Р Е Ш Е Н И Е
№201
04.07.2016г. Стара
Загора
В ИМЕТО НА НАРОДА
СТАРОЗАГОРСКИЯТ АДМИНИСТРАТИВЕН
СЪД
На двадесет
и осми юни 2016г.
в открито
заседание в следния състав:
СЪДИЯ:
ДАРИНА ДРАГНЕВА
Секретар: И.А.
Като разгледа докладваното от съдия
Драгнева административно дело №187 по описа за 2016г. и за да се произнесе взе
предвид следното:
Производството е по реда
на чл.215 от ЗУТ вр. с чл.128 и сл. от АПК, образувано по жалбата на Б.Б.А. против
Решение от 30.03.2016г. на Комисията по чл.210 от ЗУТ при община Опан, за
определяне пазарната цена на право на прокарване на отклонения от общите мрежи
и съоръжения на техническата инфраструктура за гозопровод през ПИ 32.30 в
землището на село Тракия за обект „Междусистемна газова връзка Гърция-България,
на територията на РБ” със сервитутна площ 2.170дка в размер на 922.00лв без
ДДС.
С жалбата се иска от съда
да отмени или измени решението за определяне на пазарната оценка на правото на
прокарване, с твърдение че липсва индивидуализация на имота, както и че
писмото, с което се съобщава административния акт не е адресирано до
собственика, а до друго лице. Освен това оценката не отговаря на изискването на
чл.65 от ЗЕ за обезщетение основано на пазарната оценка за заетата от сервитута
част от имота. Претендират се разноските по делото.
Ответника – Община Опан
не изпраща представител, представя административната преписка, състояща се от
протокол от 30.03.2016г. на комисията по чл.210 ЗУТ, Заповед №3/05.01.2016г. и
Заповед №138/28.03.2016г. на Кмета на общината за определяне състава на
комисията, както и копие на Оценителен доклад за определяне пазарната стойност
на сервитут.
Заинтересованата страна
„Ай Си Джи Би” АД гр. София, представлявана от адвокат М. оспорва жалбата и
иска от съда да бъде отхвърлена с доводи за законосъобразно определяне на
пазарната оценка на правото на прокарване на отклонението от газопровода. Представя
копие на ДВ бр.65/2014г., за публикуване на Заповедта на Министъра на
регионалното развитие за одобряване на ПУП-парцеларен план за трасето на
газопопровода, технологичните площадки и елементите на обслужващата техническа
ифраструктура за обект „Междусистемна газова връзка Гърция-България на
територията на РБ”- за част от дължина на газопровода на територията на област
Стара Загора, община Опан- землищата на селата Бяло извор, Бяло поле, Тракия,
Опан, Средец и Ястребово, Община Стара Загора и Община Раднево, както и копия
на Решения на МПС за обявяване на отсечката от междустистемната газова връзка,
която ще бъде изградена на територията на РБ за национален обект.
По делото е приета и
изслушана съдебно техническа експертиза, неоспорена от страните за определяне
пазарната стойност на правото на
прокарване на газопровода през 2.17дка от ПИ 32.30, землище на село Тракия, в
размер на 1260лв.
Административен съд Стара
Загора като взе предвид доводите на страните, съобразно доказателствата и
закона, намира за установено следното:
Жалбата е допустима като
подадена от собственика на имота и в рамките на 14-дневния срок за обжалване на
решението, считано от деня, следващ датата на постановяването му, тъй като по
делото няма данни за момента на неговото връчване. Жалбата е подадена по
пощата, чрез Община Опан на 14.04.2016г., а решението на комисията е с дата
30.03.2016г., поради което обективно е невъзможно да бъде пропуснат
преклузивния срок, а разгледана по същество е основателна.
Решението на комисията по
чл.210 от ЗУТ при Община Опан не е незаконосъобразно.
В настоящия случай е
спазена процедурата, предвидена от чл. 64 ал.6 от ЗЕ, но размера на
обезщетението не е определен при правилно приложение на чл.65 ал.1 от ЗЕ, което
е довело до материална не законосъобразност на обжалваното решение,
представляваща основание за неговото изменение. Комисията по чл.210 от ЗУТ при
Община Опан е определила обезщетение в размер на 922.00лв. за 2.170дка - частта от ПИ 32.30 в землището на село Тракия,
която попада в границите на сервитута, като се е позовала на оценката,
изготвена от лицензиран оценител в хода на административното производство.
Резултата от 922.00лв. представлява сбор от: 60% от 2061лв, колкото е пазарната
цена на площта, заета от сервитута, определена по метода „Пазарни сравнения” /пореден
номер 187, от таблицата на стр.35 по делото/ плюс 40% от 1519лв., колкото е
цената на сервитутната площ, определена по метода „Пазарна рента” / същия
пореден номер от таблицата на стр.27 по делото/ и получената стойност е
коригирана с коефициент равен на 0.5. Този метод на определяне размера на
обезщетението противоречи на чл. чл. 65 ал.1 т.4 от ЗЕ, според който размера на
обезщетението е справедливата пазарна оценка на имота или на частта от имота,
която попада в границите на сервитута. Това правило задължава административния
орган да определи пазарна цена на правото на прокарване, която може да бъде
установена само по метода на пазарните сравнения, като се имат предвид
вписаните сделки с имоти със сходни характеристики – местонахождение, площ,
категория земя. Лицензирания оценител е влез предвид, видно от приложенията към
заключението му, сделките сключени от Община Опан с предмет покупко-продажба на
земеделски земи в землището на село Средец, четвърта категория в периода
2014г-2015г. , като по аргумент от чл.65 ал.1 т.4 от ЗЕ и предвид данни за
пазарните аналози, не е следвало да определя пазарната стойност на
обезщетението като сбор от пазарната цена на имота и стойността на рентата,
намален с коефициент 0.5. Последния
метод, а именно „Поземлената рента” може да се използва при липса на данни за
пазарните аналози т.е. когато няма пазар за този вид имоти и цената трябва да
се определи по други методи, за които има данни. Справедливата пазарна цена по
чл.65 от ЗЕ е основния критерий за възмездяване на собственика на служещия
имот, и тя може да бъде коригирана в двете посоки като се имат предвид площта
на сервитута спрямо общата площ на имота, срока на вещното ограничение,
видовете ограничения на ползването върху служещия имот, които са определени от
чл. от чл.63 ал.3 т.2 от ЗЕ, а именно не може да се застроява сервитутната
зона, не може да се засаждат трайни насаждения, не може да се прокарват други
мрежи на техническата инфраструктура. От посоченото се налага извод, че за
собственика на служещия имот остава възможността да то ползва само за
едногодишни култури и да го продава, отдава под наем, но имот обременен със
сервитут предполага и намалена пазарна цена. Имайки предвид тези факти, както и
принудата при учредяване на сервитута, представляваща законоустановено
изключение от Конституционно обявената неприкосновеност на правото на
собственост, законодателя изисква удовлетворяващо собственика обезщетение,
максимално близко до цената, която би получил при доброволно отчуждаване на
имота, преди обременяването му със сервитут. Следователно справедливата пазарна
оценка на имота е основата, от която се определя стойността на обезщетението, а
в настоящия случай сервитута е безсрочен – липсва посочен срок на действие и
важат всички законови ограничения върху служещия имот. При това положение е
следвало пазарната цена за 2.170дка от ПИ 32.30, която според оценителя в хода
на административното производство е в размер на 2061лв. или по 1030лв. на дка.,
да бъде намалена съгласно критериите по чл. 65 ал.1 т.1 до т.3 от ЗЕ, което не
е сторено и в резултат размера на обезщетението е определен въз основа на
факти/ прилагане на методи за оценка, които не са определени от закона и нямат
правно значение.
В хода на съдебното производство
е изслушано заключението на вещо лице, според което пазарната стойност на
земеделската земя е в диапазон от 960лв. до 1360лв на дка, съгласно справката
за продадени общински земи и проучване на пазара. Въз основа на данните за
най-висока и най-ниска продажна цена на земи от същата категория и землище е
обоснован извод за средна пазарна цена от 1100лв/дка. Тази пазарна цена е
използвана за основа при определяне размера на обезщетението- цената на
сервитута, като е приет срок на сервитута от 30 години, определен е наем на
земята съобразно лихвата, която би носила нейната средната пазарна цена –
6.5%х1100=72лв.год. Тази сума е умножена по коефициент на възвращаемост на
инвестицията равен на 8.055лв., при което е получен резултат от 580лв/дка,
представляващ цената на правото на прокарване за всичките 30години. Сумата от
580лв. е умножена по 2.17дка =1260лв., представляващи пазарната цена на правото
на прокарване на газопровода. Наема е
максимално близък до правната природа на сервитута / касае се за ползване на
имот за конкретни нужди, без право да се събират плодовете/, за разлика от
рентата, имаща за предмет правото да се събират плодовете от земята, поради
което и настоящия състав счита, че не може да се прави комбинация с метода на
евентуалните приходи от рента. При изчисляване стойността на обезщетението
вещото лице е взело предвид ограниченията по ЗЕ, които сервитута налага –
собственика може да продава и събира плодовете – граждански и земеделски от
земята, но не може да засажда трайни насаждения, не може да внася подобрения
върху имота, включително и напоителни съоръжения, а титуляра на сервитута може
да ползва земята само за целите на сервитута- за изграждане и експлоатация на
газопровода. Следователно, собственика на земята ще трябва да продължи да
ползва площта на сервитута, съобразно наложените ограничения – само за сезонни
култури.
Поради това, че е
използвана цената по чл.65 ал.1 т.4 от ЗЕ като основа за определяне стойността
на обезщетението/цената на сервитута, и е приложен критерия срок и цена на ползването
на земята/ограничения върху служещия имот, съдът възприема заключението,
изслушано в хода на съдебното дирене.
Мотивиран
от изложеното и на основание чл.172 ал.2 от АПК, Административен съд Стара
Загора
Р Е Ш И
ИЗМЕНЯ Решение от 30.03.2016г. на
Комисията по чл.210 ЗУТ при Община Опан като УВЕЛИЧАВА размера на обезщетението
за право на прокарване на газопровод за обект „Междусистемна газова връзка
Гърция-България, на територията на РБ” върху 2.170дка от ПИ 32.30, землище на
село Тракия, община Опан, собственост на Б.Б.А., от 922.00лв на 1260лв./хиляда двеста и
шестдесет/лв.
ОСЪЖДА Община Опан да заплати на Б.Б.А.
сумата от 790лв/седемстотин и деветдесет/, представляваща разноски по делото.
Решението подлежи на обжалване пред ВАС на РБ
в 14-дневен срок от съобщаването му на страните.
СЪДИЯ: