Р Е Ш Е Н И Е №
260441
26.11.2020г., град Пловдив
В ИМЕТО НА НАРОДА
ПЛОВДИВСКИ ОКРЪЖЕН СЪД - VII-ми граждански състав
На 27.10.2020г.
В публично заседание в следния
състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
СТЕФКА МИХОВА
ЧЛЕНОВЕ: БОРИС
ИЛИЕВ
МИРЕЛА ЧИПОВА
Секретар:
Ангелина Костадинова
като
разгледа докладваното от съдия Ст.Михова
в.гр.дело № 1793 по описа за 2020г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Въззивно производство по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.
Образувано по въззивна жалба подадена от Е.А.Н., ЕГН ********** и А.Д.Ц. – Н., ЕГН **********, чрез пълномощника им адв. Н.А., , срещу решение № 1703/26.05.20520г. на Районен съд-Пловдив , ХХІІ-ри гр. с-в, постановено по гр.д. № 11632/2018г., с което са отхвърлени предявените от тях срещу „Контролно заваръчни устройства“ АД, ЕИК **********, гр. София, , субективно и обективно кумулативно съединени осъдителни искове за осъждане на ответника да заплати на всеки един от ищците сумата в размер от 2282.50 лева, представляващи платени на отпаднало основание по развален по право обявен за окончателен предварителен договор за продажба на жилище чрез нов строеж от 22.12.1992 г., с предмет апартамент № ** в жилищен блок в парцел *, кв.3 по плана на гр. Пловдив, с обща застроена площ от 108.12.кв.м., състоящ се от две стаи, хол, кухня, сервизни помещения, при съседи: коридор, дворно място и стълбище, ведно с припадащите се 13.33 % ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху терена, както и сумите в размер на 22 717.50 лева за всеки един от ищците, предявени частично от общо дължимата сума в размер на 125 434 лева, представляващи обезщетение за неизпълнение на задължението за предаване на недвижим имот, предмет на обявения за окончателен предварителен договор за продажба на жилище чрез нов строеж от 22.12.1992 г., ведно със законната лихва върху главниците, считано от датата на подаване на исковата молба в съда – 15.02.2017 г. до окончателното плащане.
Във въззивната жалба са развити оплаквания за неправилност на обжалваното решение, като се оспорват изводите на първоинстанционния съд, че процесните вземания са погасени по давност.Твърди се в жалбата, че давностният срок за връщане на даденото по договора и за заплащане на обезщетение е започнал да тече от датата на връчване на поканата на ответника на 04.05.2017г. и не е изтекъл към датата на подаване на исковата молба в съда. Жалбоподателите поддържат, че след като ответникът е продал недвижимия имот на трето лице, преди обявяване от съда на предварителния договор за окончателен и извършената самоволна промяна на архитектурните проекти, и след като съдът по гр.д.№ 54/2009г. постановява, че имотът за който е водено исковото производство от тях по чл.108 от ЗС не е техният имот , то е налице фигурата на невъзможен предмет , поради юридическата невъзможност за неговото обособяване.Тъй като ответното дружество не сочи, кой е точно закупеният с договора апартамент, те резонно с връчената на 04.05.2017г. покана жалбоподателите са го уведомили , че причина за разваляне на договора е неговото виновно поведение. Именно посочените виновни действия на продавача са довели до фактическото разваляне на договора по право , поради обективна невъзможност за изпълнение , изразяваща се в правна невъзможност за прехвърляне на собствеността на купувача. Поради допуснатата от продавача забава да прехвърли собствеността по нотариален ред и да предаде имота в уговорения вид и срок , той дължи обезщетение на купувачите на основание чл.85 от ЗЗД.След като сключеният между страните договор е развален по право към 2017г., то ищците са оттеглили исковата си претенция по чл.87,ал.3 от ЗЗД , тъй като не е необходимо да се развали изрично един договор, който вече е развален по право.Въз основа на така изложените съображения се настоява за отмяна на решението на първоинстанционния съд и уважаване на исковите претенции.
В постъпилия писмен отговор въззиваемото „Контролно заваръчни устройства“ АД, ЕИК
**********,чрез пълномощниците си адв.К.М.
и адв. Н. М., оспорва основателността на
въззивната жалба с искане за потвърждаване на първоинстанционното решение и
присъждане на направените по делото разноски.
Пловдивският окръжен съд, след като прецени
събраните по делото доказателства по реда на чл. 12 ГПК и чл. 235, ал. 2 ГПК
намира следното:
Жалбата е подадена в срок, от надлежна страна
с правен интерес от обжалване и е процесуално допустима.
Съгласно чл. 269 ГПК съдът се произнася
служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната част.
По останалите въпроси той е ограничен от посоченото в жалбата.
Обжалваното решение е валидно и допустимо.
При проверка за неговата правилност съдът
констатира следното:
Производството по делото е образувано по субективно
и обективно кумулативно съединени осъдителни искове с правно основание чл.
55, ал.1, пр.3 от ЗЗД във вр. с чл.88, ал.1, изр.2 от ЗЗД във
връзка с чл.189, ал.1 от ЗЗД,
предявени от Е.А.Н. и А.Д.Ц. – Н. срещу „Контролно заваръчни устройства“ АД.
В исковата молба са изложени съображения , че
на 22.12.1992 г между Е.Н. и праводателя на ответника „Контролно-заваръчни
устройства“ – София, бил сключен предварителен договор за продажба на недвижим имот: апартамент в секция „***, на
четвърти етаж от петсекционна жилищна сграда, в гр. Пловдив, ул. „****, с обща
застроена площ от 108.12.кв.м., състоящ се от две стаи, хол, кухня, сервизни
помещения, при съседи: коридор, дворно място и стълбище, ведно с припадащите се
13.33 % ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху
посочения терен. Предварителният договор бил обявен за окончателен с Решение № 492 от
31.10.2000 г. по гр.д. № 470/1998 г. на ПАС за ½ ид.ч. от имота и с
Решение № 543 от 24.07.2004 г. по гр.д. № 539/2002 г. на ВКС за останалата
½ ид.ч.
След снабдяването с титул за собственост и заплащане от съпрузите Найденови на
останалата част от цената на имота, ищецът Е.Н. многократно отправял покани до ответника
да му предаде владението на имота, който
му заявил, че е прехвърлил собствеността
на друго лице. При извършена справка ищецът установил, че в закупеното от него
жилище са се настанили семейството на Л. и П. Д., които закупили същото от Х. В.
през 2001 г., който от своя страна го
придобил чрез договор за покупко-продажба от
ответника през 1998 г.
За защита правото си на собственост ищците
завели иск за собственост по чл.108 ЗС срещу купувачите на жилището сем. Д.,
като било образувано гр.д. № 5722/2002 г. по описа на ПРС. С влязло в сила
решение искът на ищците бил отхвърлен, тъй като по делото не се доказало, че
техният апартамент е именно апартаментът, закупен от сем. Д..
Поради обстоятелството, че ищците са закупили
жилище по силата на обявения от съда за
окончателен предварителен договор, за което са заплати изцяло продажната цена,
но не може да се установи кой е техният имот, както и предвид обстоятелството,
че ответникът не посочва кое е жилището което е продал, нито пък въвежда купувачите във владение, за ищците се
породил правен интерес да искат разваляне на обявения за окончателен
предварителен договор. Въз основа на така изложените съображения са отправили
искане до съда да развали обявения за окончателен предварителен договор за
покупко – продажба на недвижим имот , за осъждане на ответника да върне платената
по разваления договор продажна цена в общ
размер на 4565 лева , от по 2282.50 лева
за всеки ищец , както и са осъждане на ответника да заплати на всеки
ищец сумата от 22 717.50 лева ,
частично от общо дължимата сума 125 434 лева, представляваща обезщетение за
претърпяна загуба, изразяваща се в разликата между стойността на
продаденото жилище и пазарната му
цена, поради неизпълнение на
задължението за предаване на недвижимия имот.
С уточняваща молба от 07.06.2017 г. /л.57 от
гр.д. 2101/2017 г./ ищците са оттеглили исковата си претенция за разваляне на
обявения за окончателен предварителен договор и производството по този иск е
прекратено с влязло в законна сила определение.В молбата си ищците са изложили
съображения, че обявеният от съда за окончателен предварителен договор е
развален по право на основание чл.89 от ЗЗД, поради невъзможността на ответника
да изпълни задължението си по същия- да
им предаде закупеното от тях жилище, тъй
като го е продал на трети лица.
Ответникът оспорва исковите претенции и
настоява за отхвърлянето им като неоснователни.Твърди, че купувачът по
предварителния договор Е.Н. е неизправен длъжник , тъй като не е заплатил първата вноска по споразумението
, поради което и съгласно клаузата по т.6 от договора същият се счита за
развален по право, което е дало основание на ответника да продаде имота на
трето лице. Тъй като е действал добросъвестно и в изпълнение на клаузите
уговорени между страните в предварителния договор , то поведението му не е
неправомерно и виновно и не следва да
носи отговорност. От ответника е направеното и
правопогасяващо възражение за изтекла в негова полза погасителна давност.
От приетите по делото и неоспорени от страните писмени
доказателства е документално установено, че на 22.12.1992 г. между Е.Н. и
праводателя на ответника „Контролно-заваръчни устройства“ – София, е сключен предварителен договор за продажба
на недвижим имот: апартамент в секция „***,
на четвърти етаж от петсекционна жилищна сграда, в гр. Пловдив, ул. „***, с
обща застроена площ от 108.12.кв.м., състоящ се от две стаи, хол, кухня,
сервизни помещения, при съседи: коридор, дворно място и стълбище, ведно с
припадащите се 13.33 % ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж
върху посочения терен. Предварителният договор е обявен за окончателен с Решение № 492 от
31.10.2000 г. по гр.д. № 470/1998 г. на ПАС за ½ ид.ч. от имота и с
Решение № 543 от 24.07.2004 г. по гр.д. № 539/2002 г. на ВКС за останалата
½ ид.ч.
От фактическа страна e безспорно между страните, че жилището , предмет на предварителния , обявен от съда за окончателен договор , не е предадено във владение на ищците , тъй като е било продадено от ответника на трето лице.
С договор за покупко-продажба на недвижим имот от 09.12.1998 г. ответникът е продал апартамент № ***, със застроена площ от 106.06 кв., находящ се в гр. Пловдив, ул. „**** секция „*** на Х. Д. В., който с договор за продажба от 03.05.2001 г. го е продал на Л. И. Д..
С влязло в законна сила решение № 685 от 18.05.2010 г. по в.гр.д. № 54/2009 г. по описа на Пловдивския окръжен съд, е отхвърлен иска на Е.А.Н. срещу съпрузите Л. и П. Д. по чл. 108 ЗС за предаване на владението на апартамент № ** със застроена площ от 108.12 кв., находящ се в гр. Пловдив, ул. „**** секция „*** като е прието от съда, че ищецът не е доказал да е собственик на същия, поради липсата на идентитет между имота, предмет на предварителния договор от 22.12.1992 г., обявен от съда за окончателен и имотът, придобит от Д. с договора от 03.05.2001 г.
С покана, която ответникът не оспорва да е получил на 04.05.2017г., е уведомен от ищеца, че обявеният от съда за окончателен договор е развален по право, поради неизпълнение на задължението му да предаде закупеното жилище и продажбата му на трето лице.
С
обжалваното решение първоинстанционният съд е отхвърлил като
неоснователни предявените от ищците искове
за връщане на даденото по развален договор, както и за заплащане на обезщетение за вреди
от неизпълнението, послужило като основание за разваляне на договора по реда на
чл.88, ал.1 изр.2 ЗЗД. Изложил е
съображения , че обявеният за окончателен от съда договор за
покупко-продажба на недвижим имот, не е развален
по право, както твърдят ищците,
тъй като предметът на договора съществува, не е унищожен и не е загубен.Посочил
е , че с оглед нежеланието
на ответника да го посочи и да изпълни задължението си да го предаде на
купувача , е налице виновно неизпълнение на договорното задължение , поради което е приложима
разпоредбата на чл.87, ал.3 ЗЗД и
развалянето на договора е
възможно единствено по съдебен ред. Доколкото този договор не е развален, то не
е и отпаднало основанието, на което евентуално са заплатени сумите от купувача , на когото не се и следва обезщетение за вреди от неизпълнението,
послужило като основание за разваляне на договора.
Решаващият състав намира така изложение
мотиви от първоинстанционния съд за неоснователност на исковите претенции за правилни.
Съдът приема за доказано, че между страните по делото е съществувало договорно правоотношение по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 22.12.1992г.,обявен за окончателен с Решение № 492 от 31.10.2000 г. по гр.д. № 470/1998 г. на ПАС за ½ и с Решение № 543 от 24.07.2004 г. по гр.д. № 539/2002 г. на ВКС.Съдебното решение по иск с правно основание чл. 19 ал.3 ЗЗД поражда транслативен за собствеността ефект от датата на влизането му в сила. Затова купувачът по процесния предварителния договор е станал собственик на имота от момента на влизане на решението в сила, независимо дали към този момент е изпълнено задължението му да плати уговорената цена. Възражението на ответника,че сключеният между страните предварителен договор е развален по право , тъй като купувачът не е изпълнил задължението си да внесе в срок първата вноска, не е относимо към правата на ищците, защото решението по иска с правно основание чл.19 ал.3 ЗЗД , което предпоставя валиден предварителен договор обвързва страните по делото.Така релевираното възражение от ответника е преклудирано в това производство и не може да бъде повдигано отново.
Тъй като с обявения от съда за окончателен предварителен договор се прехвърлят вещни права върху недвижим имот, може да бъде развален само по съдебен ред, съгласно разпоредбата на чл.87 ал.3 от ЗЗД , в който смисъл са решение № 424/24.01.2012 г. по гр.д. № 1872/2010 г. на ВКС, ІV г.о; решение № 162/17.06.2013 г. по гр.д. № 1317/2012 г. на ВКС, ІІІ г.о. решение № 261 по гр. д. № 390/2012 г., II г. о. Правилото е императивно, тъй като е призвано да защити интереса на третите лица и гражданския оборот като придаде публичност на развалянето на този тип договори. Отклоняването от това правило влече недействителност на волеизявлението за разваляне на този вид договори извънсъдебно , както и частична недействителност на договорната клауза, с която страните предвиждат упражняването на правото на разваляне по извънсъдебен ред. Доколкото този договор не е развален по съдебен ред, като от ищцовата страна е бил оттеглен предявеният конститутивен иск по чл.87,ал.3 от ЗЗД и производството по делото в тази му част прекратено , то не е и отпаднало основанието, на което евентуално са заплатени сумите по договора .
Неоснователно е твърдението на ищците, че обявеният от съда за окончателен договор за покупко-продажба на недвижим имот е развален по право на основание чл.89 от ЗЗД, поради невъзможност за изпълнение от страна на продавача на задължението за прехвърляне на собствеността, тъй като е продал имота на трето лице.
Развалянето по право е допустимо по нашето право само в хипотезата на чл. 89 ЗЗД – при двустранните договори, ако задължението на едната страна се погаси поради невъзможност за изпълнение.Освен това чл. 89 ЗЗД визира прекратяване на договора поради пълна и трайна невиновна невъзможност за изпълнение, докато при продажба на чужда вещ и добросъвестен купувач става дума за виновно поведение на продавача. Неправилно ищците поддържат, че щом вещта не принадлежи, не е в собственост на продавача, става въпрос за невъзможен предмет. Предметът е невъзможен и е основание за нищожност на договора по чл. 26, ал. 2 ЗЗД, не когато със съдебно решение е установено, че е собственост на друго лице, а когато не съществува или когато е extra commercium и не може изобщо да бъде предмет на договор за продажба – напр. защото е обявен за изключителна държавна собственост или напр. индивидуално определената вещ е погинала преди сключване на договора.
От тук следва изводът, че продажбата на чужда вещ е действителна, дори когато с влязло в сила решение бъде обявено, че вещта или част от нея принадлежи на трето лице, т.е. дори когато ревандикационният иск на третото лице срещу купувача бъде уважен и купувачът бъде съдебно отстранен.
В процесния
случай не се касае за обективна
невъзможност на ответника да изпълни
задължението за предаване на имота на
купувача, не е налице и липса на предмет, имотът съществува, макар и да не е
установен кой точно е, именно поради нежелание на ответника да го посочи и да
изпълни задължението си да го предаде. Това прави неизпълнението на ответника виновно и разпоредбата на чл.89 от ЗЗД не намира
приложение. Не се касае до разваля на договора по право, тъй като предметът на
договора съществува, не е изключен от гражданския оборот и не е погинал преди
сключване на договора.След като е налице виновно неизпълнение от страна на
продавача, е приложима разпоредбата на чл.87, ал.3 ЗЗД и купувачът има право да
развали договора по съдебен ред, което
свое право същият не е реализирал.
Ищецът не е и съдебно отстранен от имота, в която хипотеза би
имал право да се позове на нормата на
чл.89 от ЗЗД, в който смисъл е определение № 765 по ч.гр.д. № 631/2012 г., IV
г.о., като по спорния въпрос дали
договорът за прехвърляне на вещни права върху чужд недвижим имот се разваля по
право по силата на влязло в сила решение за съдебно отстранение срещу
приобретателя на имота, или е необходимо предявяването на иск по чл. 189, ал. 1 ЗЗД, вр. чл. 87, ал. 3 ЗЗД е образувано пред
ВКС Тълкувателно дело №1/2019г.
на ОСГТК.
Съгласно установената практика на ВКС, съдебно отстраняване
на купувача е налице винаги, когато с влязло в сила съдебно решение правата на
собственост върху закупената вещ са
признати на трето лице. Действителният
собственик на вещта може да предяви правата си чрез ревандикационен иск
по чл. 108 ЗС, а
когато купувачът не осъществява фактическата власт върху закупената вещ - чрез
установителен иск за собственост по реда на чл. 124, ал.1 ГПК. Когато
предявеният срещу купувача установителен иск за право на собственост върху
вещта е уважен с влязло в сила решение, то той е съдебно отстранен по смисъла
на чл. 191 ЗЗД, независимо
че не осъществява фактическа власт върху имота и може да претендира обезщетение
за вредите, които търпи от неизпълнението. В този смисъл решение № 424 от
24.01.2012 г. по гр.д. № 1872/2010 г. ІV г.о. ВКС; решение № 261 от 26.10.2012
г. по гр.д. № 390/2012 г. ІІ г.о. ВКС; решение № 41 от 05.05.2015 г. по т.д. №
85/2013 г. І т.о. ВКС.
В процесния случай купувачът по договора не е съдебно отстранен , тъй като правата на
собственост на закупената вещ не са признати
на трето лице с влязло в сила
съдебно решение. Видно от представеното
и влязло в сила решение № 685 от
18.05.2010 г. по в.гр.д. № 54/2009 г. по описа на Пловдивския окръжен съд , е
отхвърлен иска на Е.А.Н. срещу съпрузите
Д. по чл. 108 ЗС за предаване на владението на апартамент ** със застроена площ
от 108.12 кв., находящ се в гр. Пловдив, ул. „**** *** на ет*, като е прието от
съда, че ищецът не е доказал да е собственик на същия, поради липсата на
идентитет между имота, предмет на предварителния договор от 22.12.1992 г.,
обявен за окончателен и имотът, придобит от Д. с договора от 03.05.2001 г.
Спорът дали е налице идентичност между имота , предмет на
окончателния договор и този закупен от
съпрузите Д. през 2001г. не може да бъде повдиган отново, с оглед забраната на
чл.299,ал.1 от ГПК, според която спор разрешен с влязло в сила решение, не може
да бъде пререшаван.
С оглед твърденията на страните по делото, за вещни права на трето лице върху имота, противопоставими на купувача, налице е
евентуална евикция , при която купувачът може да развали договора за продажба
по реда на чл.87 ал.3 ЗЗД и да търси обезщетение за вредите, които претърпява
от неизпълнението /чл.189 ал.1 ЗЗД/, стига да е добросъвестен, т.е.по време на
купуването да не е знаел, че купува от несобственик или че трети лица имат
права върху купуваното от него /чл.188 ЗЗД/, но не и извънсъдебно.
В обобщение след като по делото не е установено обявеният
от съда за окончателен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот да е развален , то исковите претенции за връщане на платената по
него продажна цена и за заплащане на обезщетение за вреди, които купувачът претърпява от
неизпълнението, послужило като основание за разваляне на
договора, са неоснователни и
следва да бъдат отхвърлени.
Въденото с въззивната жалба
ново основание на спорното право по чл.85 от ЗЗД , поради забава в
изпълнението, допусната от въззиваемия , в качеството му на продавач по договора,
е преклудирано, тъй като е следвало да бъде релевирано от ищците още в подадената пред
районния съд искова молба.
С оглед неоснователността на исковите претенции, съдът не
дължи произнасяне по направеното от ответника правопогасяващо възражение за изтекла в негова полза погасителна
давност.За пълнота на изложението следва да се посочи, че 5 –годишният давностен срок по чл.110 ЗЗД за връщане на даденото по развален
договор, респ. 3-годишният давностен срок по чл.111,
б. „б“ ЗЗД за вземането за обезщетение по развален договор, започват да текат от разваляне на договора, защото с прекъсването на облигационната връзка между
страните отпадат и задълженията основани на нея.
Тъй като по делото не е установено
обявеният от съда за окончателен предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот да е развален, то посоченият давностен срок не е започнал да
тече.
Поради съвпадането на крайните
изводи на въззивния съд с тези на първоинстанционния съд въззивната жалба
следва да бъде оставена без уважение като неоснователна, а решението на РС-Пловдив – потвърдено , като
правилно и законосъобразно.
При
този изход на делото пред настоящата инстанция и с оглед претенцията за
разноски на въззиваемата страна, на осн. чл. 78, ал.3 от ГПК, такива следва да й бъдат присъдени.
Страната
доказва направени по делото разноски в размер от 5 000 лева за заплатено
адвокатско възнаграждение. Възражението по чл. 78, ал. 5 от ГПК за прекомерност релевирано своевременно от жалбоподателите съдът намира за обосновано, тъй като делото не се отличава с правна и фактическа
сложност. Поради това настоящата съдебна инстанция счита, че договореното и
заплатено от въззиваемото дружество
адвокатско възнаграждение от 5000 лв.
е прекомерно и следва да бъде намалено до минималния дължим размер от 2300 лв.
съгласно чл. 7, ал. 2, т.4 от
Наредба №1 /09.07.2004г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения.
Мотивиран от изложеното, съдът
Р
Е Ш И:
ПОТВЪРЖДАВА
Решение № 1703/26.05.20520г. на Районен съд-Пловдив , ХХІІ-ри гр. с-в.,
постановено по гр.д. № 11632/2018г.
ОСЪЖДА Е.А.Н., ЕГН ********** и А.Д.Ц. – Н., ЕГН**********,***,
да заплатят на „Контролно заваръчни устройства“ АД, ЕИК **********, със
седалище и адрес на управление: гр. София, ул. „Узунджовска“ № 12, сумата от
2300 лева-разноски за адвокатска защита в производството пред ОС-Пловдив.
Решението подлежи на касационно обжалване
пред ВКС в едномесечен срок от връчването му на страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ:1.
2.