Р Е Ш
Е Н И Е № …
гр.Враца, 06.10.2014г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ВРАЧАНСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, пети граждански състав, в откритото заседание на втори
септември две хиляди и четиринадесета година в състав:
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: ИЛИНА ЗЛАТАРЕВА
при участието на секретаря А.Е.,
като разгледа докладваното от съдията
Златарева гр.д. № 3507 по описа
на ВРС за 2013г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявени
са при условията на обективно съединение искове с правно основание чл. 236, ал. 2 предл. първо и чл. 236, ал. 2 предл. второ вр. с
чл. 232, ал. 2, предл. второ ЗЗД
Производството по делото е образувано по
искова молба „Многопрофилна болница за активно лечение –Христо Ботев” АД гр.
Враца срещу ЕТ „Еврофарм – 2000 – Елена Дилова” гр. Враца, представлявано от Елена Грозева Дилова.
Ищецът твърди, че отдал под наем на
ответника самостоятелно помещение с площ от 34 кв.м., находящо се на входа на
Центъра по спешна медицинска помощ в гр. Враца на бул. „Втори юни” №66 със срок
на договора до 30.09.2011г. Поддържа, че
с писмо от 12.09.2011г. уведомил ответника, че срокът на договора няма да бъде
продължаван след изтичането му. Твърди,
че след проведен конкурс сключил нов договор за наем за същото помещение с
търговско дружество „Фармаси МБ” ЕООД при месечна наемна цена от 800 лв.
Поддържа, че ответникът не опразнил наетото помещение след изтичане срока на
договора и продължил да го владее в периода от 01.10.2011г. до 07.06.2013г.
когато въз основа на влязло в сила решение по предявен от ищеца иск за
опразване на наетото помещение с протокол за въвод във владение ищецът получил
държането на имота. Навежда твърдения, че за този период ответникът го лишил от доходите, които би могъл да получи
от имота и които осъразмерява с договорената месечна наемна цена по сключения
договор за наем с трето лице. Твърди, че за времето, през което ответникът бил
в имота след прекратяване на договора за наем същият потребил, но не заплатил
на ищеца разходите за консумирана електроенергия.
При така изложените фактически твърдения
отправя искане към съда ответникът да бъде осъден да му заплати сумата от 16
000 лв., представляваща обезщетение за ползване на имота за периода от
01.10.2011г. до 07.06.2013г., и сумата от 2 500 лв. - разход за консумирана
електрическа енергия за периода от 01.10.2011г. до 07.06.2013г. Претендира законна
лихва върху от датата на исковата молба до окончателното плащане, ведно с
направените разноски.
Ответникът признава, че между страните е съществувало облигационно
правоотношение, по силата на което се намирал във владение на имота преди
процесния период. Признава, че продължил да владее помещението и за периоа от
01.10.2011г. до 07.06.2013г., както и че за този период консумирал, но не
заплатил на ищеца разходите за потребена електроенергия. Не оспорва, че получил
уведомление от ищеца за това, че срокът на действие на договора няма а бъде
продължен след 30.09.2011г. Навежда възражение за плащане на наемната цена за
част от процесния период с твърдения, че сметката на ищеца не била заверена с
наредените суми по независещи от ответника причини. Навежда възражение за
нищожност на сключения с последващ наемател договор за наем поради невъзможен
предмет по аргумент от чл. 226, ал. 2
ЗЛПХМ. Прави и правонамалчващо възражение за прекомерност на претендираните от
ищеца суми с твърение, че претърпените от него вреди били в по-нисък размер. Претендира разноски.
Съдът, след
като прецени събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната
съвкупност и взе предвид доводите и възраженията на страните, приема за установено следното от фактическа страна:
Безспорно е по делото, че на 21.09.2000г.
бил сключен договор за наем между ищеца
„Многопрофилна болница за активно лечение Христо Ботев” АД от една страна,
наречен в договора „наемодател” и ответника ЕТ „ Еврофарм-
Безспорно е също така, че с двустранно
подписани между страните анекси срокът на договора за наем е продължен до
30.09.2011г.
Установява се, че с писмо с изх. № 1198/12.09.2011г.
ищецът уведомил ответника, че след изтичане срока на договора за наем на
30.09.2011г. действието му няма да бъде
продължено, поради което го е поканил в срок до 05.10.2011г. да опразни
помещението и да предаде владението на комисия, назначена със заповед на
изпълнителния директор на болницата.
Установява се, че с влязло в законна сила
решение по гр.д. № 5223/2011г. по описа на ВРС ответникът ЕТ „Еврофарм – 2000-
Елена Дилова” гр. Враца е осъдено да предаде на „Многопрофилна болница за
активно лечение – Христо Ботев” владението на помещение, находящо се в гр.
Враца, бул. „Втори юни” №66 на входа на ЦСМП с площ от 34 кв.м.
Между страните не се спори, че имотът е
предаден от ответника на ищеца на 07.06.2013г. с протокол за въвод във владение
на ЧСИ, вписан в регистъра на Камарата на ЧСИ под № 722.
Видно от заповед № 129/27.05.2011г. на
изпълнителния директор на ищеца, със същата е наредено да се проведе конкурс за
отдаване по наем на помещението с площ от 34 кв.м., находящо се на входа на
ЦСМП – Враца. Представена е публикация на обявлението за конкурса във вестник
„Новинар” от 30.05.2011г.
От протокол от заседание на комисията,
определена със заповед № 129/27.05.2011г. на изпълнителния директор на ищеца от
16.06.2011г. се установява, че класирано на първо място в проведения конкурс е
предложението на „Фармаси МБ” ЕООД гр. София за търговия на дребно с
лекарствени продукти, месечен наем в
размер на 800 лв., авансово заплащане от 12 месеца, предложена инвестиция от 25
000 лв.
Установява се по делото, че между ищеца
„Многопрофилна болница за активно лечение „Христо Ботев” АД гр. Враца от една
страна, наречена в договора „наемодател” и „Фармаси МБ” ЕООД гр. София от друга
страна, наречено в договора „наемател” на 28.06.2011г. е сключен договор за наем,
по силата на който ищецът предоставил на третото лице за временно възмездно
ползване обособената площ от 34 кв.м., находяща се на входа на ЦСМП-Враца за
търговия на дребно с лекарствени продукти
за срок от 01.10.2011г. до 01.10.2016г. срещу задължението на ответника да заплаща месечен
наем в размер на 800 лв., платим при слените условия – авансово 12-месечна
наемна цена при предаване владението на имота, след което до 10-то число на
текущия месец.
Представено е писмо от „Фармаси МБ” ЕООД
до ищеца от 01.10.2011г., с което се отправя покана за предаване държането на
имота съгласно подписания между страните договор за наем от 01.10.2011г. В отговор с писмо от 01.10.2011г. със
съображения за непредаване на владението от предишния наемодател ищецът е
отправил искане към третото лице за изменение на уговорките между страните по
подписания договор за наем. Видно от допълнително споразумение от 01.10.2011г.
между ищеца и „Фармаси МБ” ЕООД със
същото страните са постигнали съгласие за начало на срока на договора и на за
възникване на задължението за плащане на наемна цена да се счита предаването на
владението на имота, оформено с
подписването на приемо-предавателен протокол.
От заключението
на вещото лице по допусната съдебна техническа експертиза, което се възприема изцяло от съда като обективно
и компетентно дадено, се установява, че
за периода от 01.10.2011г. до 07.06.2013г. консумираната електроенергия за
процесното помещение е общо 8 723 kWh на
стойност 1 898, 74 лв.
В изслушаното заключение на съдебно-оценителна експертиза
вещото лице Таня А. е използвало пазарен метод
за изчисляване на средния пазарен наем за обекта, като е определило, че
за периода от 01.10.2011г. до 07.06.2013г.
пазарната стойност на наема за помещението с площ от 34 кв.м. в сградата
на МБАЛ „Христо Ботев” е 8719 лв. При разпита му в съдебно заседание вещото
лице е уточнило, че за по-голяма достоверност на заключението е обособило два
подпериода в рамките на процесния, които отразявали степента на достигнатите
пазарни наеми по отношение на имоти, сходни с оценявания.
Изслушано е и повторно заключение на
съебно-оценителна експертиза с вещо лице инж. Н.Д.. В повторното заключение са
използвани пазарен подход – метод на сравнителна стойност и подход, при който
очакваните приходи от наем се извеждат на база пазарна норма на възращаемост на
инвестицията. Вещото лице е дало заключение, че за периода от 01.10.2011г. до
07.06.2013г. средният пазарен наем за имота е 14, 56 лв./м2 или 495 лв./месец, или общо за периода 9 900
лв.
Съдът възприема като обективно и обосновано
заключението на повторната съдебно-оценителна експертиза, като не възприема
изводите на вещото лице по първоначалната експертиза. В заключението на
повторната експертиза са използвани два самостоятелни метода за оценка, което
прави изводите на вещото лице по-обосновани. Наред с това, заключението на
вещото лице по повторната експертиза е дадено въз основа на по-подробна
съпоставка на цените, на които са отдадени други, подобни на процесния недвижим
имот, като броят на съпоставените имоти е по-голям. Не на последно място,
вещото лице по повторната експертиза е съобразило и конкретно договорения за
процесните обект и период наем между
несвързани лица при условията на конкурс, която цена съдът намира за показател
с най-голяма относителна тежест при определяне на средната пазарна цена. Тази
цена не е взета под внимание в
заключението по първоначалната експертиза, което е основание за дискредитиране
на изводите й.
Други доказателства не са ангажирани по
делото.
От така установената
фактическа обстановка, съдът прави следните правни изводи:
По иска с правно основание чл. 236, ал. 2 предл. първо ЗЗД
С оглед правилото на чл. 154,
ал.1 ГПК за доказване основателността на
претенцията по чл. 236, ал. 2 предл. първо ЗЗД ищецът по делото е следвало да установи следните правопораждащи
факти: наличието на твърдяното облигационно правоотношение, че същото е било
прекратено /с изтичане срока на договора/, че ответникът е ползвал помещението през процесния
период и какъв е размерът на обезщетението
за ползването на помещението през исковия
период.
Безспорно е по делото, че
между страните е съществувало валидно облигационно правоотношение по договор за
наем, по силата на който ищецът
„Многопрофилна болница за активно лечение – Христо Ботев” е предоставил на
ответника ЕТ „Еврофарм – 2000 – Елена
Дилова”
ползването на помещение с площ от 34
кв.м., находящо се на входа на
Центъра по спешна медицинска помощ.
Страните не спорят и от ангажираните по
делото писмени доказателства се установява, че след прекратяване на действието
на договора за наем с изтичане на срока му на 30.09.2011г. в периода от 01.10.
2011г. до 07.06.2013г. ответникът е продължил да го ползва въпреки
противопоставянето на ищеца.
Налице е основание за ангажиране договорната
отговорност на ответника за неизпълнението на задължението му като наемател да
върне наетата вещ след прекратяване на договора. На основание чл. 236, ал. 2 ЗЗД по силата на закона между страните е възникнало квазинаемно правоотношение,
при което наемателят дължи обезщетение и
трябва да изпълнява всичките си задължения, произтичащи от прекратения наемен
договор, в това число и задължението за заплащане на направените по повод
ползването на имота консумативни разноски.
Обезщетението по чл. 236, ал. 2 ЗЗД се
дължи независимо дали е била налице реална възможност за отдаване на имота под
наем на трето лице, тъй като наемателят е продължил да ползва имота след
прекратяване на договора, с което е лишил наемодателя от възможността да
извлича ползи от него. При липса на други ангажирани доказателства по отношение
на размера на дължимото обезщетение по чл. 236, ал. 2 ЗЗД, същият е съизмерим
със средния пазарен наем. По делото обаче с представеният договор за наем с
трето лице за процесния период ищецът е
провел успешно доказване за сигурното увеличаване на имуществото му с месечен
наем от 800 лв. Ето защо съдът намира, че исковата
претенция с правна квалификация чл. 236, ал.2 ЗЗД следва да бъде уважена до
пълния предявен размер от ищеца – 16 000 лв.
По иска с правно основание чл. 236, ал.2, пр.2 ЗЗД връзка с чл. 232, ал.2, пр.2 ЗЗД ЗЗД:
Ищецът
претендира да му се заплатят от ответника направените по
повод ползването на имота консумативни разноски за използвана електрическа
енергия през периода, в който след
прекратяване на договора за наем ответникът не е върнал
обратно на наемодателя си предоставения му под наем недвижим имот. За да се
породи в полза на ищеца така предявеното парично притезание същият следва да
проведе доказване, че от ответника са били акумулирани разходи за ползвана електрическа
енергия в рамките на периода на ползване на имота след прекратяване на договора
за наем. Съдът намира, че такова доказване е осъществено от ищеца, доколкото
вещото лице по техническата експертиза след задълбочена
проверка е установило, че за периода от
01.10.2011г. до 07.06.2013г. консумираната електроенергия за процесното
помещение е общо 8 723 kWh на стойност
1 898, 74 лв. Предвид това и исковата претенция в тази си част също се явява доказана по своето
основание и подлежи на уважаване до сумата от 1 898, 74 лв. За разликата до 2 500 лв.
искът следва да бъде отхвърлен, като недоказан.
По
разноските:
Съобразно изхода от делото ответникът
следва да заплати на ищеца разноски за настоящото производство в размер на 3279,82
лв. съобразно уважената част исковете.
Ищецът следва да заплати на ответника
разноски за настоящото производство в размер на 40,62 лв. съобразно
отхвърлената част от исковете.
Така мотивиран, съдът
Р Е Ш И:
ОСЪЖДА на основание чл.
236, ал.2 ЗЗД ЕТ „ЕВРОФАРМ -2000 – Елена Дилова” с ЕИК ********* със седалище и адрес на управление
гр. Враца, ж.к. „Дъбника”, бл. 13, вх. В, ет. 7, ап. 89 да заплати на „МНОГОПРОФИЛНА БОЛНИЦА ЗА АКТИВНО ЛЕЧЕНИЕ
ХРИСТО БОТЕВ” АД с ЕИК ********* със седалище и адрес на управление гр.
Враца, бул. „Втори юни” № 66 сумата от 16 000 лв. – обезщетение за ползване на
помещение с площ от 34 кв.м., находящо се на входа на ЦСМП – Враца с адрес гр. Враца, бул. „Втори юни” № 66 след
прекратяване на договора за наем между страните за периода от 01.10.2011г. до
07.06.2013г., ведно със законната лихва, считано от 26.08.2013г. до окончателното изплащане.
ОСЪЖДА на основание чл.
236, ал.2 вр. чл. 232, ал.2, пр. второ ЗЗД ЕТ „ЕВРОФАРМ
-2000 – Елена Дилова” с ЕИК *********
със седалище и адрес на управление гр. Враца, ж.к. „Дъбника”, бл. 13, вх. В,
ет. 7, ап. 89 да заплати на „МНОГОПРОФИЛНА
БОЛНИЦА ЗА АКТИВНО ЛЕЧЕНИЕ ХРИСТО БОТЕВ” АД с ЕИК ********* със седалище и
адрес на управление гр. Враца, бул. „Втори юни” № 66 сумата от 1898,74 лв., представляваща разход за консумирана
електрическа енергия за помещение
с площ от 34 кв.м., находящо се на входа на ЦСМП – Враца с адрес гр. Враца, бул. „Втори юни” № 66 за периода
от 01.10.2011г. до 07.06.2013г., ведно със законната лихва, считано от
26.08.2013г. до окончателното изплащане на главното вземане, като ОТХВЪРЛЯ
иска за разликата до пълния предявен размер от 2 500 лв.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 1 ГПК ЕТ
„ЕВРОФАРМ -2000 – Елена Дилова” с ЕИК ********* със седалище и адрес на
управление гр. Враца, ж.к. „Дъбника”, бл. 13, вх. В, ет. 7, ап. 89 да заплати
на МНОГОПРОФИЛНА БОЛНИЦА ЗА АКТИВНО
ЛЕЧЕНИЕ ХРИСТО БОТЕВ” АД с ЕИК ********* със седалище и адрес на управление
гр. Враца, бул. „Втори юни” № 66 сумата от 3279,82 лв. за разноски по делото.
ОСЪЖДА
на основание чл. 78, ал. 3 МНОГОПРОФИЛНА БОЛНИЦА ЗА АКТИВНО ЛЕЧЕНИЕ
ХРИСТО БОТЕВ” АД с ЕИК ********* със седалище и адрес на управление гр.
Враца, бул. „Втори юни” № 66 да заплати
на ГПК ЕТ „ЕВРОФАРМ -2000 – Елена
Дилова” с ЕИК ********* със седалище и адрес на управление гр. Враца, ж.к.
„Дъбника”, бл. 13, вх. В, ет. 7, ап. 89, сумата
от 40,62 лв. за разноски по делото.
Решението подлежи на обжалване пред
Врачанския окръжен съд в двуседмичен срок от връчване на препис.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: