Р Е Ш
Е Н И Е
№………
гр. София,
19.01.2017 г.
В И М Е Т О Н А
Н А Р О Д А
СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ СЪД, І ГРАЖДАНСКО
ОТДЕЛЕНИЕ, 10 състав, в
публичното заседание на деветнадесети октомври през две хиляди и шестнадесета
година в състав:
СЪДИЯ: ДЕСИСЛАВА
ЗИСОВА
при секретаря П., като разгледа
докладваното от съдията гр.д. № 19730 по описа за 2014 г., за да се произнесе
взе предвид следното:
Производството е образувано по искова молба от С.Д.Т.
и Т.Р.Т., с която са предявени срещу В.А.В. и Д.А.В. искове както следва:
иск с правно основание чл.87, ал.3 ЗЗД за разваляне на
договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен с нотариален акт от
16.12.2004 г., поради неизпълнение на задължението на купувачите да платят в
цялост уговорената продажна цена,
при условията на евентуалност - иск с правно основание
чл.79, ал.1 ЗЗД за сумата от 8500 лв., представляваща неплатена част от цената
по договора,
при условията на евентуалност - иск с правно основание
чл.86 ЗЗД за сумата от 4550,13 лв., представляваща лихва за забава върху
горната главница за периода 10.01.2009 г. – 09.01.2014 г., както и законната
лихва от датата на исковата молба до окончателното изплащане.
Ищците твърдят, че с нотариален акт № 153 от
16.12.2004 г. са продали на ответниците недвижим имот, представляващ АТЕЛИЕ №
3, намиращо се в гр.София, район „Л.“, ул. „********** с площ от 75,50 кв.м.,
заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и от правото
на строеж върху мястото, за сумата от 28600 лв., от които – 20100 лв. са платени
в деня на покупко-продажбата, а останалата част от 8500 лв. страните са
договорили да бъде платена в 10-дневен срок от връчване на разрешението за
ползване на сградата. Поради неплащане на остатъка от цената, ищците искат
разваляне на договора. При условията на евентуалност – ако договорът не бъде
развален, претендират плащане на дължимия остатък и изтеклата лихва за забава.
Ответниците оспорват иска. Не оспорват, че остатъкът
от продажната цена в размер на 8500 лв. не е платен, но твърдят, че не дължат
плащане поради неизпълнение на задължения на ищците по друг договор между
страните - договор за строителство и продажба на недвижим имот от 30.04.2004 г.
Твърдят, че ищците са създали пречки за снабдяване с разрешение за ползване на
сградата, поради което не отговарят за собственото си неизпълнение. Позовават
се на погасяване по давност на правото за разваляне на договора. Предявяват
възражения за прихващане: с вземане с правно основание чл.92, ал.1 ЗЗД за
сумата от 49764 лв., представляваща неустойка за забавено изпълнение на договор
за строителство от 30.04.2004 г. и с вземане с правно основание чл.79, ал.1 ЗЗД
за сумата от 22847,78 лв., представляваща обезщетение за вреди от неизпълнение
на договора за строителство в размер на средната наемна цена за срока на
забавата.
Съдът, след
като се запозна със становищата на страните и събраните по делото
доказателства, намира следното от
фактическа и правна страна:
По иска по
чл.87, ал.3 ЗЗД:
По делото бе
прието за безспорно, а и се установява от норатиален акт №153 от 16.12.2004 г.,
че между страните е възникнало валидно правоотношение по договор за
покупко-продажба на недвижим имот, по силата на който ищците С.Д.Т. и Т.Р.Т. са
прехвърлили на ответниците В.А.В. и Д.А.В. собствеността върху недвижим имот,
изграден в груб строеж, представляващ ателие № 3, намиращо се в гр.София, район
„Л.“, ул. „********** с площ от 75,50 кв.м., заедно със съответните идеални
части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, срещу
цена от 28600 лв., от които 20100 лв. са получени от продавачите напълно и в
брой при подписване на договора, а остатъкът от 8500 лв. по уговорка между
страните следва да бъде платен в срок до 10 дни от връчване на разрешението за
ползване на сградата.
По делото не
е спорно обстоятелството, че остатъкът от 8500 лв. не е платен от ответниците.
Спорни са обстоятелствата: 1). Кога на ответниците е връчено разрешението за
ползване на сградата (съответно – кога е изтекъл 10-дневния срок, с което
вземането е станало изискуемо) – това е от значение за възражението за погасяване
на вземането по давност и 2). Погасено ли е задължението за плащане на остатъка
от продажната цена – поради неизпълнение на ищците на техни задължения по
договор за строителство или чрез прихващане с вземания на ответниците по
договора за строителство.
По делото са
представени 2 бр. удостоверения за въвеждане в експлоатация на сградата под
един и същ номер - № 51, но с различни дати на издаване – 08.12.2008 г. и
30.12.2008 г. По повод открито производство по чл.193 ГПК за проверка
истинността на документа, представляващ официален диспозитивен документ –
индивидуален административен акт, по делото се установя от писма от органа,
автор на акта – главния архитект на район Л. – Столична община (л.61 и л.75)
следното: В СО – район Л. се съхранява единствено Удостоверение №51 от дата
30.12.2008 г. и това а актът, произвел правно действие. В административната
процедура по издаване на акта действително първо е съставено Удостоверение №51
от 08.12.2008 г., като след подписването му е установено, че поради изтекъл
лиценз на надзорната фирма се налага преиздаване на удостоверението и след
изготвяне на нов окончателен доклад и технически паспорт от надзорна фирма с
валиден лиценз е издадено Удостоверение №51 от дата 30.12.2008 г. Същото е
връчено срещу подпис на един от възложителите – К.С. на 13.02.2009 г. Няма
данни за връчване на удостоверението на ответниците. При така установените
факти съдът приема, че срокът за плащане на последната част от продажната цена
е започнал да тече от връчване на провелия действие административен акт -
Удостоверение №51 от дата 30.12.2008 г., което връчване е станало на неизвестна
дата, но не по-рано от датата на издаване на акта – 30.12.2008 г. Срокът за
плащане е започнал да тече не по-рано от 31.12.2008 г. и е изтекъл не по-рано
от 09.01.2009 г. От този най-ранен възможен момент вземането е изискуемо и
започва да тече предвидената в чл.110 ЗЗД петгодишна давност за погасяването
му. Давността е изтекла в момент не по-рано от 09.01.2014 г., а исковата молба,
по която е образувано делото е предявена на 09.01.2014 г. – преди изтичане на
давността. Поради това съдът приема, че възражението за изтекла погасителна
давност е неоснователно.
Неоснователно
е и възражението на ответниците за погасяване на задължението за плащане на остатъка
от продажната цена поради забава на кредитора – неизпълнение на задължение по
договор за строителство, сключен между страните. На първо място защото по
силата на чл.96 ЗЗД забавата на кредитора не погасява задължението, а
единствено освобождава длъжника от последиците от неизпълнението – в настоящия случай
това биха били лихвите за забава върху главницата. Т.е. главницата в размер на
8500 лв. се дължи независимо дали кредиторът не дава необходимо съдействие или
неоправдано отказва да я приеме. На следващо място – вземането за сумата от
8500 лв. е възникнало по силата на договор за покупко-продажба, в който не са
уговорени срокове за въвеждане на имота в експлоатация, нито е поставено
задължението под условие или във връзка с изпълнението по друг договор. Поради
това евентуална забава на кредитора по друг договор не се отразява на
възникването и изискуемостта на задължението по договора за покупко-продажба.
Поради
изложеното, съдът намира, че са налице предпоставките за разваляне на
двустранния договор поради неизпълнение на задължението за заплащане на цената
в уговорения срок. Към датата на предявяване на иска по чл.87, ал.3 ЗЗД за
сградата е издадено удостоверение за въвеждане на сградата в експлоатация, но
въпреки това цената не е платена изцяло, нито е предложено изпълнение в хода а
процеса. Неплатеният остатък надвишава 1/5 от цената, поради което не намира
приложение специалното правило на чл.206, ал.1 ЗЗД относно недопустимост на
развалянето.
Съдът
намира, че въведеното от ответниците възражение за неизпълнен договор поради
създаване на пречки от страна на ищците за снабдяване с удостоверение за
въвеждане в експлоатация, е a priori неоснователно.
Възражението за неизпълнен договор има дилаторен (отлагателен), а не
преобразуващ характер и цели едновременно изпълнение и осигуряване на реално
изпълнение на насрещното задължение. Това възражение дава право на длъжника да
задържи своята престация и да отказва изпълнение до получаване на насрещната
престация. В случая насрещната престация е осигуряване на разрешение за
ползване на имота и дори и да има забава за изпълнение, то имотът е въведен в
експлоатация с акт от 30.12.2008 г. и след този момент ответниците нямат право
да продължават да задържат престацията си. Поради това възражението за
неизпълнен договор не би могло да отблъсне претенцията за разваляне на
договора.
Неоснователно
е и искането на ответниците съдът да разгледа и приеме погасяване на
задължението за остатъка от продажната цена чрез прихващане с техни насрещни
вземания по чл.92, ал.1 и чл.79, ал.1 ЗЗД. Двете вземания, предявени от
ответниците, не са ликвидни – не са установени с влязло в сила решение. Поради
това възражението за прихващане е процесуално, а не материалноправно. При
материалното възражението за прихващане (с ликвидно вземане), погасяването на
насрещните задължения настъпва с едностранно волеизявление и от момента на
извършването му. При процесуалноправното възражението за прихващане (със
спорно/неликвидно вземане), ефектът на прихващането се проявява след влизане в
сила на съдебното решение – в който момент настъпва ликвидността на двете
вземания. В този смисъл – т.4 на ТР №1/2013 г. на ОСГТК. Поради това при
преценка дали вземането на ищците, за неизпълнението на което искат разваляне
на договора, съществува или е погасено, съдът може да съобразява единствено
форми на погасяване, настъпили към момента на края на съдебното дирене,
включително материалноправно възражение за прихващане, което би погасило
вземането към момента на отправяне на изявлението. Процесуалното възражение за
прихващане обаче не би могло да достави на ответниците търсената защита – дори
и вземанията им да са възникнали, то те не водят до погасяване на задължението
им към края на съдебното дирене, към който момент съдът съобразява фактите, от значение за решаване на спора.
По
изложените съображения съдът приема, че предявеният иск по чл.87, ал.3 ЗЗД за
разваляне на процесния договор е основателен и скледва да се уважи.
С оглед основателността на главния иск, не следва да се разглежда
евентуалният иск за реално изпълнение, както и направените възражения за
прихващане от страна на ответниците.
По разноските:
На ищците следва да се присъдят направените разноски по делото в размер
на 1606,44 лв.
Поради което Софийският градски съд
Р Е Ш И :
РАЗВАЛЯ на основание чл.87, ал.3 ЗЗД
договора за продажба на недвижим имот, сключен с нотариален акт №153, том II, рег.
№8386, дело №313/2004 г. на нотариус рег. №042 на НК, за недвижим
имот, представляващ ателие №3, находящо се в гр.София, район „Л.“, ул. „**********,
с площ от 75,50 кв.м., заедно със съответните идеални части от общите части на
сградата и от правото на строеж върху мястото, по иска, предявен от С.Д.Т., ЕГН ********** и Т.Р.Т., ЕГН **********, срещу В.А.В., ЕГН **********, и Д.А.В., ЕГН **********.
ОСЪЖДА В.А.В., ЕГН ********** и Д.А.В.,
ЕГН **********, да заплатят на С.Д.Т.,
ЕГН ********** и Т.Р.Т., ЕГН **********,
на основание чл.78, ал.1 ГПК, сумата от 1606,44
лв., представляваща разноски по делото.
Решението
подлежи на обжалване пред Софийския апелативен съд в двуседмичен срок от
съобщаването му чрез връчване на препис.
СЪДИЯ: