Р Е Ш Е Н И Е № 4
град Несебър, 11.01.2017г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Несебърския районен съд, трети
състав, в открито съдебно заседание на девети
ноември, през две хиляди и шестнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ПЕТЪР ПЕТРОВ
При
секретаря Д.Г., като разгледа докладваното от съдия Петър Петров гр.д.№ 1046 по
описа за 2015г. и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по
предявен иск с правно основание чл.38, ал.1, във връзка с чл.11, ал.1, т.5 и
чл.51, ал.1 от ЗУЕС. Предявен е от Етажната собственост на собствениците на
самостоятелни обекти в комплекс „П.”,находящ се в град Свети Влас, улица ***********,
представлявана от Г. Б.К., против Г.Н.К., гражданка на Руската Федерация,
родена на ***г., адрес ***.
В исковата молба се твърди, че
ответницата е собственик, по силата на нотариален акт № ******************************.,
на недвижим имот в комплекс „П.” в град Свети Влас. На 28.04.2015г. било
проведено редовно събрание на етажната собственост, на което били приети
решения, касаещи управителя на комплекса и таксата за поддръжка и управление на
комплекса. За управител на етажната собственост е избрана Г. Б.К., а размерът
на таксата за поддръжка е приета да бъде в размер на 5 евро на квадратен метър.
Поради еднаквата квадратура на всички имоти в комплекса, таксата за всеки един
от етажните собственици се определяла на 1 550 евро на година. Ответницата
не е присъствала на Общото събрание, чието свикване и провеждане е протекло
според изискванията на закона, а взетите на него решения не били оспорени от
никой от етажните собственици в законоустановения срок. На ответницата е била
изпратена покана от 27.06.2015г. за изпълнение решенията на Общото събрание, и
в частност за заплащане на дължимата такса за управление и поддръжка на общите
части. Тя обаче е отказала да получи поканата, който отказ е бил удостоверен с
подписа на един свидетел. След като предоставеният на ответницата срок за
доброволно изпълнение на задължението й за плащане е изтекъл, управителят на
етажната собственост е подал заявление за издаване на заповед за изпълнение по
чл.410 от ГПК, въз основа на което било образувано ч.гр.д.№ 600/2015г. по описа
на Несебърския районен съд. Съдът е уважил искането и е издал заповед за
изпълнение на парично задължение, срещу която длъжникът, и ответница по
настоящото дело, е подал възражение. Отделно, в жалба до прокуратурата
ответницата е посочила причината за неизпълнение на задължението да заплаща
таксата поддръжка и управление, а именно, че управителят на етажната
собственост самоволно събирал тези такси без да дава отчет за разходваните
средства, което не отговаряло на истината. Ответницата остава единствена от
етажните собственици, която отказва да заплати дължимата такса поддръжка,
въпреки, че за разходите по управление и поддръжка в комплекса след
01.01.2014г. възлизат в размер на 38 071,04 лева, включващи: разходи за
ток и вода на общите части на комплекса, включително и басейн в размер на
4 910,90 лева, ремонт на общо помещение в размер на 8 550 лева,
разходи за почистване и поддръжка на комплекса на физическите лица, извършили
тази дейност, в размер на 17 800 лева за 2014-та и 2015-та години, други
разходи за закупуване на материали и инструменти (панти за врати, пясък, мрежа,
лепила, винтове, гайки, доставка и монтаж на трева, гипс, цимент, шкурка, тръба
водосточна, звънец, батерии, ключове, ремонт на ключове, дъски, оцветител,
препарати за почистване и дезинфекциране на водата в басейна), необходими за
поддръжката, в размер на 6 810,14 лева. След като няколко години
ответницата не е заплащала дължимите от нея такси, същата дължи не по-малко от
4 758,88 лева. Предмет на иска е сумата в размер на 3 100 лева,
представляваща дължимата от ответницата такса за поддръжка в комплекс „П.” за
2015-та година, която сума ищецът претендира ответницата да бъде осъдена да му
заплати. Претендират се и разноски.
След като Бургаския окръжен съд,
действащ като въззивна инстанция, е приел в мотивите на постановеното и влязло
в сила Определение № ІІІ-452 от 23.02.2016г., постановено по ч.гр.д.№
253/2016г., по описа на съда, че осъдителният иск е допустим, а издадената
заповед за изпълнение, която е цитирал ищеца в исковата молба, е обезсилена, е
отпаднало задължението да води установителен иск, за него е налице правен
интерес от предявяването на осъдителен иск за претендираната сума.
След връщане на делото на
първоинстанциония съд за продължаване на съдопроизводствените действия, съдът е
дал указания на ответницата, че има право да подаде отговор на исковата молба.
Такъв е подаден от нея в срока по чл.131, ал.1 от ГПК, в който се заявява, че
искът е едновременно неоснователен и недопустим, моли да бъде постановено
решение, с което той да бъде отхвърлен. Ответницата не оспорва факта, че е
собственик, като уточнява, че притежава право на собственост на двуетажна
еднофамилна къща № 4, построена в УПИ VІІ-8006 в кв.38 по плана на град Свети
Влас – юг, с площ на поземления имот 4 821 кв.м., като къщата е с
разгърната застроена площ от 311 кв.м.; притежава и съответния процент от
идеални части от правото на строеж в поземления имот, чийто адрес е град Свети
Влас, улица ***********, комплекс „П.”, община Несебър. Целият комплекс се
състои от осем броя жилищни сгради (еднофамилни къщи) за сезонно ползване,
външни връзки водопровод и канализация, а на територията на комплекса са
изградени басейн, воден бар, барбекю и спортна част, ограден е с висока дървена
ограда и има два входа към него. Единият от собствениците на поземления имот – „Д.П.”
ООД, притежава 2303/4605 идеални части от него, равняваща се на 50,01% т
поземления имот, а другият собственик на поземления имот „***************”,
притежава 2302/4605 идеални части, равняващи се на 49,99%, което било признато
с влязло в сила Решение № 499/13.01.2014г., постановено по гр.д.№ 486/2012г. по
описа на Бургаския окръжен съд. Ответницата не отрича комплексът да има
характера на затворен тип по смисъла на § 1, т.3 от ДР на ЗУЕС, както твърди и
ищеца, и каквото е решението по смисъла на чл.2 от ЗУЕС, посочено в протокола,
в който са обективирани решенията на Общото събрание на етажната собственост.
Посочва и характеристиките на понятието „Жилищен комплекс от затворен тип”.
Счита, че таксата за управление и поддръжка не може да се определя с решение на
ОСЕС, след като законът изисква управлението на общите части на сгради в
комплекс от затворен тип да се урежда с писмен договор с нотариална заверка на
подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти, който следва
да бъде вписан в Агенцията по вписванията по партидата на самостоятелния обект,
какъвто договор в случая не е налице. Друг основен довод за неоснователност на
иска, ответницата посочва липсата на етажна собственост в комплекса поради
факта, че собственици на поземления имот са лица, които не притежават сгради
или самостоятелни обекти в него, а самостоятелните двуетажни къщи в комплекса
са собственост на отделни чуждестранни физически лица, които не са придобили
право на собственост върху земята, и макар изградените съоръжения да са
предвидени за общо ползване, отношенията между собствениците на отделните
сгради следва да се уредят по правилата на чл.32, ал.1 от Закона за
собствеността, като разпоредбите на ЗУЕС са неприложими. Според ответницата начинът,
по който е определена таксата за управление и поддръжка, изчислена на база
квадратен метър застроена площ, противоречи на закона. Посочва, че поводът за
подадената от нея жалба до прокуратурата е опитът за ограничаването й достъпа до
комплекса от страна на управителя на етажната собственост. Също претендира
заплащане на разноски.
В съдебно заседание ищецът –
етажната собственост – се представлява от процесуален представител, който заявява,
че поддържа предявения иск. Изразява становище, че в случая Общото събрание на
етажната собственост е компетентно да взема решения в комплекса от закрит тип,
същите след като не са оспорени и не е поискано те да бъдат отменени като
незаконосъобразни в предвидените в ЗУЕС преклузивни срокове, подлежат на изпълнение.
Представя писмени бележки, в които излага твърдения за законосъобразно свикване
и провеждане на ОСЕС, проведено на 28.04.2015г. и за законосъобразност на
взетите на него решения, включително и за това, на което е определен размерът
на дължимите от всеки от етажните собственици такса управление и поддръжка, и
което е задължително за ответницата. Счита за неоснователни възраженията на
ответницата, че няма етажна собственост или че отношенията в комплекса следва
да се уреждат въз основа на Закона за собствеността. Моли искът да бъде уважен
в претендирания размер.
Ответницата не се явява в съдебно
заседание, представлява се от упълномощен адвокат, който моли искът да бъде
отхвърлен като неоснователен и недоказан. Представя писмени бележки, в който
изтъква факта, че комплекс „П.” е от затворен тип, а съобразно изискванията на
чл.2 от ЗУЕС режимът на управление в него следва да се урежда с писмен договор
с нотариална заверка на подписите, сключен между инвеститора и етажните
собственици, какъвто по делото не е представен, и който договор следва да бъде
вписан в Агенцията по вписванията. Провеждането на Общо събрание на етажната
собственост не представлява способ за регулиране отношенията в комплекса от
затворен тип, като същото се явява незаконосъобразно. Освен това нито една от
сградите в комплекса не е в режим на етажна собственост, а след като всяка от
тях е собственост на отделни лица, не е налице етажна собственост, поради което
и отношенията между собствениците на отделните сгради не следва да се уреждат по
ЗУЕС, а съгласно изискванията на Закона за собствеността. След като пък не е
формирана етажна собственост, то и искът е предявен от ненадлежна страна.
Въз основа на събраните по делото
доказателства, съдът прие за установено следното от фактическа страна:
Ответницата Г.Н.К. е собственик
на следния недвижим имот, а именно: ДВУЕТАЖНА, ЕДНОФАМИЛНА КЪЩА под № 4
(четири) построена съгласно одобрените строителни книжа и план за цялостно застрояване
в УПИ *************** по плана на Свети Влас – юг, с площ на целия парцел 4821
кв.м., при граници на целия парцел: УПИ VІ.8029, УПИ І-8009 и от двете страни
улици, като къщата е с обща разгъната площ 311 кв.м., състояща се от първи етаж
– дневна, трапезария, кухня със складово помещение към нея, мокро помещение,
библиотека, санитарен възел, втори етаж – три спални, едната от които с
гардеробно помещение и санитарен възел, а другите две спални с общ санитарен
възел; при граници за цялата къща: от двете страни външен зид, от изток жилищна
сграда № 5, от запад – жилищна сграда № 3, ведно със съответния процент идеални
части от правото на строеж върху земята, т.е. от описания по-горе УПИ.
Ответницата се легитимира като собственик на къщата по силата на договор,
сключен на 01.10.2003г. между нея, от една страна в качеството й на купувач, и
„************” ООД, от друга страна в качеството му на продавач, който договор
е обективиран в Нотариален акт № ***************************. на нотариус С.А.
с рег. № 208 на НК и район на действие Несебърския районен съд.
На 03.07.2003г. е издадено
Разрешение за ползване № 381 от РДНСК – Бургас, с което е разрешено ползването
на строеж: „Жилищни сгради за сезонно ползване” – осем броя, външни връзки
водопровод и канализация, външно кабелно ел. захранване”, находящ се в УПИ,
представляващ парцел VІІ-8006, кв.38 по плана на с.Свети Влас- юг, община
Несебър. В него е посочено, че строежът е изпълнен в съответствие с одобрените
проекти, седем броя разрешения за строеж, издадени от Главния архитект на
Община Несебър, и протоколи за определяне на строителни линии и нива, и други.
Според действащите кадастрална
карта и кадастрални регистри на град Свети Влас, община Несебър, одобрени със
Заповед № РД-18-48 / 03.10.2005г. на Изпълнителния директор на АК, последно
изменение със Заповед № КД-14-02-358 / 06.03.2012г. на Началника на
СГКК-Бургас, поземленият имот се индивидуализира като такъв с идентификатор **********,
адрес на поземления имот: град Свети Влас, **********; трайно предназначение на
територията – урбанизирана; начин на трайно ползване – Комплексно застрояване.
От заключението на вещото лице по
извършената по делото съдебно-техническа експертиза, приета по делото като
компетентно извършена и неоспорена от страните, се установява, че поземления
имот е ограден с ограда, която обхваща целия имот, в който е изграден жилищен
комплекс, състоящ се от осем самостоятелни двуетажни сгради, построени са басейн
с пречиствателни съоръжения и външен бар, креативен център, барбекю и
благоустрояване на терена. Достъпа на комплекса е осигурен чрез магнитна
ключалка на външната входна врата и магнитни карти, на самата граница на имота
са изградени осем гаража, които обслужват собствениците на жилищните сгради в
имота.
Според представения по делото
Протокол от проведено на 28.04.2015г. Общо събрание на собствениците на
самостоятелни обекти в комплекс в режим на етажна собственост с адрес: град
Свети Влас, улица ***********, община Несебър, комплекс „П.”, на събранието са
присъствали лично или чрез представители осем собственици, които притежават 80
% идеални части от общите части на етажната собственост. Приложен е списък,
съдържащ имената на собствениците или техни пълномощници и идеалните части,
които притежават, който списък е подписан от седем етажни собственици, като не
е подписан от ответницата, вписана като такъв. Според този списък: собственик
на Дом № 1 е Г. Б.К., собственик н Дом № 2 е Н. П., който на събранието е бил
представляван от Ю.Е.К., собственик на Дом № 3 е В. Х., собственик на Дом № 4 е
Г. К. – ответницата, собственик на Дом № 5 е А. К., собственик на Дом № 6 е П.В.С.,
собственик на Дом № 7 е А. Н., която на събранието е била представлявана от
пълномощника си П.В.С., и собственик на Дом № 8 е А. С., също представлявана от
пълномощника си П.В.С.. В протокола е посочено, че заседанието е било проведено
при предварително обявения в поканата, оповестена на собствениците, дневен ред.
Взети са решения комплекс „П.” да бъде комплекс от затворен тип съгласно чл.2
от ЗУЕС, който да се представлява от управител, а за такъв е избрана Г. Б.К., с
пълно единодушие е взето решение таксата за поддръжка в комплекса да бъде в
размер на 5 евро на квадратен метър на година, която следва да бъде платена до
30-и юни на текущата година. Протоколът е бил подписан от председателстващия
събранието и от протоколчика.
Въз основа на така приетото за
установено от фактическа страна, съдът направи следните правни изводи:
„************” ООД град Бургас е
предприел застрояването на УПИ ************* по плана на град Свети Влас,
община Несебър, въз основа на одобрени строителни книжа, в който е построил
осем самостоятелни двуетажни сгради, както и басейн с пречиствателни съоръжения
и външен бар, креативен център, барбекю и благоустрояване на терена. По делото липсват
данни, от които да е видно дали след издаването на разрешението за ползване на
тези осем жилищни сгради за сезонно ползване, е прехвърлил собствеността на
тези осем сгради в урегулирания поземлен имот на осемте различни лица, между
които и ответницата, заедно с идеални части от правото на собственост върху
поземления имот. Ответницата, която не счита себе си за етажен собственик, и
която е чужд гражданин, е придобила със сключването на договора за
покупко-продажба от 01.10.2003г. с продавача „************” ООД, единствено
двуетажна еднофамилна къща № 4, заедно със съответния процент идеални части от
правото строеж върху поземления имот, в който е построена. Ответницата не е
придобила идеални части от незастроената част от дворното място, а такова
придобиване и по отношение на собствениците на останалите седем сгради в имота
е забранено, предвид, че също са чужди граждани. По този начин съдът приема, че
волята на инвеститора и строителния предприемач е била да снабди купувачите на
отделните сгради, като самостоятелни обекти на собственост, със съответни права
върху терена, но обема им е следвало да се ограничи само до застроената площ, а
не да обхваща целия имот (общо 4 821 кв.м.), а „************” ООД е
останал собственик на целия поземлен имот, обременен със суперфициарни права,
принадлежащи на собствениците на отделните жилищни сгради. Останалите обекти -
басейна с пречиствателни съоръжения и външен бар, креативен център, барбекю и
благоустрояването на терена – представляват елементи от устройството за
ползване на свободната дворна площ (по смисъла на чл.9 от Наредба № 7 от
22.12.2003г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии
и устройствени зони). Търговецът, в качеството му на инвеститор на комплекса, е
носител на право на собственост в поземления имот – земя и други, върху които
не се придобива право на собственост от купувачите и те остават за общо
ползване, както и на право на собственост върху обектите с обслужващо
предназначение в застроения от него имот. Нормалното използване на
собствеността върху дадена постройка не може да се осъществи без известно
използване на мястото около нея в поземления имот. Разпоредбата на чл.64 от
Закона за собствеността изрично установява правото на собственика на
постройката да ползва земята доколкото това е необходимо за използване на
постройката според нейното предназначение. Поначало това ползване се ограничава
само до достъп до сградата, доколкото това е необходимо за ползването й като
елемент на преустройството с оглед техническите й характеристики, а правата на
собственика на земята трябва да се ограничават в минимална степен. С
построяването обаче на басейна, на гаражи, които да обслужват собствениците на
жилищните сгради, на други обекти и благоустрояването на терена, предвидени в
проекта за самия поземлен имот, с ограждането на поземления имот, с
ограничаването на достъпа на външни лица и осигуряването на специален режим за
достъп в създадения комплекс, съдът приема, че целият имот е предназначен да
обслужва отделните жилищни сгради и да се използва заедно с останалите обекти
от собствениците на жилищните сгради, а не от собственика/ците на поземления
имот, между които не е никой от собствениците на жилищните сгради.
Един от основните спорни въпроси
между страните е налице ли е етажна собственост между собствениците на осемте
самостоятелни жилищни сгради, като непререкаемо свързания с това въпрос е кои
са общите части между тези собственици.
След като незастроената част от
поземления имот не се притежава в съсобственост от собствениците на жилищните
сгради, тази част от поземления имот, в това число и с останалите изградени в
него обекти - басейн, гаражи, барбекю, външен бар, креативен център и други и
цялостното му благоустрояване – не представлява обща част между собствениците
на жилищните сгради нито по естеството си нито по предназначение. Доколкото
нито една от жилищните сгради не е изградена така, че в нея да са обособени
самостоятелни обекти на правото на собственост, не може да се определи и която
и да е застроена част от поземления имот като обща част между всички или някои
от собствениците на жилищните сгради – всеки от собствениците притежава тази
част от вещното право на строеж от поземления имот, която съответства на площта
на притежаваното от всеки от тях жилище. По същата причина – липсата на сгради
в урегулирания поземлен имот, в които етажи или части от етажи да принадлежат
на различни собственици – се изключва възможността между собствениците на
отделните жилищни сгради да съществуват общи части и измежду останалите,
изброени в чл.38 от ЗС. Това означава, че и отношенията между тези осем
собственици на жилищните сгради не могат да се уреждат по ЗУЕС (арг.чл.1 от
закона). На същото основание те не могат да се уреждат и по правилата на чл.30,
ал.3 от ЗС, към която препраща чл.3 от ЗУЕС, още повече, че отделните жилищни
сгради в поземления имот са повече от три.
Обстоятелството, че в поземления
имот има хоризонтално разположени две и повече сгради (в случая осем), не
обосновава наличие на етажна собственост само защото те са собственост на
отделни лица. За да възникне такава етажна собственост е необходимо
собствениците на отделните сгради да са съсобственици и на имота, в който с
построени (Решение № 296 от 09.01.2014г. по гр.д.№ 4456/2013г. на ВКС, І г.о.,
постановено по реда на чл.290 от ГПК).
Дори и сградите в поземления имот да са
долепени една до друга, както е видно от представената кадастрална скица, то
тези т.нар. „сгради-близнаци”, всяка от които собственост на отделен
собственик, не могат да формират етажна
собственост, нито пък може да има за последица дворното място да придобие
статут на обща част (Решение № 593 от 28.06.2010г. по гр.д.№ 1275/2009г. на
ВКС, І г.о.).
Притежаваната от ответницата т.
нар. суперфициарна собственост й дава възможност да се разпорежда с правото си
на собственост върху придобитата от нея сграда ведно с правото на строеж, без
такова едно разпореждане да може да промени статута на терена като чужда собственост
(Решение № 191/18.07.2011г. по гр.д.№ 1414/2010г. на ВКС, ІІ г.о., постановено
по чл.290 от ГПК).
Този вещноправен и
териториториално устройствен статут и на осемте жилищни сгради в УПИ за
комплексно застрояване изключва възможността за въвеждане на специален режим на
управление на общи части, предвиден за жилищен комплекс от затворен тип по
смисъла на чл.2 от ЗУЕС. В решение № 87 от 09.03.2012г. по гр.д.№ 1115/2011г.,
ІІ г.о. на ВКС, на което се позовава ответникът, е разгледан въпрос относно
съдържанието на договора по чл.2 от ЗУЕС, но не е дадено тълкуване на легалното
определение на затворения комплекс, а в Определение № 165 от 05.03.2014г. по
ч.гр.д.№ 47/2014г., ІV г.о. на ВКС е проведена разлика между същинската
„вертикална” и т. нар. „хоризонтална етажна собственост”, като за целите на
приложението на чл.2 от ЗУЕС е посочено, че е необходимо в жилищния комплекс
отделните сгради да покриват изискванията на типична етажна собственост, без да
е налице изключението по чл.3 от ЗУЕС. Изричното посочване на множественото
число на сградите, формиращи комплекса, съответства на целта на специалната
уредба. По тези съображения имотите,
застроени с една жилищна сграда, могат да се управляват с типичните за етажната
собственост инструменти, на ако в терена както в случая са изпълнени осем
(повече от две) различни сгради, представляващи основно застрояване, би
възникнал конфликт при упражняването на противопоставимите на собственика на
терена права, налагащ специфичен общ режим на управление. Именно уреждането на
предназначението на спомагателното застрояване за общо или индивидуално
ползване, съответно начина, по който елементите на общата прилежаща площ (към
повече от една сгради) ще бъдат управлявани, не е предвидено с общи законови
норми и налага изрично идентично уреждане в индивидуални договори, предложени
на всеки от индивидуалните собственици от различните сгради по инициатива на
инвеститора (притежател на правата на собственост при възникване на етажни
собствености). Съответно и нормата на чл.2 от ЗУЕС цели да уреди не толкова
съдържанието на договора, а противопоставимостта на индивидуалните съглашения
на трети лица, без която общото управление, индивидуализиращо комплекса като
цяло би се обезсмислило.
Съдът не споделя становището на
процесуалните представители на страните, че в резултат на решение на
собственици на сгради (било с единодушие на присъстващите на Общо събрание,
било с мнозинство от собствениците) в един поземлен имот, респ. на етажни
собственици, може да възникне „жилищен комплекс от затворен тип”, и че в случая
такъв е възникнал по смисъла на § 1, т.3 от ДР на ЗУЕС. Съгласно дадената в тази разпоредба
дефиниция, могат да бъдат разграничени няколко основни белега: 1)
съществуването на един урегулиран
поземлен имот – това е имота, осигуряващ единството на комплекса, а
сградите в режим на етажна собственост и другите обслужващи обекти следва да са
изградени в неговите пространствени граници; 2) съществуването на няколко сгради в режим на етажна собственост
– няколко построени сгради, за всяка от които е възникнал режим на етажна
собственост, а самостоятелните обекти в тези сгради следва да имат жилищно
предназначение; 3) Съществуването на други
обекти, обслужващи собствениците и обитателите – кумулативно изискване
наред със съществуване на няколко сгради в режим на етажна собственост, като
обектите имат особено предназначение и обслужват ползването на самостоятелните
обекти, разположени в сградите в режим на ЕС; те могат да бъдат отделни сгради,
съоръжения, площадки, градини, развлекателни кътове, басейни и други, като
ползването им може да бъде свързано с предоставянето на допълнителни услуги на
живущите в жилищния комплекс от затворен тип (търговски обекти) или да
осигуряват неговото управление (административни обекти); 4) въвеждането на изисквания за контролиран достъп за
външни лица – изискванията следва да намират приложение и спрямо живущите в
комплекса, доколкото последните също трябва да използват определените места за
влизане в и излизане от комплекса, да спазват процедурите по идентификация,
представяне на пропуск и други. Ако първите два белега са свързани с наличието
на определени обективно съществуващи
предпоставки, то изискването за наличието на контролиран достъп до
комплекса предполага изрично волеизявление
в този смисъл: „въвеждането” на правила, които да уреждат влизането в и
излизането от комплекса, предполага постигането на определено съгласие между
етажните собственици, а такова съгласие е необходимо и за определянето на
предназначението на обслужващите обекти в комплекса. Формата на обективиране на
въпросното съгласие е писменият договор с нотариална заверка на подписите по
чл.2, ал.1 от ЗУЕС. Така, изхождайки от легалната дефиниция и разкритите в нея
правни белези на жилищния комплекс от затворен тип, се налага извода за
необходимостта от наличието на сключен договор по чл.2, ал.1 от ЗУЕС и неговото
вписване – чл.2, ал.2 от ЗУЕС, за да възникне жилищен комплекс от затворен тип.
Това означава, че българският законодател е възприел, че жилищният комплекс от
затворен тип се учредява с изрично волеизявление от страна на определени от
закона лица, направено в предвидена от закона форма (сключването на договора по
чл.2, ал.1 от ЗУЕС), като не е възприел разрешението, според което жилищният
комплекс от затворен тип възниква по силата на закона (ex lege) при наличието на предвидени от законодателя
предпоставки (както възниква правния режим на етажна собственост).
В случая не е налице втората
кумулативно предвидена предпоставка, за да се счита, че комплекс „П.” в град
Свети Влас, улица ***********, представлява жилищен комплекс от затворен тип
според изискването на § 1, т.3 от ДР на ЗУЕС, защото както бе посочено по-горе
в урегулирания поземлен имот с идентификатор ********** не съществуват не само
няколко, но и нито една сграда в режим на етажна собственост. Според текста на
законовата дефиниция жилищен комплекс от затворен тип не може да възникне,
когато в един урегулиран поземлен имот са построени няколко отделни и
самостоятелни постройки, притежавани в изключителна собственост или като
собственост от различни лица – случай, обозначаван като хоризонтална етажна
собственост. Така не попада в съдържанието на дефиницията и хипотезата, при
която сградата в режим на етажна собственост е само една.
Този факт обаче не би имал
значение по отношение на валидността на договора по чл.2 от ЗУЕС, какъвто в
случая също липсва, защото специфичният предмет на такъв договор се
съсредоточава в задълженията, приети от собственика на индивидуалния обект,
които могат да се противопоставят на следващи приобретатели. Доколкото липсва
специалния затворен комплекс, тази част от процесния договор действително би се
оказала без предмет. Това съдържание обаче не изчерпва съглашението в цялост,
доколкото в договора следва да се съдържа и воля на насрещните страни за
възлагане на определени услуги (например организиране на охрана, техническа
поддръжка на общите части и свободната от застрояване площ, изграждане и
поддържане в добро състояние и текущо почистване на градина с поливна система,
декоративно осветление, оборудване на кътове за почивка вътре и вън от
сградата, обзавеждане и декориране на местата за общо ползване и други) срещу
конкретно договорена цена. Извършването на подобни услуги не е ограничено с
особени изисквания на закона по отношение на собствеността или статута на
вещите, върху които изпълнителят се задължава да въздейства. Напротив, такава
услуга е допустимо да се осъществява по отношение на всякакви обекти,
предназначени по естество или по воля на собствениците им за общо ползване дори
и от трето на етажната собственост лице. Вярно е, че отношенията, предмет на
този вид услуга, са от компетентност не на отделния собственик, а на
неперсонифицираната общност на етажните собственици, формираща воля чрез органа
си Общо събрание (чл.11, т.12 от ЗУЕС), но в този случай сделката-решение би
била подчинена на правилата за законосъобразно разпределение на разходите за
управление и поддържане на общите части на етажната собственост (чл.51, вр. с §
1, т.11 от ЗУЕС). Само в този смисъл правилата са възприемани от съдилищата
като императивни (Определение № 1097/17.11.2011г. по гр.д.№ 630/2011г. на ВКС,
І г.о.; Определение № 538/06.11.2015г. по гр.д.№ 4113/2015г. на ВКС, І г.о.;
Решение № 85/24.06.2014г. по гр.д.№ 1157/2014г. на ВКС, ІІ г.о.).
След като не е възникнала и не
съществува етажна собственост, и предвид, че комплекс „П.” не представлява
жилищен комплекс от затворен тип, означава, че отношенията между отделните
собственици на построените в имота жилищни сгради не могат да се уредят по
правилата на ЗУЕС. Ищецът обосновава правния си интерес от предявения
осъдителен иск въз основа на решения на Общо събрание, взети на 28.04.2015г., и
обективирано в протокол от същата дата. Според едно от тези решения комплекс „П.”
ЩЕ БЪДЕ комплекс от затворен тип и ЩЕ СЕ УПРАВЛЯВА от управител, като по този
начин формулирано решението не дава яснота да се разбере дали се касае за
бъдещи несигурни събития, дали решението зависи от сбъдване на определени
условия (напр. сключване на договора по чл.2 от ЗУЕС и вписването му) или решението следва да се счита прието от
момента на гласуването му. Както в исковата молба не се твърди, така и в
решението по т.3 от събранието не е посочено, че определената такса е за
управление и поддръжка на общите части – тя е определена за управление и
поддръжка „на комплекса”. Когато е определена на база квадратен метър,
настоящият съдебен състав приема, че присъствалите и гласували на събранието са
имали предвид незастроената част от поземления имот, в който е разположен
комплекс „П.”. След като обаче в комплекса не е налице сграда или сгради, които
да са в режим на етажна собственост, такива не се управляват от общо събрание
на етажните собственици чрез взети от него решения, нито се представляват от
управител, по причина, че етажни собственици няма. Само влезлите в сила решения
на етажните собственици могат да бъдат задължителни за всички собственици, дори
и за тези, които са гласували „против”, както и за неучаствалите във вземането
им и за лицата, които по-късно ще станат етажни собственици или обитатели.
Доколкото сграда в режим на етажна собственост не съществува, не се управлява и
представлява от органи на управление, взетите решения за заплащане на разходи
или на такси, както и тези за сключване на договори от органи на управление на
ЕС, не са задължителни и не са обвързали по никакъв начин нито един от
изключителните собственици на отделните осем сгради, включително и Г.Н.К.. Законосъобразността
на решенията на общото събрание се определя по правилата на Закона за
собствеността и Закона за управление на етажната собственост, но не и от ЗЗД,
поради което решенията на ОС на ЕС не могат да бъдат нищожни. Евентуални
конститутивни искове обаче по чл.40 от ЗУЕС по отношение на решенията, взети на
28.04.2015г., биха се явили процесуално недопустими, поради липса на абсолютна
процесуална предпоставка, обуславяща надлежното възникване правото на иск, за
която съдът следи служебно. С посочената разпоредба на чл.40, ал.1 от ЗУЕС е
ограничена и активната процесуална легитимация, като е предоставена само на
собствениците на обекти от етажната собственост, каквато ответницата не е.
В този случай възниква въпросът
какво се случва ако по една или друга причина не се стигне до подписване на
договор между инвеститора (собственика/ите на дворното място – чл.2 от ЗУЕС) и
собственика на отделен обект в комплекса, какъвто е настоящия случай, и следва
ли отношенията във връзка с незастроената част от комплекса, неговата
поддръжка, възстановяване и подобряване, която макар и да не представлява обща
част, да остане извън предмета на правно регулиране, и в зависимост от тях дали
тази незастроена част и другите намиращи се в комплекса съоръжения и постройки,
могат да се ползват от собствениците на отделните сгради и имат обслужващо
предназначение. В тази хипотеза, доколкото управлението не е уредено в договор,
не може да намери приложение ЗУЕС именно поради невъзникнала и несъществуваща
етажна собственост, респ. етажни собственици, а оттам и липсата на общи части,
които да се управляват и поддържат. Затова и ответницата като собственик на
самостоятелен обект в процесния комплекс няма задължение да заплаща нито
разходите за управление, нито разходите за по подържане на общи части по чл.6
от ЗУЕС, нито дължи вноски по чл.48 от ЗУЕС. По същата причина – липса на
съсобственост - отношенията между отделните собственици на сградите не могат да
се уредят и по правилото на чл.41 от ЗС, уреждащо задължение на всеки
собственик, съразмерно с дела си в общите части, да участва в разноските,
необходими за поддържането или възстановяването им, и в полезните разноски, за
извършването на които е взето решение от общото събрание, и която правна уредба
се различава от уредбата на отношенията между съсобствениците, които съгласно
чл.30, ал.3 от ЗС са длъжни да участват в ползите и тежестите на общата вещ
съразмерно с частта си, като съгласно чл.32 от ЗС общата вещ се използва и
управлява съгласно решението на съсобствениците, притежаващи повече от
половината от общата вещ, а когато не може да се образува мнозинство или ако
решението на мнозинството е вредно за общата вещ, районният съд, по искане на
който и да е от съсобствениците, решава въпроса, взема необходимите мерки и ако
е нужно, назначава управител на общата вещ.
Всичко това налага извода, че
отношенията във връзка с разходите (но не и такси) по поддържането и
подобряването на незастроената част от поземления имот и съоръженията и
постройките в комплекса, следва да се уредят или по правилата на
неоснователното обогатяване или по правилата на воденето на чужда работа без
пълномощие и с оглед на това в чия полза са направени тези разходи – дали в
полза на собственика на поземления имот и/или в полза на лицата – собственици
на отделните жилищни сгради, на които е предоставено правото да се ползват от
тях, а не само осигурен достъп до жилището им. Едва тогава биха могли да се
обсъждат сключените от Г. Б.К. граждански договори и договори за СМР, в
качеството й на възложител, с трети лица
– изпълнители, и направените разходи (от нейно име или от името на други
собственици на жилищни сгради в комплекса) по тези договори, основанието на
тези разходи, доколко договорите обвързват другите собственици и т.н.
Предвид гореизложеното, и след
като въззивната инстанция е приела, че предявеният осъдителен иск е допустим,
исковата молба не следва да бъде оставена без разглеждане, предвид приетото от
настоящия съдебен състав, че след като не е налице валидно възникнала и
съществуваща етажна собственост липсва не само страна по спорното материално
правоотношение, но и активна процесуална легитимация), ответницата не е етажен
собственик в комплекса (а и такова твърдение не е изрично въведено в исковата
молба, макар да се твърди, че спрямо нея са приложими разпоредбите на ЗУЕС), и
решенията на останалите собственици на отделни жилищни сгради в комплекса не я
обвързват, респ. тези решения не са взети на общо събрание на етажна
собственост, означава, че искът следва да бъде отхвърлен като неоснователен.
Ищецът не установи въведеното от него основание на вземането си (решение на ОС
на ЕС) и неговия размер.
С оглед правилата на процеса в
полза на ответницата следва да се присъдят на основание чл.78, ал.3 от ГПК
направените от нея разноски за платен депозит за вещо лице в размер на 250 лева
и за платено адвокатско възнаграждение в размер на 1 075 лева, или общо 1 325
лева, която сума ищецът следва да бъде осъден да й заплати.
Следва да бъде отхвърлена
претенцията на ищцовата страна за присъждане на основание чл.78, ал.1 от ГПК на
разноските за платена държавна такса в размер на 124 лева и за платено
адвокатско възнаграждение в размер на 600 лева.
Мотивиран от гореизложеното,
Несебърският районен съд
Р Е Ш
И :
ОТХВЪРЛЯ предявения от Етажната
собственост на собствениците на самостоятелни обекти в комплекс „П.”,находящ се
в град Свети Влас, улица ***********, представлявана от Г. Б.К., иск за
осъждане на Г.Н.К., гражданка на Руската Федерация, родена на ***г., адрес ***,
да заплати сумата в размер на 3 100 лв. (три хиляди и сто лева),
представляваща дължима такса за поддържане в комплекс „П.” за 2015г., като
НЕОСНОВАТЕЛЕН и НЕДОКАЗАН.
ОСЪЖДА Етажната собственост на
собствениците на самостоятелни обекти в комплекс „П.”,находящ се в град Свети
Влас, улица ***********, представлявана от Г. Б.К., ДА ЗАПЛАТИ на Г.Н.К.,
гражданка на Руската Федерация, родена на ***г., адрес ***, направените по делото
разноски в общ размер на 1 325 лв.
(хиляда триста двадесет и пет лева), включващи платен депозит за вещо лице
в размер на 250 лева и платено адвокатско възнаграждение в размер на 1 075
лева.
ОТХВЪРЛЯ претенцията на Етажната
собственост на собствениците на самостоятелни обекти в комплекс „П.”,находящ се
в град Свети Влас, улица ***********, представлявана от Г. Б.К., за осъждането
на Г.Н.К., гражданка на Руската Федерация, родена на ***г., адрес ***, да му
заплати направените по делото разноски по настоящото дело в доказан размер от
724 лева.
Решението подлежи на обжалване
пред Бургаския окръжен съд в двуседмичен срок от съобщаването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: