопреносната
и канализационната система, а на 01.09.2008г.
Община - Варна е издала Удостоверение № 29 за въвеждане в експлоатация на
водопровод за процесния УПИ III - 25009.
Представени
са декларации по чл. 193, ал.1 от ЗУТ с нотариална заверка на подписите на деклараторите извършена
на 26.01.2007 г. От съдържанието на
документите се установява, че съгласието е дадено на ищцовото
дружество.
Видно
от Протокол за въвеждане в експлоатация
Е-ОН-България с дата 28.07.2007г.
ищецът е финализирал и процедурата по
електроснабдяване на процесния имот.
Видно
от представените договори за наем с наемодател ищцовото
дружество, които са били обект на ССч.Е, чието
заключение съдът кредитира като обективно и комепетнтно
дадено, се установява, че първата фактура по договор за наем, издадена от ищеца
към наемателя „Ауто Н.“ ЕООД е от 05.03.2007г.,
а последната фактура към наемател Н. Б. ЕООД е от 02.03.2016г. ССч.Е установява факта, че
всички изследвани от експертизата фактури са осчетоводени от страните по
договорите и са включени в подаваните към НАП справки-декларации за съответните
периоди.
Представени
са Разрешения за поставяне издадени от Община Варна район „Владислав Варненчик“ съответно с номера и дати на издаване –№ 29/27.05.2013 г., № 27/27.05.2013 г., № 30/27.05.2013
г. , № 32/27.05.2013 г. № 123 от 07.10.2011 г., № 120 от 07.10.2011 г., № 122 от 07.10.2011 г. , № 118 от 07.10.2011г. от съдържанието на които
се установява, че на ищцовото дружество е разрешено
да постави павилиони в процесното УПИ III-250009. Скиците приложени към
разрешенията установят точното
местонахождение на временните преместваеми обекти и
обстоятелството, че разрешението е издадено
по молба на собственика – ищцовото дружество.
От
заключението на ССчЕ се установява още, че процесното УПИ III-250009 е вътрешно
разделено на седем части, всяка от които е отдавана под наем с приложените по делото и изследвани от експертизата договори. Тези
седем части са отделени с вътрешна мрежа и очакалени.
Консумираните ел.енергия и вода са префактурирани от
наемателите.
Видно
от представените в последното съдебно заседание договори за наем, наемодателя в
съществуващото правоотношение за наемателите за същите обекти е променен от
ищеца на ответника.
Новите
договори със същите наематели са сключени на 15.03.2016 г.
От
събраните по делото гласни доказателства,
чрез разпита на свидетелите се установяват следните факти:
Свидетелят
К. Г. Г., инженер оценител на
недвижими имоти познава управителя на ищцовото
дружество и е извършвал оценка на недвижимости във връзка
с чл. 16 от ЗУТ. Възлагането е било във връзка с предстояща регулация на имота.
Свидетелства, че е посетил имот в близост но „Метро“, второто място в ляво след
разклона за Владиславово, посока Аксаково. На
свидетеля е предявен документ – оценка и след запознаване, свидетелят
потвърждава, че е автор на документа и че го е изготвил през м. октомври 2006 г. Свидетелства, че имота
се ползва от „автокъщи“ към момента на оценката и към
настоящия момент. Познава и предходният управител на дружеството, наречен от
свидетеля М., което име съответства на М. К. М. /по нот.
акт от 23.03.2005 г. представляващ ищцовото дружество/.При
извършване на оценката на свидетеля е предоставен нот.
акт от 23.03.2005 г., но към настоящия момент, той не помни съдържанието, а
само факта, че с представения документ е удостоверена собствеността върху
имота.
От
разпита на свидетелката М. М. К., се
установява, че познава имота от преди покупката през 2005 г. Нейният съпруг и
тя са работили в имота, а след като ищцовото
дружество го е трасирало и отделило на самостоятелни парцели са наели един от
тях. Свидетелства, че инвестициите в имота свързани с изравняване, очакаляване и други са завършили в началото на 2007 г. и тогава е бил сключен първия договор за наем.
Към настоящия момент свидетелката работи в „Ауто тръст“ /фирма наемател на част
от процесния имот/ , но като наемател фирмата е ползвала имота до 2014 г.
Свидетелства, че никога не е била очевидец на спорове за собственост и
претенции за имота.
Съдът кредитира показанията на двамата
свидетели като основани на непосредствени впечатлени и съответстващи
документите приети като доказателства по делото.
От
събраните по делото доказателства не се установява ответното дружество да е
извършвало правни или фактически действия по оспорване собствеността на ищцовото дружество, с изключение на Протокол за въвод във владение от 14.03.2016
г. от който момент „АЛФА 04“ ЕООД преустановява да владее имота и предава
владението на ЕООД“Ел Ка Транс“ , който от своя
страна на следващият ден сключва договори за наем с досегашните наематели.
При
тази фактическа установеност съдът извежда следните правни изводи:
Представеният
нот. Акт за покупко-продажба на процесния недвижим
имот е доказателство, че към датата на сключване на сделката преобретателя е установил владение върху имота. Когато
предаването на вледението не е отложено и този факт
не е вписан в акта, се приема, че владението е осъществено преди или най късно
от датата на сключване на сделката. Оборването на този факт е в тежест на
оспорващия го и след като това е трето лице за сделката, то следва да установи
възражението си ако е направил такова. В
настоящия случай от писмения отговор не се установява твърдение, че предаването
на владението е станало на дата различна от датата на нотариалното прехвърляне
на собствеността. В този смисъл, съдът
приема изводите на ищцовото дружество, основани на правната
теория, според която не е необхоД. при прехвърляне на
собственост върху индивидуално определена вещ, да се съставя друг документ с
който да се установява факта на предаване на владението, защото досегашният
собственик сключвайки разпоредителната сделка става държател за собственика
/губи своят анимус/.
От
горното следва, че съдът приема за
установен и необорен от ответника факта, че началният момент, от които ищеца осъществява фактическа власт върху
имота е дата 23.03.2005 година.
Имотът
е придобит като нива /видно от нот. акт/ и в период
от една година са извършени действия по регулация, ограждане, снабдяване с ток
и вода, поставяне на преместваеми обекти и
настаняване на наематели. Тези действия са осъществени от ищцовото
дружество и представляват доказателство, че то е осъществявало фактическа власт
в имота към датата на всеки един от документите приети като доказателства по
делото, т.е. в периода от 23.03.2005 г. до 14.03.2016 г. приблизително десет
годи и единадесет месеца и е било необезпокоявано от фактически действия на
други правни субекти.
Така
установените факти покриват прецумпцията в нормата на чл. 83 от ЗС, според която правен
субект, който докаже, че е владял в различни времена,
предполага се, че е владял и в промеждутъка, ако не се докаже противното.
Презумпцията е оборима,
но съгласно разпределението на доказателствената тежест, ответникът не е ангажирал
доказателства.
Пред съда е поставен въпроса придобил ли е ищеца
процесния имот по давност. За да се отговори положително на този въпрос е необхоД. освен установяване на факта на владението през
установен от закона период 5 за добросъвестното владение и 10 години за недобросъвестно владение, да се установи още
дали е била прекъсвана давността /не владението, а давността/.
Съобразявайки материално правната норма в настоящото
производство ответникът следва да докаже, че е извършил действие или е осъществен
факт с право значение, който е прекъснал давността.
Прекъсването на давността според ответника е
осъществено в производството по обявяване на относителна недействителност на
сделката, с която ищецът е придобил имота в производството по иск с правно
основание по чл. 646, ал.
2 ТЗ.
Според
мотивите на Решение № 105/25.11.2009г. по т. д. № 90/2009г. на ВКС, I т. о.
последиците от относителната недействителност по чл. 646, ал. 2 ТЗ (стара
редакция) са сходни с последиците при конститутивния иск за унищожаемост.
Искът по чл. 34 от ЗЗД , както и този по чл. 646, ал.2 от ТЗ , а именно
- реституция на даденото по модела на чл. 34 ЗЗД.
Приобретателят по унищожена сделка да може да се позовава на придобивна
давност, вкл. на добросъвестно владение (Точка 4 на ППВС № 6 от 27.12.1974 г. по гр.д. № 9/1974 Г), поради което следва, че
преобретателят по сделката обявена за относително
недействителна сделка няма пречка да е владелец при това с правата на
добросъвестен такъв.
От това следва, че предявяването на иска и
постановено решение с което е обявена относителна недействителност на сделката,
не прекъсва давността. Изтеклият период от датата на сключване на сделката до
нейното обявяване за недействителна не изгубва правното си значение за
владението. Давността не се прекъсва, т.е. не започва да тече нов срок за
придобивна давност.
Основанията за прекъсване на придобивната
давност са изброени в ЗС и в чл. 116 от ЗЗД.
Според ЗС давност се прекъсва при изгубване на вледението в продължение на повече от шест месеца - такова
възражение не е направено и такъв факт не е установен в настоящото производство.
Останалите основания за прекъсване на давността изложени лимитативно в ЗЗД също
не са налице и не са въведени в спора с възражения на ответника.
Безспорно е, че само петиторен
иск прекъсва придобивната давност, защото при него се
установява винаги правото на собственост. Действия за принудително изпълнение
на осъдително решение също прекъсват давността, но изпълнителното основание,
следва да възникнало по петиторен иск.
Съдът приема за неоснователно възражението на
ответника, че разпоредбите на ТЗ уреждащи относителната недействителност
са специални спрямо общите правила в
Закона за собствеността. Общите правила за недействителност на сделките се съдържат
в Закона за задълженията и договорите. Аналогията относно последиците от
относителната недействителност за собствеността, в частност за придобивната давност съдът е изложил по-горе. Не почива на
аргумент изведен по тълкувателен начин, че относителната недействителност по ТЗ
прекъсва давността за разлика от недействителността по ЗЗД.
Вторият аргумент от защитата на ответното
дружество, се състои в твърдението, че спрямо кредиторите не тече давност,
защото те не са имали правото да предяват иск преди
влизане в сила на решението за обявяване на относителна недействителност на
сделката. Съдът счита, че няма пречка,
кредиторите в производството по несъстоятелност или длъжника да осъществяват
действия по предявяване на иск за собственост и към момента на обявяване на неплатежоспособността
на длъжника. Дори производството по иска за обявяване на относителна
недействителност да обуславя иска за собственост, процесуалните закони дават
съответните възможности за спиране на такива производства, до разрешаване на преюдициалния спор /ако не е съединен в общо разглеждане/.
Разбира се петиторният иск може да се окаже и
неоснователен, тъй до предявяване на претенцията на 16.09.2011 г. за
относителна недействителност на сделката , ищцовото
дружество е владяло имота добросъвестно в периода от 23.03.2005 г. , т.е. в период
над 5 години.
Срокът на владение е бил достатъчно дълъг за
обуслови наличието на придобивана давност и към момента на претенцията за
относителна недействителност. Ищцовото дружество е
придобило по давност имота, преди кредиторите
да поискат обявяване на недействителността на сделката. Недействителността
обявена с влязлото в законна сила решение е отрекла придобитото основание по
нотариалния акт, но по никакъв начин не влияе върху заявеното в настоящото
производство право на собственост – придобивна давност по чл. 79, ал.1 от ЗС.
В условията на евентуалност е предявен иск с правно
основание чл. 79, ал.2 от ЗС, поради което съдът като първоинстанционен
изследва въпроса и за срока на владението
в периода от 23.03.2005 г. до 14.03.2016 г.
В периода от 23.03.2005 г. до края на 2010 г. е изтекъл период от време
по-дълъг от десет години, в който ищцовото дружество
е осъществявало фактическа власт недобросъвестно и е придобило имота по
давност. В периода от 23.03.2005 г. до 14.03.2016 г. не са се осъществили
каквито и да било факти /фактически или правни действия/ , които да прекъснат фактическата
власт или давността. Ако се приеме, възражението на ответника, че относителната
недействителност води до недобросъвестно владение в периода от 23.03.2015 г. до
14.03.2016 г. то следва, че имота също е придобит по давност, защото периода на
недобросъвеството владение надвишава 10 годишния
срок.
В настоящия казус, следва да се приеме, че и двата
иска са основателни като няма пречка ищецът да е придобил собствеността по реда
на чл. 79, ал.1 от ЗС като добросъвестен владелец, а той е бил такъв в периода
от 23.03.2005 г. до изтичане на 5
годишния срок. В последствие титулът му за собственост е обявен за относително
недействителен и ако не е придобил собствеността след изтичане на 5 години и
владението му е недобръсъвестно то е изтекъл по-дълъг
срок от 10 години, в който период давността не е прекъсвана в нито една от
хипотезите на ЗС и ЗЗД.
Ответникът по реда на насрещна искова претенция или
с възражение не претендира самостоятелни права на собственост и не релевира придобивно основание,
поради което съдът не изследва такова в конкуренция с правата заявените от
ищеца. Единствено последния в исковата молба посочва, че ответникът се позовава
на постановление за възлагане, което позоваване съдът възприема като основание
за допустимост на производството, т.е. че е подлежащото на установяване право
на собственост се оспорва от лицето привлечено като ответник.
Предвид начина на съединяване на исковете, съдът
приема, че следва да уважи главният иск с правно основание чл. 79, ал.1 от ЗС.
С оглед изхода от спора, в тежест на ответното дружество следва да бъдат
присъдени направените по делото разноски в размер на 12 482.20 лева,
съобразно представен списък, от които 2 182.20 лева заплатени държани
такси. Направено е възражение за прекоментост на претендираното адвокатско възнаграждение. Възражението е неоснователно
тъй като делото представлява правна сложност, а размерът надвишава един път минималния предвиден в Наредба
№ 1/2009 г.
Мотивиран от гореизложеното, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА „Ел Ка Ве Транс“ ЕООД с ЕИК ********* със седалище и адрес на
управление *** представлявано от Г.К.Н., ДА
ПРЕДАДЕ на ЕООД „Алфа 04“ с ЕИК
********* със седалище и адрес на управление – ***, представлявано от К.В.Ш.
владението върху – Поземлен имот с идентификатор 10135.4507.203, стар номер 025099 с
площ по скица 4 003
кв. м., находящ се в гр. Варна, ПЗ "Метро",
а съгласно описание по документи за собственост - представляващ НИВА с площ от
4 600 /четири хиляди и шестстотин/ кв. м, съставляваща имот № 025009 /нула,
две, пет, нула, нула, девет/ по плана за
земеразделяне на землище "Владиславово" -
четвърта категория на земята, ЕКАТТЕ 97662, при граници и съседи: № 025008 -
нива на Р. Й. В. и др.; № 000135 - път IV кл. на РБ;
№ 025010 - нива на наследници на Х. К. Г.; № 050032 – полски път на общинска
земя,на основание чл. 108 от ЗС като ПРИЕМА ЗА УСТАНОВЕНО в отношенията между страните, че ЕООД
„Алфа 04“ с ЕИК ********* със седалище и адрес на управление – ***, представлявано
от К.В.Ш. е придобило собствеността върху имота по давност чрез непрекъснато владение
от датата на сключване на договора за покупко-продажба 23.03.2005 г. до
изтичане на 5 годишен давностен срок, на основание
чл. 79 , ал.1 от ЗС.
ОСЪЖДА „Ел Ка Ве Транс“ ЕООД с ЕИК ********* със седалище и адрес на
управление *** представлявано от Г.К.Н., ДА
ЗАПЛАТИ на ЕООД „Алфа 04“ с ЕИК ********* със седалище и адрес на
управление – ***, сумата от 12 482.20 лева представляваща направените по делото
разноски, на основани чл. 78, ал.1 от ГПК.
Решението може да се обжалва въззивна жалба пред
Варненски апелативен съд в двуседмичен срок от връчване на препис от настоящия
съдебен акт до страните.
Съдия
в Окръжен съд: