№ 394
гр. София, 24.01.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. IV-А СЪСТАВ, в публично
заседание на десети октомври през две хиляди двадесет и втора година в
следния състав:
Председател:Стела Кацарова
Членове:Галина Ташева
Виктория М. Станиславова
при участието на секретаря Цветелина П. Добрева Кочовски
като разгледа докладваното от Виктория М. Станиславова Въззивно
гражданско дело № 20211100511230 по описа за 2021 година
Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.
С Решение № 20272419/09.12.2020 г., постановено по гр. д. № 68856/2018 г. по описа
на СРС, III ГО, 90 състав, И. С. Г. е осъдена да заплати на Г. Х. Х. сумата в размер на 1 445
лева, представляваща припадащата й се част от дължим задатък в двоен размер на
основание сключен между тях Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот от 18.01.2018 г., тъй като предварителният договор, поради неизпълнението му от
продавачите е бил развален, а със Споразумение от 17.05.2018 г. И. С. Г. е поела
задължението да върне тази сума на ищеца в срок до 17.07.2018 г., ведно със законната
лихва върху главницата, считано от 25.10.2018 г., като предявеният иск е отхвърлен за
разликата над сумата от 1 445 лева до пълния предявен размер от 1 820 лева. С
първоинстанционното решение И. С. Г. е осъдена да заплати на Ю.И. В. сумата в размер на
1 445 лева, представляваща припадащата й се част от дължим задатък в двоен размер на
основание сключен между тях Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот от 18.01.2018 г., тъй като предварителният договор, поради неизпълнението му от
продавачите е бил развален, а със Споразумение от 17.05.2018 г. И. С. Г. е поела
задължението да върне тази сума на ищеца в срок до 17.07.2018 г., ведно със законната
лихва върху главницата, считано от 25.10.2018 г., като предявеният иск е отхвърлен за
горницата над сумата от 1 445 лева до пълния предявен размер от 1 820 лева. На основание
чл. 78, ал. 1 ГПК в тежест на ответницата са възложени сторените от ищците разноски в
производството пред СРС в размер на 860,40 лева.
С определение № 20115090/13.05.2021 г., постановено по реда на чл. 248 ГПК,
Софийски районен съд е отхвърлил като неоснователна молба на И. С. Г. за изменение на
първоинстанционното решение в частта за разноските, мотивирана от последната със
съображения за липса на ангажирани по делото доказателства за сторени от ищците
разноски в производството пред СРС, респ. за недоказаност на претенцията им за разноски.
Определението е влязло в сила като необжалвано.
Срещу първоинстанционното решение в частта, в която исковете са уважени, в
законоустановения срок по чл. 259, ал. 1 ГПК, е депозирана въззивна жалба от ответницата
И. С. Г., чрез адвокат Л. М., САК. Излагат се оплаквания за незаконосъобразност и
1
неправилност на обжалваното решение, поради допуснати от СРС нарушения на
материалния закон и съдопроизводствените правила. Счита се за неправилен изводът на
решаващия съд за настъпила процесуална преклузия досежно наведеното със становище от
09.12.2019 г. възражение за унищожаемост на споразумение от 17.05.2018 г., като се сочи,
че с посоченото становище по същество е пояснено и конкретизирано направеното в срока
по чл. 131 ГПК възражение за унищожаемост. Твърди се, че ответницата и нейната
братовчедка – Т. М., добросъвестно са владели процесния поземлен имот със знанието, че
същите са единствени негови собственици като наследници по закон на починалия им общ
наследодател А.К.. Едва през 2018 г. при снабдяване с актуално удостоверение за
наследници същите установили, че наред с тях, починалият наследодател е имал и други
наследници, което се явявало новооткрито за Г. обстоятелство. При тези обстоятелства
счита, че причината за несключване на окончателен договор за покупко-продажба на
процесния имот има обективен, а не субективен характер, и не следва да й бъде вменявана
във вина, респ. ответницата не следва да се счита за неизправна страна по процесния
договор. Сочи, че неправилно исковата претенция е била квалифицирана от районния съд
като такава по чл. 93, ал. 2 ЗЗД, а не по чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД предвид направеното от Г.
признание на иска в частта, в която се претендира връщане на сума в размер, равен на
получения от нея задатък, като получена на отпаднало основание. Оспорва се началният
момент на дължимост на законната лихва върху претендираната главница. При тези
аргументи се моли за отмяна на обжалваното решение и произнасяне на въззивната
инстанция по предявения в условията на евентуалност иск с правно основание чл. 55, ал. 1,
предл. 3 ЗЗД. Претендират се разноски по делото.
В законоустановения срок по чл. 263, ал. 1 ГПК е постъпил отговор на въззивната
жалба от ищеца Ю. И. В., чрез адвокат А. Т., САК. Излагат се съображения за
неоснователност на заявените с въззивната жалба доводи за неправилност на
първоинстанционното решение. Отправя се искане към въззивния съд за неговото
потвърждаване в обжалваната част.
Първоинстанционното решение е влязло в сила в частта, в която предявените искове
са отхвърлени, като необжалвано.
Софийският градски съд, Гражданско отделение, IV A въззивен състав, като прецени
събраните по делото доказателства и взе предвид наведените във въззивната жалба пороци
на атакувания съдебен акт и възраженията на насрещната страна, приема за установено от
фактическа страна следното:
Първоинстанционният съд е сезиран с осъдителен иск с правно основание чл. 93, ал.
2 ЗЗД, а в условията на евентуалност – осъдителен иск с правно основание чл. 55, ал. 1, пр. 3
ЗЗД и осъдителен иск с правно основание чл. 92 ЗЗД.
По делото е приет, неоспорен от страните, предварителен договор от 18.01.2018 г. за
покупко – продажба на недвижим имот, носещ подписите на страните по него, по силата на
който Т. Г. М. и И. С. Г. – като продавачи, са се задължили да прехвърлят на Г. Х. Х. и Ю.
И. В. – като купувачи, чрез окончателен договор за покупко – продажба в нотариална
форма, собствеността върху следния свой собствен недвижим имот: урегулиран поземлен
имот с площ от 961 кв. м., находящ се в землището на с. Пролеша, общ. Божурище, обл.
София, съставляващ УПИ IV – 042178 в кв. 45 по плана на селото, утвърден със Заповед №
0-650/1971 г. /подробно индивидуализиран/, срещу насрещно задължение на купувачите да
им заплатят продажна цена в размер на сумата от 36 400 лева.
Съгласно чл. 4 от договора продажната цена следва да бъде заплатена от купувачите
по следния начин: в деня на подписване на предварителния договор – сумата от 3 640 лева,
представляваща капаро/задатък /чл. 4.1./, а в деня на нотариалното изповядване на сделката
– остатъкът от 32 760 лева /чл. 4.2/. Според уговореното в чл. 4.1. купувачите поемат
задължение да заплатят при подписване на предварителния договор сумата от 3 640 лева,
имаща значение на капаро /задатък/ и представляваща част от продажната цена, при изрично
отбелязване в посочената клауза на договора, че последният ще има значение на разписка за
извършеното плащане.
Съгласно чл. 1 от договора продавачите се легитимират като собственици на
процесния имот въз основа на следните документи: Нотариален акт за продажба на
недвижим имот,вписан в Служба по вписванията с акт № 76, том XX, дело № 3545/1961 г.,
Акт № 123, том III, дело № 575/1962 г., скица изх. № 526/19.06.2014 г., Удостоверение за
наследници на А.К. Ч., Удостоверение за наследници на Т. С. Апостолова, Удостоверение за
наследници на Станко Пеев Гочев и Удостоверение за наследници на Гочо Пеев Гочев.
2
Съгласно чл. 7 от договора продавачът декларира, че притежава изцяло и в пълен
обем правото на собственост върху недвижимия имот, описан в чл. 1 от договора; че имотът
не е обременен с вещни тежести; че върху него не са учредени вещни права в полза на трети
лица; че за същия няма вписани искови молби; че няма висящи съдебни спорове и
изпълнителни дела; че не е предмет на реституционни претенции и на други предварителни
договори за покупко-продажба, както и на договори за наем; че представените от него
документи са автентични и с вярно съдържание и че няма други документи, касаещи правото
на собственост върху продаваемия недвижим имот, както и че не са налице каквито и да е
било обстоятелства, които да доведат до пълна или частична евикция на купувача, вкл. че
трети лица нямат каквито и да е права върху имота.
Съгласно чл. 9 от договора в случай, че имотът изцяло или отчасти принадлежи на
трето лице или е обременен с права на трето лице към момента на подписване на
окончателния договор, купувачът има право да развали предварителния договор и
продавачът се задължава да върне на купувача полученото капаро по чл. 4.1 и да му заплати
неустойка за неизпълнение в същия размер.
Съгласно чл. 11 от договора при неизпълнение на задълженията на продавача,
водещо до невъзможност за сключване на окончателен договор, същият се задължава да
върне на купувача полученото капаро по чл. 4.1 и да му заплати неустойка за неизпълнение
в същия размер.
Съгласно чл. 15 от договора същият може да бъде изменян и допълван с писмено
споразумение между страните.
В чл. 3 е определен краен срок за сключване на окончателен договор пред нотариус –
до 19.02.2019 г.
По делото са приети като писмени доказателства посочените в чл. 1 от договора
документи, послужили за легитимиране на продавачите като единствени собственици на
процесния поземлен имот, а именно: Нотариален акт за продажба на недвижим имот, вписан
в Служба по вписванията с акт № 76, том XX, дело № 3545/1961 г., Акт № 123, том III, дело
№ 575/1962 г., скица изх. № 526/19.06.2014 г., Удостоверение за наследници на А.К. Ч.,
Удостоверение за наследници на Т. С. Апостолова, Удостоверение за наследници на Станко
Пеев Гочев и Удостоверение за наследници на Гочо Пеев Гочев.
От споразумение от 17.05.2018 г., носещ подписи на страните, неоспорени от тях, се
установява, че на посочената дата същите са се споразумели за „влизането в сила на т. 4.1. от
по-горе описания договор /предварителния/, с което Продавачите декларират, че ще върнат
полученото капаро /задатък/ в размер на 3 640 лева в двоен размер до 17.07.2018 г.“ Видно
от съдържанието на приложеното споразумение при неговото подписване е извършено
плащане от страна на Т. Г. М. на сумата в размер на 1 820 лева. От представена по делото
разписка от 19.07.2018 г. се установява, че Т. Г. М. е извършила и второ плащане в полза на
купувачите по предварителния договор – в размер на сумата от 1 800 лева, като съгласно
обективирани в разписката изявления на Г. Х. Х. и Ю. И. В. с получаване на второто
плащане те са уредили отношенията си с Т. Г. М. и нямат други имуществени претенции
спрямо нея.
В първоинстанционното производство са приети като писмени доказателства 3 броя
разписки за извършени плащания с основание „частично плащане на задатък по гр. д. №
68856/2018 г/“ от дати: 05.02.2020 г. – за 600 лева, 28.02.2020 г. – за 100 лева, 03.09.2020 г. –
50 лева, или общо плащания на стойност от 750 лева.
Във въззивното производство са приети като писмени доказателства 13 броя разписки
за извършени плащания с основание „частично плащане на задатък по гр. д. № 68856/2018
г/“ от дати: 30.03.2021 г. – 200 лева, 01.05.2021 г. – 200 лева, 31.05.2021 г. – 200 лева,
19.08.2021 г. – 200 лева, 04.10.2021 г. – 200 лева, 06.11.2021 г. – 200 лева, 04.12.2021 г. – 200
лева, 04.01.2022 г. – 200 лева, 04.02.2022 г. – 200 лева, 18.04.2022 г. – 200 лева, 16.08.2022 г.
– 200 лева, 05.09.2022 г. – 200 лева, 01.10.2022 г. – 300 лева, или общо плащания на стойност
2 700 лева.
Във въззивното производство е приет като писмено доказателство Нотариален акт за
установяване право на собственост върху недвижим имот, придобит по наследство и
давностно владение № 24, том II, рег. № 2152, дело № 193 от 2021 г., с който след извършена
обстоятелствена проверка по реда на чл. 587, ал. 2 ГПК И. С. Г. и Т. Г. М. са признати за
собственици на основание наследство и давностно владение на процесния поземлен имот
при притежавана от всяка от тях ½ идеална част от правото на собственост.
3
Пред СРС са събрани гласни доказателства чрез изслушване на свидетелката И. И..
От показанията на последната се установява, че тя, в качеството си на брокер, е
представлявала продавачите по процесния предварителен договор. При подготовката на
книжата за сключване на договора се установило, че продавачите не са единствени
собственици на имота в с. Пролеша, тъй като първоначалния собственик на имота – техен
дядо, не бил осиновил родителите им, поради което се установило, че негови наследници са
били тяхната баба и неговите братя и сестри. Свидетелката присъствала и при подписване на
последващото споразумение между страните. Има спомен, че при подписването му
купувачите били представлявани от адвокат, който настоявал да бъде подписано
споразумението и да се прекратят отношенията между страните, като продавачите им върнат
двойния размер на дадения задатък. Споразумението било представено на място на
продавачите, при което естествена била реакцията на Г. да се притесни при подписването
му, но не било ставало на дума за евентуална възможност тя да загуби имота. При
подписване на споразумението Г. помолила да купувачите да изчакат и изразила желание да
плаща доброволно, но на части. Купувачите не се съгласили и поради това тя се съгласила и
подписала споразумението, с което се съгласила да върне двойния задатък.
При така установената фактическа обстановка, съдът приема от правна страна
следното:
Въззивната жалба е подадена в срока по чл. 259, ал. 1 ГПК, изхожда от лице с правен
интерес, срещу подлежащ на инстанционен контрол съдебен акт, поради което е
процесуално допустима.
Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по
валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите
въпроси е ограничен от посоченото в жалбата, с изключение на случаите, когато следва да
приложи императивна материалноправна норма, както и когато следи служебно за интереса
на някоя от страните – съгласно задължителните указания, дадени в т. 1 от Тълкувателно
решение № 1 от 09.12.2013 г. по т. д. № 1/2013 г. на ОСГТК на ВКС.
При служебна проверка въззивният съд установи, че първоинстанционното решение е
валидно и допустимо. Не е допуснато нарушение на императивни материалноправни норми.
Решението на Софийски районен съд е и правилно, като на основание чл. 272 ГПК
въззивният състав препраща към мотивите, изложени от първоинстанционния съд.
Независимо от това и във връзка с доводите във въззивна жалба е необходимо да се добави и
следното:
При правилно разпределена доказателствена тежест съобразно нормата на чл. 154
ГПК и при изпълнение на задълженията си, регламентирани в чл. 146 ГПК, решаващият съд
е обсъдил събраните по делото доказателства, като е основал решението си върху приетите
от него за установени обстоятелства по делото и съобразно приложимия материален закон,
поради което въззивният съд следва да разгледа доводите на жалбоподателите във връзка с
неговата правилност.
Във въззивното производство не е спорно, а и се установява от приетите по делото и
неоспорени от страните писмени доказателства, че на 18.01.2018 г. е бил сключен писмен
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, по силата на който
ответницата И. С. Г. и неучастващата в настоящото производство Т. Г. М. – като продавачи,
са се задължили да прехвърлят в съответната надлежна форма правото на собственост върху
процесния недвижим имот – УПИ IV – 042178, находящ се в с. Пролеша, общ. Божурище,
обл. София, срещу насрещната парична престация на ищците – купувачи Г. Х. Х. и Ю. И. В.
да заплатят продажна цена в размер на 36 400 лева. В предварителното съглашение е
уговорено продажната цена да бъде заплатена от купувачите по следния начин: в деня на
подписване на предварителния договор – сумата от 3 640 лева, представляваща
капаро/задатък /съгласно чл. 4.1./, а в деня на нотариалното изповядване на сделката –
остатъкът от 32 760 лева /съгласно чл. 4.2/. Не се спори, че сумата от 3 640 лева е била
заплатена от ищците на ответницата и другия продавач в деня на сключването на
предварителния договор, който има характер и на разписка съгласно уговореното в чл. 4.1.
от договора, носещ неговия подпис, неоспорен по делото. Съгласно чл. 3.1. от договора
страните са постигнали съгласие окончателният транслативен договор да бъде сключен в
срок до 19.02.2018 г. В договора е посочено, че собствеността на имота е удостоверена с
Нотариален акт за продажба на недвижим имот,вписан в Служба по вписванията с акт № 76,
том XX, дело № 3545/1961 г., Акт № 123, том III, дело № 575/1962 г., скица изх. №
526/19.06.2014 г., Удостоверение за наследници на А.К. Ч., Удостоверение за наследници на
4
Т. С. Апостолова, Удостоверение за наследници на Станко Пеев Гочев и Удостоверение за
наследници на Гочо Пеев Гочев. Съгласно уговореното в чл. 7. продавачът декларира, че
притежава изцяло и в пълен обем правото на собственост върху недвижимия имот, описан в
чл. 1 от договора; че имотът не е обременен с вещни тежести; че върху него не са учредени
вещни права в полза на трети лица; че за същия няма вписани искови молби; че няма висящи
съдебни спорове и изпълнителни дела; че не е предмет на реституционни претенции и на
други предварителни договори за покупко-продажба, както и на договори за наем; че
представените от него документи са автентични и с вярно съдържание и че няма други
документи, касаещи правото на собственост върху продаваемия недвижим имот, както и че
не са налице каквито и да е било обстоятелства, които да доведат до пълна или частична
евикция на купувача, вкл. че трети лица нямат каквито и да е права върху имота. В клаузата
на чл. 9 страните са уговорили санкция за продавача при виновно неизпълнение на поетите
от него задължения по чл. 7 досежно притежанието в изключителна собственост на
процесния имот и необременеността на същия от права на трети лица, а именно право на
купувача да развали договора и задължение за продавача да възстанови на купувача
полученото капаро по чл. 4.1 и да заплати неустойка за неизпълнението в същия размер.
Не е спорно между страните на етапа на въззивното производство, че окончателен
договор за покупко-продажба не е бил сключен, тъй като при снабдяване и подготовка на
книжата за нотариално изповядване на сделката е установено, че процесният имот не
представлява изключителна собственост на продавачите, а съсобствен на тях и трети лица –
наследници на А.К. Ч., част от които неустановени поради посочването им с едно име в
издаденото удостоверение за наследници.
Не е спорно между страните, че същите са подписали споразумение от 17.05.2018 г., с
което продавачите са се съгласили за „влизането в сила на т.4.1.“ от предварителния договор
и връщане на дадения им задатък по чл. 4.1 от предварителния договор в двоен размер в
срок до 17.07.2018 г. Споразумението носи подписите на страните по него, неоспорени от
ответната страна по делото.
Първият спорен по делото въпрос е относно това своевременно ли е заявено от
ответната страна – със становище от 09.12.2019 г., възражение за унищожаемост на
споразумението от 17.07.2018 г.
Съгласно чл. 131, ал. 1, т. 5 ГПК в отговора на исковата молба ответникът следва да
посочи възраженията си срещу иска, както и обстоятелствата, на които те се основават. В
разпоредбата на чл. 133 ГПК са посочени неблагоприятните последици от пропуска на
ответника да направи възражения в срока за отговор на исковата молба, а именно – че губи
възможността да направи това по – късно, освен ако пропускът не се дължи на особени
непредвидени обстоятелства. Въззивният съд споделя изводите на районната инстанция за
настъпила процесуална преклузия досежно възражението за унищожаемост на
споразумението от 17.07.2018 г. Последното е заявено едва със становище от 09.12.2019 г. –
след срока по чл. 131 ГПК, поради което и на основание чл. 133 ГПК, вр. чл. 131, ал. 1, т. 5
ГПК се явява преклудирано. Недопустимо е чрез последващи становища, с които страната
твърди, че „конкретизира и пояснява“ писмения си отговор, да се санира пропускът да
наведе конкретни възражения срещу предявената искова претенция. За пълнота въззивният
съд намира за необходимо да отбележи, че изложените твърдения за упражнена спрямо нея
заплаха, че ще изгуби имота, ако не подпише споразумението, се опровергават и от
показанията на свидетел И. И. – представител на Г. при подписване на въпросното
споразумение, която в своите показания сочи, че макар ответницата да е била притеснена от
възникналата ситуация по повод подписване на споразумението, в случая не е ставало дума
за евентуална възможност същата да загуби имота си.
В случая страните не спорят, а и от съдържанието на клаузите на процесния договор
и сключеното между тях на основание чл. 15 от предварителния договор писмено
споразумението /тълкувани съвкупно съгласно чл. 20 ЗЗД/ се установява, че същите са
постигнали договореност т. нар. „капаро“ освен функцията на авансово плащане, т. е. на
частично предварително изпълнение на задължението за заплащане на уговорената
продажна цена, да има и функцията на „задатък“ по смисъла на чл. 93, ал. 1 ЗЗД, който да
служи като доказателство за сключване на договора, като обезпечение за изпълнение на
поетите с него задължения, а и като предварително уговорено обезщетение за вредите от
неизпълнение на последните.
Не е спорно и обстоятелството, че в споразумението от 17.05.2018 г. имплицитно се
съдържа волеизявление на купувачите за разваляне на договора и искане за заплащане на
5
задатъка по чл. 4.1. в двоен размер.
По делото е безспорно, че купувачите са уредили изцяло отношенията си с другия
продавач – Т. Г. М., която им е заплатила припадащата се част от дадения задатък в двоен
размер.
Спорният по делото въпрос, пренесен за решаване пред настоящата инстанция чрез
наведените във въззивната жалба конкретни доводи за неправилност на
първоинстанционното решение, касае възникването в правната сфера на ищците на
потестативното право едностранно да се откажат от сключения предварителен договор по
смисъла на чл. 93, ал. 2 ЗЗД (да го развалят без писмено предупреждение по реда на чл. 87,
ал. 1 ЗЗД) и обусловеното от това преобразуващо право да получат плащане, възлизащо на
двойния размер на заплатеното капаро.
В конкретния случай, ищците основават възникването и съществуването на спорното
субективно материално притезателно право да претендират заплащане на двойния размер на
дадения задатък на неизпълнение от страна на ответницата на задълженията, вменени с чл.
7 от предварителния договор, като твърди, че при снабдяване с необходимата за сключване
на окончателен договор документация са установили, че продавачите не са изключителни
собственици на процесното УПИ в с. Пролеша, каквато изрична декларация са дали на
купувачите в чл. 7 от договора, а имотът представлява съсобственост на наследниците на
А.К. Ч., сред които са и продавачите. Посоченото обстоятелство не се оспорва от
ответницата. Същата обаче поддържа, че не е знаела за наличието на други съсобственици
на УПИ –то, като през значителен период от време той е бил владян добросъвестно и
необезпокоявано единствено от нея и нейната братовчедка – Т. Г. М..
Съгласно чл. 93, ал. 1 и ал. 2 ЗЗД задатъкът служи за доказателство, че е сключен
договорът и обезпечава неговото изпълнение. Ако страната, която е дала задатъка, не
изпълни задължението си, другата страна може да се откаже от договора и да задържи
задатъка.
Задатъкът е реално, акцесорно съглашение между страните по договор, предоставящо
на изправната страна право в определени, конкретно договорени хипотези, при конкретно
договорно неизпълнение на насрещната страна, да развали договора (да се откаже от него),
без да спазва реда по чл. 87 ЗЗД, и като получи престация в размер на договорения задатък,
респ. в двойния му размер, без да е нужно да доказва вреди от договорното неизпълнение. В
този смисъл, законодателят е предвидил способ за изправната страна, чрез който последната
да се освободи от облигационното правоотношение, като същевременно вредите, които е
претърпяла, са обезпечени с дадения задатък, респективно с връщането му в двоен размер.
Когато даденото като задатък представлява едновременно и част от дължимата главна
престация, какъвто е настоящият случай, задатъкът притежава действието на аванс –
договорено частично изпълнение на задължението за заплащане на уговорената продажна
цена.
За да бъде уважен искът по чл. 93, ал. 2, изр. 2 ЗЗД, е необходимо да се установи
наличието на следните предпоставки: валидно сключен договор, чието изпълнение е
обезпечено с даване на задатък; неизпълнение от страната, която е получила задатъка; отказ
от, т. е. разваляне на договора от другата страна – тази, която е дала задатъка; последната
трябва да е изправна – да е изпълнила задълженията си по договора или да е готова да
престира – в този смисъл трайната практика на ВКС, обективирана в Решение №
85/04.07.2018 г. по гр. д. № 4262/2017 г. на ВКС, ІІІ ГО, Решение № 120/31.07.2019 г. по гр.
д. № 992/2018 г. на ВКС, ІІІ ГО, и др.
В случая, с оглед установеното от фактическа страна и въведените в процеса доводи
и възражения следва да се приеме, че тези предпоставки са налице – страните са били
обвързани от валидно сключен предварителен договор за покупко – продажба на недвижим
имот; същите са постигнали съгласие за заплащане на задатък от ищеца в деня на
подписване на предварителния договор в размер на сумата от 3 640 лева, който е бил реално
платен; налице е неизпълнение на поетите договорни задължения от страна на ответницата –
жалбоподател по чл. 7 от предварителния договор, тъй като последната не е изпълнил
поетата към купувачите декларация, че тя и другия продавач по договора – Т. Г. М., са
изключителни собственици на УПИ IV – 042178 в с. Пролеша; ищците са изправна страна по
предварителния договор, тъй като са изпълнили престацията си по договора за авансово
плащане на част от продажната цена, имаща характер на капаро/задатък, и са отправили
едностранно волеизявление за разваляне на сключения между страните договор,
обективирано в споразумение от 17.05.2018 г.
6
Въззивницата релевира довод, че причината за несключване на окончателен договор
за покупко-продажба – обстоятелството, че тя и Т. Г. М. не са изключителни собственици на
процесния недвижим имот, има обективен, а не субективен характер, поради това, че
ответницата не е знаела, че с М. не са единствени наследници на А.К. Ч., респ. същата не е
неизправна страна по договора.
От съдържанието на предварителния договор е видно, че И. С. Г. и Т. Г. М. са
декларирали, че са изключителни собственици на процесния имот, както и че са се
задължили да продадат на Г. Х. Х. и Ю. И. В. този имот. От ангажираните по делото
доказателства обаче се установява, а и това е безспорно между страните, че нито към
момента на сключването на предварителния договор, нито към уговорения краен срок за
сключване на окончателен договор /19.02.2018 г./ продавачите не са били единствени
собственици на процесното УПИ.
При сключването на предварителен договор страните могат да декларират
определени обстоятелства, които имат значение за сключването или изпълнението на
договора. Ако декларираните обстоятелства се окажат неистинни, при липса на други
уговорки, неизправната страна дължи обезщетение, а ако обстоятелствата са пречка
договорът да бъде изпълнен, изправната страна може да се откаже от него. Съгласно чл. 9
ЗЗД страните могат да уредят последиците от декларирането на неверни обстоятелства. В
договора страните са свободни да уговарят различни последици от поведението си при
сключването му и различни последици от неизпълнението на всяко отделно задължение по
договора, като тази тяхна свобода е ограничена единствено от повелителните норми на
закона и добрите нрави. Декларирането на неверни обстоятелства при сключването на
договор е противоправно поведение. То нарушава задължението на страните по чл. 12 ЗЗД
при воденето на преговори и сключването на договори да действат добросъвестно. В случая
дадената от продавачите невярна декларация, че те са единствени собственици на имота, е
станала единствено основание за несключване на окончателен договор. Не могат да бъдат
споделени доводите на ответницата, че същата не е неизправна страна по договора, тъй като
самата тя не е знаела, че има и други съсобственици на имота. Това е така, тъй като
ответницата не е положила дължимата грижа към момента на подписване на предварителния
договор за покупко-продажба да установи кръга на действителните собственици на
наследствения имот и да представи актуални доказателства за изключителната собственост
върху имота с оглед предприетите действия за неговото прехвърляне и получена материална
облага в размер на дадения задатък, като в тази насока не могат да бъдат възприети
съображенията на същата, че е направила това, представяйки удостоверение за наследници
на първоначалния собственик, датиращо от 1992 г. В този смисъл поведението на Г. се явява
недобросъвестно и доколкото именно невярното деклариране е препятствало сключването
на окончателен договор, поради което и в правната сфера на ищците са възникнали вреди, то
съобразно уговорката на страните в чл. 4.1 от предварителния договор, тълкувана съвместно
със сключеното на основание чл. 15 от него допълнително писмено споразумение, то
ответницата дължи на ищците двойния размер на припадащата й се част от полученото
капаро. С оглед на това въззивният съд, както и първоинстанционният такъв, намира искът с
правно основание чл. 93, ал. 2 ЗЗД за основателен.
С оглед основателността на главния иск по чл. 93, ал. 2 ЗЗД не са налице
процесуалните предпоставки за възстановяване на висящността по евентуално съединените
с него искове по чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД и чл. 92 ЗЗД. В тази насока следва да се посочи,
че по същество разгледани оплакванията във въззивната жалба касателно разгледания от
СРС иск не са такива относно правната квалификация на предявения иск, а съставляват
принципни твърдения на ответницата за неоснователност на главния иск по чл. 93, ал. 2 ЗЗД
и за основателност на евентуалния такъв по чл. 55 ЗЗД.
Представеният пред въззивната инстанция Констативен нотариален акт № 24, том II,
рег. № 2152, дело № 193 от 2021 г., с който след извършена обстоятелствена проверка по
реда на чл. 587, ал. 2 ГПК И. С. Г. и Т. Г. М. са признати за собственици на основание
наследство и давностно владение на процесния поземлен имот при притежавана от всяка от
тях ½ идеална част от правото на собственост, е изцяло неотносим към предмета на правния
спор, доколкото същият касае собствеността върху имота към ирелевантен за делото момент
и не може да бъде съобразяван при преценка добросъвестно изпълнение на дадените от
продавачите декларации по чл. 7 от договора.
По отношение размера на така предявения осъдителен иск, въззивният съд съобрази
настъпилите в хода на въззивното съдебно производство частични плащания от ответницата
7
Г. като новонастъпил факт съгласно чл. 235, ал. 3 ГПК. Видно от представените и приети на
двете съдебни инстанции разписки за извършени плащания с посоченото основание
„частично плащане на задатък по гр. д. № 68856/2018 г.“, се установяват следните
плащания: 3 броя плащания пред СРС на стойност от 750 лева, съобразени от районния съд
и послужили като основание за частичното отхвърляне на предявения иск за разликата над
сумата от 1 445 лева до пълния предявен размер от 1 820 лева – по отношение на всеки от
субективно съединените искове /т. е. с по 375 лева претенцията на всеки от ищците/; 13 броя
плащания пред въззивната инстанция на обща стойност от 2 700 лева. С оглед на тези 13
броя плащания следва, че като краен резултат всеки от предявените искове се явява
основателен до размера на сумата от 95 лева и следва да бъде отхвърлен като неоснователен
за разликата над тази сума до уважения от СРС размер от 1 445 лева поради извършеното
пред въззивната инстанция плащане. За пълнота следва да се отбележи, че в писмената
защита на въззивницата се съдържат твърдения за извършено още едно плащане – на
19.08.2021 г. в размер на 150 лева, за което по делото обаче не са ангажирани доказателства.
Неоснователни са доводите в жалбата досежно началния момент на дължимост на
законната лихва за забава – същата се явява законна последица от уважаване на предявения
осъдителен иск и се дължи от момента на депозиране на исковата молба.
При горните мотиви и съобразявайки извършените частични плащания в общ размер
на 2 700 лева като новонастъпил факт съобразно разпоредбата на чл. 235, ал. 3 ГПК, който
следва да се вземе предвид от настоящия въззивен съд, следва, че решението на Софийски
районен съд следва да бъде отменено в частта, с която предявените искове са уважени за
горницата над сумата от 95 лева /всеки/ до уважения размер от 1 445 лева, и същите се
отхвърлят в тази им част. Доколкото частичните плащания са направени след постановяване
на решението на СРС, не са налице предпоставки за ревизиране на първоинстанционния акт
в частта за разноските
Относно разноските във въззивното производство
Предвид изхода на правния спор пред настоящата съдебна инстанция право на
разноски имат въззиваемите /доколкото частичната отмяна на първоинстанционното
решение е обусловена единствено от доброволните плащания, направени след негово
постановяване, но не поради неоснователност на предявения иск/. В конкретния случай
въззиваемите страни не претендират разноски и не ангажират доказателства за сторени
такива, поради което не следва да им се присъждат разноски.
Относно обжалваемостта на въззивното решение
С оглед цената на предявения иск и по аргумент от чл. 280, ал. 3, т. 1 ГПК,
настоящото съдебно решение не подлежи на обжалване.
Мотивиран от горното, Софийски градски съд, Софийски градски съд, IV А въззивен
състав
РЕШИ:
ОТМЕНЯ Решение № 20272419/09.12.2020 г. по гр. д. № 68856/2018 г. по описа на
СРС, III ГО, 90 състав, в ОБЖАЛВАНАТА ЧАСТ , с която И. С. Г., ЕГН **********, е
осъдена да заплати на Г. Х. Х., ЕГН **********, горницата над сумата от 95 лева до
уважения размер от 1 445 лева, представляваща припадаща й се част от дължим задатък в
двоен размер на основание сключен между тях Предварителен договор за покупко-продажба
на недвижим имот от 18.01.2018 г., както и в ОБЖАЛВАНАТА ЧАСТ , с която И. С. Г.,
ЕГН **********, е осъдена да заплати на Ю.И. В., ЕГН **********, горницата над сумата
от 95 лева до уважения размер от 1 445 лева, представляваща припадаща й се част от
дължим задатък в двоен размер на основание сключен между тях Предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот от 18.01.2018 г., като вместо това ПОСТАНОВЯВА
ОТХВЪРЛЯ предявения от Г. Х. Х., ЕГН **********, срещу И. С. Г., ЕГН
**********, иск с правно основание чл. 93, ал. 2 ЗЗД за горницата над сумата от 95 лева до
уважения размер от 1 445 лева – представляваща припадаща й се част от дължим задатък в
двоен размер на основание сключен между тях Предварителен договор за покупко-продажба
на недвижим имот от 18.01.2018 г., ведно със законната лихва върху главницата, считано от
25.10.2018 г. до окончателното плащане.
8
ОТХВЪРЛЯ предявения от Ю.И. В., ЕГН **********, срещу И. С. Г., ЕГН
**********, иск с правно основание чл. 93, ал. 2 ЗЗД за горницата над сумата от 95 лева до
уважения размер от 1 445 лева – представляваща припадаща й се част от дължим задатък в
двоен размер на основание сключен между тях Предварителен договор за покупко-продажба
на недвижим имот от 18.01.2018 г., ведно със законната лихва върху главницата, считано от
25.10.2018 г. до окончателното плащане.
ПОТВЪРЖДАВА решението в останалата обжалвана част.
Първоинстанционното решение е влязло в сила като необжалвано в частта, в която
предявените искове са отхвърлени.
Решението е окончателно.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
9