Р Е Ш Е Н И Е
Гр.София, 03.12.2020г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО, ІI „А“ въззивен
състав, в открито заседание на двадесети юли две хиляди и двадесета година, в
състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ВИОЛЕТА ЙОВЧЕВА
ЧЛЕНОВЕ: МАРИАНА ГЕОРГИЕВА
СИМОНА УГЛЯРОВА
при
секретаря Емилия Вукадинова, като разгледа докладваното от мл. съдия Углярова в.гр.д.
№ 367 по описа за 2020 г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.
С решение № 238653 от 09.10.2019г.,
постановено по гр. д. № 65914/2017 г. по описа на Софийски районен съд, ГО, 166
състав, е уважен предявеният от В.П.Б. срещу Г.Х.Б.
конститутивен иск, като е обявен за окончателен на основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД
сключеният на 10.12.2012 г. в гр.София между В.П.Б. като купувач и Г.Х.Б. като продавач
Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот – таванско помещение
№ 2, с площ 6, 6 кв. м., без идентификационен номер, находящо се в южната част
на сграда с адрес в гр.София, ул.“******, при съседи от запад – Б., от изток – Станкови,
от север – коридор, от юг – съседна сграда, представляващо прилежаща част към
собствения на ответника Г.Х.Б. апартамент № 6, с идентификатор 68134.408.311.1.6,
находящ се в сграда с адрес в гр.София, ул.“******и идентификатор
68134.408.311, което таванско помещение ще принадлежи към собствения на ищеца В.П.Б.
апартамент № 1 с идентификатор 68134.408.311.1.1, находящ се в сграда с адрес в
гр.София, ул.“******.
С решението съдът се е произнесъл по
разноските в производството, съобразно изхода на спора.
Въззивникът – ответник Г.Х.Б.,
посредством процесуален представител с доказателства по делото за надлежно
учредена представителна власт, обжалва решението в цялост, с оплакване за
неправилност и необоснованост. На първо място поддържа, че таванското
помещение, предмет на предварителния договор за покупко – продажба, не е явно
индивидуализирано, доколкото поначало това помещение няма самостоятелен статут,
принадлежи към главната вещ – апартамента, като предназначението му е да следва
именно тази вещ. Сочи, че в предварителния договор не са описани ясно и точно
параметрите на главната вещ, а именно – апартаментът, който се обслужва от
процесното таванско помещение, които параметри са задължителни за процесния
договор. Навежда, че съседите на таванското помещение под № 2 в документа за
собственост на ответника по делото, а именно – нотариален акт № 150, том VII, дело № 1182/62г., съществено се различават със
съседите, описани в предварителния договор. На следващо място твърди, че ищецът
в производството не е изпълнил задължението си да изплати изцяло цената по
предварителния договор, като по отношение на последната липсва и яснота как да
бъде изплатена – размер, начин и срок. По изложените съображения, моли
въззивния съд да отмени първоинстанционното решение, като вместо него постанови
друго, с което да отхвърли изцяло предявения иск като неоснователен.
Въззиваемият
– ищец В.П.Б., е депозирал в врока по чл.263, ал.1 ГПК отговор на въззивната
жалба, с който същата се оспорва изцяло като неоснователна, по подробно
изложени съображения. Поддържа, че релевираните с въззивната жалба доводи са
немотивирани и несъответсващи на събрания по делото доказателствен материал,
както и на действителното правно положение. Сочи, че посредством събраните в
производството доказателствени средства, неоспорени от ответника,
идентификацията на процесния таван е точно, ясно и конкретно направена,
свързана с главната вещ – апартамента на ответника. Моли първоинстанционният
съдебен акт да бъде потвърден, а депозираната жалба – оставена без уважение.
Софийски градски
съд, II А въззивен състав, след преценка по реда на въззивното производство на
твърденията и доводите на страните и на събраните по делото доказателства,
намира следното:
Съгласно чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по
допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен
от посоченото в жалбата с изключение на случаите, когато следва да приложи
императивна материалноправна норма, както и когато следи служебно за интереса
на някоя от страните – т. 1 от ТР № 1/09.12.2013 г. по тълк. д. № 1/2013 г. на
ОСГТК на ВКС. Настоящият случай не попада в двете визирани изключения, поради
което въззивният съд следва да се произнесе по правилността на решението само
по наведените оплаквания в жалбата.
При извършената
служебна проверка по чл. 269, изреч. 1 от ГПК, въззивният съд намира, че
първоинстанционното решение е валидно и процесуално допустимо.
Първоинстанционното
решение е постановено в съответствие с материалния закон и като правилно следва
да бъде потвърдено. Пред настоящата инстанция не са събрани доказателства по
смисъла на чл. 266 от ГПК, които да променят установената фактическа
обстановка. В тази връзка в мотивите на настоящия съдебен акт не следва да се
преповтарят отново събраните в първата инстанция доказателства, от които се
установяват факти и обстоятелства, относими към конкретния правен спор, като
настоящият съдебен състав изцяло споделя мотивите на СРС, към които препраща по
реда на чл. 272 ГПК. С оглед доводите в жалбата, следва да се отбележи
следното:
Предявен е за
разглеждане конститутивен иск с правно основание по чл.19, ал.3 от ЗЗД.
Не е спорно между
страните в производството, а и с доклада по делото по реда на чл.146, ал.1, т.3
и т.4 от ГПК, стабилизиран без възражения от страните в съдебно заседание на
21.02.2019г. е отделено за безспорно и ненуждаещо се от доказване
обстоятелството, че на 10.12.2012 г. между страните в производството е сключен
предварителен договор за покупко-продажба на обект – таванско складово
помещение № 2, с площ 6,6 кв.м., без идентификационен номер, представляващо
прилежаща част към апартамент № 6, находящ се в гр.София, ул.“******, с идентификатор 68134.408.311.1.6.
Видно от представения
по делото Нотариален акт за собственост на апартамент (жилище) по чл. 55 -
г
ЗПИНМ № 150, том VII, дело № 1182/16.05.1962 г. на Х.О.- I Нотариус при Софийски народен съд, Х.В.Б.и Г. М.Б. са придобили собствеността
при квоти съответно ¼ идеални
части
и ¾ идеални части на апартамент № 6, находящ се на 3 етаж /надпартерен/ на жилищна сграда
на „******, гр.София, състоящ се от 2
стаи, вестибюл, кухня, клозет – баня, две антрета и една лоджия, с обща квадратура по одобрения план от 84,50 кв.м. и при съседи: от север – двор със сгради на
наследниците на А.И.Д., от изток – улица,
от юг – апартамент № 7 на Д.Б.М.и стълбище, от
запад – двор, ведно със зимнично
помещение № 5, при съседи: от север – коридор, от изток – зимнично помещение на В.М.С.от юг – двор на наследниците на Г.и Р.Н., от запад – зимнично помещение на Д.Б.и таванско
помещение № 2, при съседи: от север – коридор, от изток – таванско помещение на В.М.С., от юг – двор на наследниците на Г.и Р.Н. и от запад
– таванско помещение на С.И.С., заедно със 7,90 %
ид. ч. от общите части на сградата, включително портиерското помещение, която
сграда е построена върху държавна земя, съставляваща урегулиран поземлен имот XVII
в квартал 149, местност Подуяне – „Центъра" по плана на гр.София.
От представените по делото Удостоверение за наследници изх. № РОБ18
– УГ01 – 1204/12.03.2018 г.
на Столична община, район Оборище, Удостоверение за
наследници изх. № РОБ18 –
УГ01 –
806/14.02.2018
г. на Столична община, район Оборище, и Удостоверение за
наследници изх. № РОБ18 –
УГ01 –
807/14.02.2018
г. на Столична община, район Оборище се
установява, че Г.Х.Б. е единствен
наследник на Г. М.Б. и Христо Василев Б.,
респективно същата е собственик по настъпило наследствено правоприемство на описания апартамент № 6,
ведно със зимнично помещение № 5 и процесното таванско помещение № 2, находящи се на адрес в гр.София, ул.“******, имот с
идентификатор 68134.408.311.1.6.
Видно от
представения по делото и неоспорен в производството Нотариален акт за покупко –
продажба
на недвижим имот № 64, том I, рег. № 2625, дело № 57 от 17.05.2006 г. по описа на Нотариус Д.Д., рег. № 117 в
Регистъра на Нотариалната Камара с район на действие – СРС, В.П.Б. е собственик на апартамент № 1, находящ се в гр.София, Столична община, Район "Оборище", ул.”******, състоящ се от 2
стаи, вестибюл, кухня, клозет – дрешник, две антрета и една лоджия с обща
квадратура от 90,10 кв.м., при съседи: от
изток – улица, от юг – стълбище, от запад – двор, от север – двор на
наследниците на А.И.Д., ведно със зимнично помещение № 1, без описана площ по
доказателствен документ за собственост, при съседи: от изток – зимнично
помещение на В.и М.М., от юг – двор с
жилищна сграда на Г.и Р.Н., от запад – двор и
от север – коридор, заедно с таванско
помещение № 1 без описана площ по доказателствен документ за собственост, при
съседи: от север – таванско помещение на Ц.Б.Ц., от изток –
таванско помещение на В.П. Б., от юг – двор с
жилищна сграда на Г.и Р.Н., от запад – двор,
заедно със 7,37 % ид. ч. от общите части на сградата, включително портиерското
помещение, която сграда е построена върху държавна земя, съставляваща
урегулиран поземлен имот XVII в квартал 149, местност Подуяне – „Центъра"
по плана на гр.София и толкова идеални
части
от правото на строеж върху мястото.
Съгласно
представения по делото нотариален акт за покупко – продажба на недвижим имот №
4, том I, рег.№ 125, дело № 4 от 25.01.2017г. по описа на А.И.– нотариус рег.№
424 в регистъра на Нотариалната камара, с район на действие СРС, В.И.И.е
продала на В.П.Б. (собственик на апартамент № 1, находящ се в гр.София,
Столична община, Район "Оборище", ул.”******) собственото си таванско
помещение № 13, находящо се в жилищна сграда на ул.”******, гр.София, с площ
7,50 кв.м., при съседи: север – двор на анследниците на А.И.Д., юг – коридор,
изток – таванско помещение на Т.П.П., запад – таванско помещение на Б.Н.П.,
ведно с полагащите му се идеални части от 5,34 ид.ч. от общите части на
сградата, включително портиерско помещение, и 5,34 ид.ч. от правото на строеж
върху държавна земя, без собствения на продавача апартамент № 10, находящ се в
гр.София, ул.“******.
Съгласно
представения по делото нотариален акт за покупко – продажба на недвижим имот № 13,
том I, рег.№ 672, дело № 13 от 26.04.2017г. по описа на А.И.– нотариус рег.№
424 в регистъра на Нотариалната камара, с район на действие СРС, Вера Тодорова
Петрова е продала на В.П.Б. (собственик на апартамент № 1, находящ се в
гр.София, Столична община, Район "Оборище", ул.”******) собственото
си таванско помещение № 14, находящо се в жилищна сграда на ул.”******,
гр.София, с площ 9 кв.м., при съседи: север – двор с жилищна сграда на наследниците
на А.И.Д., юг – помещение за сушилня, изток – улица, запад – таванско помещение
на Ц.В.В., ведно с полагащите му се идеални части от 9,10 ид.ч. от общите части
на сградата и правото на строеж върху държавна земя, без собствения на продавача
апартамент № 2, находящ се в гр.София, ул.“******.
Други, релевантни за спора доказателства, не
са ангажирани.
Основното спорно
по делото обстоятелство на етапа на въззивното производство е свързано с
установяване изпълнението на задължението на купувача по предварителния договор
за заплащане на уговорената цена, както и относно съдържанието на договора във
връзка с индивидуализацията на процесния имот. По така наведените възражения,
настоящият съдебен състав намира следното:
Предявен е иск с правно
основание чл.19, ал.3 от ЗЗД - за обявяване на сключен предварителен договор за
продажба на недвижим имот за окончателен. За да бъде обявен за окончателен, на
основание чл. 19, ал.3 от ЗЗД един предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот, същият следва да бъде валиден и да се установи наличието на
следните предпоставки: 1). предварителният договор да е сключен в писмена
форма; 2). да съдържа всички съществени елементи на договор за продажба на
недвижим имот и 3). прехвърлителят да е собственик на недвижимия имот към
момента на обявяване на предварителния договор за окончателен.
Настоящата
инстанция намира, че в конкретния случай изискването на чл. 19, ал. 1 вр. чл.
18 ЗЗД за форма на договора е изпълнено – налице е обикновена писмена форма,
изисквана с оглед нотариалната форма на бъдещия окончателен договор за
прехвърляне на право на собственост върху недвижим имот – таванско помещение.
Отделно от това и
видно от представените и неоспорени по делото писмени доказателства - Нотариален
акт за собственост на апартамент (жилище) по чл. 55 - г ЗПИНМ № 150, том VII,
дело № 1182/16.05.1962 г. на Х.О.- I Нотариус при Софийски народен съд и Удостоверение
за наследници изх. № РОБ18 – УГ01 – 1204/12.03.2018 г. на Столична община, район
Оборище, Удостоверение за наследници изх. № РОБ18 – УГ01 – 806/14.02.2018 г. на
Столична община, район Оборище, и Удостоверение за наследници изх. № РОБ18 –
УГ01 – 807/14.02.2018 г. на Столична община, район Оборище, въззивникът -
ответник се легитимира като собственик на апартамент № 6, находящ се на 3 етаж
/надпартерен/ на жилищна сграда на у.„******, гр.София, ведно със зимнично
помещение № 5, и на процесното таванско помещение № 2.
Видно от
представения по делото Предварителен договор за покупко – продажба на недвижим
имот – таванско помещение от 10.12.2012г. е, че страните по договора са се
задължили да сключат окончателен договор за покупко – продажба, с който Г.Х.Б.
да прехвърли на В.П.Б. собствеността на свой собствен недвижим имот,
идентифициращ се съгласно документите за собственост като таванско помещение №
2, с квадратура 6,6 кв.м., намиращо се в южната част на сградата на ул.“******,
при съседи: запад – Б., изток – Станкови, север – коридор, юг – съседна сграда.
Последното, преценено съвкупно с останалия събран по делото доказателствен
материал, навежда извод за неоснователност доводите на въззивника, че е налице липса
на идентичност между посочения в предварителния договор недвижим имот –
таванско помещение и това, индивидуализарано в акта за собственост на същото.
Отделно от това, идентификацията му е точна и
непротиворечива, извършена по начина, по който прилежащото към имота таванско
помещение е индивидуализирано и в документа за собственост – номер, площ и
съседи, доколкото същият няма собствен идентификатор.
С оглед изложеното
съдът намира, че е изпълнено изискването на чл. 19, ал. 2 ЗЗД – налице са
уговорки на страните по отношение на съществените клаузи на окончателния
договор. Минимално необходимото съдържание на предварителния договор за
продажба на недвижими имоти включва индивидиализация на страните и имотите,
определен или определяем размер на продажната цена.
В допълнение
следва да бъде посочено, че са налице и специалните предпоставки съгласно
константната съдебна практика, процесното таванско помещение да бъде годен
обект на разпореждане по начина и между страните, посочени в предварителния
договор от 10.12.2012 г. Действително, таванските помещения нямат самостоятелно
правно и техническо съществуване, а са акцесорни към жилищата, като по своята
правна същност същите представляват принадлежност към жилищата в сградата и
поради това следват собствеността на главната вещ – по аргумент от чл. 98 ЗС.
Изби и тавани могат да се придобиват самостоятелно, само ако е променен
статутът им по начин, даващ възможност за притежаването им като обособен обект.
Отделно от това допустимо е също така придобиването им без преустройство и
обособяване като самостоятелен обект от лице, притежаващо в същата сграда,
която е в режим на етажна собственост друг самостоятелен обект, като по този
начин станат прилежаща част към него – какъвто е настоящият случай. В такава
хипотеза обаче избеното/таванското помещение не трябва да е единственото
складово на обект в сградата, за който по закон задължително се предвижда
наличието на такова, което изискване в настоящия случай също е спазено,
доколкото апартаментът на ответника Б. разполага с друго складово помещение,
последното видно от приложените по делото писмени доказателства.
На следващо място,
съобразно чл.2 от предварителния договор от 10.12.2012г., купувачът се е
задължил да заплати на продавача срещу прехвърляне на негово име и в
изискващата се от закона нотариална форма, правото на собственост върху имота –
таванско помещение № 2, срещу цена в размер на 3 300 лева. В чл.9, ал.2 от
договора е предвидено, че подписаният от страните предварителен договор, служи
като разписка за получената от продавача цена на имота, съгласно чл.2. Според
константната съдебна практика договорът има характер на частен диспозитивен
документ. Съгласно чл. 180 ГПК частните документи, подписани от лицата, които
са ги издали, съставляват доказателство, че изявленията, които се съдържат в
тях, са направени от тези лица. В това се състои тяхната формална доказателствена
сила. Въззивният съд намира, че клаузата по чл. 2 от предварителния договор е
ясно формулирана, а разгледана в логическа връзка с останалите клаузи, и при
приложение на правилото по чл. 20 ЗЗД, удостоверява извършено от купувача
плащане на договорената за имота продажна цена. Следва да се посочи, че в тази
част договорът има характер на частен свидетелстващ документ. Тежестта да се
опровергае верността му, при положение, че липсва оспорване автентичността на документа, е на оспорващата
го страна, която го е подписала, но оспорва изявлението си. Този, който твърди,
че признатият от него факт в действителност не се е осъществил, трябва да го
установи, което в случая не е сторено от ответника.
В настоящия
случай, от събраните по делото доказателства, е установено кумулативното
наличие на всички посочени по-горе предпоставки. В изпълнение на разпоредбата
на чл. 19 от ЗЗД предварителният договор е сключен в писмена форма, тъй като за
действителността на окончателния договор за продажба на недвижим имот е
необходима нотариална форма. Предварителният договор като частен диспозитивен
документ е валиден и същият удостоверява изявленията на страните по него.
Установи се, че двустранно подписаният предварителен договор съдържа всички
съществени условия на договор за продажба на недвижим имот, а именно: уговорка
относно продажба на процесния имот – таванско помещение и цена. Наличие на
поето задължение за предаване на владението върху таванското помещение, както и
наличието на уговорка за установен краен срок за прехвърляне на собствеността
върху имота по нотариален ред, са обстоятелства, които допълнително мотивират
съда да приеме, че страните са имали намерение да бъде извършена между тях
сделка за продажба по отношение на процесния имот. От събраните писмени
доказателства, по безспорен начин се установи, че ответницата е собственик на таванското
помещение, предмет на двустранно подписания предварителен договор. С изтичане
на определения срок на предварителния договор – 10.01.2013г. (съгласно чл.7 от
същия), ответницата дължи прехвърляне на собствеността на имота.
По изложените
съображения и предвид съвпадението на изводите на двете инстанции, първоинстанционният
съдебен акт следва да бъде потвърден.
По разноските:
Предвид
изхода на правния спор право на разноски има въззиваемата страна, но доколкото
същата не е претендирала такива, разноски не следва да бъдат присъждани.
Така мотивиран, Софийският градски съд
Р Е Ш И:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 238653 от 09.10.2019г., постановено по гр. д. № 65914/2017 г. по
описа на Софийски районен съд, ГО, 166 състав.
Решението подлежи на обжалване пред ВКС
при условията на чл. 280, ал. 1 ГПК в едномесечен срок от връчването му на
страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.