Р Е Ш Е Н И Е
гр.
София, 03.04.2019 год.
В
И М Е Т О Н А Н А Р
О Д А
СОФИЙСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, гражданско отделение, втори
състав, в открито заседание на тринадесети март две хиляди и деветнадесета
година, в състав
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ИРИНА СЛАВЧЕВА
ЧЛЕНОВЕ:
1. ИВАЙЛО ГЕОРГИЕВ
2. ДИМИТЪР ЦОНЧЕВ
при участие на секретаря
Теодора Вутева, като разгледа докладваното от съдия СЛАВЧЕВА гр. дело № 4/2019
год. по описа на същия съд, взе предвид следното:
Софийският окръжен съд е
сезиран с въззивна жалба от Н.В.Н. *** чрез адв. К. от САК срещу решение № 202 от 10.10.2018 год. по гр.д. № 2406/2017 год. на РС-Б., с което е
отхвърлен предявения от жалбоподателя иск срещу ЕТ „П. П. – П. М.-68“, гр. Б.
за заплащане на сумата 3 910 лв. /левовата равностойност на 2000 евро/,
представляваща задатък /капаро/ за закупуване на
недвижим имот, даден от ищеца Н. М. М. на ответника ЕТ „П. П. – П. М.-68“ с
разписка от 29.05.2017 год. Твърди, че обжалваното решение е неправилно поради
нарушение на материалния и процесуалния закон, както и необосновано. Моли съда
да го отмени и вместо него да постанови друго, с което да уважи изцяло
предявения иск.
Ответникът
оспорва въззивната жалба и моли съда да потвърди
решението на районния съд.
След преценка на събраните по
делото доказателства във връзка с доводите на страните, съдът намира за
установено от фактическа страна следното:
В
исковата молба се твърди, че с нотариално заверена разписка от 29.05.2017 год.
ищецът предоставил на ответника сумата 2000 евро – капаро с цел закупуване на
недвижим имот – търговски обект – бистро с площ 123,25 кв.м., построено въз
основа на отстъпено право на строеж в УПИ – парцел I – за
жилищен комплекс в кв. 71 по плана на гр. Б.. Впоследствие се оказало, че в
обекта има извършено преустройство, което не съответства на одобрения проект,
както и че значителна част от оборудването, което следвало да се продаде заедно
с обекта, е изнесено. Отделно от това ответникът поискал по-висока цена от
предварително определената, като всичко това довело до отпадане на интереса на
ищеца от сключването на сделката. Моли съда да осъди ответника да му върне
дадената като задатък сума, ведно със законната лихва
от предявяване на иска до окончателното изплащане. Представена е разписка от
29.05.2017 год., нотариално заверена, според която Н.Н.
е предоставил на ЕТ „П. П. – П. М. 68“, гр. Б. сумата 2 000 евро за
закупуване на описания по-горе имот /бистро/, като ответникът – собственик на
имота се е задължил да набави всички необходими документи за изповядване на
сделката – покупко-продажба на имота до 31.12.2017 год. Посочено е, че ако по
вина на продавача се развали уговорената сделка той дължи на купувача сумата
2000 евро. Не е представен предварителен или др. договор между страните с
предмет процесния недвижим имот.
В
първото открито съдебно заседание на 27.03.2018 год. пълномощникът на ищеца адв. Коцева изрично е заявила, че между страните по делото
не е бил сключен предварителен договор за покупко-продажба на имота. Даденото
капаро е с оглед бъдещо прехвърляне на собствеността, като приложената по
делото разписка няма характер на предварителен договор, тъй като не съдържа
съществените уговорки на окончателния договор – не е посочена продажната цена
на вещта.
По делото не се спори, а и от
събраните по делото доказателства – покана за доброволно изпълнение от
15.08.2017 год., отговор на поканата, уведомление от 25.10.2017 год. и
констативен протокол № 1/2017 год. се установява, че страните по делото не са
сключили окончателен договор за покупко-продажба на описания по-горе имот.
При така установената фактическа
обстановка съдът направи следните изводи от правна страна:
Жалбата е подадена в срока по чл.
259, ал. 1 от ГПК и отговаря на изискванията на чл. 260 и чл. 261 от ГПК,
поради което същата е допустима и следва да бъде разгледана по същество от
настоящата инстанция.
Предявен е иск от Н.Н. срещу ЕТ „П. П. – П.
М.-68“, гр. Б. за осъждане на ответника да върне на ищеца сумата 3 910 лв.
/левовата равностойност на 2000 евро/, получена на неосъществено основание –
несключен договор за покупко-продажба на недвижим имот: търговски обект –
бистро с площ 123,25 кв.м., построено въз основа на отстъпено право на строеж в
УПИ – парцел I – за жилищен комплекс в кв. 71
по плана на гр. Б., ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на
исковата молба до окончателното изплащане, с правно основание чл. 55, ал. 1,
пр. 2 от ЗЗД и чл. 86 от ЗЗД. По делото ответникът не оспорва, че ищецът му е
предоставил процесната сума с разписката от
29.05.2017 год.
С оглед
твърденията в исковата молба и направеното уточнение в о.с.з. от пълномощника
на ищеца, че страните са били само в преговори за продажба на недвижимия имот и
липсва валидно сключен предварителен договор, съдът намира, че предявеният иск
е такъв за връщане на дадената сума като недължимо платена /получена от
ответника на неосъществено основание – несключен договор за покупко-продажба/,
на основание чл. 55, ал. 1 от ЗЗД. Това е така, тъй като правото да се задържи
дадено капаро възниква само при валидност на договорната връзка, която то
доказва и чието изпълнение обезпечава. В случая ищецът твърди нищожност на
предварителния договор поради липса на съществен елемент на сделката в
приложената по делото разписка – цена на вещта, като писмената форма е условие
за действителност на предварителен договор с предмет прехвърляне на вещно право
върху недвижим имот. Посочената от ищеца правна квалификация не е обвързваща за
съда. С оглед това настоящата инстанция е изготвила нов доклад по въпроса за
правилната правна квалификация на предявения иск, както и за разпределянето на доказателствената тежест на страните. Това е в съответствие
с утвърдената съдебна практика /определение № 265/09.052014 год. на ВКС на РБ
по т.д. № 3479/2013 год. и др./, според която когато въззивният
съд прецени, че дадената квалификация е неправилна, вследствие на което на
страните са били дадени неточни указания относно подлежащите на доказване
факти, той следва служебно, без да е сезиран с такова оплакване, да обезпечи
правилното приложение на материалния закон, като даде указания относно
релевантните факти, тяхното доказване и разпределението на доказателствената
тежест. С оглед така дадената от съда правна квалификация, настоящият състав
намира, че не следва да обсъжда като неотносими към
предмета на спора събраните по делото гласни доказателства относно твърдяното
от ищеца несъответствие на изградения обект с одобрения архитектурен проект и наличното
в обекта оборудване.
След
като страните не са сключили валиден предварителен или друг договор във връзка
с прехвърляне на собствеността върху процесния имот,
липсва и основание за задържане на предварително заплатената от ищеца на
ответника сума в размер на 2000 евро с оглед бъдещо закупуване на имота –
основание, което не се е осъществило. В тежест на ответника беше да докаже, че
е получил сумата на валидно правно основание, като в този смисъл са и дадените
в изготвения от въззивния съд доклад по делото с
определението от 25.01.2019 год. Ответникът не ангажира доказателства в тази
насока.
С оглед
това съдът счита, че предявеният иск е основателен – ответникът е получил сумата
на неосъществено основание, поради което същата следва да бъде върната на
ищеца, на основание чл. 55, ал. 1, пр. 2 от ЗЗД, ведно със законната лихва,
считано от датата на подаване на исковата молба до окончателното изплащане. Тъй
като изводите на настоящата инстанция не съвпадат с тези на районния съд,
обжалваното решение следва да бъде отменено и вместо него съдът следва да
постанови друго, с което да уважи изцяло предявения иск.
При
този изход на спора ответникът следва да бъде осъден да заплати на въззивника сумата 1546 лв., представляваща направените по
делото разноски, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК. Воден от горното, съдът
Р Е Ш И :
ОТМЕНЯ решение
№ 202 от 10.10.2018 год. по гр.д. № 2406/2017 год. на
РС-Б. и ВМЕСТО НЕГО ПОСТАНОВЯВА:
ОСЪЖДА ЕТ „П. П.
– П. М.-68“, гр. Б. с управител П. В. П., ЕГН ********** да заплати на Н.В.Н. с
ЕГН ********** *** сумата 3 910 лв.
/левовата равностойност на 2000 евро/ - „задатък“
/капаро/ за закупуване на недвижим имот, даден от ищеца Н. М. М. на ответника
ЕТ „П. П. – П. М.-68“ с разписка от 29.05.2017 год., ведно със законната лихва
върху тази сума, считано от датата на подаване на исковата молба – 14.11.2017
год. до окончателното изплащане, на основание чл. 55, ал. 1, пр. 2 от ЗЗД и чл.
86, ал. 1 от ЗЗД.
ОСЪЖДА ЕТ „П. П. – П. М.-68“, гр. Б.
да заплати на Н.В.Н. *** сумата 1546 лв., представляваща направените по делото
разноски, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК.
Решението
е окончателно и не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.