Р Е Ш Е Н И Е № 261453
гр. Пловдив, 27.11.2020 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН
СЪД ПЛОВДИВ, Гражданско отделение, III граждански състав, в публично
заседание на седми октомври две хиляди и двадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ВЕСЕЛА КЪРПАЧЕВА
при
секретаря Каменка Кяйчева, като разгледа докладваното от съдията гр. д. № 2481 по описа за 2020 г. на
Районен съд Пловдив, за да се произнесе взе предвид следното:
Производството по делото е образувано
по предявен иск с правно основание чл.422, ал.1 ГПК, във вр. чл.79, ал. 1 ЗЗД
от „Проспект имоти“ ООД против Д.Г.Д..
В исковата молба ищецът „Проспект
Имоти“ ООД твърди, че осъществява дейност по посредничество при
покупко-продажба на недвижими имоти, като рекламира имотите, извършва огледи с
потенциални купувачи и спомага за набиране и изготвяне на документи за
сключване на окончателни договори. В тази връзка, през 2017 г., дружеството е
започнало да осъществява дейност по посредничество за продажба на недвижим
имот, находящ се в гр. ******, като направило снимки на имота, изготвило оферта
и започнало да го рекламира във всички сайтове за недвижими имоти – ****** и
др., включително и в специализирани групи във фейсбук. На 02.08.2018 г. във
връзка с посочения имот, ответникът се свързал по телефона с ******на ищцовото
дружество, като поискал да направи оглед на имота. Към този момент продажната
цена за имота била 69990 евро. Ответникът извършил два огледа на имота със
съдействието на ******на дружеството, като декларирал готовността си да купи
жилището и предложил цена от 66500 евро и други допълнителни условия. Ищецът
твърди, че на 10.08.2018 г. страните по делото подписали договор за
посредничество при покупка на недвижим имот, по силата на който ответникът
следвало да заплати на ищеца сумата в размер на 2601 лв. за извършеното
посредничество в срок до сключването на предварителния договор за
покупко-продажба на имота със собствениците. Посочва, че ищецът извършил всички
необходими действия във връзка със събиране на необходимите документи за
бъдещата сделка, провел консултации с ******и ******във връзка със сделката. ******на
дружеството провел много разговори с ответника за периода от 02.08.2018 г. до
16.08.2018 г., за уточняване на параметрите на сделката; на електронната поща
на ответника бил изпратен проект за предварителен договор от 15.08.2018 г.,
както и други документи. Въпреки осъщественото сътрудничество от страна на
ищеца до сключването на договор не се стигнало, поради нуждата от време за
получаване на кредит. В края на месец август 2018 г. ответникът заминал за
Англия. Ищецът твърди, че в началото на месец септември 2018 г. продавачът се
обадил по телефона на ищеца и заявил, че спира продажбата на имота по лични
причини. Впоследствие, една година по-късно, ищецът разбрал, че ответникът е
закупил процесния имот, без негово знание, и го поканил да му заплати дължимото
възнаграждение по договора в размер на 2601 лв., но ответникът отказал да изпълни.
Затова ищецът депозирал заявление по реда на чл.410 ГПК по ч.гр.д. № 19559 по
описа за 2019 г. на Районен съд Пловдив, X гр.с., по което била издадена
заповед за изпълнение за процесната сума. Длъжникът възразил срещу заповедта,
поради което ищецът обосновава правен интерес от предявяване на настоящия
установителен иск по реда на чл.422, ал.1 ГПК. Моли за неговото уважаване и
присъждане на сторените по делото разноски.
В срока по чл. 131, ал.1 ГПК, ответникът Д.Г.Д., е
депозирал писмен отговор, със становище за неоснователност на предявения иск.
Не оспорва, че през лятото на 2018 г. търсил да закупи жилище и се свързал с
представител на ищеца по повод на апартамент на ул. ****** в град *****. Сочи,
че цената, която той предложил била 64000 евро, а не 66500 евро, както твърди
ищецът. Не оспорва, че между страните е сключен договор за посредничество на
дата 10.08.2018 г. Оспорва твърденията, че ищцовото дружество изготвило проект
за предварителен договор за продажба на имота. Твърди, че в края на месец
август ******на ищцовото дружество се свързал с него по телефона и го уведомил,
че продавачите не искат повече да чакат и се отказват от договора, след което
ответникът заминал за Англия и не получил обаждане от агенцията за
посредничество, а единствено да претендират заплащане на процесното
възнаграждение. След около 11 месеца ответникът се върнал от Англия и се
заинтересувал дали имотът на ул. ******е продаден и се оказало, че все още се
продава. Ответникът закупил имота на 12.08.2019 г. при цена 64000 евро.
Поддържа, че в края на месец август 2018 г. договорът за посредничество бил
прекратен по право, тъй като изпълнението на задължението за посредничество
било погасено поради невъзможност за изпълнение. Сочи, че след края на месец
август 2018 г. агенцията не продължила да му оказва съдействие нито за
закупуването на процесния имот, нито за някой друг. Намира, че сключването от
него година по-късно на договор за покупко-продажба на имота не било вследствие
на действията на ищеца. Предвид уговорената по-ниска продажна цена, следвало,
че договорът бил сключен вследствие на допълнителни преговори между страните,
без представител на ищцовото дружество. Предвид изложените твърдения моли за
отхвърляне на предявения иск и за присъждане на сторените по делото разноски.
Съдът, като
съобрази доводите на страните и събраните по делото писмени и гласни доказателства
и доказателствени средства, поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно
правилата на чл.235, ал.2 ГПК, намира за установено следното от фактическа и
правна страна:
Съдът е сезиран с установителен иск по реда на чл.422,
ал.1 ГПК, с който ищецът претендира установяване на вземането му в размер на
2601 лв., представляващо дължимо възнаграждение по договор за посредничество за
закупуване на недвижим имот от 10.08.2018 г. За същото е издадена заповед за
изпълнение на парично задължение по чл.410 ГПК № 11310/ 20.12.2019 г. по
ч.гр.д. № 19599 по описа за 2019 г. на Районен съд Пловдив, Х гр.с., срещу
която длъжникът е възразил в законовия срок по чл.414, ал.2 ГПК. След дадени на
заявителя указания по реда на чл.415, ал.1, т.1 ГПК, е предявен настоящият
установителен иск в срок. Вземанията, предмет на заповедта за изпълнение и на
настоящото производство, са идентични по основание и размер, поради което
установителният иск е допустим и следва да се разгледа по същество.
Ищецът основава исковата си претенция на договор за
посредничество за покупка на недвижим
имот. Правната регламентация на правоотношенията между страните намира своята
опора в нормите на чл.49-51 ТЗ. Търговското посредничество е абсолютна
търговска сделка съгласно чл.1, ал.1, т.4 ТЗ и по своя характер представлява
фактическа дейност, която се изразява в съдействието на търговския посредник за
сключване на сделка. В този смисъл е легалната дефиниция на чл.49, ал.1 ТЗ -
посредник е търговец, който по занятие посредничи за сключване на сделки. Посоченото
легално определение не само характеризира престацията като съдействие за
сключване на определени търговски сделки, но позволява да се приеме, че се
касае за дейност, упражнявана по занятие от търговец, който е специализиран в
осъществяване на определени сделки или на сделки с определени обекти от
гражданския оборот. Следователно в задължението му се включва намирането на
клиенти на предлаганата от възложителя стока и в предоставяне на информация
относно пазарните цени, качеството на предлагания продукт, включително и чрез
предоставяне на мостра, както и на друга необходима информация, която дейност
се финализира със сключването на договор за продажба на съответния продукт. За
разлика от търговския представител, в чиито професионални качества и умения
стои основанието за упълномощаването му за осъществяване на пряко, респ.
косвено представителство на търговеца, посредникът не участва в сключването на
сделката. В този смисъл – решение №54 от 10.09.2010 г. по т.д. № 267/ 2009 г.
на ВКС, II
т.о.
Между страните не е спорно, че на 10.08.2018 г. е
сключен процесният договор за посредничество за покупка на недвижим имот, между
ответника, в качеството на възложител и ищеца, в качеството на изпълнител. По
силата на договора възложителят възлага, а изпълнителят приема да извършва
проучване на пазара на недвижими имоти, да предостави на възложителя събраната
информация за недвижимите имоти, отговарящи на предварително обявените от него
изисквания и да организира закупуване на недвижим имот, избран от възложителя,
за което последният се задължава да заплати на изпълнителя комисионно
възнаграждение. Член 2 от договора урежда размера на дължимото на посредника
възнаграждение, а именно – 2 % от постигната покупна цена в деня на сключване
на предварителния договор за покупко-продажба на предложения от изпълнителя
имот. Съгласно чл.3 от договора, страните са се уговорили възложителят да
заплати договореното в чл.2 от договора възнаграждение, в случай че той или
трето свързано с него лице сключи договор за имот, за който изпълнителят е дал
информация на възложителя. В чл.4 от договора е упоменат и конкретен имот, за
който посредникът е предоставил информация на бъдещия купувач – жилище, находящо
се в гр. ******, собственост на С. М. и Л. К., което следвало да се закупи за
сумата от 66500 евро, като ответникът дължал на посредника възнаграждение от
1330 евро, с левова равностойност 2601 лв. Изрично е уговорено в чл.6 от
договора, че ако при нотариалното изповядване на сделката, страните по договора
за покупко-продажба се договорят за цена, различна от описаната в чл.5,
размерът на възнаграждението се запазва, а именно – дължи се сумата от 2601 лв.
Ответникът не оспорва, че през месец август 2018 г.,
със съдействието на представител на ищцовото дружество е извършил оглед на
процесния имот в гр. ******. Признава, че законният представител на ищеца е
преговарял с продавача досежно цената, като е обсъдил предложената от купувача
цена от 64000 евро, за което продавачът не се е съгласил, а бил склонен да
намали сумата на 66500 евро. По делото се установява също, че е бил изготвен
проект за предварителен договор за покупко-продажба на процесния имот, по който
всяка от страните е имала възражения и до подписването на който не се е
стигнало. Спорно между страните по делото е кой е изготвил проекта за
предварителен договор. От показанията на разпитаната на ответника свидетелка Р.
А. Ц. се установява, че по молба на ответника, като приятелска услуга, е
изготвила проект за предварителен договор за покупко-продажба на недвижимия
имот, който е предоставила на страната. От показанията на разпитаната на ищеца
свидетелка А. Х. К. не се опровергава кой е написал предварителния договор,
напротив, свидетелката изяснява, че не знае кой е изготвил документа, а той и е
бил предоставен, за да изрази професионалното си мнение за сключването му, дали
са налице юридически пречки за това и ако да, как да се преодолеят. Въпреки
преговорите между евентуалните продавач и купувач, до сключване на договор за
продажба на имота не се е стигнало. Установените по делото причини за това са
следните: несъгласие от страна на продавача да изчака шест месеца, необходими
на купувача, за да получи одобрение за кредит за покупката (така – показанията
на свидетелката Л. А. М.- продавач); несъгласие по отношение на клауза в предварителния
договор за неустойка. След неуспешните преговори за сключване на договор, в
края на месец август 2018 г. продавачите са заявили на ищцовото дружество, че
не желаят повече да продават имота, а ответникът заминал за Англия.
На този етап от развитие на правоотношенията между
страните, на ищеца не се е дължало възнаграждение, доколкото не е постигнат
уговорения резултат – сключването на предварителен договор за продажба на
процесния имот. Не е настъпило и прекратяване на договора, доколкото съгласно
чл.7 от същия договорът се прекратява с изпълнение на възложената услуга. Направеното
от ответника възражение за разваляне на договора за посредничество поради
невъзможност за изпълнение, съдът намира за неоснователно. Съгласно нормата на
чл.89, изр.1 ЗЗД при двустранните договори, ако задължението на едната страна
се погаси поради невъзможност за изпълнение, договорът се разваля по право. Така
уредената невиновна невъзможност за
изпълнение има изцяло обективен характер – изпълнението е практически
неосъществимо поради непреодолимо препятствие, извън волята и контрола на
длъжника, което е възникнало след пораждане на облигационното отношение. За да
са налице предпоставките на тази норма следва да настъпи непредвидимо и
непредотвратимо обстоятелство от обективен характер. Отказът на продавача да
продължи да преговаря не попада в приложното поле на цитираната норма, поради
което и не може да доведе до разваляне на договора по право. Не е налице
изискуемата непредвидимост, която да е от обективен характер, да не може да
бъде преодоляна и да доведе до разваляне на договора. Не без значение за
преценката дали договорът се е развалил по право е и характерът на задълженията
на посредника, а именно – да съдейства за сключването на договор, като
осъществи контакт между страните, спомогне да се извърши оглед на продавания
имот, съдейства за снабдяване с необходимите документи (така – изричната
уговорка между страните в чл.1 от договора). Не е нужно посредникът да взема
непосредствено участие в преговорите по сделката, доколкото липсва такава
уговорка между страните. Достатъчно е сключването на договора да е следствие от
това, че посредникът е поставил в контакт страните. Правото на ищеца на
възнаграждение възниква при настъпване на резултат – подписване на
предварителния договор с продавач, който е намерен от посредника, или при
реализиране на фактически състав на чл.3 от договора – възложителят да закупи
имот, посочен му от посредника. Също така, следва да се прави разлика между
задълженията на посредника по договора за посредничество, обективната
невъзможност за изпълнение на които би могла да доведе до разваляне по право на
договора, и целения резултат, обуславящ получаването на възнаграждение от
брокера, а именно – сключването на договора между продавач и купувач за
предложен от посредника недвижим имот. В случая, съдът приема, че отказът на
продавача да продължи преговорите не е довело до разваляне на договора за
посредничество по право, а единствено до невъзможността на този етап от
правоотношенията между страните, ищцовото дружество да получи възнаграждение
за осъщественото съдействие, доколкото не е настъпил целения с договора
резултат. Именно поради това, възражението на ответника е неоснователно и сключеният
между страните договор не е развален по право в края на месец август 2018 г.
Предвид наличието на валидно облигационно
правоотношение между страните, спорен остава въпросът дали на ищцовото
дружество се дължи възнаграждение за осъщественото посредничество. По делото се
установи, че една година след като брокерът е свързал ответника с продавача на
имота, на 12.08.2019 г. е реализирана продажбата на процесния недвижим имот. Установи
се, от показанията на свидетелката Л. А. М., че през 2019 г. ответникът се е
свързал с нея във Фейсбук, като я попитал дали още продава имота на ул*****.
След това се стигнало до окончателен договор, с който имотът бил продаден на
ответника на цена от 64000 евро. В този случай, въпреки изтеклия период от
време от една година от осъщественото посредничество, съдът намира, че на
посредника се дължи уговорено възнаграждение. Налице е причинна връзка между
поведението на ищеца и настъпването на крайния резултат – закупуването на
имота. Това е така, доколкото ответникът е разбрал за продажбата на имота
именно чрез ищцовото дружество; извършил е оглед на имота с негово съдействие; водени
са преговори досежно цената с посредничеството на ищеца, като единствената
причина, поради която договор не е сключен през август 2018 г. е, че е следвало
да се изчакат поне 6 месеца, за да се отпусне кредит на ответника, за което
обстоятелство продавачът не се е съгласил, поради което и не е подписал
изготвения предварителен договор.
Възражението на ответника, че ищецът не е съдействал за
постигане на продажна цена, която да удовлетвори изцяло интересите на купувача
не се възприема от съда. Следва да се отбележи, че страните при предварителните
преговори през август 2018 г. са обсъждали цена от 66500 евро, в която,
съгласно дадените от ******на ищцовото дружество обяснения по реда на чл.176 ГПК се включва възнаграждението на посредника, дължимо от продавача. Последният,
както сам признава по време на разпита си като свидетел, е дал съгласие имотът
да се продаде за сумата от 65000 евро, която цена реално е щял да получи, след
приспадане на дължимата от него комисионна на брокера (разликата между 66500
евро и 65000 евро). Реалната продажна цена, на която е продаден имотът през
август 2019 г. е 64000 евро, т.е. след като се приспадне дължимото от всяка от
страните възнаграждение на посредника – ищец. От това следва, че постигната
по-ниска продажна цена една година, след като брокерът е осъществил съдействие
за покупката на имота, е достигната, като е приспаднато възнаграждението на
посредника, т.е. след като той е бил „заобиколен“ от ответника и продавача. По-ниската
цена с 2500 евро представлява едно своеобразно спестяване на разходите за
възнаграждение на брокера от страната на контрагентите по покупко-продажбата. Това
недобросъвествно поведение не съответства на постигнатите между страните по
спора договорки в договора за посредничество от 10.08.2018 г. Както се посочи и
по-горе, съгласно чл.3 възнаграждение е дължимо от възложителя, ако той или
трето, свързано с него лице сключи договор за имот, за който изпълнителят е дал информация на ответника, каквото е
жилището на ул. ******в гр. *****. Доколкото ответникът е закупил именно имота,
който му е показан от ищеца и за продажбата на който е разбрал именно от него,
то той дължи и уговореното възнаграждение в размер на 2601 лв. (левовата
равностойност на 1330 евро). Следва още веднъж да се отбележи, че изтеклият
период от една години от осъщественото съдействие през месец август 2018 г. и
сключването на договора за покупко-продажба през август 2019 г. не променя
изводите на съда за загубване на причинната връзка между поведението на
посредника и постигнатия резултат. Това е така, тъй като през август 2018 г.
договор е нямало как да се случи, поради невъзможността на ответника да бъде
предоставен кредит не по-рано от 6 месеца и липсата на съгласие от страна на
продавача на тези условия. Както се изтъкна и по-горе, разликата в постигната
окончателна продажна цена всъщност се равнява на дължимото на брокера
възнаграждение за осъщественото съдействие, заплащането на което е избегнато
към момента на сключване на договора за продажба през месец август 2019 г. Друго
би било, ако в действителност страните са продължили преговорите и са
договорили цена, драстично по-ниска от 64000 евро, което обстоятелство би
убедило съда, че са водени допълнителни преговори, правени са отстъпки между
договарящите, без съдействие на посредника.
По сходни правни спорове са постановени следните
съдебни решения – решения № 2602181/ 13.10.2020 г. по възз.гр.д. № 1653/ 2020
г. на ПОС, VII гр.с., решение № 743/
06.06.2019 г. по възз.гр.д. № 810 по описа за 2019 г. на ПОС, VII гр.с., решение № 2289/ 27.03.2020 г. по възз.гр.д. №
6442/2019 г. на СГС, II д състав,
решение № 822/30.01.2020 г. по гр.д. № 7121/ 2018 г. СГС, г.о., 1-19 с.
Предвид изложените съображения предявеният иск следва
да се уважи, като се признае за установено в отношенията между страните, че
ответникът дължи на ищеца сумата от 2601 лв., представляваща възнаграждение по
договор за посредничество за покупка на недвижим имот от 10.08.2018 г.
Като законната последица от уважаване на иска следва
да се присъди законната лихва от датата на подаване на заявлението за издаване
на заповед за изпълнение по чл.410 ГПК в съда – 02.12.2019 г., до окончателното
изплащане на вземането.
По отношение на разноските:
При този изход на спора на основание
чл.78, ал. 1 ГПК право на разноски има ищцовата страна. По делото се доказа да
са сторени разноски за държавна такса в размер на 52,02 лв. и за адвокатско
възнаграждение в размер на 700 лв. съгласно договор за правна защита и
съдействие от 14.01.2019 г. (л.22 от делото). Следва да се присъдят и сторените
в заповедното производство разноски за държавна такса – 52,02 лв. и за
адвокатско възнаграждение – 420 лв., като на основание т.12 от ТР № 4/2013 г.
на ОСГТК на ВКС съдът дължи изрично произнасяне с осъдителен диспозитив.
Така мотивиран, съдът
Р
Е Ш И:
ПРИЗНАВА ЗА
УСТАНОВЕНО в отношенията между
страните, че Д.Г.Д., ЕГН: **********, адрес: *** дължи на „Проспект имоти“ ООД, ЕИК: *********, със седалище и адрес
на управление: гр. Пловдив, ул. Цар Иван Шишман № 9, ет. Партер, представлявано
от ***** В. К. С. и М. И. П., сумата от 2601
лв. (две хиляди шестстотин и един лева) представляваща възнаграждение по
договор за посредничество за покупка на недвижим имот от 10.08.2018 г., ведно със законната лихва от датата на
депозиране на заявлението в съда – 02.12.2019 г., до окончателното изплащане на
вземането, за която сума е издадена заповед за изпълнение на парично задължение
по чл.410 ГПК № 11310/ 20.12.2019 г. по ч.гр.д. № 19599 по описа за 2019 г. на
Районен съд Пловдив, Х граждански състав.
ОСЪЖДА Д.Г.Д., ЕГН: ********** да заплати на „Проспект
имоти“ ООД, ЕИК: ********* сумата от 752,02
лв. (седемстотин петдесет и два лева и две стотинки) – разноски пред
първата инстанция за ДТ и адвокатско възнаграждение, както и сумата от 472,02 лв. (четиристотин седемдесет и
два лева и две стотинки) – разноски в заповедното производство по ч.гр.д. № 19599
по описа за 2019 г. на Районен съд Пловдив, Х граждански състав.
Решението може да бъде обжалвано от страните в
двуседмичен срок от съобщаването му с въззивна жалба пред Окръжен съд Пловдив.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ:/п./В.К.
Вярно с оригинала.
К.К.