Р Е Ш
Е Н И Е
гр. София, 14.09.2023г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО, ІІ-А състав в публично
съдебно заседание на двадесет и четвърти ноември през двехиляди
двадесет и втора година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ВИОЛЕТА ЙОВЧЕВА
ЧЛЕНОВЕ:
МАРИАНА ГЕОРГИЕВА
ДИМИТЪР КОВАЧЕВ
при секретаря Нина Светославова, като разгледа
докладваното от съдия Йовчева гр. дело № 2981 по описа за 2007 година и за да
се произнесе, взе предвид следното:
Производството
е по реда на чл. 196 и сл. ГПК /отм./.
Образувано
е по въззивна жалба на С.В. М. срещу решение от
14.12.2006г. по гр.д. № 12736/2005 г. на СРС, 48 състав, с което е отхвърлен
предявения от жалбоподателката срещу „И. - 90“ ООД
иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за обявяване за окончателен договор
от 06.02.2002г., по силата на който ответникът се е задължил да прехвърли на
ищцата собствеността върху магазин № 3, находящ се в
новострояща се монолитна сграда върху празно дворно място от 640 кв.м., съставляващо
УПИ V-6 от кв.254, м. „Центъра“ по плана на гр.София, находящ се в сутеренния
етаж, със застроена площ от 29.07 кв.м., състоящ се от магазинна площ и
санитарен възел, при съседи: магазин № 4, вътрешен двор, магазин № 2, коридор,
заедно със съответните общи части от сградата.
Във
въззивната жалба са изложени оплаквания за неправилност на първоинстанционното
решение. Въззивницата поддържа, че неправилно е
прието от първоинстанционния съд, че ответникът – продавач по предварителния
договор не е собственик на процесния недвижим имот. Сочи се, че към исковата
молба е бил приложен нотариален акт № 093, том I, рег. № 1642, дело № 90 от
11.08.2000г. на Д.Г.– нотариус, с рег. № 048 на НК, по силата на който на
ответника е било учредено право на строеж за изграждане на процесния имот. Моли
съда да отмени първоинстанционното решение, като уважи предявения иск, с
присъждане на разноски.
Въззиваемата страна „И.-90“ ООД не заявява становище по
жалбата.
Софийски
градски съд, след преценка по реда на въззивното производство на твърденията и
доводите на страните и на събраните по делото доказателства по реда на чл. 188 ГПК (отм.), намира следното:
По делото е
представен предварителен договор за продажба и строителство на недвижим имот от
06.02.2002г., по силата на който С.В. М. е възложила на „И.-90“ ООД да изработи
със собствени сили и средства магазин № 3, в предвидена за изграждане монолитна
административна сграда, върху празно дворно място от 640 кв.м., съставляващо
УПИ V-6 от кв. 254, м. „Центъра“, по плана на гр.София, находящ се в сутеренния
етаж, със застроена чиста търговска площ от 29.07 кв.м., състоящ се от
магазинна площ и санитарен възел, при съседи: магазин № 4, магазин № 2, коридор
и вътрешен двор, заедно със съответните общи части от сградата. С чл. 2 от
договора изпълнителят, като титуляр на правото на строеж върху поземления имот,
учредено с нотариален акт № 093, том I, рег. № 1642, дело № 90 от 11.08.2000г.
на Д.Г.– нотариус, с рег. № 048 на НК, се е задължил да прехвърли на С.В. М.
собствеността върху гореописания имот. Предвидено е обектът да бъде предаден на
купувача до 31.01.2003г. Уговорена е цена от 19 185 щатски долара, платима по
фиксинга на БНБ към момента на всяко плащане. Предвидено е изпълнителят да
прехвърли 9/10 идеални части от правото на строеж след изплащане на 50 % от
договорената цена. Страните са уговорили левовата равностойност на 1 918,50
щатски долара да бъде заплатена при сключване на договора, левовата
равностойност от 7 674 щатски долара - при нотариалното прехвърляне на
9/10 идеална част от правото на собственост до 30.04.2002г., левовата
равностойност на 7 674 щатски долара – на 30.11.2002г. и левовата равностойност
на 1 918,5 щатски долара - при прехвърляне в нотариална форма на последната
1/10 идеална част от правото на собственост.
Представена
е разписка от 07.02.2002г., издадена от К.И.В., за получено плащане от С.В. М.
в размер на левовата равностойност на 1 920 щатски долара, представляваща
капаро във връзка с продажбата на Магазин № 3, находящ се на кота сутерен в
новострояща се сграда на ъгъла на улица „Алабин“ и улица „Княз Борис“ в гр.
София. Представена е и разписа от 29.04.2002г. за получена сума в размер на
левовата равностойност на 7 700 щатски долара.
С нотариален
акт № 093, том I, рег. № 1642, дело № 90 от 11.08.2000 г. на Д.Г.– нотариус, с
рег. № 048 на НК, С.А.С.и М.С.Т., в качеството им на съсобственици на дворно
място, находящо се в гр. София, на североизточния ъгъл на кръстовището на
улиците „Алабин“ и „Цар Борис I“, цялото с пространство от 632 кв.м.,
съставляващо парцел V-6 от квартал 254, по плана на София, местност „Центъра“,
при граници по скица: ул. „Алабин“, ул. „Цар Борис I“ и парцели I и II,
учредяват на „И.-90“ ООД право на строеж на отделни обекти, които следва да се
намират в строяща се в имота офисна сграда, сред които и процесният
магазин № 3 срещу задължението му да изгради последната.
С влязло в
сила решение № 3655/21.06.2011г. по гр.д. № 8330/2010г. на СГС е отменено
решение от 21.03.2005г. по гр.д. № 1608/2004 г. на СРС и вместо него е признато
за установено, по предявен от С.А.С.и М.С.Т. срещу Държавата, представлявана от
Министъра на вътрешните работи благоустройството, иск, че Държавата не е
собственик на недвижим имот: УПИ V-6, с площ от 632 кв.м., находящо се в гр.
София, на североизточния ъгъл на ул. „Алабин“ и ул. „********“ от кв. 254 по
плана на гр. София, местността „Центъра“ при граници: ул. „Алабин“, ул. „********“
и УПИ I и УПИ II - 1.
С влязло в
сила решение от 19.08.2020г. по гр.д. № 3427/2007г. на СГС, I-11 състав са
отхвърлени предявените от С.А.С.и М.С.Т. срещу „И.-90“ ООД искове с правно
основание чл. 87, ал. 3 от ЗЗД за разваляне на договори за учредяване на право на
строеж срещу задължение за построяване на сграда, обективирани в нотариални
актове № 093/11.08.2000 г., № 067/24.06.2002 г., № 076/11.07.2002 г. и трите на
нотариус Д.Г..
Съгласно
представената в хода на въззивното производство неоспорена разписка от 16.07.2021г., издадена
от К.И.А., е налице извършено от С.В. М.
плащане на сумата от 5 000 лв., представляваща авансово плащане на
дължимите от нея суми във връзка с прехвърлянето на процесния имот. Представено
е пълномощно, с нотариална заверка на подписа рег. № 6790/17.08.2017 г. на Г.Г.– нотариус с рег. № 637 на НК, с което А.В.В., в качеството ѝ на управител на „И.-90“ ООД е
упълномощила К.И.А. да представлява дружеството в отношенията с трети лица.
С
конститутивния иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД се упражнява преобразуващото право
за обявяване на окончателен на сключен между страните предварителен договор. С
решението се внася едностранна промяна в правната сфера на ответника, който не
е изпълнил задължението си да сключи окончателния договор. За уважаването на
този иск следва да е налице валиден предварителен договор който по аргумент от
чл.19, ал.2 от ЗЗД трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на
окончателния такъв. За уважаване на иска задължението на ответника за
прехвърляне на недвижимия имот следва да е станало изискуемо. При прехвърляне
право на собственост върху недвижим имот, съдът проверява и дали са налице
предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително
дали отчуждителят е собственик на имота.
Съдът
констатира след служебна справка, че след приключване на устните състезания, с решение
от 12.06.2023г. по т.д. № 427/2020г. на СГС, VI-21 състав ответното дружество е
обявено в несъстоятелност, като са прекратени правомощията на органите му на
управление. Това не рефлектира върху допустимостта и основателността на иска и
не налага спиране или прекратяване на производството по реда на чл. 637 от ТЗ. Съгласно
трайната съдебна практика /напр. определение № 96/30.05.2017г. по ч. гр. д. №
425/2017г., І ГО на ВКС/ лице, черпещо правото си на кредитор от предварителен
договор за покупко - продажба с дружество - длъжник в несъстоятелност, не е
кредитор с парично вземане. Той не може да реализира правото си, като го
предяви по реда на чл. 685, ал. 1 ТЗ, още по-малко синдикът може да даде защита
на потестативното му право да се сключи окончателен договор, тъй като това
право се реализира само по съдебен ред с иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД – в същия смисъл
и Определение № 276/14.04.2011г. по ч. т. д. № 913/2010 г., ТК, І ТО. на ВКС;
Определение № 193/08.02.2013г. по гр. д. № 561/2012г., ГК, ІV ГО. на ВКС;
Определение № 299/16.07.2020г. по ч. гр. д. № 1485/2020г., ІІІ ГО на ВКС и др.
В конкретния
случай, с процесния предварителен договор от 06.02.2002г. ответникът валидно се
е задължил да прехвърли собствеността върху недвижим имот до 31.01.2003г. Предварителният
договор съдържа всички съществени елементи на основния – изчерпателно описание
на имота и продажна цена от 19 185 щатски долара. Предвидено е, че левовата
равностойност на 1 918. 50 щатски долара следва да бъде заплатена при
подписване на договора, за което са представени доказателства. За прехвърляне на
9/10 идеална част от правото на собственост е предвидено купувачът да заплати
сума, равняваща се на 50 % от уговорената цена до 30.04.2002г. Съгласно
представената разписка от 29.04.2002г., ищцата е заплатила левовата
равностойност на 7 700 щатски долара. Прехвърлянето не е било осъществено до
31.01.2003г. Уговореното в договора
плащане от общо 7 674 щатски долара до 30.11.2002г. не е направено.
Извършеното плащане в размер на сумата 5 000 лв. на 16.07.2021г. не е достатъчно
за покриване на остатъка от дължимата продажна цена. Съгласно указанията в ТР №
4/09.05.2023 г. по тълк. д. № 4/2020 г., ОСГТК на ВКС, дори и в производството
по иска с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД да се установи, че ищецът-купувач
е неизправен и неизпълнението на задължението за заплащане на цената не се
дължи на обективни причини или на забава на кредитора, това обстоятелство не е пречка
за уважаването на иска, когато то не е довело до прекратяване на облигационната
връзка между страните. При виновно неизпълнение от страна на купувача по
предварителния договор в полза на ответника-продавач се е породило правото да
го развали. След като той не е упражнил това право с изявление до купувача
преди предявяването иска или в хода на производството, и за двете страни е
налице интерес от запазването на облигационната връзка и осъществяването на
крайния резултат, към който е насочена - сключване на окончателния договор. В
този случай с постановеното по делото решение съдът ще разреши спора относно
точния размер на дължимата по договора цена, като уважи иска, но при прилагане
на посоченото в чл. 297, ал. 1 ГПК /отм/ условие
цената да се плати в двуседмичен срок от влизане на решението в сила. С оглед
изложеното, при липса на възражение за разваляне на договора, неизплащане на
уговорена цена не е пречка за уважаване на иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, като
дължимите от купувача суми ще бъдат съобразени при постановяване на условния
диспозитив по реда на чл. 297, ал. 1 от ГПК /отм/.
В рамките на
проверката по чл. 298 от ГПК /отм/, настоящият
съдебен състав намира, че са налице предпоставките за прехвърляне на
собствеността. Съгласно заключението на приетата в настоящото производство СТЕ,
сградата, в която се намира процесният магазин, е
напълно завършена, поради което същият е възникнал като отделен недвижим имот,
което се установява и от представеното пред вещото лице разрешение за ползване.
Установява се също така, че прехвърлителят е собственик на процесния имот. С
нотариален акт № 093, том I, рег. № 1642, дело № 90 от 11.08.2000г. на Д.Г.–
нотариус, с рег. № 048 на НК С.А.С.и М.С.Т. са учредили в полза на ответника право
на строеж върху редица самостоятелни обекти в новостроящата се сграда, сред
които и процесният магазин № 3. С влязло в сила решение № 3655/21.06.2011 г. по
в.гр.д. № 8330/2010г. на СГС по иск на С.А.С.и М.С.Т. е отречено правото на
собственост на Държавата върху поземленият имот, върху който е изградена
сградата, в която се намира процесният имот. С влязло в сила решение от
19.08.2020г. по гр.д. № 3427/2007г. на СГС, I-11 състав е отхвърлен иск на
учредителите срещу ответника-суперфициар за разваляне на договора за учредяване
на право на строеж и строителство, поради което последният е запазил правото на
собственост върху изградения въз основа на суперфицията
самостоятелен обект.
Предвид гореизложеното,
искът по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД се явява основателен, като предварителеният
договор от 06.02.2002г. следва да бъде обявен за окончателен. По делото се
установява, че дължимата по договора цена не е изцяло заплатена от страна на
ищцата, поради което решението следва да бъде постановено при условие, че тя
изпълни изцяло своето задължение. С договора е уговорена обща цена от 19 185
щатски долара. Противно на изложеното от ищцата, настоящият съдебен състав, намира,
че доколкото цената по договора е уговорена в щатски долари, неизплатеният
остатък от цената се дължи в тази валута, а не в лева – арг. от ТР № 4/29.04.2015г.
по т.д. № 4/2014г., ОСГТК на ВКС.
В случая в
договора е изрично посочено, че продажната цена е в размер на 19 185
щатски долара. Обстоятелството, че е предвидено плащанията да бъдат извършвани
в левова равностойност към съответния момент на плащане, не налага различен
извод. Отделно от това, в представеното по делото споразумение от 16.07.2021г. продажната
цена и видовете плащания, както и дължимия остатък от продажната цена, също са
уговорени в щатски долари като вид валута. При тълкуване волята на страните,
съдът намира, че уговореният вид валута по договора е в щатски долара,
съобразно който следва да бъде изчислен дължимият остатък.
Съгласно представените
по делото разписки, от ищцата са направени следните плащания – левовата
равностойност на 1 920 щатски долара на 07.02.2002г.; левовата равностойност на
7 700 щатски долара на 29.04.2002г., както и сумата от 5 000 лв., възлизащи на 3017.
14 щатски долара, изчислени от съда по реда на чл. 162 от ГПК по официалния
курс на БНБ към датата на плащането – 16.07.2021г. С оглед изложеното, по
договора е налице плащане в общ размер на сумата 12 637. 14 щатски долара.
Остатъкът от задължението възлиза на сумата 6 547. 86 щатски долара, като предварителният договор следва да бъде
обявен за окончателен под условие, че тази сума бъде заплатена на продавача в
левовата й равностойност по фиксинга на БНБ към момента на плащане, съобразно
уговореното.
Предвид
обстоятелството, че съдебното решение по делото замества договора за продажба,
за чиято действителност е предвидена формата на нотариален акт и съгласно
разпоредбата на чл. 298, ал. 2 ГПК /отм/, ищцовата страна в процеса следва да бъде осъдена да заплати
следващите се по делото нотариална такса и местен данък, като върху имота
следва да се впише възбрана като обезпечение за дължимите разноски за
прехвърляне на правото на собственост.
Съгласно чл.
96, ал. 3 вр. § 2 от ДРЗННД вр. чл. 33, ал. 1, т. 1 ЗМДТ интересът, върху който се определя нотариалната такса, е данъчната оценка
на имота - 70 242. 10 лв. Съгласно т. 8 от Тарифата за нотариалните такси
по ЗННД, в настоящия случай таксата възлиза на сумата 581. 71 лв. Въз основа на
данъчната оценка следва да бъде определен и дължимият местен данък, тъй като е
по-висока от уговорената по договора цена - чл. 46, ал. 2, т. 1 ЗМДТ. Съобразно
чл. 47, ал. 2 ЗМДТ вр. чл. 35, ал. 2 от
Наредбата на СО за определяне размера на местните данъци, дължимият данък е в
размер на 3 % от данъчната оценка или сумата 2 107. 26 лв.
Крайните
изводи на двете инстанции не съвпадат, поради което обжалваното първоинстанционното решение следва да бъде отменено, като
предварителният договор от 06.02.2002г. бъде обявен за окончателен при условие,
че ищцата изплати остатъка от дължимата
продажна цена в размер на сумата 6 547. 86 щатски долара.
По разноските:
При горния изход на делото и на основание чл. 64, ал. 1 ГПК /отм./, на ищцата
следва да се присъдят своевременно поисканите и направени разноски за
първоинстанционното производство в общ размер на сумата 844 лв., от които 244
лв. – държавна такса, 100 лв. – депозит за вещо лице и 500 лв. – адвокатско
възнаграждение, както и разноските за настоящото производство в общ размер на сумата
3 572 лв., от които 122 лв. – държавна такса, 450 лв. – депозит за вещо
лице и 3 000 адвокатско възнаграждение.
Така мотивиран,
Софийски градски съд
Р Е Ш
И:
ОТМЕНЯ решение от 14.12.2006г. по гр.д.
№ 12736/2005 г. на СРС, 48 състав и вместо това ПОСТАНОВЯВА:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН,
по предявения от С.В. М., ЕГН ********** срещу „И.-90“
ООД /в несъстоятелност/, ЕИК*********, иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, предварителен договор за
продажба и строителство на недвижим имот от 06.02.2002г., по силата на който
„И.-90“ ООД /в несъстоятелност/ се е задължило да продаде на С.В. М. недвижим
имот, представляващ магазин № 3, находящ се в новострояща се монолитна сграда,
върху празно дворно място от 640 кв.м., съставляващо УПИ V-6 от кв.254, м. „Центъра“,
по плана на гр.София, находящ се в сутеренния етаж, със застроена площ от 29.07
кв.м., състоящ се от магазинна площ и санитарен възел, при съседи: магазин № 4,
вътрешен двор, магазин № 2, коридор, заедно със съответните общи части от
сградата, който имот по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени
със заповед № РД-18-108/13.12.2016г. на изпълнителния директор на АГКК,
изменени със заповед № КД-18-1246/04.02.2020г. на началника на СГКК - София,
представлява самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.1001.25.1.35, с
площ от 29,25 кв.м., предназначение: административна, делова сграда, адрес: гр.
София, район Триадица, ул. „********-ви“ № *********, обект м3, при съседни
самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж - 68134.1001.25.1.34,
68134.1001.25.1.36.; под обекта- няма и над обекта - 68134.1001.25.1.28,
68134.1001.25.1.29, при условие, че
в двуседмичен срок от влизане в сила на решението, С.В. М. заплати на „И.-90“
ООД /в несъстоятелност/, сумата 6 547. 86 щатски долара /в левовата им равностойност по фиксинга на
БНБ към деня на плащането/ – остатък от дължимата продажна цена по договора.
Дава на основание чл.
115, ал. 2, изр. 1 ЗС шестмесечен срок на С.В. М. за отбелязване на настоящето решение в
Служба по вписванията –
гр. София.
ОСЪЖДА С.В. М., ЕГН ********** да заплати в полза на бюджета на съдебната
власт, по сметка на СГС, сумата 581. 71 лв. – нотариална такса.
ОСЪЖДА С.В. М., ЕГН ********** да заплати в полза на Столична община, на
основание чл. 298, ал. 2 от ГПК /отм/, местен данък
при възмездно придобиване на имущества в размер на сумата 2 107. 26 лв.
НАРЕЖДА на осн. чл. 298, ал. 2 от ГПК /отм/ да се
впише служебно възбрана върху гореописаният имот до изплащане на разноските за
нотариални такси и местен данък от ищцата.
ДА НЕ СЕ ИЗДАВАТ, на основание чл. 298, ал. 3 ГПК /отм/, преписи
от решението, докато не бъдат представени доказателства за заплащане на местния
данък и нотариалната такса за прехвърляне.
ОСЪЖДА „И.-90“ ООД /в несъстоятелност/, ЕИК********* да заплати на С.В. М.,
ЕГН **********, на основание чл. 64, ал. 1 ГПК /отм/, сумата 844
лв. – разноски за първоинстанционното производство и сумата 3 572 лв. – разноски за въззивното
производство.
Решението
подлежи на обжалване пред ВКС при условията на чл. 280, ал. 1 и 2 ГПК в
едномесечен срок от съобщаването му на страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ:
1. 2.